Совершенствование деятельности риэлторской фирмы на примере ООО "Система"

Таблица 6 Ставки арендной платы на различные типы коммерческой недвижимости (рублей)

Район	Ставка арендной платы
	min	max
Офисные помещения
Кировский район	600	1500
Октябрьский район	600	900
Свердловский район	550	750
Куйбышевский район	400	500
Ленинский район	350	380
Складские помещения
Кировский район	200	400
Октябрьский район	180	200
Свердловский район	130	180
Куйбышевский район	100	140
Ленинский район	80	110
Торговые помещения
Кировский район	600	2000
Октябрьский район	450	800
Свердловский район	350	500
Куйбышевский район	300	450
Ленинский район	250	350

Хотелось бы более подробно рассмотреть сегмент рынка - торговые площади. Прежде всего о том, как обстоит ситуация с формированием цены. Огромную роль здесь играет местоположение объекта. Естественно, чем больше проходимость, тем выше цена аренды.

На сегодняшний день цена за один квадратный метр в центре города на центральных улицах доходит до 2 000 рублей в месяц. И, тем не менее, спрос на данные площади достаточно стабилен. Особенно пользуются спросом торговые помещения на первом этаже с отдельным входом.

Подводя итог можно сделать вывод, что, несмотря на стабилизацию на первичном и вторичном рынке недвижимости, рынок коммерческой недвижимости остается по-прежнему привлекательным в инвестиционном плане. Повышенный интерес московских компаний к регионам, в том числе и к городу Иркутску, а так же дефицит площадей может привести к росту цен, особенно в секторе торговых и офисных помещений классов «А» и «В». К сожалению, в Иркутске мало зданий, соответствующего класса. Например, «Байкал бизнес центр», можно отнести только к классу «В».

Представленный анализ ориентирован на описание общей ценовой ситуации на рынке недвижимости г. Иркутска. В результате проведенного анализа можно сделать вывод о необходимости государственного вмешательства на рынок жилья Иркутска, так как цены на жилье на этом рынке остаются не достижимыми для большей части населения.

Качество жилищного фонда не соответствует ценам, сложившимся на рынке. Путем государственного регулирования, возможно, добиться снижения цен, тогда в некоторой степени увеличиться доля людей, способный самостоятельно улучшить жилищные условия.

§ 3. Прогноз состояния рынка недвижимости

В архитектурно-градостроительном облике Иркутска легко уживаются старое и новое, историческое и современное. На протяжении трех с половиной веков он не был обделен ни творческим вниманием зодчих, ни пристрастной любовью горожан. Особый стиль современной застройки был задан в 60-70-е годы ХХ столетия плеядой таких замечательных иркутских зодчих, как Б.М. Кербель, В.Е. Суханов, В.П. Шматков, В.А. Павлов, В.Ф. Бух, В.С. Воронежский, В.А. Колпиков, С.Д. Нечволодов, В.А. Аптекман и др.

Сегодня эти традиции успешно развивают специалисты «Гражданпроекта», «Промстройпроекта», «Желдорпроекта», ГипродорНИИ и других ведущих проектных организаций города. Постройки последних лет, выполненные по их проектам, стали украшением города. Это здания Иркутского государственного университета путей сообщения и Иркутскгипродор НИИ, вокзальный комплекс детской железной дороги на острове Юность, деловые, торговые, выставочные объекты, такие как Центральный рынок, «Байкалбизнесцентр», Диагностический центр, международный выставочный центр «Сибэкспоцентр».

Рассматривая прогнозы на состояние рынка жилого фонда, хотелось бы оттолкнуться, прежде всего, от программ, разрабатываемых администраций города. Данные программы направлены на обеспечение жильем социально-необеспеченных слоев населения, таким образом, явно выражена направленность использования старого жилого фонда, что не повлечет за собой количественного или качественного увеличения характеристик жилья. В последнее время в Иркутске наблюдается повсеместный экономически не обоснованный рост цен на жилье как сдаваемое в аренду, так и продаваемое. Прежде всего, это обусловлено небольшими объемами жилого фонда и перенаселенностью городской части области, а именно г. Иркутска. Город является студенческим центром и потому арендуемое жилье пользуется бешеным спросом, что «гонит» цены вверх до невообразимых и несопоставимых с уровнем жизни высот. В данном направлении предпринимаются определенные шаги администрацией, но реально помочь сможет, конечно же, только строительстве нового недорогого жилого фонда, о чем сейчас активно ведутся дебаты:

Комитетом по управлению муниципальным имуществом подготовлена концепция роптал рынка недвижимости г. Иркутска. Эта программа предусматривает развитие земельных отношений, правового и информационного обеспечения, системы управления, эффективного налогообложения, ипотечного кредитования, и финансирования строительства реконструкции городской недвижимости, инфраструктуры недвижимого имущества.

Дальнейшая проработка этих направлений позволит создать в городе цивилизованный рынок недвижимости, разработать единую градостроительную, земельную экономическую и социальную политику в сфере недвижимости.

А развитие и совершенствование земельных отношений, вовлечение земли в оборот будет способствовать улучшению инвестиционной привлекательности города, развитию территории, реконструкции и строительству инженерных сооружений. Передача объектов недвижимости частной компании на конкурсной основе приведёт к более эффективному использованию недвижимости.

Но в любом случае, как бы администрация не содействовала становлению рынка недвижимости, процесс останется неизменен, и мы не сможем выйти на цивилизованный уровень, если в структурах недвижимости не будут работать профессионалы, занимающиеся аналитикой всего рынка недвижимости, состоянием строительства, уровнем цен, наблюденном за эластичностью спроса и предложения, оценкой.

Поэтому мы должны чётко представлять, что на данный момент происходит, преодолеть пути решения создавшихся проблем, для чего необходимо проанализировать данную ситуацию и сделать определённые выводы.

Если говорить о прогнозном состоянии рынка в ключе деятельности риэлтерской компании, хотелось бы отметить следующие тенденции.

В ключе продаж квартир приоритет по-прежнему будет оставаться за двух и однокомнатными квартирами, а также трехкомнатными квартирами в микрорайонах, т.к. цена пометровой площади на данные квартиры более приемлема для среднего потребителя. Особое внимание будет уделяться квартирам, расположенным на первом этаже в относительной близости от деловых центров - в последнее время стало особенно актуальным переформирование данных квартир в офисы частных компаний или представительств частных услуг, что позволяет видеть и жилой массив как возможную сферу для возникновения деловых центров или центров по оказанию услуг населению.

На рынке арендуемого жилья ситуация также если и будет претерпевать изменения: то только сезонного характера, т.е. на современном этапе существует тенденция к повышению спроса на жилье в связи с сезонностью приезда студентов-очников (август-сентябрь), а также меньшее увеличение краткосрочного спроса во время приезда студентов-заочников и ускоренников, при этом большой популярностью в первом случае пользуются однокомнатные квартиры, в меньшей степени - двухкомнатные. Во втором случае большей популярностью пользуются комнаты у хозяев, услуги, по поиску которых также следует учесть риэлтерским компаниям.

В ценовой политике существует тенденция к увеличению цен в период максимального на них спроса (осень-зима) и, соответственно, снижению их в период «мертвого сезона» (лето).

§ 4. Ситуации на рынке риэлтерских услуг

Ускоренные и не всегда отлаженные процедуры приватизации, сработанный порядок закрепления прав на недвижимость, отсутствие механизмов проверки правового статуса и юридической истории объектов создал в начале 90-х гг. довольно льготные условия проведения сделок, а появившийся спрос на недвижимость - потребность в оказании услуг по их совершенствованию.

Именно на этой волне на рубеже 80-90 гг. возникли (или детализовались из бывших маклеров) первые риэлтерские фирмы, которые поневоле выполняли целый ряд функций, распределенных (в условиях развитого рынка недвижимости) между рядом профессиональных участников рынка - консультантами, адвокатами, оценщиками, экспертами по недвижимости и другими. Последнее обстоятельство таит в себе потенциальную опасность для будущих риэлтерских фирм. С приходом на рынок профессиональных юристов, оценщиков недвижимости она могут оказаться, не готовы к конкуренции с ними, а главное направление своей активности - знание рынка, способность оказать качественную услугу по поиску объектов, сведению контрагентов - оказывается недостаточно развитым.

Расширенный спектр функций, выполняемый риэлтерскими фирмами в начальный период становления рынка, может стать препятствием на пути их развития и специализации.

Сложность операций с недвижимостью заставляет людей обращаться к профессионалам рынка, т.е. заказать консультационно-посредническую услугу. И если принять рынок недвижимости в качестве «базиса», то рынок консультационно-посреднических услуг будет выступать как «надстройка». Попробуем проанализировать «надстройку», рынок риэлтерских услуг.

С введением в действие закона о приватизации, жилье человека, кроме своего прямого предназначения, стало объектом купли-продажи и для многих - единственным ценным имуществом, которым можно было как-то распорядиться. Наличие большого количества людей, желающих решить свой «квартирный вопрос», с одной стороны, и желающих поправить свое материальное положение, с другой, привело к тому, что в начале 90-х годов разразился настоящий бум сделок с недвижимостью. Началось формирование рынка жилой недвижимости. При этом незнание людьми законов приводило к оспоримости многих сделок, и действовавшие тогда законы оставляли широкое поле для деятельности различного рода мошенников и аферистов. К тому же, отсутствие механизмов оценки недвижимости привело к разнобою цен, так что две одинаковые квартиры в одном и том же доме могли различаться по цене в полтора раза. Таким образом, возникла естественная потребность в профессионалах, способных помочь людям в решении «квартирного вопроса.

Спрос рождает предложение. Первые маклеры и брокеры провели огромную работу по упорядочиванию рынка недвижимости от «дикого капитализма» к более-менее цивилизованным рыночным отношениям. В частности, активно изучался и перенимался западный опыт (само название профессии «риэлтор» происходит от английского Real Estate - недвижимость). Создание Российской гильдии риэлторов (РГР) и Московской ассоциации гильдии риэлторов (МАГР) преследовало те же цели. При участии РГР и МАГР разрабатывалось законодательство, регулирующее как сделки с недвижимостью, так и деятельность самих риэлторов. Также была создана система банковских сейфовых депозитариев, которая и сегодня позволяет осуществлять наиболее денежные расчеты.

Такая конструктивная деятельность на фоне общего экономического подъема и явной нехватки специалистов обеспечивала высокий статус профессии риэлтора, непрерывный поток клиентов и высокие заработки. Кризис 1998 года положил конец этой яркой эпохе. Послекризисный период охарактеризовался фактическим «замораживанием» рынка недвижимости. На сегодняшний день рынок выбрал достаточную активность, и можно определить основные отличия от периода 90-х годов. Во-первых, действующее законодательство отражает жизненные реалии и является довольно эффективным инструментом, регулирующим рынок (насколько это вообще возможно сегодня в России). Во-вторых, накопленная статистика и отработанные механизмы оценки недвижимости позволяют довольно точно определять стоимость отдельного объекта или прогнозировать рыночную ситуацию.

В-третьих: количество операций с недвижимостью уже значительно меньше, что было до кризиса. Это объясняется тем, что большинство обеспеченных людей уже решили свои жилищные проблемы, большинство коммуналок - расселено, спальные районы - застроены и распроданы. Таким образом, большинство сегодняшних клиентов - это люди со средним достатком, которые не могут позволить себе купить новую квартиру и рассчитывают изменить свои жилищные условия, продавая или обменивая старое жилье.

В этих условиях неизбежными стали изменения и на рынке риэлтерских услуг. Упорядоченность «базиса» привела к упорядоченности «надстройки». Практически это выражается в том, что зарабатывать деньги стало проще, как и на любом устоявшемся рынке, но при этом исчезли многие авантюрные возможности для заработка, характерные для 90-х годов. Ярко выражена тенденция к алгоритмизации и оптимизации работы риэлторов. Такая ситуация обуславливает меньшие, но более стабильные прибыли, настрой на долгосрочную расширяющуюся деятельность. Приток новых работников и появление на рынке новых участников в определенный «момент насыщения» обеспечили высокую конкуренцию. Впервые стало ясно, что клиентов на существующее количество риэлторов мало. В условиях возросшей конкуренции все участники рынка вынуждены искать новые формы работы и привлечения клиентов.

Большие агентства, как правило, представляющие собой объединения более мелких, занимают на рынке ведущие позиции. В целях сокращения затрат создаются холдинги, предпринимаются попытки освоения новых направлений деятельности, средства, вложенные в рекламу, приносят все меньшую отдачу, несмотря на то, что первые полосы рекламных газет и рекламные статьи оплачиваются именно крупными агентствами. В такой ситуации неизбежны попытки создать искусственные помехи для деятельности конкурентов и не менее искусственные преимущества. В этом крупные игроки рынка выступают единым фронтом, проводя политику оттеснения более мелких агентств. Основной рекламный лозунг звучит «хорошее агентство - большое агентство». Частные маклеры работают только по рекомендации, что объясняется присутствием на рынке, пусть не в таком объеме, как в 90-х годах, криминальных структур и желанием клиента получить гарантии исполнения сделки (хотя в части денежных расчетов гарантии риэлтора-одиночки практически не обеспечены). Частные маклеры меньше, чем кто-либо из участников рынка, ощущают на себе воздействие конкуренции, хотя многие из них приходят работать в агентства или открывают собственные.

При этом все участники рынка заинтересованы в улучшении имиджа профессии риэлтора, в дальнейшем совершенствовании законодательства, упрощении взаимоотношений с государственными органами. Давно назрела необходимость в создании общей базы данных по «криминальным квартирам» и известным аферистам. Также все участники рынка продолжают искать новые схемы работы, новые возможности стимулирования своих работников и повышения их профессионального уровня.

Отмена обязательного лицензирования риэлтерской деятельности и введение «добровольного сертифицирования» также производит впечатление тщательно спланированной акции с привлечением лобби в правительстве. Возможно, что идеальным результатом этой акции явилась бы невозможность продолжения деятельности для мелких и значительной части средних агентств. Но, этого не произошло, и «сертификат качества» является лишь дорогим брэндом. Не менее важным направлением деятельности для крупных агентств являются инвестиции собственных средств как на рынке недвижимости и смежных областях (в частности, строительство и реконструкция зданий), так и в другие области экономики.

Средние и мелкие агентства не имеют средств, достаточных для мощной рекламы, которая позволила бы реально выделиться из массы конкурентов. Ряд агентств считает, что им просто не по карману членство в РГР и МАГР. В такой ситуации агентства вынуждены привлекать клиентов новыми схемами работы, использовать тактику «партизанского маркетинга» и максимально оптимизировать свою деятельность. Большинство средних и мелких агентств обеспечивается работой за счет рекомендаций прежних клиентов. Поэтому средние и мелкие агентства реально заинтересованы в высоком качестве обслуживания клиентов и вынуждены повышать профессиональный уровень своих сотрудников.

Рассмотренные тенденции позволили бы сделать прогнозы развития рынка риэлтерских услуг. Тогда любой аналитик сказал бы, что в сфере услуг и консалтинга преимущества в конкурентной борьбе имеют средние фирмы как обладающие меньшей инерцией по сравнению с рыночными «монстрами», и имеющие большие, чем у мелких фирм, возможности для реализации новых идей. Роль государства при этом состояла бы в регулировании и стимулировании рыночных отношений.

Действительно, на сегодняшний день необходимо дальнейшее совершенствование законодательства, регулирующего как операции с недвижимостью, так и риэлтерскую деятельность. Ощущается явная потребность в передаче всех вопросов оформления сделок с недвижимостью единому государственному органу. Но, все это справедливо для страны с развитой рыночной экономикой. Россия же, как страна, склонная к олигархическому бизнесу, вполне может пойти по пути укрупнения рыночных игроков с последующим криминальным делением рынка.

Подытоживая все вышеперечисленное, можно сказать, что к сегодняшнему дню пройден большой путь от «дикого капитализма» к цивилизованному рынку риэлтерских услуг, и в условиях развивающегося общества будет происходить дальнейшее развитие рыночных отношений. Профессиональный уровень специалистов-риэлторов достаточно высокий, профессию риэлтора можно считать вполне сформировавшейся. Уровень обслуживания в различных агентствах недвижимости примерно одинаковый. Несмотря на жесткую конкуренцию, и ее возможное усиление, общими для всех участников рынка задачами являются: повышение статуса профессии риэлтора, дальнейшее совершенствование законодательства и упрощение взаимоотношений с госорганами, оптимизация деятельности.

«Теснота» оставляет место только для тех, кто работает честно, добросовестно и высокопрофессионально. Конкуренция выгодна потребителю наших услуг: кто пришел на рынок недвижимости всерьез и надолго, тот должен думать о том, как завоевать доверие клиента. Это возможно только при оказании всего комплекса услуг при операциях с недвижимостью. Недаром некоторые агентства берут на себя обязательства провести весь комплекс услуг «под ключ», вплоть до оказания помощи клиенту при переезде с проданной жилплощади на купленную. Хотя понятно, что решающую роль будет играть вовсе не возможность переезда, а уровень качества всего комплекса услуг.

В г. Иркутске к началу 2012 года на рынке риэлтерских услуг сложилась весьма непростая ситуация. Отмена лицензирования риэлтерской деятельности открыла доступ для свободного входа в риэлтерский бизнес. В связи с этим на рынок «хлынул» поток новоявленных специалистов, которые не обладают необходимыми знаниями, достаточными для предоставления услуг должного качества. Сейчас в Иркутске постоянно работает порядка 50-100 агентств недвижимости. Из этого количества на рынке более 5 лет работает всего около 30 агентств. Среди них такие как «Восточно-Сибирская правда», «Система», «Хеопс», «Сибирский дом», «Димира», «Магазин недвижимости», «Спектр», «Поместье» и т.д.

По статистике в среднем на долю «старого агентства» приходится по 1%. Тогда как молодые агентства распыляют между собой по 0,4%. Ситуация плачевная. И чтобы выжить в таких условиях, агентства отказываются просто от предоставления риэлтерских услуг, а начинают параллельно заниматься строительством, отделочными работами, дизайном, оценкой и т.д.

Но наблюдается не очень хорошая для города тенденция. Еженедельно в средствах массовой информации появляется реклама вновь создаваемых агентств. Приблизительно одинаковое количество единиц как появляется, так и перестает существовать. Другими словами, предпринимателями создаются фирмы-однодневки, которые призваны решить какие-либо вопросы, как правило, не всегда честного содержания.

Рис. 2 - Структура рынка риэлтерских услуг, предлагаемых различными участниками рынка.

Отсутствие единых правил ведения бизнеса, кодекса этики риэлторов, отсутствие единой процентной ставки вознаграждения за проделанную работу, огромное количество риэлтерских компаний, сложно-сплетенные отношения между ними, иногда доводимые до открытой конфронтации, все это приводит к хаотичности протекаемых процессов на данном рынке. Отличительная черта многих агентств недвижимости - это их весьма узкая специализация. Лишь единицы могут оказать полный комплекс услуг. Как правило, агентства работают только по аренде жилой недвижимости или оформляют сделки купли-продажи с ней. Область же, например, сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью остается порой не затронутой. Таким образом, конкурентную ситуацию на рынке риэлтерских услуг можно оценить как жесткую, при ограниченном количестве предоставляемых услуг.

§ 5. Анализ деятельности агентства недвижимости ООО «Система»

§ 5.1 Сфера деятельности агентства недвижимости

Риэлторская Компания «Система» была основана группой профессионалов в 2009 году. На сегодняшний день «Система» -- одно из лучших агентств недвижимости Иркутска. Компания является действительным членом Российской гильдии риэлторов (РГР) и Иркутской Областной Гильдии Риэлторов (ИОГР). Компания старается уделять большое внимание общественной деятельности. РК участвует в проектах, которые на наш взгляд значимы и могут принести пользу нашему городу, нашему региону. Компания успешно работаем на рынке недвижимости Иркутска, предоставляя свои услуги жителям города и области. У компании можно не только приобрести или продать недвижимость, но и воспользоваться широким спектром услуг от юридического сопровождения сделок с объектами недвижимости, услуг профессиональных ипотечных брокеров до строительства и ремонта. Взяв за основу высокий уровень обслуживания, работая исключительно в соответствии с законодательством Российской Федерации и строгими стандартами РГР, компания обеспечивает гарантированное и успешное решение всех возможных жилищных вопросов наших клиентов.

Главное достояние -- сплоченный профессиональный коллектив, составляющий основу компании: риэлторы, ипотечные брокеры, юристы, дизайнеры -- высококлассные специалисты в своей сфере. Сотрудники РК «Система» непрерывно повышают свою квалификацию, проходят переподготовку, посещают профессиональные семинары, конгрессы и форумы, посвященные вопросам рынка недвижимости, его развитию и перспективам.

Отделы жилой недвижимости «Система» предлагают: весь спектр услуг по операциям с объектами недвижимости, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья в Иркутске.

Специализированный отдел деловой недвижимости «Система» предлагает: высококвалифицированные услуги по купле - продаже, аренде объектов делового назначения.

Ипотечный центр «Система» предлагает:

· большой выбор программ ипотечного кредитования;

· подбор оптимального варианта жилья и размера кредита;

· сжатые сроки рассмотрения заявки о предоставлении кредита банком;

· полное юридическое сопровождение сделки и взаимодействие с банком;

· бесплатные консультации.

ООО «Система» вышло на рынок, предлагая следующие услуги:

- подготовка пакета документов к проведению сделок купли-продажи жилых помещений;

- подготовка пакета документов к передаче жилых помещений в собственность граждан.

Главной целью агентства стало качественное удовлетворение потребностей потребительского рынка в получении необходимой информации в сфере недвижимости, а также участие в создании цивилизованного рынка недвижимости в г. Иркутске.

На сегодняшний день он выглядит следующим образом:

- оказание услуг при оформлении сделок купли-продажи жилья;

- оказание услуг при оформлении сделок купли-продажи коммерческой недвижимости;

- оказание услуг при оформлении договоров приватизации;

- юридические консультации в области недвижимости, в том числе корпоративное обслуживание;

- оказание услуг при аренде коммерческой недвижимости;

- оформление документов на объекты недвижимости (жилья, коммерческой недвижимости, по вводу в эксплуатацию жилья и нежилого фонда);

- оказание услуг по согласованию с государственными органами (опекунский совет, БТИ г. Иркутске и Иркутского района и т.д.).

ООО «Система» является действительным членом Иркутского областного Союза риэлторов.

В настоящее время ООО «Система» располагается на арендуемых площадях. Схему деятельности фирмы при оказании услуг можно представить на рис.4.

Рис. 3 Деятельность фирмы при оказании услуг

Верхнюю ступень управления занимает генеральный директор, учредитель фирмы. В обязанности директора входит оперативное и стратегическое управление компанией: в том числе решение текущих хозяйственных вопросов, координация деятельности основных, вспомогательных и обслуживающих функциональных звеньев, распределение финансовых потоков, планирование и контроль деятельности фирмы.

Основную деятельность компании выполняет блок подразделений риэлторов: отдел аренды недвижимости, отдел коммерческой недвижимости, отдел продажи жилых помещений, отдел нового жилья, информационно-аналитический отдел.

Агенты занимаются поиском покупателей на выставленные на продажу объекты недвижимости, поиском объектов недвижимости по запросам клиентов фирмы, организуют показы объектов и встречи среди участников сделок; при положительном решение о сделке сторон участниц - готовят пакет документов, необходимый для проведения сделки купли-продажи объекта недвижимости в Учреждении юстиции по государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним на территории Иркутской области, оказывают помощь при финансовых расчетах сторон, проводят сделку.

Функции юриста заключается в правовом обеспечении основной деятельности компании и оказании консультационных услуг клиентам фирмы.

Ведение бухгалтерского и управленческого учета, предоставление отчетности в контролирующие органы - функции бухгалтера.

Функции обслуживания основных и вспомогательных процессов внутри агентства находится в компетенции менеджера. Менеджер координирует работу агентства и агентов, готовит материалы для размещения рекламы в средствах массовой информации, оформляет текущие документы и договоры, заключаемые с клиентами агентства, обновляет базы данных по коммерческой и жилой недвижимости, осуществляет переписку по Интернету, разрабатывает макеты рекламной продукции, кроме этого обеспечивает бесперебойную работу оргтехники.

§ 5.2 Анализ основных экономических показателей предприятия

Основным источником информации для проведения анализа финансового состояния является бухгалтерский баланс. Он характеризует финансовое положение организации по состоянию на определенную дату. В настоящее время бухгалтерский баланс построен по принципу «Нетто». Это значит, что в валюту баланса включается имущество в оценке по остаточной (покупной) стоимости, уставный капитал - за вычетом собственных акций, выкупленных у акционеров, а нераспределенная прибыль - за вычетом непокрытых убытков. Основным принципом группировки статей актива и пассива, как отмечается в ПБУ 4/99 «Бухгалтерская отчетность организаций», является скорость обращения. Статьи актива расположены в бухгалтерском балансе в соответствии с признаком последовательного увеличения степени ликвидности имущества, а статьи пассива - в соответствии с признаком увеличения степени изымаемости финансовых ресурсов.

Помимо бухгалтерской отчетности, некоторые данные, характеризующие финансовое состояние, отражаются в формах статистической отчетности П-2 «Сведения об инвестициях» и П-3 «Сведения о финансовом состоянии организации».

Форма П-2 содержит информацию за отчетный и соответствующий период прошлого года об объеме долгосрочных и краткосрочных финансовых вложений в разрезе видов, инвестициях в основной капитал (основные средства) в разрезе видов, инвестициях с нематериальные и другие нефинансовые активы, а также источниках финансирования инвестиций. Таким образом, данная форма может использоваться при оценке имущественного положения организации.

В форме П-3 имеются сведения об объеме прибыли или убытка за отчетный и соответствующий период прошлого года, о состоянии расчетов в организации (величине дебиторской и кредиторской задолженности по их видам, в т. ч. просроченной), величине оборотных активов, состоянии расчетов с предприятиями России и зарубежных стран. Помимо отчетности, при проведении анализа могут привлекаться данные аналитического учета с целью выявления неликвидных активов, просроченной задолженности, анализа структуры дебиторской задолженности и заемного капитала по срокам образования. Проведем экспресс-анализ хозяйственно-финансовой деятельности организации ООО «Система» и ее финансового состояния с целью формирования объективного мнения о положительных и отрицательных моментах в работе коллектива, выявлении «узких мест» и возможности их устранения.

Рассчитаем и занесем в таблицу 7 проведенную оценку динамики основного оценочного показателя хозяйственной деятельности организации ООО «Система» - товарооборота (выручки от продажи товаров), а также ресурсов, используемых в ходе осуществления хозяйственной деятельности.

Таблица 7 Анализ динамики результатов хозяйственной деятельности ООО «Система» 2010 - 2011 гг.

№ п\п	П О К А З А Т Е Л И	Ед. Измер.	Фактически за 12 мес. 2009г.	Фактически за 12 мес. 2010г.	Отклонение (+,-)	Темп роста, %
А	Б	В	1	2	3	4
	Объем товарной продукции	тыс.руб.	13318205	14406578	1088373	108,2
	Материальные затраты на производство продукции	тыс.руб.	10164390	11479318	1314928	112,9
	Материалоотдача [п1/п2]	руб.	1,3	1,25	-0,05	96,2
	Среднесписочная численность работников, всего	чел.	2910	3 192	282	113,6
	в т.ч. численность работников основного производства	чел.	2191	2509	318	1145
	Удельный вес работников основного производства в среднесписочной численности работающих (п5/п4)	%	75,3	78,6	3,3	х
	Средняя выработка одного работающего [п1/п4]	тыс.руб.	4576,7	4513,3	-63,4	98,6
	Средняя выработка одного работника основного производства [п1/п5]	тыс.руб.	6078,6	5741,9	-336,7	94,5
	Расходы на оплату труда, всего	тыс.руб.	349200	361523	12323	103,5
	в том числе в расчете на одного работника [п8/п4]	тыс.руб.	208,9	179,9	-29	86,1
	Средняя стоимость основных фондов	тыс.руб.	724630	786315	171685	154,6
	Фондоотдача [п1/п2]	руб.	18,3	18,4	0,1	100,6
	Комплексный показатель эффективности хозяйствования [п.3+п7+п.12]:3	%	х	х	х	98,5

Данные таблицы свидетельствуют об экстенсивном пути развития анализируемого предприятия, поскольку при росте выручки от продаж на 8,2 % комплексный показатель эффективности хозяйствования снизился на 8,5 %. Следовательно, ресурсный потенциал предприятия используется крайне неэффективно. Для вовлечения в дальнейшем в оборот выявленного резерва руководству предприятия необходимо решить следующие задачи:

выявлять неходовые и залежалые товары в ходе периодически проводимой инвентаризации и изучать возможности сокращения по ним торговой надбавки. В дальнейшем, во избежание затоваривания, периодически проводить сезонные распродажи товаров;

осуществлять закупы товаров по результатам регулярно осуществляемых маркетинговых исследований рынка товаров и услуг, изучения мотиваций покупательского спроса;

расширять перечень поставщиков с целью подбора наиболее надежных и налаживать прямые связи с предприятиямиизготовителями или дилерами;

осуществлять целенаправленную рекламу через средства массовой информации (СМИ).

Достаточно низкой является эффективность использования площадей и основных средств.

Прибыль - это обобщающий показатель, наличие которого свидетельствует об эффективности производства, о благополучном финансовом состоянии. Иначе говоря, прибыль - позитивный результат деятельности предприятия. Получение прибыли ставят основной своей задачей коммерческие организации. Отсюда ясно, что я буду рассматривать в дальнейшем деятельность именно коммерческой организации.

Чистая прибыль: 1) часть валового дохода, которая остается в распоряжении предприятия после формирования фонда оплаты труда и уплаты налогов, отчислений, обязательных платежей в бюджет, в вышестоящие организации и банки. Ч.п. используется для стимулирования коллектива и расширения производства; 2) сумма прибыли и налога с оборота. Ч.п. является основным источником формирования доходов бюджета и денежных накоплений предприятия. Несмотря на то, что форма №2 содержит очень важную информацию, этой информации явно недостаточного для полного и всестороннего анализа деятельности предприятия. В настоящее время содержание отчета о прибылях и убытках оказалось предельно сжатым.

Сохранены только фактические показатели выручки (нетто) от продажи товаров, работ, услуг, себестоимости продукции, коммерческих расходов и управленческих расходов и т.п. как за текущий отчетный, так и за предыдущий период. В отчете о прибылях и убытках отсутствуют плановые показатели. Как в существовавшей форме отчета, так и в новой, нет раздела характеризующего использование прибыли. В формировании чистой прибыли ООО «Система» основную роль играет валовая прибыль - разница между выручкой от реализации продукции и ее полной себестоимостью.

Поэтому наряду с проведенным анализом формы №2 в данном случае целесообразно провести факторный анализ валовой прибыли. Под факторным анализом понимается методика изучения и измерения воздействия факторов на величину результативных показателей. Факторы, влияющие на изменение валовой прибыли:

- изменение цен реализации - рост цен увеличивает валовую прибыль,

- полная себестоимость производства реализованной продукции - чем ниже себестоимость, тем больше прибыль,

- влияние объема реализации - чем больше объем при той же цене, тем больше прибыль (убыток) и изменение структуры реализации - увеличение реализации более рентабельных изделий приводит к росту валовой прибыли.

Рассчитаем анализ динамики результатов финансовой деятельности ООО «Система» и занесем данные в таблицу 8.

Таблица 8 Анализ динамики результатов финансовой деятельности ООО «Система» за 12 месяцев 2010 - 2011 гг.

№ п\п	П О К А З А Т Е Л И	Ед. Изм.	Условн. обозн.	Фактически за 12 мес. 2009г.	Фактически за 12 мес. 2010г.	Отклонение (+;-)	Темп роста, %
А	Б	В	Г	1	2	3	4
1.	Выручка (нетто) от продажи товаров	тыс.руб.	ВР	13318205	14406578	1088373	108,2
2.	Валовая прибыль от продажи товаров	тыс.руб	ВП	4593172	4569526	-23646	99,5
3.	Средний уровень валовой прибыли (п.2 : п.1 х 100)	%	Увп	34,5	31,7	-2,8	х
4	Расходы на продажу товаров	тыс.руб	РП	693342	715192	21850	103,2
5.	Средний уровень расходов на продажу товаров (п.4:п1х100)	%	Урп	5,2	5,0	-0,2	96,2
6.	Прибыль от продаж (п.2 - п.4)	тыс.руб	ПП	3899830	3854334	-45496	98,9
7.	Рентабельность продаж (п.6:п.1х100)	%	Рп	29,3	26,8	-2,5	х
8.	Операционные доходы	тыс.руб	ОД	562049	279856	-288193	49,8
9.	Операционные расходы	тыс.руб	ОР	746015	927074	181059	124,3
10	Внереализационные доходы	тыс.руб	ВРД	-	-	-	-
11	Внереализационные расходы	тыс.руб.	ВРР	-	-	-	-
Продолжение таблицы 8
12	Прибыль до налогообложения(п.6+п.8+п.9+п10-п11)	тыс.руб.	ПДН	5207894	5061264	-146630	97,2
13	Отложенные налоговые активы	тыс.руб.	ОНА	51	2566	2515	х
14	Отложенные налоговые обязательства	тыс.руб	ОНО	25359	30558	5199	120,5
15	Текущий налог на прибыль	тыс.руб	ТНП	973556	862879	-110677	88,6
16	Чистая прибыль (п.14+п.13-п.14-п15)	тыс.руб	ЧП	973607	865445	-108162	88,9
17	Рентабельность деятельности (п.16:п.1)х100	%	Рд	7,3	6,0	-1,3	82,2

Из таблицы 8 видно что чистая прибыль в 2010 году составляла 973607 тыс. руб., а в 2011 году составила 865445 тыс. руб., соответственно она увеличилась на 8,9%.

§ 5.3 Организационная структура ООО «Система»

Для начала обозначим, что каждая фирма, неважно какой деятельности, должна чётко осознавать, что она делает, для чего она делает и как она это делает. Решение этих вопросов даёт возможность развитию эффективной работы фирмы. Фирма - это как живой организм, обладающий своим биоритмом, в котором происходит, по принципу самодостаточности, взаимодействие, взаимовлияние, взаиморазвитие, взаимозаменяемость, как с внутренней средой (ресурсы, технология, информация, персонал, управление), так и с внешней средой (государство, клиенты, конкуренты, организация, инфраструктуры).

Необходимо учитывать важность этих факторов, т.к. это приводит к успешной организации и деятельности риэлтерского бизнеса, например: предполагается работа со значительными потоками клиентов и большая часть услуг оказывается в офисе фирмы. Следовательно, он должен быть удобен как для работы персонала, так и для клиентов. Отсюда вытекают такие требования к офису, как: близость к маршрутам движения и остановкам общественного транспорта; возможность разделения офиса на помещения для работы с клиентами и помещения для работы персонала; ориентация входа в офис со стороны улицы; возможность свободного входа клиентов в помещения, предназначенные для работы с ними; достаточное количество изолированных помещений для размещения информационной службы, службы оформления документов и т.д. или: риэлтерский бизнес органически связан со сбором, обработкой и использованием значительных объёмов различной информации.

А также - грамотное построение рекламной политики. Учитывая вес расходов на рекламу (до 25%) в текущих затратах, эффективность её организации существенно повлияет на эффективность работы агентства.

Но самое главное нужно учитывать основной актив риэлтерской фирмы - это кадровый состав, с его квалификацией, личными и деловыми качествами и с существующими основными проблемами - организация, оплата труда, управление в фирме. Поэтому наличие того или иного качества или его полное отсутствие сопровождается с построением технологии работы агентства недвижимости, отчего в полной мере зависит успех фирмы.

Жизнь компании, помимо настоящего, складывается из прошлого и будущего. Преимущества у того, кто пришел на рынок недвижимости давно, «всерьез и надолго», кто не «временщик», а намерен работать в большом отрезке времени. От того, как структурирована компания по недвижимости, напрямую зависит слаженность взаимодействия ее сотрудников по выполнению прямых функциональных обязанностей, распределение работы между ними на протяжении какого-то периода времени.

Вероятнее всего, до нового изменения штатного расписания и функционалов. Но подобные изменения проводятся не так часто по возможности, очень аккуратно, безболезненно для сотрудников по мере того как фиксируется управленцами необходимость модификации организации и приспособление ее к изменившейся ситуации. Происходящие изменения внешних и внутренних условий накладывают, естественно, отпечаток на все стороны деятельности агентства. Ныне все меньше «чистых» продаж квартир, все более риэлторы работают на расселении.

Разделение на отделы, направления работы с такими обязательными компонентами как подчиненность и подотчетность, присутствуют практически в каждой риэлтерской структуре. Ещё в начале 90-х г.г. в Иркутске работали не более десяти агентств недвижимости («Магазин недвижимости», «Сибирский дом», «Полярная звезда», «Суворов» и т.д.). Позже специалистами этих фирм были открыты другие агентства. Сейчас же насчитывается около двухсот агентств, где в основном присутствуют две основные структуры в виде:

- маклерского агентства, в основе которого лежит функциональная организационная структура («Р-Маркет», «Квартирьер»)

- простого (стандартного) агентства, базирующего на линейной организационной структуре («Поместье»).

Существует ещё и сложное (продвинутое) агентство, построенное на сочетании функциональных и линейных доходов, но, к сожалению, в нашем городе эта структура пока отсутствует. Большинство же фирм работают по первому типу (маклерская структура), причиной возникновения которой является рост объемов работ, выполняемыми частными маклерам.

Такое большинство говорит о высокой конкуренции в создавшихся рыночных условиях, где выживают небольшие, но достаточно компактные; с простой, но преимущественно технологичной (организованной) структурой агентства, ведущие операции не больше, чем может проконтролировать владелец. Изначально на директоре замыкались фактически все операции с недвижимостью, а сотрудники выполняют в основном рутинные технические операции, а сейчас происходит дифференциация, главную роль выполняет также директор, но, уже уделяя больше внимания на организацию, развитие фирмы, на мотивацию сотрудников, при этом, не забывая следить за внешней средой: если за юридическими знаниями, в худшем случае, обращались к специалисту, то здесь организовывается юридический отдел с функциями не только консультирования, но и с подготовкой пакетов документов, что освобождает от львиной доли время риэлторов, но происходит и учёт за имеющимися в «рабочем состоянии» объектов, если ведущим специалистом являлся опять, же директор, на ком замыкалось количество проводимых сделок, то в данной ситуации присутствие квалифицированных риэлторов, что обеспечивает качество, количество проводимых сделок.

Но, при всём при этом, право и главная роль остаётся за руководителем фирмы - подписание документов, осведомлённость о деятельности и результатах работы сотрудников, переговоры, с целью сотрудничества и поддержания контактов с клиентами.

Такая организация работы фирмы обеспечивает, прежде всего: оперативностью (высокой скорости информационных потоков внутри фирмы, быстрой реакции на изменение внешней среды, высокой степени неформальности взаимоотношения между сотрудниками, что ускоряет процесс принятия решений), технологичностью, надёжностью, качеством, построением работы на довольно узком сегменте рынка (личные контакты руководителя фирмы, с учётом индивидуальности и психологических особенностей конкретного потребителя, что практически исключает рыночный риск), высокой мотивацией сотрудников, что обеспечивает работоспособность и творческий подход к решению ситуаций, гибкому анализу. В сравнении со стандартным агентством, где для успешной деятельности требуется определённая рыночная инфраструктура, которая обеспечила бы минимальную прозрачность рынка, то данная компания в налаживании такой инфраструктуры не заинтересована, т.к. результат становится предсказуемым, а поле деятельности риэлтора резко сужается. Таким образом, организационно-штатная структура ООО «Система» выглядит следующим образом:

Рис. 4 Организационная структура ООО «Система»

§ 5.4 Анализ доходов ООО «Система»

Доходами организации признается увеличение экономических выгод в результате поступления активов (денежных средств, иного имущества) и (или) погашения обязательств, приводящее к увеличению капитала этой организации, за исключением вкладов участников (собственников имущества).

Правила формирования в бухгалтерском учете информации о доходах коммерческих организаций (кроме кредитных и страховых организаций), являющихся юридическими лицами по законодательству Российской Федерации, устанавливает Положение по бухгалтерскому учету 9/99 «Доходы организации».

Доходы содержат следующие статьи: выручку от продаж товаров, продукции (работ, услуг); проценты и дивиденды к получению; арендную плату; поступления от продажи основных средств и другого имущества; чрезвычайные доходы и т.п.

Не могут признаваться доходами организации, как указывается в Положении по бухгалтерскому учету 9/99 «Доходы организации», различные поступления от других юридических и физических лиц:

- сумм налога на добавленную стоимость, акцизов, налога с продаж, экспортных пошлин и иных аналогичных обязательных платежей;

- по договорам комиссии, агентским и иным аналогичным договорам в пользу комитента, принципала и т.п.;

- в порядке предварительной оплаты продукции, товаров, работ, услуг;

- авансов в счет оплаты продукции, товаров, работ, услуг;

- задатка;

- в залог, если договором предусмотрена передача заложенного имущества залогодержателю;

- в погашение кредита, займа, предоставленного заемщику.

Доходы организации в зависимости от их характера, условия получения и направлений деятельности организации подразделяются на:

1. Доходы от обычных видов деятельности;

2. Операционные доходы;

3. Внереализационные доходы;

4. Чрезвычайные доходы

Согласно ПБУ 9/99 доходы, отличные от доходов от обычных видов деятельности, считаются прочими поступлениями.

Продукт риэлтерской деятельности - оказанная клиенту услуга и коммерческий успех фирмы - определяется, прежде всего, количеством оказанных услуг с удовлетворяющим клиента качеством.

Рис. 5 - Денежные потоки от предоставления услуг

Доходную часть формируют денежные потоки, поступающие в агентство недвижимости от предоставления услуг:

- при оформлении сделок купли-продажи жилой недвижимости;

- при оформлении сделок купли-продажи коммерческой недвижимости;

- по юридическому консалтингу.

На долю сделок купли-продажи жилья приходится примерно 70% от общей суммы доходов агентства. 15% прибыли приносят сделки связанные с продажей коммерческой недвижимости. Отдел аренды на сегодняшний день явно убыточный. На долю остальных видов деятельности приходится 15% всех доходов. Таким образом, основная часть доходов формируется за счет сделок купли-продажи жилых помещений, остальные виды деятельности играют вспомогательную роль.

Доходы фирмы в среднем составляют около 30% от сделки.



Рис. 6 - Структура доходов ООО «Система»

§ 5.5 Анализ расходов ООО «Система»

В данном разделе речь пойдет лишь о некоторых показателях, характеризующих деятельность риэлтерской фирмы, а именно о тех, в которых наибольшим образом проявляется специфика агентства недвижимости.

Расходную часть фирмы формируют следующие затраты:

- арендная плата;

- оплата телефонов;

- заработная плата сотрудников;

- затраты на рекламу и изготовление рекламной продукции;

- затраты на информационное обслуживание и содержание оргтехники;

- представительские (коммерческие расходы);

- налоговые отчисления;

- прочие расходы (договоры с регистрирующими органами, оплата услуг по получению документов, оплата взносов в общественные организации и т.д.)

Величина расходов по каждой конкретной позиции зависит от величины фирмы, хотя прямой зависимости здесь нет. Например, расходы у крупной фирмы, несомненно, выше, чем у мелкой.

Но существует определенный порог, ниже которого, ни одной фирме опускаться не стоит, иначе потребители просто перестанут замечать фирму.

Относительно ООО «Система» можно сказать, что расходы на рекламу занимают незначительную долю, всего 10%. Все доли остальных расходов носят постоянный характер:

- затраты при оформлении документов 15%,

- выплата заработной платы сотрудникам - 30%,

- налоги - 15%.

Рис. 7 - Структура расходов ООО «Система»

По данному агентству:

Офис, находящийся в центре города, площадь 20 кв.м, (что имеет большое преимущество), составляет 1200 руб. за кв.м., без учёта коммунальных платежей.

- уровень затраты на рекламу составляет - 8000 руб.

- оплата труда штатных сотрудников 150000 руб.

- телефонных линий 2000 руб.

- прочие текущие расходы 7000 руб.

Таким образом, только минимально необходимые расходы составляют 191000 руб.

Если же учесть, и необходимые расходы на:

- приобретение и обслуживание техники.

- информационное обслуживание.

- безопасность.

- налоги.

То уровень расходов можно оценить - 230 000 руб. Поэтому, для безубыточной работы необходимо проводить как минимум 6-10 сделок в месяц.

Учитывая результаты проведенного анализа деятельности фирмы, я предлагаю:

- ликвидировать отдел аренды ввиду его не рентабельности;

- оптимизировать расходы на рекламу и разработать рекламную стратегию фирмы;

- создание новых отделов и освоение новых видов деятельности.

Я считаю, что перспектива роста для любой риэлтерской фирмы кроется в освоении новых видов деятельности, повышении конкурентоспособности за счет оказания более качественных услуг и снижение издержек за счет ликвидации нерентабельных направлений деятельности. В целом предприятие работает стабильно, при этом можно отметить некоторую разбросанность в использовании предприятием собственных средств, что характеризует его руководство с предпринимательской точки зрения, далее перейдем непосредственно к анализу возможностей усовершенствования деятельности предприятия.

ГЛАВА III. ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ РИЭЛТОРСКОЙ ФИРМЫ

§ 1. Мероприятия для усовершенствования работы ООО «Система»

В ходе анализа структуры организации «Реальное жилье» были выявлены возможности по расширению масштабов деятельности фирмы и увеличение доли рынка, путем увеличения спектра оказываемых услуг. Это позволит нам получить дополнительную прибыль и привлечь новых клиентов.

В связи с тем, что спрос на услуги превышает предложение нашей фирмы, необходимо создать дополнительное рабочее звено, которое позволит увеличить объем оказываемых услуг. Для этого необходимо нанять ещё одну бригаду, состоящую из риелтора и помощника риелтора, арендовать дополнительные площади.

Проанализировав рынок риэлторских услуг, мы пришли к выводу, что спрос на услуги ипотеки вырос и существует необходимость создания нового отдела, который будет заниматься предоставлением данного вида услуги.

Так как одним из основных видов услуг является продажа недвижимости в городе, и при этом риелтору приходится постоянно выезжать в командировки в область, это приводит к замедлению работы в черте города. Тем самым, фирме необходимо выделить отдельное структурное подразделение, которое будет заниматься непосредственно сделками с загородной недвижимостью.

Появление новых видов услуг в нашей организации влечет за собой увеличение затрат на рекламу (баннерная реклама на сайтах, объявления в СМИ, объявления по бегущей строке, раздача листовок).

Также предприятию необходимо разработать систему скидок и бонусов, которые позволят завоевать приверженность клиентов.

С усовершенствованием деятельности предприятия и расширением ее штатного персонала, фирма будет увеличивать производственные площади, а так же открывать подразделения в других районах города и области.

Завершение периода становления рынка недвижимости характеризуется переходом от экстенсивного к интенсивному развитию. Очевидно, что в ближайшее время на рынке не будет такого бурного роста числа сделок, как в первой половине 90-х годов. Более того, в течение определённого периода на рынке жилья возможна только стабилизация числа сделок. Вполне возможным представляется также повышение уровня цен, прежде всего на вторичном рынке. Но в, то, же время цены на элитное жильё не только не снизились, но и выросли, что свидетельствует о перспективности нового строительства жилья высокого качества. Руководителями фирм отмечается и обострение конкурентной борьбы на рынке. Большинство из них склонны считать, что если для 1998 года была характерна умеренная степень конкуренции, то в 2010 году она стала высокой и сохранится таковой.

Стабилизация числа сделок и цен на вторичном рынке жилья является следствием, прежде всего, макроэкономических факторов, основной из них - сохранение низкого уровня доходов у основной массы населения. Первоначальный бурный рост спроса на рынке, как следствие появление в стране слоя лиц с высокими доходами, сейчас практически завершился. И сегодня внутри этого слоя происходит новая дифференциация - выделение слоя со сверхвысокими доходами. За счёт этой дифференциации возрос спрос на элитное жильё. Однако в абсолютном выражении потенциал этого слоя весьма ограничен. Серьёзное же расширение спроса возможно либо за счёт повышения уровня доходов и формирования широкого среднего слоя, способного стать основным поставщиком покупателей, либо за счёт активного стимулирования спроса, как государством, так и самими профессиональными участниками рынка недвижимости. В то же время некоторое повышение спроса в перспективе вполне возможно под воздействием неизбежного в ближайшие месяцы выброса денег в экономику для расшивки кризиса неплатежей и в связи с погашением долгов по заработной плате и задолженности по государственным заказам. Часть этих денег придёт и на рынок недвижимости, но они, очевидно, кардинально ситуацию не изменят, хотя число заявок на покупку под влиянием этого фактора на несколько пунктов поднимется.