Размещено на http://www.allbest.ru/

Курсовая работа

Тема работы: Управление государственной недвижимостью

Содержание

• Введение
• 1. Теоретические основы управления недвижимостью
• 1.1 Недвижимость: понятие, классификация, право и теория управления
• 2. Исследование методов управления государственным недвижимым имуществом
• 2.1 Состав и характеристика государственного недвижимого имущества в России
• 2.3 Система оценки и формирования платежей за государственную недвижимость
• 3. Разработка предложений по совершенствованию системы управления государственным недвижимым имуществом
• 3.1 Предложение по развитию нового организационно-экономического механизма управления государственной недвижимостью
• 3.2 Предложение по формированию новой системы показателей оценки эффективности управления государственной недвижимостью
• Заключение
• Список использованной литературы

Введение

Актуальность исследования. Функционирование рынка недвижимости во многом предопределяет развитие рыночных отношений, являясь его центральным звеном. Это объясняется тем, что объекты недвижимости фигурируют во всех сферах общественной жизни. Главной спецификой недвижимости, является многогранность ее форм, методов использования и правового положения. Недвижимость может выступать в качестве товара, части капитала, объекта залога и многое другое.

Как имущество, недвижимость может иметь ряд собственников, определенных законами. Собственниками недвижимости выделяют: Российскую федерацию, ее субъекты, муниципальные образования, юридических и физических лиц.

Управление государственной собственностью - одна из наиболее сложных и недостаточно разработанных проблем, несмотря на многовековую историю развития экономической мысли по различным аспектам собственности.

В последние годы в связи со снижением роли приватизации в формировании доходов бюджетной системы проблема эффективного управления государственной собственностью становится особенно актуальной. Вместе с тем, реформа управления государственным имуществом не сводится лишь к обеспечению доходов государства за счет неналоговых источников. Применительно к сектору государственного недвижимого имущества на первый план выступает задача государства в создании более эффективных систем управления. Это способствует выполнению возложенных на государство функций обеспечения публичных интересов, рационализации и повышения эффективности бюджетной политики.

Оценка управления государственной недвижимым имуществом - одна из важнейших функций государственного финансового и имущественного контроля, как части контроля за государственной собственностью в целом. Именно поэтому ее сущность и содержание обусловлены, с одной стороны, признаками и функциями теории управления, а с другой - спецификой объекта оценки - результатами и процессами управления государственной собственностью. Происходящие в настоящее время в России процессы укрепления государственности активизировали управленческую деятельность в финансово-бюджетной и имущественной сферах, что актуализировало поиск эффективных механизмов государственного финансового и имущественного контроля, направленного на повышение эффективности использования государственной собственности.

В настоящее время управление такими видами государственной собственности как недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, регламентировано рядом нормативно-правовых актов.

Их изменение происходит параллельно с изменениями, происходящими на экономическом уровне. В различных субъектах Российской Федерации экономические на рынке недвижимости различны. Это связано с неодинаковым развитием инфраструктур в городах, уровнем заработной платы и многим другим.

Управление государственным недвижимым имуществом ставится в зависимость от экономической ситуации региона и эта зависимость определяет способы, системы и методы управления.

Необходимо отметить, что не смотря на различая в процессах регулирования государственной недвижимости, существует нормативно- правовая база, закрепляющая основные положения и методики, которые создают основу для становления систем управления государственной недвижимостью на всех уровнях.

Важной задачей становится именно совершенствование этих основ, выявление пробелов в отдельных законодательных актах, а так же обнаружение возможных новых механизмов управления государственной недвижимостью.

Цель исследования: изучение управления государственным недвижимым имуществом.

Задачи исследования:

- дать понятие и классификацию недвижимости,

- определить ее место в праве и теории управления

- выявить роль недвижимости в экономике, ее значение в современном мире, исторический и зарубежный опыт.

- проанализировать рынок недвижимости

- определить состав и характеристику государственного недвижимого имущества

- проанализировать основные методы управления государственным недвижимым имуществом

- выявить систему оценки и формирования платежей за государственное недвижимое имущество

- составить предложение по развитию нового организационно- экономического механизма управления государственной недвижимостью

- составить предложение по формированию новой системы показателей оценки эффективности государственной недвижимостью.

Объект исследования: отношения, складывающиеся при управлении государственной недвижимостью.

Предмет исследования: процессы управления государственной недвижимостью.

Раздел 1. Теоретические основы управления недвижимостью

1.1 Недвижимость: понятие, классификация, право и теория управления

Легальное понятие недвижимого имущества (недвижимости) указано в ст. 130 ГК РФ - это " … земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения". При этом ни один из основополагающих признаков законодателем не разъяснен. Далее в статье указано, что к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты".

В статье 132 ГК РФ перечень пополняется имущественным комплексом - предприятием. Подобным образом определяется недвижимость и в Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним" от 27 июля 1997 г. № 122-ФЗ, в редакции № 189 - ФЗ от 29. 12. 2004г. К понятию недвижимости обращается и Федеральный Закон от 16 июля 1998 года № 102 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в редакции от 07.05.2013 N 101-ФЗ, где она определяется двумя способами: во-первых, путем отсылки на ст. 130 ГК РФ, во-вторых, посредством примерного перечня. По сравнению с другими нормативными источниками в этом перечне дополнительно указаны части жилых домов и квартир, состоящие из нескольких изолированных комнат, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения. Затем ст. 74 Закона" Об ипотеке" добавила к ним гостиницы, дома отдыха и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания.

Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, "предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью" (табл.1.1).

Таблица 1.1 Виды недвижимого имущества

Отдельные объекты	Сложные объекты
Земельные участки	Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: ¦ земельные участки; ¦ здания и сооружения; ¦ инвентарь и оборудование; ¦ сырье и продукцию; ¦ требования и долги; ¦ права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; ¦ нематериальные активы; ¦ информацию; ¦ другие исключительные права
Участки недр
Обособленные водные объекты
Все, что прочно связано с землей, в том числе: ¦ леса; ¦ многолетние насаждения; ¦ здания; ¦ сооружения
Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: ¦ воздушные и морские суда; ¦ суда внутреннего плавания; ¦ космические объекты. Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону

Недвижимое имущество может быть делимым и неделимым.

Делимым является имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая его доля после раздела представляет целую недвижимую вещь. При этом в установленных законом случаях делимая недвижимость может быть признана неделимой (фермерские хозяйства в ряде стран).

Недвижимое имущество может иметь неотделимые части, которые называют существенными (не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба - например, лифт и лифтовое оборудование жилого дома).

С недвижимыми вещами могут быть связаны движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью является такая движимая вещь, которая, не являясь существенной частью, служит недвижимости и связана с ней общим назначением.

Недвижимая вещь может иметь различные обременения - условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других), устанавливаемых на основе договора или закона.

Сервитут - право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком.

Кадастровый номер - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

Существенной характеристикой недвижимости является ее целевое назначение или разрешенное использование.

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций.

Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материалы строений, размеры, местоположение, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

На юридическом уровне недвижимость подразумевает совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхности земельных участков, строения на них, воздушное пространство.

В России, как и в других промышленно развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права.

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу.

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Жилая недвижимость как товар обладает следующими свойствами, отличающими его от других товаров.

К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые помещения различаются по функциональному назначению на офисные, торговые, складские и производственные.

Базовый объект недвижимости - это земля, которая является местом проживания всех людей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем в производстве всех других товаров.

Право на недвижимое имущество приобретается благодаря государственной регистрации.

Правила государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за последнее время претерпели немало поправок. В соответствии с ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" обязательная государственная регистрация таких договоров была отменена с 1 марта 2013 года. Однако уже с 4 марта 2013 года вступил в силу Федеральный закон от 4 марта 2013 г. № 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации", который вернул правило об обязательной регистрации в Росреестре договоров аренды недвижимости, заключенных на срок не менее одного года. Таким образом, сведения о договорах аренды недвижимости, вне зависимости от срока их действия, заключенные 2 и 3 марта 2013 года, не подлежали занесению в Единый госреестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственное регулирование недвижимости: путем прямого вмешательства (прямое административное управление), включающего: создание законов, постановлений, правил, инструкций и положений, регулирующих функционирование объектов недвижимости; введение механизма ответственности за нарушение нормативных требований при совершении сделок с объектами недвижимости; контроль за соблюдением всеми субъектами рынка установленных норм и правил; регистрацию прав на объекты недвижимости и сделок с ними; лицензирование предпринимательской деятельности в сфере недвижимости; путем косвенного воздействия (экономические методы управления объектами недвижимости), включая: налогообложение объектов недвижимости и предоставление льгот; реализацию государственных целевых программ; установление амортизационных норм; реформирование жилищно-коммунального хозяйства; выпуск и обращение жилищных сертификатов; путем комплексного решения вопросов землепользования и приватизации, развития инженерной инфраструктуры и т. д.

Общественное воздействие. Реакция широких слоев общества, в том числе и профессиональных участников рынка недвижимости, на те или иные операции с недвижимостью, которая служит основой для нормативных актов, положений и другое.

Управление определенными объектами недвижимости, которые собственник использует для ведения конкретной предпринимательской деятельности и для получения максимальной прибыли.

Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации: муниципальной недвижимостью; земельными ресурсами; лесным фондом; недвижимостью в жилищной сфере; нежилой недвижимостью.

В правовом аспекте предусматривается создание государственной властью субъектов РФ системы законов и иных нормативно-правовых актов, регламентирующих принятие административных, организационных и технических решений в области управления объектами недвижимости и обеспечивающих эффективное использование в интересах собственника.

В основу системы управления недвижимостью положен принцип пообъектного управления, который залючается в пообъектном разграничении (формировании) недвижимости; классификации и единой регистрации объектов; пообъектной регистрации имущественных прав и оценке недвижимости; учете отраслевых особенностей управления объектами недвижимости и координации политики в сфере недвижимости.

1.2 Недвижимость в экономике: современная роль и значение, исторический и зарубежный опыт

Началом развития рынка недвижимости принято считать 1991 год. Первый этап развития является стадией первоначального накопления капитала. Самые умные участники зарождающегося рынка быстро поняли, что их дальнейший успех зависит от того, как много им удастся ухватить сейчас. Также на этом этапе законы, регулирующие рыночные отношения, были малоразвиты, механизмы контроля их соблюдения весьма несовершенны, а культура рыночных отношений практически отсутствовала. Отношения между участниками рынка были не оформлены и носили хаотический характер. Следствием всего этого были множественные махинации с собственностью.

Потребитель, не привыкший к рынку, лёгко впитывал любую информацию. В это время самая примитивная реклама действовала безотказно, а всё, что предлагалось - потреблялось. Причиной тому был эффект новизны рекламы, и её относительно малое количество. Конкуренция на первом этапе была очень мала, и потому сравнительно легко было добиться некоторого успеха - в том числе и на рынке недвижимости.

После кризисов середины 90-х годов развитие рынка входит в новую стадию. Прежде всего, новая стадия отличается новым отношением к рынку -- резко отличным от отношения в предыдущей стадии. Люди, научившись на собственных ошибках, воспринимают рынок с предубеждением и усиленной осторожностью. Народ опасается ввязываться куда-нибудь - теперь инвестирование денег, прежде всего, связывают с риском потерять остатки нажитых средств. Влияние рекламы на людей во многом влияют на отношение людей к рекламируемому товару. Это коснулось и рынка недвижимости.

Реклама также вызывает эффект, противоположный тому, который она вызывала на первом этапе. Теперь она воспринимается как надоедливый шум, как попытку заставить потребителя приобрести ненужные ему товары. Реклама начинает развиваться в сторону применения новых, профессиональных приёмов.

На рынке недвижимости, также наблюдаются следующие тенденции. Во-первых, в это время начинает развиваться зрелая законодательная база. Во-вторых, появляется рынок элитного жилья - доступный только небольшой прослойке "новых русских" -- богачей, успевших разбогатеть в ходе первого этапа. Предпочтения этой прослойки - всё самое дорогое. Дороговизна товара для них равнозначна качеству и престижу, и служит показателем собственного успеха.

Дальнейшее развитие рынка недвижимости связанно с медленным, поступательным, развитием российской экономики, наблюдавшейся на протяжении 2000-х годов. В это время скептическое отношение к рынку ослабляется, люди уже меньше боятся инвестировать в недвижимость. Впрочем, законодательная сфера всё ещё остаётся весьма несовершенной, а культура рыночных отношений неразвитой. Экономические кризисы усиливают недоверие участников к рынку и негативно влияют на его развитие.

Данный период является третьим и начинает свой отсчет с 2010 года.

В современной рыночной экономике роль недвижимости определена тенденциями ипотечного жилищного кредитования и приобретает первостепенное значение. Проблема недостаточной обеспеченности жильем остается острейшей социальной проблемой в России.

Современная государственная политика, наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения расставляет новые акценты, концентрируя усилия и средства на направлениях, обеспечивающих решение жилищных проблем большей части работающего населения, располагающего средними доходом, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации.

Основным способом решения жилищной проблемы этой части населения должно стать долгосрочное ипотечное кредитование.

Создание системы ипотечного кредитования позволило не только ускорить решение важнейшей социальной проблемы улучшения жилищных условий населения, но и через активизацию жилищного строительства оказать положительное влияние на макроэкономическую ситуацию в стране в целом. недвижимость ипотечный кредитование имущество

По экспертным оценкам, около 1,5% семей ежегодно за наличный расчет могут приобрести жилье практически без всякой кредитной поддержки, а около 5% семей имеют доходы значительно выше среднего и, значит, обладают потенциальной возможностью приобретения жилья с помощью коммерческого ипотечного кредита. Для остальных граждан реальность кредита в полном объеме на данном этапе маловероятна.

Практически с момента возникновения российского рынка недвижимости начались разговоры о создании мультилистинговой системы (МЛС) - объединенной базы данных выставленных на продажу (или сдающихся в аренду) объектов недвижимости. Это существенно расширило бы возможности риелторских агентств и обеспечило доступ покупателям к максимальному спектру предложения. На Западе этот способ обмена информацией давно распространен и встает вопрос о взаимствовании зарубежного опыта.

Наиболее эффективные системы мультилистинга работают в США, Канаде и Голландии. Доказательством является доля рынка, приходящаяся на профессиональных риелторов, - в этих странах она превышает 90%. А там, где она не работает, профессиональные риелторы редко охватывают более 50% рынка. Например, около 60% во Франции или 40-45% в Германии.

Понятно, что главным отличием от простой базы данных является наличие четких правил ее использования. Это эксклюзивность постановки объектов - один объект может выставить только один риелтор, плюс определенные правила деления комиссионных между агентами продавца и покупателя. В разных странах правила раздела комиссионного вознаграждения могут быть разными, никто не настаивает на обязательном соотношении 50/50, в большинстве цивилизованных стран оно нигде не прописано, а является исключительно рекомендуемым.

Если объект выставлен в мультилистинговой системе, то все агенты ищут покупателя, заранее зная, что в заявленной цене предусмотрены и их комиссионные. Им не нужно отдельно подписывать договор с покупателем, накручивая цену, что у покупателя обычно вызывает минимум недоумение и приводит к конфликтным ситуациям.

Создание мультилистинга - вопрос не технический, а психологический, вопрос зрелости рынка недвижимости. В России пока таких систем практически нет, что замедляет оборот объектов на рынке. Классический пример: агент, заключивший эксклюзивный договор с владельцем, пытается самостоятельно найти покупателя и тем самым получить комиссионные с двух сторон. Это противоречит профессиональной этике и не на пользу клиенту, которого он представляет.

Представляя интересы продавца, агент обязан сделать все возможное, чтобы его клиент получил, во-первых, максимально отвечающую состоянию рынка сумму; а во-вторых, получил ее как можно быстрее. Если же не выставлять объект в мультилистинговой системе, то процесс как минимум сильно замедляется. Агент покупателя чаще всего вообще не будет показывать клиенту объект, если в заявленной цене не предусмотрены его комиссионные.

Сегодня в России есть несколько систем, приближенных к мультилистинговым, - в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и Новосибирске, но пока они еще не соответствуют классическим МЛС в США, Канаде или Голландии. Только частично ее напоминают.

Мировой рынок недвижимости находится в стадии интернационализации. Крупномасштабные сделки по слиянию и стратегические альянсы превращают некогда локально развитые практики в мировой гомогенный бизнес по управлению недвижимостью. В основном американские и английские поставщики услуг управления недвижимостью все более и более вторгаются в регионы с менее развитой системой управления. Эта тенденция отчетливо прослеживается на российском рынке.

Первыми компаниями, по сути создавшими российский рынок профессионального REM (real estate management- управление недвижимостью), были представительства крупных международных управляющих компаний. По мере развития рынка услуг управления появились совместные российско-зарубежные и исключительно отечественные управляющие компании.

Сейчас на российском рынке действуют более 50 компаний, профессионально занимающихся управлением объектами недвижимости. Все они позиционируются как управляющие, однако их удельный вес на рынке обслуживания коммерческой недвижимости различен. Большинство сетевых управляющих компаний работает на рынке офисных площадей.

Зарубежный опыт способствовал бурному развитию российского рынка недвижимости, который сегодня, следуя мировым тенденциям, переходит из стадии количественных показателей роста в стадию качественных: при некотором снижении объемов вводимой недвижимости растет эффективность ее использования. Поэтому коммерческая недвижимость не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и в других крупных городах России уже соответствует мировым стандартам.

1.3 Анализ рынка недвижимости в России

Одноименный аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости", является ведущей компанией по исследованиям и консалтингу в сфере недвижимости. Данная компания представляет эксклюзивные статьи и аналитические обзоры, подготовленные специалистами. Они посвящены общему прогнозу и анализу рынка недвижимости Москвы, Подмосковья и городов России, практичным результатам и интересным выводам из маркетинговых исследований, а так же новым веяниям и тенденциям на рынке недвижимости.

Мы рассмотрим некоторые, наиболее актуальные показатели, отражающие основные направления и тенденции развития рынка недвижимости в России.

Для начала рассмотрим рынок аренды недвижимости на примере города Москвы, который в данный момент имеет большую популярность.

Москва - самый крупный учебный центр страны, где образование получают не только россияне - жители разных регионов, но и иностранцы. Поэтому одни из активных игроков на рынке аренды Москвы - студенты. Основной спрос приходится на юго-запад города, где сосредоточено наибольшее число престижных вузов. Однако многие студенты ориентированы на минимальный бюджет, поэтому готовы поселиться в любом районе Москвы, где появляются такие предложения.

Самым "студенческим" округом можно по праву назвать Юго-Западный. Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании "ИНКОМ-Недвижимость", напомнила "Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru" о том, что наиболее крупные университеты, обучающие самое большое количество студентов, расположены в районах Раменки, Замоскворечье, Проспект Вернадского и Якиманка. На их территории находятся ведущие столичные вузы - МГУ, МГТУ им. Баумана, Высшая школа экономики, Университет им. Плеханова, МИСИС, Академия народного хозяйства, МИРА, РУДН, МГИМО.

Хотя, конечно, высшие и средние специальные учебные заведения располагаются в Москве повсеместно, и на карте столицы совсем немного районов, включая вновь присоединенные территории (Новой Москвы), где не было бы хотя бы одного учебного заведения. Соответственно, и спрос со сто В период с мая по сентябрь число запросов от студентов и абитуриентов возрастает примерно на 20%,.затем доля заявок от этой категории клиентов сокращается. Ставки аренды жилой недвижимости в Москве не стоят на месте и постоянно растут. Сейчас, говорит Мария Жукова ("МИЭЛЬ-Аренда"), в Москве и ближнем Подмосковье практически невозможно арендовать квартиру дешевле чем за 25 тыс. руб. в месяц. По данным "ИНКОМ-Недвижимости", снять однушку в районе метро "Университет" будет стоить от 34 тыс. рублей в месяц, на "Бауманской" - от 37 тыс. рублей, в Замоскворечье - от 40 тыс. рублей, а в районе "Юго-Западной" - от 30 тыс. рублей. Сравнительно дешевые варианты сосредоточены в ВАО, ЮАО и ЮВАО, но и там минимальная ставка не опускается ниже 27 тыс. рублей.

По мимо аренды недвижимого имущества, большим спросом пользуется рынок недвижимого имущества новостроек.

Основная концепция здесь такова: на рынке новостроек продается только то, что строится заметными глазу покупателя темпами. Скорость стройки особенно важна для масштабных проектов.

Люди, принимающие решение о покупке, ходят по нескольку раз в неделю на площадку, считают рабочих: если их стало меньше, начинают звонить, выяснять, все ли идет по плану", -- делился с "Ведомостями" Иван Богатов, гендиректор "Главстрой девелопмента". Покупатели освоили видеонаблюдение -- многие компании теперь на сайте транслируют процесс стройки онлайн. "Если полдня камера на объекте не работала, на форумах начинается обсуждение "все ли в порядке", -- подтверждает Марина Концевая, представитель ФСК "Лидер". На сайте ЖК "Олимпийская деревня Новогорск. Квартиры" (девелопер "Химки групп") часы ведут обратный отсчет до окончания срока строительства. "Покупатели видят динамику и называют это одним из самых значимых факторов, влияющих на принятие решения", -- комментируют маркетинговый ход в пресс-службе компании.

По данным "Миэль-новостройки", в доступном сегменте Московской области и новой Москвы темпы реализации -- от 0 до 80-90 квартир в корпусе за месяц, в среднем 10-15 на корпус. В Москве в наиболее удачных проектах покупают до 90-100 квартир в месяц ("Царицыно-2", "Некрасовка-парк").

В среднем в московском проекте продается 150-180 квартир в месяц, в подмосковном -- 80-120 квартир, рассказывает об опыте "НДВ-недвижимости" ее гендиректор Александр Хрусталев: "Это без учета старта продаж, когда идет волна ажиотажного спроса на фоне минимальной стоимости, а также завершения продаж, когда цена максимальная". В ЖК "Новое Бутово" продается 160-180 квартир в месяц, говорит Доброхотова: "За три года реализуем 200 000 кв. м в две очереди". В "Бутово парк -- 2" Galaxy Realty в месяц продает 50-70 квартир (всего на проекте пять риэлторов).

Проекты бизнес-класса уходят со скоростью 10-30 квартир в месяц, элитные -- хорошо если 2-10 квартир, добавляет Мария Литинецкая, гендиректор "Метриум групп": спрос существенно ограничен ценой.

Эту оценку подтверждает Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства Tweed: "Например, в ЖК "Литератор" на старте продаж было по 10 сделок в месяц, по мере вымывания недорогих квартир на нижних и средних этажах темпы снижались".

По данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, за первое полугодие 2013 г. зарегистрировано 9103 договора участия в долевом строительстве; в июле их было 1947, в августе -- 2049. По данным НДВ, в старых границах Москвы продается по ДДУ 38% новостроек, в новой Москве -- 85%. В Подмосковье, по данным Управления Росреестра по Московской области, за полугодие зарегистрировано 37 278 договоров участия в долевом строительстве (с января по июль -- уже 45 300 ДДУ, в области так продается 75-80% новостроек, по данным "Беста").

Необходимым, в плане анализа рынка недвижимости России, представляется рассмотрение тенденций по действию Федерального Закона от 30 июня 2006 года "О внесении изменений в отдельные законодательные акты по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", в редакции от 28.02.2012 N 8-ФЗ. Этот закон во многих источниках именуют "Дачная амнистия".

Дачную амнистию в России могут сделать бессрочной, а заодно на три года "заморозить" расценки на кадастровые работы, чтобы как можно больше граждан смогли оформить свою землю, дома, гаражи и бани в собственность

Такой законопроект поступил на рассмотрение Госдумы. Сейчас, напомним, срок дачной амнистии ограничен 1 марта 2015 года. Как сообщает "Российская Газета" в Росреестре, за все время ее существования в упрощенном порядке было зарегистрировано чуть больше 9,7 миллиона прав граждан на объекты недвижимого имущества.

Дачная амнистия начала действовать в сентябре 2006 года. Она была рассчитана, во-первых, на людей, получивших землю в советское время, когда участки выдавались в бессрочное пользование или пожизненное владение без всякого юридического оформления. Во-вторых, давала возможность узаконить самозахват и самозастрой.

Завершить дачную амнистию планировали в 2010 году, но к этому времени, по оценке Росреестра, правом упрощенной регистрации успели воспользоваться только 12-15 процентов владельцев дачных участков - около 2,5 миллиона человек. Практика показала, что одной из основных причин невостребованности амнистии была затратность и длительности кадастровых работ. В итоге, ее решили продлить еще на пять лет.

Теперь депутаты предлагают и вовсе сделать амнистию бессрочной. В пояснительной записке к законопроекту авторы инициативы Михаил Сердюк и Андрей Туманов отмечают, что потенциально ею могут воспользоваться от 20 до 40 миллионов человек. Но опять же, из-за высокой стоимости кадастровых работ, желающих оформлять землю и постройки в собственность не так много. Тарифы на проведение землеустроительных работ, в том числе межевания, по России весьма неоднородны, хотя и установлены их предельные размеры, констатируют депутаты. В Орловской области стоимость работ по проведению территориального землеустройства в отношении земельных участков, предназначенных для личного подсобного хозяйства, составляет 3067 рублей, для дачного хозяйства - 3067 рублей. На территории Ямало-Ненецкого автономного округа цена на эти виды работ была установлена в размере 5000 рублей. В реальности с учетом услуг посредников оформление земли и недвижимости обходится еще дороже.

Решение проблемы авторы законопроекта видят в том, чтобы на три года ввести "условный мораторий" на повышение предельных расценок на землеустроительные работы.

Эксперты неоднозначно относятся к предлагаемым инициативам видя в них как положительные, так и отрицательные моменты.

Россия отстает от развитых стран по знаменитому показателю - числу квадратных метров жилья на душу населения. Впрочем, по объему торговых площадей - тоже, да и строители бизнес-центров вполне могут апеллировать к чиновникам с выкладками международных консультантов о показателях офисов.

Это серьезный аргумент в пользу увеличения объемов строительства. Некоторые эксперты считают что для этого нужно напрягать силы экономики всей страны, "бросаться на амбразуры", придумывать "стахановские" методы. Другие же говорят о том, что нужно всего лишь сократить количество бюрократических звеньев в процессах согласования проектов и сделать процедуру получения разрешений на строительство прозрачной, независимой от интересов ведомств и их сотрудников.

В России вполне возможно строительство дешевого жилья. С одной стороны, удовлетворяя потребности хотя бы среднего класса, но - и не раздавая квартиры бесплатно. Но проблема в том, что воспользоваться этой возможностью могут не все. Это возвращение в Советский период, к абсолютной системе власти чиновников, распределяющих блага по собственному разумению. Возвращение в СССР. Нельзя не сомневаться в справедливости распределения, когда одному человеку дают возможность купить квартиру по 30 000 руб. за кв. м, а другому предлагают покупать на рынке по 120 000 руб. за кв. м. Такая система создает колоссальные возможности для злоупотреблений. Но если в советские времена за перепродажу автомашины или холодильника по цене выше государственной сажали в тюрьму, то сейчас такая купля- продажа является законной и облагается определенным налогом. А чиновник, обеспечивавший первую покупку с помощью государства, находится далеко, и ни в каких документах не фигурирует.

Проводя исторический анализ по данному вопросу можно подчеркнуть, что: первые дома, которые строились в Москве еще в процессе перестройки, были элитными. На возведении которых можно было заработать миллионы.

Гостиницы, которые начали возводить первыми частные инвесторы-российские и зарубежные, были пяти звездочными..

Первые возникшие офисы были А класса.

Про торговые площади не стоит и говорить: тогда отремонтированные магазины на Тверской, в Столешниковом переулке, в других торговых коридорах Москвы.

Первые качественные и импортные продукты появились в валютных магазинах.

Исчерпав возможности элитного рынка, посткризисная ситуация: на рынке жилья разворачивается серьезная борьба за экономкласс; бизнес-центры в момент кризиса 2008-2009 гг. готовы были предоставить контракты по цене, позволяющей оплачивать хотя бы коммунальные услуги; торговые центры испытывали сложности один за другим.

Инвесторы сражаются за площадки для возведения 2-3-звездочных гостиниц. Долгие, но стабильные инвестиции оказываются подходящими уже не только для солидных международных фондов, но и для российских инвесторов.

Наиболее продвинутые и умные менеджеры пытаются даже из инженерной инфраструктуры создать отдельные бизнесы, которые можно потом продать профильным естественным монополиям.

Учитывая вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что пока рынок не получит прибыль с высшего сегмента в момент подъема рынка - внимания к созданию более низких ценовых объектов ждать не стоит.

2. Исследование методов управления государственным недвижимым имуществом

2.1 Состав и характеристика государственного недвижимого имущества в России

Под понятием "государственная недвижимость" подразумевают собственность или имущество Российской Федерации или ее субъектов, а также представителей муниципальной власти. Любые органы власти при этом имеют право распоряжаться ей, в том числе сдавать в аренду. При этом семьи, имеющие стабильный доход, но не имеющие возможности приобрести собственное жилье (транспорт, земельный участок или иной вид недвижимости), могут воспользоваться данными объектами.

Именно поэтому зачастую государственную собственность в части жилой площади зачастую сравнивают с такими понятиями как жилье социального найма или муниципальный жилой фонд.

Как правило, государственная недвижимость может сдаваться в аренду населению на основании соответствующего заявления, написанного в отделении компетентных органов местной власти. Заявление рассматривается в предусмотренный законодательством срок, а семья, подавшая заявление ставится в очередь. При рассмотрении заявления особое внимание уделяется доходу семьи, количеству человек, имеющееся в наличие жилье или иное имущество и все иные обстоятельства (есть ли инвалидность у одного из членов семьи, возраст, количество детей). В зависимости от обозначенных параметров и выбранного региона право на аренду собственности государства или его субъектов можно ждать от одного месяца до нескольких лет.

Государственная недвижимость, которую сдали власти в аренду, потребует выплат согласно законодательству и договору аренды. На аналогичной основе может арендоваться сооружение, земельный участок. Кроме того претендовать на аренду могут не только частные лица, но и предприниматели. Сегодня малый бизнес активно пользуется недвижимостью, которая принадлежит государству, как средством производства или местом нахождения офиса. Целые сооружения, огромные земельные участки и даже целые производства на предприятиях сдаются в аренду бизнесменам.

Вне зависимости от типов имущества, вся государственная недвижимость является собственностью государства и его представителей - органов местной власти. При составлении законодательных актов власть принимает решение не отдавать имущество в собственность частных лиц. Причинами такого решения становится сохранение исторической ценности, возможность получения с недвижимости дополнительного дохода в казну государства за счет арендных выплат и за счет экономических, экологических или социальных характеристик недвижимости. На сегодняшний день роль подобного типа собственности для самого государства велика, именно поэтому она до сих пор остается во владении страны или субъектов Федерации, а не передается в частные руки.

Государственная собственность объектов недвижимости предполагает такую систему экономических отношений между гражданами РФ, при которой управление и распоряжение этими объектами осуществляют органы государственной (муниципальной) власти.

При этом собственность на объекты недвижимости может быть в нескольких формах:

- объекты недвижимости народнохозяйственного значения (например, сооружения, причисленные к памятникам архитектуры и искусства);

- на уровне того или иного национального образования;

- областная или краевая собственность объектов недвижимости (она, как правило, носит коммунальный характер);

- объекты недвижимости, находящиеся в собственности определенного города, района или даже села.

Объекты недвижимости могут находиться как на праве хозяйственного ведения, так и на праве оперативного управления.

При имущественных отношениях на праве оперативного управления объектами недвижимости можно владеть и пользоваться в соответствии с целями и задачами собственника. Когда же объекты недвижимости находятся на праве хозяйственного ведения, то ими можно владеть, пользоваться и распоряжаться (что нельзя делать в первом случае).

Объекты недвижимости могут находиться в собственности частного владельца, который обладает исключительным правом владения, пользования и распоряжения (включая продажу данного объекта недвижимости другому лицу).

В соответствии с российским законодательством право собственности предполагает право владения, распоряжения и использования объектов недвижимости в целях и пределах, не нарушающих права собственников, а также соблюдение ограничений (сервитутов)

Под правомочием владения понимается основанная на законе (юридически обеспеченная) возможность иметь у себя данный объект недвижимости, содержать его в своем хозяйстве (фактически обладать им, числить на своем балансе и т.п.).

Правомочие пользования представляет собой основанную на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования объекта недвижимости путем извлечения из него полезных свойств, его потребления. Оно тесно связано с правомочием владения, ибо по общему правилу можно пользоваться имуществом, только фактически владея им.

Правомочие распоряжения означает аналогичную возможность определения юридической судьбы объекта недвижимости путем изменения, его принадлежности, состояния или назначения (отчуждение по договору, передача по наследству, уничтожение и т.д.).

У собственника недвижимости одновременно концентрируются все три названных правомочия. Но порознь, а иногда и все вместе они могут принадлежать и не собственнику, а иному законному (титульному, т.е. опирающемуся на определенное юридическое основание -- титул) владельцу объекта недвижимости, например, арендатору. Последний не только владеет и пользуется недвижимостью собственника-арендодателя по договору с ним, но и вправе с его согласия сдать недвижимое имущество в поднаем (субаренду) другому лицу, произвести действия, улучшающие объект недвижимости, т.е. в известных рамках распорядиться им. Однако следует заметить, что сама по себе "триада" правомочий еще недостаточна для характеристики прав собственника.

Собственник вправе передавать другим лицам свои права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему недвижимым имуществом, оставаясь его собственником , например, при сдаче недвижимого имущества в аренду. На этом основана и предусмотренная возможность передать недвижимое имущество в доверительное управление другому лицу, что не влечет перехода к последнему (доверительному управляющему) права собственности на переданное недвижимое имущество. Доверительное управление является способом осуществления собственником принадлежащих ему правомочий, одной из форм реализации правомочия распоряжения, но вовсе не установлением нового права собственности на недвижимое имущество.

В отношении объекта недвижимости тесно переплетаются две стороны: "благо" обладания объектом недвижимости и получения доходов от его использования и "бремя" несения связанных с этим расходов, издержек и риска. В этом смысле объект недвижимости обязывает владельца быть заботливым хозяином и расчетливым предпринимателем, а отсутствие такого "бремени" риска и потерь никогда не сделает владельца недвижимости настоящим хозяином. Поэтому собственник недвижимости обязан нести "бремя" содержания объекта недвижимости (охрана, ремонт и поддержание в должном состоянии и т.п.), если только законом или договором это "бремя" или его часть не возложены на иное лицо (например, охрана объекта недвижимости -- на специально нанятых лиц или организацию, управление недвижимым имуществом банкрота -- на конкурсного управляющего и т.д.).

Собственник недвижимости также несет риск случайной гибели или порчи объекта недвижимости, т.е. его утраты или повреждения при отсутствии чьей-либо вины в этом. Перенос риска случайной гибели или порчи имущества на других лиц возможен по договору собственника недвижимости с ними (например, по условиям конкретного арендного договора), а также в силу указания закона (в частности, такой риск может нести опекун как доверительный управляющий объектом недвижимости собственника-подопечного, а также унитарное предприятие как субъект права хозяйственного ведения).

2.2 Анализ основных методов управления государственным недвижимым имуществом

Каждый из элементов государственной собственности имеет определенную специфику. Это означает, что для каждого элемента можно описать определенные, присущие только этому объекту свойства, отличающие его от других. В этой связи государственное недвижимое имущество может быть охарактеризовано как реальные активы, которые приносят доход не за счет создания с их прямым использованием товарной продукции, а как имущество, позволяющее осуществлять вспомогательные и иные функции, например, функции управления, здания федеральных общеобразовательных учреждений и другие.

Прежде всего, необходимо определить базовые положения системы управления государственной недвижимостью. По нашему мнению, система управления государственной собственностью в части объектов недвижимого имущества базируется на:

* знаниях о составе объектов государственной собственности;

* определении рыночной стоимости объектов недвижимости и прав пользования ими;

* создании единого банка данных о всех объектах недвижимости;

* применении всего разрешенного законодательством инструментария при использовании объектов недвижимости;

* полноценной защите имущественных прав города и государства;

* достижении максимальной доходности объектов недвижимости.

Цикл управления недвижимостью имеет специфику.

На первом этапе необходимо обнаружить и внести в реестр все объекты государственного недвижимого имущества.

Далее необходимо оценить стоимость и юридическую чистоту объекта.

Оценка эффективности проводится для оценки доходов и расходов конкретного объекта. Результаты оценок используются для планирования дальнейшей судьбы объекта. Реализация плана осуществляется путем проведения конкурсов или иных мероприятий по передаче определенных прав на объект, а затем использование этих прав контролируется соответствующими федеральными органами.

Инвентаризация и учет недвижимого имущества

На первом этапе цикла управления федеральным недвижимым имуществом необходимо осуществить процедуру учета и инвентаризации недвижимого имущества.

Учет и инвентаризация - мероприятия внесения в реестр, структуризации и определения основных характеристик учитываемого имущества.

Процедура инвентаризации может быть представлена в виде последовательности мероприятий, основная цель которых - внесение объекта недвижимости (например, помещения) в базу данных и определение возможных вариантов его использования.

Результатом учета и инвентаризации недвижимого имущества является федеральный кадастр недвижимости (ФКН), представляющий собой единую систему федерального учета объектов недвижимости, в которую также, входят региональные система учета и прав на них.

Технический учет - описание технических характеристик объектов недвижимости (материалы стен, кровли; год постройки; год последнего капремонта и т. п.).

Кадастровый учет - определение географического местоположения контура объекта с указанием минимального количества необходимых для учета права характеристик (общая, полезная площадь, привязка к почтовому либо милицейскому адресу и т. п.).

После проведения инвентаризации и учета объектов недвижимости, результатом которых является кадастр недвижимости, можно переходить к следующему этапу цикла управления недвижимым имуществом.

Оценка стоимости и правового положения объекта недвижимого имущества

Методы оценки объектов недвижимости базируются в основном на трех подходах:

1. с точки зрения сравнимых продаж;

2. на основе затрат;

3. с точки зрения капитализации дохода.

В случае проведения оценки объектов недвижимости в рамках данных подходов обычно используют следующие методы:

1. метод оценки по сравнимым продажам (метод сравнения продаж);

2. методы соотнесения (переноса) и экстракции;

3. метод капитализации земельной ренты (метод развития);

Метод оценки по сравнимым продажам

Метод оценки по сравнимым продажам наиболее приемлем и широко используется в странах с развитым земельным рынком. Он основан на сравнении и сопоставлении соответствующих данных по уже проданным аналогичным объектам недвижимости на момент проведения оценки. При этом наилучшим образом отражает рыночные условия цена текущих продаж аналогичных объектов, хотя можно проводить оценку и с учетом анализа рыночных цен спроса и предложения.

После получения оценки обычно проводится ее коррекция на основе тщательного анализа каждого из факторов.

В качестве единицы сравнения обычно используется процент повышения или понижения рыночной цены за счет влияния данного фактора. Коррекция цены проводится в стандартизованной последовательности с нарастающим итогом в абсолютном выражении.

Очевидно, что если сумма отрицательных влияний больше суммы положительных, то конечная цена будет ниже базовой и наоборот.