Расчет рыночной стоимости объекта торговой недвижимости (на примере встроенного помещения в г. Новокузнецке)

Сравнительный подход базируется на принципе «спроса и предложения», в соответствии с которым цена на объект недвижимости определяется в результате взаимодействия сил спроса и предложения на объект в данном месте, в данное время и на данном рынке.

Ключевым понятием в сравнительном подходе выступает аналогичный объект (объект-аналог), с которым в дальнейшем осуществляется сравнения объекта оценки. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Основной смысл сравнительного подхода - ответить на вопрос: «Сколько бы стоил объект-аналог, если бы обладал точно такими же характеристиками, как объект оценки?» Ответ на этот вопрос осуществляется путем корректировки цен объектов-аналогов на имеющиеся различия с объектом оценки. Корректировки, называемые также поправками, бывают положительными и отрицательными, абсолютными и относительными.

Знак поправки определяется в зависимости от соотношения характеристик объекта-аналога и объекта оценки. Если по объект-аналог лучше объекта оценки, то вносится отрицательная поправка, если же объект-аналог хуже, то положительная. Абсолютными поправками называются корректировки, измеряемые в денежных единицах, относительные корректировки измеряются в долях или процентах.

При оценке объекта недвижимости следует придерживаться определенной последовательности внесения поправок. Если все поправки относятся либо к относительны, либо к абсолютным, то порядок внесения поправок следующий:

1) Поправка на имущественные права.

2) Поправка на условия финансирования.

3) Поправка на условия продажи.

4) Поправка на дату продажи.

5) Поправка на местоположение.

6) Поправки на прочие физические характеристики.

7) Поправка на экономические характеристики.

Если же определены и абсолютные и относительные поправки, то сначала вносят относительные поправки, а затем абсолютные.

Поправка на права вносится в тех случаях, когда объект оценки и объект-аналог предоставляются своим текущим пользователям на разных вещных правах. С теоретической точки зрения следует избегать подбора в качестве аналогов объектов, предоставленных на другом праве, но в силу ограниченности выбора объектов аналогов зачастую на практике выбраковка таких объектов не происходит.

Поправка на права представляет собой разницу между чистым доходом, который возможно получить при полной собственности и при других правах, и численно равна текущей стоимости этих потерь за весь рассматриваемый период.

Поправка на условия финансирования должна отражать различия в цене, вызванные неодинаковым соотношением собственных и заемных средств при совершении сделки. Поправка на условия финансирования представляет собой разницу в денежных потоках при различном соотношении собственных и заемных средств и численно равна величине финансового левереджа. В отечественной практике оценки недвижимости поправка на условия финансирования менее распространена, чем в западной практике, т. к. в современных российских условиях количество сделок с привлечением заемных средств невелико.

Поправка на условия продажи вносится, во-первых, в тех случаях, когда в качестве ценовой информации об объектах-аналогах используются цены предложения или спроса, во-вторых, при таких особых условиях, как продажа в рассрочку и т. п. Введение каждого из особых условий продажи неминуемо оказывает влияние на цену объекта.

Поправка на условия продажи представляет собой разницу в стоимости при различных условиях продажи и численно равна скидке на уторгование (случай «сделка-предложение») или приведению всех платежей к настоящему времени (случай «прямая продажа-рассрочка»). Величина скидки на уторгование определяется эмпирическим путем и в настоящее время на рынке недвижимости составляет 10 - 15 %.

Необходимость внесения поправки на дату продажи вызвана тем, что информация о сделках с аналогичными объектами недвижимости, как правило, датируется прошлыми временными периодами. Более того, часты случаи, когда дату совершения сделки с объектом-аналогом и дату оценки разделяет значительный временной период.

Поправка на местоположение объекта недвижимости связана с тем, что часто район расположения объекта недвижимости является главным ценообразующим фактором недвижимого имущества. Эта поправка представляет собой отражение влияния место расположения на разницу в стоимости одинаковых объектов и численно равна разнице в средних стоимостях соответствующих территорий или капитализированной разнице в средних доходах. Под словом территория могут пониматься районы города, исторические сложившиеся районы и т. п.

Для вычисления стоимости объекта оценки сравнительным подходом необходимо усреднить полученные результаты. Если разница между минимальной и максимальной скорректированными ценами объектов-аналогов не превышает 10 %, то усреднение проводится по методу средней арифметической. Если же отличия более значительные, то стоимость объекта недвижимости вычисляется, как средняя взвешенная. В качестве весов используются величины, обратные количеству поправок.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке недвижимости, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Преимуществами сравнительного подхода являются: наиболее простой подход; статистическая обоснованность; наличие методов корректировки; обеспечение данных для других подходов в оценке. Недостатками сравнительного подхода являются: обязательно наличие активного рынка; сравнительные данные не всегда имеются; необходимость внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов; метод на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.

2.3 Затратный подход

Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Затратный подход применим к оценке практически любых объектов недвижимости. Однако не во всех случаях такое применение оправданно (например, оценка недвижимости, приносящей доход). В связи с этим наиболее распространенной областью применения затратного подхода является оценка объектов на «пассивных» или малоактивных секторах рынка недвижимости. Преимущество применения затратного подхода в данном случае связано с тем, что недостаточность или недостоверность информации о состоявшихся сделках по купле - продаже объектов - аналогов в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке.

Особенность применения затратного подхода составляет понимание оценщиком различия между затрат на создание точной копии (стоимостью воспроизводства) объекта и стоимостью замещения. Стоимость воспроизводства выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание современного объекта - аналога.

Граница между стоимостью воспроизводства объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать проблему выбора того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного подхода.

При оценке недвижимости с помощью затратного подхода рекомендуется последовательно определять: рыночную стоимость земельного участка; восстановленную стоимость объекта недвижимости или стоимость замещения; величину накопленного совокупного износа объекта; рыночную стоимость недвижимости затратным методом как сумму стоимости участка земли и восстановительной стоимости объекта за минусом накопленного износа.

Определение затрат на создание объекта недвижимости

Существуют четыре способа расчета затрат на создание объекта недвижимости (стоимости нового строительства):

1) Метод количественного анализа;

2) Поэлементный способ расчета;

3) Метод сравнительной единицы;

4) Индексный способ.

Метод количественного анализа - заключается в составлении смет затрат на все виды работ, необходимых для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К этим затратам необходимо добавить накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуются высокая квалификация оценщика и большой опыт в составлении строительных смет.

Поэлементный способ расчета - представляет собой модификацию количественного метода, но он гораздо менее трудоемок, так как основан на использовании не единичных, а укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения стоимости принимают наиболее характерные показатели конструктивных элементов (1 куб.м. кирпичной кладки, 1 кв.м. покрытий кровли).

Метод сравнительной единицы - основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения. Сущность метода состоит в том, что для оцениваемого объекта подбирают объект - аналог, сходный с оцениваемым по конструкционным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта - аналога (1 куб. м, 1 кв. м и т. п.) умножается на число единиц оцениваемого объекта. Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости и широко применяемый оценщиками, особенно при проведении переоценки основных фондов предприятий.

Индексный способ - заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Госкомстатом России и периодически публикуются в печати.

Определение величины накопленного износа недвижимости

При затратном подходе определение износа используется для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический).

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй - под воздействием естественных и природных факторов. Существуют четыре основных метода расчета физического износа: экспертный, нормативный (или бухгалтерский), стоимостный и метод расчета срока жизни здания.

Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения.

Нормативный метод расчета физического износа основан на использовании Единых норм амортизационных отчислений. Эти нормы даются на полное восстановление первоначальной стоимости, а в расчет также включаются нормы амортизационных отчислений на капитальный ремонт и модернизацию зданий и сооружений.

Стоимостный метод заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. В данном случае путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостном выражении.

Метод расчета срока жизни зданий базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта (возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его приобретения) так относится к типичному сроку экономической жизни (время, в течение которого объект может приносить прибыль), как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости.

Функциональный износ - это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с позиций его функциональной полезности, по архитектурно - эстетическим, объемно - планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ - устранимый. Элементом устранимого функционального износа можно считать отсутствие камина, затраты на установку которого перекрываются увеличением доходности и рыночной стоимости недвижимости. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов.

К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости из-за факторов, связанных как с недостатком, так и избытком качественных характеристик здания.

Величина износа, связанного с недостатком качественных характеристик, вычисляется как сумма потерь от арендной платы при сдаче в аренду объекта недвижимости, умноженная на мультипликатор валовой рентной платы, характерный для данного вида недвижимости. Величина износа, связанного с избытком качественных характеристик - это убыток от установки элемента, связанного с избыточными потребительскими качествами здания.

Внешний (экономический) износ в большинстве случаев неустраним, так как это потеря в стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, например общеэкономическими, внутриотраслевыми, правовыми изменениями или изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Основными факторами внешнего износа в России являются общее состояние в экономике, которое в отдельных регионах усиливается местными факторами, наличие дискриминирующего законодательства для отдельных видов предпринимательской деятельности, штрафы за загрязнение окружающей среды.

Существуют два подхода к оценке внешнего износа: сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях; капитализация потерь в доходе, связанных с изменением внешних условий.

Применение первого подхода требует наличия достаточного для сравнения количества продаж недвижимости, отличающихся от оцениваемого по местоположению и окружению. Разница в стоимости двух сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия, позволяет сделать вывод о величине внешнего износа оцениваемого объекта.

Второй подход измерения внешнего износа - сравнение доходов от арендной платы двух объектов, один из которых подвергается негативному воздействию. При применении этого подхода сначала определяется величина потерь для недвижимости в целом, а затем из нее выделяется доля потерь, приходящаяся на здание, которая капитализируется исходя из нормы капитализации для зданий.

После определения совокупного накопленного износа оценщик для получения итоговой стоимости объекта недвижимости прибавляет к рыночной стоимости земельного участка разницу полной восстановительной стоимости объекта и накопленного износа.

Определение стоимости земельного участка

В оценочной практике определение стоимости участка земли рассматривается с позиций его доступности для наилучшего и наиболее эффективного экономического использования. В российских условиях объектом оценки является не полное (абсолютное) право собственности на земельный участок, а лишь право пользования на правах аренды, т. е. право использовать и занимать объект недвижимости на протяжении установленного срока и в соответствии с определенными условиями, закрепленными в договоре аренды. Соответственно выражением этого оцениваемого права является рыночная стоимость права аренды земельного участка.

Выделяют шесть методов определения стоимости земельных участков:

1. Метод капитализации земельной ренты.

2. Метод соотнесения (переноса).

3. Метод предполагаемого развития (освоения).

4. Техника остатка для земли.

5. Метод прямого сравнительного анализа продаж.

6. Метод выделения (изъятия).

Определение стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. В России пока арендуются главным образом государственные и муниципальные земельные участки. Арендные платежи в этом случае регламентированы нормативной ценой земли, неадекватной ее рыночной стоимости, поэтому на практике применение метода капитализации земельной ренты дает не достаточно объективные результаты.

Метод соотнесения (переноса) состоит в определении соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем улучшений. Оценщик оценивает общую стоимость застроенного участка, вычитает из нее стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка. Метод целесообразен при недостаточности сравнимых продаж свободных земельных участков.

Метод развития (освоения) представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа варианта наилучшего использования земельного участка, не имеющего аналогов в сравнимых продажах. Как правило, это нестандартные крупные земельные массивы, для которых решается вопрос их рационального освоения.

Техника остатка для земли - наиболее эффективна при отсутствии сведений о сравнимых продажах свободных участков и наличии информации о доходности объекта. В этом случае затратным методом оценивается стоимость улучшений и с помощью коэффициента капитализации для здания определяется относящаяся к нему часть чистого операционного дохода, а остальная часть чистого операционного дохода с помощью коэффициента капитализации - в оценку стоимости земли.

Самым надежным в мировой практике принято считать метод прямого сравнительного анализа продаж. Расчет данным методом заключается в анализе фактических сделок купли - продажи аналогичных земельных участков, сравнении их с оцениваемым и внесении соответствующих поправок на различия между сопоставимыми участками и оцениваемым. В результате сначала устанавливается продажная цена каждого сопоставимого участка, как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый участок, а затем определяется средневзвешенная стоимость оцениваемого земельного участка.



3. Практика оценки стоимости коммерческой недвижимости на примере торгового помещения

3.1 Обзор рынка торговой недвижимости города Новокузнецка

К особенностям ценообразования рынка недвижимости Кемеровской области следует отнести большой разрыв цен на недвижимость в крупнейших городах области по сравнению с другими городами. Зона высоких уровней цен ярко выражена в Кемерово и Новокузнецке, зона средних цен соответствует Прокопьевску, Междуреченску, Белово, Ленинск-Кузнецкому, Анжеро-Судженску, (которые заметно выделяются из этой группы, но не входят в группу лидеров), низких цен - Березовскому, Мариинску, Осинникам, Калтану, Гурьевску, Салаиру.

Сегмент нежилых встроенных помещений (магазины, офисы) на вторичном рынке, чаще всего представлен небольшими встроенными помещениями, переделанными из квартир, переведенных в нежилой фонд. С учетом высокой доли затрат застройщика, направленных на проектирование, переоборудование, перепланировку и отделку помещения, благоустройство прилегающей территории, согласованиями и т. п. и желанием их компенсации путем продажи недвижимости, цена на такие помещения достаточно высока и находится на уровне цены качественного жилья.

Обзор информации о состоянии рынка нежилых помещений по трем городам - Кемерово, Новокузнецку, Прокопьевску позволяет сделать следующие выводы: цена на нежилые помещения сильно зависит от цели их дальнейшего использования. Лидерство в спросе занимают помещения для торговли. Чаще всего это встроенные помещения (предназначенные под магазины), расположенные на самых центральных улицах городов. Очень часто для этой цели скупаются квартиры на первых этажах домов, проводится их перепланировка и устройство отдельного входа, высококачественная отделка современными строительными материалами, устанавливается торговое оборудование и пр. Стоимость таких помещений является самой высокой (с учетом затрат на приобретение жилья, проектные работы, согласование, реконструкцию, переоборудование) и превышает стоимость равноценных по площади жилых помещений - новостроек в 1,5 - 2 раза. Основным критерием привлекательности таких помещений для покупателей является их местоположение и потенциальная посещаемость (или обтекаемость людскими потоками). Аналогичные помещения (квартиры) в том же районе, но расположенные во дворах, под углом к центральным улицам, между остановками городского транспорта, либо вообще не рассматриваются пригодными для указанных целей, либо котируются на уровне рядового жилья с неудобствами (1 этаж).

За последние 2-3 года значительно возрос спрос на современные помещения для торговли площадью от 1000 до 10 000 кв. м. Так в городе Новокузнецке введены в строй такие крупные торговые центры, как «Ника», «Континент», «Сити-маркет» и т. д. В то же время получить землю под новую застройку в центре жилого района весьма проблематично, поэтому большим спросом пользуются встроенные нежилые помещения, занимающие весь первый этаж жилого дома. Таким образом, решается вопрос «дефицита земли». Непривлекательные ранее магазины перестраиваются в современные супермаркеты, магазины самообслуживания, такие как «Лидер» пр. Октябрьский, сеть магазинов «Эльдорадо», пр-кт Курако, ул. Циолковского, сеть магазинов «ДОМО», сеть магазинов «Экономька» и т. д. Таким образом инвесторы получают многократную выгоду: удобное месторасположение, приближенность к покупателю, более низкие затраты по сравнению с новым строительством и. т. д. Для малого бизнеса по-прежнему остаются очень привлекательными небольшие помещения порядка 100 кв. м.

Таблица 1 - Классификация в сегменте торгово-офисных помещений в г. Новокузнецке

Класс по площади	Подкласс по стоимости	Подкласс поставке арендной платы	Структура предложений на рынке продажи	Структура предложений на рынке аренды
	А1 (высокая > 60000 руб/м2)	Аа ( > 950 руб/м2)	13%	18%
А	А2 (средняя 40000 - 60000 руб/м2)	Ав ( 650 - 950 руб/м2)	5%	10%
(до 50 м2)	А3 (низкая < 60000 руб/м2)	Ас ( ? 950 руб/м2)	7%	4%
	В1 (высокая > 60000 руб/м2)	Ва ( > 950 руб/м2)	22%	15%
В	В2 (средняя 40000 - 60000 руб/м2)	Вв ( 650 - 950 руб/м2)	18%	20%
( 50 -200 м2)	В3 (низкая < 60000 руб/м2)	Вс ( ? 950 руб/м2)	16%	21%
	С1 (высокая > 60000 руб/м2)	Са ( > 950 руб/м2)	8%	3%
С	С2 (средняя 40000 - 60000 руб/м2)	Св ( 650 - 950 руб/м2)	6%	5%
(более 200 м2)	С3 (низкая < 60000 руб/м2)	Сс ( ? 950 руб/м2)	5%	4%

Сравнительный анализ структуры предложения торгово-офисных помещений на рынке продажи и аренды в 2012-2013 гг. показывает, что наиболее значительная доля рынка (56 % и 66 % соответственно) приходится на сегмент В (торговые помещения площадью от 50 до 200 м²).

Внутри сегмента В на рынке продажи торговых помещений почти равные, при этом значительную долю имеют торговые помещения высокой цены - подсегмент В1 (22 %). Доля подсегментов средней и низкой цены В2 и В3 умеренна (18 % и 16 %). Сегменты А и С (торгово-офисные помещения небольшой площади) занимают умеренную долю рынка (25 % и 19 % соответственно), причем внутри сегмента А и С наибольшая доля приходится на подсегмент А1 (13 %).

Внутри сегмента В на рынке аренды торговых помещений наиболее значительная доля подсегмнта низкой и средней арендной платы Вв (20 %), Вс (21 %. Сегмент С в целом занимает умеренную долю рынка аренды торгово - офисных помещений - 12 %.

В 1 квартале 2013 года, по сравнению с предыдущим периодом, средняя цена продажи офисных и производственно-складских помещений снизилась на 1,1 % и 0,4 % соответственно, средняя цена торговых помещений выросла на 1,8 %.

По сравнению с предыдущим периодом, средние арендные ставки выросли по офисным на 7,8 %, по производственно-складским на 5,6 %, по торговым помещениям на 2,4 %.

3.2 Описание объекта оценки

Местоположение: Объект оценки расположен по адресу ул. Обнорского, д. 50, и административно относится к Кузнецкому району города Новокузнецка, находится на одной из двух центральных улиц района. Необходимо отметить очень выгодное месторасположение с большой проходимостью людского потока. На данной улице сконцентрировано большое количество магазинов и организаций по оказанию услуг населению.

Транспортная доступность до объекта хорошая.

Наличие инженерных коммуникаций: Объект оценки обеспечен электроснабжением, водопроводом, канализацией, противопожарной сигнализацией.

Подъезд - асфальтированная дорога до объекта оценки.

Градостроительная ценность участка под застройкой - высокая, нахождение среди жилого густо застроенного квартала, делает участок привлекательным как с коммерческой точки зрения (большая проходимость покупателей), так и сточки зрения проживания (наличие торговых точек, точек бытового обслуживания и т. д.).

Краткое описание объекта оценки: Оцениваемое встроенное нежилое помещение находится на первом этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома 1964 года постройки; в плане прямоугольник; общая площадь нежилого помещения - 1332,1 кв. м., (в том числе подвал 669,8 кв. м.), высота помещений 3,6 м.

Нежилое помещение

Год постройки здания 1964

Площадь общая по ТП, м2 1332,1

в т.ч. подвал, м2 669,8

Высота внутри строения, м 3,6 Строительный объём помещения, м3 5136,0

Таблица 2 - Строительные характеристики объекта оценки

Фундаменты	Ж/б блоки заглуб. до 2 м.
Стены	Кирпичные
Перекрытия	Ж/б плиты
Покрытие кровли	Шифер по деревянной обрешетке
Полы	Бетонные, дощатые, мозаичные
Проёмы дверные	Деревянные, металлические
Проёмы оконные	2-е створчатые окрашенные
Внутренняя отделка	Побелка, обои, окраска, гипсокартон, кафельная плитка
Инженерное обеспечение	Электроснабжение, отопление, водопровод, канализация, вентиляция, пожароохранная сигнализация.

В настоящее время помещение находится в хорошем состоянии, был произведен капитальный ремонт с элементами перепланировки и с применением современных строительных материалов, в 2010 г. произведен косметический ремонт.

3.3 Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Затратный подход

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдётся получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. В затратном подходе стоимость недвижимости равна стоимости земли плюс стоимость улучшений на участке за вычетом накопленного износа.

Процедура оценки включает следующую последовательность расчетов:

1) Расчёт стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях её оптимального использования.

2) Расчёт затрат на возведение новых аналогичных объектов, получение восстановительной стоимости объекта.

3) Определение величины накопленного износа здания.

4) Уменьшения восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости здания.

5) Добавления к рассчитанной остаточной стоимости здания стоимости земли.

Расчет затрат на создание объекта оценки

В данном случае корректно рассматривать для целей оценки рыночной стоимости здания стоимость замещения - затраты на создание аналогичного объекта. Расчеты стоимости замещения проводились с использованием Сборников УПВС «Укрупненных показателей восстановительной стоимости для переоценки основных фондов».

Оцениваемый объект, расположенный в г. Новокузнецке Кемеровской области на основании «Общей части к укрупненным показателям восстановительной стоимости зданий и сооружений», утвержденной Госстроем СССР от 13.08.1971 года прил. 3, относится к II климатическому району, I территориальному поясу.

Расчет полной восстановительной стоимости (ПВС) конструктивных элементов объекта проводился с использованием метода разбивки на компоненты. Определение стоимости нового строительства для улучшений базировался на пересчете стоимости строительства в базисных ценах 1969 года (с учетом прямых затрат, накладных расходов, прибыли подрядчика) к стоимости на дату оценки с помощью индексов удорожания:

К69-84 = 1,17 - коэффициент пересчета стоимости работ из уровня цен на 1.01.69 г. в уровень цен на 1.01.84 г., принятый по приложению № 1 к постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. № 94.

К84-13 = 105,156 - коэффициент пересчета стоимости работ из уровня цен на 01.01.84 г. в цены, действующие по состоянию на 04.2013 г.

Индекс перехода от цен 1984 года к ценам на 04.2013 года принят в соответствии с материалами Центра по ценообразованию в строительстве по Кемеровской области. Индексы предназначены для оценки восстановительной стоимости объектов недвижимости.

Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа (или эксплуатация) - это самостоятельный бизнес, требующий вознаграждения. Эта прибыль выражает вклад застройщика, осуществляющего экспертизу строительства и берущего на себя риск, связанный со строительством.

Прибыль девелопера отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с девелопментом риск. Как свободный участник рынка, застройщик может инвестировать средства в государственные ценные бумаги, таким образом, взяв за основу при определении нормы оплаты за свой капитал ту норму оплаты, которую получил бы, инвестируя средства в альтернативный проект на финансовом рынке. Риск вложений капитала в государственные ценные бумаги меньше, чем риск вложений в строительство. Дополнительный риск, связанный с вложением денег в строительное производство, должен быть учтен дополнительно к альтернативной стоимости капитала по определению второго основного закона финансов. Прибыль предпринимателя принята в размере 30 % от затрат на строительство. Дополнительные косвенные издержки застройщика, приняты в размере 15 %.

Таблица 3 - Расчет полной восстановительной стоимости объекта оценки по УПВС

Расчет полной восстановительной стоимости по УПВС	Жилые здания пятиэтажные кирпичные, со встроенно-пристроенными предприятиями торговли, с подвалами
инвентарный номер (БТИ)	3491
основание расчета	сб.№28 т. 42
Восстановительная стоимость 1 кв.м магазина	128,3
Поправка на группу капитальности	1
Поправочный коэффициент на сейсмику	1,15
Поправка на климатический район	1,07
Площадь общая, м2	1 332,1
Стоимость 1 в ц.1969г.	157,87
Стоимость в ценах 1984г.	184,71
Стоимость в ценах 2013г	19 423,53
Дополнительные косвенные издержки 15%	1,15
Прибыль предпринимателя 30%	1,30
Итого	38 681 759
в т.ч. по конструктивным элементам
фундаменты	1 160 453
стены, перегородки	10 830 893
перекрытия	5 415 446
крыши	773 635
полы	4 641 811
проемы	4 641 811
отделочные работы	3 868 176
прочие работы	1 160 453
внутренние санитарно технические и электротехнические устройства	6 189 081
Итого	38 681 759

Расчет физического износа

Под исправимым физическим износом понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты. Предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния, соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются.

Оценка технического состояния конструктивных элементов проводилась экспертным путем.

Неисправимый физический износ зданий вызван естественным процессом старения строительных материалов и конструкций. Данный вид износа рассчитывается от остаточной восстановительной стоимости (за вычетом исправимого физического износа), пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы конструкций и элементов.

Нормативные сроки эксплуатации учитываются для двух типов конструкций и элементов: долгоживущих и короткоживущих.

К долгоживущим элементам относятся строительные конструкции, образующие несущий остов здания: фундаменты, наружные стены, железобетонные перекрытия. Остальные элементы здания отнесены к короткоживущим, которые за срок эксплуатации должны неоднократно заменяться. Нормативные сроки эксплуатации приняты в соответствии с «Положением о проведении планово-предупредительных ремонтов».

В результате визуального освидетельствования объекта оценки выявлены дефекты строительных элементов, которые относятся к позициям, вызывающим исправимый физический износ. Степени износа и повреждений конструкций и элементов назначены в соответствии с ВСН 53-86 (р). Данные по характеристикам износов конструкций и элементов приведены в следующих таблицах. Итоговый процент износа для каждого элемента вычисляется как сумма произведений доли поврежденного элемента на соответствующую степень износа.

Функциональный износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т. д. Функциональный износ может быть устранимый и неустранимый. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности стоимости. В противном случае износ считается неустранимым. В данном случае параметры помещения собственников устраивают, следовательно, функциональный износ на момент оценки отсутствует.

Внешний (экономический) износ. Отсутствие исходной рыночной информации не позволяет провести какие-либо расчеты и определить величину данного типа износа.

Используем подход согласования различных видов износа с учетом их возможной зависимости по мультипликативному (вероятностному) методу. При этом методе принят порядок исключения двойного и тройного учета различных видов износа, когда за базу исчисления функционального износа берется восстановительная стоимость, с которой снят физический износ, а за базу исчисления внешнего износ рекомендуется брать восстановительную стоимость, с которой снят соответственно физический и функциональный износ.

Накопленный износ подсчитывается по формуле

И= 1 - (1_Кфиз) (1_Кфунк) (1_Квн).

Таблица 4 - Расчет рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом

Показатель расчета	Значение
Стоимость нового строительства, руб.	38 681 759
Физический износ строения, в т.ч.	13 976 797
Исправимый физический износ (отложенный ремонт)	1 280 366
Неисправимый физический износ короткоживущих элементов	2 441 541
Неисправимый физический износ долгоживущих элементов	10 254 890
Итого стоимость за вычетом износов	24 704 962
Стоимость земельного участка	Не определялась
Стоимость объекта в целом, руб.	24 704 962

Таким образом, стоимость полного права собственности на встроенное нежилое помещение, общей площадью 1332,1 кв. м., оцененная затратным подходом, составляет 24 704 962 руб.

Сравнительный подход

Применение сравнительного подхода заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.

2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

3. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых.

4. Приведение ряда показателей стоимости сравниваемых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: права собственности на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, состояние рынка, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, характер использования, компоненты не связанные с недвижимостью.

Первые четыре корректировки определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок.

Таблица 5 включает те корректировки, которые были внесены, исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми объектами.

Таблица 5 - Характеристики сравниваемых объектов и расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Элемент сравнения	Оцениваемый объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог3
Назначение	Назначение	встроенное нежилое помещение (магазин)	встроенное нежилое помещение (магазин)	встроенное нежилое помещение
Местоположение	Кузнецкий р-н ул. Обнорского, 50	Кузнецкий р-н ул. Ленина, 32	Кузнецкий р-н ул. Обнорского	Кузнецкий р-н ул. Ленина, 87
Цена продажи		9 100 000	10 850 000	19 850 000
Право собственности	Полное право собственности	Полное право собственности	Полное право собственности	Полное право собственности
Условия финансирования	Собств. ср-ва	Собств. ср-ва	Собств. ср-ва	Собств. ср-ва
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Дата продажи	II кв. 2013 г.	II кв. 2013 г.	II кв. 2013г.	II кв. 2013 г.
Общая площадь, м2	1332,1	125	270,6	268
в т.ч. 1 этаж, м2	662,3	70	140,0	135,0
подвал, м2	669,8	55	130,6	133
Этаж	Первый	Первый	Первый	Первый
Назначение	магазин - встроенное нежилое помещение	встроенное нежилое помещение (магазин)	встроенное нежилое помещение (магазин)	встроенное нежилое помещение
Класс капитальности	1	1	1	1
Наличие подвала	есть	есть	есть	есть
Коммунальные услуги (электр., вода, канализ., телефон, охрана)	есть	есть	есть	есть
Таблица корректировок по сравнимым продажам
		Объекты сравнения
Цена продажи, руб.		9 100 000	10 850 000	19 850 000
Общая площадь, м2	1332,1	125	270,6	268,0
		Единицы сравнения
Цена объекта		9 100 000	10 850 000	19 850 000
Цена за 1 м2 общей площади		72 800	40 096	74 067
Корректировки (все условия корректировок сформулированы относительно объекта оценки)
Цена за 1 м2 общей площади		72 800	40 096	74 067
Право собственности	Полное право собственности	Полное право собственности	Полное право собственности	Полное право собственности
Корректировка, %		0%	0%	0%
Скорректированная цена, руб/м2		72 800	40 096	74 067
Условия финансирования	Собств. ср-ва	Собств. ср-ва	Собств. ср-ва	Собств. ср-ва
Корректировка, %		0%	0%	0%
Скорректированная цена, руб/м2		72 800	40 096	74 067
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка, %		0%	0%	0%
Скорректированная цена, руб/м2		72 800	40 096	74 067
Условия рынка (время продажи)	II кв. 2013 г.	II кв. 2013 г.	II кв. 2013 г.	II кв. 2013 г.
Корректировка, %		0%	0%	0%
Скорректированная цена, руб/м2		72 800	40 096	74 067
Цена предложения, руб.		9 100 000	10 850 000	19 850 000
Корректировка на цену предложения, %		-3%	-3%	-3%
Скорректированная цена, руб./м2		70 616	38 893	71 845
Местоположение	ул. Обнорского, 50	ул. Ленина, 32	ул. Обнорского	ул. Ленина, 87
Корректировка, %		-5%	0%	-5%
Скорректированная цена, руб/м2		67 085	38 893	68 253
	Физические характеристики
Размер	1332,1	125	270,6	268
Корректировка, %		-19,00%	-19,00%	-19,00%
Скорректированная цена, руб/м2		54 339	31 503	55 285
Физическое состояние (износ)	отличное состояние	отличное состояние	требуется капитальный ремонт	требуется косметический ремонт
Корректировка, %		0,00%	30,00%	15,00%
Скорректированная цена, руб/м2		54 339	40 955	63 578
Наличие подвала	есть	есть	есть	есть
Корректировка, руб/кв.м		-	-	-
Скорректированная цена, руб/м2		54 339	40 955	63 578
	Выводы
Количество корректировок		3	3	4
Общая чистая коррекция		18461	-858	10490
То же в % от цены продажи		25%	-2%	14%
Приданные веса		1	3	2
Средневзвешенная стоимость, руб/м2		(54 339*1+40955*3+63578*2)/(1+3+2)=50 726
Стоимость объекта оценки, руб	50 726*1332,1 = 67 572 497

Корректировки на право собственности, условия финансирования, условия продажи, не производятся, поскольку по этим элементам сравнения аналоги подобраны в строгом соответствии с объектом оценки.

Корректировка на цену предложения, по мнению оценщика, может составить не более 3 %, корректировка проведена для аналогов № 1, № 2, № 3.

Корректировка на состояние рынка учитывает, прежде всего, изменение рыночных условий (условия рынка), происходящее с течением времени (инфляция и дефляция, изменения налогового и других законодательств, изменения в спросе и предложении). Оценщики не проводили корректировку по данному фактору т. к. время экспозиции соответствует всем объектам сравнения.

Корректировка на местоположение принята для аналогов № 1, № 3 в размере -5 %, т. к. вышеуказанные аналоги расположены на центральных улицах в разных района, как и расположение оцениваемого объекта, но улице Ленина отдается незначительное предпочтение (кроме автодороги, по ней проходит трамвайная линия).

Корректировки по физическим характеристикам производились по размеру помещений и наличию ремонта:

Поправка на размер помещений принята в размере 19 % в результате сравнительного анализа цен для объектов недвижимости г. Новокузнецка. 1 - (44 402/54825)=19 %

Корректировка на наличие ремонта проведена по аналогам № 2, № 3 соответственно 30 %, 15 %.

Обоснование вывода единого показателя рыночной стоимости заключается в придании каждому члену ряда скорректированных цен продаж весового коэффициента, учитывающего степень отличия объекта сравнения от оцениваемого объекта. При этом Оценщиками принимались во внимание диапазон разброса скорректированных цен продаж, количество корректировок для каждого объекта, общий процент корректировок и другие данные, влияющие на вес объектов сравнения.

На основании их анализа вычисляется средневзвешенная стоимость за единицу сравнения и стоимость объекта оценки.

Таким образом, стоимость полного права собственности на встроенное нежилое помещение, общей площадью 1332,1 кв. м., оцененная сравнительным подходом, составляет 67 572 497 руб.

Доходный подход

В данной работе для определения стоимости объекта недвижимости доходным подходом оценщиками применен метод дисконтирования денежных потоков, который, более точно отражает влияние отрицательных и положительных денежных потоков на текущую стоимость объекта.

Современный взгляд на оценку доходной недвижимости допускает два источника дохода:

- арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду;

- доход от коммерческой эксплуатации собственности.

Считается, что выгода от владения собственностью включает право получать все регулярные доходы во время владения (операционные доходы или доходы от эксплуатации), а также доход от продажи собственности после окончания владения (реверсия).

В данном случае источником дохода для оценки доходной недвижимости принимается доход от коммерческой эксплуатации собственности.

Процедура оценки по методу дисконтирования денежных потоков имеет следующую последовательность:

* определение ожидаемого дохода от всех источников для определения потенциального валового дохода (ПВД);

* определение статей и величин расходов для получения чистого эксплуатационного дохода (ЧЭД) путем уменьшения эффективного валового дохода на величину определенных расходов;

* прогнозирование динамики валового дохода и эксплуатационных расходов на принятый горизонт планирования;

* определение дохода от продажи имущества в соответствии с действующим налоговым законодательством;

* определение ставки дисконтирования;

* расчет текущей стоимости оцениваемой недвижимости как суммы дисконтированных будущих денежных потоков.

Расчет чистого операционного дохода

Для оценки рыночной арендной платы использованы данные по аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым. Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев: местоположение, доступ к объекту, внешний вид, состояние объекта, качество конструкции, рыночная привлекательность и совокупность дополнительных удобств. Учитывалось также текущее состояние объекта оценки путем соответствующей корректировки арендных ставок.

Таблица 6 - Выборка предложений по аренде коммерческой недвижимости г. Новокузнецка, май 2013 г.

Активность объекта	Тип объекта	Пл., мІ	Адрес основной	Аренда, руб./мІ
Сдается	Офисные помещения	9-32	Орджоникидзевский р-н, Разведчиков ул.	500
Сдается	Офисное здание; Торговые помещения	20	Центральный р-н, Строителей пр-т	800
Сдается	Офисные помещения	20-400	Центральный р-н, Кирова ул.	750
Сдается	Универсальное назначение; Офисные помещения	20-418	Кузнецкий р-н, ул Обнорского	800
Сдается	Торговые помещения; Офисные помещения	32	Центральный р-н, Кузнецкстроевский пр	1 000
Сдается	Торговые помещения с подвалом	500+500	Кузнецкий р-н, ул Ленина	550
Сдается	Офисные помещения; Магазин прод./пром. товаров	47	Центральный р-н, Транспортная ул.	1 000
Сдается	Подвальное помещение (под склад, магазин)	600	Заводской р-н	150
Сдается	Универсальное назначение; Офисные помещения	50	Центральный р-н, Кирова ул.	800
Сдается	Офисные помещения	65	Центральный р-н, Грдины ул.	700
Сдается в долгосрочную аренду	Торгово-офисный центр	70	Центральный р-н, Дружбы пр-т	850
Сдается в долгосрочную аренду	Торгово-офисные помещения	74	Заводской р-н, Тореза ул.	1 000
Сдается	Офисные помещения	74	Центральный р-н, Ушинского ул.	743
Сдается	Торговые помещения; Офисные помещения	74	Орджоникидзе ул.	1 000
Сдается	Магазин промышленных товаров; Офисные помещения	90	Куйбышевский р-н, Воробьева ул.	600
Сдается	Офисные помещения	90	Центральный р-н, Строителей пр-т	555
Сдается	Торговые помещения; Офисные помещения	92	Центральный, Октябрьский пр-т	950
Сдается	Офисные помещения	100-430	Центральный р-н, Строителей пр-т	800
Сдается	Магазин промышленных товаров; Офисные помещения	90	Куйбышевский р-н, Воробьева ул.	600
Сдается	Офисные помещения	90	Центральный р-н, Строителей пр-т	555
Сдается	Торговые помещения; Офисные помещения	92	Центральный, Октябрьский пр-т	950
Сдается	Универсальное назначение; Офисные помещения; Универсальное назначение	332	Центральный р-н, Фестивальная ул	500-800
Сдается	Офисное здание	350-1020	Центральный р-н, Тольятти ул.	600
Сдается	Торговые помещения Офисные помещения	350	Центральный р-н, Павловского ул.	800
Сдается	Торговые помещения Офисные помещения	414	Центральный, Кирова ул.	700
Сдается	Торговые помещения; Универсальное назначение; Офисные помещения	1 400	Центральный р-н, Кирова ул.	700-1200

Арендная ставка магазина в Кузнецком районе на улице Обнорского принята на уровне 700 руб./м2, арендная ставка подвального помещения принята на уровне 150 руб./м2 при этом коэффициент загрузки на текущий год составляет 1, оценщик делает предположение, что в последующие годы (с учетом нестабильной экономической ситуации) коэффициент загрузки может составить 0,8.

Доходы и расходы владельца складываются из доходов и расходов, связанных с эксплуатацией объекта оценки. Чистый операционный доход определяется вычитанием операционных расходов из действительного валового дохода.

Эксплуатационные расходы представляют собой текущие расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости. Они подразделяются на постоянные, величина которых не зависит от степени загруженности здания (налоги на имущество, страховые взносы, арендная плата за землю), и переменные, зависящие от степени загрузки здания (оплата электроэнергии, воды и др.).

К постоянным расходам относятся: налог на имущество, плата за аренду земельного участка.

К переменным издержкам относят коммунальные расходы, рассчитываемые на базе существующих тарифов на коммунальные услуги, охрана, химическую очистку воды, дезинфекция, телефон, вывоз мусора, расходы на текущий ремонт, зарплату обслуживающего персонала, прочие и расходы.

Отчет о расходах на основании полученной информации представлен в таблице 7 на основе бухгалтерской отчетности арендатора объекта оценки.

Таблица 7 - Расчет расходов по объекту оценки

Постоянные расходы		Величина
Земельный налог	руб/год.	20 000
Переменные расходы
Электроэнергия	руб/год.	215 000
Отопление	руб/год.	82 631
Водоснабжение	руб/год.	15 800
Водоотведение	руб/год.	14 600
Дезобработка	руб/год.	7 800
Охрана	руб/год.	36 000
Заработная плата обслуживающего персонала	руб/год.	108 000
Итого расходов	руб/год.	499 831



Ставка дисконтирования

Реальная норма дисконтирования соответствует условию отсутствия инфляции, номинальная норма дисконтирования имеет место на рынке в условиях инфляции. В данной работе все расчеты выполнены в номинальном исчислении.

В общем случае кумулятивный метод построения ставки дисконтирования формализуется в следующем виде:

Ставка дисконтирования = безрисковая ставка + премия за риски

Определение значения безрисковой ставки. Под безрисковой ставкой понимают норму сложного процента, которую в виде прибыли можно получить при вложении денег в надежные финансовые активы. В качестве безрисковой ставки дохода в мировой практике используется обычно ставка дохода по долгосрочным государственным долговым обязательствам.