Расчет рыночной стоимости объекта торговой недвижимости (на примере встроенного помещения в г. Новокузнецке)

Долгосрочная ставка дохода по ГКО-ОФЗ на 15 мая 2013 г. составляет 6,6 %. (источник: http://www.cbr.ru/hd_base/gkoofz_mr.asp).

Оценка величины дополнительной премии за риск Основными видами рисков, которые наиболее актуальны для инвестиций в недвижимость являются:

? риск инвестора

? риск ликвидности

? риск инвестиционного менеджмента

Оценивая риски методом сравнительного анализа, приняв за среднюю величину 2,5 %, получим:

- Риск инвестора - премия за риск вложения в объект недвижимости отражает вероятность того, что изменение спроса и предложения на конкретной тип недвижимости может существенно повлиять на рыночный уровень арендной платы, коэффициент загрузки, чистый операционный доход. Риск инвестора оценивается на уровне среднего 2,5 %;

- Риск низкой ликвидности имеет для недвижимости достаточно высокое значение и отражает невозможность быстрого реструктурирования капитала инвестора за счет быстрой продажи инвестиций в недвижимость по стоимости, близкой к рыночной. Оцениваемый объект обладает средним риском ликвидности 2,5 % в силу своего назначения, размера и местоположения (магазин находится на центральной улице с большой проходимостью людского потока);

- Риск управления недвижимостью отражает потенциальную возможность неадекватного управления собственностью, что может привести к снижению ее стоимости. Чем специализированнее собственность, тем выше риск управления. В управлении инвестируемым объектом могут возникнуть сложности в связи с большими размерами, в том числе наличием больших подвальных площадей, поэтому надбавка за качество менеджмента определяется в 4 %.

Таблица 8 - Расчет ставки дисконтирования

Вид риска	Значение, %
Безрисковая ставка (долгосрочная ставка дохода по ГКО-ОФЗ)	6,6
Премия за риск вложения в недвижимость	2,5
Премия за низкую ликвидность	2,5
Премия за инвестиционный менеджмент	4
Итого ставка дисконтирования	15,6

Таким образом, ставка дисконта для оцениваемого объекта кумулятивно составляет 15,6 %.

Стоимость реверсии

Денежный поток от реверсии в работе спрогнозирован путем назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка и предположений относительно его будущего состояния. Так анализ рынка торговой и офисной недвижимости в г. Новокузнецке показал, что за последние два года стоимость одного квадратного метра возрастала за год на 30-50 %. Оценщик допустил, что даже при самых неблагоприятных условиях стоимость одного квадратного метра оцениваемой недвижимости поднимется не менее, чем на 7 % в год, т. е. за прогнозируемый период (3 года) она поднимется не менее, чем на 20 %. Увеличив стоимость объекта оценки, полученную методом сравнительного анализа продаж на 20 %, мы получили минимальную стоимость реверсии.

Стоимость денежного потока от реверсии в конце предполагаемого периода владения рассчитаем по методу Хоскольда. Основной предпосылкой этого метода является то, что реинвестирование может быть не таким прибыльным, как начальные инвестиции, и формирование фонда возмещения происходит по безрисковой ставке. Коэффициент капитализации по этой модели дохода включает:

* норму процента для получения дохода на капитал;

* коэффициент фонда возмещения, который обеспечит полный возврат начальных инвестиций за счет формирования фонда возмещения.

Формула для определения ставки капитализации для реверсии будет выглядеть следующим образом:

Ro=Yo+SFF= 0,156+0,312=0,468

где

Yo= 0,156 - норма процента для получения дохода на капитал;

SFF= 0,312 - коэффициент фонда возмещения при безрисковой ставке 6,6 % и сроке формирования фонда возмещения 3 года.

При данном варианте развития событий будет иметь место следующая схема денежных потоков от операционной деятельности.

Потоки денежных средств по годам и расчет стоимости объекта оценки представлены в таблице 9.



Таблица 9 - Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом

Параметры	Прогнозируемый период	Постпрогнозный период
	1-ый	2-ый	3-ый
Полезная площадь первого этажа, кв.м	662,3	662,3	662,3	662,3
Арендная ставка, руб/кв.м/мес	700	700,70	701,40	702,10
Полезная площадь подвала, кв.м	669,8	669,8	669,8	669,8
Арендная ставка , руб/кв.м/мес	150	150,15	150,30	150,45
Темпы роста арендных ставок,%		10,00%	10,00%	10,00%
Коэффициент загрузки	1,0	0,8	0,8	0,8
Потенциальный валовый доход	6 768 960	6 775 729	6 782 505	6 789 287
Действительный валовый доход	6 768 960	5 420 583	5 426 004	5 431 430
Постоянные расходы	20 000	22 000	24 200	26 620
Земельный налог, руб/год	20 000	22 000	24 200	26 620
Переменные расходы	479 831	527 814	580 596	638 655
Электроэнергия, руб/год	215 000	236 500	260 150	286 165
Отопление, руб/год	82 631	90 894	99 984	109 982
Водоснабжение, руб/год	15 800	17 380	19 118	21 030
Водоотведение, руб/год	14 600	16 060	17 666	19 433
Дезобработка, руб/год	7 800	8 580	9 438	10 382
Охрана, руб/год	36 000	39 600	43 560	47 916
Заработная плата обслуживающего персонала, руб/год	108 000	118 800	130 680	143 748
Темпы роста расходов,%		10,00%	10,00%	10,00%
Итого расходов, руб/год	499 831	549 814	604 796	665 275
ЧОД	6 269 129	4 870 769	4 821 208	4 766 155
фактор текущей ст-ти	0,86505	0,74831	0,64733	0,56952
фактор фонда возмещения				0,3120
стоимость реверсии				78 077 000
текущая стоимость потоков от аренды, руб	5 423 110	3 644 845	3 120 912	2 714 420
текущая стоимость реверсии, руб	24 360 024
Стоимость объекта оценки, руб	39 263 311



Таким образом, стоимость полного права собственности на встроенное нежилое помещение, общей площадью 1332,1 кв. м., оцененная доходным подходом, по состоянию на 15.05.2013 составляет 39 263 311 руб.



4. Согласование результатов оценки и итоговая величина стоимости

Экономической основой теории оценки является положение о том, что в условиях совершенного конкурентного рынка рыночная стоимость, полученная различными стандартными методами, должна иметь одно и то значение, независимо от метода ее определения. Как видим, результаты отличаются друг от друга.

Использование затратного подхода для оценки встроенных помещений является не вполне корректным, ведь очевидно, что отдельно взятое встроенное помещение невозможно возвести на отдельно взятом участке земли. Типичной сделкой по приобретению права собственности на встроенное помещение является покупка этого объекта, а не строительство многоэтажного дома с последующим вводом его в эксплуатацию, а требование типичной мотивации, вытекающее из определения рыночной стоимости, означает, что стороны должны руководствоваться стремлением в наилучшей степени удовлетворить экономические интересы. Обоснование отказа от применения затратного подхода в таких случаях в глазах заказчика и многих фискальных структур часто выглядит неубедительным, что понуждает оценщика производить расчет по затратам. Разумным компромиссом может являться рассмотрение в отчете стоимости встроенных помещений с позиций затратного подхода, но с последующим игнорированием данного результата при итоговом заключении о рыночной стоимости оцениваемого объекта в соответствии с вышеизложенными соображениями, что отвечает ст. 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256. В данном случае затратному подходу присвоен минимальный весовой коэффициент.

Кроме того, по нашему мнению, типичной сделкой по приобретению права собственности на встроенное помещение является покупка этого объекта, а не строительство многоэтажного здания с последующим вводом его в эксплуатацию, а требование типичной мотивации, вытекающее из определения рыночной стоимости, означает, что стороны должны руководствоваться стремлением в наилучшей степени удовлетворить экономические интересы.

Сравнительный подход более всего отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке. Несмотря на то, что нельзя абсолютно доверять исходной информации об условии продаж объектов, их цене и др. этот подход должен иметь наибольший вес при решении об окончательной стоимости. Рынок встроенных нежилых помещений в г. Новокузнецке является достаточно развитым рынком недвижимости с точки зрения сделок купли-продажи и сдачи в аренду. Потенциальный покупатель при принятии решения о приобретении встроенного нежилого помещения руководствуется данными о сделках купли-продажи уровне доходности от сдачи их в аренду.

Анализ потока доходов, предпринятый в данном исследовании, представляет собой модель поведения инвестора. Достоверность доходного метода снижается из-за того, что рыночные данные не позволяют с точностью оценить ставку дисконтирования и ставку капитализации. Эти ограничения будут учтены при придании удельного веса этого метода в окончательной стоимости объекта.

Следовательно, при согласовании результатов для определения окончательной рыночной стоимости встроенного нежилого помещения в многоквартирном доме используются преимущественно сравнительный и доходный подходы.

Каждый подход был реализован в соответствии с поставленной целью оценки, характером использования объекта и степени полноты и достоверности исходной информации. Учитывлось, что потенциальный покупатель при принятии решения о приобретении встроенного нежилого помещения руководствуется данными не только о сделках купли-продажи, но и уровне доходности от сдачи их в аренду.

Оценщик считает, что на формирование рыночной стоимости объекта оценки в равной степени отразятся результаты, полученные в рамках сравнительного и доходного подхода. Поэтому, оценщик придал сравнительному и доходному подходу по 45 %.

Таблица 10 - Согласование результатов оценки

Подходы	Стоимость, руб.	Весовой коэффициент	Стоимость с учетом весового коэффициента, руб.
Затратный	24 704 962	0,10	2 470 496
Сравнительный	67 572 497	0,45	30 407 624
Доходный	39 263 331	0,45	17 668 500
ИТОГО			50 816 620

Таким образом, с учётом весовых коэффициентов рыночная стоимость встроенного торгового помещения, расположенного в жилом доме, общей площадью 1332,1 кв. м. на 15 мая 2013 г. округленно составляет:

50 817 000 (Пятьдесят миллионов восемьсот семнадцать тысяч) рублей.



Заключение

Оценка коммерческой недвижимости имеет свои особенности в отличии от оценки других видов недвижимости. Коммерческой недвижимостью являются объекты, которые способны приносить доход. Разновидностью коммерческой недвижимости выступает торговая недвижимость, предназначенная для организации мест розничной и мелкооптовой продажи товаров и услуг.

Оценка торговой недвижимости проводится в рамках тех же оценочных методов, что и оценка других видов недвижимости, однако особенности торговли как вида бизнеса накладывают свои требования к методологии оценки. При этом следует иметь в виду, что затратный метод дает наименее надежную оценку стоимости магазинов. Метод сравнения продаж может быть использован, когда имеются достоверные цифры о продажах аналогичных объектов, что в наших условиях бывает достаточно сложно. Чаще всего основным методом оценки торговых помещений выступает доходный.

Корректная оценка стоимости торговых помещений не только способствует получению дополнительных финансовых средств на развитие предприятия, но и увеличению активов торгового предприятия при переоценке имущества и, разумеется, выгодной продаже торговой недвижимости.

Как известно, торговое помещение (магазин, супермаркет, гипермаркет, торговый центр и т. д.) - это предприятие, где реализуются товары различного назначения. Магазин приносит тем больше дохода, чем он доступней для большего количества покупателей. Для объекта торговой недвижимости место его расположения является главным преимуществом при оценке стоимости. При определении рыночной стоимости рассматриваются объективные факторы.

Оценивая доступность магазина для покупателя, необходимо учесть:

1) Транспортную доступность от/к оживленным транспортным магистралям;

2) Плотность и перспективность застройки в районе торговли;

3) Сложившийся в глазах покупателей имидж объекта, притягательность и уникальность объекта для потенциальных покупателей;

4) Наличие предприятий-конкурентов, особенно сетевых магазинов;

5) Расположение торгового помещения в жилых домах, пристройках или отдельно стоящих зданиях;

6) Наличие автостоянок / парковок, фасадных витрин;

7) Состояние и износ помещения, коммуникаций и торгового оборудования;

8) Наличие складских и служебных площадей, холодильного оборудования;

9) Возможность организации различных способов торговли профильными и сопутствующими товарами.

Различные виды объектов недвижимости, под которыми согласно современному российскому законодательству понимаются здания, сооружения и другие объекты, прочно связанные с землей, в настоящее время все чаще становятся предметом сделок на рынке, которые регулируются Федеральным законом № 135_ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и другими нормативно-правовыми актами.

Обязательным условием совершения сделок с коммерческой недвижимостью является оценка ее стоимости, которая бывает рыночной, инвестиционной, кадастровой и ликвидационной. Чаще всего в оценке используется рыночная стоимость недвижимости, которая представляет собой наиболее вероятную цену продажи объекта на конкурентном и открытом рынке.

При этом на сегодняшний день существует три подхода к оценке стоимости недвижимости: затратный, доходный и сравнительный. Выбор того или иного подхода к оценке и входящих в него методов зависит от объема и качества информации, которой обладает оценщик на момент проведения оценки, а также от цели планируемой сделки с данным объектом недвижимости.

В любом случае только после проведения оценки стоимости с объектами недвижимости могут совершаться различного рода сделки. Большая часть сделок, совершаемых сегодня с объектами недвижимости - это сделки купли-продажи.

Объект оценки - объект коммерческой недвижимости расположен по адресу ул. Обнорского, д. 50 и административно относится к Кузнецкому району города Новокузнецка. Оцениваемое встроенное нежилое помещение находится на первом этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома 1964 года постройки; в плане прямоугольник; общая площадь нежилого помещения - 1332,1 кв. м., (в том числе подвал 669,8 кв. м.), высота помещений 3,6 м.

Рыночная стоимость полного права собственности на встроенное нежилое помещение, общей площадью 1332,1 кв. м., оцененная затратным подходом, составляет 24 704 962 руб.

В сравнительном подходе расчет стоимости произведен на основе информации по трем аналогам. Стоимость полного права собственности на встроенное нежилое помещение, общей площадью 1332,1 кв. м., оцененная сравнительным подходом, составляет 67 572 497 руб.

Рыночная стоимость полного права собственности на встроенное нежилое помещение, общей площадью 1332,1 кв. м., оцененная доходным подходом (методом дисконтированных денежных потоков), по состоянию на 15.05.2013 составляет 39 263 311 руб.

При согласовании результатов для определения окончательной рыночной стоимости встроенного нежилого помещения в многоквартирном доме используются преимущественно сравнительный и доходный подходы.

Каждый подход был реализован в соответствии с поставленной целью оценки, характером использования объекта и степени полноты и достоверности исходной информации. Учитывая то, что потенциальный покупатель при принятии решения о приобретении встроенного нежилого помещения руководствуется данными не только о сделках купли-продажи, но и уровне доходности от сдачи их в аренду.

Оценщик считает, что на формирование рыночной стоимости объекта оценки в равной степени отразятся результаты, полученные в рамках сравнительного и доходного подхода. Поэтому, оценщик придал сравнительному и доходному подходу по 45 %, а затратному 10 %.

С учётом весовых коэффициентов рыночная стоимость встроенного торгового помещения, расположенного в жилом доме, общей площадью 1332,1 кв. м. на 15 мая 2013 г. округленно составляет:

50 817 000 (Пятьдесят миллионов восемьсот семнадцать тысяч) рублей.



Список использованных источников

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51_ФЗ (ред. от 11.02.2013 г.)

2. Федеральный закон № 135_ФЗ от 29.07.1998 г. Об оценочной деятельности в Российской Федерации (ред. от 03.12.2011 г., изм. от 28.07.2012 г.) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013 г.).

3. Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО_1)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256.

4. Федеральный стандарт № 2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО_2)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255.

5. Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО_3)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254.

6. Федеральный стандарт оценки № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО_4)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508.

7. Федеральный стандарт оценки № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО_5)», утв. Приказом Минэкономразвития от 4 июля 2011 года № 238.

8. Распоряжение Минимущества РФ № 568_р Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков от 06.03.2002 г. (ред. от 31.07.2002 г.).

9. Постановление Госстроя России № 15/1 Об утверждении и введении в действие Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации от 05.03.2004 г. (ред. от 01.06.2012 г.).

10. Письмо Минрегиона России от 12.02.2013 г. № 1951_ВТ/10 «Об индексах изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, индексах изменения сметной стоимости проектных и изыскательских работ и иных индексах на I квартал 2013 года».

11. Распоряжение Минимущества РФ «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков» от 10 апреля 2003 года № 1102 - р.

12. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2008. - 340 с.

13. Варламов А.А., Комаров С.И. Оценка объектов недвижимости. - М.: Феникс, 2008. - 298 с.

14. Варламова Н.Н. Оценка стоимости недвижимости. - М.: Дашков и Ко, 2011. - 340 с.

15. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. - М.: Юрайт, 2011. - 410 с.

16. Грачевский Г.О., Дронова А.А. Оценка стоимости недвижимости: от и до. - М.: Дашков и Ко, 2011. - 312 с.

17. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости. - М.: Юнити-Дана, 2009. - 364 с.

18. Дзюба К.Е. Недвижимость: теория и практика. - М.: Дашков и Ко, 2009. - 278 с.

19. Дмитриева Н.Г. Оценка недвижимости. - СПб.: Питер, 2010. - 250 с.

20. Ермаченков С.Г. Стоимость имущества и срок его реализации. - СПб.: Питер, 2010. - 314 с.

21. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. - М.: КноРус, 2010. - 306 с.

22. Калашникова О.Ю. Оценка стоимости недвижимости. - М.: Дашков и Ко, 2010. - 260 с.

23. Касьяненко Т.Г., Маховикова Г.А., Есипов В.Е., Мирзажанов С.К. Оценка недвижимости. - М.: КноРус, 2011. - 300 с.

24. Кислицына Г.Н. Оценка стоимости недвижимости: сравнительный, доходный, затратный подходы. - М.: Инфра_М, 2011. - 402 с.

25. Коновалов Д.А. Оценка стоимости недвижимости. - М.: КноРус, 2011. - 320 с.

26. Ларионова Н.Г. Недвижимое имущество: вопросы оценки и управления. - М.: Окей-книга, 2010. - 280 с.

27. Лобанова О.Н. Затратный подход к оценке недвижимости. - М.: Юнити-Дана, 2011. - 270 с.

28. Максимов С.Н. Экономика недвижимости. - М.: КноРус, 2010. - 308 с.

29. Малинина Г.Н. Оценка стоимости недвижимости. - М.: КноРус, 2009. - 266 с.

30. Марченко А.В. Экономика и управления недвижимостью. - М.: Феникс, 2011. - 312 с.

31. Мурзин А.Д. Недвижимость. Экономика, оценка и девелопмент. - М.: Феникс, 2012. - 402 с.

32. Надежкина И.Н. Оценка недвижимости. - М.: Феникс, 2010. - 410 с.

33. Павлов А.Н. Оценка недвижимости. - М.: Юнити-Дана, 2011. - 340 с.

34. Попова Л.В. Оценка стоимости недвижимости. - М.: Инфра_М, 2009. - 288 с.

35. Рыков И.П. Недвижимости. - М.: Окей, 2011. - 318 с.

36. Севостьянов А.В. Экономическая оценка недвижимости и инвестиции. - М.: Дашков и Ко, 2008. - 246 с.

37. Сельнягина О.Н. Экономика недвижимости. - М.: КноРус, 2009. - 310 с.

38. Сивец С.А. Оценка стоимости недвижимости. - М.: Феникс, 2010. - 296 с.

39. Тепман Л.Н. Оценка недвижимости. - М.: Юнити-Дана, 2008. - 370 с.

40. Фомин К.Б. Оценка недвижимости: теория и практика. - М.: КноРус, 2012. - 420 с.

41. Шипалов А.Л. Недвижимость как объект оценки. - СПб.: Питер, 2012. - 248 с.

42. Щедрова У.Е. Недвижимость: оценка, прогноз. - М.: Дело, 2011. - 330 с.

43. Щербакова Н.А. Оценка недвижимости. Теория и практика. - СПб.: Омега_Л, 2011. - 290 с.

44. Электронный ресурс http://novokuznetsk.irr.ru/real-estate/commercial/

45. Электронный ресурс http://www.shopandmall.ru/city.php? c=622

46. Электронный ресурс http://www.rent.ru/novokuznetsk/index.aspx

47. Электронный ресурс http://realty.yandex.ru/

48. Электронный ресурс http://www.dom-nk.ru/

49. Электронный ресурс http://www.rielt.info/sale/commercial/

50. Электронный ресурс http://www.avito.ru/novokuznetsk/nedvizhimost? p=2

Размещено на Allbest.ru