Экономическое обоснование инвестирования объекта недвижимости коммерческого назначения (на примере ОАО "Томскнефть" ВНК)

Инвестиции представляют собой многоаспектные вложения капитала, которые могут реализовываться в различных формах и характеризоваться разнообразными особенностями. Под инвестициями в недвижимость понимают накопленные инвестором сбережения, вкладываемые в приобретение собственности, которые имеют потенциальную способность приносить доход.

Доход от инвестирования в недвижимость может принимать следующие формы: будущих потоков денежных средств, имеющих периодический характер (аренда), увеличение стоимости недвижимых активов за счет развития этих же активов и изменения рыночных цен на недвижимость, доход от продажи недвижимости.

Любой объект недвижимости имеет свои индивидуальные особенности. Наиболее существенными являются следующие аспекты: физические особенности, юридические особенности, особенности условий инвестирования, финансовые особенности.

Осуществление инвестиций в форме капиталовложений, в отличие от финансовых вложений, не может успешно реализовываться без технико-экономического обоснования инвестиционных возможностей проекта, без глубокого изучения и анализа альтернативных вариантов инвестирования.

В ТЭО проекта следует дать оценку его коммерческой эффективности, определить примерные сроки осуществления инвестиционного проекта, выделить рекомендуемые источники финансирования и их структуру, дать предложения по обоснованию оптимальной ценовой политики и др. В ТЭО помимо общих данных, отражающих основную характеристику инвестиционного проекта, включены такие показатели как чистый дисконтированный доход (NPV), внутренняя норма доходности (IRR), индекс рентабельности (доходности) инвестиций (IP), срок окупаемости инвестиций (РР).

Во второй главе выполнен анализ производственно-хозяйственной деятельности ОАО «Томскнефть» ВНК. ОАО «Томскнефть» ВНК является ведущей нефтяной компанией Томской области. Акционерами предприятия являются две крупнейшие компании России: ОАО «Роснефть» и ОАО «Газпром нефть»; обеим компаниям принадлежат по 50% акций.

ОАО «Томскнефть» ВНК является эффективным и динамично развивающимся предприятием, основным инвестором в экономику Томской области, разрабатывает более 30 месторождений, эксплуатационный фонд скважин более 3000. Миссия предприятия заключается в следующем: завоевать энергетический рынок в Томской области, других регионах и быть признанным лидером среди глобальных нефтедобывающих компаний.

Основной, преобладающий и имеющий приоритетное значение вид хозяйственной деятельности, обеспечивающий до 95 % выручки ОАО «Томскнефть» ВНК - добыча нефти. Основным видом деятельности общества является добыча, подготовка нефти, газа, газового конденсата и их переработка, реализация нефти и газа и продуктов их переработки.

Основным потребителем продукции ОАО «Томскнефть» ВНК является ОАО «Газпром нефть»; его доля в общем объеме выручки ОАО «Томскнефть» ВНК составляет 47,05%. На втором месте находится компания ООО «РН-Трейдинг»; его доля составляет 38,33%. На долю третьего потребителя ОАО НК «Роснефть» приходится 8,72%. Основными конкурентами ОАО «Томскнефть» ВНК являются следующие компании: ОАО «ЛУКОЙЛ» ,ОАО"Сургутнефтегаз", ОАО"НГК-Славнефть", "РуссНефть", ОАО"Газпром нефть".

Анализ технико-экономических показателей деятельности предприятия за 2010-2013 года показал, что наблюдается положительная динамика практически всех основных производственно-экономических показателей. Величина товарной продукции за три года увеличилась на 3,9% и составила 68764356,1 тыс.руб. Объем продаж или выручка увеличились за три года на 48,94 %, соответственно выросла общая сумма затрат (затраты на 1 руб. продукции уменьшились).

Среднесписочная численность работников к 2013 году составила 3711 человек, что на 5,2% меньше, чем в 2011 году (3914 человек). Возможно, это связано с переводом работников на новые места, увольнением работников по собственному желанию или по причине ухода на пенсию: так как ОАО «Томскнефть» ВНК находится в условиях крайнего севера, возраст выхода на пенсию у мужчин составляет 55 лет, а у женщин 50 лет. Не смотря на снижение численности работников, показатель выработки возрастает в динамике. В 2013 году он составляет 18529872,3 руб./чел., что на 9,6 % больше чем в 2011 году. В связи с уменьшением численности работников, величина фонда оплаты труда к 2013 году снижается. В 2013 году величина фонда оплаты труда составила 1547937,5тыс.руб. и снизилась на 31% относительно 2011 года. Среднемесячная заработная плата за анализируемый период меняется незначительно. В 2011 году она составляла 47723,5 руб., в 2012 году она возросла на 7,6% и составила 51339,3 руб. и в 2013 году заработная плата снизилась на 12,8% и составила 44760,1руб.

Величина себестоимости так же увеличилась за анализируемый период. К 2013 году она возросла на 42,1% по сравнению с 2011 годом и составила 85535537 тыс.руб. Рост себестоимости обусловлен ростом заработной платы и увеличением стоимости закупочных материалов для производства готовой продукции.

Показатель прибыли от продаж возрастает. Относительно 2011 года в 2013 году прибыль от продаж возросла на 93,8% и составила 20168798 тыс.руб. Рентабельность продаж возрастает, это связано с увеличением прибыли. В 2011 году рентабельность продаж составила 14,36% , в 2012 году 17,3% и в 2013 году 18,67%. Относительно 2011 года рентабельность в 2013 году возросла на 7,9%.

Затраты на 1 рубль товарной продукции имеют тенденцию снижения. В 2011 и 2012 гг. величина затрат на 1 рубль товарной продукции составила 0,9 руб., а к 2013 году она снизилась на 0,1 руб. и составила 0,8 руб. Уменьшение затрат на 1 рубль товарной продукции связано с увеличением стоимости реализованной продукции.

Значение операционного левериджа уменьшилось с 3,59 до 3,02, что связано с увеличением удельного веса условно-постоянных затрат в структуре издержек. Значение 3,02 означает, что изменение объема продаж предприятия будет приводить к трехкратному изменению прибыли предприятия.

Таким образом, ОАО "Томскнефть" ВНК имеет достаточно большой запас финансовой прочности, обеспечивающий покрытие постоянных издержек предприятия и создающий минимальный предпринимательский риск. Значение операционного рычага находится на приемлемом уровне, что позволяет утраивать прибыли при увеличении выручки от реализации.

В третьей главе приведены результаты экономического обоснования строительства объекта недвижимости. Инвестиционный проект опережающего бурения, на Вахском, Крапивинском и Советском нефтяных месторождениях, необходим для того, чтобы увеличить добычу нефти за прогнозируемый период, а именно 2014-2028 гг., и сохранить динамику добычи углеводородов и, как следствие, увеличить получение прибыли.

Инвестиционная деятельность в ОАО «Томскнефть» ВНК начинается с того, что предприятия-собственники (ОАО «Роснефть» и ОАО «Газпром нефть») через каждый определенный интервал времени разрабатывают сценарные условия, на основании которых приступают к проектам. Сценарные условия - набор заданных экзогенно и согласованных между собой на прогнозном периоде показателей, отражающих влияние внешней среды, параметров экономической политики и целевых ориентиров социально-экономического развития.

В 2014 году согласно инвестиционному проекту предполагается ввести в эксплуатацию 3 буровых станка, 4 добывающих скважины; в 2015 году 3 буровых станка, 39 добывающих скважин в действие. Также введется 3 нагнетательные скважины. Предполагается, что за 15 лет работы оборудования будет добыто 2 321,5 тыс.тн нефти, 6 108, 5 тыс.тн жидкости и 134 млн.м³ газа.

Данный инвестиционный проект будет реализовываться за счет собственных средств предприятия. Требуемый общий объем капиталовложений для реализации проекта в 2013-2015гг. составляет 2 787,5 млн. руб. (в т.ч. НДС 425,2 млн. руб.).

Чистый дисконтированный доход по Вахскому месторождению составляет 875 454,2 млн.руб., по Крапивинскому месторождению 312 925,4 млн.руб. и по Советскому месторождению 106 509,3 млн.руб. Согласно правилу, так как чистый дисконтированный доход по всем трем месторождениям больше 0, считается что проект реализуем и эффективен.

Индекс доходности также больше 0 и равен 1,61; 1,79 и 1,16 соответственно. Определились нормы внутренней доходности, при которых чистый дисконтированный доход равен 0 и они составляют 74% по Вахскому месторождению, 35% по Крапивинскому месторождению и 27 % по Советскому. Срок окупаемости данных кустов равен 2,95 лет, 5,46 лет и 7,65 лет соответственно.

Как показывают полученные в ходе анализа данные, совокупность показателей эффективности инвестиционного проекта говорит о том, что проект эффективен и допустим для реализации.

В инвестиционном проекте присутствуют следующие риски: геологические, макроэкономические, финансовые, инвестиционные, технологические и несоответствие требованиям законодательства в области промышленной безопасности.

Библиографический список

Нормативно-правовые акты:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 30 ноября 1994г. №51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. - №32. - Ст. 130.

2. Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ (ред. от 28.12.2013) "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Литература:

1.Аблеева А.М. Методические аспекты инвестиционной и Инновационной стратегии развития предприятия// Соц. Политика и социологи. - 2010. - № 8. - С. 406-416.

2.Алексанов Д.С., Кошелев В.М. Экономическая оценка инвестиций. - М.: «Колос-пресс», 2012. - 382 с.

3.Абдукаримов, И.Т. Финансово-экономический анализ хозяйственной деятельности коммерческих организаций (анализ деловой активности): Учебное пособие / И.Т. Абдукаримов. - М.: НИЦ ИНФРА-М, 2013. - 320 c.

4.Аверина, О.И. Комплексный экономический анализ хозяйственной деятельности: Учебник / О.И. Аверина, В.В. Давыдова, Н.И. Лушенкова. - М.: 2012 г. - 330с.

5.Анализ хозяйственной деятельности предприятия: учебник / В. В. Ковалев, О. Н. Волкова. - Москва: Проспект: Велби, 2010. - 420 c.

6.Ахмедов Н.А. Формирование системы оценки эффективности реализации инновационной стратегии и инвестиционной политики промышленных предприятий// Менеджмент в России и за рубежом. - 2011. - № 4. - С. 81-85.

7.Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 2010. - 192 е.: ил.

8.Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. М.: Финансы и статистика, 2011.- 264 е.: ил.

9.Бочаров В. В. Инвестиции: Учебник /В. В. Бочаров. - СПб.: Питер, 2011. - 384 с.

10.Бромвич М. Анализ экономической эффективности капиталовложений: Пер. с англ. -М.: Инфра-М, 2011. 432 с.

11.Виленский П.Л., Смоляк. С.А. Как рассчитать эффективность инвестиционного проекта: Расчет с коммент. М.: Ин-т Информэлектро, 2011.- 148 с.

12.Воронцовский А.В. Инвестиции и финансирование: методы оценки и обоснования: Учебное пособие. СПб.: С.-Петерб. гос. ун-та, 2010. - 526 с.

13.Газеев М.Х., Смирнов А.П., Хрычев А.Н. Показатели эффективности инвестиций в условиях рынка. М.: ПМБ ВНИИОЭНГа, 2012.

14.Грибовский С.В. Методология оценки коммерческой недвижимости. -СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2010. 174 с.

15.Дасковский В.,Киселев В. Совершенствование оценки эффективности инвестиций// Экономист. - 2009. - № 1. - С. 42-57.

16.Деева, А.И. Инвестиции: учебное пособие / А.И. Деева. - М.: Изд-во «Экзамен», 2012. - 436 с.

17.Елисеева, Т. П. Экономический анализ хозяйственной деятельности: учебное пособие / Т. П. Елисеева. - Минск: Современная школа, 2012. - 941 с.

18.Ивашковский С.Н. Экономика: микро и макроанализ: учеб.-практ. пособие / С.Н. Ивашковский. - М.: Дело, 2009. - 360 с.

19.Игонина Л.Л. Инвестиции: Учеб. пособие / Л.Л. Игонина; Под ред. В.А. Слепова. - М.: Юристъ, 2012. - 480 с.

20.Идрисов А.Б., Картышев С.В., Постников А.В. Стратегическое планирование и анализ эффективности инвестиций. М.: Филинъ, 2011. -265 с.

21. Инвестиционная деятельность. Сборник методических материалов.- М.: Интерэксперт, 2011. 178 с.

22.Инвестиции: учебное пособие / Под ред. В.В. Ковалева.- М.: Проспект, 2011. - 360 с.

23.Инвестиции: Учеб. пособие /Под ред. М.В. Чиненова. - М.: КноРус, 2011. - 368 с.

24.Ионов В.И. Инвестиционное проектирование. Учебное пособие. -М.: ПРИОР, 2012.-63 с.

25.Ковалёв В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. М.: Финансы и статистика, 2013. - 144 с.

26.Ковалев В.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия / В.В. Ковалев, О.Н. Волкова: Учебник. - M.: OOO «ТК Велби», 2010. - 424 с.

27.Королев А. Взаимодополняемые инвестиционные проекты: оценка синергетического эффекта// Проблемы теории и практики управления. - 2011. - № 10. - С. 90-97.

28.Кравченко Н.А. Инвестиционные приоритеты развития сибирской экономики// ЭКО. - 2011. - № 7. - С. 5-14.

29.Крушниц Л. Финансирование и инвестирование. Учебник для вузов. -- СП6.: Питер, 2011.

30.Кувшинова Е.Е. Экономическая оценка инвестиций. Методические указания. - Новосибирск: НГТУ, 2013. - 18 с.

31.Липсиц И.В., Коссов В.В. Инвестиционный проект: методы подготовки и анализа. Учебно-справочное пособие. М.: Издательство БЕК,2011.

32.Любушин Н.П., Лещева В.Б., Дьякова В.Г. Анализ финансово-экономической деятельности предприятия: Учебное пособие для ВУЗов. / Под ред. Н.П. Любушина. - М.: Юнити-Дана, 2011. - 471с.

33.Мельник М.В. Анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия: учеб. пособие /М.В. Мельник, Е.Б. Герасимова. - М.: Форум: ИНФРА-М, 2010. - 192 с.

34.Методические рекомендации по оценке инвестиционных проектов: Официальное издание. -- М.: Экономика, 2012.

35.Методологические рекомендации по оценке эффективности инвестиций и их отбору для финансирования. Официальное издание. М., 2010. 36.Нешитой, А. С. Инвестиции: Учебник/А.С. Нешитой. - 6-е изд., перераб. и испр. - М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К⁰», 2010. - 372 с.

37.Подъяблонская Л.М. Финансовая устойчивость и оценка несостоятельности предприятий /Л.М. Подъяблонская//Финансы. - 2010. - №12. - С. 18 - 20.

38.Разгулин А. Оценка эффективности инвестиционных проектов в сфере недвижимости- 2010. - № 9. - С. 74-79

39.Ример М. И., Касатов А. Д., Матиенко Н. Н. Экономическая оценка инвестиций. - С-Пб: Питер, 2012.

40.Савицкая, Г.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятий АПК: Учебник / Г.В. Савицкая. - М.: ИНФРА-М, 2012. - 654 c.

41.Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость / МКС, СПб., 2013.

42. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: Изд-во СПбГТУ, 2013. - 422 с.

43. Тарасевич Е.И., Финансирование инвестиций в недвижимость. СПб.: Изд-во СПбГТУ, 2013

44.Терехина М., Степочкина Е. Мониторинг эффективности инвестиционного капитала промышленного предприятия// Проблемы теории и практики управления. - 2011. - № 2. - С. 40-50.

45. Уильям Ф. Шарп, Гордон Дж. Александер, Джеффри В. Бэйли. Инвестиции: Учебник. Изд-во:Инфра-М, 2012 г. - 1028 с.

46.Хазанович Э. С. Инвестиции: Учеб. пособие / Э. С. Хазанович. - М.: КноРус, 2011. - 320 с.

47.Чиркунов К. Совокупность инвестиционных проектов: экономическое обоснование// Проблемы теории и практики управления. - 2011. - № 10. - С. 79-90.

48. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости. Учеб. Пособие. - Ростов н/Д: Феникс, 2012. - 320 с.

Интернет источники:

1. http://www.tomskneft.ru/

Приложение 1

Структура нефтяной скважины

Приложение 2

Куст скважин ОАО «Томскнефть» ВНК Советское месторождение

Размещено на Allbest.ru