Размещено на http://www.allbest.ru/

Курсовая работа

Дисциплина: Экономика недвижимости

Тема: "Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как условно свободного"

Содержание

• Введение
• 1. Обзор рынка коммерческой недвижимости за III квартал 2013 года
• 2. Анализ месторасположения объекта недвижимости
• 3. ННЭИ земельного участка как условно свободного
• 4. Строительство бизнес-центра класса B+
• 5. Строительство жилого дома
• Заключение
• Используемая литература

Введение

Последствия мирового финансового кризиса сильно сказались на рынке недвижимости, в том числе и коммерческой. В 2013 году произошло снижение показателей спроса и предложения, чуть больше нуля показатель поглощения площадей. Из-за финансовых трудностей, многие брокеры были вынуждены отказаться от дальнейшего строительства объектов недвижимости. Девелоперам в свою очередь, чтобы не потерять клиента, необходимо было снижать арендные ставки, что они и сделали, сократив ставки аренды практически на треть.

Цель данного курсового проекта заключается в анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как условно свободного, опираясь на данные консалтинговых компаний, а так же различных интернет журналов и статей.

1. Обзор рынка коммерческой недвижимости за III квартал 2013 года

Рынок офисных площадей Санкт-Петербурга, 3-й квартал 2013 г.

Предложение

Объем качественного офисного предложения в Санкт-Петербурге к концу сентября 2013 года достиг 1 539 600 кв. м. В третьем квартале на рынок было выведено 68 200 кв. м.

Были завершены следующие бизнес-центры: Содружество 3 оч. (18 780 кв. м), Авантаж (7500 кв. м), Атрио (7200 кв. м).

Объем анонсированного строительства постоянно снижается, так как растет число отложенных или отмененных проектов вследствие отсутствия финансирования на их реализацию. Тем не менее, мы ожидаем, что в течение следующих четырех лет будет введено около 500 000 кв. м офисных площадей.

Спрос

В третьем квартале на рынке наблюдалось ослабление спроса, связанное как с сезонным затишьем, так и с тем, что большинство крупных компаний заняло выжидательную позицию, отложив принятие решения об аренде до осени. Число новых компаний, выходящих на рынок Санкт-Петербурга, невелико. В тоже время, процесс переезда арендаторов из одного бизнес-центра в другой остается активным, поскольку собственники готовы предлагать более выгодные коммерческие условия с целью заполнить освобождающиеся площади в существующих зданиях.

Третий квартал 2013 года характеризовался положительным поглощением офисных площадей в Классах А и В. Объем чистого поглощения составил 2310 кв. м против 8790 кв. м во втором квартале 2013 года. Пользуются спросом площади от 500 до 1500 кв. м. Арендаторы предпочитают помещения в уже готовых проектах, предварительные договоры в строящихся объектах заключаются нечасто, преимущественно крупными компаниями, которых не удовлетворяет существующее предложение.

Баланс рынка

Активный ввод новых бизнес-центров на фоне низкого спроса привел к росту доли свободных площадей как в Классе А, так и в Классе В.

В настоящее время объем свободных офисных площадей составляет около 380 000 кв. м, а доля свободных площадей в общем объеме предложения достигла 24,7%. Высокая конкуренция между объектами и низкий спрос стимулируют дальнейшее снижение ставок. В 3-м квартале 2013 года снижение арендных ставок в Классе А составило 8,5%, а в Классе В - 2,4% в долларовом выражении. Сильное падение ставок зарегистрировано в премиальном сегменте - цена предложения опустилась с 700 до 600 долл. США/кв. м/год.

Рис. 1

Рис. 2

Рис. 3

Источник: Jones Lang Lassale

· Рынок торговых площадей Санкт-Петербурга, 3-й квартал 2013

Спрос

Объем розничного товарооборота продолжает снижаться наряду с доходами населения. Потребители по-прежнему предпочитают дешевые товары, что сказывается на объеме товарооборота в денежном выражении. Наиболее низкие показатели были зарегистрированы в июле 2013 года, когда реальное снижение товарооборота по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года составило 15,7%.

Торговые операторы сокращают планы по развитию, что отражается на менее качественных торговых центрах. Такие объекты зачастую характеризуются неэффективным составом арендаторов, некачественным зонированием и неудобной навигацией внутри

торгового центра. Доля свободных площадей в таких объектах достигает 20-30%. В то же время, в качественных объектах свободных площадей практически нет. Например, в освободившихся площадях ТРК "Гранд Каньон" открылся гипермаркет О'Кей, а в ТЦ "МЕГА-Дыбенко" в ноябре этого года состоится открытие первого магазина H&M.

Предложение

В 3-м квартале 2013 года объем предложения торговых площадей в Санкт-Петербурге достиг 1273 тыс. кв. м, в эксплуатацию был введен ТЦ "Круиз" арендопригодной площадью 15 000 кв. м. Основная доля запланированных объектов будет введена в 2014 году, когда на рынок выйдут два супер-региональных торговых центра - Galeria (арендопригодная площадь - 95 000 кв. м) и Лето (79 000 кв. м). Мы ожидаем, что объем ввода в 2015-2016 существенно снизится в связи с заморозкой строительства объектов, находящихся на начальных стадиях девелопмента.

Арендные ставки

Максимальные ставки аренды для арендаторов торговой галереи, после серьезной коррекции в первом квартале 2013 года, сохранились на прежнем уровне и составили 1800 долл. США/кв. м/ год. Практика применения процента с оборота получает распространение в новых договорах аренды. Как ответ на сложившуюся экономическую ситуацию, арендодатели предлагают новым арендаторам опцию снижения ставки на первые 1-2 года действия договора ("step rent”). Для существующих арендаторов в некоторых торговых центрах предлагается скидка до конца 2013 года. Для ставок, выраженных в долларах или евро, имеется возможность фиксирования валютного курса.

Рис. 4

Табл. 1

Источник: Jones Lang Lassale

· Рынок складских площадей Санкт-Петербурга, 3-й квартал 2013 г.

Предложение

Объем качественного складского предложения на рынке Санкт-Петербурга достиг 1 484 300 кв. м, что составляет 22,5% от общего объема складских площадей в Санкт-Петербурге.

Объемы строительства снижаются. В 3 квартале 2013 года на рынок было выведено 30 000 кв. м складских площадей (складской комплекс "Кулон-Пулково"), что в три раза меньше объема в аналогичный период 2012 года. Низкий спрос и отсутствие финансирования проектов у девелоперов привели к пересмотру стратегий развития компаний на рынке складской недвижимости.

Большинство игроков отложило начало строительства следующих фаз крупных проектов до улучшения экономической ситуации.

Спрос

С конца 2012 года спрос на качественные складские площади остается на низком уровне. В 2013 году было заключено небольшое число сделок. Запрашиваемые складские площади существенно меньше по размеру, чем в 2011-2012 годах. В связи с этим спрос переориентировался на менее качественные объекты Классов В и С, поскольку в таких объектах существует возможность выделить необходимое по размеру помещение. Снижающийся спрос влияет на уровень свободных площадей на рынке. В 3 квартале 2013 года объем свободных площадей достиг 356 400 кв. м. Крупные арендаторы пересматривают договоры в сторону уменьшения занимаемых площадей или предлагают часть площадей в субаренду.

Арендные ставки

После постепенного снижения в первом полугодии с $100-115 за кв. м в год до $80-90 за кв. м, арендные ставки в третьем квартале 2013 года не претерпели изменений, что связано с низкой активностью складского рынка. Однако собственники складских объектов готовы идти навстречу арендаторам и предлагают снижение ставки до $60-80 на первый и второй год аренды.

Рис. 5

Источник: Jones Lang Lassale

2. Анализ месторасположения объекта недвижимости

· Общая информация

ЗУ площадью 3105 кв. м. находится на улице Дивенской дом 1. В настоящий момент на данной территории находится бизнес-центр класса A - "Лангензипен", общей площадью 15000 кв. м. и арендопригодной площадью 12000 кв. м.

Участок в собственности.

Бизнес-центр "Лангензипен" находится, в историческом и культурном сердце Санкт-Петербурга, на пересечении улицы Дивенской и Каменоостровского проспекта на Петроградской стороне, в пяти минутах ходьбы от станции метро "Горьковская". Такое расположение позволяет арендаторам и их гостям за считанные минуты добраться до центра города

· БЦ находится в 5-ми минутах ходьбы от ст. м. "Горьковская";

· офисные помещения от 20 до 1000 кв. м.;

· современная телефония и высокоскоростной Интернет (Теорема Телеком);

· круглосуточная охрана и видеонаблюдение;

· наружная парковка на 40 мест, внутренняя парковка на 24 места;

Рис. 6

земельный участок условно свободный

Табл. 2

· Описание ближайшего окружения объекта

Участок характеризуется отличной транспортной доступностью: в шаговой доступности расположена станция метро "Горьковская" (5 мин. пешком).

В относительно близко расположен Тройцкий мост, соединяющий Петроградскую сторону с центральным районом, а также Самсониевский мост, связывающий Петроградский район с Выборгской стороной.

В окружении преобладает жилая застройка с элементами общественно-деловой застройки.

В ближайшем окружении объекта - банк Райффайзенбанк, ресторан Ленинград, бар XXXX, компьютерный центр "КЕЙ"

Рассмотрим, находящиеся в непосредственной близости объекты коммерческой недвижимости Петроградского района:

Исходя из престижного месторасположения ЗУ, будем рассматривать бизнес центры только классов А, B+ и B:

Табл. 3

№	Название	Адрес	Класс БЦ	Площадь БЦ	Арендная ставка
1	Бизнес-центр ТВ-Полис	ул. Чапыгина, 6, корп. П	B	8000 м2	$250 м2/год
2	Кантемировский	Инструментальная ул., 3Б	B	6500 м2	$250 м2/год
3	Инструментальная ул.8	Инструментальная ул.8	B	2120 м2	$270 м2/год
4	Трио	набережная реки Карповки, 5/2	B	3500 м2	$280 м2/год
5	Офисный Дом На Большом	Большой проспект, 100	B	3000 м2	$330 м2/год
6	Мидель	Левашовский пр., 13	B	3200 м2	$320 м2/год
7	Веда-Хаус	Петроградская наб., 20	A	19770 м2	$420 м2/год
8	Воронцов	Барочная ул., 10	B+	11220 м2	$370 м2/год
9	Линкор	Петроградская наб., 34	A	23500 м2	$410 м2/год
10	Сенатор	ул. Чапаева д.15	B+	14100 м2	$400 м2/год
11	Сенатор	Малый пр., д.87	B	5620 м2	$340 м2/год
12	Сенатор	Большая Пушкарская ул., д.22	A	8602 м2	$440 м2/год
13	Сенатор	Кропоткина, д.1	B+	6000 м2	$360 м2/год
14	Сенатор	ул. Профессора Попова 37	A	13307 м2	$440 м2/год
15	Гипрометиз	Каменноостровский пр., 15	B+	4500 м2	$360 м2/год
16	Навигатор	Малый пр., 48	B	5600 м2	$340 м2/год
17	Астра	Малый пр.55	B+	2890 м2	$360 м2/год
18	Добролюбов	Добролюбова пр., 11	B+	3000 м2	$370 м2/год
19	Арена-Холл	Добролюбова просп., 16	B+	26000 м2	$360 м2/год
20	Кронверк	ул. Блохина 9	B	4500 м2	$330 м2/год

Рис. 7

Теперь приступим к изучению рынка отелей Петроградского района, начиная с 3* мини-отели рассматриваться не будут:

Табл. 4

№	Название	Адрес	*	Цена за сутки с человека
1	Амстердам	Карповки Реки наб., 1	3	2500 р.
2	Андерсен	Чапыгина ул., 4А	3	2800 р.
3	Норд	Каменноостровский просп., 73/75	3	2600 р.
4	Стоуни Айлэнд Отель на Каменноостровском	Каменноостровский просп., 45	3	3200 р.
5	Искра	Посадская М. ул., 10/1	3	2500 р.
6	Северный Модерн	Введенская ул., 21	4	2600 р.
7	Евразия	Гатчинская ул., 5	3	2600 р.

На рис. 8 представлены крупнейшие отели Петроградского района:

Рис. 8

Крупных торговых центров в Петроградском районе всего два (рис. 9):

1. TK "River House" - расположен в 700х метрах от рассматриваемого мной ЗУ якорные арендаторы: Спортмастер, М-видео.

2. ТЦ "Артём" - пр. Добролюбова, 20, корп.1. расположен в 100 метрах от станции метро Спортивная и в 3,5 км от ЗУ.

Якорные арендаторы: Просто, Патэрсон

Рис. 9

Небольшое количество торговых центров объясняется, тем, что на Петроградской стороне, нет свободных земельных участков или пригодных зданий для постройки ТЦ а также, сложной транспортной ситуацией в этой части города.

3. ННЭИ земельного участка как условно свободного

· Юридическая допустимость

Перечень функций, которые могут быть реализованы на базе исследуемого ЗУ, без поправок на Ген. план:

Производственная (склад, гаражный комплекс, производство)

Жилая (жилье на продажу, дом престарелых)

Офисная (бизнес центр, здание банка, консульство)

Торгово-развлекательная (торговый комплекс)

Согласно закону о Ген. плане, исключим из ранее составленного перечня несоответствующие функции:

Земельный участок по целевому функциональному зонированию согласно Закону Санкт-Петербурга №274-44 от 12.05.2012 г. "О внесении изменений в закон Санкт-Петербурга №728-99 от 22.12.2009 г. "О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга", располагается в зоне объектов производственного, транспортно-логистического, складского назначения, инженерной инфраструктуры с включением объектов общественно-деловой застройки, связанный с обслуживанием данной зоны:

Рис. 10

Согласно Ген. плану развития Санкт-Петербурга, объект находится в общественно-деловой зоне.

Общественно-деловые зоны предназначены для размещения общественно-деловой застройки различного назначения в соответствии с типами объектов, указанными в наименованиях зон. В общественно-деловых зонах допускается размещение гостиниц и иных подобных объектов, предназначенных для временного проживания граждан; общежитий, предназначенных для проживания лиц, обучающихся в учебных заведениях, расположенных на территории зоны, а также подземных или многоэтажных гаражей. В зоне многофункциональной общественно-деловой застройки также допускается размещение многоквартирной жилой застройки и объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны.

Согласно Градостроительному кодексу, ст.42:

1. Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, бытового обслуживания, коммерческой деятельности, а также образовательных учреждений среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно - исследовательских учреждений, культовых зданий и иных зданий, строений и сооружений, стоянок автомобильного транспорта, центров деловой, финансовой, общественной активности.

2. В перечень объектов недвижимости, разрешенных к размещению в общественно - деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

Согласно информации КГА, на данной территории действует высотный регламент 28 м

Таким образом, максимальная этажность здания - 7 этажей (по 4 м на один этаж).

· Физическая осуществимость

Предполагается, что несущая способность грунтов позволяет реализовать любой вариант использования земельного участка:

эксплуатация существующих зданий в текущем состоянии;

проведение реконструкции/капитального ремонта существующих зданий;

демонтаж существующих зданий и новое строительство

· Экономическая целесообразность

Учитывая высокую инвестиционную привлекательность Объекта, в частности: расположение в деловом и историческом центре Санкт-Петербурга, вблизи крупных транспортных магистралей, а также тенденции инвестиционного развития прилегающих территорий, был сделан вывод о финансовой привлекательности объектов офисного, гостиничного, торгового, жилого назначения.

Объект характеризуется очень хорошим местоположением, поэтому весьма актуально будет строительство бизнес-центра. Поскольку в условиях экономического кризиса бизнес-центры класса А мало востребованы арендаторами, предлагается использование объекта в качестве бизнес-центра класса В+.

Оцениваемый земельный участок расположен рядом с Большим проспектом Петроградской стороны, который является крупной торговой улицей, что говорит о нецелесообразности постройки торгового центра.

Престижность Петроградской стороны предполагает строительство жилого дома. В районе ул. Дивенской отлично развита инфраструктура: имеется множество школ, детских садов, университетов, оздоровительных и спортивных комплексов. Также с улицы Дивенской есть удобные для автомобилистов и пешеходов способы добраться в другие районы города.

Строительство отеля не будет правильным бизнес решением, так как на Петроградской стороне уже построено много отелей различного уровня.

Таким образом, можно выделить два экономически выгодных варианта использования ЗУ: строительство бизнес-центра класса В+ и строительство жилого дома.

4. Строительство бизнес-центра класса B+

Найдем стоимость нового строительства с помощью УПВС

Объект-аналог:

Административное здание, группа капитальности: 1; Этажность: 7. Фундаменты железобетонные и бетонные; стены кирпичные оштукатуренные; перегородки кирпичные, бетонные; перекрытия железобетонные; полы из плитки, линолеума, цементные; кровля рулонная по железобетонным плитам. Имеется центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон, лифт (сборник 28, табл. 93).

Сстр=Eb*O*Ki*И1*И2

Eb - стоимость нового строительства 1 м3 в базисном уровне цен на 01.01.69 =31,8 руб

О - строительный объем

Ki - поправочный коэффициент

И1 - индекс перехода от базисных цен к ценам 01.01.84 (=1,2) - постановление Госстроя СССР номер 94 от 11 05 1983

И2 - индекс перехода от цен 1984 года к текущим 134,15 - КООРДИНАЦИОННЫЙ ЦЕНТР ПО ЦЕНООБРАЗОВАНИЮ И СМЕТНОМУ НОРМИРОВАНИЮ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Строительный объем определяем перемножением К застройки на количество этажей, высоту этажа и площадь ЗУ

О=0,75*7*3105*4= 65205 м3

Восстановительная стоимость = 333 795 088,62 руб. без учета прибыли предпринимателя и косвенных затрат.

Примем косвенные затраты=20 %, прибыль предпринимателя =25%. Тогда стоимость нового строительства равна 500 692 632,93 руб. или 17 265 263,20 у. е. (1 у. е. = 1 доллар США)

С учётом НДС восстановительная стоимость равна 590 817 306,86 р.

Определим величину рыночной арендной ставки для сдачи помещений под офис.

Воспользуемся техникой качественных сравнений:

Табл. 5

		1	2	3	4
Элемент сравнения	Объект оценки
Название		Сенатор	Мидель	Добролюбов	Грибоедов
Адрес	Ул. Дивенская д.1, лит. А	Кропоткина д.1	Левашовский пр.13	Добролюбова пр., 11	наб. канала Грибоедова5
Район	Петроградский	Петроградский	Петроградскйи	Петроградский	Центральный
Назначение	Общая с офисными помещениями	Общая с офисными помещениями	Общая с офисными помещениями	Общая с офисными помещениями	Общая с офисными помещениями
Коммуникации	все	все	все	все	все
Площадь, сдаваемая в аренду (от, кв. м)	60,0	60,0	70,0	50,0	65,0
Цена предложения, руб. с НДС за кв м/мес	-	1 100	850	1 000	980
Цена сделки руб. без НДС	-	902	739	820	804
Передаваемые права	аренда	аренда	аренда	аренда	аренда
Условия сделки	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Дата предложения	Февраль 2014	Февраль 2014	Февраль 2014	Февраль 2014	Февраль 2014
класс БЦ	В+	В+	В	В+	В
интенсивность пешеходных потоков	средняя	низкая	низкая	низкая	низкая
дополнительные услуги для арендаторов	все	все	не все	все	не все
класс БЦ	-	-	0	-	0
интенсивность пешеходных потоков	-	0	0	0	0
дополнительные услуги для арендаторов	0	0	+	0	+
Сумма качеств	-	0	+	0	+
Интервал арендной ставки	от 1000		до 1100
Величина арендной платы с НДС	1 050	рублей
Величина арендной платы без НДС	890	рублей

Для определения стоимости объекта воспользуемся методом прямой капитализации. Найдем мультипликатор:

Табл. 6

	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Адрес	Пятилеток пр.2	Литейный пр.31	4-я линия, 21	Каменноостровский проспект 26-28
Площадь	285	172	171	378
Назначение	офисное	офисное	офисное	офисное
Величина арендной платы, руб. кв. м. /мес, с НДС	850	1200	1000	1100
Величина арендной платы, в год, с НДС	2 907 000	2 476 800	2 052 000	4 989 600
Цена продажи (предложение), руб. с НДС	11 000 000	15 000 000	16 000 000	48 000 000
Мультипликатор	8,46

Источник данных: http://www.komned.ru/search/

Посчитаем общую стоимость объекта:

V_o = M_pg * I_pg.

Найдем I_pg = арендная ставка * полезную площадь * 12 месяцев.

Тогда стоимость ЗУ определим как разность стоимости объекта и затрат на строительство:

Затраты на строительство	590 817 306,86
Мультипликатор	8,46
Арендная ставка	1050
Полезная площадь	12 000
Площадь ЗУ	3105
ПВД объекта	151 200 000
Итого стоимость объекта	1 279 152 000
Стоимость ЗУ	688 334 693,14

В итоге, стоимость земельного участка равняется 688 334 693,14 р.

5. Строительство жилого дома

Строительство жилого дома, 7 этажей

Для расчетов используем УПВС, сборник 28, табл 33

Объект-аналог

Группа капитальности 1, фундаменты железобетонные, стены кирпичные, частично облицованные керамическими блоками, перегородки гипсолитовые, перекрытия железобетонные, кровля - из оцинкованной стали по деревянным стропилам, полы паркетные. Имеется центральное отопление, горячее водоснабжение с ваннами, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телевидение, телефон, мусоропровод, лифты, газоснабжение.

Сстр=Eb*O*Ki*И1*И2

Eb - стоимость нового строительства 1 м3 в базисном уровне цен на 01.01.69 =29,9 руб.

О - строительный объем

Ki - поправочный коэффициент

И1 - индекс перехода от базисных цен к ценам 01.01.84 (=1,2) - постановление Госстроя СССР номер 94 от 11 05 1983

И2 - индекс перехода от цен 1984 года к текущим 134,15 - КООРДИНАЦИОННЫЙ ЦЕНТР ПО ЦЕНООБРАЗОВАНИЮ И СМЕТНОМУ НОРМИРОВАНИЮ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Строительный объем =0,75*7*3105*4= 65205 м3

Восстановительная стоимость = 313 851 356,91 руб. без учета прибыли предпринимателя и косвенных затрат.

Примем косвенные затраты=20 %, прибыль предпринимателя =25%. Тогда стоимость нового строительства равна 470 777 035,365 или 16 233 690,87 у. е. (1 у. е. = 1 доллар США)

С учётом НДС восстановительная стоимость равна 555 517 456,33 р.

Теперь определим арендную ставку, по которой можно сдавать квартиры в новом доме в аренду. По данным сайта bn.ru (http://www.bn.ru/zap_ar. phtml), средняя ставка аренды на квартиры бизнес-класса (а именно к такому классу можно отнести 7-этажный дом на ул. Профессора Попова) составляет 750 руб. за кв. м. в месяц, или 300 у. е. за кв. м. общей площади в год.

Для определения стоимости нового жилого дома бизнес-класса воспользуемся сравнительным подходом. Определим стоимость продажи 1 кв. м. в новом доме, используя объекты-аналоги.

Элементы сравнения	Объект оценки (Профессора Попова 23)	Каменно-островский, 56	наб. реки Мойки, 40	Суворовский, 63	Средний пр.,85	Шкиперский, 20
Цена продажи 1 кв. м.		135 000	83 000	115 00	110 000	83 000
Уровень отделки	отл.	отл.	хор.	отл.	отл.	хор.
Местоположение здания	хор.	отл.	удовл.	хор.	хор.	удовл.
Наличие парковки	да	да	нет	да	да	нет
Элементы сравнения	Объект оценки	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4	Объект 5
Цена продажи 1 кв. м.		135 000	83 000	115 000	110 000	83 000
Уровень отделки	отл.	отл.	хор.	отл.	отл.	хор.
Корректировка		0	1	0	0	1
Местоположение здания	хор.	отл.	удовл.	хор.	хор.	удовл.
Корректировка		1	1	0	0	1
Наличие парковки	да	да	нет	да	да	нет
Корректировка		0	1	0	0	1
Общая корректировка		1	2	0	0	3

Источник данных: bn.ru

Таким образом, цена 1 кв. м. объекта оценки лежит в диапазоне от 110000 до 115000 р.

Учитывая кризис, примем цену 1 кв. м. равной 110000 у. е.

Согласно материалам сайта http://www.restko.ru/market/1886 - маркетинговые исследования - коэффициент перехода от суммарной площади жилых и нежилых строений к площади квартир равен 0,88.

Общая площадь равна 15000 кв. м., значит, площадь под квартиры равна 13200 кв. м.

Стоимость объекта, таким образом, составляет 1 452 000 000 р.

Стоимость ЗУ = 896 482 543,67 р.

Заключение

В ходе выполнения работы был проведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, в процессе которого было выяснено, что наиболее экономически и финансово выгодным вариантом использования земельного участка является строительство бизнес-центра класса В+. Стоимость земельного участка получилась выше при строительстве жилого дома, как и стоимость самого объекта.

Используемая литература

1. Землеустройство, использование и охрана земельных ресурсов.: Словарь-справочник / Под ред.В.П. Троцкого. М.: Колос, 2011 г.

2. Кирюхин В.Д. Противоэрозионная организация территории М.: Колос, 1973 г.

3. Земельное право: Учебник / под ред. Улюкаева В.Х. - М., 2014.

4. Организация земельных угодий и севооборотов.: Сборник научных трудов/ Белорус.: СХА. - Горки, 2013 г.

5. Боголюбов С.А., Никишин В.В., Устюкова В.В. Земельное право: Учебник для вузов. М., 2003.

6. Павлов П.Н. Правовое регулирование зонирования территорий в

Российской Федерации // Правовое регулирование. Март 2014 г. № 1.

7. Рациональное землепользование сельскохозяйственных земель: проблемы и решения // АПК - экономика, управление. - 2010. - №1.

Размещено на Allbest.ru