Определение рыночной стоимости земельного участка для купли-продажи

Потери от незанятости (ПНЗ) составляют 19152 евро в год, тогда действительный валовый доход (ДВД) составляет 76608 евро в год.

Операционные расходы (ОР) составляют 19152 евро в год.

Чистый операционный доход (ЧОД) равен 57456 евро в год.

Для расчета чистого операционного дохода для строений необходимо рассчитать ставку капитализации для строений методом кумулятивного построения:

ro= rб/р + rи + rнл + rим + rк,

где rо - общая ставка капитализации;

rб/р - безрисковая ставка;

rи - поправка за риск инвестирования в объект недвижимости;

rнл - поправка за низкую ликвидность;

rим - поправка на инвестиционный менеджмент;

rк - норма возврата капитала.

r = 10,31 + 4 + 2/12*10,31 + 2 /100% = 18,02%

Также нам необходимо рассчитать ставку капитализации для земельного участка:

r= rб/р + rи + rнл,

где rо - общая ставка капитализации;

rб/р - безрисковая ставка;

rи - поправка за риск инвестирования в объект недвижимости;

rнл - поправка за низкую ликвидность.

r = 10,31 + 4 + 2/12*10,31 = 16,02 %

Определение стоимости земельного участка методом остатка:

ЧОД, относящийся к улучшениям, евро в год7289

(40451*0,1802)

ЧОД, приходящийся к земельному участку, евро в год50167

(57456-7289)

Рыночная стоимость земельного участка, евро313152

(50167/0,1602)

Предполагаемая стоимость земельного участка, рассчитанная методом остатка, составляет 313152 евро или 4446758 лей (1 евро = 14,20 лей, НБМ 15.12.2010).

3.2.2 Метод разбивки на участки

Метод разбивки на участки применяется для определения стоимости участков, для которых разбивка на участки является наилучшим и наиболее эффективным использованием.

Основными этапами метода разбивки на участки являются:

Определение количества и размеров участков, которые могут быть сформированы с учетом физической осуществимости, юридической возможности и экономической эффективности. Новые участки должны соответствовать требованиям местных органов публичного управления в отношении площади и обеспеченности инфраструктурой и удовлетворять требования местного рынка. Результаты анализа, выполненного на первом этапе, должны быть отражены в плане развития оцениваемого участка. В этом плане следует указать: количество и размер новых участков, необходимость проведения конкретных строительных работ, стоимость строительства, время, необходимое для выполнения разбивки на участки и создание улучшений, расходы, связанные с продажей участков на рынке;

Анализ рынка, на котором будут выставлены на продажу новые участки: спрос и предложение, ставка погашения, период экспозиции на рынке для вновь созданных участков;

Определение наиболее вероятной цены продажи каждого участка, путем применения метода сравнительного анализа продаж и определения величины предпринимательской прибыли, получаемой при развитии и продажи участков;

Прогнозирование доходов и расходов в течение расчетного периода. Расчетный период начинается с момента начала разбивки на участки и продолжается до окончания продажи последнего сформированного участка. Чистый денежный поток для каждого периода дисконтируется для получения текущей стоимости доходов. Ставка дисконтирования, получаемая на основании рыночных данных, должна отражать уровень риска, связанного с данным проектом;

Определение рыночной стоимости участка как суммы доходов дисконтированных на дату оценки.

Так как метод разбивки на участки должен являться наилучшим и наиболее эффективным вариантом, а в нашем случае, если участок разбить на участки, то они будут слишком малы и не смогут реализоваться на рынке недвижимости, поэтому расчет рыночной стоимости земельного участка методом разбивки на участки не приемлем.

Глава 4. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости земельного участка

Применяя различные подходы к оценке стоимости объекта, мы получили следующие результаты (таблица 4.12.):

Таблица 4.11. Полученные результаты

Результаты использованных в настоящем отчете методов отличаются. Для определения окончательной стоимости используем метод распределения весовых коэффициентов. Процедура согласования результатов приведена в таблице 4.13.

Таблица 4.12. Согласование результатов оценки методом распределения весовых коэффициентов.

В итоге проведенных исследований рынка продаж, расчетов и заключений, основанных на нашем опыте и профессиональных знаниях, делаем следующий вывод: рыночная стоимость объекта недвижимости составляет:

164300 евро или 2333060 лей (1 евро = 14,20 лей, НБМ 15.12.2010).

Вывод

Как видно из материалов курсового проекта, трудности переходного периода к рыночной экономике, по крайней мере, в части становления цивилизованных рыночных земельных отношений в крупных городах Молдове и создания для этого адекватной системы экономической оценки городских земель, вполне преодолимы. Но, не смотря на то, что оценщикам хорошо известны все методы и стандарты оценки, принятые в мировой практике, несмотря на многочисленные попытки ряда оценщиков применить их в Молдове, в реальных рыночных отношениях, они практически не применяются.

Во время выполнения данной курсовой работы я ознакомилась и применила на практике основные методы оценки земельных участков, изучила различные нормативные акты, связанные с оценкой земельных участков. В первой главе курсового проекта мною были изложены предпосылки оценки, цели и назначение оценки, а также основные предположения и ограничивающие условия. Во второй главе я провела подробный анализ рынка недвижимости мун. Кишинэу,, а так же произвела описание объекта оценки и его местоположения. В третьей главе я произвела расчеты по определению рыночной стоимости данного мне земельного участка методами, предусмотренными нормативными актами по оценке земли (метод сравнительного анализа продаж, метод распределения, метод выделения и метод остатка). В связи с отсутствием информации о ставках арендной платы земельных участков в мун. Кишинэу я не смогла применить в своей работе метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков для определения рыночной стоимости земельного участка. В четвертой главе я провела согласование результатов оценки, полученных всеми методами, и произвела заключение о рыночной стоимости земельного участка.

В процессе составления отчета основной проблемой для меня стало невозможность получения полной информации, как об объекте оценки, так и об объектах аналогах. Отсутствие полноценной базы данных об объектах недвижимости в Кишиневе и в целом по Республике Молдова в значительной степени затрудняет работу оценщиков.

Обращаю ваше внимание на то, что полученная стоимость земельного участка носит субъективный характер и является моим личным мнением. Данный отчет носит исключительно рекомендательный характер и не обязывает владельца объекта устанавливать цену, указанную в отчете для реализации объекта на рынке.

Список использованной литературы

1. Закон Республики Молдова. Земельный Кодекс, № 828-XII от 14.01.1992.

2. Закон Республики Молдова об оценочной деятельности, № 989-XV от 18.04.2002.

3. Закон Республики Молдова о нормативной цене и порядке купли-продажи земли № 1308-XII от 25.07.97.

4. Гражданский Кодекс Республики Молдова, № 1107-XV от 06.06.2002.

5. Кадастр недвижимого имущества (Законы, принятые Парламентом Республики Молдова), Том IV/ alcгt.:Vladimir Guюu, Valeriu Gоnju; Agenюia de Stat Relaюii Funciare єi Cadastru. Oficiu de Implementare a Primului Proect de Cadastru. - Ch.: S. n., 2003 (Tipografia Centralг).

6. Кадастр недвижимого имущества (Оценка недвижимости), Том V/ alcгt.:Vladimir Guюu; Agenюia de Stat Relaюii Funciare єi Cadastru. Oficiu de Implementare a Primului Proect de Cadastru. - Ch.: S. n., 2003 (Tipografia Centralг).

7. Buzu Olga, Angela Matcov. - Ch.: 2003 (Tipografia Centralг).» Оценка недвижимости: теория и практика./»

8. Buzu Olga. - ed. a 2-a. - Ch.: S. n., 2002 (Tipografia Centralг).Организация Оценочной деятельности/

9. Коростелёв С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. - М.: Русская Деловая Литература, 1998. - 224с.

10. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости / СПбГУ, СПб., 1997, рис.12, табл. 134, библиогр. Назв.81.

11.Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. Ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Изд-во «АСВ» 1999

12. www.lara.md

13. www.obzor.md

14. www.makler.md

15. www.citymap.md

16.www.statistica.md

Размещено на Allbest.ru