Аренда коммерческой недвижимости

1.4 Правовые основы аренды муниципальной и государственной собственности

Реформа отношений собственности, появление новых видов собственности способствуют развитию рыночных отношений, изменению хозяйствования, благодаря чему появляется возможность преодолевать экономические кризисы. В настоящее время государство остается крупнейшим собственником, поэтому важнейшей задачей является организация управления публичным имуществом. Наиболее приемлемый способ его использования -- договор аренды публичного имущества.

Передача в аренду объектов государственной собственности выступает в качестве одной из форм ее управления (распоряжения). Возникающие при этом правоотношения являются гражданско-правовыми, представляющими собой обязательство из договора аренды. Аренда предполагает передачу имущества во временное пользование и владение.

Обязательное условие реализации арендных отношений -- наличие двух экономических субъектов -- арендодателя и арендатора по поводу одного и того же объекта собственности[15].

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ). Аренда, сохраняя за собственником право верховного распоряжения, предполагает передачу арендатору хозяйственных компетенций управления, владения, пользования имуществом, вследствие чего у него возникает экономический интерес по его эффективному использованию.

Договор аренды позволяет достичь баланса между интересами арендодателя -- государства и арендатора -- частного собственника. Сохраняя целевое использование публичного имущества и извлекая из него прибыль, арендодатель сохраняет объект в своей собственности.

Собственность на земельный участок включает три основных элемента (правомочия) -- владение, пользование, распоряжение. Владение -- первичный компонент собственности, основанный на контроле над участком, возможности иметь его у себя, содержать в своем хозяйстве, на балансе и т. д. Владение создает необходимые предпосылки для реализации двух других правомочий. Можно владеть участком, но не пользоваться им. В отличие от простого держания вещи владение землей характеризуется волевым началом.

Для физических и юридических лиц владение неразрывно связано с обязанностью использовать земельный участок по целевому назначению.

Пользование -- применение объекта собственности в соответствии с его назначением по усмотрению и желанию пользователя или собственника. Владеть и пользоваться земельным участком могут как один субъект, так и несколько. Распоряжение -- всеобъемлющий, высший способ реализации отношений между объектом и субъектом собственности, т. е. право решать, каким образом и кем может быть использован сам участок и получаемый от него доход[11].

Арендные отношения являются средством реализации собственности. Это происходит в процессе отчуждения -- присвоения, которое осуществляется путем предоставления собственником арендатору (как субъекту реализации собственности) прав пользования, владения, частичного распоряжения арендованными средствами производства. Пользование (экономические отношения между субъектами собственности по поводу потребления ее объектов), владение и частичное распоряжение (отношения, связанные не только с использованием условий, но и с присвоением результатов производства) -- атрибуты единого процесса присвоения, характеризующего реализацию собственности.

В качестве объектов аренды могут выступать земельные участки и иные объекты недвижимости, а также оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие свои натуральные свойства в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается, а также особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов[12].

Предоставление земельных участков в пользование на праве аренды берет начало с 1990 года, с принятием Основ законодательства СССР и союзных республик о земле (ст. 7)[31]. Однако до принятия современного гражданского законодательства арендные земельные правоотношения все же находились под юридическим и фактическим запретом. Нехватка нормативно-правовой базы регулирования этих отношений не была восполнена нормами ГК РФ об аренде недвижимости. Введение в действие Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) было направлено на изменение ситуации в корректировании правоотношений по землепользованию.

Земля, являясь одновременно базисом производственной деятельности и объектом недвижимости, представляет собой важнейший ресурс развития и функционирования субъектов Федерации, регионов, областей и т. д. Земля -- основополагающий ресурс для любого вида деятельности, и аренда земельных участков является одним из самых распространенных договоров в сфере недвижимости с учетом условий рыночной экономики.

Земельные участки отнесены законодательством к самостоятельным объектам гражданского оборота и в силу общественной значимости занимают особое место на современном рынке недвижимости. Специфика земельных участков как объекта права собственности заключается в том, что они являются объектами и гражданского, и земельного права.

В юридической литературе не сложилось единого представления о гражданско-правовой природе договора аренды земли. Одни исследователи считают, что договор аренды земельного участка имеет гражданско-правовой характер, другие указывают на его земельно-правовые особенности, которые не свойственны обычному гражданскому обороту. По мнению Л.М. Ахметшиной, выявление соотношения гражданского и земельного права в регулировании договора аренды земли не позволяет четко выделить сферы регулирования данной области отношений со стороны каждой из этих отраслей права, поскольку в сфере имущественных отношений они дополняют друг друга: гражданское законодательство ссылается на особенности регулирования отношений нормами земельного законодательства, а в последнем содержатся нормы гражданского права[4].

А.Д. Александров указывает на то, что нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, помимо ГК РФ, должны соответствовать ГК РФ (п. 2 ст. 3), поэтому нормы, регулирующие имущественные отношения, могут содержаться в ЗК РФ и иных принимаемых в соответствии с ним законах, нормативных правовых актах Президента РФ, Правительства РФ, но при этом не должны противоречить общим началам и смыслу гражданского законодательства, сущности отдельных его институтов[5].

Земля, являясь природным ресурсом, не может быть бесхозяйной по определению. На нее распространяется презумпция государственной собственности, закрепленная в п. 2 ст. 214 ГК РФ: природные ресурсы, не находящиеся в собственности физических, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью[6].

Договор аренды земельных участков -- консенсуальный, возмездный, двусторонне обязывающий. Сторонами договора аренды являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель), которыми могут быть физические и юридические лица, в том числе иностранцы и лица без гражданства, а также государственные органы Российской Федерации и ее субъектов, муниципальные образования.

Предметом договора аренды принято считать имущество, подлежащее передаче нанимателю в качестве объекта аренды. Земельный участок представляет собой часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке (п. 2 ст. 6 ЗК РФ). Договор аренды, предметом которого является земля, должен содержать полный набор данных, позволяющих однозначно идентифицировать земельный участок. Его индивидуализация означает, что он прошел кадастровый учет, ему присвоен соответствующий кадастровый номер.

К одному из существенных условий договора аренды отнесено условие об арендной плате. Д.И. Мейер определял характер наемной платы следующим образом: «...существенную принадлежность найма составляет вознаграждение за пользование имуществом -- наемная плата. Так что отсутствие вознаграждения меняет существо договора: он становится другой сделкой»[7].

Если между сторонами договора аренды земельного участка не будет достигнуто соглашения о размере арендной платы, договор будет считаться незаключенным (ст. 432 ГК РФ). Размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором, изменение и расторжение которого возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими федеральными законами или договором.

Однако п. 3 ст. 65 ЗК РФ и ст. 21 Закона РСФСР от 11.10.1991 № 1738-1 «О плате за землю» (далее -- Закон о плате за землю) предусмотрено, что при аренде земель, находящихся в собственности Российской Федерации и ее субъектов, муниципальной собственности, базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов устанавливаются Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Федерации, органами местного самоуправления. Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять существенные условия договора аренды, и изменение размера арендной платы по договору вследствие изменения ставок арендной платы по категориям арендаторов считается правомерным.

О.М. Козырь, обозначив свою точку зрения, указала на то, что ЗК РФ вслед за ГК РФ установил, что размер арендной платы определяется договором аренды и не должен зависеть от усмотрения местных властей[8].

При аренде земель, находящихся в государственной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Арендная плата может устанавливаться как в денежной, так и в натуральной форме. В большинстве субъектов Федерации базовые ставки арендной платы за землю установлены на основе нормативной цены земли или действующих ставок земельного налога, дифференцированных по категориям земель, целевому использованию и категориям арендаторов. А.А. Алпатов отмечает, что средние размеры арендной платы за использование государственных земель в различных регионах России значительно колеблются и составляют от 0,9 (земли под объектами промышленности, транспорта и связи вне населенных пунктов) до 65,7 руб./кв. м (высоколиквидные участки для предпринимательской деятельности на землях поселений)[9].

При определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, необходимо учитывать нормы бюджетного законодательства, устанавливающие поправочные коэффициенты, содержащиеся в законах о федеральном бюджете на соответствующий год. Отсутствие единых общероссийских принципов определения базовых размеров арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности, приводит к неопределенности в отношениях между сторонами договора аренды земли, не позволяет выработать единый подход в судебно-арбитражной практике судов.

Для повышения эффективности проведения земельной реформы и ускорения формирования развитого рынка земли А.А. Алпатов предлагает, чтобы модель арендных отношений на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, строилась на основе следующих принципов:

· единства установленных на уровне России общих принципов заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

· закрытого перечня льготных категорий арендаторов государственных и муниципальных земель, установленных федеральным законом;

· использования рыночной (кадастровой) стоимости земельных участков в качестве базы при определении размера арендной платы за земли всех категорий;

· самостоятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления в определении порядка исчисления, сроков внесения и предоставления льгот по арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на основе установленных общих принципов аренды государственных и муниципальных земель[10].

При рассмотрении судами исковых заявлений, связанных с применением земельного законодательства, возникает множество споров. Арбитражные суды, разрешая споры о взыскании арендной платы за пользование земельными участками по договору аренды, как правило, не применяют специальные нормы законодательства о землепользовании, а руководствуются положениями Общей части ГК РФ об обязательствах и договора аренды. Поскольку значительная часть земель находится в государственной собственности, в качестве истца по таким делам в большинстве случаев выступает уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления. При рассмотрении исковых требований администрации Глазуновского района Орловской области к ОАО «Глазуновский завод “Конденсатор”» о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за просрочку оплаты арбитражный суд Орловской области удовлетворил требования истца, уменьшив размер неустойки на основании ст. 333 ГК РФ. Суд установил, что между сторонами заключен долгосрочный договор аренды земельного участка. Ответчик получил во владение и пользование земельный участок, однако в нарушение условий договора и положений ст. 65 ЗК РФ и ст. 1 Закона о плате за землю арендную плату за землю не производил. Арбитражные суды рассматривают споры, связанные с требованиями о признании действий органов исполнительной власти незаконными. Мценское райпо Орловской области обратилось в арбитражный суд Орловской области с заявлением к Подмокринской сельской администрации пос. Нововолковский Мценского района о признании незаконными действий главы сельской администрации по отнесению Мценского райпо (магазина) исключительно к организациям торговли и применению при расчете арендной платы за земельный участок к заявителю коэффициента 200 к ставке земельного налога. В ходе судебного разбирательства заявитель уточнил исковые требования и просил признать незаконными действия главы администрации по применению при расчете арендной платы за земельный участок под магазином методики расчета арендной платы за земельные участки к договору и коэффициента 200 к ставке земельного налога.

Суд установил, что Мценское райпо является арендатором земельного участка, предоставленного заявителю для строительства магазина. При расчете арендной платы по договору был применен коэффициент 350 к базовой ставке арендной платы. Глава Подмокринской сельской администрации направил в адрес заявителя проект нового договора аренды земельного участка для эксплуатации построенного магазина, в котором коэффициент к базовой ставке арендной платы был снижен до 200. Заявитель проект договора не подписал, не согласившись с применением коэффициента 200 при расчете арендной платы. В удовлетворении исковых требований арбитражный суд Орловской области отказал. Предметом обжалования согласно ст. 49 АПК РФ могут быть только те решения, действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, которые связаны с реализацией этими органами соответствующих властных полномочий, а правоотношение между этими органами и лицом, обратившимся в суд, по поводу которого было принято обжалуемое решение должно носить публично-правовой характер. Вместе с тем возникший между заявителем и ответчиком спор по применению при расчете арендной платы того или иного повышающего коэффициента, а также методики расчета арендной платы является преддоговорным спором, который не может быть разрешен в порядке административного судопроизводства. Глава Подмокринской сельской администрации, направив Мценскому райпо проект договора аренды с новым расчетом арендной платы, действовал не как орган, наделенный властными полномочиями по отношению к заявителю, а как оферент (ст. 435 ГК РФ). Основания для признания действий главы администрации незаконными у суда отсутствовали. У арбитражного суда возникают определенные трудности в толковании и применении некоторых положений ЗК РФ. Принятие нормативных правовых актов, регулирующих аренду земельных правоотношений, остается актуальным.

Глава 2: Характеристика объекта в муниципальной собственности и анализ арендных отношений.

2.1 Характеристика объекта торговли находящегося в муниципальной собственности и анализ конкурентной среды

С открытия первых торговых центров в Перми прошло уже более десяти лет. Несмотря на стремительный рост торговых площадей, пока ни один тц не был закрыт и каждый находит своего потребителя. Ежегодно вводятся все более современные объекты, девелоперов давно не смущают площади более 100 тыс.кв.м -- они замахиваются на 200. Не сумевшие адаптироваться к быстрым изменениям уйдут с рынка.

Однако и сейчас количество торговых площадей на душу населения в Перми немаленькое. Так, в компании «РТМ Девелопмент» считают, что на тысячу человек их приходится порядка 500 кв.м. В администрации города приводят более впечатляющие цифры: 324 кв.м/1000человек площадей продовольственной торговли и610кв.м/ 1000 по непродовольственной группе. Между тем еще в 2005 г. на1000 жителей приходилось менее 300кв.м торговых площадей. Всего по данным администрации в городе работает 4870магазинов и 68ТЦ.

Можно сделать вывод о том, что бум строительства объектов торгового назначения пришелся на период с 2003 по 2007 года. Конечно же есть и объекты, построенные раньше указанного срока и функционирующие по сей день. Нельзя и не отметить, что участниками 3 крупнейших проектов является известная в Перми компания «Виктор и Ко». Именно они являются основателями таких гигантов рынка коммерческой недвижимости города как ТРЦ Пермь, ТРЦ Космопорт и ТЦ Мега-Сити.

Сравнивая объекты коммерческой недвижимости нельзя не рассмотреть стоимость аренды этой недвижимости.

Стоимость аренды торговых объектов Перми варьируется в зависимости от типа помещения и места расположения. Она колеблется от 500 до 4500 руб. за кВ. метр. Все зависит, конечно же, от месторасположения и отличительных особенностей ТЦ. Ниже представлена таблица арендных ставок в ТЦ Перми

Таблица 2. Стоимость аренды 1 м.кв. в ТЦ Перми

№	Название	Общая информация	Общая арендуемая площадь	Мин. срок аренды	Стоимость аренды 1 м2 в год
1	INCUBE	ТЦ "INCUBE" расположен в Железнодорожном районе Перми. "INCUBE" - торговый центр районного масштаба, в котором расположено большое количество магазинов европейских марок одежды и обуви различных ценовых категорий.	4700 кв.м	60 мес.	от 15,520 до 23,984 руб. за кв.м. в год
2	М5	ТЦ "М5" расположен на проспекте Кирова, на границе Кировского и Промышленного районов Перми. Комплекс "М5" обладает развитой торговой и развлекательной инфраструктурой.	5500 кв.м	-	от 8,400 до 17,400 руб. за кв.м. в год
3	Park House	ТРК "Park House" расположен в густонаселенном районе Перми. Население зоны целевого охвата ТРК "Park House" составляет до 600 000 тысяч человек. Развитая инфраструктура делает "Park House" одним из самых популярных мест отдыха и совершения покупок как у жителей, так и у гостей города. Комплекс обладает хорошей доступностью для общественного и частного транспорта.	42200 кв.м	11 мес.	от 16,930 до 23,702 руб. за кв.м в год
4	Аквариум	Техно-торговый центр "Аквариум" построен с использованием современных торговых технологий и технологических решений и оборудован в соответствии с европейскими стандартами торгового бизнеса. Оснащение комплекса включает современную отделку, систему кондиционирования на всех этажах, пассажирские и грузопассажирские лифты, бесплатные туалеты для посетителей, складские помещения и другие необходимые для торговли условия.	6000 кв.м	11 мес.	от 11,287 до 22,574 руб. за кв.м в год
5	Апельсин	Торговый центр "Апельсин" расположен в центре города, на одной из 3-х главных магистралей - улице Новосадовая. Около центра расположены автобусная и трамвайная остановки "ТЦ Апельсин", через которые проходят 25 маршрутов общественного транспорта. В непосредственной близости с комплексом находятся популярные объекты города - "Планета Фитнес" - крупнейший в Поволжье фитнес комплекс, гостиница, Поволжское отделение Сбербанка РФ и другие значимые объекты.	6000 кв.м	11 мес.	от 12,698 руб. за кв.м в год
6	Вавилон	Торговый центр "Вавилон" расположен в Ленинском районе.Особенность данного сектора в том, что здесь сконцентрирована активная деятельность в деловой, культурно-развлекательной и торговой сферах. Кроме того, тут же находятся офисы крупных компаний и банков, сконцентрированы корпуса крупных ВУЗов. На расстоянии пяти минут ходьбы отсюда находятся Театр оперы и балета, Театр Драмы и самые большие площади города, на которых проходят крупные массовые мероприятия. Не удивительно, что место расположения торгового центра характеризуется высокой проходимостью и пропускной способностью.	6000 кв.м	-	от 6,772 до 16,930 руб. за кв.м в год
7	Космопорт	Торгово-развлекательный центр "Космопорт" находится на улице Дыбенко в Советском районе Перми. На площадях "Космопорта" расположено большое количество магазинов разнообразных ценовых категорий и групп товаров. Каждый покупатель сможет найти то, что он хочет, по доступным ценам. Комплекс находится под управлением профессиональной управляющей компании, благодаря этому обеспечивается комфорт работникам торговых точек и посетителям торгово-развлекательного центра.	100880 кв.м.	-	от 9, 600 до 48, 000 руб. за кв.м. в год
8	Мега Сити	"Мега Сити" с первого дня планировался по западноевропейским стандартам, и таким образом является единственным в своем роде торговым центром в регионах России. Он позволяет покупателям совершать покупки в наиболее удобной форме, что начинается уже с бесплатной парковки. При помощи современного травалатора посетители напрямую попадают из подземного гаража в торговый центр. Торгово-развлекательный центр "Мегасити" располагается на улице Новосадовой, которая является одной из наиболее значимых транспортных артерий города, связывающих административный центр с промышленными районами.	38000 кв.м.	-	6,000 до 30,000 руб. за кв. м. в год
9	Мегакомплекс Пермь	Мегакомплекс Пермь "- крупнейший Торгово-развлекательный Комплекс. ТРК включает Торговый центр, в котором представлены ведущие международные и российские операторы розничной торговли. Центральное здание включает торговые галереи, а также разрабатываемые в проектах восьмизальный мультиплекс на 900 мест и фуд-корт	148000 кв.м.	-	от 9,481 до 50,790 руб. за кв.м в год

Приведенная выше таблица позволяет сравнить объекты торговой недвижимости города и определить колебание цен на аренду коммерческой недвижимости, зависящее от различных показателей объектов.

Основываясь на данные таблицы можно утверждать, что самая дорогая арендная ставка наблюдается в ТРК Пермь и ТРК Космопорт. Это объясняется и благоприятным местоположением объектов, и их соответствием требованиям и запросам современных людей. Самая же низкая арендная ставка в ЦУМ Перми. Последнее время ЦУМ, занимавший ранее лидирующее место среди торговых площадей города, покидает лидирующие позиции и становиться все менее востребованным. Главной причиной этого является неэффективное управление объектом, отсюда и проблемы с арендаторами и как следствие отсутствие посетителей.

Заканчивая разговор о торговой недвижимости Перми, можно сделать вывод о том, что Пермский0 рынок коммерческой недвижимости достаточно развит и в количественном отношении уже почти насыщен. В плане качественного развития потенциал его еще велик. Городу нужны высококлассные коммерческие площади, и операторы из других регионов это понимают.

ТРЦ «МегаСити» -- региональный торговый комплекс на одной из самых оживленных магистралей города (ул. Ново-Садовой) имеет успех благодаря продуманной торговой и архитектурной концепции, удачному расположению. Ближайшая прилегающая к ТРЦ территория отличается развитой инфраструктурой: зона отдыха, учебные заведения, медицинские учреждения, предприятия культурно-развлекательного профиля и гостиница международного класса.

ТРЦ «МегаСити» был введен в эксплуатацию весной 2006 г., компанией «Виктор и Ко», владеющей и другими ТЦ города.

Общая площадь объекта составляет 61 038 кв.м., из них

Арендопригодная площадь -- 28 321 кв.м., надземный/ подземный паркинг на 1100 машин/мест. [29].

В ТРЦ «МегаСити» минимальная торговая площадь сдаваемая в аренду - 5 кв.м., а максимальная - 4000 кв.м.

Особенности ТРЦ «МегаСити»:

· Компания «Виктор и Ко», при содействии немецкой строительной компании «ESP» и компании «Венталл», разработала архитектурную концепцию, спроектировала и построила торгово-развлекательный комплекс всего за 1 год.

· «МегаСити» -- это торгово-развлекательный центр регионального масштаба.

· Большой плюс «Мега-Сити» - наличие супермаркетов.

Среди партнеров ТРЦ - сеть гипермаркетов электроники и бытовой техники «Больше Видео», также салон фирмы грамзаписи «Союз», сеть магазинов «Детский мир».

· Фудкорт в «Мега-Сити» расположен на втором этаже и предлагает посетителям отведать кухню разных стран: итальянскую «Сбарро», русскую «Блинноff», европейский фаст-фуд «Papa Potato» и KFC «Ростикс».

· Банкоматы в «Мега-Сити» представляют несколько крупнейших банков области, в том числе в самом центре можно найти специальные отделы-представительства банков, которые помогут вам оформить кредит за несколько минут.

Якорными арендаторами являются:

- «Детский Мир»;

- «Карусель»

- «Больше Видео».

Торговая галерея представлена известными брендами, такими как: OSTIN; Carlo Pazolini; SAVAGE; FINN FLARE; Columbia; Mothercare; Motor Jeans; Бюстье; Glance; Союз; Adidas; Levi's; Camaieu; The Body Shop; NEXT; Colin`s.

В скором времени планируется масштабная реконструкция ТРЦ

«МегаСити». При реконструкции общая площадь торгового комплекса увеличится на 10 000 кв.м, а парковка -- на 1 770 кв.м. Планируемые сроки завершения работ -- начало 2012 года.

Благодаря расширению в ТК «Мегасити» появится давно ожидаемая посетителями развлекательная зона, в которой будут размещены: боулинг, бильярд и многозальный кинотеатр, а также новые кафе и рестораны.

Рынок торговой недвижимости города развивается по собственному отличительному сценарию, которому характерна концентрация торговых объектов в одном микрорайоне города наряду с отсутствием торговых объектов в других районах; наличие большого числа полупрофессиональных торговых объектов, нуждающихся в реконцепции.

Основная доля, действующих на рынке торговых объектов-конкурентов, была введена в эксплуатацию в период с 2005 года, эти объекты на сегодняшний день сохраняют за собой статус самых масштабных объектов в разрезе общей площади предлагаемых торговых залов.



2.2 Характеристика арендаторов в разрезе площадей и видов деятельности

Состав арендаторов торгового центра формируется в соответствии с общей концепцией ТРЦ. В нашем торговом центре созданы все условия для плодотворной работы арендаторов: сильные «якорные» арендаторы, такие как Виктория, Адидас, М-видео, Детский Мир, GloriaJeans, грамотное зонирование, качественное техническое оснащение, торговые и складские площади со всеми необходимыми коммуникациями, высокое качество отделки помещений, единая навигационная система, современное оформление интерьера.

Торговый центр - это совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, подобранных в соответствии с концепцией и осуществляющих свою деятельность в специально спланированном здании (или комплексе таковых), находящемся в профессиональном управлении и поддерживаемом в виде одной функциональной единицы.

В настоящее время у ООО заключены договора аренды с якорными арендаторами ТЦ: продовольственным гипермаркетом «РЕАЛ» и гипермаркетом электроники и бытовой техники «М-Видио». Основную часть заключенных договоров аренды на территории ООО (помимо якорных арендаторов) 36% - составляют известные торговые марки одежды и обуви. Однако, продолжающийся рост конкурентной борьбы (одновременное открытие еще двух крупных ТЦ), наличие кризисной ситуации в стране и разрыв договоров, замораживание развития большинства брендов привел к необходимости уделять работе отдела развития особое внимания.

Общее количество сданных в аренду площадей на сегодняшний день составило 5535 кв.м., что является недостаточным и не соответствует плану. Также в первую очередь открытия (общая площадь 25000 кв.м) входит продовольственный гипермаркет ООО и несколько магазинов, расположенных на его территории ( 6230 кв.м.).

Территория торгового комплекса ООО имеет следующий схематический вид

Рисунок 2 - Схематический план территории ТЦ

Площадь базового м-на ООО «МегаСити» имеет следующую структуру

Рисунок 3- Торговый зал м-на ООО «МегаСити»



У ООО установлены партнерские отношения с компаниями: ООО «Ивпроминвест» (девелопер проекта), ООО «Центрпромпроект» (проектирование, планировочно-строительные работы), ООО «Меридиан» (охрана территории), ООО «Сервис лайн» (пассажирские и грузоперевозки), ООО «Инторгсервис» (таможня). Общая численность работников ООО «МегаСити» - порядка 100 человек.

Концепция проекта - строительство торгово-развлекательного мини-мола на территории ТЦ ООО в непосредственной близости от крупных и второстепенных транспортных магистралей для обеспечения транспортной доступности потенциальных посетителей торгово-развлекательного центра.

Концепция проекта предполагает наличие в ТЦ крупных «якорных» арендаторов (продовольственный гипермаркет РЕАЛ, гипермаркет бытовой техники и электроники «М-Видео», магазина формата Do It Yourself), торговой галереи, бесплатной крытой парковки для автомобилей посетителей ТЦ. Также будут созданы эстакады, установлены дополнительные светофоры.

Развлекательная составляющая ТЦ предполагает в перспективе размещение на его площади кинотеатра, боулинга, детского развлекательного центра и фуд-корта, банкетного и конференц-зала, катка и роллердрома, салона красоты, солярия и др. Для удобства посетителей будут открыты отделения банков, обменные пункты валют, клиника здоровья, школа танцев, спорт клуб, химчистка, мастерские по ремонту и пошиву и пр.

ТЦ «МегаСити» позволит жителям района открыть для себя новый образ жизни. В основе проекта - создание пространства нового поколения, которое будет включать в себя торговлю и развлечения, рекреационную зону, а также офисные помещения. Основной идеей проекта является реализация идеи «города в городе». ТЦ будет отвечать всем потребностям посетителей, предоставит им возможность проводить с комфортом максимально долгое количество времени, не покидая пределы центра. Торговые марки и услуги ТМ рассчитаны на целевую аудиторию с доходом уровней среднего и выше среднего.

Отличие ТЦ «МегаСити» от конкурентов состоит в четком позиционировании и высоком уровне комфорта для посетителей. Арендаторы подбираются таким образом, чтобы представить покупателям широкий ассортимент товаров и услуг известных торговых марок, в том числе впервые выходящих на рынок района.

Анализ торговых зон ТЦ позиционирует данный молл как торговый объект регионального формата. ТЦ разработан и реализуется с учетом существующего и перспективного прогноза рынка торгово-развлекательной недвижимости и товарооборота в этой сфере. Торговая зона включает в себя не только территорию района, но и часть ближайших пригородных населенных пунктов.

Жители прилегающего к ТРК спального, густонаселенного района города - основной сегмент потребителей. В основном это женщины с детьми, либо целые семьи и молодежь с доходом разного уровня.

Позиционирование:

ТЦ ООО представлен как крупнейший и доступный центр торговли и развлечений для всей семьи.

Продвижение проекта (ТЦ):

для привлечения арендаторов и инвесторов: участие в выставках торговой недвижимости, ежемесячные публикации в журналах о коммерческой недвижимости и других печатных СМИ: областные газеты, журналы

для привлечения будущих покупателей: спонсорство крупнейших мероприятий города (ген. спонсор Дня района-2008-2011гг, фестиваля «Играй, гармонь!», «Щелковская красавица-2008-2009гг», «Утренняя звезда», спонсор различных социальных мероприятий), реклама в СМИ в, соседних районах.

Использование фото семьи в рекламе, логотипов арендаторов, визуализаций ТРК.

Конкуренты:

Конкурентов ТЦ можно разделить на предприятия сферы торговли и услуг, расположенных в зоне ТЦ (например, универмаг «9 квадратов», «Планета», «Экстра эконом», спортивно-оздоровительный комплекс ДСК и др.) и предприятия сходного формата - другие ТЦ, которые в свою очередь можно разделить на действующие и строящиеся.

ДЕЙСТВУЮЩИЕ ТЦ:

* ТЦ «Золотой Город»

Сильный конкурент, но расположен в другой части города. В настоящее время - это крупнейший действующий ТЦ в городе и области, который развивается быстрыми темпами (постоянное открытие новых очередей и привлечение новых арендаторов). Развитая инфраструктура ТЦ: панорамные и пассажирские лифты, травалаторы, банки, страховые компании, салон бытовых услуг, химчистка, туристические агентства, ж/д и авиа кассы. Активная маркетинговая и рекламная деятельность позволяет сосредоточить до 46 000 чел/день (самый высокий трафик покупателей в городе).

Будет трудно переманить часть клиентов в ТЦ, особенно в первое время, т.к. покупатели уже давно «прикормлены». Однако, жители спального района вблизи ТЦ рады приближающемуся открытию нового комплекса. СТРОЯЩИЕСЯ ТЦ

* ТЦ «РИО Гранд»

Средний уровень конкуренции, комплекс расположен дальше по направлению за город (Балашиха, Ногинск), площадь объекта меньше в 4 раза. Низкая информированность жителей города об этом центре, отсутствие рекламы. К тому же в настоящее время строительство объекта временно заморожено.

Это позволит привлечь колеблющихся арендаторов на свою сторону, к тому же арендные ставки на территории ТЦ «МегаСити» вдвое втрое ниже.

* ТЦ «Тополь»

Важным плюсом в глазах, как арендаторов, так и посетителей данного ТЦ является соблюдение планов открытия, что в нынешней ситуации характеризует центр как сильного конкурента. Однако он находится в другой части города и ориентирован на потребителей другой торговой зоны. Хотя здесь присутствуют сильные «якоря», которые способны переманить часть потенциальных посетителей ТЦ (например, М-Видео, Макдональдс). К тому же «Тополь» ведет активную политику продвижения, хотя и не всегда грамотную, т.к на сегодняшний день пустует около 50% площадей.

В результате можно сделать вывод, что ТЦ «МегаСити» имеет целый ряд преимуществ перед другими ТЦ города, а именно:

преимущества расположения хорошая визуальная и транспортная доступность, удобство подъезда, возможность приехать из любой части города на общественном транспорте, близость к крупным современным спальным районам, а также зоне активной жилой застройки в районе первичной и вторичной транспортной доступности при высокой плотности населения отсутствуют современные торговые комплексы,

самые «насыщенные» торговые площади в районе,

большой спектр услуг в области отдыха и развлечений рассчитанный на посетителей любого возраста

благоустройство прилегающей территории (ландшафтный дизайн).

2.3 Характеристика арендной платы и субаренды

На сегодняшний день на рынке коммерческой и в том числе торговой недвижимости в силу пока еще существенного превышения спроса над предложением более сильны позиции арендодателя, что в значительной степени определяет расстановку акцентов в отношениях между арендодателем и арендатором.

Факторы, определяющие уровень арендных ставок

Консультанты говорят о взаимосвязанной цепочке факторов, влияющих на арендную ставку (наиболее распространенный механизм определения арендной платы) в том или ином объекте торговой недвижимости. Одни из них напрямую зависят от совокупности особенностей ТЦ, другие -- от арендатора.

К первой группе относятся следующие факторы:

месторасположение ТЦ. По словам экспертов, хорошее месторасположение (центр города, близость пешеходных потоков, транспортная и визуальная доступность) гарантирует 60% успеха центра на конкурентных рынках и еще больше (около 80%) -- на нашем рынке. Без преувеличения, данный фактор можно назвать основным;

концепция ТЦ (формат, масштаб, в том числе размер, внутренняя конфигурация, этажность). Концептуальные характеристики ТЦ на ранней стадии создания программируют его потенциал с экономической и финансовой точек зрения;

статус девелопера (его опыт работы на рынке). По словам Полины Жилкиной, старшего консультанта компании «Jones Lang LaSalle Россия», «если мы работаем с зарекомендовавшим себя на рынке девелопером, имеющим успешный опыт работы, то размер арендных ставок может подниматься»;

ансамбль арендаторов, присутствующих в ТЦ. Наличие раскрученных брэндов поднимает уровень посещаемости ТЦ и, соответственно, арендную плату для всех его арендаторов;

общий уровень покупательной способности населения в зоне ТЦ и в целом. «В результате роста покупательной способности населения активизируется рынок розничной торговли и, как следствие, рынок торговой недвижимости. Начинается развитие торговых центров как сегмента, ориентированного, прежде всего, на неценовые факторы конкуренции, такие как качество и „модность“ предлагаемых товаров, функциональность объекта торговли, уровень сервиса, прочее, и, как следствие, спрос и предложение на торговые площади», -- говорит Галина Малиборская, глава отдела торговой недвижимости компании «Colliers International РФ».

В Перми арендные ставки находятся в пределах от 4,5 до 35% годового объема продаж арендаторов. В Европе арендаторы платят от 0,75 до немногим более 20%. Учитывая тот факт, что предложение и спрос на качественные торговые помещения постепенно приходят к равновесию, можно предположить, что в ближайшее время уровень арендных ставок будет приближаться к европейскому. Высокие ставки будут распространяться только на успешные, хорошо спланированные центры.

Ко второй группе относятся следующие факторы:

расположение торговой секции в ТЦ и, в первую очередь, относительно потоков посетителей (уровень ставок снижается там, где посетителей меньше второй, третий этажи и т.д.);

торговая наценка на определенную группу товаров;

торговый профиль (оборот с 1 м2 арендуемой площади операторов ювелирных изделий значительно превосходит аналогичный показатель для операторов одежды. Их нельзя уравнивать в размере арендной платы, иначе последние просто перейдут в другой ТЦ к другому арендодателю, не дожидаясь точки убыточности);

размер арендуемой площади и ее конфигурация (при прочих равных условиях по мере повышения размера арендуемой площади арендная ставка снижается; если помещения правильной, удобной для оператора формы, арендные ставки будут выше);

длина витрин. В отечественных ТЦ соотношение длины фасада секции, выходящего в проход, и глубины магазина составляет 1:2 -- 1:3; изменение данной пропорции в пользу длины фасадов повышает стоимость аренды 1 м2 секции[17];

объем бизнеса на 1 м2 арендуемой площади;

статус арендатора с точки зрения привлечения в ТЦ потока посетителей (для якорных арендаторов арендные ставки значительно ниже);

срок аренды (по мере его увеличения арендные ставки имеют тенденцию снижаться).

Основным фактором, влияющим на выбор арендатора и его готовность платить арендную плату, является оборот, который арендатор может получить, находясь в том или ином ТЦ: Искусство и профессионализм агента, сдающего ТЦ, заключается в том, чтобы не дать слишком большую и слишком маленькую ставку. Нужно сдавать по оптимальным ставкам, чтобы в целом они были не ниже справедливого для данного ТЦ уровня, и чтобы арендодатель получил потенциальный доход от аренды. Однако, ставки не должны быть слишком высокими, иначе арендаторы не будут задерживаться на площадях ТЦ, что вызовет их высокую текучесть.

Сегодня далеко не все отечественные девелоперы спешат прибегнуть к услугам консультантов, предпочитая определять уровень арендных ставок, а также осуществлять процесс сдачи торговых помещений в аренду собственными силами или силами специально обученной группы профессионалов, представляющих одну из собственных или родственных структур. Примером может служить ЗАО «МегаСити».

Второй -- на этапе строительства, когда уже известно, на каком месте стоит тот или иной арендатор и подписаны предварительные договора аренды. На данном этапе определяется „базовая“ ставка.

И третий этап, так называемая корректировка, происходит уже в процессе заполнения ТЦ и подписания договоров с арендаторами. Отклонения от „базовой“ ставки, как правило, составляют не более 10% в минус».

Наполняться арендаторами ТЦ должен со сбалансированным учетом того, какие арендные доходы центр будет генерировать и насколько стабильными они будут. «Если бы девелопер поставил своей целью набрать арендаторов по максимальному уровню арендных ставок, он заполнил бы ТЦ маленькими магазинчиками (к примеру, ювелирными), которые платили бы $80 за 1 м2. Но в этот ТЦ покупатели не пойдут. Поэтому девелопер заинтересован в подборе правильного пула арендаторов, зачастую в ущерб начальным доходам от аренды, но ориентируясь на долгосрочный эффект».

Виды арендной платы

Что представляет собой ТЦ и арендная плата на помещения в нем с позиций сторон договора аренды -- арендодателя и арендатора? Для девелопера объект коммерческой недвижимости -- это, прежде всего, главная составляющая его бизнеса, а сдача в аренду -- основной источник дохода (если исключить пока нераспространенные в нашей стране инвестиционные продажи). Поэтому он заинтересован в максимизации арендной платы.

Для арендатора (торгового оператора) аренда торговых площадей -- не менее важная составляющая отношений, которая во многом определяет успех его бизнеса. По словам Галины Малиборской, «арендатор в ТЦ платит не за помещение, а за тот доход, который он может в нем получить». Однако, в отличие от арендодателя, он заинтересован в минимизации арендной платы.

Для нахождения компромисса между противоположными по направленности интересами арендатора и арендодателя, кроме традиционного для офисной недвижимости процесса торгов, мировая практика в сфере торговой недвижимости использует несколько вариантов определения величины арендной платы каждого отдельного оператора:

фиксированная ставка;

процент от оборота;

смешанный: минимальная арендная ставка + процент от оборота.

Самым распространенным на сегодняшний день в России видом арендной платы является фиксированная ставка, четко прописанная в договоре аренды. По словам Джефа Кершоу, «безусловно, наиболее выгодная ставка аренды достигается в процессе партнерского сотрудничества между арендатором и арендодателем. В идеале это должен быть договор аренды, в рамках которого фиксированная арендная ставка покрывает вложения арендодателя с незначительной или нулевой прибылью. В реальности уровень арендной ставки устанавливается на основе среднерыночных показателей, достаточно высоких на сегодняшний день».

Второй вид арендной платы, который пока не получил распространения в России, -- это процент от оборота. В ряде случаев для крупного оператора выгоднее платить процент с оборота. С другой стороны, если девелопер будет уверен, что оператор сможет достигать определенного уровня в обороте, то он также может согласиться на арендную плату в виде процента с оборота. Если же у девелопера появятся сомнения в этом вопросе, то он предпочтет заключить договор на основе базовой арендной ставки.

При использовании данного подхода доход арендодателя напрямую зависит от товарооборота арендаторов. Чем лучше работает арендатор, тем выше доход у арендодателя. С другой стороны, чем лучше работает арендодатель, проводя качественную маркетинговую политику ТРЦ, тем выше товарооборот у арендатора, и, соответственно, доход с арендных платежей у арендодателя. Однако сейчас в нашей стране мало операторов, которые готовы идти на процент с оборота. Также мало арендодателей, готовых принимать эти условия.

Сегодня только отдельные отечественные операторы в сфере торговли заявляют о своей готовности перейти на такой вид арендной платы, как процент от оборота. Кроме того, большинство девелоперов, в свою очередь, не готово принять данную схему расчетов.

Факторы, обуславливающие практическое отсутствие этого вида арендной платы в нашей стране, сводятся к следующему: «На сегодняшний день нет схемы, с помощью которой девелопер может отследить товарооборот того или иного оператора. Для ее внедрения необходимы качественно иные, по сравнению с нынешними, более доверительные отношения между арендодателем и арендатором» по словам экономистов. С ним соглашаются и другие эксперты, отмечая, что процент от оборота требует определенного уровня доверия и бизнес-культуры. Когда люди придут к пониманию необходимости платить все налоги, тогда данный вид арендной платы станет нормой.

На сегодняшний день в России процентные ставки (в тех случаях, когда они используются) находятся в пределах 1-3% от валовой выручки для супермаркетов и 10-12% для операторов одежды, обуви и аксессуаров. В западноевропейских странах процентные ставки варьируются от 2 до 10% от объема продаж, полученных арендатором на данной площади. Большинство торговых операторов обычно платит от 5 до 8%, операторы быстрого питания -- 8-10%, якорные арендаторы -- 2%.

Третий вид арендной платы -- смешанный или комбинированный, представляет собой минимальную арендную ставку + процент от оборота по достижению арендатором заранее согласованного уровня прибыльности.

Этот вид арендной платы имеет свои плюсы как для девелопера, так и для арендатора. Для девелопера арендная ставка выступает залогом того, что он стабильно будет получать необходимый минимум денежных средств для покрытия амортизации и операционных расходов, отчислений на возврат инвестиций, а процент от оборота гарантирует ему дополнительный доход в случае успешной работы арендатора. Для арендодателя же позитивным моментом в данном виде арендной платы выступает то, что ему не придется переплачивать в условиях низкого товарооборота, связанного, к примеру, с сезонностью спроса на реализуемые им товары.

Пересмотр уровня арендных ставок

Размер арендной платы выступает одним из основных условий договора аренды. Следует учесть, что при отсутствии такого условия договор считается незаключенным. В договоре фиксируется, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон и в сроки, предусмотренные договором.

Необходимость пересмотра арендных ставок может быть обусловлена следующими причинами:

колебания валютных курсов;

изменение объема потребительской корзины;

рост расходов на содержание ТЦ;

успешная или неуспешная работа ТЦ, которая влечет за собой возрастание или снижение уровня посещаемости центра и, соответственно, уровня продаж у арендаторов;

изменение месторасположения оператора в структуре ТЦ (на более или менее выгодное по отношению к потоку посетителей);

изменение арендуемой площади (уменьшение или увеличение) и др.

Ежегодный пересмотр арендной ставки может варьироваться от 2 до 10%. Арендодатель, как правило, оставляет за собой возможность повышать или не повышать арендную ставку. Если ТЦ работает хорошо, то повышение арендной ставки, как правило, проводится. Однако, ставки могут вообще не пересматриваться».

В структуре ТЦ „МегаСити“ применяются отдельные договора аренды с супермаркетами, поскольку их товарооборот больше всего зависит от внешних факторов. В связи с этим может осуществляться дополнительный пересмотр уровня арендной ставки для супермаркета на протяжении года (как правило, 2 раза в год). Но „шаг“ повышения арендной платы составляет не более 10%».

Однако, арендная политика предполагает не только факт повышения арендной платы, но и ее снижение, а также скидки для тех или иных арендаторов. Как отмечают эксперты, в арендной политике нужно оперировать такими понятиями, как увеличение ставок, снижение ставок, сезонные ставки. Если арендатор работает эффективно, девелопер заинтересован, чтобы он остался в ТЦ, поэтому мотивирует его снижением арендной ставки[22].

Стоимость эксплуатационных расходов

Величина и механизм определения эксплуатационных расходов, как и арендной платы, зависят от каждого конкретного девелопера и ТЦ/ТРЦ. Отчисления на эксплуатационные расходы могут входить в размер арендной платы, как, к примеру, это практикуется в ТРЦ «Караван MegaStore».

Эксплуатационные расходы для якорных арендаторов меньше, чем для обычных арендаторов, которые составляют около $140 за 1 м2 в год, то есть $12 за 1 м2 в месяц. Высокие эксплуатационные расходы характерны для заведений фаст-фуд на фуд-кортах. Это вызвано бо'льшими, по сравнению с обычными арендаторами эксплуатационными затратами, связанными с уборкой, коммуникациями и т.д.». Фактически, по мнению специалистов, эксплуатационные расходы в этом виде помещений (фаст-фуд - ред.) в 1,5-2 раза больше, чем по ТЦ. Что касается величины эксплуатационных расходов для ТЦ в целом, то в Перми они составляют $5-10 за 1 м2 в месяц (хотя чаще включаются в ставку аренды). Для сравнения: в Варшаве за счет энергосберегающих конструкций эксплуатационные расходы составляют 3-4 евро с 1 м2.

Последствия неправильной арендной политики

Вопрос неправильной арендной политики можно рассматривать в соотношении суммы причин и последствий. Среди причин можно выделить:

необоснованное завышение арендных ставок, то есть несоответствие уровня арендной ставки доходу, который получают арендодатели в ТЦ;

нежелание девелопера идти на компромисс с арендатором;

неправильное ценовое позиционирование отдельных групп арендаторов.

В сумме получаем такие последствия:

уход арендаторов;

простаивание площадей ТЦ с соответствующим снижением его посещаемости;

снижение цены продажи ТЦ как инвестиционного продукта;

увеличение срока окупаемости объекта.

Отечественный рынок торговой недвижимости в целом и арендных отношений в частности во многом еще не дотягивает до западных мерок. Это проявляется не только в самих принципах арендных отношений, но и в случаях их неправильного планирования. Одним из ярких примеров может служить открывшийся в 2003 году ТРЦ «Россия» в Москве, в котором договора аренды были подписаны на достаточно жестких условиях, особенно в отношении условий расторжения. За нарушение условий договора аренды предусматривался штраф, приравнивающийся к арендной ставке за 6 месяцев эксплуатации площадей. На сегодняшний день, по утверждениям специалистов, в этом ТРЦ успешно работают только отдельно взятые категории арендаторов -- кинотеатр «Россия-Кино» и супермаркет «Велика Кишеня». Остальные же арендаторы вынуждены платить арендную плату по завышенным ставкам (как оказалось, исходя из нынешнего уровня посещаемости ТРЦ) и не уходят из него только по причине высоких штрафов. Арендодатель же, не идущий на уступки по отношению к остальным арендаторам и не желающий уменьшать арендные ставки, сейчас получает доход, однако сам ТРЦ как инвестиционный продукт теряет свою привлекательность, а его рыночная цена стремительно уменьшается.