Аренда коммерческой недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава 1. Теоретические основы аренды коммерческой недвижимости

1.1 Сущность и классификация объектов коммерческой недвижимости

1.2 Анализ аренды жилья в зарубежных странах

1.3 Специфика арендных отношений в сфере коммерческой недвижимости в России

1.4 Правовые основы аренды муниципальной и государственной собственности

Глава 2: Характеристика объекта в муниципальной собственности и анализ арендных отношений

2.1 Характеристика объекта торговли находящегося в муниципальной собственности и анализ конкурентной среды

2.2 Характеристика арендаторов в разрезе площадей и видов деятельности

2.3 Характеристика арендной платы и субаренды

Глава 3. Совершенствование методики взимания арендной платы за коммерческие объекты находящиеся в муниципальной собственности

Заключение

Список литературы

Приложения



Введение

Аренда - наем на определенный срок за установленную сторонами плату имущества для самостоятельного использования. Договоров аренды - это соглашение, в силу которого одна сторона арендодатель (нанимателе) имущества за плату во временное владение и пользование или пользование.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Целью аренды, является обеспечение передачи имущества во временное пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее полезных свойств, и самое главное приобретение плодов и доходов. Основное понятие аренды не изменилось со времен самых первых сделок: одна из сторон предлагает в аренду землю, здание, оборудование, словом, все что угодно, другой стороне на определенный период времени.

Экономико-правовой институт аренды отражает взаимоотношения собственника имущества (арендодателя) и его временного пользователя (арендатора). Этот институт является прежде всего способом (формой) хозяйственной или иной приносящей доход деятельности. Часть этого дохода арендатор отчисляет собственнику имущества в качестве арендной платы.

Арендные отношения могут устанавливаться иногда за пределами хозяйственной, не запрещенной законом деятельности. Например, сельскохозяйственный кооператив вправе заключить с Выставочным центром договор аренды на показ племенных животных в целях пропаганды достижений своего хозяйства. Спортивное учреждение может заключить договор с крестьянином-фермером о взятии в аренду принадлежащих ему лошадей для обучения желающих верховой езде. Однако такие договоры не типичны.

Актуальность вопроса управления собственностью предприятия объясняется стремлением хозяйствующих субъектов получать прибыль не только от результатов деятельности основного производства, но и от использования недвижимого имущества, ему принадлежащего.

К сожалению, не все руководители видят возможность эффективного использования недвижимости, а если и видят, то не имеют представления о том, как к этому делу подступиться.

Проблема имущества должна рассматриваться не только с точки зрения блага, которое оно приносит, но и как бремя: недвижимость, принося доход, требует и затрат, причем эти затраты со временем имеют закономерность возрастать (рост на энерготарифы, налог на имущество и т.п.).

С точки зрения гражданского общества нерациональное использование недвижимости отдельными предприятиями - откровенное расточительство, поэтому необходимо, чтобы был механизм, позволяющий перераспределять эту недвижимость из неэффективного в эффективное использование. Вовлечение недвижимости в коммерческий оборот - одно из генеральных направлений повышения эффективности использования этого имущества в целом, при этом не только недвижимости одного предприятия, но и недвижимого имущества в масштабах города.

Цель выпускной квалификационной работы является анализ арендных отношений муниципальной собственности.

В соответствии с поставленной целью необходимо решить следующие задачи:

- изучит понятие и сущность аренды;

- рассмотреть виды аренды;

- изучить методику расчета арендной платы;

-проанализировать рынок недвижимости;

-проанализировать арендные отношения.

В настоящей работе объект исследования - аренда как инструмент управления собственностью.

Предмет исследования - оценка эффективности управления собственностью с помощью аренды.

Методологической базой данной ВКР являлись труды отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области управления, экономики и социологии труда, менеджмента таких как Бакшинскас В.Ю., Брагин, Уткин П.И., Королева Н.С., Долинская В.В.

Метод исследования - сбор, обобщение и систематизация информации, анализ, формализованное представление. Решение поставленной в дипломной работе цели осуществляется на основе системного подхода, логического и сравнительного анализа имеющихся теоретических и практических данных.

Работа содержит введение (обоснование актуальности избранной темы, постановка целей и задачи исследования), трех глав, заключение (содержащее выводы и предложения), а также список использованных источников и приложения.



Глава 1. Теоретические основы аренды коммерческой недвижимости

1.1 Сущность и классификация объектов коммерческой недвижимости

Качество недвижимости как объекта управления определяется совокупностью частных характеристик, перечисленных и кратко описанных выше. В связи с этим для целей управления оказывается необходимым анализ проявления указанных характеристик во взаимосвязи и взаимовлиянии - с учетом особенностей каждой видовой группы объектов. Этот анализ осуществляется при классификационных группировках объектов различного назначения - особенно внимательно при решении вопросов об инвестировании средств в офисные, торговые, логистические и многофункциональные центры, как потенциально наиболее перспективные инструменты в составе инвестиционных портфелей недвижимости[11].

Классификация объектов офисной недвижимости

В мировой практике наиболее распространенной является трехуровневая классификация офисных центров, которая опирается на группировку признаков качества объекта, отражающую предпочтения потенциального пользователя (арендатора). Конкретные наборы указанных признаков и наименования соответствующих классов офисных центров, предлагаемые различными объединениями профессионалов, не согласованы между собою.

Наиболее обоснованной представляется классификация, подготовленная компанией «Becar. CommercialProperty» для НП «Гильдия управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости» (ГУД, Санкт-Петербург) - с опорой на стандарты, разработанные Британским Советом по Офисным зданиям (BritishCouncilforOffices), и на стандарты американской ассоциации BOMA (BuildingOwnersandManagersAssociations). Представим здесь (табл. 1 Приложение 1) нашу редакцию указанной разработки [18] - с использованием опубликованных там же некоторых предложений компаний CB RichardEllisNobleGibbons, ColliersInternational, Cushman&Wakefield, Stiles&Riabokobylko и JonesLangLaSalle, а также с учетом опыта автора по сертификации бизнес-центров на основе классификации ГУД.

Офисное здание относится к одному из трех классов: «А», «В» или «С» - с учетом соответствия совокупности наиболее существенных характеристик этого здания определенным критериям по трем категориям:

-месторасположение и доступность;

-компоненты и свойства здания;

-качество управления зданием и уровень сервиса.

При этом классность здания может быть разной по различным критериям и тогда в качестве окончательного принимается заключение об отнесении объекта к самому «младшему» классу. К примеру, если объект по критерию «местоположение» относится к классу «A», по свойствам здания - к классу «C», а по качеству управления - к классу «B», то в результате офисное здание относится к классу «C». Иногда для уточнения представления о качестве объекта используется трехбуквенное обозначение класса: при таком подходе к классификации в рассмотренном выше примере класс здания обозначился бы символом «ACB».

При небольших отклонениях характеристик объекта управления от классификационных требований, представленных в приведенных перечнях по каждой категории признаков, может использоваться предложенная буквенная символика классов с добавлением знаков: «+», если какие-то характеристики объекта несколько лучше характеристик, «стандартных» для данного класса, и «?», если по какой-то одной из характеристик офисного центра объект хуже «классного» объекта[12].

Например, объект управления может быть отнесен к классу «A?», если он не удовлетворяет одной из «второстепенных» позиций перечня требований для класса «A» (к примеру, при неполном соответствии объекта пункту 1.1.1 требований - если рядом нет посольств и правительственных учреждений). Кроме класса «B» можно ввести более высокий класс «B+», если объект несколько лучше (по любому числу характеристик), или более низкий класс «B?», если объект несколько хуже (по одной-двум позициям) уровня требований к объектам класса «B». Объект может быть отнесен к классу «C+», если какие-то его характеристики оказываются лучше характеристик из «стандартного» перечня для класса «C».

Не подлежат классификации встроенные офисные помещения, а также все офисные здания, не соответствующие требованиям, предъявляемым к объектам класса «С». В этой связи предлагается объекты офисного назначения, отнесенные к какому-либо классу («A», «A?», «B+», «B», «B?», «C+», «C») именовать бизнес-центрами, оставляя объектам, не соответствующим требованиям классификации, возможность именоваться офисными объектами.

Сертификация офисных зданий с целью присвоения или изменения классности осуществляется на добровольной основе с целью информирования потенциальных пользователей (арендаторов). Целесообразно установить срок действия сертификата соответствия определенному классу - не более 5 лет. Из классификации исключаются объекты, не ремонтировавшиеся более 15 лет или находящиеся в стадии ремонта и реконструкции в момент очередной сертификации. Присвоенные классы могут изменяться по мере строительства новых офисных центров класса «А» более высокого качества и устаревания существующих офисных центров. Модернизирующиеся объекты могут претендовать на повышение класса.

Обратим внимание на проблему количественной оценки качественных признаков (показателей) классификационных характеристик офисных центров: эксперты, принимающие участие в сертификации таких объектов, должны владеть знаниями строительных и эксплуатационных стандартов, применять технологии сравнительного анализа рыночных данных об экономических характеристиках подобных объектов, осваивать методы анализа иерархий и квалиметрического моделирования.

В заключение отметим, что общепринятой системы сертификации бизнес-центров пока что нет. Небольшое число объектов относят себя к классу «A» («Невский 38», «Атриум»), ограниченное количество центров сертифицировано ГУД с отнесением их к классу «B» («Сенатор», «RenaissanceHouse», «Феникс» - в действительности их целесообразно позиционировать в классе «B?»), некоторые офисные центры справедливо отнесены вклассу «C» («Аврора-Сити», «Черная речка», «Никольский» - 2-я очередь).

Следует иметь в виду, что из-за транспортной перегрузки мегаполисов подавляющее большинство бизнес-центров оказываются труднодоступными и не обеспеченными парковками в должной степени. В связи с этим в ближайшее время будут развиваться бизнес-парки вне городской черты - с бизнес-центрами элитного уровня сервиса, но удаленными от представительских зон, что потребует уточнения некоторых классификационных требований, представленных выше[9].

Классификация объектов торговой недвижимости

Прежде всего, торговым центром(далее ТЦ)будем называтьсовокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, позиционирующихся в соответствии с определенной концепцией в специально спланированном здании (или в комплексе зданий) в виде одной функциональной единицы. Как отмечается в [18], в России до сих пор нет единой классификации таких центров, но при выборе перспективы развития системы сертификации предпочтение отдается использованию европейской классификации, в которой главными считаются признаки:

-величина торговых площадей;

-зона охвата покупателей (пользователей) и тип данного центра;

-состав арендаторов («якоря», «мини-якоря», сопутствующие арендаторы);

-целевые группы покупателей и специфика продаваемых товаров.

При этом во всех случаях статус и концепция ТЦ определяются, прежде всего, составом арендаторов и масштабом влияния (размером торговой зоны). От выбора этих параметров зависит характер архитектурно-планировочных решений ТЦ, а также стратегия и тактика продвижения на рынке прав арендатора как товара (сдачи помещений в аренду). Отметим особую роль, отводимую якорным арендаторам. Здесь термином «якорь» (anchor) обозначается крупный (чаще всего сетевой) оператор розничной торговли с известным брэндом, расположенный на территории торгового центра на правах арендатора или собственника части помещений и способствующий привлечению в торговый центр основных потоков покупателей. В качестве «якоря» могут выступать как крупные торговые компании, так и предприятия другого профиля (общественного питания - «фуд-корт», услуг - кинотеатр и т.д.). Привлечению покупателей могут способствовать также расположенные рядом памятники архитектуры, символы престижности места расположения объекта, др.

В европейской классификации выделяются четыре основные вида ТЦ:

-микрорайонный торговый центр (NeighborhoodShopping Center);

-окружной торговый центр (CommunityShopping Center);

-региональный центр (RegionalCenter);

-суперрегиональный центр (SuperRegionalCenter).

Рассмотрим их характеристики подробнее, опираясь на материалы, приведенные в [18].

Микрорайонный торговый центр(МТЦ) специализируется на продаже товаров повседневного спроса (продукты питания, лекарства и т.п.) и на оказании бытовых услуг, ежедневно востребованных покупателями торговой зоны центра. Все свои функции МТЦ реализует на арендной площади от 3000 до 10000 кв. м - при наиболее типичном размере около 5000 кв.м. Зоной влияния МТЦ оказывается территория 5-10 минутной транспортной доступности. В МТЦ в качестве якорного арендатора выступает супермаркет, вместе с ним значимыми арендаторами оказываются аптека и универсальный магазин. Как отмечается в [18], нередко торговые комплексы, не имеющие в составе арендаторов супермаркета, но близкие по общей арендной площади к МТЦ, также позиционируют себя как МТЦ. Это может быть оправдано, если в комплексе собраны вместе арендаторы, занимающиеся продажей всех продуктов питания, представленных в супермаркете. В противном случае подобный центр правильнее классифицировать как небольшой окружной торговый центр, который может быть успешным, сменив амбиции по охвату широкой рыночной зоны МТЦ на более скромную задачу обслуживания населения из ближайшего окружения (5-10 минутной пешеходной доступности). Для примера укажем, что в настоящее время к МТЦ относятся: в Санкт-Петербурге - «Елизаровский», «Торговый двор», «Бада-бум», в Москве - «Метромаркет», галерея «Водолей», «Вертикаль».

Окружной торговый центр (ОТЦ) предлагает более широкий (в сравнении с МТЦ) ассортимент товаров длительного пользования, а также специализированных товаров, которые не продаются ни в микрорайонных, ни в региональных торговых центрах (мебель, инструменты, товары для строительства и для садоводства). ОТЦ функционирует в зданиях с арендной площадью от 10 000 до 30 000 кв. м (типичный размер - около 15000 кв. м), обслуживая население, проживающее в 10-20 минутах езды от него. ОТЦ занимает промежуточное положение между МТЦ и региональным торговым центром (РТЦ): некоторые МТЦ могут развиться до уровня ОТЦ, в то время как некоторые ОТЦ могут со временем превратиться в РТЦ.

Отметим, что, будучи расположенным в черте города, ОТЦ оказывается уязвимым с точки зрения конкуренции: он слишком велик для того, чтобы успешно функционировать за счет своего ближайшего окружения, и слишком мал, чтобы привлекать покупателей издалека. Появление поблизости более крупного регионального центра с притягательной силой одного или нескольких универмагов может резко сократить зону обслуживания ОТЦ. Однако в развитой рыночной экономике оба эти центра могут успешно сосуществовать, даже если они расположены близко друг к другу, предлагая товары разных типов.

Для примера укажем, что типичными представителями ОТЦ являются торговые центры: в Санкт-Петербурге - «Невский», «Академический», «Аэродром», «Балканский» и в Москве - «Ладья», «DreamHouse», «3D», «Пятая Авеню».

Региональный торговый центр (РТЦ).Площадь РТЦ составляет около 40 000 кв. м, при этом она может варьироваться от 30 000 до 100 000 кв. м. Обычно в таком центре представлены: молл, крытая торговая галерея типа «пассаж» с искусственным климатом, бутики модных товаров. В составе арендаторов - не менее двух «якорей» (универсальных магазинов), занимающих до 70% площадей РТЦ. Зона обслуживания такого ТЦ представляет собою территорию радиусом 9-27 км. По данным «Бекар. Консалтинг» в Санкт-Петербурге пока нет РТЦ, но ими могут стать ТЦ «Сенная», «Гранд Палас», «Рубин». В Москве этот формат занимает примерно 19% рынка качественных торговых площадей и представлен объектами типа RetailPark, «Европарк».

Суперрегиональный торговый центр (СРТЦ)располагается в помещениях площадью около 80 000 кв. м - при вариациях от 50 000 до более чем200 000 кв. м. СРТЦ того же размера, что и РТЦ, отличается от последнего более широким ассортиментом товаров. Основными арендаторами выступают три и более универмагов полного ассортимента. Они могут занимать 50-70% всех арендуемых площадей. Зона территории обслуживания - от 9 до 45 км. В Петербурге таким торговым центром стал «Гранд-Каньон», первая очередь которого введена в феврале 2006 года. В Москве предложение в этой категории сформировано одним объектом - «ИКЕА - Белая дача», который, по сути, является первой очередью торгового центра «Мега».

Следует иметь в виду, что РТЦ и СРТЦ привлекают покупателей предложением большого ассортимента товаров и услуг, не отличаясь по своим функциям, но обладая различной привлекательностью для покупателей.

По данным компании «Бекар. Консалтинг», из общего объема качественных торговых площадей, введенных в Москве в 2005 году, 52% приходится на ОТЦ, 38% - на РТЦ, 5% - на МТЦ и 5% - на СРТЦ. По Петербургу данные менее точны: из общего количества площадей, введенных в 2005 году, около 31% относятся к ОТЦ, около 2% - к МТЦ, а классификационную принадлежность 67% ТЦ специалисты компании «Бекар. Консалтинг» определить затруднились, т.к. не удалось произвести прямую корреляцию размеров центра и торговой зоны, характеристик и состава арендаторов, категорий продаваемых товаров.

В действительности, различие между указанными выше основными типами торговых центров не всегда удается определить достаточно точно, тем более что рыночные тенденции обусловили появление нескольких подтипов таких центров, представленных ниже.

Специализированный торговый центр (SpecialityShoppingCenter) ориентируется на якорного арендатора, в качестве которого выступает крупный магазин аудио-, видео- и бытовой техники, товаров для дома, мебели и т.п. Магазины аксессуаров основной специализации торгового центра, а также товаров, дополняющих ассортимент основного оператора, являются сопутствующими. Предполагается, что типичным представителем данного типа объектов станет ТЦ «Золотая страна» в Петербурге.

Фестивальный центр (FestivalCenter) рассматривает в качестве якорных арендаторов развлекательные комплексы и рестораны, а сопутствующими арендаторами считает магазины одежды и обуви, подарков и прочие. Типичным представителем данного типа, возможно, в будущем станет ТЦ «Сенная» в Петербурге.

Пауэр центр (PowerCenter)- особая разновидность СРТЦ, обладающих следующими характеристиками:

-площадь от 25 тыс. кв. м, на которой размещается, как минимум, один крупный якорный арендатор (универсальный магазин или магазин товаров для дома - общей площадью от 10 тыс. кв. м с сопутствующими арендаторами - автосервисом, АЗС, другие предприятия услуг);

-четыре или более якорных арендаторов, площадью от 2 тыс. кв. м каждый;

-некоторое количество небольших магазинов, в сумме занимающих до 10?15% от общей торговой площади.

Обычно такие торговые центры представляют собою разрозненные строения, объединенные в единый комплекс, по конфигурации напоминающий букву «L» или «U». Подобных центров в нашей стране нет.

Аутлет центр (OutletCenter)привлекает в качестве якорных арендаторов магазины строительно-отделочных материалов, садового инвентаря и техники, инструментов и т.д. В качестве сопутствующих арендаторов могут выступать автосервис, АЗС и другие услуги. Подобных центров в нашей стране нет.

Стрип-центры (StripCenter)обеспечивают продажу товаров первой необходимости, реализуя свои функции в качестве дополнения к МТЦ или самостоятельно. Арендаторами подобных центров являются магазины продуктов питания, галантереи и хозяйственных товаров, а также предприятия услуг. Указанные центры реализуются в линейной конфигурации (здания L-, П-образной формы или линейки независимых друг от друга магазинов), размещаясь около выходов из метро и в местах интенсивных пешеходных потоков. Являясь по сути дела, комплексами малых магазинов, стрип-центры ориентируются на смешанный набор арендаторов, в них нет якорей и отсутствует единое управление, т.е., строго говоря, такие комплексы торговых предприятий не отвечают определению понятия торгового центра.

Завершив представление перечня существующих и в перспективе ожидаемых на российском рынке типов торговых центров, обратим внимание на то, что любой тип ТЦ определяется основным составом арендаторов, профиль деятельности которых определяет тип торгового центра. Предложения указанных арендаторов потенциальным покупателям из зоны влияния этого ТЦ должны ориентироваться на ненасыщенный спрос, имея значительные конкурентные преимущества перед другими предприятиями розничной торговли, действующими в пределах данной зоны обслуживания. Поэтому при выборе типа ТЦ и его местоположения необходимо обосновывать границы торговой зоны (TradeArea, CatchmentArea), представляющей собою географическую область, на территории которой проживает или работает подавляющее большинство (около 95%) покупателей ТЦ.

На размещение границы торговой зоны ТЦ оказывают влияние факторы:

-тип торгового центра;

-пешеходная и транспортная доступность;

-естественные или искусственные физические препятствия;

-наличие конкурентных объектов;

-плотность населения.

Для любого ТЦ выделяются три концентрические зоны влияния, представленные ниже (см. [18]).

Первичная торговая зона- это сегмент территории, на которой проживает 70?80% от общего числа регулярных покупателей («опорная» группа). Для городов важным является время пешеходной доступности. К магазинам, расположенным недалеко от дома, часто привязаны покупатели с ограниченной физической подвижностью и люди, испытывающие дефицит времени. В первичной торговой зоне высок процент связанных между собой покупателей - членов семьи, друзей и знакомых, поэтому ТЦ - в случае удачного выбора ассортимента и ценовой стратегии - получает большую группу постоянных клиентов. Обычно границы первичной торговой зоны проходят в радиусе 1 км - для пешеходов и 2?5 км - для автомобилистов.

Вторичная торговая зона занимает территорию, на которой проживают или работают 15?20% покупателей. Протяженность этой зоны зависит от плотности размещения в округе объектов-конкурентов. Ее границы определяются 20?30 - минутной пешеходной доступностью, на расстоянии 5?10 км (для автомобилистов). Хорошая транспортная доступность может значительно увеличивать эту зону.

Третичная (периферийная) торговая зона - это отдаленная территория, с которой покупатели еще «притягиваются» к ТЦ. Число таких покупателей может составлять 5?10% от общего числа и их могут привлекать: хорошая транспортная доступность, определенные группы товаров или услуг, отсутствующие в других центрах, расположение объекта по пути на работу и обратно. В число покупателей, приезжающих из этой зоны, принято включать транзитных и случайных покупателей, не проживающих в географических пределах третичной зоны. Небольшую, а иногда значительную долю покупателей торгового центра могут составлять туристы.

Границы торговых зон не являются абсолютными и могут изменяться с течением времени или с увеличением уровня конкуренции. Реальные границы торговой зоны объекта могут быть определены не ранее, чем через 6 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию. Как следует из примера, приведенного в [18], при проектировании регионального торгового центра в Екатеринбурге размер первичной торговой зоны определили границей, которая находится на расстоянии от 1 до 5 километров от объекта (в зависимости от способа и направления передвижения) при 10-ти минутной транспортной доступности. Границы вторичной торговой зоны разместили на расстоянии от 5 до 10 километров от границ участка ТЦ (в зависимости от способа передвижения и направления), что составило около 20 минут транспортной доступности. В заключение отметим, что для торговых комплексов нет общепринятой классификации, опирающейся на характеристики, определяющие качество объекта с точки зрения арендаторов и покупателей. Можно надеяться на разработку и принятие такой классификации с использованием тех символов, которые предложены выше для бизнес-центров («A», «A?», «B+», «B», «B?», «C+», «C»).

При этом важнейшими классификационными характеристиками могут стать[17]:

-масштаб объекта с характеристикой площади помещений и уровня комплексности товаров и услуг;

-выбор местоположения и обеспеченность инфраструктурой - с характеристикой трех торговых зон и транспортной доступности объекта;

-уровень архитектурно-планировочных и конструктивных решений, отделка фасада и помещений зданий комплекса;

- наличие и качество парковки;

- уровень управления и работы с арендаторами.

При этом сертифицируются (один раз в пять лет) с присвоением класса только поименованные выше типы торговых центров (ТЦ). Не классифицируются отдельные магазины, торговые комплексы, характеристики которых оказываются хуже требуемых для ТЦ класса «C», а также ТЦ, не ремонтировавшиеся более 15 лет и находящиеся в стадии реконструкции или ремонта.

Многофункциональные комплексы.

Кроме перечисленных выше типов объектов коммерческой недвижимости на рынке появляются многофункциональные комплексы - объекты недвижимости, предназначенные для реализации нескольких функций в одном здании или на одной территории. При этом обычно выделяется основная (профилирующая) функция, в то время как остальным функциям отводится роль сопутствующих (дополнительных). Нередко, однако, различные функции на объекте существуют независимо друг от друга, не сочетаясь, но и не мешая друг другу. Рассмотрим наиболее часто встречающиеся комбинации функций - с указанием профилирующей функции в начале наименования комплекса (см. [18]).

Торгово-офисные центры. Основная функция таких центров - торговая, реализуемая на первых трех этажах (с уменьшением посещаемости каждого следующего этажа). Более высокие этажи предназначаются для офисной функции. При этом общее число этажей определяется сочетанием условий оптимальной продуктивности земельного участка и ограничений этажности градостроительным регламентом. Это актуально в городах, где земля дорога, а постройки сгруппированы вертикально.В Санкт-Петербурге такие объекты сконцентрированы в историческом центре города. Для окраин, где земля дешевле, более целесообразным может оказаться замена вертикальной группировки горизонтальными комбинациями невысоких построек.

Отметим, что в торгово-офисных центрах арендаторы торговых и офисных помещений никак не связаны (иногда собственник такого объекта предоставляет скидки торговым операторам, арендующим офисные помещения). Взаимная независимость двух категорий арендаторов принята во всех торгово-офисных комплексах и реализуется путем зонирования пространства, исключающего пересечение людских потоков разной функциональной ориентации.

Офисно-торговые центры. К данной категории многофункциональных комплексов относятся бизнес-центры любого класса, на первом этаже которых открываются магазины формата и классности, определяемых классом бизнес-центра. В бизнес-центрах класса «А», «А-» и «В+», отличающихся очень хорошим местоположением с высоким уровнем благосостояния проживающего рядом населения, создаются бутиковые зоны, в них располагаются дорогие магазины: бизнес-сувениров, парфюмерии, ювелирных изделий, импульсивных покупок. Первые этажи таких центров - удачное место для создания салонов красоты, центров банковских услуг, ресторанов. Однако, в бизнес-центрах класса «А», «А-» и «В+» офисные и торговые функции необходимо четко разделять, разграничивая входы в бизнес-офисную часть здания и в торговую зону.

Другой вариант офисно-торговой функции реализуется в бизнес-центрах класса «В» и «С», а также в офисных центрах, не входящих в классификацию. В таких центрах арендаторы офисных помещений являются основными потребителями услуг небольших торговых предприятий, занимающих первый этаж здания, поэтому важно обеспечить доступ арендаторов бизнес-центра в эти магазины. В данном случае торговля является сопутствующей функцией при офисах, а арендаторы последних создают или помогают формированию потока покупателей.

Офисно-складские комплексы. Сочетание офисной и складской функции в одном объекте оказывается возможным в тех случаях, когда все помещения - как офисные, так и складские - занимают одни и те же арендаторы. Такое сочетание реализуется чаще всего в объектах класса «В» и «С».

Гостинично-торговые комплексы. Указанное сочетание реализуется в многоэтажных объектах, если профилирующей является гостиничная функция (этажи, выше второго), а на первом этаже создаются магазины сувениров и импульсивных покупок. При этом специализация магазинов - такая же, как в бизнес-центрах высоких классов: бутики одежды, парфюмерия, ювелирные изделия, салоны красоты, банковские услуги, рестораны, аптеки. Классность магазинов зависит от уровня гостиницы, эти магазины используют гостиничную функцию для привлечения туристов в качестве основных покупателей.

Торгово-гостиничные комплексы. Сочетание торговой функции как профилирующей и гостиничной как сопутствующей оказывается затрудненным: проигрывает гостиница, гостям которой не нравится большое количество людей в комплексе, магазины сокращают количество посетителей бара и ресторана гостиницы. В то же время, торговый центр выигрывает от наличия гостиницы, которая способствует формированию потока состоятельных покупателей.

Гостинично-офисные комплексы. Учитывая высокую капиталоемкость гостиничных проектов и стремление девелоперов получить прибыль в ближайшей перспективе, оказывается целесообразным сочетать эту функцию не только с торговой, но и с офисной функцией. Удачная концепция объекта поможет обеспечивать не только проживание в гостинице сотрудников, командированных в офисную часть комплекса, но и расселять иногородних участников многочисленных мероприятий (конференций, семинаров и тренингов), проводимых в офисной части комплекса.

Гостинично-жилые комплексы. Формат, объединяющий гостиницы и жилье, - наиболее редкая комбинация функций. Примеры таких многофункциональных комплексов единичны. Такие объекты требуют детальной проработки проекта и высокой квалификации эксплуатирующей компании.

Торгово-развлекательные комплексы. Учитывая растущую конкуренцию в сегменте торговой недвижимости, торговые комплексы вынуждены пересматривать свою концепцию и предоставлять посетителям все больше дополнительных услуг. Одним из способов привлечения посетителей в такие комплексы является создание на дополнительных этажах здания развлекательной инфраструктуры. Такое сочетание функций считается удачным и весьма перспективным, причем выгоды от соседства получают оба направления бизнеса.

Развлекательная функция (кинотеатр, спортивно-развлекательные сооружения, рестораны) обычно располагается на верхних этажах здания, в то время как первые два или три этажа заняты форматом торговли. Посетители зоны развлечений, поднимаясь на более высокие этажи, обеспечивают и потоки покупателей на второй и третий этажи, занятые торговыми фирмами.

Заметим, что одну из наиболее популярных и востребованных развлекательных услуг обеспечивают многозальные кинотеатры (мультиплексы). Большинство таких кинотеатров предназначаются для семейного просмотра, что определяет их репертуар и спектр дополнительных услуг. Мультиплекс становится одним из наиболее крупных «якорных» арендаторов торгового комплекса, обеспечивая привлечение в комплекс до нескольких тысяч человек в день.

К сожалению, обустройство мультиплекса в торговом комплексе не всегда возможно, т.к. для его размещения требуются специфические помещения. Дополнительное неудобство состоит в том, что кинотеатр обычно занимает огромные площади и, являясь якорным арендатором, требует существенного снижения ставок арендной платы, снижая доходы собственника.

Хорошими «якорями» для торгового центра считаются также боулинг-клубы, фитнес-клубы, аквапарки, катки, парки аттракционов и пр.

Наличие перечисленных выше элементов развлекательной инфраструктуры помогает сформировать «привыкаемость» посетителей к торговому центру. На подсознательном уровне создается образ «оазиса», в который можно «выбраться» с любой целью - будь то покупки, отдых или развлечения. На этапе обострения конкуренции между торговыми комплексами развлекающая составляющая формирует существенное конкурентное преимущество, обеспечивая повышенную посещаемость всех подразделений комплекса.

Подводя итоги обсуждения проблем этого сегмента рынка недвижимости, обратим внимание на некоторые особенности реализации проектов создания многофункциональных комплексов.

При выборе формата, сочетаемости и долей различных функций следует опираться на исследования рынка, выбирая комбинацию, юридически разрешенную, физически реализуемую, экономически целесообразную, финансово осуществимую, обеспечивающую максимально высокую доходность проекта. При этом следует иметь в виду, что многофункциональные комплексы сложны в управлении: необходимо обеспечить рациональное зонирование функциональных помещений, а также логистику служебных и потребительских потоков, поскольку функции, даже будучи разделенными, остаются жестко связанными друг с другом инженерными, коммуникационными системами и системой управления. В частности, как указывалось выше, в случаях, когда две функции существуют отдельно друг от друга, необходимо обеспечить два отдельных входа, функционирующих автономно, исключая неудобства обеих целевых групп.

Дополнительно отметим, что при создании многофункционального комплекса необходимо соблюдать баланс социальных уровней целевых групп. Гармонизация состава арендаторов - с ориентацией на социальный уровень арендаторов профилирующей функции - определяет успех проекта. Очевидно, что в бизнес-центре высокого класса нельзя открывать магазины, ориентированные на нижний сегмент рынка.

В заключение обратим внимание на достоинства и недостатки проектов создания многофункциональных комплексов. К достоинствам можно отнести:

-максимально эффективное использование земельного участка под застройку при экономном расходовании ресурсов и снижении срока окупаемости;

-возможность создания многофункциональных комплексов путем реконструкции и преобразования заброшенных, незанятых помещений;

-проявление синергетического эффекта - взаимодополняемости потоков посетителей, обеспечивающее конкурентное преимущество многофункционального комплекса перед монофункциональным;

-увеличение инвестиционной привлекательности проекта вследствие диверсификации рисков вложения средств одновременно в разные виды недвижимости на одном земельном участке;

-универсальность формата, позволяющая лучше учитывать возможные ограничения на функциональное использование и развитие земельного участка;

-возможность организации поэтапного ввода объекта в эксплуатацию - с финансированием последующих очередей за счет эксплуатации уже построенной части.

Многофункциональный формат назначения объекта недвижимости имеет и некоторые недостатки:

-сложность реализации проекта на этапах планирования, функционального зонирования и исполнения (сложности проектирования, строительства и прокладки инженерных сетей);

-сложности в продвижении объекта на рынке при неизбежных неточностях в расстановке акцентов и в зонировании функций;

-существенное усложнение и удорожание эксплуатации и управления - с учетом наличия конкуренции между функциями за парковочные места;

-сложности в поддержании «классности» здания.

Завершая рассмотрение характеристик объектов недвижимости и окружающей среды, обратим внимание на то, что правила формирования и функционирования систем управления недвижимостью определяются упоминавшимся выше пространством характеристик юридической сущности объекта, реализующейся во взаимодействии с правовой средой. В связи с этим освещение проблемы собственно управления недвижимостью начнем с анализа особенностей государственного и профессионального регулирования отношений в этой сфере деятельности.

1.2 Анализ аренды жилья в зарубежных странах

Зарубежная литература рассматривает жилищную тематику с позиции оказания помощи малообеспеченным слоям населения через развитие государственных программ.

Вкниге Ira Gary Peppercom и Claude Taffin "Rental Housing: Lessons from International Experience and Police for Emerging Markets" рассматриваетсярынокарендыжильявстранахспереходнойэкономикой. В книге содержаться рекомендации по развитию рынка аренды государственными органами, проводящими социальную политику по улучшению жилищных условий населения.

Процесс становления российского рынка аренды жилья и сравнение с западным опытом подробно описан в книгеШоминой Е.С. «Квартиросъемщики - наше «жилищное меньшинство»: российский и зарубежный опыт развития арендного жилья». Автором затрагиваются такие аспекты как качество жилья, жилищные последствия глобализации, трудовые миграции, функции жилища в современном обществе. [26]

Аренда жилья является неотъемлемой частью функционирования рынка жилья. В одной из публикаций ООН экономической и социальной комиссии стран Азии и Тихого океана "HousingthepoorinAsiancities" представлены варианты политики по содействию и регулированию арендного жилья среди бедного городского населения. Эти слои населения оказываются самыми уязвимыми в вопросах жилищной политики.

Доводывпользувладениясобственнымжильемописанывстатье Anna K.Tibaijuka "Rental housing: an essential option for the urban poor in developing countries". Автор придерживается идеи изменения нормативной базы правительством, развития программ помощи необеспеченным жилищными условиями слоям населения путем создания арендного жилья и совершенствования существующей системы жилищного строительства. СтратегииразвитияарендногожильяподробноописанывстатьеопубликованнойООН "Review of rental systems and rental stability: Recommendation for public policy".

В каждой стране рынок аренды недвижимости имеет свои особенности.В Германии жилье является предметом первой необходимости и квартиросъемщик имеет больше прав, чем владелец. Хозяин может посещать квартиру только в определенное время и практически не имеет права выселить жильцов. Цены на аренду квартиры определяют не арендодатели, а квартиросъемщики.

В отличие от Германии в Америке цены регулируют домовладельцы, однако арендная плата может измениться раз в год максимум на 6%.

В Австралии существует формула для расчета оптимальной недельной стоимости аренды, разработанная специалистами по недвижимости:

А=(С/1000-С/10000)

где А-стоимость аренды в неделю,

С- стоимость дома или квартиры. [59]

Цены на аренду жилья в Японии на первый взгляд схожи с российскими. Однако, в этой стране принято действовать только через посредников, услуги которых сопоставимы с месячной стоимостью аренды квартиры. Кроме того, необходимо вносить залог за три месяца, оплачивать услуги уборки подъезда, освещения улиц перед домом и т.п. В итоге, первоначальный взнос за аренду квартиры площадью 21кв.м. может достигать 4000 евро.[14]

В целом стоимость квартиры аренды в Москве можно считать достаточно высокой по сравнению с Европейскими странами.Владелец компании Realty-EuropeGmbHМаркус Постер считает, что «в Берлине, Мадриде или Риме можно снять квартиру в центре города намного, иногда в разы, дешевле, чем в Москве. Сегодня средней ценой за 70 метров жилья в центре любой столицы можно считать отметку в 700 евро» (табл.2) [42]

Таблица 2 Стоимость аренды жилья за рубежом

Страна	Описание	Цена на аренду в месяц, евро
Германия	Берлин, 1-комн.кв. на окраине	200-300
	Берлин, апартаменты в центре	700-1000
Франция	Париж, кв.25кв.м.	1200-1500
Чехия	Прага, квартира 50 кв.м.	450
Испания	Аренда коттеджа вблизи Барселоны	1000-1500
Америка	Нью-Йорк, Манхэттен	700
Австралия	Сидней	640-2600

Источник: Федеральная риэлторская служба

В Европе популярна «обратная аренда» (leaseback) - схема, при которой покупатель приобретает жилье и сдает его в аренду управляющей компании на определенный срок». «Обратная аренда». Статья опубликован на сайте irn.ru 21.02.2011 [http://www.irn.ru/articles/26898.html] Этот период в среднем составляет 10 лет. Управляющая компания, в свою очередь, сдает в аренду жилье на короткие сроки. Владелец получает рентный доход по заранее оговоренной ставке. Годовой доход от подобного вида аренды в 2012 году составил 4-5% годовых.

Данная схема зародилась во Франции в 1976 году в рамках программы по развитию туризма, а затем распространилась на другие страны, такие как Швейцария, Италия, Испания.

Аренда может выступать как способ сохранения капитала. Высокие доходы от аренды можно получать в тех странах, где не развит рынок ипотеки. Например, в Москве граждане рассматривают покупку квартиры с последующей сдачей ее в аренду как один из видов инвестиций. Эта практика широко развита в Амстердаме, Париже, Мюнхене, Брюсселе, где по оценкам GPG средний доход от аренды в 2010-2012 гг. составил 7,86% годовых.[27]

В зарубежных развитых странах жилые дома разделяются на две группы - частный односемейный дом (дом для одной семьи, коттедж) и многоквартирный дом. Доля частных односемейных домов в странах Западной Европы составляет порядка 30% всего жилого фонда, в странах Южной Европы - до 40%, в США и Канаде - до 50%.

Многоквартирный дом - это дом, состоящий из 2-х и более квартир. По форме собственности и управления многоквартирным домом различают три вида многоквартирных домов:

1. частный доходный дом - частная форма собственности и управления;

2. кондоминиум, кооператив - коллективная форма собственности и управления;

3. муниципальный арендный дом - государственная (муниципальная) форма собственности и управления.

Известны также многоквартирные дома, находящиеся в собственности и управлении некоторых фирм, организаций и ведомств, квартиры в которых предоставляются в аренду служащим этих организаций (служебное жилье, общежития для студентов, казармы для солдат и полицейских и т. д.). Это ведомственное жилье, доля которого невелика и для анализа не существенна[14].

Приведенные выше разновидности многоквартирных домов, удовлетворяющие те или иные потребности жителей, имеют свои достоинства и недостатки. По этой причине они занимают свою определенную долю в структуре жилищного фонда зарубежных стран. Структура жилищного фонда на Западе, в отличие от России, складывалась столетиями и зависит от традиций, менталитета, экономических и политических реалий, существующего законодательства. Известно, что в США и Канаде население отдает предпочтение не многоквартирным домам, т.к. не склонны к коллективной форме собственности.

В связи с этим предпочтительным видом жилья является частный односемейный дом. Структуры жилищного фонда некоторых зарубежных стран приведены ниже

США



Швеция

Англия

Австрия



Сравнение структур жилищного фонда России и зарубежных стран дает следующие выводы:

1. Структура жилищного фонда России наиболее близка к структуре жилищного фонда США. Доля частного жилищного фонда в России, так же как и в США является доминирующей - 82% и 84% (для США - сумма долей частных односемейных и частных доходных домов) соответственно.

2. Структуры жилищных фондов европейских стран более сбалансированы, чем структура жилищных фондов России и США. В этих странах пропорци каждого вида жилья приблизительно одинаковы (см. Рис. 13-15).

3. Отличием структуры жилищного фонда России от зарубежных стран является присутствие жилья, находящегося в государственной собственности и отсутствие в составе частного фонда доходных домов.

4. В зарубежных странах характерным является наличие значительной доли муниципального арендного жилья (от 10% в Австрии, до 24% в Швеции) и достаточно существенной доли частных доходных домов (от 20% в Англии, до 44% в США).

1.3 Специфика арендных отношений в сфере коммерческой недвижимости в России

Во все времена одним из самых прибыльных и стабильных бизнесов было строительство зданий и сооружений с целью их дальнейшей продажи или эксплуатации и получения регулярного дохода от сдачи имеющегося помещения в аренду. Особый интерес в этом направлении представляет коммерческая недвижимость и возникающие по этому поводу арендные отношения между девелоперами (собственниками недвижимости, арендодателями) и ритейлерами (арендаторами).

Арендные отношения возникают и регулируются положениями договора аренды или в более редких случаяхпредварительным договором аренды.

В зависимости от срока, на который заключается договор аренды недвижимого имущества, он может быть краткосрочным (заключённый на срок менее одного года) и долгосрочным (заключённый на срок не менее одного года). При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Краткосрочный же Договор аренды недвижимого имущества заключается в простой письменной форме и приобретает юридическую силу в момент его подписания соответствующими сторонами.

Таким образом, срок аренды недвижимого имущества влияет на момент возникновения прав и обязанностей по договору, в частности на возникновения обязательств арендатора по оплате обеспечительных платежей или обязательств по осуществлению отделки арендуемого помещения.

Кроме срока аренды недвижимого имущества, договор аренды, как правило, содержит множество юридических и финансовых моментов, на которые следует обратить внимание при его заключении.

Так, существенным условием договора аренды помещения (здания, сооружения) является его предмет, то есть само помещение (здание, сооружение), которое должно быть индивидуально определено с помощью указания на его наименование, назначение, площадь, этажность, кадастровый номер, описание месторасположения с приложением плана помещения (здания, сооружения), позволяющего точно установить его локацию[19].

Отдельно необходимо провести анализ коммерческих условий, содержащихся в договоре аренды.

Зачастую под арендной платой понимается фиксированная или переменная плата за пользование помещением (зданием, сооружением), однако при анализе положений договора аренды может оказаться, что помимо указанной денежной суммы арендатор принимает на себя обязательства по внесению платы за открытие помещения(применительно к практике заключения договоров аренды в торговых комплексах), платы за рекламу (маркетинг), обязательства по внесению значительных сумм обеспечительных платежей, которые по своей правовой природе могут иметь двойное значение (использование данных денежных средств в счёт оплаты штрафных санкций, предусмотренных договором аренды), обязательства по оплате коммунальных услуг, услуг по охране и др.

Также немалое значение для успешной работы по договору аренды помещения (здания, сооружения) имеет подробный анализ совокупности санкций, содержащихся нём. Например, в силу сложившейся практики арендных отношений возникающих между торговыми комплексами и арендаторами, последний принимает на себя существенные финансовые риски, образующиеся за счёт неразумно высоких штрафов, пеней, неустоек за малейшие нарушения (величина штрафа может доходить до величины двухмесячной аренды такой недвижимости). Безусловно, при таких обстоятельствах арендатор может не только оказаться в положении, при котором он не сможет получать прибыль от своей хозяйственной деятельности, но и существенно ухудшить своё финансовое положение и прийти к состоянию банкротства.

Кроме того, при совершении сделки по аренде помещения (здания, сооружения) необходимо подробно изучить права и обязанности сторон и условия одностороннего расторжения договора аренды. Юридический анализ указанного раздела договора создаст условия наибольшей степени равенства сторон, что полностью отражает суть соответствующего принципа гражданского права.

Как уже было сказано выше, в некоторых случаях арендные отношения регулируются не только договором аренды, но предварительным договором аренды. Указанная юридическая конструкция применяется в целях решения правовых проблем, вызванных необходимостью поиска достаточного количества арендаторов в период возведения здания (сооружения).

Поскольку на данной стадии строительства у девелопера нет и быть не может разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и тем более права собственности на него, между арендодателем и арендатором заключаетсяпредварительный договор аренды помещения (здания, сооружения). При этом такой договор содержит обязательства сторон по заключения основного договора в будущем после наступления соответствующих юридических фактов (получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, получение права собственности на здание), а также может по своей юридической природе быть смешанным и разрешать использование арендуемого помещения (здания, сооружения) по назначению на условиях основного договора аренды без его формального заключения (на случай наличия проблем при получении права собственности на недвижимость).

Таким образом, арендные отношении являются сложной, многогранной структурой, содержащей в себе множество правовых и финансовых рисков. Поэтому заключению договора или предварительного договора аренды помещения (здания, сооружения) должен предшествовать его юридический анализ. Игнорирование правовой экспертизы может привести к совершению убыточной сделки без права одностороннего отказа от неё.