Аренда коммерческой недвижимости

Сейчас мы только начинаем использовать матрицу западных стандартов арендных отношений в условиях отечественного рынка торговой недвижимости. Грамотная арендная политика -- продукт грамотного девелопмента, который на сегодняшний день в России только зарождается.

ТЦ представляет собой целостный организм, состоящий из тесно взаимосвязанных элементов. В целом ТЦ выигрывает от успешности отдельных его арендаторов, в то время как благополучие каждого арендатора зависит от успеха других операторов и всего ТЦ.

Умение девелопера/арендодателя находить компромисс в отношениях с арендатором -- это искусство, которое основывается исключительно на профессионализме, заключающемся в том, чтобы уравновешивать и согласовывать изначально антагонистические цели сторон договора аренды: у девелопера -- получить максимальный доход от арендной платы, у арендатора -- минимизировать данную статью расходов.

Остается только догадываться, оправдаются ли прогнозы консалтинговых компаний в отношении развития объемов российского и, в первую очередь, Пермского рынка торговой недвижимости и, соответственно, снижения уровня арендных ставок.

Однако, можно не сомневаться в том, что ключевым шагом в этом направлении должен стать переход к более цивилизованным и профессиональным взаимоотношениям между арендодателем и арендаторами, построенным на взаимовыгодных началах ведения бизнеса.

Глава 3. Совершенствование методики взимания арендной платы за коммерческие объекты находящиеся в муниципальной собственности

Муниципальный имущественный комплекс включает широкую сеть инфраструктурных объектов как хозяйственного, так и социально-бытового назначения, является основой экономического развития любого муниципального образования. От уровня его состояния и эффективного функционирования отдельных входящих в него объектов зависит качество жизни местного населения, степень социальной защищенности малообеспеченных слоев.

С принятием двух основополагающих федеральных законов от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 131-ФЗ) и от 22.06.1999 № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» произошло перераспределение функций органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления. Органы местного самоуправления получили возможность иметь в собственности имущество, строго ограниченное рамками перечня имущества, определенного ст. 50 Федерального закона № 131-ФЗ. Отсутствие в этом перечне имущества для коммерческого использования исключило возможность предпринимательской деятельности для муниципальных образований, что целиком поставило их финансирование на ближайшую перспективу в зависимость от налоговых поступлений.

Вместе с тем муниципальные органы управления призваны выполнять функции создания и развития рыночной системы, устранять негативные последствия стихийного формирования рынка, обеспечивать социальную и экономическую стабильность на своей территории. Главной функцией местного самоуправления является оказание качественных услуг населению в целях обеспечения полного удовлетворения потребностей и интересов местного сообщества. Решение таких общественных и социальных задач, стоящих перед органами местного самоуправления, невозможно без их участия в хозяйственной деятельности, без вступления в гражданско-правовые отношения.

В результате на практике наблюдается усиление тенденции предоставления муниципального имущества для коммерческого использования, что ведет к позитивным переменам, выражающимся в увеличении общего количества объектов муниципальной собственности, повышении неналоговых доходов местных бюджетов и самообеспеченности муниципального образования.

Поэтому основной задачей на федеральном, региональном и муниципальном уровнях должно быть не избавление от имущества, а эффективное его использование, основанное на научно разработанной методологии управления объектами собственности по максимизации прибыли и рациональному расходованию средств на их содержание.

Значительную часть дохода от использования муниципальной собственности в хозяйственном обороте приносят нежилые помещения, которые являются важной составляющей муниципального имущественного комплекса. В большинстве муниципальных образований основным методом управления объектами нежилого фонда является сдача их в аренду.

Аренда дает возможность арендодателю-собственнику (муниципалитету) извлекать доход из принадлежащего ему имущества путем передачи арендатору во временное возмездное пользование и одновременно покрывать затраты на его содержание. Для арендатора (предприятия или предпринимателя) аренда позволяет повысить оперативность решения хозяйственных задач путем использования «чужого» востребованного имущества в соответствии с его прямым назначением с целью извлечения прибыли.

В действующих нормативных актах и научной литературе основной упор делается на правовую сторону аренды. В своей же основе аренда отражает экономические отношения, обусловленные возможностью арендодателя и арендатора извлекать полезность и получать доход за счет использования арендуемого объекта.

Данный подход в рамках исследуемой проблемы позволяет трактовать аренду как экономический метод управления муниципальным имуществом. Исключительное значение в этом случае приобретает арендная плата как наиболее важная экономическая составляющая в системе арендных отношений, от уровня которой во многом зависит экономическая эффективность арендной деятельности, измеряемая чистой прибылью, получаемой от аренды в виде доходов бюджета.

На практике несмотря на то, что поступления от аренды, как правило, составляют значительную часть доходов от использования муниципальной собственности, в общих собственных доходах местных бюджетов их доля редко превышает 6-8 %. Наблюдаемая тенденция свидетельствует о том, что доходы от аренды объектов муниципальной собственности обеспечиваются в основном за счет количественного фактора сдаваемых в аренду площадей нежилых помещений. При этом экономическая составляющая арендных отношений используется недостаточно эффективно.

Обобщение сложившейся практики применения аренды в муниципальных образованиях Владимирской области показывает значительную степень различия в установлении арендных ставок. Так, в округе Муром средний размер арендной платы за 1 кв.м. в 2-3 раза ниже муниципальных ставок аренды в сопоставимых городах Владимире, Коврове, Александрове и составляет 20-25 % от сложившейся рыночной величины.

Сдача в аренду муниципальных площадей по ценам, значительно ниже рыночных, по сути, представляет собой скрытые потери местного бюджета. Низкие ставки арендной платы способствуют неоправданному финансированию представителей среднего и крупного бизнеса - арендаторов больших муниципальных площадей, занимающихся субарендой, и, как следствие, сдерживают конкуренцию на рынке аренды и развитие малого бизнеса в муниципальном образовании.

Необходимо отметить, что определение реальной величины арендной платы сопряжено со сложностями, заключающимися в обоснованном количественном выражении влияющих на величину плату качественных факторов и показателей, характеризующих признаки и свойства разнообразных объектов аренды.

В условиях слабой мотивации руководителей муниципальных образований к развитию хозяйственной инициативы, а также отсутствия единой научно обоснованной методологии расчета арендной платы, разработанной на федеральном уровне, формирование платы за аренду объектов муниципальной собственности производится на усмотрение органов местного самоуправления исходя из «сложившейся практики арендных отношений» вне учета требований рынка. В результате использование специальных формул расчета для повышения технологичности и объективности процесса определения арендной платы приобретает формальный характер.

В основе формирования платы за пользование объектами собственности в большинстве муниципальных образований лежит доходный подход, рекомендованный Минимущества РФ. Данный подход базируется на методе прямой капитализации, широко применяемом при наличии стабильных и равномерных денежных потоков, каковыми и являются арендные платежи. Размер годовой арендной платы представлен в виде потенциального дохода, который устанавливается исходя из остаточной стоимости объекта собственности и уровня относительной эффективности, достигаемого за счет сдачи его в аренду:

Апл=СрК1К2?...КnКк

где Ср - базовая ставка арендной платы (в методике Минимущества РФ рекомендована стоимость 1 кв.м. строительства);

К1, К2,…Кn - коэффициенты, учитывающие различные характеристики сдаваемого в аренду объекта недвижимости;

Кк - коэффициент капитализации (эффективности аренды).

Однако предлагаемый расчет с обилием корректирующих коэффициентов и их неоднозначным определением органами субъектов РФ и местного самоуправления, а также жесткая привязка коэффициента эффективности аренды к фиксированному уровню годовой ставки банковского кредитного процента способствуют формированию арендной платы, не соответствующей рыночным условиям. Так, порядок определения величины арендной платы в округе Муром насчитывает 10 корректирующих коэффициентов, которые являются либо фискальными, либо субъективно установленными в целях искусственной подгонки арендной ставки под заданную величину, достаточную с позиции владельцев объектов муниципальной собственности.

Например, коэффициент типа здания, разграничивающий помещения по принадлежности балансодержателя и занижающий размер арендной платы в 3-3,5 раза. С переводом нежилых помещений с балансов предприятий и учреждений в муниципальную казну, этот коэффициент вообще потерял всякий смысл, но, тем не менее, продолжает использоваться. Другой коэффициент состояния объекта не всегда обосновано разделяет все здания по трем состояниям: нормальное, удовлетворительное и неудовлетворительное, понижая плату за аренду в 1,25-1,5 раза. Парадоксально, но коэффициент качества нежилого помещения даже при наличии всех удобств понижает арендную плату в 1,5 раза. При этом главный коэффициент эффективности аренды вовсе отсутствует.

Главной проблемой во многих муниципальных образованиях стало устранение из методики расчета арендной платы затратной составляющей на содержание арендуемого имущества. В результате нарушен механизм четкого распределения поступлений на восстановление и ремонт, являющихся обязанностью арендатора, который не всегда заинтересован в их проведении. Как следствие несвоевременный ремонт по потребности приводит к существенному удорожанию ремонтных работ, а объект становится дешевле ликвидировать, чем восстанавливать.

В целях стимулирования арендаторов в проведении капитального ремонта муниципалитет снижает арендную плату или освобождает от ее уплаты на определенный период времени. Однако в этом случае местный бюджет несет неоправданные финансовые потери, поскольку арендная плата не содержит затратной составляющей и является чистой прибылью собственника. Кроме того, основой для такого освобождения (получения льгот), как правило, служат предоставленные арендатором сметы, которые могут значительно превышать фактические затраты по произведенным работам. Но даже после этого заинтересованными в капитальном ремонте оказываются лишь крупные арендаторы, арендующие большие площади, особенно в относительно современных зданиях с более высокой арендной платой за 1 кв.м. При этом они заинтересованы не столько в его проведении, сколько в его затягивании, тем самым освобождаясь от арендной платы на несколько месяцев и даже лет, одновременно используя «ремонтируемые» площади под субаренду. Остальным арендаторам, как правило, небольших площадей в старых зданиях и помещениях, выгоднее платить низкую арендную плату, чем проводить дорогостоящий капитальный ремонт. В результате крупные арендаторы - представители крупного и среднего бизнеса, обустраивая арендуемые площади, еще больше обогащаются за счет бюджетных средств, а мелкие арендаторы - представители малого бизнеса вынуждены проводить капитальные ремонты в основном за счет собственных средств.

Таким образом, управление объектами муниципальной собственности при сдаче их в аренду не удовлетворяет требованиям рыночной экономики. Методология расчета арендной платы недостаточно ориентируется на рыночные данные, в результате чего объекты сдаются в аренду по ценам значительно ниже рыночных, а получаемый от аренды доход отчуждается от его источников.

В целях повышения эффективности управления объектами муниципальной собственности при сдаче их в аренду предлагается методология определения величины арендной платы с ориентиром на среднерыночную стоимость имущества и установлением объективных количественных значений коэффициентов и показателей, характеризующих качественные свойства арендуемых объектов. Необходимо, чтобы арендная плата учитывала во-первых, все затраты, связанные с восстановлением и эксплуатацией основных фондов (как известно, это прежде всего амортизация на восстановление, а также расходы на капитальный и текущий ремонты), а во-вторых, прибыль непосредственно от арендной деятельности.

Следовательно, методика расчета величины арендной платы обязательно должна включать как минимум три основные составляющие: затраты, направляемые на полное восстановление (реновацию) имущества (Ам), затраты, связанные с капитальным и текущим ремонтами (Зр) и часть прибыли, которая может быть получена от общественно необходимого использования взятого в аренду имущества (Рп). В аналитическом выражении общий вид формулы должен выглядеть следующим образом:

Апл = Ам +Зр +Рп

где Апл - величина арендной платы за определенный промежуток времени (месяц, квартал, год).

Разделение величины арендной платы на отдельные составляющие предполагает создание соответствующих целевых фондов. В результате арендная плата не растворяется в бюджете, а распределяется по различным направлениям: амортизация на реновацию - в фонд восстановления, отчисления на капитальный и текущий ремонты - в фонды накопления на ремонт, доходная составляющая - в доходную часть бюджета.

На наш взгляд, целесообразным является создание фонда материального поощрения сотрудников Комитета по управлению муниципальным имуществом (КУМИ), ответственных за начисление и взимание арендной платы (условно в размере 1 % от величины доходной составляющей арендной платы). Такой механизм позволит не только повысить собираемость арендной платы, но и стимулировать муниципальных служащих к повышению эффективности управления объектами муниципального нежилого фонда.

В результате формируется взаимное согласование интересов собственника (населения) в восстановлении имущества и увеличении доходов от его использования с интересами арендаторов путем улучшения качества занимаемых помещений, а следовательно, и качества обслуживания, повышения прозрачности арендной платы и создания конкурентоспособного рынка.

Заключение

Рынок нежилой недвижимости Перми очень перспективен и развивается быстрыми темпами во всех своих сегментах. Последствия кризиса в общем не ощущаются. Арендные ставки стабильны, варьируют в зависимости от многих причин, таких как качество помещений, удобное месторасположение, даже сезон года (так называемый традиционный сброс денег перед Новым годом). Рынок нежилых помещений чутко реагирует на экономическую и политическую ситуацию в стране и городе.

В структуре спроса на приобретение в собственность нежилых помещений первое место прочно занимают офисные помещения. На втором месте уже довольно долго находятся помещения для торговли. Третье место занимают складские помещения, цена варьирует в зависимости от технической оснащенности, месторасположения и наличия подъездных путей. Далее в порядке убывания спроса, следуют помещения для общественного питания, производственные помещения, гостиницы.

Проведенные исследования показали, что рынок города Перми в части арендных отношений достаточно развит. Существующие сегменты рынка различаются по своей активности и числу участников. Действующие арендные отношения по муниципальному имуществу не отражают рыночных реалий.

В работе проведены исследования и анализ, выявлены количественные параметры факторов, проведена их классификация по определенным значимым признакам. Выявлены потенциальные режимы работы секторов рынка аренды, получены коэффициенты корректировки на время работы учреждений.

Исследование полностью отразило все вопросы, поставленные в техническом задании, и позволило сформировать работоспособный механизм определения ставки арендной платы для различных категорий арендаторов.

Анализ влияния полученных результатов на налоговую нагрузку арендаторов, а также изменений поступлений в бюджет города проведен с учетом полноты информации, полученной от заказчика.

Результаты исследования показывают рост поступлений в бюджет и стимулирование повышения эффективности деятельности арендаторов.

арендатор собственность плата жилищный

Список литературы

1. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года: по состоянию на 30 декабря 2008 г. // Собрание законодательства Российской Федерации.- 2009.- № 4.- Ст. 445.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ: по состоянию на 21 декабря 2013 г. // Собрание законодательства Российской Федерации.- 1994. - № 32. - Ст.3301.

3. Уголовный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 13 июня 1996 г. № 63-ФЗ: по состоянию на 21 октября 2013 г. // Собрание законодательства Российской Федерации.- 1996. - № 25. - Ст. 2954.

4. Налоговый кодекс РФ (часть первая): федеральный закон от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ: по состоянию на 2 ноября 2013 г. // Собрание законодательства Российской Федерации.- 1998. - № 31. - Ст.3824.

5. Земельный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ: по состоянию на 23 июля 2013 г. // Собрание законодательства Российской Федерации.- 2001. - № 44. - Ст.4147.

Литература

6. Асаул А.Н. Организация предпринимательской деятельности. Учебное пособие. Спб. Питер, 2012. 455с.

7. Андреев С.Е., Сивачева И.А., Федотова А.И. Договор: заключение, изменение, расторжение. М: Проспект. 2013

8. Бакина С. Как зарегистрировать предприятие // Финансовая газета. Региональный выпуск", 2011, N 39

9. Бакшинскас В.Ю. Правовое регулирование хозяйственной деятельности. ИПББИНФА, 2011

10. Батянов М.В.. Прравовая квалификация продления и возобновления договора аренды. Закон, 2012

11. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат,фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг, М. 2011

12. Долинская Аренда: общие положения и проблемы правового регулирования. Закон, 2012

13. Иоффе О.С. Обязательственное право, М., 1975 11.Новицкий Н.Б. Римское право. М., 2011

14. Инвестиции: учеб. / С.В. Валдайцев, П.П. Воробъев и др. под ред. В.В. Ковалева, В.В. Иванова, В.А. Лялина. М.: ТК Велби, Издво Проспект, 2012. 440 с.

15. Инвестиции: Учебник для вузов / Под ред. В.В.Бочарова. СанктПетербург: Питер, 2011. 256 с.

16. Зиборова О.В. Имущество в лизинге: бухучет и налогообложение // Учет, налоги, право, 2011

17. Комарова Т.Ю. Нежилые помещения как объект Аренды, Законодательство 4. апрель 2010.

18. Крутякова Т., Горшкова И., Зуйкова Л. Лизинг: правовое регулирование// Экономико-правовой бюллетень", 2011, N 2

19. Нестандартные решения при работе с персоналом// Управление персоналом - 2010 - № 12 (54). - с. 17-25.

20. Новиков Н.А. Некоторые проблемы практики рассмотрения споров, вытекающих из договора аренды // Закон, 2012

21. Оглобина О. М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие. М., 2010.

22. Решетник И. Юридическая конструкция лизинга. Российская юстиция, 2011, 12.

23. Савицкая Г.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия.-Мн.: Новое знание, 2012.

24. Уэллс У., Бернет Дж., Мориарти С. Управление финансами: принципы и практика. -СПб.: Питер, 2006

25. Фридман Дж., Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. ДЕЛО Лтд., Москва, 2001.-303 с

26. Шеремет А.Д., Сайфулин Р.С. Методика финансового анализа.-М.:Инфра-М.,2008.

27. Якушев А.В. Коммерческое право. Конспект лекций. М.Приор, 2011.

28. Экономика предприятий торговли и общественного питания: учеб. пособие / кол. Авторов; под ред. Т.И. Николаевой и Н.Р. Егоровой. - М.: КНОРУС, 2008. - 400 с.

29. Экономика предприятий торговли и общественного питания: учебник / Т.И. Николаева, Н.Р. Егорова. - М.: КноРус, 2007. - 400 с.

30. Экономика предприятия: учеб. пособие / под ред. В.Я.Горфинкель, В.А. Швандар. - М.: Банки и биржи: ЮНИТИ, 2009. - 742 с.

Словари и справочная информация

31. Зуйкова Л. Аренда помещения: шаг за шагом // ЭЖ-Юрист. 2011. N 34. С. 12 - 13. /Консультант-Плюс

32. Денисова М.О. Содержание общего имущества: обязательства арендаторов помещений в МКД // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2011. N 7. С. 48 - 52. /Консультант-Плюс

33. Популярный экономический словарь.-М.: Большая экономическая энциклопедия, 2012.

34. Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора / Консультант-Плюс 2012

35. Мищенко О. Аренда имущества. Обоснование расходов // Современный предприниматель. 2011. N 11. С. 34 - 35. / Консультант-Плюс

36. Семенихин В.В. Аренда (лизинг): выкуп арендованного имущества у арендодателя // Налоги. 2011. N 47. С. 9 - 12./ Консультант-Плюс

37. Семенихин В.В. Аренда (лизинг): арендодатель-нерезидент - его налогообложение // Налоги. 2011. N 18. С. 8 - 10../ Консультант-Плюс

38. Авдеев В.В. Аренда (лизинг): передача имущества арендатору, документооборот и учет // Налоги. 2011. N 30. С. 11 - 13./Консультант-Плюс

39. Авдеев В.В. Торговля: аренда торговых площадей // Налоги. 2011. N 43. С. 17 - 21. /Консультант-Плюс

40. Божевольный С.И. Вопрос-ответ // СПС КонсультантПлюс. 2011. Консультант-Плюс

41. Терновка Ю.Л. Изменение первоначальной стоимости ОС // Практическая бухгалтерия. 2013. N 12. С. 46 - 50. /Консультант-Плюс

Приложения

Таблица 1

Размещено на Allbest.ur