*переизбытком отдельных элементов (наличием «сверхулучше ний»).

Стоимость устранимого функционального износа определяется:

*недостаточностью отдельных элементов здания или их качест венных характеристик;

потребностями в замене или модернизации элементов;

переизбытком отдельных элементов (наличием «сверхулучшений»).

Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервиту-тов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Хотя внешний износ в большинстве случаев не устраним, иногда он может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

- метод капитализации потерь в арендной плате - сравнение доходов от арендной платы двух объектов, один из которых подвергается негативному воздействию. При применении этого подхода сначала определяется величина потерь для недвижимости в целом, а затем из нее выделяется доля потерь, приходящаяся на здание, которая капитализируется исходя из сложившейся нормы капитализации для зданий.

- метод парных продаж требует наличия достаточного для сравнения количества продаж недвижимости, отличающихся от оцениваемого по местоположению и окружению. Разница в стоимости двух сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия, позволяет сделать вывод о величине внешнего износа оцениваемого объекта.

2.Метод сравнения продаж состоит в выявлении величины накопленного износа путем сопоставления полной стоимости воспроизводства оцениваемого здания с ценами продаж аналогов на рынке.

3.Метод эффективного возраста основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и гипотезе о том, что эффективный возраст (ЭВ) так относится к сроку экономической жизни (СЭЖ), как накопленный износ (И) к полной стоимости воспроизводства (ПСВ):

И = (ЭВ/СЭЖ)*ПСВ

Эффективный возраст - продолжительность жизни здания, оцениваемая экспертно оценщиком исходя из физического состояния, дизайна, других факторов, влияющих на стоимость, на дату оценки.

Срок экономической жизни - продолжительность жизни здания, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающий затраты на улучшение, т.е. когда износ является устранимым.

После определения совокупного накопленного износа оценщик для получения итоговой стоимости объекта недвижимости прибавляет к стоимости земельного участка разницу стоимость воспроизводства (замещения) объекта.

Приведем краткий обзор основных методов, используемых при оценке земельных участков.

- Метод капитализации земельной ренты.

- Метод соотнесения (переноса).

- Метод развития (освоения, предполагаемого использования).

- Техника остатка для земли.

- Метод прямого сравнительного анализа продаж.

- Метод распределения.

- Метод выделения.

Определение стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. В связи с тем, что в нашей стране пока еще мало распространена практика сдачи в аренду частных земель, арендуются главным образом государственные и муниципальные земельные участки. Арендные платежи в этом случае регламентированы нормативной ценой земли, неадекватной ее рыночной стоимости, поэтому на практике применение метода капитализации земельной ренты дает не достаточно объективные результаты.

Метод соотнесения (переноса) состоит в определении соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем улучшений. Оценивается общая стоимость застроенного участка, из нее вычитается стоимость зданий и сооружений и получается стоимость земельного участка. Метод соотнесения целесообразен при недостаточности сравнимых продаж свободных земельных участков.

Метод развития (освоения) представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа варианта наилучшего использования земельного участка, не имеющего аналогов в сравнимых продажах. Как правило, это нестандартные крупные земельные массивы, для которых решается вопрос их рационального освоения. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки.

Техника остатка для земли - универсальный метод оценки, но он наиболее эффективен при отсутствии сведений о сравнимых продажах свободных участков и наличии информации о доходности объекта. В этом случае затратным подходом оценивается стоимость улучшений и с помощью коэффициента капитализации для здания определяется относящаяся к нему часть чистого операционного дохода. Остальная часть чистого операционного дохода всей собственности с помощью коэффициента капитализации для земли преобразуется в оценку ее стоимости.

Самым надежным из всех вышеуказанных методов в мировой практике принято считать метод прямого сравнительного анализа продаж. Расчет методом сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных земельных участков, сравнении их с оцениваемым и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми участками и оцениваемым. В результате сначала устанавливается продажная цена каждого сопоставимого участка, как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый участок, а затем определяется средневзвешенная стоимость оцениваемого земельного участка.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рисунок 15- Подходы к оценке стоимости недвижимости

Таблица преимуществ и недостатков различных подходов к оценки недвижимости приведена в Приложении Б.

Выбор методов оценки нежилого помещения

Наиболее целесообразными и подходящими методами для оценки офисного помещения в целях залога являются методы капитализации и сравнительного анализа продаж.

Существуют большие базы данных по ценам предложения к продаже и аренде аналогичных объектов, которые позволяют с высокой точностью использовать для расчета рыночной стоимости методы сравнительного и доходного подходов. Метод сравнительного анализа продаж и метод капитализации наиболее приемлемы к оценке недвижимости, приносящей доход, так как данные методы отражают сегодняшнее положение на рынке и способны дать наиболее достоверные результаты. На сегодняшний момент на рынке представлено достаточное количество аналогов сравнимой полезности и схожего назначения. В рамках развитого рынка возможно определение достоверной стоимости офисного помещения на основании доходов, приносимых им. Применение метода ДДП будет необоснованным, так как арендная ставка не меняется в период времени проведения оценки, что наиболее приемлемо для метода капитализации. Метод валовой ренты является подобием метода капитализации и в рамках оценки помещения офисного назначения не является определяющим. Следовательно, от данного метода можно отказаться.

Затратный подход применим к оценке практически любых объектов недвижимости, однако не во всех случаях такое применение оправдано Преимущество применения затратного подхода связано с тем, что недостаточность и (или) недостоверность информации о состоявшихся сделках по купле-продаже объектов-аналогов или отсутствие доходов от объекта (и/или отсутствие возможности их прогноза) в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке.

Применение затратного подхода для объектов, расположенных в плотно застроенной части города, предполагает большую погрешность, что в ходе взвешивания результатов может привести к искажению достоверной стоимости, полученной в рамках сравнительного и доходного подходов.

Высокая погрешность методов затратного подхода вызвана:

- укрупненными расчетами с большим количеством допущений при оценке встроенного нежилого помещения;

- определение рыночной стоимости прав на пропорциональную долю земельного участка, приходящегося на оцениваемый объект недвижимости (так, в рамках затратного подхода учет стоимости прав на земельный участок производится, как оценка небольшой доли от участка, занятого всем зданием, носит поверхностный характер, и, как показывает практика, приводит к существенному недоучету стоимости земельных участков как составляющей стоимости 1 кв. м. нежилого помещения.);

- субъективное обоснование прибыли предпринимателя и косвенных издержек при оценке нового строительства;

- субъективные экспертные шкалы или устаревшие строительные методики (ведомственные строительные нормы) для оценки физического износа (затратный подход дает наиболее точные результаты для новых объектов);

- как правило, отсутствие объективных данных для обоснования износов и устареваний здания (оценщик не обладает достаточным объемом необходимой для расчёта информации по объёмно-планировочным характеристикам самого здания, необходимо будет принять целый ряд допущений и предположений, применяя при этом существенные поправки, достоверность результата данного подхода становится ничтожно малой, и лишь снижает достоверность итогового результата).

Соответственно, возможно отказаться от применения затратного подхода в случае отсутствия возможности заменить объект оценки точной копией, а так же в случае отсутствия достоверной информации для расчета стоимости земельного участка, приходящегося на объект оценки, стоимости нового строительства, в том числе о типичной прибыли предпринимателя, косвенных издержках типичных для аналогичных проектов помимо прямых издержек, и информации для расчета износов и устареваний.

Основные достоинства и недостатки изложенных выше методов оценки объединены в таблице 8 в Приложении Б.

3. ГЛАВА. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ТРЕМЯ ПОДХОДАМИ И СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ

Таблица 9 - Информация по ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости

№ п/п	Ценообразующий фактор	Значения ценообразующих факторов
1	Вид сделки, условия финансирования	Для всех представленных объектов-аналогов условия стандартные, корректировка не требовалась
2	Время и ситуация на рынке	Для расчетов использовались данные марта 2011г., корректировка не требовалась
3	Поправка на уторговывание	Определялась, исходя из статьи «Скидки на торг: реалии кризиса» А.А.Марчуком, Е.А. Бутовой (Русская Служба Оценки) (http://appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=3000).
4	Местоположение (город)	Корректировалась стоимость аналогов в зависимости от интенсивности пешеходного и транспортного трафика
5	Наличие парковки	Корректировалась стоимость аналогов, у которых есть парковка
6	Наличие отдельного входа	Корректировка учитывает количество и изолированность входов
7	Качество отделки и состояние помещения	Корректировки учитывают различия в отделке оцениваемого помещения и объектов-аналогов на основании следующей шкалы: Евростандарт / Упрощенный «евростандарт»/ Отличная / хорошая / удовлетворительная / неудовлетворительная / черновая (ПРИЛОЖЕНИЕ В, Таблица 10)
8	Общая площадь	Корректировка учитывает тот фактор, что стоимость 1 кв.м. объектов с меньшей площадью при прочих равных условиях выше стоимости 1 кв.м. объектов большей площади
9	Этаж расположения	Этаж расположения играет важную роль в определении фактора интенсивности человекопотоков в месте расположения объектов недвижимости офисного назначения
10	Назначение помещений	Наиболее ценными являются помещения универсального и торгового назначения
11	Инженерные коммуникации	Электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление, кондиционирование

3.1 Применение сравнительного анализа продаж к оценке офиса

Сравнительный подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

Применение сравнительного подхода заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.

2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

3. Сопоставление исследуемого объекта с выбранным объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;

4. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта. При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

Исследуемый подход оценки реализован в настоящем подходе методом сравнения продаж.

Для объективной оценки рыночной стоимости объекта оценки из всего массива публичных оферт о продаже объектов недвижимости г. Самары были отобраны предложения о продаже объектов, в наибольшей степени соответствующих объекту оценки по основным ценообразующим факторам.

Характеристика объектов-аналогов и расчет средней стоимости 1 кв.м. приведен в Приложении Г.

Источники информации: информационная база «Центр», журнал «Зеленая площадь», сайты Интернет: www.samara-estate.ru, www.indest.ru, www.samara-alfa.ru, www.irr.ru, www.nrn.ru, www.vzt.ru.

Все представленные аналоги отобраны по функциональному назначению и максимальной близости параметров: условия продажи (встроенные помещения, без бизнеса, без дополнительного оборудования), соизмеримость по площади с объектом оценки.

Выбор единиц сравнения

В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв.м. Такая единица сравнения наиболее распространена на рынке продажи/аренды нежилых помещений г. Самары и Самарской области.

Кроме того такая единица сравнения является общей для объекта оценки и объектов-аналогов, является удельной характеристикой, что существенно ослабляет зависимость этой характеристики от общего количества ценообразующих факторов.

Определение веса фактора (коэффициента значения поправки)

Для определения веса каждого фактора устанавливаются приоритеты критериев и оценивается каждая из альтернатив по критериям в рамках метода анализа иерархий (МАИ). Элементы задачи сравниваются попарно по отношению к их воздействию на общую для них характеристику. Система парных сведений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы. Элементом матрицы a(i,j) является интенсивность проявления элемента иерархии i относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9, где оценки имеют следующий смысл:

1 - равная важность;

3 - умеренное превосходство одного над другим;

5 - существенное превосходство одного над другим;

7 - значительное превосходство одного над другим;

9 - очень сильное превосходство одного над другим;

2, 4, 6, 8 - соответствующие промежуточные значения.

Если при сравнении одного фактора i с другим j получено a(i,j) = b, то при сравнении второго фактора с первым получаем a(j,i) = 1/b.

Сравнение элементов А и Б в основном проводится по следующим критериям:

*какой из них важнее или имеет большее воздействие;

*какой из них более вероятен.

Относительная сила, величина или вероятность каждого отдельного объекта в иерархии определяется оценкой соответствующего ему элемента собственного вектора матрицы приоритетов, нормализованного к единице. Процедура определения собственных векторов матриц поддается приближению с помощью вычисления геометрической средней.

Пусть:

A1...An - множество из n элементов;

W1...Wn - соотносятся следующим образом:

Оценка компонент вектора приоритетов производится по схеме:

Приоритеты синтезируются начиная со второго уровня вниз. Локальные приоритеты перемножаются на приоритет соответствующего критерия на вышестоящем уровне и суммируются по каждому элементу в соответствии с критериями, на которые воздействует элемент.

В рамках настоящей оценки разработана шкала значений для внесения корректировок по разным элементам сравнения.

Оценки формируются экспертно. Цель этой оценки - отразить весомость влияния каждого из критериев на стоимость объекта, по сравнению с другими критериями.

Шкала приоритетов критериев:

1	Местоположение; Физическое состояние помещений
2	Этаж расположения; Наличие отдельного входа
3	Масштаб; Степень физического износа здания; Наличие парковки;

При формировании балльных оценок критериев (показателей) эксперты сравнивают между собой значимость критериев, входящих в показатель комплексной оценки, используя процедуры ранжирования оцениваемого парного сравнения и последовательного сравнения.

Ранжирование заключается в упорядочении оцениваемых критериев в порядке уменьшения их значимости. Оценивание заключается в назначении оценок критериев в соответствии с их значимостью.

Парное сравнение заключается в сравнении каждого критерия с каждым из всех остальных с целью возможного уточнения их ранжирования и (или) придания им соответствующего «веса». Расчет представлен в таблице 11 в Приложении Д.

Комментарии к расчету

Таким образом, шкала корректировок будет выглядеть следующим образом:

Условия продажи

Для проведения сравнения отобраны предложения на продажу (оферты) объектов сравнения, а не реальные сделки. Предполагается, что стоимость объектов сравнения при совершении сделки может уменьшиться. В цены, предложений на продажу, внесены поправки учитывающие снижение цен при заключении реальной сделки с объектом оценки. Корректировка отражает величину уменьшения стоимости объекта сравнения при реальной сделке. Это, прежде всего, может быть связано со скидкой, предоставленной продавцом в случае торгов.

Размер скидки на торг определен с применением материалов статьи «Скидки на торг: реалии кризиса» А.А.Марчуком, Е.А. Бутовой (Русская Служба Оценки) предложены рекомендуемые значения скидки на торг, представленных в нижеследующей таблице (источник информации http://appraiser.ru/default.aspx? SectionId=41&Id=3000)

Таблица 12 - Определение скидки на торг

Численность населенного пункт, тыс.чел.	Жилые объекты	Торговая	Офисная	Производственная и складская	Земельные участки
	Аренда	Продажа	Аренда	Продажа	Аренда	Продажа	Аренда	Продажа
более 500	8%	11%	13%	15%	14%	15%	13%	15%	15%
250-500	6%	9%	11%	13%	12%	13%	11%	13%	13%
менее 250	6%	9%	11%	13%	12%	13%	11%	13%	13%

Местоположение

Местоположение объектов оказывает влияние на цены сделок. Вносимые корректировки отражают следующие факторы, влияющие на стоимость:

- Наличие инфраструктуры в районе окружения объекта аналога;

- Транспортная доступность района.

- Интенсивность человекопотоков;

Корректировка проводится с учетом привлекательности местоположения объектов сравнения и отражает влияние вышеперечисленных факторов на их стоимость.

Для выбора итоговой величины корректировки используется балльный метод. В соответствии с этим методом обозначается перечень факторов, которые, по мнению оценщика, оказывают наибольшее влияние на величину корректировки: «наличие инфраструктуры», «транспортная доступность» «интенсивность человекопотоков».

Баллы присваиваются на основании следующей шкалы корректировок:

- Инфраструктура.

- Не развита (Зона местоположения окружена малым количеством объектов инфраструктуры) - 1 балл

- Развита (Зона местоположения окружена достаточным количеством объектов инфраструктуры) - 2 балла

- Транспортная доступность

- плохая (1 вид городского транспорта (автобус), ограниченное количество транспортных маршрутов маршрутных такси) - 1 балл

- удовлетворительная (1-2 вида городского транспорта (автобусы, троллейбусы), ограниченное количество маршрутов маршрутных такси - 2 балла

- хорошая (не менее 3 видов городского общественного транспорта (автобус, троллейбус, трамвай, метро) достаточное количество маршрутов маршрутных такси в разные направления, хорошая транспортная развязка, хорошие подъездные пути) - 3 балла

- Интенсивность человекопотоков

- низкая (объект расположен в глубине застройки квартала, на удалении от остановок общественного транспорта) - 1 балл

- средняя (объект расположен на 1 или 2 линии улиц, на некотором отдалении от остановок общественного транспорта) - 2 балла

- высокая (объект расположен на 1 линии оживленной улицы, в непосредственной близости от остановок общественного транспорта) - 3 балла

После чего количество баллов по каждому аналогу суммируется.

Коэффициент значения поправки по критерию «местоположение» для объекта коммерческой недвижимости составляет 25% (см. Таблица 11, Приложение Д) от стоимости объекта.

«Поправка % за 1 балл» равна отношению величины корректировки к максимальному количеству баллов у объектов.

Итоговая корректировка, которую будет иметь тот или иной объект-аналог, будет равна произведению «поправка % за 1 балл» и разницы между суммой баллов объекта оценки по всем критериям и суммой баллов объекта-аналога (см. Приложение Д, таблица 13).

Физические характеристики (расчет корректировок приведен ниже)

Масштаб объекта

Площадь объекта влияет на его ликвидность на открытом рынке. Чем меньше площадь объекта, тем меньше требуется первоначальных вложений, следовательно, тем выше круг потенциальных покупателей. Увеличение количества покупателей увеличивает цену товара на ограниченном рынке.

Для выбора итоговой величины корректировки используется балльный метод. Корректировка определяется на основании следующей шкалы:

- более 500 кв.м. - 1 балл

- от 300-499 кв.м. - 2 балла

- 100-299 кв.м. - 3 балла

- менее 99 кв.м. - 4 балла

Коэффициент значения поправки по критерию «масштаб объекта» для объекта коммерческой недвижимости составляет 8% (см. Таблица 11, Приложение Д) от стоимости объекта.

Итоговая корректировка, которую будет иметь тот или иной объект-аналог, будет равна произведению «поправка % за 1 балл» и разницы между суммой баллов объекта оценки по всем критериям и суммой баллов объекта-аналога (см. Приложение Д, таблица 14).

Степень физического износа здания

Объекту оценки и объектам аналогам изначально присваивается определенное количество баллов.

Количество баллов по критерию «степень физического износа» присваивается исходя из отнесения объектов к одной из категорий по шкале:

- Высокая (здания постройки до 1960 г) - 1 балл

- Средняя (здания постройки 1960-1990 г) - 2 балла

- Низкая (здания постройки после 1990 г) - 3 балла

Коэффициент значения поправки по критерию «степень физического износа» для объекта коммерческой недвижимости составляет 8% (см. Таблица 11, Приложение Д) от стоимости объекта.

Итоговая корректировка, которую будет иметь тот или иной объект-аналог, будет равна произведению «поправка % за 1 балл» и разницы между суммой баллов объекта оценки по всем критериям и суммой баллов объекта-аналога (см. Приложение Д, таблица 15).

Этаж расположения

Объекту оценки и объектам аналогам изначально присваивается определенное количество баллов.

Количество баллов по критерию «этаж расположения» присваивается исходя из отнесения объектов к одной из категорий по шкале:

- подвал, выше 2 этажа - 1 балл

- цокольный этаж, 2 этаж, 1-й этаж с подвалом - 2 балла

- 1 этаж - 3 балла

Коэффициент значения поправки по критерию «этаж расположения» для объекта коммерческой недвижимости составляет 13% (см. Таблица 11, Приложение Д) от стоимости объекта.

Итоговая корректировка, которую будет иметь тот или иной объект-аналог, будет равна произведению «поправка % за 1 балл» и разницы между суммой баллов объекта оценки по всем критериям и суммой баллов объекта-аналога. (см. Приложение Д, таблица 15).

Наличие отдельного входа в помещения

Объекту оценки и объектам аналогам изначально присваивается определенное количество баллов.

Количество баллов по критерию «наличие отдельного входа» присваивается исходя из отнесения объектов к одной из категорий по шкале:

- Вход через общее здание - 1 балл

- Отдельный вход - 2 балла

Коэффициент значения поправки по критерию «наличие отдельного входа» для объекта коммерческой недвижимости составляет 13% (см. Таблица 11, Приложение Д) от стоимости объекта.

Итоговая корректировка, которую будет иметь тот или иной объект-аналог, будет равна произведению «поправка % за 1 балл» и разницы между суммой баллов объекта оценки по всем критериям и суммой баллов объекта-аналога. (см. Приложение Д, таблица 15).

Физическое состояние помещений

Объекту оценки и объектам аналогам изначально присваивается определенное количество баллов.

Количество баллов по критерию «физическое состояние помещений» присваивается исходя из отнесения объектов к одной из категорий Характеристика состояния помещений приведена выше - в п.п. 6.3. настоящего Отчета. по шкале:

- Неудовлетворительное/Черновая отделка - 1 балл

- Удовлетворительное - 2 балла

- Хорошее - 3 балла

- Отличное - 4 балла

- Евростандарт - 5 баллов

Коэффициент значения поправки по критерию «физическое состояние помещений» для объекта коммерческой недвижимости составляет 25% (см. Таблица 11, Приложение Д) от стоимости объекта.

Итоговая корректировка, которую будет иметь тот или иной объект-аналог, будет равна произведению «поправка % за 1 балл» и разницы между суммой баллов объекта оценки по всем критериям и суммой баллов объекта-аналога. (см. Приложение Д, таблица 15).

Наличие парковки

Объекту оценки и объектам аналогам изначально присваивается определенное количество баллов.

Количество баллов по критерию «наличие парковки» присваивается исходя из отнесения объектов к одной из категорий по шкале:

- парковка ограничена - 1 балл

- достаточное количество парковочных мест - 2 балла

Коэффициент значения поправки по критерию «наличие парковки» для объекта коммерческой недвижимости составляет 8% (см. Таблица 11, Приложение Д) от стоимости объекта.

Итоговая корректировка, которую будет иметь тот или иной объект-аналог, будет равна произведению «поправка % за 1 балл» и разницы между суммой баллов объекта оценки по всем критериям и суммой баллов объекта-аналога. (см. Приложение Д, таблица 15).

Расчет рыночной стоимости офисного помещения методом сравнения продаж приведен в таблице 16 Приложения Д.

Рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 164,00 кв. м. на дату оценки, определенная в рамках сравнительного подхода составляет с учетом округления (с НДС):

5 689 700 руб.

(Пять миллионов шестьсот восемьдесят девять тысяч семьсот ) рублей

3.2 Применение метода прямой капитализации к оценке офиса

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость.

Рассмотрим процедуру оценки офиса с точки зрения получения дохода от арендной платы, поступающей от сдачи собственности в аренду.

Арендная плата является общепринятой и наиболее широко используемой базой для определения доходности недвижимости. Основой для расчетов текущей стоимости объекта оценки при доходном подходе является чистый операционный доход - это ожидаемый чистый доход в годовом исчислении, остающийся после вычитания из действительного валового дохода операционных расходов.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Оценка потенциального валового дохода для первого года, начиная с даты оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию, предоставленные собственником имущества. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.

4. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.

Существует два метода пересчета чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков.

Воспользуемся методом прямой капитализации.

Информация об источниках доходов и расходов

Для обоснования чистого операционного дохода были рассмотрены объекты, которые были включены в листинг на аренду на дату оценки. При расчете ставок арендной платы и стоимостей был осуществлен сбор рыночной информации по ценам предложений сопоставимых объектов (см. информационная база «Центр», информационный еженедельный каталог ООО «Волга-Инфо» и журнал «Зеленая площадь», www.vzt.ru).

Таблица с характеристиками объектов аналогов представлена в ПРИЛОЖЕНИИ Е, таблица 17.

Средняя арендная ставка составляет 480 руб. /кв.м. Она учитывалась при расчете ставки капитализации. Арендная ставка не содержит коммунальные расходы.

Таблица с корректировками стоимости права требования арендной платы за 1 кв.м. объектов-аналогов представлена в ПРИЛОЖЕНИИ И - Таблицы 18, 19, 20.

Последовательность определения корректировок аналогична методике изложенной выше, в главе 3.1. Применение сравнительного анализа продаж к оценке офиса.

Арендная ставка для объекта оценки с учетом производимых корректировок составила 377 руб./кв.м.

Расчет величины арендной ставки для оцениваемого помещения проведен в таблице 21 ПРИЛОЖЕНИЯ Ж.

При расчете чистого операционного дохода (ЧОД) учтена величина недоиспользования помещений 8,3% (в расчете использовался период недоиспользования помещений в размере 1 месяца в год). В случае расторжения договора с арендатором подыскать нового в короткий срок невозможно, что влечет дополнительные убытки для управляющей компании (предполагается, что договор аренды будет заключен на 1 год, поэтому для поиска нового арендатора на следующий год потребуется время порядка 4-5 недель для заключения нового договора аренды).

На современном рынке аренды недвижимого имущества, когда арендная плата взимается ежемесячно, а при краткосрочной аренде в виде предварительной оплаты, потерями от неплатежей можно пренебречь

Таблица 22 с расчетом коэффициента капитализации представлена в ПРИЛОЖЕНИИ З.

Итоговое значение коэффициента капитализации было получено методом средней арифметической взвешенной.

Таблица 23- Расчет стоимости объекта оценки методом прямой капитализации

Арендная ставка для объекта оценки, руб./кв.м./мес.	409,00
Площадь объекта оценки, кв.м.	164,00
Потенциальный валовой доход, руб. в год	804 912р.
Ставка капитализации, %	12,71%
Потери от недозагрузки, %	8,30%
Потери от недозагрузки, руб.	66 808р.
Рыночная стоимость объекта оценки, руб.	5 807 300р.

Произведя основные этапы процедуры оценки при методе прямой капитализации, была найдена стоимость оцениваемого объекта.

Рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 164 кв. м. на дату оценки, определенная в рамках доходного подхода составляет с учетом округления с НДС:

5 807 300 руб.

(Пять миллионов восемьсот семь тысяч триста) рублей

3.3 Применение затратного подхода к оценке офисного помещения

Подход к оценке по затратам базируется на сравнении стоимости возведения аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего объекта.

Основным принципом, на котором основывается затратный подход, является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и возведения на нем улучшений, аналогичных по своим потребительским характеристикам оцениваемым.

Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий (стоимости замещения, восстановительной стоимости) и земельного участка.

Затратный подход содержит элементы рыночной оценки, поскольку участники рынка соотносят стоимость приобретаемого объекта с потенциально необходимыми затратами на строительство нового здания. При оценке недвижимости затратным подходом оценщик учитывает влияние варианта оптимальной полезности объекта на итоговую стоимость.

Основные шаги при применении данного подхода к определению рыночной стоимости:

ь определение стоимости земельного участка;

ь определение стоимости нового строительства объекта;

ь определение величины накопленного износа;

ь вычитание величины износа из суммарной стоимости строительства и определение стоимости объекта оценки с учетом износа.

3.3.1 Определение стоимости земельного участка

В основу расчета рыночной стоимости земельного участка взяты Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков разработанные Минимуществом России (Распоряжение №568-р от 07.03.02г.)

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния. Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от земельного участка (принцип ожидания).

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны: метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка, методе выделения.

В настоящей работе рыночная стоимость земельного участка, относимого к объекту оценки определялась в рамках метода выделения.

Метод выделения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

- наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

- соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

- Метод предполагает следующую последовательность действий:

- определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

- определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

- корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

- расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

- расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

- расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.

К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта в целом - квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ.

К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений.

Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитанные в зафиксированном на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен), могут быть пересчитаны в уровень цен на дату оценки с использованием системы текущих и прогнозных индексов изменения стоимости строительства.

Расчет суммы затрат на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсно-индексного методов. Ресурсный (ресурсно-индексный) метод состоит в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений.

При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль инвестора - величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов. Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании.

При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений.

Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.

Доля площади земельного участка, приходящаяся на объект оценки и площадь земельного участка под жилым домом со встроенными нежилыми помещениями приняты на основании усредненных данных (Таблица 24, ПРИЛОЖЕНИЕ И).

Расчет рыночной стоимости земельного участка относящегося к оцениваемым помещениям методом выделения произведен в ПРИЛОЖЕНИИ И (Таблицы 25, 26, 27, 28, 29).

3.3.2 Определение стоимости земельного участка

Методы расчета полной восстановительной стоимости зданий и сооружений. К традиционным методам расчета затрат относятся следующие: метод сравнения удельных затрат, метод разделения себестоимости и метод количественной оценки.

Оценка полной восстановительной стоимости базируется на особенностях ценообразования в строительстве, которые обусловлены особенностями строительной продукции.

В оценочной практике используются следующие методы определения полной восстановительной стоимости:

1) Метод сравнительной единицы;

2) Метод разбивки по компонентам;

3) Метод количественного обследования.

Выбор метода определяется целью оценки и необходимой точностью расчета.

В данном отчете использован метод сравнительной единицы. Методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004) предусматривается использование как элементных, так и укрупненных сметных нормативов, в частности укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).

Метод сравнительной единицы основан на использовании стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв. метр, 1 куб. метр) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога требует корректировки на выявленные различия между ним и оцениваемым объектом (физические параметры, наличие легко монтируемого оборудования, условия финансирования и т. д.).

Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения откорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения (площадь, кубатура).

Таким образом метод сравнительной единицы позволяет получить достоверные результаты при сравнительно небольших затратах труда и не требует от оценщика составления сметной документации на объект.

Для определения величины затрат обычно применяются различные справочные и нормативные материалы, например, «Укрупненные показатели стоимости строительства», «Укрупненные показатели восстановительной стоимости»

Расчет стоимости строительства объекта недвижимости и его технических систем производился с использованием соответствующих сборников укрупнённых показателей стоимости строительства (УПСС).

Обоснование выбора УПСС (на примере УПСС, разработанных Самарским ЦЦС):

- Укрупненные показатели стоимости объектов строительства разработаны на основе проектной документации по объектам- представителям, запроектированным и построенным на территории Самарской области, стоимостных показателей типовых проектных решений, технико-экономические характеристики которых отвечают требованиям действующих норм проектирования.

- Использованная проектная документация отвечает градостроительным и объемно-планировочным требованиям, предъявляемым современным комплексам и объектам строительства

- Стоимостные показатели настоящего сборника содержат сметную стоимость возведения объектов, зданий и сооружений и их отдельных видов работ и конструктивных элементов в текущем уровне цен (на 1-е марта 2011 г.), что исключает необходимость индексации показателей;

- Стоимостные показатели разработаны в соответствие с действующей методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004)

- Оцениваемый объект - индустриальное здание. Отмечено совпадение технических характеристик оцениваемого здания и объекта-аналога, указанного в УПСС 1.1-013 (Кирпичный четырехсекционный жилой дом, этажность 9-10).

Для расчета используется следующая формула:

Сн = Се.с. xSo x Kl x K2 x K3 x K4 x K5,

где: Сн -- стоимость оцениваемого объекта;

Се.с. -- стоимость 1 кв. или кубического метра типичного объекта недвижимости на базовую дату;

So -- количество единиц сравнения (площадь или объем оцениваемого объекта)

К1 -- коэффициент, учитывающий выявленные отличия между оцениваемым объектом и

выбранным типичным сооружением по площади, объему, прочим физическим параметрам;

K2 -- коэффициент корректировки на местоположение объекта;

К3 -- коэффициент изменения стоимости строительно-монтажных работ в период между базовой датой и датой на момент оценки;

К4 -- коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;

К5 -- коэффициент, учитывающий НДС (%).

В основе данного метода лежит стоимость единицы сравнения типичного объекта или аналога, при выборе которого необходимо соблюдать сходство функционального назначения, физических характеристик, класса конструктивных систем, даты ввода объекта в эксплуатацию и другие характеристики.

Метод сравнительной единицы оценивает стоимость объекта по стоимости замещения. Это связано с тем, что используемая в расчетах стоимость сравнительной единицы представляет, как правило, не идентичный объект, а близкий аналог.

Для определения полной стоимости восстановления объекта оценки были использованы информационно-справочные материалы по ценам и расценкам в строительстве за март 2011г., предоставленные ООО «Центр ценообразования в строительстве» - лицензия на осуществление строительной деятельности №012597 от 19 ноября 1999г. (Адрес: 443041, г. Самара, ул. Садовая, 278, тел./факс: (846) 243-99-63, 243-99-94, http://www.ccs.samara.ru, E-mail: ccs@ccs.samara.ru) с целью обоснования укрупненных показателей стоимости в ценах на дату проведения оценки.

Удельные показатели для здания в котором расположены оцениваемые помещения:

Литера А11 - УПСС 1.1-013 (Кирпичный четырехсекционный жилой дом, этажность 9-10) - 22 265 руб./куб.м.

Укрупненные стоимостные показатели для различных типов зданий по объектным сметам даны без учета НДС и лимитированных затрат.

Все дополнительные затраты указаны в таблицах по расчету восстановительной стоимости в Приложении К.

Определение прибыли предпринимателя

Прибыль предпринимателя - это сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово оправданным для застройщика.

Согласно Методике Санкт-Петербургского технического университета (СпБГТУ), разработанной профессором Е.С. Озеровым (Е.С. Озеров «Экономика и менеджмент недвижимости», Санкт-Петербург, 2003), прибыль предпринимателя может быть определена по формуле:

ПП = ;

где Yk - квартальная норма отдачи;

k - продолжительность периода создания улучшений в кварталах;

- доля авансового платежа в стоимости строительства, где

После изучения строительных норм по нормативной продолжительности строительства (СНиП 1.04.03-85* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений»), анализа рынка строительства и интервью со специалистами компаний-застройщиков определились величины, используемые в расчете:

· нормативный срок строительства аналогичных объектов n = 8 мес. (2,67 квартала) (СНиП 1.04.03-85 - Жилой дом кирпичный четырехсекционный);

· норма отдачи на вложенный капитал в строительстве для аналогичных объектов (ставка дисконта) рассчитана кумулятивным методом путем суммирования следующих элементов:

Yk = БС + Р + Л + М, где:

БС - безрисковая ставка дохода,

Р - премия за риск, соответствующая риску вложения в данный актив,

Л - премия за низкую ликвидность объекта,

М - премия за инвестиционный менеджмент.

Для потенциального инвестора безрисковая ставка представляет собой альтернативную ставку дохода, которая характеризуется отсутствием риска или его минимальным значением.

В качестве безрисковой ставки, как правило, используется норма доходности по правительственным облигациям. В качестве такой ставки доходности оценщиками было использовано значение ставки по долгосрочным ГКО. На дату оценки оно составило 7,40% (http//www.cbr.ru/hd_base/GKOOFZ_MR.asp).

Премия за риск вложения принята равной 2,10% (Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / Е.Н. Иванова; под ред. д-ра экон. наук, проф. М.А. Федотовой. - М.:Кнорус, 2008, с. 163-164), премия за инвестиционный менеджмент 3 % (Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / Е.Н. Иванова; под ред. д-ра экон. наук, проф. М.А. Федотовой. - М.:Кнорус, 2008, с. 166-168)

Премия за низкую ликвидность рассчитывалась исходя из срока экспозиции, равного 6 месяцам, по следующей формуле:

безрисковая ставка х срок экспозиции (месяцев)/12 = 7,40% х 6/12 = 3,70%

Таким образом, ставка дохода на инвестиционный капитал (On) равна:

On = 7,40% +3,00% +2,10% + 3,70% = 17,20%

· доля авансового платежа в первом квартале к общей стоимости строительства аналогичных объектов Са = 9% (СНиП 1.04.03-85); 15, 16

Тогда прибыль предпринимателя определится следующим образом:

Таблица 32- Расчет прибыли предпринимателя

Нормативный срок строительства, квартал	k	2,67
Квартальная норма отдачи на вложенный капитал	Yk	0,0430
Доля авансового платежа к общей стоимости строительства		0,09
Прибыль предпринимателя, %	ПП	7%

Расчет полной стоимости восстановления объекта оценки - нежилого помещения, представлен в ПРИЛОЖЕНИИ К в таблице 33.

3.3.3 Расчет величины накопленного износа

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления и реальной рыночной стоимостью на дату оценки.

Физический износ - это потеря стоимости вследствие протекания при эксплуатации объекта процессов старения, разрушения, гниения, возникновения поломок, снижения прочности, ухудшения внешнего вида.

Для определения физического износа объекта было произведено техническое освидетельствование строения по «Методике комплексной оценки технического состояния объектов недвижимости». Удельные веса отдельных конструктивных элементов взяты из сборника «Укрупненные показатели восстановительной стоимости» расценка для оцениваемого здания.

Расчет физического износа объекта оценки в разбивке по конструктивным элементам приведен в ПРИЛОЖЕНИИ К в таблицах 34, 35.

Функциональный износ

Функциональный износ вызывается изменением проектных решений, введением новых технических условий СНиПов, условий эксплуатации, несоответствием внешнего вида здания моде, нерациональностью использования помещений. Оцениваемый объект недвижимости соответствует техническим условиям СниПов. Функциональный износ принят равным 0%.

Внешнее экономическое устаревание (внешний износ) обусловлено негативным по отношению к объекту изменением внешней среды, экономическими и политическими факторами и сопровождается ощутимым снижением доходов от его эксплуатации. Поскольку объект оценки расположен на первой линии оживленной городской улицы, его использование совпадает с наилучшим, внешний износ принят равным 0%.

3.3.4 Расчет рыночной стоимости в рамках затратного подхода

Расчет остаточной (рыночной) стоимости объектов производится по формуле:

Р.С. = (З. В.- И.) + З

где:

Р.С. - рыночная стоимость объекта;

З. В. - затраты на восстановление объекта;

И - стоимостная оценка накопленного износа;

З - рыночная стоимость земельного участка, включаемая в стоимость объекта оценки;

Расчет рыночной стоимости объекта оценки представлен в Приложении (Таблица 35).

Рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 164,00 кв. м. на дату оценки, определенная в рамках затратного подхода составляет с учетом округления с НДС: