Оценка рыночной стоимости офисного помещения
Характеристика нежилого помещения, подходы к оценке его рыночной стоимости. Применение сравнительного анализа продаж и метода прямой капитализации. Анализ рынка офисной недвижимости. Оценка недвижимости при залоге в рамках российского законодательства.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 09.02.2012 |
| Размер файла | 1,2 M |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
43 900,0
Условия продажи
Х
оферта
оферта
оферта
оферта
оферта
оферта
оферта
Корректировка
%
-15,0
-15,0
-15,0
-15,0
-15,0
-15,0
-15,0
Скорректированная цена
руб./кв.м.
37 677,0
36 680,0
35 294,0
34 850,0
34 850,0
31 450,0
37 315,0
Условия рынка (время предложения на рынок)
мар.11
мар.11
мар.11
мар.11
мар.11
мар.11
мар.11
мар.11
Корректировка
%
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Скорректированная цена
руб./кв.м.
37 677,0
36 680,0
35 294,0
34 850,0
34 850,0
31 450,0
37 315,0
Местоположение
г.Самара, Совет-ский район, ул.Дыбенко 120а
г.Сама-ра, Октяб-рьский район, ул. Аврора/ул. Дыбен-ко
г.Сама-ра, Советс-кий район, ул. Дыбен-ко/ ул. Запорожская
г.Сама-ра, Советс-кий район, ул. Советской Армии
г.Сама-ра, Октяб-рьский район, ул.Гагарина, 52
г.Сама-ра, Советс-кий район, ул. Свободы, 79
г. Самара, Советс-кий район, ул. Свободы
г. Самара, Советс-кий район, ул.Промышленности /ул. Гагари-на
Корректировка
%
-3,1
0,0
0,0
-3,1
0,0
0,0
-3,1
Скорректированная цена
руб./кв.м.
36 500,0
36 680,0
35 294,0
33 761,0
34 850,0
31 450,0
36 149,0
Физические характеристики:
Этаж расположе-ния
1 этаж
1 этаж
1 этаж
1 этаж
1 этаж
1 этаж
1 этаж
1 этаж
Корректировка
%
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Скорректированная цена
руб./кв.м.
36 500,0
36 680,0
35 294,0
33 761,0
34 850,0
31 450,0
36 149,0
Физическое состояние помещений
Хорошее
Хорошее
Удовлетворительное
Хорошее
Хорошее
Хорошее
Хорошее
Удовлетворительное
Корректировка
%
0,0
8,3
0,0
0,0
0,0
0,0
8,3
Скорректированная цена
руб./кв.м.
36 500,0
39 737,0
35 294,0
33 761,0
34 850,0
31 450,0
39 161,0
Парковка
парковка ограничена
достаточное количество парковочных мест
достаточное количество парковочных мест
достаточное количество парковочных мест
достаточное количество парковочных мест
парковка ограничена
достаточное количество парковочных мест
достаточное количество парковочных мест
Корректировка
%
-4,2
-4,2
-4,2
-4,2
0,0
-4,2
-4,2
Скорректированная цена
руб./кв.м.
34 979,0
38 082,0
33 824,0
32 355,0
34 850,0
30 140,0
37 530,0
Масштаб объекта
164,0
70,0
130,0
144,5
70,4
93,7
140,6
205,0
Корректировка
%
-2,1
0,0
0,0
-2,1
-2,1
0,0
0,0
Скорректированная цена
руб./кв.м.
34 250,0
38 082,0
33 824,0
31 681,0
34 124,0
30 140,0
37 530,0
Отдельный вход
отдельный вход
отдельный вход
отдельный вход
отдельный вход
отдельный вход
отдельный вход
отдельный вход
отдельный вход
Корректировка
%
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Скорректированная цена
руб./кв.м.
34 250,0
38 082,0
33 824,0
31 681,0
34 124,0
30 140,0
37 530,0
Степень физического износа здания
низкая
средняя
низкая
низкая
средняя
средняя
средняя
средняя
Корректировка
%
2,8
0,0
0,0
2,8
2,8
2,8
0,0
Скорректированная цена
руб./кв.м.
35 201,0
38 082,0
33 824,0
32 561,0
35 072,0
30 977,0
37 530,0
Для выводов:
Общая чистая коррекция
руб./кв.м.
9 125,0
5 071,0
7 698,0
8 439,0
5 928,0
6 023,0
6 370,0
то же в % от цены продажи
%
20,6
11,8
18,5
20,6
14,5
16,3
14,5
Общая валовая коррекция (абсолютное значение)
руб./кв.м.
11 027,0
11 185,0
7 698,0
10 199,0
7 824,0
7 697,0
12 394,0
Общая валовая коррекция в % от цены продажи
%
24,9
25,9
18,5
24,9
19,1
20,8
28,2
Весовой коэффициент (веса от общей валовой коррекции)
1,00
2
14,0%
13,8%
15,2%
14,0%
15,1%
14,7%
13,4%
Коэффициенты по общей валовой коррекции
5,38
0,751
0,741
0,815
0,751
0,809
0,792
0,718
по общей валовой коррекции (расчет)
100%
13,97%
13,78%
15,16%
13,97%
15,05%
14,73%
13,35%
Цена за единицу общей площади
руб./кв.м.
34 693,27
Стоимость объекта оценки
руб.
5 689 700
ПРИЛОЖЕНИЕ Е
Таблица 17 -Основные данные об объектах -аналогах и объекте оценки при расчете стоимости методом прямой капитализации
|
АНАЛОГИ, ПРЕДЛОЖЕННЫЕ В АРЕНДУ |
||||||||
|
№ |
Объект-аналог |
Расположение |
Площадь аренды, кв.м. |
Состояние помещений |
Примечания |
Источник информации |
Стоимость 1 кв.м. с НДС, руб. |
|
|
1 |
Офисное помеще-ние |
г.Самара, Советский район, ул. И. Булкина |
111 |
Хорошее |
Офисное помещение расположено на 1 этаже 5-ти этажного кирпичного здания. Есть охрана, все коммуникации. 1 линия. Отдельный вход. Офисы коридорного типа. |
ООО РИЭЛТИ,ул.Садовая д.280,264-87-78; 264-86-68 |
500 |
|
|
2 |
Офисное помеще-ние |
г.Самара, Советский район, ул. Свободы |
110 |
Хорошее |
Офисное помещение расположено на 2 этаже 2-х этажного кирпичного здания. Отдельный вход, все коммуникации, интернет, охрана, парковка. |
ГОРОД риэлком, Самарская 270, 337-80-18, 337-50-53 |
480 |
|
|
3 |
Офисное помеще-ние |
г.Самара, Советский район, ул. Мориса Тореза/ ул. Энтузиастов |
120 |
Хорошее |
Офисное помещение расположено на 1 этаже 9-ти этажного жилого дома, отдельный вход, состояние внутренней отделки хорошее, интернет, есть бесплатная парковка. |
Экспресс-Риэлт, Мориса Тореза, 67, 3 этаж, оф. 17, 225-32-59 |
430 |
|
|
4 |
Офисное помеще-ние |
г.Самара, Советский район, ул. Карбышева/ул. Дыбенко |
250 |
Отличное |
Офисное помещение расположено на 1 этаже 5-ти этажного панельного здания. Бесплатная парковка, все коммуникации, телефонная линия, состояние отличное. |
АН "Самарская площадь", ул. Тухачевского, д. 90 , 247-70-78 |
500 |
|
|
5 |
Офисное помеще-ние |
г.Самара, Советский район, ул.Промышленности, 296 |
250 |
Отличное |
Офисное помещение расположено на 1 этаже 5-ти этажного жилого дома, 4 комнаты, все коммуникации, 2 отдельных входа, 4 телефонных линии. |
АН Багратион, ул. Победа84, 278-99-98, 262-45-45 |
450 |
|
|
6 |
Офисное помеще-ние |
г.Самара, Советский район, ул. Победа, 84 |
100,5 |
Хорошее |
Офисное помещение расположено на 1 этаже 5-ти этажного жилого дома, 7 помещений. Отдельный вход, все коммуникации. Парковка бесплатная. |
АН Багратион, ул. Победа84, 278-99-98, 262-45-45 |
550 |
|
|
7 |
Офисное помеще-ние |
г.Самара, Советский район, ул. Мориса Тореза |
44 |
Отличное |
Офисное помещение расположено на 2 этаже 5-ти этажного жилого дома. Интернет, телефонная линия, бесплатная парковка, телефонная линия, охрана. |
ООО "Александрия", Авроры, 165, 262-58-10, 262-58-08 |
450 |
|
|
ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ |
||||||||
|
Объект |
Расположение |
Площадь аренды, кв.м. |
Состояние помещений |
Примечание |
Средняя арендная ставка с НДС, руб/кв.м./мес. |
|||
|
Офисное помеще-ние |
г.Самара, Советский район, ул.Дыбенко 120а |
164 |
Хорошее |
Офисное помещение расположено на первом этаже 9-ти этажного кирпичного жилого дома. Помещение состоит из 3 комнат. Состояние внутренней отделки - хорошее. Все коммуникации. 1 вход. |
480 |
|||
ПРИЛОЖЕНИЕ Ж
Таблица 18 - Сравнение объекта оценки с аналогами по критерию «местоположение»
Таблица 19 - Сравнение объекта оценки аналогами по критерию «масштаб»
Таблица 20 - Сравнение объекта оценки с аналогами по критериям «степень физического износа здания», «этаж расположения», «наличие отдельного входа», «состояние внутренней отделки помещений», «наличие парковки»
Таблица 21 - Расчет рыночной величины арендной ставки для оцениваемого помещения
|
Элементы сравнения |
ед.изм. |
объект оценки |
аналог 1 |
аналог 2 |
аналог 3 |
аналог 4 |
аналог 5 |
аналог 6 |
аналог 7 |
|
|
Общая площадь |
кв.м. |
164,0 |
111,0 |
110,0 |
120,0 |
250,0 |
250,0 |
100,5 |
44,0 |
|
|
Корректировки |
||||||||||
|
Цена за единицу общей площади |
руб./кв.м./мес. |
500 |
480 |
430 |
500 |
450 |
550 |
450 |
||
|
Права собственности |
Собственность |
Собственность |
Собственность |
Собственность |
Собственность |
Собственность |
Собственность |
Собственность |
||
|
Корректировка |
% |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
||
|
Скорректированная цена |
руб./кв.м./мес. |
500,0 |
480,0 |
430,0 |
500,0 |
450,0 |
550,0 |
450,0 |
||
|
Условия финансирования |
Х |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
||
|
Корректировка |
% |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
||
|
Скорректированная цена |
руб./кв.м./мес. |
500,0 |
480,0 |
430,0 |
500,0 |
450,0 |
550,0 |
450,0 |
||
|
Условия продажи |
Х |
оферта |
оферта |
оферта |
оферта |
оферта |
оферта |
оферта |
||
|
Корректировка |
% |
-14,0 |
-14,0 |
-14,0 |
-14,0 |
-14,0 |
-14,0 |
-14,0 |
||
|
Скорректированная цена |
руб./кв.м./мес. |
430,0 |
413,0 |
370,0 |
430,0 |
387,0 |
473,0 |
387,0 |
||
|
Условия рынка (время предложения на рынок) |
мар.11 |
мар.11 |
мар.11 |
мар.11 |
мар.11 |
мар.11 |
мар.11 |
мар.11 |
||
|
Корректировка |
% |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
||
|
Скорректированная цена |
руб./кв.м./мес. |
430,0 |
413,0 |
370,0 |
430,0 |
387,0 |
473,0 |
387,0 |
||
|
Местоположение |
г.Самара, Советский район, ул. Дыбенко 120а |
г.Самара, Советский район, ул. И. Булкина |
г.Самара, Советский район, ул. Свободы |
г.Самара, Советский район, ул. Мориса Тореза/ ул. Энтузиастов |
г.Самара, Советский район, ул. Карбышева/улДыбенко |
г.Самара, Советский район, ул.Промышленности, 296 |
г.Самара, Советский район, ул. Победа, 84 |
г.Самара, Советский район, ул. Мориса Тореза |
||
|
Корректировка |
% |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
3,6 |
0,0 |
||
|
Скорректированная цена |
руб./кв.м./мес. |
430,0 |
413,0 |
370,0 |
430,0 |
387,0 |
490,0 |
387,0 |
||
|
Физические характеристики: |
||||||||||
|
Этаж расположения |
1 этаж |
1 этаж |
2-й этаж |
1 этаж |
1 этаж |
1 этаж |
1 этаж |
2-й этаж |
||
|
Корректировка |
% |
0,0 |
4,2 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
4,2 |
||
|
Скорректированная цена |
руб./кв.м./мес. |
430,0 |
430,0 |
370,0 |
430,0 |
387,0 |
490,0 |
403,0 |
||
|
Состояние внутренней отделки |
Хорошее |
Хорошее |
Хорошее |
Хорошее |
Отличное |
Отличное |
Хорошее |
Отличное |
||
|
Корректировка |
% |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
-6,3 |
-6,3 |
0,0 |
-6,3 |
||
|
Скорректированная цена |
руб./кв.м./мес. |
430,0 |
430,0 |
370,0 |
403,0 |
363,0 |
490,0 |
378,0 |
||
|
Наличие отдельного входа |
отдельный вход |
отдельный вход |
нет отдельного входа |
отдельный вход |
отдельный вход |
отдельный вход |
отдельный вход |
отдельный вход |
||
|
Корректировка |
% |
0,0 |
6,3 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
||
|
Скорректированная цена |
руб./кв.м./мес. |
430,0 |
457,0 |
370,0 |
403,0 |
363,0 |
490,0 |
378,0 |
||
|
Масштаб объекта |
164,0 |
111,0 |
110,0 |
120,0 |
250,0 |
250,0 |
100,5 |
44,0 |
||
|
Корректировка |
% |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
-2,1 |
||
|
Скорректированная цена |
руб./кв.м./мес. |
430,0 |
457,0 |
370,0 |
403,0 |
363,0 |
490,0 |
370,0 |
||
|
Наличие парковки |
парковка ограничена |
парковка ограничена |
достаточное количество парковочных мест |
достаточное количество парковочных мест |
достаточное количество парковочных мест |
достаточное количество парковочных мест |
достаточное количество парковочных мест |
достаточное количество парковочных мест |
||
|
Корректировка |
% |
0,0 |
-4,2 |
-4,2 |
-4,2 |
-4,2 |
-4,2 |
-4,2 |
||
|
Скорректированная цена |
руб./кв.м./мес. |
430,0 |
438,0 |
355,0 |
386,0 |
348,0 |
470,0 |
355,0 |
||
|
Степень физического износа здания |
низкая |
средняя |
средняя |
средняя |
средняя |
средняя |
средняя |
средняя |
||
|
Корректировка |
% |
2,8 |
2,8 |
2,8 |
2,8 |
2,8 |
2,8 |
2,8 |
||
|
Скорректированная цена |
руб./кв.м./мес. |
442,0 |
450,0 |
365,0 |
397,0 |
358,0 |
483,0 |
365,0 |
||
|
Для выводов: |
||||||||||
|
Общая чистая коррекция |
руб./кв.м./мес. |
58,0 |
30,0 |
65,0 |
103,0 |
92,0 |
67,0 |
85,0 |
||
|
то же в % от цены продажи |
% |
11,6 |
6,3 |
15,1 |
20,6 |
20,4 |
12,2 |
18,9 |
||
|
Общая валовая коррекция (абсолютное значение) |
руб./кв.м./мес. |
82,0 |
142,0 |
85,0 |
125,0 |
112,0 |
127,0 |
137,0 |
||
|
Общая валовая коррекция в % от цены продажи |
% |
16,4 |
29,6 |
19,8 |
25,0 |
24,9 |
23,1 |
30,4 |
||
|
Весовой коэффициент (веса от общей валовой коррекции) |
1,00 |
2 |
15,8% |
13,3% |
15,1% |
14,1% |
14,2% |
14,5% |
13,1% |
|
|
Коэффициенты по общей валовой коррекции |
5,31 |
0,836 |
0,704 |
0,802 |
0,750 |
0,751 |
0,769 |
0,696 |
||
|
по общей валовой коррекции (расчет) |
100,00% |
15,75% |
13,26% |
15,11% |
14,13% |
14,15% |
14,49% |
13,11% |
||
|
Цена за единицу общей площади |
руб./кв.м./мес. |
409,03 |
||||||||
ПРИЛОЖЕНИЕ З
Таблица 22 - Расчет коэффициента капитализации для нежилых помещений
ПРИЛОЖЕНИЕ И
Таблица 24 - Расчет размера земельного участка условно приходящегося на объект оценки
Таблица 25 - Объекты-аналоги, используемые для расчета стоимости земельного участка, приходящегося на объект оценки
Таблица 26 - Расчет стоимости объектов-аналогов, включающих в себя земельные участки, с учетом корректировок цен аналогов в сравнительном подходе
Таблица 27 - Расчет стоимости затрат на замещение улучшений объектов-аналогов
Таблица 28 - Расчет стоимости 1 кв.м. доли земельного участка , приходящегося на встроенные помещения
Таблица 29 - Расчет стоимости земельного участка методом выделения
ПРИЛОЖЕНИЕ К
Таблица 30 - Сводный сметный расчет полной стоимости восстановления объекта
Таблица 33 - Расчет полной стоимости восстановления объекта оценки
Таблица 34 - Расчет физического износа объекта оценки
Таблица 35 - Расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Определение понятия рыночной стоимости в отчетах по оценке недвижимости. Сравнительный анализ цены объекта методом затрат, сравнительного анализа продаж и капитализации дохода. Согласование результатов и установление итоговой цены офисного помещения.
курсовая работа [51,7 K], добавлен 16.10.2010Состояние рынка коммерческой недвижимости в г. Самаре. Анализ среды месторасположения и наиболее эффективного использования нежилого помещения. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости с помощью затратного, сравнительного и доходного подходов.
курсовая работа [618,6 K], добавлен 15.03.2014Виды недвижимости в Республике Беларусь. Этапы затратного подхода к оценке недвижимости. Характеристики ставок капитализации и дисконтирования. Оценка стоимости офисного помещения методом сравнительной стоимости единицы имущества, расчет издержек.
курсовая работа [494,3 K], добавлен 03.03.2016Понятие процесса и стандартов оценки объектов недвижимости. Затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке недвижимости. Расчет и определение рыночной стоимости нежилого помещения (части здания) разными методами. Согласование результатов оценки.
курсовая работа [66,3 K], добавлен 31.05.2010Ипотечное кредитование в России. Характеристика недвижимости г. Таганрога. Определение рыночной стоимости объекта собственности с целью последующей продажи. Анализ методов прямого сравнительного анализа продаж, капитализации дохода, прямой капитализации.
курсовая работа [1,3 M], добавлен 08.06.2014Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости (встроенного помещения) в городе Новосибирске и оценка уровня его инвестиционной привлекательности. Определение рыночной стоимости нежилого помещения с использованием сравнительного и доходного подходов.
дипломная работа [383,7 K], добавлен 17.09.2014Определение оценочной стоимости необорудованного нежилого помещения для залога. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Определение стоимости нежилого помещения различными подходами к оценке недвижимости.
контрольная работа [45,6 K], добавлен 11.04.2008Теоретические аспекты оценки недвижимости. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимого имущества. Определение итоговой рыночной стоимости встроенного нежилого помещения с применением доходного и сравнительного подходов.
курсовая работа [220,8 K], добавлен 21.06.2011Понятие износа объекта недвижимости и необходимость его оценки, классификация. Оценка износа объекта недвижимости на примере офисного помещения. Обоснование выбора методов оценки износа офисного здания. Рекомендации по увеличению рыночной стоимости.
дипломная работа [326,9 K], добавлен 09.08.2010Оценка гаражей с целью установления достоверной рыночной стоимости, характеристика метода ее проведения. Описание объекта недвижимости. Оценка стоимости объекта затратным методом. Особенности методов капитализации дохода и сравнительного анализа продаж.
контрольная работа [444,0 K], добавлен 29.04.2013
