Учет принципа конкуренции проявляется в том, что если на рынке объектов оценки ожидается обострение соперничества, то оценщик или уменьшает величину прогнозируемых доходов, или повышает степень риска.

Принцип соответствия состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, а следовательно, и высокую стоимость.

Критерии соответствия, как и стандарты в целом, совершенствуются по мере роста городов и нарастания многообразия форм землепользования.

Принцип соответствия имеет первостепенное значение при определении величины износа объекта оценки. Объект оценки, который не соответствует установившимся социальным, экономическим и архитектурным стандартам, теряет в стоимости из-за функционального или внешнего износа.

Принцип изменения внешней среды предполагает при оценке объектов оценки учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешнего окружения и перспектив развития района.

Принцип изменения внешней среды обязательно учитывается при написании отчета об оценке посредством указания даты, на которую определена стоимость объекта оценки.

Принципом, обобщающим влияние указанных ранее трех групп принципов оценки, является лучшее и наиболее эффективное использование (ЛНЭИ).

Четвертая группа принципов оценки (ЛНЭИ) означает, что из возможных вариантов использования объекта оценки выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости объектов оценки.

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя, ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики и таким образом может определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет, и какие строения находятся на нем на дату оценки.

ЛНЭИ определяется как использование объектов оценки, которое:

а) является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;

б) физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;

в) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;

г) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность объектов оценки.

ЛНЭИ рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями. Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив развития района.

Таким образом, объекты оценки в случае снижения эффективности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке объектов оценки.

ЛНЭИ может развиваться с течением времени под влиянием рыночных стандартов и внешних изменений. Если недавно около земельного участка пролегла автострада, то его наилучшим использованием может стать строительство заправочной станции, пункта быстрого питания или автосервиса.

На практике принцип ЛНЭИ является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости объектов оценки и строится заключение об ее величине. Например, при определении наиболее вероятной цены продажи (рыночной стоимости) объекта оценки принцип ЛНЭИ трактуется как наиболее вероятное использование существующего объекта оценки, тогда как при определении инвестиционной стоимости акцент в интерпретации делается на наиболее эффективное использование объекта оценки с возможными улучшениями.

Существующие сегодня в России административные ограничения и зонирование часто не отражают требований развивающегося рынка объектов оценки, и поэтому фактическое использование земельного участка с улучшениями часто не соответствует наилучшему варианту.

Все вышеперечисленные принципы оценки объектов оценки тесно взаимосвязаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.

Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости объектов оценки. На них базируются три фундаментальных подхода к оценке объектов оценки - доходный, сравнения продаж и затратный.

2.2 Виды стоимости, рассчитываемые оценщиком

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

- рыночная стоимость;

- инвестиционная стоимость;

- ликвидационная стоимость;

- кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет, собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет, принуждения совершить сделку.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

- при изъятии имущества для государственных нужд;

- при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

- при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

- при определении стоимости не денежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

- при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

- при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

2.3 Характеристика подходов к оценке

Оценка недвижимости, как уже отмечалось, - это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения на основе принятых стандартов оценки и принципов оценки недвижимости.

Процедура оценки недвижимости - совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.

Подходы к оценке и методы оценки обычно являются общими для всех видов объектов оценки, включая недвижимость, движимое имущество, результаты интеллектуальной деятельности, бизнес, имущественные права и обязательства. Тем не менее, оценка различных типов имущества требует и использования различных источников информации, надлежащим образом отображающих рынок, на котором определяется стоимость объекта оценки.

В соответствии с Федеральными стандартами оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», для определения стоимости любого типа объекта оценки, как рыночной стоимости, так и нерыночных видов стоимостей, оценщик применяет один или большее число подходов к оценке. Под подходом к оценке понимается общепринятая аналитическая методология, имеющая широкое распространение.

При определении рыночной стоимости оценщик применяет один или большее количество из ниже перечисленных подходов к оценке, руководствуясь принципом замещения, на основе соответствующих рыночных данных.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Рассматривают возможность того, что в качестве заменителя данного имущества можно создать другое имущество, которое либо является копией оригинала, либо может обеспечить равную полезность.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними или цены предложения с обоснованием величины вносимой корректировки. При этом подходе рассматриваются продажи аналогичных или заменяющих объектов и соответствующие данные рынка, а расчетная величина стоимости устанавливается посредством процесса, предусматривающего сравнение. В общем случае объект оценки сравнивается с продажами аналогичных объектов, которые имели место на рынке. Могут также приниматься во внимание данные листинга (котировок) и первоначальных размещений ценных бумаг.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Рассматривают данные о доходах и расходах, относящиеся к объекту оценки, и рассчитывают стоимость посредством процесса капитализации.

При определении нерыночного вида стоимости оценщиком применяются аналогичные подходы, однако с учетом иных целей оценки, отличных от определения рыночной стоимости.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать или обосновать отказ от использования вышеперечисленных подходов к оценке.

Применение каждого из подходов возможно с помощью различных методов. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. Выбор применяемого метода в рамках того или иного подхода к оценке обусловлен квалификацией оценщика, требованиями Федеральных стандартов оценки, требованиями рынка, имеющейся информацией об объекте оценки. Наличие альтернативных подходов и методов состоит в том, чтобы обеспечить оценщику целый ряд аналитических процедур, результаты которых в конечном итоге должны быть взвешены и согласованы для получения окончательной расчетной величины в зависимости от конкретно рассматриваемого вида стоимости.

2.3.1 Затратный подход и его методы

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости. В его основе лежит принцип замещения, согласно которому инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта.

Затратный подход показывает оценку стоимости воспроизводства объекта, увеличенную на рыночную стоимость земли.

Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

При использовании данного подхода, процедура оценки состоит из следующих этапов:

- Расчет рыночной стоимости имеющегося в распоряжении земельного участка как свободного от улучшений с учетом его наилучшего и наиболее эффективного использования.

- Проведение оценки объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий на дату оценки.

- Определение величины накопленного износа объекта недвижимости.

- Расчет стоимости воспроизводства строения.

- Добавление стоимости земельного участка к рассчитанной стоимости воспроизводства строения.

- Определение стоимости права собственности земельного участка.

Рыночная стоимость земельного участка, приводящегося на один квадратный метр общей площади оцениваемого объекта, в соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам города Новосибирска».

- Определение стоимости воспроизводства объекта недвижимости.

Стоимость воспроизводства строения - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного оцениваемому, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта.

В качестве идентичного объекта рассматривалось типовое здание с тем же, что и у оцениваемого объекта функциональным назначением, и максимально схожим объемно-планировочным и конструктивным решением.

Стоимость затрат на создание идентичного объекта в рыночных ценах на дату оценки, определялась как стоимость строительства объекта в текущих ценах.

В оценочной практике применяют четыре взаимосвязанных метода расчета стоимости строительства зданий и сооружений:

- количественный метод;

- метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам и видам работ;

- метод сравнительных единиц;

- метод объектов-аналогов.

Для определения стоимости строительства оцениваемого объекта недвижимости применяется метод сравнительных единиц (метод укрупненных обобщенных показателей стоимости).

Стоимость строительства возведения объекта-аналога определяется по данным Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений, разработанных в 1970-1972 гг. специально для оценки и переоценки основных фондов. Корректировки показателей единичной стоимости на некоторые отличия объекта оценки и выбранного объекта-аналога были произведены в соответствии с Общей частью к сборникам УПВС и Разъяснениями по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС.

В Сборниках укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений содержатся стоимостные показатели возведения единицы измерения (1 м² площади, 1 м³ строительного объема и т.д.) для различных типовых зданий и сооружений. Нормативы, включенные в УПВС, составлены в ценах 1969 года и учитывают усредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета стоимости строительства, в том числе:

- накладные расходы и плановые накопления;

- затраты, связанные с производством работ в зимнее время;

- прочие затраты, за вычетом возвратных сумм, как то: затраты на временные здания и сооружения, содержание улиц и вывозку мусора, затраты по применению прогрессивно-премиальной системы оплаты труда строительно-монтажных рабочих (СМР) и набору рабочих, затраты на проектно-изыскательские работы и авторский надзор, на содержание аппарата заказчика, учтены затраты на непредвиденные расходы и др.

При определении стоимости строительства объекта оценки, используются удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1969г. на единицу объема. Переход к ценам на дату оценки выполнялся с применением индексов цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе.

Стоимость строительства объекта недвижимости в ценах 1969 года рассчитывается по следующей формуле:

S69 = C69 * K1 *Н, (2.1)

где: S69 - стоимость строительства в ценах 1969г.;

C69 - стоимость строительства на единицу строительного объема / площади в ценах 1969г. (базисный стоимостной показатель);

Н - высота строительного объема, м.;

К1 - коэффициент корректировки на климатический район, принят в соответствие с общей частью УПВС;

Формула расчета стоимости воспроизводства строения на дату оценки имеет следующий вид:

S дата оценки = (S69 * I 69-дата оценки + Э +З +Б + НДС+ ПП) - И_сум., (2.2)

где: S дата оценки - стоимость воспроизводства объекта на дату оценки;

S69 - стоимость строительства объекта в ценах 1969 года;

I 1969-дата оценки - индекс пересчета стоимости строительства на дату оценки.

Индекс пересчета стоимости строительства на дату оценки (I 69-дата оценки) рассчитывается по формуле:

I 1969-дата оценки = I1969-1984 * I 1984-дата оценки * Кf, (2.3)

где: I1969-1984 - индекс удорожания стоимости СМР на 01.01.1984 относительно цен 1969 года;

I 1984-дата оценки - индекс удорожания стоимости СМР на дату оценки относительно цен 1984 года;

Кf - коэффициент отношения общей площади брутто к общей площади нетто, в соответствии с «Методикой оценки, рыночной восстановительной стоимости строительства одного квадратного метра общей площади объектов федеральной и областной собственности для дачи в аренду».

Э - оплата за подключение мощности энергоснабжения.

З - затраты на отвод земельного участка.

Б - благоустройства и коммунальные сети.

ПП - прибыль предпринимателя. Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа - это бизнес, требующий вознаграждения. Предпринимательская прибыль - это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово-оправданным для застройщика. Прибыль предпринимателя отражает затраты на управление и организацию строительства, выражает вклад застройщика, осуществляющего экспертизу строительства и берущего на себя риски, связанные со строительством.

НДС - налог на добавленную стоимость, на дату оценки равен.

И_сум - суммарный износ объекта недвижимости.

Для определения стоимости строительства строений на дату оценки применялись индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ (СМР) на дату оценки относительно цен 1969 года.

Для перехода стоимости объектов оценки от цен 1969г. к ценам 1984г. используется индекс пересчёта стоимости строительства из цен 1969г. в цены 1984г.

Для пересчета стоимости строений с 1984г. на дату оценки используется индекс пересчёта стоимости строительства из цен 1984г. в цены на дату оценки.

Расчет величины суммарного износа: затратный подход предполагает определение износов трех видов: физического, функционального, внешнего износа, которые в стоимостной форме будут вычтены из стоимости воспроизводства объекта недвижимости.

Физический износ (ИФИЗ). Под физическим износом конструкций, элементов, систем инженерного оборудования и здания в целом надо понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Для расчета физического износа объектов существует следующий порядок расчета:

Физический износ определялся по методу «срока жизни», как процентное соотношение фактического срока эксплуатации Т_факт. и нормативного срока службы

И_физ. = = Т_факт. / Т_норм.* 100%. (2.4)

Учитывая в последующих расчетах экономическую природу физического износа и методику его определения с помощью ВСН 53-86 (р) через признаки износа, необходимо выполнить операцию перевода физического износа в его экономический (стоимостной) эквивалент с применением коэффициента 1,25.

Функциональный износ (ИФУНК) объекта оценки определяется потерей стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных норм, дизайна современным требованиям.

Внешний износ (ИВН) характеризует ущерб, нанесённый стоимости недвижимости внешними по отношению к ней факторами. Внешний износ обуславливается местоположением объекта и сопровождается снижением ренты в случае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены (потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном окружении.

2.3.2 Сравнительный подход и его методы

Данный подход к оценке базируется на информации о недавних рыночных сделках либо объектах, выставленных на продажу. В его основу положен принцип замещения, который гласит, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой собственности, обладающей такой же полезностью.

Применение сравнительного подхода заключается в последовательном выполнении следующих действий:

- изучение рынка цен сделок (за неимением таковых, цен предложений о продаже) тех объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

- сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки;

- анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.;

- корректировка цен продажи или запрашиваемой цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

- согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

В данной работе для расчета рыночной стоимости объекта оценки применялся метод построения модели регрессионного анализа и метод прямого сравнения продаж.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом построения модели регрессионного анализа

Применение регрессионного анализа в сравнительном подходе позволяет выявить зависимость стоимости объекта от основных ценно образующих факторов. Метод дает возможность построения статистической модели, описывающую количественную зависимость исследуемого результирующего признака (стоимости) от характеристик (влияющих признаков, ценно образующих факторов) объектов-аналогов для которых известна рыночная ценовая информация. Набор цен аналогов рассматривается как выборка из генеральной совокупности, а их среднее выступает в роли выборочной оценки математического ожидания. Последнее понимается как наиболее вероятное значение цены объектов такого типа в предположении о нормальности ее распределения. Для задач оценки рыночной стоимости объекта рассмотрено применение классической линейной регрессии, основанной на методе наименьших квадратов.

Модель имеет следующий алгоритм расчета: при выборке из n известных значений цен объектов-аналогов y1, y2, …yn, при выделенных k характеристиках объекта недвижимости, влияющих на результирующее значение стоимости, численные значения которых обозначим xi1, xi2,…, xik, для объектов-аналогов и xo1, xo2,…, xok - для объекта оценки, линейная модель регрессии имеет следующий вид:

(2.5)

где i = 1, …, n

Построение регрессионной модели и расчет искомого значения автоматизирован в электронной таблице Excel. Чтобы установить, соответствует ли математическая модель, выражающая зависимость между Y и X, экспериментальным данным необходимо оценить значимость уравнения регрессии с помощью статистики F-критерия Фишера и t-критерия Стюдента, алгоритм нахождения, которых заложен в таблице Excel. Расчетное значение этих двух критериев, полученное в результате вывода результатов регрессионной модели, сравнивается с табличным значением, рассчитанным со статистической надежностью 95%.

При Fрасч>Fтабл уравнение регрессии считается значимым, при /t/расч>tкрит значимость большинства регрессионных коэффициентов подтверждается.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом прямого сравнения продаж.

Для проведения данного расчета из всего перечня выставленных на продажу квартир, выбираются самые схожие по основным ценно образующим факторами.

Расчет стоимости объекта оценки представляется в виде таблицы. Таблица включает в себя характеристики объектов и поправки на разницу в стоимости объекта оценки и объектов, взятых для сравнения. По каждому отличаю (последовательно) вносится корректировка на увеличение или уменьшение стоимости в зависимости от показателей (лучше или хуже):

- Отрицательная поправка (-) вносится в случае, если по данному показателю сравнимый объект превосходит оцениваемое имущество.

- Положительная поправка (+) вносится, если по данному показателю сравнимый объект уступает оцениваемому имуществу.

Элементы сравнения - это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену объекта. Корректировки проводятся по следующим элементам сравнения:

- Последовательно: передаваемые права собственности; условия финансирования; условия продажи; рыночные условия (корректировка на дату продажи).

- На независимой основе: местоположение; физические характеристики; экономические характеристики; использование объекта; наличие балкона / лоджии; конструктивно-планировочное решение санузла; этаж / этажность; планировка квартиры; и др.

Объекты сравнения, применяемые в данной работе, по элементам сравнения последовательных корректировок, и отличий по физическим характеристикам; экономическим характеристикам; использованию объекта; конструктивно-планировочному решению санузла; этаж / этажность, планировки квартиры отличий не имеют, то есть, равны нулю и в сводной таблице расчета стоимости объекта оценки методом прямого сравнения продаж не приводятся.

Существую следующие виды корректировок:

1. Корректировка на передаваемые права. Поправка учитывает разницу юридического статуса (набора прав) между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом.

2. Корректировка на уторговывание. Объекты-аналоги выставлены на продажу по цене предложения. Фактическая цена сделки купли-продажи может быть скорректирована в ходе предварительных переговоров между покупателем и продавцом.

3. Корректировка на месторасположение. Под месторасположением понимается степень привлекательности расположения относительно удобства подъезда, транспортных потоков, близости деловых центров.

4. Корректировка на наличие балкона/лоджии. Наличие балкона или лоджии, является ценно образующим фактором и влияет на стоимость квартиры. Тенденции рынка жилой недвижимости выявили следующую закономерность: квартиры, не имеющие балкона, дешевле аналогичных квартир, имеющих балкон.

5. Корректировка на этаж. Корректировка учитывает разницу в стоимости объекта оценки и объектов-аналогов, расположенных на этажах менее/более привлекательных по сравнению с объектом оценки.

6. Корректировка на планировку квартиры. Корректировка выявляет и рассматривает сходства и различия в планировке объектов. Так, к примеру, квартиры улучшенной планировки при прочих равных условиях будет более интересной потенциальному инвестору по сравнению с квартирами типа «хрущевки».

7. Корректировка на санузел. Поправка, отражает качество и комфортность санитарных узлов в объекте оценки по сравнению с объектами-аналогами.

8. Корректировка на фактическое состояние квартиры. Поправка отражает общее состояние объекта оценки по сравнению с объектами-аналогами.

2.3.3 Доходный подход и его методы

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход базируется на двух основных методах.

Метод дисконтирования денежных потоков (МДДП) основан на прогнозе доходов от определенного периода владения собственностью и дохода от ее продажи в конце прогнозного периода, пересчитанных в текущую стоимость с помощью коэффициента дохода (нормы дисконтирования). Норма дисконтирования - это расчетная величина. Ее расчет основан на методиках кумулятивного построения, суммирования рисков, цены капитальных вложений, базирующихся на вероятностных данных, связанных с прогнозом будущих изменений в доходах и расходах. Эти данные с высокой долей достоверности могут быть получены в условиях стабильного развитого рынка недвижимости и в условиях стабильной экономической, политической и социальной обстановки в государстве. В условиях нестабильной экономической обстановки и отсутствия развитого рынка недвижимости подобные прогнозы будут обладать малой долей достоверности, что также может привести к возникновению большой ошибки в определении рыночной стоимости недвижимости данным методом.

, (2.6)

где PV - настоящее значение денежного потока,

FV - будущее значение денежного потока,

n - количество периодов времени, на которое производится вложение,

r - номинальная ставка процента, которая учитывает инфляцию.

Метод прямой капитализации (МПК) как частный случай, позволяет простым способом путем деления годового дохода на соответствующую норму дохода (норму капитализации) или путем умножения его на соответствующий коэффициент дохода (валовый рентный мультипликатор) получить стоимость недвижимости. Такой метод осуществим только в условиях развитого рынка недвижимости, когда норма капитализации или валовый рентный мультипликатор для каждого вида собственности выработан по результатам множества сделок с недвижимостью, связанных с передачей прав собственности на нее. В условиях, когда производится недостаточно сделок купли-продажи недвижимости в рассматриваемом районе, говорить о сколько-нибудь достоверной норме капитализации или валовом рентном мультипликаторе, основанном на рыночных данных, не имеет смысла, так как они отсутствуют или их несравнимо меньше, чем требуется для выработки ставки капитализации. Методики расчета нормы капитализации математическими методами, то есть не основанных на рыночных данных, могут привести к ошибочным значениям ставок капитализации и, как следствие, к ошибкам в определении рыночной стоимости недвижимости данным методом, а методики, основанные на рыночных данных, не могут быть применены из-за отсутствия рыночных данных.

В данной работе применяется метод прямой капитализации, так как потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину; потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Определение рыночной ставки арендной платы и потенциального валового дохода. Определение рыночной ставки арендной платы основывается на анализе фактически сложившихся или запрашиваемых на рынке ставках арендной платы по квартирам, аналогичным оцениваемой.

Определение потерь от недоиспользования

Для определения действительного валового дохода необходимо внести поправку в потенциальный валовой доход на возможную недозагрузку площадей и риск не до получения арендной платы.

Данные потери рассчитываются по формуле:

К = (Кn * Nf) \ No, (2.7)

где Кn - коэффициент оборачиваемости арендных помещений, отражающий долю арендных площадей, на которых в течение года происходит смена арендаторов;

Nf - число арендных периодов, которое необходимо для поиска новых арендаторов после ухода старых;

No - общее число арендных периодов (число платежей арендной платы) в год.

Определение величины операционных расходов: для этой цели используются наиболее типичные операционные расходы собственника на сегменте рынка аренды квартир, которые, как правило, включают налог на имущество и страхование. Коммунальные платежи, оплату телефонной связи оплачивает арендатор.

Определение коэффициента капитализации: за основу установления величины коэффициента капитализации используется значение коэффициента капитализации для аналогичных квартир, определенный методом рыночной экстракции.

Рыночная экстракция - это метод определения коэффициента капитализации на основе анализа соотношения арендных ставок при условии, что существующее использование объектов соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию, и цен продаж этих объектов недвижимости по данным реальных сделок или соответствующим образом скорректированных цен предложений по аренде и продаже.

3. Определение стоимости оценки недвижимости

3.1 Постановка задачи оценки

В данном разделе необходимо поставить задачу для определения стоимости объекта: Идентификация объекта оценки:

– функциональное назначение здания - торговое, аптека;

– район местоположения - средняя отдаленность;

– адрес - г. Новосибирск, ул. Титова, д. 35.

Описание здания:

– характеристика здания - отдельное;

– площадь - 564м²;

– конструктивные особенности - помещения здания составляют 15-30м² с коридором;

– этажность - одноэтажный объект;

– транспортная доступность - объект находится на главной улице города;

– необорудованный объект недвижимости;

– состояние здания - удовлетворительное (физический износ - 34, 91%).

Описание земельного участка:

– площадь - 1500м²;

– наличие асфальтобетонного покрытия - до 30% от площади участка;

– несущая способность грунтов - низкая.

Застроенная зданием площадь составляет 37,6% от площади участка.

Оцениваемый объект находится в собственности. Собственником является ООО «Авицен», находящееся по адресу ул. Титова, 35/1, на основании договора купли-продажи.

Дата оценки - 1 ноября 2010 года.

Цель оценки - обеспечение кредита.

Вид стоимости определяется по цели оценки. В данном случае рыночная стоимость объекта недвижимости.

При выполнении дипломной работы вариант использования земли уже является наилучшим. При анализе ЛНЭИ здания изучим соответствие варианта использования необходимым критериям:

- законодательная разрешенность - оцениваемое здание не нарушает действующие нормы и законодательство;

- физическая осуществимость;

- экономическая целесообразность. Обоснование с точки зрения окупаемости инвестированного капитала. Оценим возможную доходность по данным табл. 3 для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания. По исходным данным здание относится ко 1 типу, его площадь - 564м², местоположение - средняя отдаленность.

Таблица 3. Ставки аренды коммерческой недвижимости за месяц, р./м²

Тип здания	Назначение	Площадь	Местоположение
			Отд.	С/о	Цен.
Административное	Офис, банк	До 200	320	500	800
		200-500	300	450	700
		500-1000	250	400	600
		Более 1000	160	350	550
Складское	Склад, автогараж	До 200	400	350	280
		200-500	380	300	250
		500-1000	280	250	180
		Более 1000	260	240	160
Производственное	Пищевое производство, мастерская ремонта, СТО, предприятие легкой промышленности, древо- и металлообработка	До 200	350	400	350
		200-500	360	350	300
		500-1000	320	300	200
		Более 1000	300	280	180
Общественного питания	Столовая, ресторан, кафе	До 200	300	450	1100
		200-500	280	400	1000
		500-1000	220	350	800
		Более 1000	150	330	700
Торговое	Магазин, супермаркет, выставочный центр, аптека	До 200	380	600	1000
		200-500	350	500	900
		500-1000	250	400	700
		Более 1000	180	380	600

Рассчитаем возможную доходность:

D = A * 12 * S (3.1)

– административное: 400 р./м² * 564м² *12= 2707200 р.

– складское: 250 р./м² * 564м² *12= 1692000 р.

– торговое: 400 р./м² * 564*12 м² = 2707200 р.

(1) максимальная доходность у здания торгового типа.

Здание находится по адресу: г. Новосибирск, ул. Титова, д. 35. Назначение здания - аптека. Соседние здания преимущественно жилого типа. Недостаточно развитая инфраструктура.

3.2 Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости

Традиционными подходами определения стоимости недвижимости являются затратный, сравнительный и доходный. В рамках каждого подхода используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.

3.2.1 Использование затратного подхода

Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа.

Основная расчетная формула:

СЗП = СЗ + СНС - ИН, (3.2)

где СЗП - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р.;

СЗ - стоимость земельного участка, тыс. р.;

СНС - стоимость нового строительства здания, тыс. р.;

ИН - накопленный зданием износ, тыс. р.

Для оценки стоимости земельного участка используется метод прямого сравнения продаж. По своей сути данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.

Начальным этапом метода прямого сравнения продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи с оцениваемым. Данные о проданных на рынке аналогах приведены в табл. 3.1.

Таблица 3.1. Данные о продажах земельных участков

Характеристики	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена продажи, тыс. р.	1650	4500	6020	4200	4375	2025
Размер, м2	1000	5000	4300	2800	3500	1500
Права собственности	частная	серви-тут	государ-ственная	серви-тут	государ-ственная	частная
Условия финансирования	типич-ные	кредит	типичные	типич-ные	типичные	кредит
Условия продажи	срочная продажа	срочная продажа	типичные	Особые 1*	типичные	особые2**
Дата продажи	3 мес. назад	9 мес. назад	Наст. время	6 мес. назад	3 мес. назад	6 мес. назад
Местополо-жение	Цен.	Отд.	С/о	Цен.	Отд.	С/о
Асфальтобетон-ное покрытие	До 10 %	До 30 %	До 50 %	До 30 %	До 50 %	До 10%
Несущая способность грунтов	низкая	высокая	средняя	средняя	низкая	высокая

* Сделка между партнерами по бизнесу.

** Приобретение соседнего участка для расширения существующего.

Цен. - объект расположен в центре города.

Отд. - объект расположен в отдаленном районе.

С/о - объект расположен в районе средней отдаленности.

После того, как определены объекты-аналоги, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются. В данной курсовой работе единица сравнения - цена 1м².

Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка:

– наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12%, по причине дополнительных процедур согласования; государственные объекты стоят на 10% меньше частных;

– кредиты предоставляются под 15%;

– условия срочной продажи изменяют цену на 10%, при сделке между партнерами по бизнесу цена была занижена на 8%, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7%;

– за 3 месяца цены на рынке возросли на 2%, за 6 месяцев - на 4%, за 9 месяцев - на 8%;

– разница в ценах по районам: цен. и с/о - 20%, с/о и отд. - 10%, цен. и отд. - 30%;

– разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия на площади до 10% участка по сравнению с площадью до 30% составляет 2%, до 30% по сравнению с площадью до 50%-3%, до 10% по сравнению с площадью до 50%-5%;

– разница в ценах между низк. И сред. Несущей способностью грунтов - 3%, сред. и выс. - 4%, низк. и выс. - 7%.

Расчет скорректированных цен земельных участков представлен в табл. 3.2

Таблица 3.2 Расчет скорректированных цен земельных участков

Элементы сравнения	Объект оценки	А1	А2	А3	А4	А5	А6
1	2	3	4	5	6	7	8
Цена продажи объекта, тыс. р.		1650	4500	6020	4200	4375	2025
Размер, м2		1000	5000	4300	2800	3500	1500
Цена единицы сравнения, тыс. р./ м2		1,65	0,9	1,4	1,5	1,25	1,35
Оцениваемые права собственности:	частная	частная	сервитут	госу-дарст-венная	сервитут	госу-дарст-венная	частная
- процент отличия		-	12%	10%	12%	10%	-
- корректиров-ка, тыс. р.		-	+0,108	+0,14	+0,18	+0,125	-
- скорректиро-ванная цена, тыс. р.		1,65	1,008	1,54	1,68	1,375	1,35
Условия фи-нансирования	кредит	типич-ные	кредит	типич-ные	типич-ные	типич-ные	кредит
- процент отличия		15%	-	15%	15%	15%	-
- корректиров-ка, тыс. р.		+0,248	-	+0,231	+0,252	+0,206	-
- скорректиро-ванная цена, тыс. р.		1,898	1,008	1,771	1,932	1,581	1,35
Условия продажи	типич-ные	срочная продажа	срочная продажа	типич-ные	Особые 1*	типич-ные	Особые 2**
- процент отличия		10%	10%	-	8%	-	7%
- корректиров-ка, тыс. р.		+0,1898	+0,1008	-	+0,155	-	-0,095
- скорректиро-ванная цена, тыс. р.		2,088	1,109	1,771	2,087	1,581	1,255
Дата продажи	Наст. время	3 мес. назад	9 мес. назад	Наст. время	6 мес. назад	3 мес. Назад	6 мес. Назад
- процент отличия		2%	8%	-	4%	2%	4%
- корректиров-ка, тыс. р.		+0,042	+0,089	-	+0,083	+0,032	+0,050
- скорректиро-ванная цена, тыс. р.		2,13	1,198	1,771	2,17	1,613	1,305
Местополо-жение	С/о.	Цен.	Отд.	С/о	Цен.	Отд.	С/о
1	2	3	4	5	6	7	8
- процент отличия		20%	10%	-	20%	10%	-
- корректиров-ка, тыс. р.		-0,426	+0,1198	-	-0,434	+0,1613	-
Асфальто-бетонное покрытие	До 30%	До 10 %	До 30 %	До 50 %	До 30 %	До 50%	До 10 %
- процент отличия		2%	-	3%	-	3%	2%
- корректиров-ка, тыс. р.		+0,043	-	-0,053	-	-0,48	+0,026
Несущая способность грунтов	низкая	низкая	высокая	средняя	средняя	низкая	Высока
- процент отличия		-	7%	3%	3%	-	7%
- корректиров-ка, тыс. р.		-	-0,084	-0,053	-0,065	-	-0,091
- скорректиро-ванная цена, тыс. р.		1,747	1,234	1,665	1,671	1,294	1,24

* Сделка между партнерами по бизнесу.

** Приобретение соседнего участка для расширения существующего.

Рассмотрим расчет аналога А4:

– цена продажи объекта и размер земельного участка берем по табл. 3;

– цена единицы сравнения = цена продажи / размер = 4200 / 2800 = 1,5 тыс.р/м²;

– оцениваемые права собственности: у объекта оценки - частная, у аналога - сервитут. Следовательно, процент отличия = 12%, корректировка = 1,5*12% = +0,18, т.к. оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. Скорректированная цена = 1,5 + 0,18 = 1,68 тыс. р./м²;

– условия финансирования: у объекта оценки - кредит у аналога - типичные. Следовательно, процент отличия и корректировки 15%. 1,68*15%=0,252.Скорректированная цена = 1,932 тыс. р./м²;

– условия продажи: у объекта оценки - типичные, у аналога - особые 1*. Следовательно, процент отличия = 8% и корректировка = 1,932*8% = +0,155, т.к. оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. Скорректированная цена =1,932+0,155= 2,087 тыс. р./м²;

– дата продажи: у объекта оценки - настоящее время, у аналога - 6 месяцев назад. Следовательно, процент отличия = 4%, корректировка = 2,087 * 4% = +0,083, т.к. оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. Скорректированная цена = 2,087 + 0,083 = 2,17 тыс. р./м²;

– местоположение: у объекта оценки - средняя отдаленность, у аналога - объект расположен в центре города. Следовательно, процент отличия = 20%, корректировка = 2,17 * 20% = -0,434, т.к. оцениваемый объект хуже сопоставимого аналога;

– асфальтобетонное покрытие: у объекта оценки - до 30% и у аналога - до 30%. Следовательно, процент отличия = 0%

– несущая способность грунтов: у объекта оценки - низкая, у аналога - средняя. Следовательно, процент отличия = 3%, корректировка = 2,17 * 3% = -0,065, т.к. оцениваемый объект хуже сопоставимого аналога;

– скорректированная цена = 2,17 - 0,434 - 0,065 = 1,671 тыс. р./м²;

Теперь проведем согласование полученных скорректированных цен для того, чтобы сделать вывод о стоимости земельного участка. Согласование - это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта. Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:

1) Среднего арифметического значения скорректированных цен:

(1,747+1,234+1,665+1,671+1,7187+1,294)/ 6 = 8,851/6=1,475;

2) Модального значения. Мода - наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду: 1,7 1,2 1,7 1,7 1,7 1,3. Модальное значение - 1,7;

3) Медианного значения. Медиана - середина ранжированного числового ряда: 1,747; 1,234; 1,665; 1,671; 1,7187; 1,294.

Медианное значение: (1,665+1,671) / 2 = 1,668;

4) Скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки. Таким аналогом является А5 = 1,294.

Стоимость земельного участка в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей, умноженное на площадь земли:

СЗ =(1,475+1,7+1,668+1,294)*1500/4=1,53425*1500=2301 тыс.р.

Следующий этап затратного подхода - расчет издержек, необходимых на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов оценки стоимости нового строительства - метод укрупненных обобщенных показателей стоимости на единицу сравнения. В качестве единицы сравнения принимается 1м². Для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки. Расчет величины укрупненного обобщенного показателя стоимости на 1м² представлен в табл. 3.3.

Таблица 3.3. Расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости при строительстве здания торгового типа, тыс. р./ м²

№	Наименование	Затраты, тыс.р./м2
1	Прямые затраты
1.1	СМР:
	- материалы	3,100
	- заработная плата	1,085
	- эксплуатационные расходы	0,450
	- прочие	0,200
	Итого прямые затраты	4,835
1.2	Накладные расходы	1,209
1.3	Прибыль подрядчика	0,725
	Итого цена подрядчика	6,769
2	Косвенные затраты
	- оплата услуг проектно-сметных организаций	0,242
	- маркетинговые, рекламные, страховые расходы	0,406
	- затраты на покупку энергетических мощностей	0,677
	- налоги	1,457
	Итого затраты инвестора	9,551
3	Прибыль инвестора	2,865
	Итого укрупненный обобщенный показатель стоимости	12,416

При расчете стоимости нового строительства:

– заработная плата составляет 35% от стоимости материалов: 3,100 * 35% = 1,085;

– накладные расходы - 25% от прямых затрат: 4,835 * 25% = 1,209;

– прибыль подрядчика - 12% от суммы прямых и накладных затрат: (4,835 + 1,209) *12% = 0,725;

– оплата услуг проектно-сметных организаций - 5% от прямых затрат: 4,835 * 5% = 0,242;

– маркетинговые, рекламные, страховые расходы - 6% от цены подрядчика: (4,835 + 1,209 + 0,725) * 6% = 0,406;

– затраты на покупку энергетических мощностей - 10% от цены подрядчика: 6,769 * 10% = 0,677;

– налоги (НДС) - 18% от суммы всех предыдущих затрат: (6,769 + 0,242 + 0,406 + 0,677) * 18% = 1,457;

– прибыль инвестора - 30% от понесенных расходов: (6,769 + 0,242 + 0,406 + 0,677 + 1,457) * 30% = 2,865.

Стоимость нового строительства равна укрупненному обобщенному показателю стоимости, умноженному на площадь здания:

12,416 * 564 = 7002,624 тыс. р.

Следующим этапом затратного подхода является оценка износа. Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости. Для оценки накопленного износа применяется метод разбивки, суть которого состоит в определении величины трех видов износа: физического, функционального и внешнего.

При определении общей величины накопленного износа методом разбивки используется формула:

ИН = 1 - (1 - ИФИЗ/100) * (1 - ИФУНК/100) * (1 - ИВН/100), (3.3)

где ИФИЗ - физический износ здания, %

ИФУНК - функциональный износ здания, %;

ИВН - внешний износ здания, %.

Физический износ определяется нормативным методом. Метод предполагает использование нормативных инструкций. Для этого воспользуемся Правилами оценки физического износа жилых зданий.

Для оценки физического износа необходимо изучить степень повреждения конструктивных элементов здания. Расчет физического износа здания торгового типа представлен в табл. 3.4.

Таблица 3.4. Расчет физического износа здания торгового типа

№	Конструктивные элементы здания	Удельный Вес	Количественная оценка износа	Износ конструктивного элемента, %	Итого износ, %
1	Фундамент	4	Ленточный каменный, ширина трещин до 5мм	40	1,6
2	Стены	23	Кирпичные, глубина разрушения швов до 2см	30	6,9
3	Перекрытия	18	-	18	3,24
4	Кровля	12	-	50	6
5	Полы	7	-	45	3,15
6	Проемы	10	-	40	4
7	Отделочные работы	8	-	60	4,8
8	Инженерное оборудование	16	-	53	8,48
9	Прочие работы	2	-	24	0,48
	Итого	100	-		38,65

Итоговая величина износа по каждому элементу определяется путем умножения удельного веса соответствующего элемента на значение износа. Например, фундамент: 4*40 / 100 = 1,6%.

Итоговая величина физического износа всего здания определяется суммированием. Физический износ равен 38,65%, т.е. он определен в размере от 20% до 40%, следовательно, можно сделать вывод, что состояние здания удовлетворительное.

Функциональный износ - уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности.

Функциональный износ здания составляет 3% по причине не благоустроенности.

Внешний износ - уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.

Внешний износ здания составляет 8% по причине экологической обстановки.

Определим процентное значение накопленного износа по формуле (3.3):

ИН = 1 - (1 - 38,65/100) * (1 - 3/100) * (1 - 8/100) = 0,4525.

Для оценки стоимостного значения накопленного износа полученный процент применяется к величине стоимости нового строительства здания: