7002,624 * 0,4525 = 3168,687 тыс.р.

Стоимость объекта недвижимости, оцененная в рамках затратного подхода определяется по формуле (1):

СЗП = 2301 + 7002,624 - 3168,687 = 6134,937 тыс. р.

3.2.2 Использование сравнительного подхода

Элементы сравнения объектов-аналогов относятся ко второй группе - относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки и состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения принимаем все здание.

Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости приведен в табл. 3.5.

Таблица 3.5. Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости

ЦКХ - цена, приведенная по количественным характеристикам (по стоимости оборудования и площади), тыс. р.

ЦКХ по стоимости оборудования (гр.8) находится как разность между ценой продажи (гр. 7) и стоимостью оборудования (гр. 6), т.к. у объекта оценки нет оборудования. Например, А1: 7783 - 0 = 7783 тыс. р.

ЦКХ по стоимости площади (гр. 9): находится цена 1м² аналога и затем умножается на площадь объекта оценки. Например, А1: 7783/649*564=6764 тыс.р.

На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:

– 15% между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;

– 10% между центром и районом средней отдаленности.

Например, т.к. объект оценки находится в районе средней отдаленности, то, если аналог находится, в центре поправка в долях будет равна 0,9; если аналог в отдаленном районе - 1,15.

Данный метод позволяет рассчитать поправку на отличающуюся характеристику и затем использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.

Поправки на состояние объекта:

С/о: А2/А1 = 6221/ 6764 = 0,92; Отд.: А5/А6 = 5117 / 5792 = 0,88; Цен.: А8/А7 = 6826 / 7488 = 0,91;

Среднее арифметическое между этими числами = 0,9.

Поправки на условие транспортной доступности:

С/о: А1/А3 = 6764 / 6307 = 1,07; Отд.: А6/А4 = 5792 / 5523 = 1,05; Цен.: А7/А9 = 7488 / 7162 = 1,05;

Среднее арифметическое между этими числами = 1,06.

Скорректированные цены аналогов определяются с учетом всех поправок (гр. 13 определяется умножением гр. 9 на гр. 10, гр. 11, гр. 12).

Теперь проводим согласование полученных цен. Для этого анализируются четыре показателя (среднее арифметическое, мода, медиана, скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога), а также рассчитывается скорректированная цена с учетом весовых коэффициентов (табл. 3.5).

Среднее арифметическое = 6191 тыс. р.

Мода = (6059+6065)/2=6062 тыс. р.

Ранжированный ряд: 5995 6017 6059 6065 6088 6149 6238 6512 6594.

Медиана = 6088 тыс. р.

Аналог, похожий на объект оценки - А6 = 5995 тыс. р.

Для расчета весовых коэффициентов применяется метод расстановки приоритетов. При этом сравниваются пары сопоставимых продаж на основе оценки их влияния на итоговую стоимость объекта оценки. По данным принимаемой системы сравнений формируется квадратная матрица:

А = а ij .

а ij = {1,5 если Хi > Хj ; 1,0 если Хi = Хj ; 0,5 если Хi < Хj },

где а ij -числовая мера, определяющая степень превосходства влияния на результат оценки одной сопоставимой продажи (Хi) над другой (Хj).

Таблица 3.6. Квадратная матрица и расчет скорректированных цен с учетом весовых коэффициентов

Удельный вес находится делением суммы каждого аналога на число итого по столбцу «Сумма»: А1: 12,5/81=0,15.

Столбец Р1 получается путем умножения вектора «Уд. вес» на матрицу:

0,15*1+0,15*1+0,11*1,5+0,07*1,5+0,11*1,5+0,11*1,5+0,11*1,5+0,11*1,5+0,07*1,5=1,335;

Столбец РН(1) - удельный вес. Например, для А1: 1,335/8,35=0,16.

Столбец итого находится умножением РН(1) на гр.13 табл. 3.5.

В целях получения значений большей точности значение аij варьируется по степени отличия от единицы.

В итоге получили скорректированную цену с учётом всех поправок. Скорректированная цена составляет 6213,39 тыс.р.

С помощью метода согласованных пар мы нашли разницу в ценах между аналогами. Из суммы всех показателей и скорректированной цены итога матрицы вычисляем среднее арифметическое, тем самым мы, определяя стоимость объекта недвижимости:

(6191 + 6062 + 6088 + 5995 + 6213,39)/5 = 6109,9тыс.р.

Стоимость объекта недвижимости, определённая в рамках сравнительного подхода равна 6109900 рублей.

Практическое применение метода сравнительных продаж возможно при наличии развитого рынка недвижимости и, наоборот, при отсутствии такого рынка либо его недостаточности развитости, а также если оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными экономическими выгодами и обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого метода нецелесообразно. Таким образом, сравнительного подхода в основном используется там, где имеется достаточная база данных о сделках купли - продажи или аренды на рынке недвижимости.

3.2.3 Использование доходного подхода

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта. Для определения стоимости объекта оценки используется метод прямой капитализации дохода.

Преобразование будущих доходов в текущую величину стоимости осуществляется по формуле:

СДП = ЧОД / ККАП, (3.4)

где СДП - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, тыс. р.;

ЧОД - чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, тыс. р.;

ККАП - коэффициент капитализации.

Для определения ЧОД необходимо рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду. Это доход, приносимый недвижимостью при 100-процентной загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду, до вычета эксплуатационных затрат. ПВД определяется за год с учётом ставок аренды (табл.2).

Эффективный валовой доход (ЭВД) - это величина, равная ПВД, за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосборов арендной платы. Оценка потерь от недозагрузки объекта и недосбора арендной платы производится на основе анализа рынка, его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. В данном случае величина убытков составляет 5% от ПВД, из-за недозагрузки объекта недвижимости, т.е. пустует несколько помещений.

ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов (ОР) и резервов.

Расчет ЧОД осуществляется в виде отчета о доходах и расходах (табл. 3.7).

Таблица 3.7. Отчет о доходах и расходах

Теперь рассчитаем величину коэффициента капитализации. Коэффициент капитализации - это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта.

Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга). Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости объекта на остающийся срок полезной жизни. Остающийся срок полезной жизни объекта принимается равным от 10 до 30 лет в зависимости от привлекательности оцениваемой недвижимости. Примем остающийся срок полезной жизни объекта равным 20 годам, т.е. за 20 лет произойдет возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость, т.к. тип здания оцениваемого объекта - торговое и оно находится в центре города с развитой транспортной, инженерной инфраструктурой, следовательно, оцениваемая недвижимость привлекательна. Таким образом, норма возврата капитала равна 100 / 20 = 5%.

Определим величины составляющие ставку доходности:

- Риск низкой ликвидности равен 5%, т.к. данный объект недвижимости можно продать в более длинные сроки в связи с его отдаленным местоположением (средняя отдаленность) и непостоянным уровнем деловой активности в данном секторе рынка;

- Риск вложений в недвижимость - 5%, поскольку в районе ограничено предложение объектов на рынке;

- Риск инвестиционного менеджмента: 5%, т.к. инвестиционный менеджмент при инвестициях в недвижимость требует, как правило, немалых управленческих усилий.

Теперь вычислим коэффициент капитализации (таблица 3.8).

Таблица 3.8. Расчет коэффициента капитализации

Используя формулу 3, рассчитаем стоимость объекта недвижимости в рамках доходного подхода:

СДП = 709534,956/ 0,28 = 2534,05 тыс. р.

3.3 Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости

После определения стоимости недвижимости тремя методами: затратный подход, сравнительный подход и доходный подход, необходимо свести полученные стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости объекта.

Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости.

Определим весовые коэффициенты для каждого из подходов:

- Затратный подход имеет наибольший вес (60%), т.к. затратный метод опирается на сметно-нормативную базу строительства и способен дать надежные результаты оценки;

- Сравнительный подход имеет наименьший вес (10%), поскольку существует недостаточность информации о состоявшихся сделках в виду недостаточной развитости рынка недвижимости;

- Доходный подход отражает ту максимальную цену, выше которой потенциальный покупатель платить не захочет. Но данный метод основан на прогнозных данных, поэтому мы отдаем предпочтение в 30%.

Данные о сведении полученных результатов в итоговую стоимость объекта занесем в таблицу 3.9.

Таблица 3.9. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости.

Рыночная стоимость = 6134,937*0,6+6109,9*0,10+2534,05*0,30 = 5052,1672 тыс. р.

Целью оценки является обеспечение кредита имущества, т.е. рыночная стоимость объекта будет составлять 5 052,1672 тыс. р. итоговая оценка стоимости не обязательно является предопределенной величиной, а скорее наиболее вероятным значением.

Заключение

Целью данной дипломной работы являлось проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости. Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставной капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей.

При выполнении данной дипломной работы, нужно было определить стоимость объекта недвижимости. Перед нами стояла задача, используя подход сравнительного анализа, затратный и доходные методы определить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Используя затратный подход, в основе которого лежит предположение, что рациональный потенциальный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму, превышающую затраты на создание заменяющей данный объект недвижимости без чрезмерной задержки, мы получили стоимость объекта недвижимости, равную СЗП = 6 134,937 тыс. р.

В рамках сравнительного подхода, основанного на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов, была выведена стоимость этого же объекта, равная 6 109,9 тыс. р.

Применяя доходный подход, заключающийся в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта, получили стоимость оцениваемого объекта, равную СДП = 2534,05 тыс. р.

В конце курсовой работы, сведя стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости недвижимости, с использованием весовых коэффициентов была выведена рыночная стоимость объекта недвижимости, равная 5 052,1672 тыс. р.

Итак, при проведении оценочной деятельности для объекта недвижимости находящегося в районе средней отдаленности г. Новосибирска, по адресу ул. Титова 35, с выходом на главную улицу, было установлено, что рациональнее всего использовать его как торговое здание, т.к. ставка аренды за помещение в данном случае является наивысшей и составляет 500 р./м².

Используя выше перечисленные подходы, была определена рыночная стоимость объекта на момент оценки (1 ноября 2010 года), равная 5052,1672 тыс. р. Данный объект недвижимости, возможно, использовать в качестве аптеки, т.к. объект достаточно привлекателен с точки зрения выгодного местоположения. Недостатками этого здания являются лишь его удовлетворительное состояние и недостаточно развитая инфраструктура.

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30.11.94г. №51-ФЗ (ред. от 23.12.03г.); Часть вторая от 26.01.96г. №14-ФЗ (ред. от 23.12.03г.)

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001г. №136-ФЗ.

3. Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в РФ» №135 - ФЗ от 29.07.1998г.

4. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16.07.1998г.

5. Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия и принципы оценки ФСО №1».Приказ Минэкономразвития и торговли РФ от 20.07.2007г. №256

6. Федеральный стандарт оценки №2 «Цели оценки и виды стоимости (ФСО №2)».Приказ Минэкономразвития и торговли РФ от 20.07.2007. №255

7.Федеральный стандарт оценки №3 «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)».Приказ Минэкономразвития и торговли РФ №254

8. Распоряжение Мин. имущества РФ «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» №568-р от 6 марта 2002г.

9. Асаул А.Н. Экономика недвижимости 2-е изд. - СПб.: Питер, 2007

10. Виноградов Д.В.. Экономика недвижимости: Учебное пособие - Владим. гос. ун-т; - Владимир, 2007. - 136с.

11. Власов А.Д., Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам города

12. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: учеб. пособие. Изд. «Маросейка», 2009

13. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. Изд. «Финансы и статистика», 2008

14. Журнал «Жилищное право» №7-Новосибирск: 2010

15. Лобанова Е.И. Экономика недвижимости: учеб. пособие для вузов/Е.И. Лобанова, Т.Е. Межуева, О.А. Мирошникова; под ред. Е.И. Лобановой, Новосибирск: ГОУ ВПО СГГА, 2007

16. Лобанова Е.И. Экономика недвижимости (Оценка стоимости недвижимости): практикум, Новосибирск: ГОУ ВПО СГГА, 2008

17. Лобанова Е.И. Основы оценки стоимости недвижимости учеб. пособие: по прогр. проф. переподг. оценщиков по спец. «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)». Новосибирск: Сибирская академия финансов и банковского дела, 2010

18. Новосибирска. - 4-е изд., перераб. и доп. - Новосибирск: Изд-во СО Ран, 2007г.

19. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб.:Изд. «МКС»., 2007

20. Смагин В.Н., Киселева В.А. Экономика недвижимости: Учебник - Челябинск, ЭКСМО, 2007

21. Щербакова Н.А. Оценка недвижимости: теория и практика: учеб. пособие, М.: Изд-во «Омега-Л», 2010

22. Экономика недвижимости: Учеб. пособ./ Под ред. В.И. Ресина. - М.: Дело, 2002. - 289с.

23. URL: http://www.9 r.ru (Сайт компании «Эксперт оценка»)

24. URL: http://www.appraiser.ru («Виртуальный клуб оценщиков»)

25. URL: http://www.ecogis.ru («Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам города Новосибирска»)

Размещено на Allbest.ru