Рыночная оценка может быть проведена в отношении таких объектов, как:

1. земельные участки

2. объекты жилой недвижимости (квартиры, коттеджи, дома)

3. объекты коммерческой недвижимости (офисные помещения, гостиницы, торговые и складские площади)

4. объекты промышленной недвижимости (здания, сооружения, промышленные комплексы)

5. инженерные коммуникации (мосты, путепроводы, газо- и нефтепроводы, теплосети)

6. объекты незавершенного строительства

Оценка рыночной стоимости помогает максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Рыночная оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки не стоит рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

2. Методика оценки стоимости недвижимости

В основе этого подхода лежит принцип ожидания будущих доходов владельца собственности, пересчитываемых в текущую стоимость, путем прямой капиталюации или капитализации по норме отдачи

1. Потенциальный валовый доход (ПВД).

2. Действительный валовый доход (ДВД)

ДВД = ПВД-ПТ, (1)

где ПТ - потери от несдачи части площади в аренду и неплатежей; устанавливаются на основании рыночной информации, а не конкретного оцениваемого объекта.

3. Операционные расходы ( OF ) - обеспечение и обслуживание сдаваемого в аренду объекта (страхование, налоги на землю, имущество; коммунальные расходы; текущий и отложенный (резерв фонда возмещения) ремонт, управление имуществом; зарплата эксплуатационного и обслуживающего персонала, вывоз мусора), т.е. это периодические расходы для нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода.

4. Чистый операционный доход (ЧОД).

ЧОД=ДВД-ОР (2)

5. Денежный поток после обслуживания долга

ЧОД-ОД. ( 3)

6. Денежный поток после уплаты налогов

ЧОД-ОД-НЛГ. (4)

Доходный подход требует достоверного прогноза ожидаемых доходов.

Отправной точкой прогнозов можно считать текущий доход, который должен быть скорректирован с учетом ожидаемых изменений рынка.

Основной источник информации для расчета текущего арендного дохода -действующие договоры аренды недвижимости как оцениваемой, так и для объектов-аналогов.

Аренда - передача имущества собственником во владение другому лицу на договорных условиях. Важным элементом арендных оценок являются экономически обоснованный состав и размер арендных платежей.

Арендная плата - экономические отношения равноправных партнеров - арендодателя и арендатора - по распределению* вновь созданной стоимостное процессе использования арендованного имущества.

Арендная плата (АП) слагается из амортизационных отчислений на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли) -- ( AM ), средств на капитальный ремонт объекта аренды (Ск), операционных расходов (ОР), части прибыли, создаваемой при использовании арендованного имущества (Па).

Ам, Ск в соответствии с их назначением не включаются в состав чистого операционного дохода, который зависит от Па и соотношения между контрактной и фактической величинами операционного расхода (ОР).

Необходим внимательный анализ договоров аренды недвижимости, в том числе их условий, структуры и размера арендной платы:

по типу арендной платы:

* контрактная (по договору);

* рыночная (наиболее вероятная на открытом рынке);

* завьппенная (заниженная) против рыночной из-за особых условий договора; процентная (например, от выручки арендатора-предпринимателя).

по характеру арендной платы

* с постоянной арендной платы;

* с переменной арендной платой (изменение в определенные моменты в течение срока договора);

* с индексируемой арендной платой;

* с процентной арендной платой - базовой и плюс процент от предпринимательского дохода арендатора.

по структуре арендной таты

* валовая аренда - все расходы несет арендодатель;

* абсолютно чистая аренда - все расходы несет арендатор;

· чистая аренда - эксплуатационные расходы распределены между арендодателем и арендатором.

Очень важное замечание - при расчете дохода надо вычленить только тот доход, который дает недвижимость (ее материальная составляющая) и не учитывать доход от бизнеса, т.е. предпринимательской деятельности действующего предприятия.

Для прогнозных величин чистого операционного дохода используется ретроспективные данные за 3-5 лет. Допустим, мы имеем такой ряд:

Возможны три варианта расчета:

Простая средняя ( 200 +195 + 210 + 220 + 240) /5 = 213 тыс.руб.

Средняя взвешенная (более близким к дате оценки годам придается больший вес как отношение числа лет до начала периода анализа к сумме чисел лет периода анализа)

(200.1 +195.2 + 210.3 + 220.4 + 240.5)/15 = 220 тыс.руб.

Если ожидается сохранение тенденции изменения дохода, то используется регрессионный анализ

Для расчетов выбраны зависимости у = а + b * x и у = а. b x по величине коэффициента корреляции.

Для прогнозных величин ЧОД можно принять любую из этих двух зависимостей или простую среднюю из них, распространив расчет на требуемое число лет вперед (обычно не более 5).

В доходном подходе стоимость недвижимости рассчитывается по формуле:

С = ЧОД / R

где R - коэффициент капитализации.

Капитализация дохода - это пересчет потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости.

При этом учитывается:

· сумма будущих доходов;

· время (сроки и продолжительность) их получения;

· величина коэффициента капитализации.

Понятие коэффициента капитализации включает в себя доход на капитал ( return on capital ) и возмещение капитала ( return of capital ; capital recovery ).

Доход на капитал [отдача ( yield )] - это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени и риск, т.е. за использование денежных средств в течение определенного времени.

Возмещение капитала означает погашение суммы первоначального вложения. Сумму дохода на капитал и возмещение капитала назовем возвратом капитала.

Подчеркнем, что типичный инвестор в приносящую доход недвижимость имеет своей целью получить доход, сравнимый с доходами от вложения денег в аналогичный по риску проект.

Инвестированный капитал должен быть возвращен в размере вложенных средств вместе с вознаграждением за его использование.

Возврат инвестиций складывается из возмещения инвестированного капитала и дохода на инвестированный капитал. Для количественного выражения возврата инвестиций используются измерители, называемые нормами возврата.

Расчет стоимости недвижимости может выполняться методами прямой капитализации и капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков).

Оценка недвижимости методом капитализации дохода

Данный метод используется только при доходной недвижимости, т.е. такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода.

Доходы от владения недвижимостью могут поступать в виде:

- текущих и будущих денежных поступлений (в т.ч. периодических платежей);

- текущей и будущей экономии на налогах;

- доходов от прироста стоимости недвижимости, полученных при ее продаже в будущем или залоге под ипотечный кредит;

- налоговых сбережений от продажи, обмена или дарения этого имущества в будущем;

- других возможных денежных поступлений и выгод.

Метод капитализации дохода основывается на 3-х принципах оценки недвижимости:

1. Принцип ожидания. Данный принцип характеризует точку зрения покупателя на будущие годы и их настоящую стоимость. Исходя из этого принципа рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих выгод, вытекающих из прав владения или иных имущественных прав на данный объект. В основе принципа лежит теория изменения стоимости денег во времени.

2. Принцип спроса и предложения. Данный принцип характеризует точку зрения рынка на стоимость объекта. Исходя из этого принципа можно определить как сами потоки денежных средств и их отношение к стоимости, так и тенденции их изменения.

Принцип утверждает, что цена собственности определяется соотношением спроса и предложения на данном сегменте рынка.

3. Принцип замещения. Этот принцип характеризует точку зрения информированного покупателя, который заплатит за объект сумму, большую стоимости аналогичного объекта одинаковой полезности на том же сегменте рынка и который при прогнозе будущих доходов ориентируется на данные анализа соответствующих покупателей аналогичных объектов.

Исходя из этого принципа ясно, что арендная плата, норма прибыли, величины затрат, ставка дисконтирования и коэффициент капитализации определяются аналогичными показателями на рынке.

Имеются два метода превращения дохода, получаемого от владения недвижимостью, в оценку стоимости:

1. Метод прямой капитализации, основанный на использовании ставки капитализации (R).

2. Метод дисконтирования денежных потоков, основанный на превращении будущих доходов от владения имуществом, в их текущую стоимость. Прогнозируемые будущие доходы, дисконтированные в текущую стоимость с использованием ставок дохода, отражают ожидания рынка.

Основные этапы процедуры оценки недвижимости методом капитализации дохода.

1. Оценка потенциального валового дохода. Делается на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов.

ПВД зависит от площади объекта и арендной ставки.

ПВД = S х Са,

S - площадь в кв. м., сдаваемая в аренду;

Са - арендная ставка за 1 кв. м.

Как правило, величина арендной платы зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, времени аренды (срока) и т.д.

2. Оценка потерь от недогруженности и неуплат. Производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к арендованной недвижимости.

ДВД = ПВД - скидки на простой и неплатежи.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию или типичных издержек на данном рынке.

При анализе доходов и расходов принято использовать как ретроспективные (за прошлые года), так и прогнозные (прогнозируемые в будущем) данные. При этом можно использовать данные как до, так и после налогообложения. Единственное условие, которое необходимо учитывать при капитализации доходов, - потоки денежных средств для различных объектов должны рассчитываться на одной основе, т.е. нельзя сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, рассчитанными на основе прогнозных данных, то же самое касается и учета налогообложения.

Расчет расходов

Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами.

Операционные расходы принято делить на:

- условно-постоянные расходы или издержки;

- условно-переменные или эксплуатационные расходы;

- расходы на замещение или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, страховка основных фондов и т.п.

Условно-переменные - это расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основными условно-переменными расходами являются расходы на управление: коммунальные расходы (газ, электричество, вода, отопление, телефон и т.д.); расходы на уборку, содержание территории и т.д.

К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего один - два раза за несколько лет или сильно варьируют от года к году. Обычно это расходы на периодическую замену быстро изнашивающихся компонентов улучшений. К таким улучшениям, в частности, относятся кухонное оборудование (холодильники, кухонные плиты и т.п.), мебель, ковровые покрытия, портьеры, а также недолговечные компоненты зданий (крыши, лифты), расходы на косметический ремонт.

Расходы на замещение рассчитываются как ежегодные отчисления в фонд замещения (аналогично бухгалтерской амортизации). В расчете подразумевается, что деньги откладываются (резервируются), хотя большинство владельцев недвижимости в действительности их не резервируют. Следует отметить, если владелец планирует замену изнашивающихся улучшений в течение срока владения (горизонта расчета), то указанные отчисления необходимо учитывать при расчете стоимости недвижимости рассматриваемым методом.

Если же в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, то расходы на их замещение не учитывают, но необходимо учесть износ, имея в виду возможную перепродажу (реверсию). Если срок такого рода отчислений точно известен, то при расчете методом дисконтированная потоков денежных средств возможно учитывать расходы только в том периоде, где они планируются.

Так как основным источником дохода, приносимого недвижимостью, является аренда, следует тщательно издать типичные для данного типа недвижимости арендные договора: сроки договоров, размеры арендной платы, периодичность выплат и т.п.

При определении потока денежных средств на основе ретроспективных данных обычно используются данные бухгалтерской отчетности (баланс, отчет о прибыли и убытках и т.д.) или данные о действующих на данном сегменте рынка ценах. В последнем случае расчет ведется так же, как в случае с прогнозными данными. При использовании ретроспективных данных часто имеется возможность использовать готовые показатели валового дохода, чистого эксплуатационного дохода и т.д.

Единственное, на что следует обратить внимание, - это сравнение и использование в одном расчете данных за один период.

Определение итогового показателя потоков денежных средств (ЧОД), который затем пересчитывается в текущую стоимость объекта несколькими способами. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации на рынке.

ЧОД - действительный валовой доход за вычетом всех статей расходов, за исключением задолженности по кредитам, налогам и амортизационным отчислениям.

Далее, после расчета ЧОД, необходимо определить коэффициент капитализации (R). Понятие коэффициента капитализации применительно к недвижимости включает доход на капитал и возврат капитала.

Доход на капитал - это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Доход на капитал называют также отдачей.

Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения. Возврат капитала называют возмещением капитала.

Теоретически коэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

1. Компенсацию за безрисковые, неликвидные инвестиции.

2. Компенсацию за риск.

3. Компенсацию за низкую ликвидность.

4. Компенсацию за инвестиционный менеджмент.

5. Поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости недвижимости.

Существует несколько методов определения коэффициента (ставки) капитализации:

1. Метод рыночной выжимки.

2. Метод кумулятивного построения (суммирован).

3. Метод связанных инвестиций (метод инвестиционной группы).

4. Метод инвестиционной группы.

5. Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

6. Метод Элвуда (метод капитализации заемного и собственного капитала).

1. Метод рыночной выжимки - является самым простейшим, быстрым и точным для определения стоимости какой-либо недвижимости с помощью собранных на конкурентном и свободном рынках данных по сопоставимым продажам аналогичных по своим характеристикам (инвестиционная мотивация, социально-юридический статус, платежеспособность, пути финансирования и т.д.) и полезности объектов недвижимости. В рамках доходного подхода стоимость рассчитывается по формуле:

V=I/R

V - стоимость;

I - ЧОД;

R - коэффициент (ставка) капитализации.

Если вышеприведенная формула преобразует ЧОД в стоимость, то следующая формула переводит стоимость в ставку капитализации:

R=I/V

Основываясь на рыночных данных по таким показателям, как цена продажи и значение ЧОД сопоставимых объемов недвижимости, мы можем вычислить ставку капитализации путем деления ЧОД на цену продажи :

Р= ЧОД / цена продажи

Определенная таким образом ставка капитализации называется общей.

Следует сказать, что для более точного вычисления ставки капитализации необходимо использовать данные (цена продажи, ЧОД) по нескольким сопоставимым объектам, для которых данные оценки и продажи близки, т.к. в противном случае возникает необходимость реконструирования их операционных отчетов для более объективного расчета ставки капитализации Стоимость инвестиционной недвижимости может быть рассчитана также путем умножения валового дохода, чистого дохода или других показателей дохода на соответствующий коэффициент (мультипликатор).

Вышеупомянутый мультипликатор получается путем деления цены продаж отобранных оценщиком объектов недвижимости на величину ЧОД:

M= Цена продаж / ЧОД

откуда

Со = ЧОД х М

М показывает, что оцениваемая недвижимость стоит во столько-то раз больше, чем текущий или прогнозируемый доход.

Метод кумулятивного построения (метод суммирования)

Этот метод определения ставки капитализации делит ее на составные части. Двумя основными компонентами ставки капитализации являются: проектная ставка и ставка возмещения (возврата) капитала.