Ринок землі в Україні: складові та особливості процесу ціноутворення

Размещено на http://www.allbest.ru/

Ринок землі: складові та особливості процесу ціноутворення



Вступ

Земля є основою людського існування, що визначає її важливу роль у процесі соціально-економічного розвитку суспільства. Як основа екосистеми, знаряддя і предмет виробництва, об'єкт права власності вона є базисом сталого розвитку, умовою соціального прогресу та добробуту людини. Політичні й економічні зміни, які почалися в країнах Центральної та Східної Європи на початку 90-х років XX століття, охопили і сферу землекористування. Протягом реформування змінено колишній земельний устрій, закладено нові принципи розвитку земельних відносин. Історія не знає прикладів, коли протягом одного десятиліття земельна власність була повністю змінена в такий спосіб. В Україні близько 6,7 млн. громадян отримали земельні сертифікати, що засвідчують право власності на землю, з них близько 1,3 млн. селян вже отримали державні акти на право приватної власності на землю. Одночасно 11 млн. громадян здійснили приватизацію земельних ділянок: для будівництва і обслуговування житлових будинків, господарських приміщень, садівництва, дачного і гаражного будівництва та інше [6, c. 368].

Разом з тим, земельна реформа в Україні, яка триває останні десять років, не вирішила покладених на неї завдань. Здійснення масштабних земельних перетворень на таких величезних територіях обумовило виникнення гострих проблем соціального, економічного і екологічного характеру. Зокрема, належним чином не забезпечується раціональне використання та охорона земельних ресурсів, відтворення продуктивного потенціалу сільськогосподарських земель. Оскільки процеси земельного реформування в цей період відбувалися повільно, земельне питання стало вкрай заполітизованим, а перехід землі ефективним господарям - практично заблокованим. У зв'язку з цим виникла потреба формування нової парадигми землекористування в Україні - концепції сталого землекористування, яка могла б забезпечити підвищення добробуту людей, вирішити проблеми, пов'язані з деградацією навколишнього середовища, поліпшення екологічного стану земель.

У відносинах "людина-земля" сьогодні переплітаються накопичені за багато років економічні, соціальні, екологічні, правові, моральні, технологічні й інші проблеми життєдіяльності суспільства. Для їхнього розв'язання потрібна наукова і практична робота по переходу до багатоукладного використання землі з різними формами власності на основі усталених юридичних норм, економічних критеріїв, взаємопов'язаного вирішення коротко- і довгострокових завдань тощо. Проблема сталого розвитку в Україні принципово нова [4, c.248]. У першу чергу це стосується використання земельних ресурсів. Дискусії щодо наукового обґрунтування сталого розвитку, раціонального використання земельних ресурсів набувають все більшої гостроти.

В даній курсовій роботі зроблена спроба розкрити економічний зміст понять земля і земельні відносини та висвітлено основні аспекти становлення і розвитку ринку землі в Україні, а також особливості визначення ціни землі.

Мета курсової роботи: вивчити особливості ціноутворення на земельному ринку.

Об'єкт дослідження - ринок землі.

Виходячи з поставленої мети, вважається за доцільне вирішення наступних дослідницьких завдань:

- вивчити характеристики ринку землі;

- дослідити сучасні рентні відносини;

- розглянути ціни землі та орендної плати.



1.Земля як фактор виробництва та її особливості

1.1 Загальні положення та основи ринку землі

ринок земля економічний

Розвиток людського суспільства в усі часи був нерозривно пов'язаний із землею, яка і на сьогодні залишається основою забезпечення населення планети продуктами харчування і джерелом суспільного багатства. З часу виникнення приватної власності на землю, вона стала товаром, що зумовило розвиток ринку землі. Відновлення приватної власності на землю в Україні (з 1992 р.) слугувало основою для укладання цивільно-правових угод стосовно земельних ділянок і започаткування ринку землі. Земля є унікальним товаром, оскільки її ціна з часом зростає [1].

Ринок землі - це система організаційно-правових і економічних відносин, що виникають в процесі перерозподілу земель та прав на них між суб'єктами цього ринку на основі конкурентного попиту і пропозиції. Це поняття суттєво відрізняється від категорії «обіг землі» - сукупності земельних угод та операцій із землею. До обігу земель відносяться міна, дарування та спадкування, оскільки їм не притаманні такі риси ринку, як попит, пропозиція та конкуренція [4, c.248].

Залежно від характеру здійснюваних операцій стосовно земельних ділянок в Україні, можна виділити наступні види ринку землі:

1) ринок купівлі-продажу землі;

2) ринок оренди землі;

3) іпотечний земельний ринок.

В сучасній практиці ринок земель України функціонує у вигляді двох складових частин:

- ринок сільськогосподарських земель, де земля є основним фактором виробництва та бере участь у створенні сільськогосподарської продукції;

- ринок земель несільськогосподарського призначення, до яких відносяться в першу чергу землі під забудовою.

Оскільки в Україні діє мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення (до 1. 01.2019 р.), то на сучасному етапі активно функціонує ринок земель несільськогосподарського призначення, який залишається перспективним і на майбутнє. Із зняттям мораторію ринок сільськогосподарських земель стане найвагомішим, оскільки значна частина сільського населення України стали власниками земель, а ведення товарного сільськогосподарського виробництва вимагає значних капіталовкладень [24].

Ринок оренди землі - це система організаційно-правових і економічних відносин, що слугує засобом перерозподілу прав на тимчасове володіння і користування землею між суб'єктами цього ринку - орендарями та орендодавцями. Йому притаманні атрибути ринку (об'єкти, суб'єкти, попит, пропозиція, ціна, конкуренція). Іпотечний земельний ринок України перебуває у стадії формування, хоча він є перспективним. Налагодження його функціонування вимагає прийняття низки законодавчих, нормативно-правових актів і акумулювання значних фінансових ресурсів. Для його впровадження доцільним є створення Державного земельного іпотечного банку, прерогативою якого має бути цільове фінансування сільськогосподарських підприємств з практикою застави сільськогосподарських угідь. Існування вторинного іпотечного ринку (обіг іпотечних облігацій, прав по заставних) як засобу рефінансування дасть можливість нарощувати фінансові ресурси банку з метою фінансового забезпечення земельного ринку в Україні. З метою підтримки виробничої діяльності товаровиробників, що працюють на орендованих землях, предметом іпотеки доцільно визнати також право оренди землі, тобто право тимчасового володіння і користування землею [3, c. 304]].

Запровадження та функціонування ринку землі в Україні має на меті стабілізацію економіки країни шляхом реалізації економічного потенціалу землі.

Основними завданнями ринку землі є:

- забезпечення раціонального та ефективного використання земельних ділянок;

- поліпшення інвестиційного клімату в економіці, інвестиційної та кредитної привабливості підприємств шляхом продажу їм земельних ділянок;

- забезпечення безперешкодної реалізації суб'єктами підприємницької діяльності прав володіння, користування і розпорядження земельними ділянками для збільшення їхніх основних засобів;

- формування багатоукладної системи господарювання на основі рівності всіх форм власності на землю, розвиток інституту приватної власності на землю [20, c.272].

Суб'єктами ринку земель в Україні є:

- громадяни та юридичні особи України;

- територіальні громади в особі відповідних органів місцевого самоврядування;

- держава в особі відповідних органів виконавчої влади;

- спільні підприємства;

- іноземні громадяни та особи без громадянства;

- іноземні юридичні особи;

- іноземні держави.

Об'єктами ринку є:

- земельні ділянки, які перебувають в державній та комунальній власності, можуть відчужуватися на підставі договору купівлі-продажу, якщо такі земельні ділянки не віднесені до земель, приватизація яких заборонена Земельним кодексом України;

- земельні ділянки, які перебувають у приватній власності, можуть відчужуватися на підставі договору купівлі-продажу, крім випадків, коли відчуження таких заборонено Земельним кодексом України [2].

Надзвичайно важливе значення у ефективному функціонування ринку землі відіграє його інфраструктура, основними суб'єктами якої є:

- органи виконавчої влади та місцевого самоврядування;

- установи нотаріату;

- спеціалізовані підприємства, метою діяльності яких є проведення земельних торгів;

- земельні іпотечні банки, земельні біржі, страхові компанії та інші фінансово-кредитні установи;

- консалтингові і ріелторські підприємства та організації;

- юридичні та фізичні особи, які здійснюють землеустрій;

- суб'єкти оціночної діяльності, які проводять експертну грошову оцінку земельних ділянок;

- інформаційні видання про попит і пропозицію земельних ділянок, про ринкову вартість земельних ділянок;

- органи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно;

- навчальні заклади, які готують спеціалістів з питань землевпорядкування, земельного кадастру та оцінки земель.

Згідно Земельного кодексу України, громадяни набувають право власності на земельні ділянки на підставі:

- придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами ;

- безоплатної передачі із земель державної і комунальної власності;

- приватизації земельних ділянок, що були раніше надані їм у користування;

- прийняття спадщини;

- виділення в натурі належної їм земельної частки (паю).

1.2 Інфраструктура ринку земельних ресурсів

Особливим економічним ресурсом, що здатен задовольняти людські потреби є земля. Від ефективності її використання залежить не лише рівень економічного розвитку країни, а й добробут та здоров'я кожної людини. Тому у 14 статті Конституції України зазначено, що „ земля - основне національне багатство, яке перебуває під особливою охороною держави”. За ринкових умов земля стає предметом купівлі-продажу, тобто стає товаром на ринку землі [1].

Важливим елементом ринку землі, відсутність якого унеможливлює його повноцінний розвиток та функціонування є ринкова інфраструктура. Під інфраструктурою ринку земельних ресурсів ми розуміємо сукупність організаційно-правових та економічних інституцій, які забезпечують нормальний, безперебійний режим функціонування ринку, виступають посередниками при здійсненні операцій купівлі-продажу, оренди, обміну та іпотеки землі [7, c.864]. Інфраструктура ринку землі забезпечує його надійність, прозорість та стабільність через свої функції (рис. 1.1).

Рис. 1.1 Функції інфраструктури ринку земельних ресурсів

ринок земля економічний

У складі інфраструктури ринку землі можна виділити чотири підсистеми, кожна із яких містить відповідні елементи, що наведені в таблиці 1.



Таблиця 1.1 Інфраструктура ринку землі

ІНФРАСТРУКТУРИ РИНКУ ЗЕМЛІ
І. Організаційно-технічна	земельні аукціони торгові доми підприємства, які проводять земельні торги
ІІ. Фінансово-кредитна	спеціалізовані земельні (іпотечні) банки страхові компанії
ІІІ. Державно-регулятивна	нормативно-правове регулювання земельних відносин податкова система спеціалізовані державні фонди для стимулювання ділової активності на ринку землі
IV. Науково-дослідне та інформаційне забезпечення учасників ринку	кадастрові бюро інформаційні служби спеціальні навчальні заклади консалтингові підприємства юридичні контори та ін.

Одним із найважливіших елементів інфраструктури ринку земельних ресурсів є торгові доми та спеціалізовані підприємства, які проводять земельні торги. Проведення земельних торгів на базі спеціалізованих організацій, що відповідають поставленим до них вимогам і пройшли відповідні тендери гарантує високу ефективність цих торгів.

Не менш вагоме місце в інфраструктурі ринку землі займає її фінансова складова, до якої належать спеціалізовані земельні (іпотечні) банки та страхові компанії. До функцій земельних (іпотечних) банків входить надання кредитів під заставу землі, а також інші послуги - аналіз фінансового стану позичальника, надання інформаційних та консультативних послуг, допомога в плануванні господарської діяльності заставодавця. Все це дасть змогу виробникам товарної сільськогосподарської продукції визначити потребу у кредитах, можливість їх сплати, акумулювати у своєму розпорядженні додаткові фінансові ресурси, вкрай необхідні для розширення обсягу виробництва, придбання нової техніки, спорудження виробничих та складських приміщень, проведення заходів, пов'язаних з покращенням якості земель [9, c.187-188].

Як відомо, визначальною особливістю праці в сільському господарстві є високий ступінь ризику, оскільки на кінцевий результат впливає не лише продуктивність праці, чи якість землі, а й погодні умови, які є непередбачуваними. Тому, чільне місце в інфраструктурі ринку земельних ресурсів займають страхові компанії. Головною їх функцією є страхування сільськогосподарських товаровиробників від втрати врожаю за непередбачуваних кліматичних умов. Розвиток таких компаній гарантуватиме зростання ділової активності на ринку землі.

Чи не найважливішою ланкою інфраструктури ринку земельних ресурсів є її державно-регулятивна складова, яка включає законодавче регулювання та оподаткування ринкових операцій із землею, відсутність якого унеможливлює сталий розвиток і функціонування ефективного та прозорого ринку земель, активізацію ділової активності.

Невід'ємною складовою повноцінного земельного ринку є його науково-дослідна та інформаційна інфраструктура, до складу якої входять спеціальні науково-дослідні установи і навчальні заклади, консалтингові компанії, інформаційні центри та агентства. Основним завданням інформаційної інфраструктури є інформування продавців і покупців земельних ділянок про діючі ціни, наявний попит та пропозицію землі, що дозволить їм приймати найбільш правильні рішення та максимально задовольнити свої інтереси [13, с. 208]. Головною умовою ефективного функціонування інформаційної інфраструктури у сфері земельних ресурсів є наявність єдиної системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обмеження, яка містить в собі відомості про усіх об'єктів та суб'єктів нерухомого майна, а також дані про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обмеження.

Чільне місце в інфраструктурі ринку земельних ресурсів займають спеціальні науково-дослідні установи. Основними їх функціями є проведення наукових досліджень в галузі земельних відносин, вирішення питання покращення ефективності землекористування та розробка наукових рекомендацій щодо підвищення результативності функціонування ринку землі.

Не менш важливу роль у розв'язанні пріоритетних завдань земельної реформи відіграють спеціальні навчальні заклади. Основними їх функціями є підготовка та перепідготовка кадрів, а також проведення наукових досліджень і розробка на їх основі науково-обгрунтованих рекомендацій стосовно підвищення ефективності земельних відносин [16, c. 404].

У період, коли ринок землі лише починає формуватися значна роль належить консалтинговим підприємствам. До їх функцій входить надання кваліфікованих рекомендацій виробникам сільськогосподарської продукції щодо підвищення ефективності землекористування, можливості та необхідності залучення додаткових кредитних ресурсів, розробки маркетингових стратегій їх розвитку, інформації про діючу ситуацію на ринку тощо.

Отже, важливою складовою ринку землі виступає ринкова інфраструктура. Вона охоплює організаційно-правові та економічні інституції з метою забезпечення ефективного функціонування ринку землі і є посередником при здійсненні операцій купівлі-продажу, оренди, обміну та іпотеки землі. Інфраструктура ринку землі виконує ряд функцій, серед яких можна назвати: інформаційне забезпечення учасників ринку, регулювання ринкового обороту земельних ділянок, страховий захист землевласників і землекористувачів, юридичний захист і фінансово-кредитна підтримка суб'єктів ринку, проведення оцінки землі тощо [23, c. 714]. Правильно організована інфраструктура забезпечить сталий та ефективний розвиток ринку земельних ресурсів, гарантуватиме захист прав та обов'язків усіх його учасників, їх інформаційне забезпечення і страховий захист, сприятиме зростанню ділової активності та безперебійності ринкового механізму, основними елементами якого є попит, пропозиція та ринкові ціни.



1.3 Попит та пропозиція, рівновага на ринку землі

Пропозиція землі в кожній країні строго обмежена. Це обмеження означає, що крива пропозиції землі абсолютно нееластична, і, отже, пропозиція землі не може бути збільшено навіть в умовах значного зростання цін на землю (рис.1.2). Для того щоб визначити, яка ціна на землю реально встановиться, необхідно проаналізувати попит, який на даному ринку відіграє активну роль.

Рисунок 1.2. Крива попиту та крива пропозиції на ринку землі

Попит на землю виступає єдиним чинником, що визначає її ціну. Крива попиту на землю має негативний нахил і є похідною від попиту на сільськогосподарську продукцію [8, c. 608].

Попит на землю неоднорідний і включає в себе два основних елементи: сільськогосподарський і несільськогосподарський попит.

Сільськогосподарський попит на землю є похідним від попиту на сільськогосподарські продукти і складається з попиту на продукцію рослинництва, тваринництва і т.д. Він враховує рівень родючості ґрунту, можливості його підвищення, а також місце розташування землі по відношенню до ринків збуту виробленої продукції. Пропозиція землі в кожній країні строго обмежена. Це обмеження означає, що крива пропозиції землі абсолютно нееластична, і, отже, пропозиція землі не може бути збільшено навіть в умовах значного зростання цін на землю (рис. 1.2). Для того щоб визначити, яка ціна на землю реально встановиться, необхідно проаналізувати попит, який на даному ринку відіграє активну роль.

Попит на землю виступає єдиним чинником, що визначає її ціну. Крива попиту на землю має негативний нахил і є похідною від попиту на сільськогосподарську продукцію.

На відміну від сільськогосподарського, несільськогосподарський попит на землю має стійку тенденцію до зростання і складається з попиту на землю для будівництва житла та різноманітних нерухомих споруд (об'єктів інфраструктури).

Можна сказати, що попит на землю формується під впливом темпів економічного зростання і інфляції. В умовах високих темпів інфляції боротьба зі знеціненням грошового багатства підштовхує попит на нерухомість. У цьому випадку земля виступає гарантом збереження і примноження багатства.

Несільськогосподарський попит, як правило, байдужий до рівня родючості землі. Головне - місце розташування земельних ділянок. Воно має особливе значення в великих містах. У різних районах міста ціна землі неоднакова і зазвичай досягає максимуму в центрі міста.

Оскільки сукупна пропозиція землі фіксована, то можна використовувати тільки ту землю, яка належить даній країні [4, c. 248].



2. Особливості сучасного формування ціни на землю та її грошова оцінка

2.1 Земельна рента та її види

Земельна рента (ground rent) - плата за користування землею у вигляді оренди (rent) в результаті обмеженості її в суспільстві.

Власник землі має земельною рентою або рентних доходом. Рента не виконує ніякої спонукальної функції: навіть якщо вона впаде до нуля, обсяг пропонованої землі не зміниться.

Оренда включає в себе:

- ренту;

- амортизацію на будівлі і споруди, які знаходяться на землі;

- відсоток на вкладений капітал.

Будівництво будівель і споруд на землі, витрати, пов'язані з поліпшенням родючості, розвиток інфраструктури призводять до того, що в складі орендної плати все більшу частку становлять амортизація і відсоток на капітальні вкладення - рента "розбухає". Відбувається це тому, що землевласник прагне врахувати ці вкладення, піднімаючи орендну плату.

Чим коротше за часом контракт, тим швидше можна підняти орендну плату, мотивуючи це поліпшеними якостями землі або розвиненою інфраструктурою господарства. Тому орендарі прагнуть здійснити такі вкладення, які повністю окупляться за період оренди. Звідси відома протилежність інтересів. Власники землі прагнуть скоротити терміни оренди, а орендарі прагнуть їх збільшити. Не випадково, що в Західній Європі склалася традиція здачі землі під будівлі строком на 99 років. За цей період вартість може бути цілком списана, а сама будівля приходить в повну непридатність [5, c.503].

Рентні відносини - це відносини між власником землі і орендарем з розподілу прибутку. Одна її частина - у вигляді звичайного прибутку - дістається підприємцю-орендарю, а іншу частину - в формі надприбутки - отримує землевласник.

Тепер належить відповісти на питання: яким чином в сільському господарстві утворюється земельна рента і які конкретні форми вона приймає?

В економічній теорії широко використовується поняття "економічна рента", яка включає земельну ренту і ренту на інші ресурси, в тому числі на працю.

Земельна рента - це додатковий дохід, отриманий внаслідок кращих умов господарювання і присвоєний власником землі та інших природних умов, пропозиція яких суворо обмежено [25].

У сільському господарстві виникають дві основні форми земельної ренти:

· Абсолютна;

· Диференціальна.

Aбсолютно рента - це додатковий дохід як різниця між ринковою ціною сільськогосподарських продуктів і їх ціною виробництва.

Диференціальна рента - передумовою її освіти є монополія на землю як об'єкт господарства.

Це означає, що землевласник або орендар отримує виняткове право на використання даної ділянки землі для ведення господарства.

Диференціальна рента I - формується за рахунок різниці в природній родючості землі і місцезнаходження ділянки по відношенню до ринку збуту.

Диференціальна рента II - утворюється за рахунок неоднакового рівня інтенсифікації (розвитку) сільськогосподарського виробництва.

Оцінка ціни землі має ряд особливостей, пов'язаних з її природними явищами і специфічністю доходу, отримуваного у вигляді ренти [10, c. 211] .

По-перше, ціна землі, виходячи з трудової теорії вартості - ірраціональна, тобто не справжня, чужа закономірності.

По-друге, ціною землі є ціна земельної ренти.

По-третє, ціна землі є вираз капіталізованої земельної ренти.

Ціна землі - це плата власнику землі за право отримання від неї доходу у вигляді земельної ренти.

2.2 Підходи щодо визначення ціни землі

Відповідно до загальноприйнятої практики оцінка ринкової вартості проводиться з використанням трьох методологічних підходів: витратного, порівняльного і прибуткового [11, c. 846]. При оцінці землі можуть використовуватися методи одного підходу або методи, що представляють їх комбінацію. Вибір методу залежить від об'єкта оцінки, інформаційної забезпеченості, його відповідності найбільш типовому увазі використання об'єкта оцінки і інших. Ринкова вартість землі в першу чергу повинна визначатися по результату того методу, який визначає ціну в умовах звичайного ділового обороту. Так, наприклад, продаж земельних ділянок, які служать отриманню доходу, відбувається переважно за капіталізованої вартості майбутніх доходів, так що в цьому випадку було б логічно віддати пріоритет доходному методу. Вибір повинен бути обґрунтований з урахуванням реальної ситуації, що складається на ринку земельних ділянок. Однак, традиційно вважається, що найбільш надійним способом визначення ринкової вартості землі є методи порівняльного підходу.

Порівняльний підхід.

Під порівняльним підходом розуміється сукупність методів оцінки вартості, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з аналогічними об'єктами, щодо яких є інформація про ціни угод з ними.

Порівняльний підхід виходить з передумови, що вартість оцінюваного майна визначається на основі аналізу цін угод зі схожим за своїми характеристиками майном. Порівняльний підхід використовується при наявності інформації про ринкові ціни угод зі схожими за своїми характеристиками об'єктів нерухомості. Всі методи оцінки нерухомості, що застосовуються в рамках порівняльного підходу, засновані на визначенні вартості оцінюваного об'єкта на основі цін недавніх угод з аналогічними об'єктами. Оцінювач розглядає зіставні об'єкти, які були продані на відповідному ринку. При цьому в ціни порівнянних об'єктів вносяться поправки, що враховують відмінності об'єктів аналогів і об'єкта оцінки.

У літературі порівняльний підхід дуже часто ототожнюється з методом порівняння продажів, ринковим методом або методом оцінки по таким самим продажу.

Суть цього методу проста і зрозуміла: і покупець, і продавець хочуть знати, скільки коштували на ринку аналогічні, вже продані і куплені об'єкти, тобто вони повинні бути впевнені, що ціна справедлива, прийнятна для всіх інших учасників ринку і кожна зі сторін у даній операцію не зазнає збитків. Тому даний метод заснований на систематизації і зіставленні всіх наявних на момент проведення оцінки даних по вже проданим аналогічним земельним ділянкам. У той же час часто проводиться оцінка і по зіставному аналізу ринкових цін попиту і пропозиції.

При відборі і попередньому аналізі об'єктів для зіставлення важливо також враховувати і будь-які надзвичайні впливу на ціни порівнянних угод: загроза вилучення застави при невиконанні умов кредитного договору, потреба у швидкій купівлі або продажу, зміна місцевих правил і т.д.

Зазвичай з бази для зіставлення виділяють також ціни, які виплачуються федеральними або місцевими органами влади при відчуженні ділянки землі для відповідних потреб, оскільки вони можуть містити елементи примусу.

Прибутковий підхід.

Під прибутковим підходом розуміється сукупність методів оцінки вартості, заснованих на визначенні очікуваних доходів від об'єкта оцінки. Згідно прибуткового підходу, вартість об'єкта нерухомості визначається його потенційну здатність приносити дохід. Прибутковий підхід використовується при наявності ринкової інформації про доходи від об'єктів нерухомості [14, c. 940].

Даний підхід заснований на принципі очікування з урахуванням принципів найкращого і найбільш ефективного використання. До методів оцінки землі, що застосовуються в рамках даного підходу, відносять метод прямої капіталізації доходу (земельної ренти), а також методи дисконтування грошових потоків. При використанні прибуткового підходу оцінюється поточна вартість майбутніх доходів від володіння майном, включаючи як здачу його в оренду, так і можливий продаж. Потоки доходів від комерційного використання майна і виручка від його перепродажу (реверсія) за вирахуванням потоків витрат капіталізуються в поточну (перераховану на сьогоднішній день) загальну вартість. Розрахунки вартості за методами, віднесених до даного підходу.

Однак техніка розрахунків досить складна, оскільки доходи розподілені в часі і можуть істотно змінюватися, а норма капіталізації або відповідний мультиплікатор залежать як від стану економіки і фінансової системи країни, системи правових гарантій учасникам земельного ринку, так і власне від стану самого ринку.

Тому використання даного методу вимагає проведення широких економічних і ринкових досліджень для визначення адекватних значень норми капіталізації та інших факторів.

Прогнозування є стрижнем будь-якої торгової системи, в зв'язку з цим професійно складені прогнози Forex можуть зробити тебе неймовірно грошовим.

Норму або коефіцієнт капіталізації визначають на основі дослідження прийнятних ставок доходу від експлуатації аналогічних об'єктів нерухомості з урахуванням аналізу факторів ризику і дисконту (стосовно до конкретних умов даної країни і міста) за методикою кумулятивного побудови або іншими способами.

При застосуванні прибуткового підходу, вартість приносить дохід нерухомості визначається величиною, якістю і тривалістю періоду отримання всіх вигод, які даний об'єкт, як очікується, буде приносити в майбутньому в процесі залишилася економічного життя. Оцінювач, уважно вивчає відповідну ринкову інформацію, повинен перерахувати ці вигоди в єдину суму поточної вартості. Ціна володіння (користування) може визначатися не тільки через величину постійного потоку доходу (орендної плати). Це може бути будь-який, виражене у грошовій формі визначення споживчої корисності або цінності нерухомості, як товару. Наприклад, при оцінці землі під будівництво житлового будинку можна розглядати дохід не від оренди житлових приміщень, а від продажу їх у власність.

При оцінці вартості об'єкта нерухомості прибутковими методами слід враховувати, що ринкова вартість залежить від поточної вартістю не будь-якого з можливих використань, а тільки найбільш ефективного використання об'єкта. Тому при вирішенні задачі знаходження поточної вартості припадає визначати ціну оренди приміщень при різних варіантах функціонування нерухомості. Оцінювач повинен проаналізувати весь діапазон цін оренди на аналогічні приміщення при різних функціональних та технічних характеристиках з урахуванням витрат на проведення необхідної реконструкції та поточного ремонту об'єкта оцінки, оплату комунальних послуг, утримання управлінського персоналу, рекламу, маркетинг та інше. Необхідно також врахувати грошові відрахування для покупки або будівництва в майбутньому нового об'єкта замість зношеного.

Всі грошові потоки розглядаються з урахуванням їх вартості в часі і ризику неотримання прогнозованої величини доходу.

Ставки дисконту при прибутковому підході грають роль цільового прибутку на інвестиції в нерухомість. Тобто, вирішується завдання визначення ціни об'єкта на основі аналізу беззбитковості і забезпечення цільового прибутку.

Витратний підхід.

До витратним підходу відноситься сукупність методів оцінки вартості, заснованих на визначенні витрат, необхідних для відтворення (відновлення) або заміщення об'єкта оцінки, з урахуванням його зносу. Витратний підхід заснований на порівнянні витрат по створенню об'єкта нерухомості, еквівалентному по своїй корисності оцінюваного або порівнянної з оцінюваним. Вважається, що розумний інвестор не заплатить за об'єкт нерухомості більше, ніж за придбання прав на земельну ділянку і будівництво на ньому аналогічного будівлі.

Даний підхід застосовується при відсутності ринкової інформації про ціни угод або доходів від об'єктів нерухомості.

При оцінці землі витратний підхід використовується в основному для визначення вартості поліпшень, що знаходяться на земельній ділянці (будівель, будов і споруд) для виділення земельної складової у вартості єдиного об'єкта нерухомості.

Витратний підхід досить широко використовується в практиці оцінки природних ресурсів і об'єктів, а також природних благ, які продукуються цими об'єктами. Сума витрат на підготовку і використання природного ресурсу застосовується в якості відправної точки при визначенні ціни ресурсу. Витрати, необхідні на переміщення, заміщення або відтворення природного об'єкта розглядаються як мінімальна економічна оцінка природного об'єкта і є підставою для розрахунку компенсаційних платежів для фізичного відшкодування втрачаючого природного об'єкта.

Наприклад, якщо в результаті видобутку корисних копалин, вилучається або руйнується родючий шар ґрунту, то мінімальною величиною плати і одночасно вартісною оцінкою втрачається або деградованої ґрунту будуть витрати на відновлення родючості цієї ділянки (рекультивація) або підвищення родючості іншої ділянки для компенсації втрати першої ділянки як природного об'єкта. Аналогічно, при використанні ділянки для ведення сільського господарства мінімальною величиною плати повинні бути витрати на підтримання родючості використовуваних сільськогосподарських угідь. Типовим прикладом відтворювальних платежів, розрахованих на основі витратного підходу були нині ліквідовані відрахування на відтворення мінерально-сировинної бази.

Незважаючи на відносну простоту і можливість широкого використання, витратний підхід містить в собі принципове протиріччя з точки зору оцінки вартості природного ресурсу (об'єкту): чим краще природний ресурс, тим меншу оцінку відповідно до витратної концепцією він може отримати. Так, кращі чорноземні грунти вимагають менше витрат на підготовку і використання в сільському господарстві, ніж аналогічний ділянку, розташовану на підзолистих заболочених грунтах. Те ж і з родовищами корисних копалин - чим менше експлуатаційні витрати, тим дешевше об'єкт оцінки. Виходить парадокс: чим вище якість природного об'єкта і менші витрати на його експлуатацію, тим менше його вартісна оцінка, проведена методом підсумовування витрат на його освоєння. У містах складається зворотна картина - чим дорожче роботи зі створення інженерної інфраструктури (мається на увазі подорожчання, пов'язане з гірничо-геологічними, топографічними особливостями або віддаленістю від центральних об'єктів), тим цінніше ділянку. Саме це протиріччя обмежує застосування витратного підходу до землі і природних об'єктів. До недоліків витратного підходу також відноситься складність в умовах інфляції точного розрахунку вартості витрат на створення і відтворення навіть невеликого об'єкта нерухомості.

Однак для отримання орієнтирів за мінімальною вартістю земель, зайнятих природними об'єктами, які не мають ринкової вартості, наприклад, міськими зеленими насадженнями. В Європейських стандартах оцінки даний підхід рекомендується використовувати для оцінки багаторічних сільськогосподарських культур.

Таким чином, застосування перерахованих підходів вимагає значної деталізації та уточнення конкретних методів оцінки виходячи саме з українських умов функціонування ринку нерухомості в цілому і земельних ділянок зокрема. Від вирішення перерахованих вище проблем в істотній мірі залежить точність і достовірність результатів, одержуваних у процесі оцінки ринкової вартості земельних ділянок. Тому, базуючись на світовому досвіді розвитку оцінки, в сучасних умовах України необхідно створювати і розвивати національну систему оцінки ринкової вартості землі, що враховує саме українську специфіку і деталізує основні положення оцінки ринкової вартості нерухомості щодо тих категорій земель і видам використання земельних ділянок, які на сучасному етапі розвитку ринкових відносин є найбільш затребуваними.

Традиційно виділяють шість методів:

1) порівняння продажів;

2) розподілу (співвіднесення або алокації);

3) виділення (вилучення, екстракції);

4) залишку для землі;

5) передбачуваного використання (або забудови, або розвитку,

або освоєння);

6) капіталізації земельної ренти.

Деякі з них не можна віднести до того чи іншого підходу, оскільки в них використовуються концепції, ідеї і інструментарій декількох підходів. Тому зазвичай методи оцінки земельних ділянок розглядають окремо [17, c.654].

2.3 Основні засади економіко-правового механізму реформування ринку землі

Стосовно поняття земельна реформа, то в різних країнах вона має свій зміст, цілі і завдання. Так, у країнах з перехідною економікою земельна реформа розглядається через призму приватизації земель з одночасною їх передачею із державної власності в приватну. В країнах з ринковою економікою вона передбачає консолідацію та оптимізацію земель, поліпшення структури землекористування для забезпечення найбільш ефективного і продуктивного використання земельних угідь. Подібна мета земельної реформи, що визначена в ринкових країнах знаходиться на порядку денному і в Україні, хоча її реалізація значно відрізняється від характеру земельної реформи в інших країнах.

В Україні земельна реформа являє собою систему правових, економічних, організаційних, екологічних, технічних та соціальних заходів, реалізація якої забезпечує перехід до нового земельного устрою, що відповідає характеру ринкової економіки. Остаточною метою земельної реформи передбачено безоплатну передачу землі у власність тим, хто на ній працює, формування платних орендних відносин і ринку землі [2].

Земельні перетворення в сільській місцевості, містах та інших поселеннях здійснюються за різними напрямами. У сільській місцевості вони спрямовуються на зміну сформованої в радянський час системи земельних відносин шляхом перерозподілу земель з метою створення нових форм господарювання на основі приватної форми власності на землю, їхньої розмаїтості і рівності. В містах земельна реформа спрямовується на створення бази для функціонування земельного ринку через забезпечення відповідних умов для продажу, купівлі та оренди землі.

В цілому земельна реформа передбачає здійснення наступних заходів: запровадження та реалізацію приватної власності на землю; створення земельно-реєстраційних систем; формування системи автоматизованого земельного кадастру; грошову оцінку земель, запровадження її результатів для реалізації платності землекористування і формування на цій основі багатоукладної економіки; перехід від адміністративних до економічних методів управління земельними ресурсами тощо.

Аналіз законодавчого забезпечення розвитку земельної реформи та формування ринку землі свідчить, що земельна реформа, по суті, достатньою мірою законодавчо врегульована президентськими указами. Проте останні, як правило, не підкріплювалися законами, навіть після прийняття 1 січня 2008 р. нового Земельного кодексу України. Формування ринку землі перебуває у стадії становлення. Правові норми, які закладають передумови розвитку ринку сільськогосподарських земель, розосереджені в різних нормативних актах, не досить чіткі, а не рідко й суперечливі. Для подальшого розвитку земельних відносин і, зокрема, ринку сільськогосподарських земель, необхідно розробити та першочергово прийняти закони “Про обіг земель сільськогосподарського призначення”, “Про іпотеку земель сільськогосподарського призначення”, “Про Державну реєстрацію земельних ділянок і прав на них”, “Основні напрями розвитку регульованого ринку сільськогосподарських земель”.

Якщо первинний ринок сільськогосподарських земель формується шляхом безоплатної передачі земельних ділянок громадянам та юридичним особам у власність, то на вторинному ринку земельні ділянки, земельні частки (паї) поступово вводяться в економічний обіг, а набуття права власності на землю стає результатом цивільно-правових угод.

Характер цивільно-правових земельних угод залежатиме від того, яким буде ринок земель сільськогосподарського призначення в Україні: тіньовим, підпільним, безконтрольним й непередбачуваним чи, навпаки, прозорим, організованим, контрольованим і прогнозованим.

Аналіз способів продажу землі сільськогосподарського призначення свідчить, що земельний конкурс проводиться з метою виявлення найбільш ефективних і підприємливих власників, а земельний аукціон - для визначення найвищої ціни [19,c.53]. Для забезпечення ефективного використання землі в сільському господарстві, необхідно застосовувати метод конкурсного продажу. Саме він забезпечує: виявлення професійних здібностей претендента на земельну ділянку; наочність подальшого використання земельної власності згідно з розробленими бізнес-планами; гласність і відкритість при купівлі-продажу земельних ділянок або прав на їх оренду; здійснення контролю з боку організаторів конкурсу за ефективним використанням проданих земельних ділянок, земель селянських (фермерських) господарств тощо.

Встановлено, що для розвитку іпотеки необхідно: по-перше, наявність розвинутого ринку сільськогосподарських земель, де землю можна вільно купувати та продавати; по-друге, розвинуту мережу приватних і державних спеціалізованих кредитних установ, які будуть здійснювати довгострокові (терміном на 5-20 років) кредитні операції; по-третє, встановлення реальної ринкової ціни землі; по-четверте, земля повинна утворювати в балансі селянських (фермерських) господарств та інших приватних сільськогосподарських підприємств більшу частину активів; по-п'яте, розвиток продажу земель сільськогосподарського призначення на аукціонах та конкурсах. Крім перерахованого вище, нині розвитку інституту іпотеки перешкоджають такі правові чинники, як відсутність законодавства про державну реєстрацію прав на нерухоме майно; заборона згідно з новим Земельним кодексом фізичним і юридичним особам, які мають у власності земельні ділянки для ведення селянського (фермерського) господарства та іншого товарного сільськогосподарського виробництва, а також громадянам - власникам земельних часток (паїв) укладати іпотечні договори, предметом яких є належні їм земельні ділянки і паї; відсутність закону, який регулює правовідносини, пов'язані з обігом сільгоспугідь, у т. ч. заставних.

Виявлено, що потреба оцінки земель сільськогосподарського призначення як складової економічного механізму полягає в такому: для визначення ринкової вартості земельних ділянок під час укладання угод купівлі-продажу, міни, дарування, спадкування; встановлення соціально справедливих рентних платежів за оренду сільгоспугідь; визначення експертної оцінки земельної ділянки при реалізації на земельному конкурсі, аукціоні, тощо; обумовлювання вартості під час передачі земельних площ в іпотеку; для коригування розміру земельного податку; визначення розміру відшкодування і компенсації внаслідок обмеження приватної власності та вилучення земельних ділянок у їх власників; відображення вартості сільськогосподарських угідь у балансі сільгосппідприємств; встановлення вартості землі як важливої складової національного багатства України [26].

Становлення ринку сільськогосподарських земель передбачає вдосконалення оподаткування землевласників та землекористувачів, у тому числі встановлення спеціальних податків та нових пільг з оподаткування, згідно природно-економічних особливостей господарювання на землі. При цьому на регульованому земельному ринку повинен дотримуватись баланс інтересів, тобто інтереси держави повинні бути врівноважені інтересами власників землі.

У процесі проведення земельної реформи та появи приватних землевласників на селі особливого значення набирає розвиток орендних відносин. Більшість нових господарств зацікавлені в оренді землі для створення великих життєздатних сільськогосподарських підприємств. Оренда землі сприяє виявленню найбільш підприємливих і компетентних людей та концентрації в їх руках земельних угідь.

З метою вдосконалення орендних відносин необхідне формування складових інфраструктури земельного ринку, а саме: створення при районних держадміністраціях консалтингових служб, які надаватимуть інформаційні послуги зацікавленим особам щодо попиту та пропозиції на оренду землі, поради щодо справедливої орендної плати; проведення земельних конкурсів за право оренди земельних ділянок; створення маркетингових фірм з обслуговування як ринку землі, так і відносин оренди; підготовка спеціалістів, які будуть розробляти рекомендації стосовно розміру орендної плати за земельні ділянки різної якості [21,c. 646].

Реструктуризація колективних та інших недержавних сільськогосподарських підприємств у господарські структури ринкового типу сприяє становленню таких важливих передумов впровадження ринку землі, як формування підприємницького середовища та пошук ефективних керівників, організаторів сільськогосподарського виробництва. На фоні розвитку конкуренції між різними агроформуваннями ринкового типу створюються умови для виявлення відмінностей між різними формами господарювання і ефективного використання земельних ресурсів. А із зростанням ефективності й доходності сільськогосподарських підприємств зароджується мотивація до придбання і раціонального використання земельної власності.

Побоювання, пов'язані з введенням приватної власності на землю і формуванням ринку сільськогосподарських земель стосовно розгортання спекуляції, скуповування землі “товстосумами”, переходу значних земельних площ до земельних банків та обезземелення селянства, використання сільськогосподарських угідь не за призначенням, з одного боку, для нинішнього етапу земельної реформи, мають під собою певні підстави, але не мають серйозних обґрунтувань. А з іншого ж, вони можуть бути зняті запровадженням правових актів земельного ринку. Упереджене ставлення до купівлі-продажу сільськогосподарських угідь і формування земельного ринку пов'язане не лише з психологічною та економічною непідготовленістю, консервативним менталітетом селянства, а й з незнанням самого процесу, основної мети та завдань земельної реформи [18, c.346].

Повноцінний ринок землі має включати: по-перше, наявність земель сільськогосподарського призначення у ринковому обігу; по-друге, достатню кількість потенційних продавців і платоспроможних покупців, які можуть придбати землі сільськогосподарського призначення, та мотивації їх виходу на ринок; по-третє, створення необхідної ринкової інфраструктури; по-четверте, сформованість системи ціноутворення на земельні ділянки сільськогосподарського призначення залежно від їх якості і місця розташування; по-п'яте, наявність організаційно-правового та економічного механізму укладання цивільно-правових земельних угод і становлення сільськогосподарського земельного ринку; по-шосте, чіткий державний контроль, управління та регулювання становлення ринку сільськогосподарських земель [15, c. 351].

Від самих селян залежить, як вони зможуть проявити себе в нових ринково орієнтованих умовах, реалізувати свій потенціал і проявити ініціативу. Становлення сільськогосподарського ринку в нашій державі слід починати з трансформації суспільної думки, зміни психологічного ставлення людей до приватної власності на землю, торговельних операцій з нею. Головне щоб селяни усвідомили, що вони є власниками землі і працюють з метою отримання максимального прибутку і примноження приватної власності, орієнтуючись на підприємницький успіх.



Висновки

ринок земля економічний

Глибокі трансформації, які в даний час відбуваються із земельними відносинами, включаючи появу офіційного ринку землі, перерозподіл землі і невирішеність ще багатьох наукових і практичних завдань в цій області, вимагає серйозних і всебічних досліджень в галузі земельних відносин і ринку землі в Україні.

Незважаючи на прийняття Земельного Кодексу та інших нормативних актів, багато ще в цій області залишається опрацьованим, про що говорить і нинішня практика земельних відносин, ситуація з земельним ринком.

Ринок землі відрізняється від ринку інших товарів. Це пов'язано з тим, що земельні ділянки як товар не можна стандартизувати, тобто купувати або продавати за заздалегідь встановленим зразкам, так як на ціноутворення на яку продають або куповану землю як об'єкт товарних відносин впливають різні чинники. До них відносяться: конкретне місцезнаходження земельної ділянки, регламентація цільового призначення і дозволеного використання і ряд інших показників.

Ринок землі особливо відповідальна економічна структура національного господарства. Його організація і ефективне функціонування повинні базуватися на нормативно-правовій базі, що регулює відносини, що виникають на земельному ринку.

В умовах становлення ринкових відносин, зокрема аграрних відносин, найважливішим їх умовою є реалізація економічного потенціалу землі, як фактора виробництва, розвиток оренди землі, як ефективної та економічно доцільної форми землекористування, а також розвитку земельно-іпотечного кредитування. Всі ці завдання можуть бути вирішені шляхом створення необхідних правових, організаційних, структурних та інших умов для формування і розвитку цивілізованого земельного ринку.

Цінність землі полягає в її основних характеристиках:

* кожна ділянка землі є унікальним по своєму місцю розташування і зовнішнього оточення;

земля є нерухомої в матеріальному відношенні;

земля довговічна, а її вартість з часом збільшується;

пропозиція землі обмежена природою;

земля може використовуватися людьми для різних цілей.

Світова практика свідчить про те, що включення землі в економічний оборот і вилучення земельної ренти на користь держави є важливим джерелом надходження коштів до бюджетів різних рівнів для фінансування витрат на освіту, створення інфраструктури поселень, охорону ґрунтів, ведення кадастру нерухомості і для інших цілей [22, c. 287].

Достовірна оцінка вартості землі сприяє прийняттю ефективних рішень в галузі земельних відносин як в державному, так і в приватному секторі.



3.Розрахункова частина

3.1 Обчислення показників витрат підприємства

Об'єктом мікроекономічного аналізу є підприємство, яке виробляє певний продукт та реалізує його в заданих умовах.

Величину сукупних постійних витрат FC підприємства та функцію його сукупних змінних витрат подані в таблиці за варіантами.

Таблиця 3.1. Величина сукупних постійних витрат підприємства та функція його сукупних змінних витрат, ціна та функція попиту на продукцію.

№ варіанту	Вел. сук. пост. витрат(FC)	Функція сукупних змінних витрат(VC)	Ціна ринку дос. конкуренції	Функція попиту на прод. монополіста
9	FC = 10	VC = Q3 - 8x Q2 + 30x Q	P1 = 33 P2 = 51	Qd = 7 - (1\7) * P

Блок 1

За своїм варіантом обчислено показники витрат підприємства VC, TC, AFC, AVC, ATC, MC для обсягу виробництва Q від 0 до 10 цілочислових одиниць продукції.

Таблиця 3.2. Обчислення показників витрат підприємства.

Q	FC	VC	TC	ATC	AFC	AVC	MC
0	10	0	10	0	0	0
1	10	23	33	33	10	23
2	10	36	46	23	5	18	13
3	10	45	55	18	3	15	9
4	10	56	66	17	3	14	11
5	10	75	85	17	2	15	19
6	10	108	118	20	2	18	33
7	10	161	171	24	1	23	53
8	10	240	250	31	1	30	79
9	10	351	361	40	1	39	111
10	10	500	510	51	1	50	149



Рисунок 3.1. Динаміка показників витрат в одній системі координат.

3.2 Визначення оптимального обсягу продажу продукту на ринку досконалої конкуренції

Блок 2

Розглядається ситуація, за якої підприємство з заданим рівнем витрат(блок 1) реалізує продукцію на ринку досконалої конкуренції в короткостроковому періоді. За своїм варіантом даних щодо витрат підприємства та ціни, яка склалася на ринку досконалої конкуренції, визначено оптимальний обсяг продажу продукції. Для цього розглядаємо дві цінові ситуації: за ринкової ціни Р1 та Р2. Аналіз проводимо за допомогою таблиці 3.3 та 3.4.