Ринок землі

Размещено на http://www.allbest.ru/

Міністерство освіти і науки України

Національний університет біоресурсів і природокористування України

Кафедра економічної теорії

КУРСОВА РОБОТА

на тему: «Ринок землі»

Виконала:

студентка 2 курсу 4 групи

факультету аграрного менеджменту

Гречина Ольга

Науковий керівник:

к.е.н., доцент Власенко Ю.Г.

Київ 2014

ЗМІСТ

ВСТУП

РОЗДІЛ 1

1) Особливості функціонування ринку ресурсів

1.1 Формування попиту на фактори виробництва

2) Зміна попиту фірми на фактори виробництва

3) Еластичність попиту на ресурс

РОЗДІЛ 2

1) Ринок капітальних послуг(ринок землі)

1.1 Рівновага на ринку землі

1.2 Диференціальна рента землі та її види

1.3 Підходи щодо визначення ціни

РОЗДІЛ 3

1) Земельна реформа в Україні як передумова реформування ринку земель

1.1 Іноземний досвід функціонування ринку земель (Англійський аукціон, Голландський аукціон, аукціон Вікрі)

ВИСНОВОК.

СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ

ДОДАТКИ

ВСТУП

Розвиток людського суспільства в усі часи був нерозривно пов'язаний із землею, яка і на сьогодні залишається основою забезпечення населення планети продуктами харчування і джерелом суспільного багатства. З часу виникнення приватної власності на землю, вона стала товаром, що зумовило розвиток ринку землі. Відновлення приватної власності на землю в Україні (з 1992 р.) слугувало основою для укладання цивільно-правових угод стосовно земельних ділянок і започаткування ринку землі. Земля є унікальним товаром, оскільки її ціна з часом зростає.

Теоретичні аспекти розвитку земельних відносин досліджували вчені економісти-аграрники: П.Т. Саблук, С.М. Кваша, В.Я. Месель-Веселяк, Б.Й. Пасхавер, М.М. Федоров, В.В. Юрчишин та інші [2]. Проте складність і багатогранність проблеми реформування земельних відносин, необхідність обґрунтування стратегії розвитку аграрного сектору, проблема відтворення села як соціальної ланки держави вимагають продовження і поглиблення наукових пошуків у цій сфері.

Актуальність. Однією з найбільш вагомих проблем сьогоднішньої української економіки є формування цивілізованого ринку землі. Україну виділяють в світі як країну, яка має вагомий аграрний потенціал через найбільші запаси чорноземів. Земля, - цей вагомий компонент продуктивних сил, досі не інтегрована до цивілізованого ринкового обміну. Доводиться констатувати, що процес становлення приватної власності на землю в Україні набув затяжного, невизначеного і скритого характеру. Належні умови для формування цивілізованого ринку землі в Україні поки що відсутні. Чергове запровадження в Україні мораторію на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення зумовлено неврегульованістю багатьох питань земельних відносин і несформованістю ринкової інфраструктури.

В ринковій економіці всі фактори виробництва: земля, праця і капітал - повинні функціонувати як товар. З прийняттям нового Земельного кодексу закладено правове підґрунтя для створення ринку землі. Його становлення - це складний процес, зумовлений насамперед політичним чинником. Нерідко існує не цілком правильне розуміння суті ринку землі, яку часто трактують надто звужено, зводячи її лише до купівлі-продажу землі. Але це - помилкове тлумачення ринку землі. Навіть у країнах з високоорганізованими ринковими відносинами купівля-продаж сільськогосподарських земель має обмежений характер і становить, за даними ряду дослідників, лише 0,5-1 % від їх загальної площі.

Метою даної роботи є поглиблення теоретико-методологічних засад та розробка практичних рекомендацій щодо розвитку ринку земель.

Завданням даної роботи є представлення результатів дослідження, значення і можливостей вдосконалення земельних відносин в Україні на основі впровадження земельного ринку та створення необхідних умов для його ефективного функціонування [1].

РОЗДІЛ 1

1) Особливості функціонування ринку ресурсів

Ринок факторів виробництва відрізняється від звичайного традиційного ринку, де реалізуються товари для задоволення звичайних потреб людини, тим, що на цьому ринку покупцями є виробники різних товарів особистого й виробничого призначення. Витрати, які здійснюють в даному випадку виробники, виступають як доходи для продавців ресурсів. Продавцями ресурсів виступають домашні господарства. Рівень розвитку громадського виробництва залежить від кількості цих ресурсів, їх раціонального використання.

Ринки ресурсів грають важливу роль в економічному кругообігу. Через взаємодію попиту і пропозиції вони регулюють розподіл наявних у суспільства обмежених ресурсів між окремими споживачами. На ринках ресурсів формуються витрати виробництва, які визначаються цінами на ресурси. Крім цього на ринках ресурсів формуються доходи домашніх господарств, які проставляють фактори виробництва на ринки ресурсів, продають їх підприємствам, а в обмін отримують свої доходи [5].

Фактори виробництва, економічні ресурси поділяються на матеріальні, трудові та природні, втягуються в господарський оборот.

Зокрема, матеріальні ресурси включають засоби праці і предмети праці. Серед засобів праці важливу роль відіграють знаряддя праці. Їх ефективність і величина найбільшою мірою впливають на зростання вироблених матеріальних благ. У свою чергу предмети праці поділяються на дві групи:

- матеріали, сировина, які безпосередньо добуваються з природи - вугілля, руда, ліс;

- напівфабрикати як сировина, матеріали, але що пройшли первинну обробку [7].

Складовою частиною економічних ресурсів є фінансові ресурси, які представляють собою засоби грошово-кредитної та бюджетної систем.

Трудові ресурси принципово відрізняються від усіх інших видів економічних ресурсів. Природні ресурси стають частиною економічних ресурсів у тому випадку, коли вони залучаються суспільством в господарський оборот.

В економічній теорії ринок ресурсів розглядається в наступній послідовності виходячи з тієї ролі, яку виконують у виробництві різні фактори виробництва, а саме: ринок праці, ринок капіталу, ринок землі. Для діяльності підприємств будь-якої галузі народного господарства потрібні виробничі ресурси: праця, земля, засоби виробництва, підприємницькі здібності. У ринковій економіці підприємства понад 90% виробничих ресурсів купують на ринку, тобто за гроші. Таким чином, попит і пропонування, ціноутворення впливають на рух виробничих ресурсів та їх зайнятість у виробничому процесі. В умовах розвинутого товарного виробництва домогосподарства прямо чи опосередковано володіють землею, працею, капіталом і підприємницькими ресурсами і є їх постачальниками через ринок до виробничих структур.

Як і на ринку товарів та послуг особистого споживання, на ринку виробничих ресурсів велике значення мають закономірності формування цін. Найважливіше в цінах на ресурси те, що вони є основним чинником, який впливає на грошові доходи [3]. Видатки підприємств на придбання виробничих ресурсів -- це доходи (у вигляді заробітної плати, ренти, процента) домогосподарств, що пропонують власні людські та майнові ресурси.

Виробничі ресурси підприємці використовують для того, щоб одержати валовий дохід і таку його складову, якою є прибуток. Підприємець намагається максимізувати прибуток від використання виробничих ресурсів, придбаних на ринку. Припустимо, що фермер завжди намагається господарювати ефективно, тобто з найнижчими витратами, і виробляти максимальний обсяг продукції за певної величини витрат факторів виробництва. Вирішуючи, що виробляти, фермер максимізує економічні прибутки. Зв'язок між величиною витрат факторів виробництва і кількістю продукції, яку мають отримати, називають виробничою функцією. Граничний продукт і граничний дохід. Теорія виробництва пропонує обчислювати три показники результатів виробництва: загальний (фізичний) продукт, середній продукт і граничний продукт. Загальний продукт показує розміри виробленого продукту у фізичних одиницях (тонн пшениці, метрів тканини, штук костюмів). Розглянемо проблеми загального, середнього і граничного продукту за допомогою даних табл. 1.1 та графіка 1.1[14].

Таблиця 1.1

Загальний, середній і граничний продукт

Кількість праці, од	Загальний продукт	Граничний продукт	Середній продукт
0 1 2 3 4 5	0 2000 3000 3500 3800 3900	2000 1000 500 300 100	2000 1500 1167 950 780

У табл. 1.1 стовпець 1 показує кількість праці в одиницях, яка збільшується від 1 до 5 одиниць, тоді як, наприклад, капітал залишається кількісно і якісно незмінним. Застосування всіх одиниць праці забезпечує обсяг загального продукту 3900. На основі загального продукту обчислимо граничний і середній продукти. Ми бачимо, що перша одиниця праці дає 2000 одиниць граничного продукту, тоді як п'ята -- лише 100 одиниць. Загальний продукт дорівнює нулю для нульових затрат праці. Він зростає, якщо застосовують додаткові одиниці праці. Водночас гранична продуктивність додаткових одиниць праці спадає. Це ілюструє дію закону спадної продуктивності виробничого ресурсу. Графік 1.1 показує зниження граничного продукту. Згладжуючи східці, отримуємо спадну криву граничного продукту.

Граф.1.1

а - загальний продукт (TP);

б - граничний продукт (MP)

Якщо відомий загальний продукт, то легко отримати граничний продукт. Граничний продукт фактора виробництва -- це додатковий продукт або обсяг продукції, отриманий унаслідок збільшення витрат цього фактора на одну додаткову одиницю за сталої величини інших факторів виробництва.

Спадна віддача та граничні продукти стосуються реагування обсягу продукції на збільшення витрат окремого фактора виробництва за інших сталих факторів. Але на практиці збільшення одного фактора виробництва, як правило, супроводжується певним збільшенням інших факторів виробництва чи поліпшенням їх якості, чи іншими змінами і т. д. Виробництво демонструє зростаючу, спадну або сталу віддачу залежно від того, чи супроводжується збалансоване збільшення витрат усіх факторів більшим від пропорційного, меншим від пропорційного чи саме пропорційним зростанням обсягу продукції.

Грошова вартість додатково виробленого продукту, створеного додатковою одиницею виробничого фактора, називається доходом від граничного продукту (грошовий вираз граничного продукту, як додатковий дохід в результаті продажу продукції (послуги), яка вироблена за рахунок додаткової одиниці даного ресурсу). За умов досконалої конкуренції, оскільки ціна дорівнює граничному доходу, дохід від граничного продукту дорівнює ціні, помноженій на граничний продукт:

МRР = МP • Р для кожного фактора виробництва, (1.1)

де МP -- граничний продукт (marginal produkt);

Р - ціна в умовах досконалої конкуренції [15].

ринок земля ресурс реформування

1.1 Формування попиту на фактори виробництва

Ринки ресурсів, як і всі інші, регулюються силами попиту і пропонування. Попит фірми на фактори виробництва має спільні риси для всіх видів ресурсів, тоді як пропонування кожного з ресурсів має свої специфічні особливості. Закон попиту так само справедливий для ринку ресурсів, як для ринку готової продукції: чим вищою є ціна ресурсу, тим меншим за інших рівних умов буде обсяг попиту на нього.

Проте формування попиту на ресурси зазнає впливу багатьох специфічних факторів, пов'язаних насамперед з похідним характером попиту. співвідношення продуктивності і ціни ресурсу.

По-перше, похідний характер попиту на фактори виробництва означає, що він фактично породжується попитом на товари і послуги. Якщо продукція фірми користується стійким попитом, то і попит фірми на відповідні ресурси буде стійким. І навпаки, зі зміною попиту на товар зазнає певних змін і попит фірми на фактори виробництва. Фірма не купить навіть дешевих і ефективних ресурсів, якщо виготовлений за їх участю товар не користується попитом, бо вона купує ресурси лише для виробництва продукції, яка задовольняє попит споживачів і максимізує прибуток [4].

По-друге, кількість різних видів ресурсів, які купує фірма, залежить від технології, яку фірма вибирає для виробництва продукції. Кожен технологічно ефективний спосіб виробництва вимагає певної комбінації ресурсів, яка дозволяє досягти максимального обсягу випуску продукції.

По-третє, обсяг попиту на кожен з факторів виробництва залежить від співвідношення його продуктивності і ціни. Як ми знаємо, існує взаємозамінність основних факторів виробництва. Прагнучи мінімізувати витрати виробництва заданого обсягу продукції, фірма може змінювати комбінацію ресурсів, замінюючи дорогий ресурс відносно дешевшим або більш продуктивним.

Ці чинники впливають на формування кривої попиту на фактори виробництва не тільки фірми, але й галузі, а також економіки в цілому.

2) Зміна попиту фірми на фактори виробництва

За умови незмінності ціни ресурсу на положення кривої попиту фірми впливають наступні детермінанти:

- зміна попиту на готову продукцію;

- зміна продуктивності ресурсу;

- зміна цін інших ресурсів [8].

Зміна попиту на готову продукцію передусім впливає на ціну продукту, який виробляє фірма. А оскільки MRP даного ресурсу прямо залежить від продуктивності ресурсу і ціни готової продукції (MRP = MP ? P), то зміна споживчого попиту призведе до зміни MRP і зміщення кривої попиту на ресурс в тому ж напрямку. Наприклад, зростання попиту на продукцію матиме наслідком підвищення її ціни. Тоді гранична доходність ресурсу також підвищиться, в результаті фірмі вигідно буде за незмінної ціни ресурсу ()збільшити попит на даний ресурс, розширити виробництво. Крива попиту зміститься праворуч в положення (рис. 1). І навпаки, якщо попит на готову продукцію фірми впаде, її ціна також впаде, відповідно знизиться гранична доходність вхідного ресурсу, фірма скоротить виробництво і попит на ресурс. Крива попиту на ресурс зміститься ліворуч.



Зміна продуктивності ресурсу дає подібні наслідки. Якби, наприклад, продуктивність праці подвоїлась, то це збільшило б граничну доходність ресурсу, фірма збільшила б попит на працю, крива попиту змістилася б праворуч. Зміна продуктивності ресурсу може відбуватись у зв'язку з підвищенням якості змінного ресурсу. Наприклад, підвищення кваліфікації робітників робить працю більш продуктивною [9].

Технологічні вдосконалення та зростання фондоозброєності праці також підвищують її продуктивність. За незмінного рівня заробітної плати вигідність додаткового робітника для фірми значно зросте. Більш за те, заробітна плата може зростати тими ж темпами, що і продуктивність праці, все одно чистий ефект зростає, тому що ставку заробітної плати визначає рівень продуктивності останнього з найнятих, граничного робітника, який має найнижчу продуктивність. Всі попередні робітники подвоять свою значно вищу граничну продуктивність. Зрозуміло, що фірмі вигідно збільшити кількість найнятих робітників. Зміна цін інших ресурсів має різні наслідки в залежності від того, чи будуть відповідні ресурси взаємозамінними, чи взаємо доповнюваними. Якщо ресурси взаємозамінні, як праця і капітал, то зміна ціни одного з ресурсів викликає два ефекти: ефект заміни і ефект обсягу випуску. Сукупна дія цих ефектів і визначить кінцевий вплив на зміну в попиті фірми, напрямок зміщення кривої попиту на відповідний ресурс.

Розглянемо на прикладі, як вплине зниження ціни устаткування на попит на працю. Зі зниженням ціни устаткування (за незмінної ставки зарплати) капітал стане відносно дешевшим. Прагнучи мінімізації витрат, фірма буде купувати менше праці і більше капіталу. Тут діє ефект заміни, він знижує попит на працю. Але зниження ціни устаткування зменшить сукупні витрати фірми на випуск продукції в цілому. Зниження середніх сукупних витрат робить вигідним розширення виробництва: за даними ринковими цінами на готову продукцію її прибутковість зростає. Розширення обсягу випуску продукції супроводжується зростанням попиту фірми на всі ресурси, в тому числі і на працю, - тут діє ефект обсягу випуску, він спричиняє зростання попиту на працю [10].

Отже, ефект заміни і ефект обсягу випуску діють в протилежних напрямках - один знижує, а другий підвищує попит на працю. Кінцевий результат дії обох ефектів буде залежати від відносних величин цих протилежних ефектів. Якщо переважає ефект заміни, то зниження ціни на один з факторів призведе до зменшення попиту на інший взаємозамінний фактор. Якщо ж переважає ефект обсягу випуску, то зміна ціни одного фактора викликає протилежну тенденцію у попиті на взаємозамінний фактор.

Якщо ресурси є взаємодоповнювачами, наприклад, на кожен неавтоматизований верстат потрібен один робітник, то зміна ціни одного з ресурсів не викликає ефекту заміни, тому що обидва ресурси повинні застосовуватись у фіксованих пропорціях. Але тут діє ефект обсягу випуску. Зі зниженням ціни верстата сукупні витрати зменшуються, обсяг виробництва буде вигідно збільшити, тому фірма збільшить попит як на один, так і на другий фактор. І навпаки, підвищення ціни одного з ресурсів веде до зменшення попиту на інший, що є його доповнювачем. Отже, для взаємодоповнюваних ресурсів ефект обсягу випуску викликає різноспрямовані зміни у попиті на ресурс по відношенню до зміни ціни іншого ресурсу. Підвищення ціни одного ресурсу має наслідком зменшення попиту на інший і відповідне зміщення кривої попиту ліворуч; зниження ціни одного ресурсу підвищує попит на інший, крива попиту на нього зміщується праворуч [11].

3) Еластичність попиту на ресурс

На показник еластичності попиту на будь-який ресурс впливають наступні фактори:

- коефіцієнт зниження граничної продуктивності змінного ресурсу;

- здатність ресурсів до взаємозаміни;

- еластичність попиту на готову продукцію;

- питома вага видатків на ресурс в сукупних видатках фірми [12].

Якщо гранична продуктивність з залученням додаткових одиниць ресурсу спадає повільно, тобто коефіцієнт зниження граничної продуктивності змінного ресурсу низький, то гранична доходність ресурсу, отже, і крива попиту на ресурс буде знижуватись повільно, попит матиме тенденцію до високої еластичності. Незначне зниження ціни ресурсу спричиняє відносно велике зростання обсягу попиту на ресурс. Якщо ж показник граничної продуктивності різко спадає, то гранична доходність і крива MRP також стрімко спадають, тобто попит на ресурс нееластичний. Навіть значне зниження ціни ресурсу суттєво не збільшить обсягу попиту на нього.

Важливим фактором еластичності є здатність ресурсів до взаємозаміни. Чим більше замінників має ресурс, тим більш еластичним є попит на нього. Прикладом високої взаємозамінності можуть бути різні види деревини, яка застосовується у виробництві меблів. Якщо ціна на один з видів деревини підвищиться, то виробник легко замінить її рівноцінною з точки зору споживчих якостей іншою деревиною. Зрозуміло, що еластичність попиту на різні види деревини як матеріал для меблів дуже висока. Але, наприклад, боксити - абсолютно незамінна сировина для виробництва алюмінію, тому попит виробників на цю сировину дуже нееластичний. Важливу роль тут може відігравати фактор часу. Це стосується заміни праці капіталом. Потрібно чимало часу, щоб сконструювати механізми, які б дозволили замінити живу працю машиною і зменшити попит на неї.

Похідний характер попиту на ресурс означає, що його еластичність залежить від еластичності попиту на готову продукцію, яку виробляють за допомогою даного ресурсу. Чим вища еластичність попиту на продукцію, тим більш еластичним є попит на ресурс, і навпаки.

Питома вага видатків на ресурс в сукупних видатках фірми також впливає на еластичність попиту на ресурс. Якщо видатки на даний ресурс становлять значну частку сукупних видатках, еластичність попиту на нього буде вища. Наприклад, у транспортних організаціях попит на паливо значно еластичніший, ніж попит на мастильні матеріали, які займають незначне місце у сукупних видатках [13].

РОЗДІЛ 2

1) Ринок капітальних послуг(ринок землі)

Об'єктом купівлі-продажу на ринку послуг капіталу (орендному ринку) є капітальні послуги. Орендні відносини виникають, коли власник нерухомого майна передає його в тимчасове користування іншій особі за певну плату. Функціонуючий підприємець за допомогою оренди має можливість отримувати прибуток від чужої власності, а власник нерухомого майна також одержує доход, не витрачаючи ніяких зусиль на організацію виробництва. Орендні відносини відомі ще з стародавніх часів.

Ціна капітальних послуг одержала назву рентної оцінки капіталу. На практиці вона формується як орендна плата. Орендна плата, зазвичай, обчислюється в розрахунку на рік (річна).

Орендатор у вигляді орендної плати повинен відшкодувати власнику капітального активу витрати на даний актив і нормальний прибуток, який власник міг би одержати за іншого використання цього активу. Орієнтиром для визначення величини нормального прибутку слугує норма банківського проценту (i). Розрахунок орендної плати (мінімально прийнятної рентної оцінки капітальних послуг) можна зробити за формулою:

O = Ki (i + a) (2.1)

де i - норма банківського проценту;

Ki - ціна капітального активу;

а - норма амортизації.

У всі часи земля вважалася основним природним (первинним) фактором виробництва. Це пояснюється її особливою роллю в господарській діяльності. Земля - першоджерело речових благ. Вона не є продуктом праці, але, будучи залученою у виробничу діяльність людей, стає всезагальним засобом праці. У різних галузях суспільного виробництва роль землі неоднакова. В обробній промисловості земля функціонує лише як місце, зайняте підприємством. У сільському господарстві процес виробництва безпосередньо пов'язаний з родючістю ґрунтів. Тут земля діє як активний фактор процесу праці і є головним засобом виробництва. Тому при такому підході під «землею» потрібно розуміти лише поверхню ґрунту, яку можна використовувати або для землеробства, або для будівництва будинків і споруд і як предмет купівлі і продажу на ринку землі[2].

За кордоном ринок землі сформувався вже давно. Його виникнення тісно взаємопов'язане із загальними процесами формування ринкових економічних відносин, виникнення приватної власності на землю та майно, формування правових засад існування ринку нерухомості. Найбільшу цінність для нас має досвід розвитку земельних відносин саме в тих країнах, де ринок земель працює давно та успішно розвивається (США, Велика Британія, Німеччина, Франція тощо).

У країнах Західної Європи в цілому по сільськогосподарському сектору кількість землі фіксована. Можливість для розширення сільськогосподарських угідь незначна або взагалі відсутня. Тільки у Нідерландах останнім часом було одержано невелику кількість землі для сільського господарства «відвоюванням» її у моря. Ціни на сільськогосподарські землі у країнах Європейського Союзу (ЄЄ) відображають не тільки велику різницю в якості землі й вигідності розташування, а й попит на землі несільськогосподарського використання. Тому найвищі ціни в багатозаселених районах Північно-Західної Європи.

У країнах ЄЄ в цілому на землі, які займають власники, припадає близько 2/1 сільськогосподарських угідь. Оренда відіграє важливу роль у Бельгії (68% земель) і Франції (53%). У Німеччині в повній власності виробників знаходиться до 22% сільськогосподарських угідь. А у США 54% фермерів володіють усіма землями своїх господарств, 37% фермерів мають у власності певну частину землі, решту орендують, а 9% фермерів орендують усі землі. Середній розмір господарств у Німеччині становить 17 га. Більш як у 54% господарств площа сільськогосподарських угідь менша 10 га і тільки 5,5% -- більше 50 га. При цьому малі й середні господарства, як правило, розбиті на кілька ділянок. Тому федеральний уряд важливого значення надає заходам щодо усунення черезсмужжя, на що виділяють до 1/5 частини коштів, призначених на здійснення урядових аграрних програм.

В усіх східноєвропейських країнах позитивні результати аграрної політики досягаються лише за умови орієнтації на еволюційний характер соціально-економічних перетворень. Негативні наслідки спостерігаються під час використання методів «шокової» терапії. Звідси -- проблема правильного вибору темпів реформ, ступеня їх радикалізму, форм і методів державного регулювання[17].

1.1 Рівновага на ринку землі

Земля має альтернативні варіанти використання: вирощування сільськогосподарських культур, будівництво промислових споруд, доріг, житла. Крім того, різні ділянки землі мають різну якість, тому можуть використовуватись для вирощування лише певних культур або для розведення тварин, і за умов однакових витрат виробництва дають різну віддачу суб'єктам господарювання.

Особливістю функціонування ринку землі є те, що її сукупне пропонування залежить від позаекономічних сил. Незамінність, невідтворюваність і жорстка обмеженість запасів землі та природних ресурсів створюють унікальні умови для формування ринкової ціни і доходів [5].

Важливою умовою існування земельної ренти є обмеженість пропозиції землі, адже її кількість - фіксована величина. Через обмеженість земельних ресурсів пропозиція землі вважається абсолютно нееластичною, а крива пропозиції S землі є вертикальною лінією. Сукупна пропозиція землі не може бути змінена внаслідок індивідуальних рішень.

(Рис.2 ) ілюструє ситуацію визначення земельної ренти: крива S - пропозиція землі; D2 - крива попиту на послуги землі; точка Е - це рівень земельної ренти, який урівноважує попит і пропозицію послуг землі. Початкова рівноважна величина земельної ренти встановлюється на рівні R2. Кількість землі, що пропонується, становить Q*. При абсолютно нееластичній пропозиції послуг землі земельна рента визначається виключно попитом на послуги землі. Якщо попит на землю підвищується до D1, то за незмінного обсягу пропонування земельна рента зростає до R1. Аналогічно в умовах зменшення попиту фермерів від D2 до D3 ефект кількості землі відсутній і змінюється лише величина ренти. Коли попит впаде до D5, земельна рента буде дорівнювати нулю[2].

Криві попиту на землю є спадними, тому при збільшенні обсягів використання земельних ресурсів доводиться залучати все менш дохідні ділянки землі, тут спостерігається дія закону спадної віддачі факторів виробництва.

Слід зазначити, що економічна рента - це дохід від будь-якого фактора виробництва, пропозиція якого нееластична. Важливо пам'ятати, що попит на послуги землі є похідним від попиту на продукцію, яка виробляється за допомогою даного ресурсу.

1.2 Диференціальна рента землі та її види

Земельна рента є економічною формою реалізації власності на землю. Тому зі зміною відносин власності з'являються нові форми земельної ренти. Земельна рента за умов капіталізму виступає у формі орендної плати землевласнику за тимчасове користування землею орендарем.

У сільському господарстві розрізняють три види ренти: диференційну, абсолютну, монопольну. Причини, умови та джерела їх виникнення різні.

Диференціальна земельна рента (лат. differentia - різниця, відмінність, reddo - повертаю, сплачую) - додатковий чистий дохід землевласників або фермерів і орендарів, пов'язаний з використанням середніх та кращих за родючістю і розташуванням щодо ринку земель. Диференційна земельна рента існує у формі диференціальної ренти І і II.

Причина виникнення диференціальної ренти І - обмеженість земель кращої та середньої якості, що змушує залучати до сільськогосподарського обробітку гірші за якістю ділянки землі. Аналогічно складається ситуація з ділянками, розташованими на різних відстанях від ринку. Внаслідок цього суспільна вартість, а отже, й ціни на сільськогосподарську продукцію, встановлюються згідно з середніми витратами суспільне необхідної праці на гірших або найбільш віддалених від ринку землях (у промисловості - середніми умовами). Це зумовлено особливостями дії закону вартості в сільському господарстві інакше втрачається інтерес у землевласника і орендаря до ведення сільського господарства на гірших землях, на них не будуть забезпечені нормальні умови для розширеного відтворення. За цих умов господарства, розташовані на середніх і кращих землях, мають нижчу індивідуальну вартість сільськогосподарської продукції, яку реалізовують за цінами, що формуються на основі витрат на гірших землях [11].

Внаслідок цього утворюється додатковий чистий дохід - диференціальна рента І, тобто умовою виникнення цієї форми ренти є різниця у родючості та місцерозташуванні земель. Її джерело - праця сільськогосподарських найманих працівників чи фермерів. Господарства, розташовані на кращих та середніх за якістю землях, витрачають на одиницю продукції менше праці, отримуючи при цьому вищі врожаї. Тому диференціальна рента І за суспільної власності на землю повинна вилучатися державою. За капіталізму її привласнює землевласник у формі орендної плати.

Диференціальна рента II утворюється внаслідок інтенсивного ведення господарства за рахунок додаткових капіталовкладень. Це дає змогу підвищити продуктивність праці й отримувати більше продукції з кожного гектара землі. Природна родючість землі доповнюється і все більше замінюється економічною родючістю. За раціонального ведення сільськогосподарського виробництва додаткові капіталовкладення забезпечують не лише окупність витрат, а й отримання надлишкового доходу - диференціальної ренти II, яку привласнює фермер або орендар землі протягом дії орендного договору. Припустимо, що три ділянки землі відрізняються своєю якістю: кращий, середній і найгірший за родючістю.

Припустимо, що ділянки рівні за площею і по вкладенню праці і капіталу, проте, оскільки вони розрізняються за родючістю, граничні(витрати для випуску додаткової одиниці продукції) і середні витрати(витрати на одиницю продукції що випускається) на одиницю продукції будуть також відрізнятися.



За умови, що сільськогосподарські підприємства функціонують на ринку досконалої конкуренції, лінія попиту кожного господарства буде горизонтальною. На кращій ділянці (Рис.3а) середні витрати найнижчі і буде отримана диференціальна рента (прямокутник ВРЕК); на середній ділянці (Рис.3б) виробничі витрати будуть лише компенсовані, не витягуючи доходу; на гіршій ділянці (Рис.3в) утворюється збиток.

Диференційна земельна рента в Україні повинна вилучатися через механізм рентних платежів плати за землю, розмір яких залежатиме від якості землі. Оцінка якості землі міститься в державному земельному кадастрі. Частина землі у багатьох країнах розташована в надзвичайно сприятливих ґрунтово-кліматичних зонах, де вирощують цитрусові, цінні сорти винограду тощо. Оскільки попит на цю продукцію як правило, перевищує її пропозицію, то ціни на неї встановлюються вище від вартості, або монопольні. Внаслідок цього утворюється надприбуток - монопольна рента, яку привласнює землевласник. Джерело її існування - частка доходів тих покупців, які купують цю продукцію на ринку. Тому рентні платежі, плата за землю в цих зонах повинні бути вищими[1].

Таблиця 2.1

Причина		Монополія на землю, що знаходиться у виняткових природних умовах
Умови		Монопольні ціни
Форми		Більш високі: орендна плата, земельний податок
Джерело		Додаткова вартість, створена в інших галузях матеріального виробництва

Абсолютна рента виступає як різниця між ринковою вартістю продукції і ціною виробництва. Це форма земельної ренти, яку необхідно сплачувати власникові за будь-яку ділянку землі (звідси назва абсолютна), незалежно від її родючості й місця розташування. Абсолютна рента є формою реалізації монополії приватної власності на землю. Її джерелом є надлишок додаткової вартості над середнім прибутком, а умовою виникнення -- значно нижча органічна будова капіталу в сільському господарстві. Коли фермер або капіталіст-фермер сам є власником землі, зникає причина існування абсолютної земельної ренти.

Таблиця 2.2

Причина		Монополія приватної власності на землю
Умови		Відсутність вільного переливу капіталу
Форма		Орендна плата, податок на землю
Джерело		Додатковий продукт, створений природою

Від плати за землю звільняються заповідники, національні парки, ботанічні сади, дослідні господарства науково-дослідних установ і навчальних закладів сільськогосподарського профілю та деякі інші установи. На три роки (з часу передачі у їхню власність або у користування земельних ділянок) від сплати за землю звільняються також створені фермерські господарства. Отримані рентні платежі й податки повинні використовуватися для поліпшення якості земель, їх охорони, землеустрою, ведення земельного кадастру та інші цілі, пов'язані з землекористуванням та землеволодінням.

Оскільки розораність земель в Україні перевищує 80%, основними шляхами поліпшення якості землі та її використання є впровадження правильних сівозмін, значне збільшення кількості добрив, що вносяться (насамперед органічних), боротьба зі шкідниками й хворобами сільськогосподарських культур (що дає можливість зберегти понад 20% вирощеного врожаю), проведення комплексу заходів щодо охорони ґрунтів (агрономічних, лісозахисних, меліоративних тощо) рекультивація земель (відновлення їх родючості після закінчення видобутку корисних копалин відкритим способом), значне підвищення врожайності орних земель тощо.

Найважливіший напрям істотного збільшення виробництва сільськогосподарської продукції - інтенсифікація сільського господарства, що здійснюється через механізацію та комп'ютеризації виробництва, хімізацію меліорацію, інтенсивний розвиток біотехнології, зокрема генної та клітинної інженерії, тощо. У тваринництві інтенсифікація здійснюється через використання досягнень генетики та селекції, поліпшення кормової бази тощо. Важливо скоротити до мінімуму втрати сільськогосподарської продукції при її збиранні, транспортуванні, зберіганні та переробці [4].

1.3 Підходи щодо визначення ціни

Правові засади проведення оцінки земель визначені Законом України “Про оцінку земель” (далі - Закон). Відповідно до статті 5 Закону грошова оцінка земельних ділянок залежно від призначення та порядку проведення може бути нормативною і експертною.

Нормативна грошова оцінка земель - одна з основ ефективного використання земельних ресурсів. Це база для встановлення обґрунтованих платежів за землю, зокрема, розрахунку орендної плати та визначення земельного податку. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, вартості земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок та прав на них проводиться з метою визначення вартості об'єкта оцінки. Експертна грошова оцінка земельних ділянок використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них, крім випадків, визначених цим Законом, а також іншими законами.

Попередню оцінку проводили у 1995 році. Щороку її індексували, але вона була далекою від реальної вартості землі. У 2012 році вперше переглянули коефіцієнт рентного доходу, встановивши його на рівні 1,756. Він суттєво збільшив нормативну грошову оцінку земель та наблизив її до сучасних економічних реалій. Наразі найдорожчі, відповідно до нормативно-грошової оцінки, землі - у Черкаській, Хмельницькій, Донецькій, Херсонській областях та в Криму - понад 23 тисячі гривень за гектар. У західних областях, де земля менш придатна для землеробства, її оціночна вартість нижча.

Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 12.05.2000 № 783 «Про проведення індексації грошової оцінки земель» (з 1995 по 2010 рік) та пункту 289.2 Податкового кодексу України (починаючи з 2011 і надалі) нормативна грошова оцінка земель індексується на відповідний коефіцієнт (по роках, за які проводилась індексація)[6](Таблиця 2.1).

Таблиця 2.1

за 1996 рік - за 1997 рік - за 1998 рік - за 1999 рік - за 2000 рік - за 2001 рік - за 2005 рік - за 2007 рік - за 2008 рік - за 2009 рік - за 2010 рік - за 2011 рік - за 2012 рік - за 2013 рік -	1,703 1,059 1,006 1,127 1,182 1,02 1,035 1,028 1,152 1,059 1,0 1,0 1,0 1,0.

Окремої уваги потребує норма статті 271 Податкового кодексу України, якою передбачено, що рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін. В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом(Рис.4).

Інформація про стан актуальності нормативної грошової оцінки земель населених пунктів відповідно до вимог статті 18 Закону України «Про оцінку земель» по роках її проведення станом на 01.10.2014.



Рис.4

Інформація про необхідність проведення нормативної грошової оцінки земель населених пунктів відповідно до вимог статті 18 Закону України «Про оцінку земель» станом на 01.10.2014(Рис.5):

Визначення ринкової ціни землі, якщо вона продається, а не здається в оренду, має певні особливості, пов'язані з тим, що земля - це безстроковий вічний актив, який не зношується повністю від тривалого використання. За принципом дисконтування неможливо визначити сучасну вартість платежу, який можна одержати від використання землі, наприклад, через кілька сотень років. Та це і недоцільно, тому що основна сума доходів припадає на найближче майбутнє, а далі сума сучасної вартості стає мізерною, тому нею можна знехтувати. Наприклад, сучасна вартість земельної ренти в 100 грн. на рік через 50 років перетвориться на суму 0,85 грн., а через 100 років методом дисконтування одержимо суму 0,0073 грн.

Якщо абстрагуватись від витрат на поліпшення якості землі, то її ціна ґрунтується не на вартості, а на величині доходу, який вона приносить своєму власнику -- ренті. Власник може продати свою землю за умови, що отримана сума буде не меншою, ніж дохід у формі відсотка, одержаний від вкладення цієї суми в банк. Унаслідок цього ціна землі виступає капіталізованою земельною рентою і визначається за формулою:

PL = (2.2)

де RN - сума земельної ренти;

і - ставка проценту.

Це означає, що ділянка землі продається за таку суму, яка, якщо буде покладена в банк під очікувану ставку проценту, принесе дохід в такому ж розмірі, як і земельна ділянка.

Економічна оцінка землі є складовою частиною земельних кадастрів країн Західної Європи, США і Канади. Економічна оцінка земель у Канаді проводиться за урожайністю сільськогосподарських культур. Основним критерієм є урожайність пшениці з одиниці земельної площі за загальноприйнятого рівня агротехніки інші культури переводять в урожайність пшениці, використовуючи відповідні коефіцієнти. Виходячи з урожайності пшениці, всі землі поділяють на п'ять класів продуктивності. Економічна класифікація земель у Великобританії побудована на визначенні вартості стандартної чистої продукції кожного класу земель, яка визначається як розрахункова вартість продукції рільництва та садівництва, властивої для цих земель за середнього рівня догляду та використання добрив. Вона являє собою різницю між: вартістю одержаної продукції і вартістю посівного матеріалу.

Матеріали економічної оцінки землі потрібні для вирішення багатьох завдань науково обґрунтованого розподілу земельного фонду між землевласниками й землекористувачами, економічного обґрунтування обсягів виробництва сільськогосподарської продукції, розміщення галузей сільського господарства і поглиблення його спеціалізації, визначення ефективності результатів господарської діяльності колективних сільськогосподарських підприємств і фермерських господарств. Ці дані використовуються також при відведенні земель для державних і суспільних потреб, при обґрунтуванні проектів міжгосподарського та внутрігосподарського землевпорядкування, припаюванні земельного фонду господарств, вони є основою розрахунку орендної плати, рентних платежів, земельного податку та ціни землі [3].

РОЗДІЛ 3

1) Земельна реформа в Україні як передумова реформування ринку земель

Земля завжди була, є і буде залишатися особливим об'єктом суспільних відносин, який характеризується просторовою обмеженістю, незамінністю, постійністю місцезнаходження тощо. Значення землі як провідного ресурсу людського розвитку у сільській місцевості, де вона виступає не лише як просторовий базис, але і як головний засіб виробництва, важко переоцінити.

Стан земельних ресурсів, тобто сукупний природний ресурс поверхні суші, що є просторовим базисом розселення і господарської діяльності, а також основним засобом виробництва в сільському та лісовому господарстві, завжди належатиме до числа провідних факторів, які впливають на розвиток продуктивних сил держави. В той же час, на сучасному етапі, можна констатувати, що сформовані в Україні земельні відносини не стільки сприяють, скільки перешкоджають ефективному використанню земельно-ресурсного потенціалу.

Стаття 13 Конституції України від 28.06.1996 № 254к/96-ВР чітко визначає, що земля, як і інші природні ресурси, що знаходяться в межах території України, є об'єктами права власності Українського народу. При цьому, кожний громадянин має право користуватися природними об'єктами права власності народу відповідно до закону. Функція захисту прав усіх суб'єктів права власності і господарювання, а також забезпечення соціальної спрямованості економіки, Основним Законом покладається на державу. При цьому гарантується рівність усі суб'єктів права власності перед законом.

Таким чином, суспільні відносини, пов'язані із перерозподілом земельних ресурсів, завжди вимагатимуть пильної уваги з боку держави, перш за все, щодо їх відповідності суспільним інтересам, адже одне лише існування інституту власності на землю можливе лише в тому випадку, коли ця власність визнається суспільством, а її існування виправдовується високою соціальною, економічною і екологічною ефективністю використання землі як основного національного багатства.

Серцевиною відомих аграрних реформ була земельна реформа, з її простою і зрозумілою для всіх суттю: такою зміною власника землі, за якою вона потрапляла до рук тих, хто може її ефективно обробляти і дбати про її збереження. Цей принцип став визначальним і в наших умовах. Нехтування цього принципу може зробити земельну реформу безпредметною і непотрібною, оскільки зневірює селян у тому, що вона здійснюється в їхніх інтересах. Тому розробку земельних аспектів треба проводити особливо ретельно і з урахуванням історичного розвитку окремих територій і регіонів.

З прийняттям Конституції України 28 червня 1996 року більше третини статей чинного тоді Земельного кодексу суперечило її положенням. Назріло питання радикальної зміни кодексу. В травні 2000 року на перше читання до Верховної Ради України був поданий проект Земельного кодексу. 6 липня 2000 року після досить гострого обговорення проекту Кодексу більшістю народних депутатів він був прийнятий у першому читані. Після доопрацювання, з урахуванням зауважень і пропозицій, Земельний кодекс України вступив у дію 25 жовтня 2001 року. Новий Земельний кодекс України можна вважати найбільш наближеним до норм європейського законодавства, нормативно-правової системи і являє собою земельну конституцію, майже кожна стаття якої є базою для формування цілісного масиву законодавства, що регулюватиме весь комплекс відносин з приводу використання основного національного багатства - землі. У відповідності до Указу Президента України «Про Основні напрямки земельної реформи в Україні на 2001-2005 роки» та у розвиток положень нового Земельного кодексу прийнято близько 50 законодавчих та нормативно-правових актів.

Основними напрямами державної політики у сфері регулювання земельних відносин було визнано:

- забезпечення дальшого розвитку відносин власності на землю;

- удосконалення земельних відносин у сільськогосподарському виробництві;

- дальше реформування земельних відносин у містах та інших населених пунктах;

- розвиток ринку земель;

- розвиток кредитування під заставу землі, в тому числі іпотечного кредитування;

- удосконалення порядку справляння плати за землю;

- удосконалення моніторингу земель, порядку ведення державного земельного кадастру та оцінки земель;

- землевпорядне забезпечення проведення земельної реформи;

- підвищення ефективності державного управління земельними ресурсами;

- поліпшення організації контролю за використанням та охороною земель;

- удосконалення нормативно-правової і методичної бази розвитку земельних відносин.

В цілому слід констатувати, що проведена в державі земельна реформа, мала своїм головним наслідком соціалізацію землі - її перерозподіл між населенням. При цьому при проведенні реформи було знехтуване значення землі як ресурсу територіального розвитку продуктивних сил та базисного компоненту довкілля, що в сучасних умовах стало причиною виникнення низки кризових явищ економічного та екологічного характеру у землекористуванні, складність вирішення яких істотно ускладнюється відносинами власності [7].

Сталий розвиток продуктивних сил, за таких умов, стримується незадовільним станом земельних відносин, що вимагає від управлінців, науковців та фахівців переосмислення цілей та завдань земельної реформи та вжиття заходів щодо гармонізації економічного, екологічного та соціального напрямів оптимізації використання земельно-ресурсного потенціалу України.

1.1 Іноземний досвід функціонування ринку земель

Земельним кодексом України від 25.10.2001 № 2768-III передбачена обов'язковість продажу земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренда) на конкурентних засадах (земельних торгах). Земельні торги у даний час мають проводитись у формі аукціону. У земельних торгах можуть брати участь громадяни і юридичні особи, які сплатили реєстраційний та гарантійний внески і можуть бути покупцями відповідно до законодавства України. Земельні торги також можуть проводитися за рішенням суду.

Аукціони мають тисячолітню історію і, наразі, широко використовуються у багатьох країнах світу. Під земельним аукціоном, на думку автора, слід розуміти спосіб відчуження речових прав на земельні ділянки, що передбачає виставлення їх у формі лоту на торги, прийняття ставок учасників та продаж цих прав учаснику, що запропонував найвищу ціну за лот. У вузькому сенсі, під земельним аукціоном можна розглядати як сукупність правил та процедур, що регулюють публічну форму обороту речових прав на земельні ділянки та дозволяють визначити їх ціну.

«Англійський аукціон» (відкритий аукціон з зростанням ціни) - тип аукціону є однією із найбільш загальних форм проведення аукціонів, що масово використовується у даний час при проведенні земельних аукціонів в України. Учасники аукціону, роблячи ставки, відкрито виступають один проти одного, причому кожна наступна ставка має бути вище, ніж попередня. Аукціоніст (ліцитатор) оголошує ціну лоту, а учасники торгів можуть робити свої ставки самостійно або через особу, що виступає від їх імені за дорученням. З теоретичної точки зору, такий спосіб проведення аукціону передбачає ітерацію ціни лоту - поступове наближення її до найбільшого значення, яке здатне сплатити учасники.

Під час «Голландського аукціону» (відкритого аукціону із зменшенням ціни) аукціоніст починає торги з високою ціни лоту, яка поступово знижується до того моменту, поки який-небудь учасник торгів погодиться з ціною аукціоніста. Переможець сплачує останню оголошену ціну лоту. На практиці, «голландський аукціон» має досить обмежене застосування, але в Україні його доцільно використовувати при продажу речових прав на земельні ділянки державної або комунальної власності у тих випадках, коли стартова ціна лоту (яка згідно статті 136 ЗКУ визначається за нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки) явно перевищує його справедливу ринкову вартість (наприклад, при продажу земельних ділянок промислового призначення).

«Аукціон Вікрі» (названий на честь свого автора - Вільяма Спенсера Вікрі, американського економіста, лауреата Нобелівської премії з економіки 1996 року) - цей тип аукціону ідентичний «закритому аукціону першої ціни», за винятком того, що переможець торгів сплачує другу за величиною ставку, а не свою власну. Головна мета такого аукціону - примусити учасників робити ставки за дійсною ціною земельної ділянки та максимізувати її корисність.

Можна запропонувати також похідні типи аукціонів, що базуються на модифікаціях аукціонних механізмів основних типів земельних аукціонів:

1) аукціон зі встановленою викупною ціною, який передбачає, що будь-який учасник може в будь-який момент аукціону викупити лот за заздалегідь встановленою продавцем «викупною» ціною, тим самим негайно припинивши аукціон. «Викупна» ціна може бути тимчасовою або постійною;

2) комбінаторний аукціон (аукціон з одночасною продажу більш ніж одного лоту), який дозволяє робити ставки типу «все або нічого», тобто об'єктом торгів стає «пакет» лотів, а не тільки окремі земельні ділянки. Таким чином, учасник земельного аукціону може вказати, що він погоджується сплатити за ділянки А і Б певну ціну, але тільки у разі, якщо він чи вона отримує обидві. У комбінаторних аукціонах визначення переможця (переможців) може бути досить складним процесом, при чому навіть найвища ставка за окремим лотом не гарантує перемоги. Такий тип аукціону дозволяє максимізувати валовий прибуток продавця і його доцільно використовувати, коли об'єктом земельних торгів є значна кількість земельних ділянок однотипного призначення (наприклад, масиви сільськогосподарських земель, ділянки під житлову забудову або розміщення об'єктів торгівлі тощо);

3) абсолютний аукціон, при якому стартова ціна відсутня і лот продається тому учаснику, який запропонував за нього найвищу ціну, незалежно від величини цієї ціни. Такий аукціон найбільшу кількість учасників торгів і дозволяє досягнути найвищої конкуренції між ними. Такий тип аукціону доцільно використовувати при продажу права користування земельними ділянками державної та комунальної власності, якщо річна орендна плата вже встановлена згідно законодавства;

4) аукціон із резервуванням, при якому продавець залишає за собою право прийняти або відхилити найвищу ставку. Продавець залишає за собою право погодитись із ціною, або відмовитись від продажу;

5) реверсивний аукціон, в якому міняються ролі покупця і продавця, а основна мета торгів - зниження ціни придбання земельної ділянки. Такий тип аукціону можна застосовувати при викупі земельних ділянок для суспільних потреб, коли суспільна потреба може бути задоволена різними земельними ділянками, власники яких погоджуються їх продати [6].

Земельні торги у останні роки розглядаються як провідний спосіб продажу незабудованих земельних ділянок державної та комунальної власності, а також прав на них. Під земельним аукціоном пропонується розуміти спосіб відчуження речових прав на земельні ділянки, що передбачає виставлення їх у формі лоту на торги, прийняття ставок учасників та продаж цих прав учаснику, що запропонував найвищу ціну за лот. У вузькому сенсі, під земельним аукціоном можна розглядати як сукупність правил та процедур, що регулюють публічну форму обороту речових прав на земельні ділянки та дозволяють визначити їх ціну. Виділені типи земельних аукціонів та їх аукціонні механізми можуть бути використані у процесі удосконалення нормативно-правової бази регулювання ринкових земельних відносин в Україні.