Определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости на примере ТЦ "Вега"

Величина коэффициента капитализации должна быть такой, что бы инвестор мог не только получить прибыль от эксплуатации объекта недвижимости, но и возместить основной капитал, затраченный на приобретение объекта недвижимости. Таким образом, величина коэффициента капитализации, используемого применительно к недвижимости, должна включать:

1) ставку доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

2) норму возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал (ставка дисконтирования) строится методом кумулятивного построения:

Безрисковая ставка дохода + Премии за риск + Вложения в недвижимость + Премии за низкую ликвидность недвижимости + Премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы,которая отражает реальные рыночные возможности вложения денежных средств без какого-то ни было риска их невозврата. В качестве номинальной безрисковой ставки была выбрана средневзвешенная процентная ставка доходности облигаций федерального займа (ОФЗ) по итогам торгов на дату оценки (сроком до погашения более 5 лет). Данный индикатор составляет 5%.

Страновой риск - риски, связанные с инвестициями в конкретной стране и одинаковые для всех компаний: инфляционный риск, риск возникновения социальной нестабильности и т.п. Страновой риск принимаем 5%, так как в настоящее время у нас в стране стабильное экономическое и политическое положение.

Премия за инвестиционный менеджмент показывает, что чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Данный риск с учетом недозагрузки и потерь может составлять от 2 до 5 %. Так как торговый центр не требует особо высоких навыков в управлении (управление осуществляет управляющий ТЦ, а не управляющая компания) данный риск принимается равным 3 %.

Поправка на низкую ликвидность - это поправка на потерю прибыли в течение срока экспозиции объекта. Размер поправки составляет 3%, так как объект имеет большую площадь и требует больших затрат времени для его продажи.

Надбавка за риск вложения в недвижимость учитывает возможность случайной потери потребительской стоимости объекта. Значение принимается от 3 до 5м %. Для данного здания риск составляет 3 %, так как данный торговый центр находится в центре района и пользуется большим спросом.

Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга). Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100 %-ной стоимости объекта на остающийся срок экономической жизни.

рынок недвижимость капитализация доходность

Таблица 2

Расчёт коэффициента капитализации

Расчет чистого арендного дохода, приходящегося на здание и землю:

Д приходящийся на зд= ВС•Кзд. = 76620000 • 0,21 = 16090200 руб./год

Д1приходящийся на з. у. = ЧОД1 - Д приходящийся на зд = 59616000 - 16090200 = 43525800 руб./год

Д2приходящийся на з. у. = ЧОД2 - Д приходящийся на зд = 53550000 - 16090200= 37459800 руб./год

Расчет стоимости земельного участка:

Стоимость 1 з. у. = Д1приходящийся на з. у. / Кз. у. = 43525800 /0,19 = 229083157,9 руб.

Стоимость 2 з. у. = Д2приходящийся на з. у. / Кз. у. = 37459800/0,19 = 197156842,1 руб.

Таблица 3

Расчет наилучшего и наиболее эффективного использования объекта исследования

Вывод по вариантам:

По результатам расчетов двух стратегий мы пришли к выводу, что наиболее эффективное использование объекта недвижимости будет происходить при первой стратегии управления, когда сдаются в аренду торговые помещения на первом, втором и третьем этаже нескольким арендаторам, так как, именно в этом случае торговый центр приносит наибольший чистый операционный доход - 59616000 рублей в год. Другой вариант также может быть осуществим, но по второму варианту управления 53550000 рублей в год.

Таким образом, строительство на данном земельном участке торгового комплекса является выгодным вложением денежных средств, дает возможность получать стабильный доход и значительно увеличивает стоимость земельного участка.

2.7 Выводы

На основании проведённого анализа наилучшего и наиболее эффективного использования, месторасположения, юридической, физической осуществимости, а также финансовой обоснованности, максимальной продуктивности и изучения ситуации на рынке коммерческой недвижимости г. Череповца, можно сделать вывод, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является его эксплуатация как торгового центра для нескольких арендаторов при сдаче всей площади объекта под торговые помещения. Стоимость земельного участка предлагаемого использования составляет 229083157,9 рублей.

2.8 Рекомендации

Для улучшения эффективности работы ТЦ «Вега» можно разместить терминалы оплаты, чтобы получать дополнительный доход.

Заключение

Объекты недвижимости занимают особое место в любой системе общественных отношений и при любом общественном устройстве, поскольку с ними прямо или косвенно связаны хозяйственная деятельность и приоритетные интересы людей во всех сферах.

В курсовой работе были рассмотрены теоретические и практические вопросы по основам управления недвижимостью, сформулированы цели и задачи исследования.

В теоретической части рассмотрены взгляды учёных на «наилучшее и наиболее эффективное использование», на значение анализа наилучшего использования объектов собственности при принятии управленческих решений и при максимизации рыночной стоимости объекта.

В практической части проекта произведен анализ инфраструктуры объекта, транспортной и пешеходной доступности, местоположения и наилучшего и наиболее эффективного использования ТЦ «Вега», на основании которого выбран наиболее эффективный вариант управления. Расчёты производились на основании данных из анализа арендных ставок торговых центров г.Череповца.

Выбор наилучшего и наиболее эффективного способа использования объекта исследования был сделан после определения чистого операционного дохода и рыночной стоимости земельного участка.

На основании проведённого анализа, можно сделать вывод, что эксплуатация ТЦ «Вега» на данный момент, как объекта недвижимости, сдаваемого в аренду под торговые помещения нескольким арендаторам, является наиболее эффективной и приносящей прибыль.

Список литературы

Градостроительный кодекс РФ от 2 июля 2008 года.

Гражданский кодекс РФ от 1 января 2012 года

Земельный кодекс РФ 1 октября 2008 года

Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. - Спб.: Издательство «МКС», 2009. - 422 с.

http://www.cher-city.ru/torgovaya_arenda

http://cherepovec.gorodacentra.ru/realty.aspx

http://learnof.me/www.ocenka.net/institute/editions/files/b6c5.pdf

http://wobla.ru/news/1085279.aspx

http://www.bibliotekar.ru/biznes-8/18.htm

МУ к курсовому проекту по курсу «Основы управления объектами недвижимости». Гендлина Ю.Б., 2012.

Приложение 1

Рис. 1 Расположение ТЦ «Вега»

Рис. 2 Главный фасад ТЦ «Вега»

Размещено на Allbest.ru