Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

• 1. Краткое изложение основных фактов и параметров объекта оценки
• 2. План здания
• 3. Описание цели оценки
• 3.1 Среда местоположения
• 3.2 Описание основных параметров здания
• 4. Определение стоимости объекта
• 4.1 Оценка стоимости объекта затратным методом
• 4.2 Оценка методом сравнительного анализа продаж
• 4.3 Оценка методом капитализации доходов
• 5. Согласование результатов
• Список используемых источников
• 1. Краткое изложение основных фактов и параметров объекта оценки

Местонахождение объекта	Город Тула, Новомосковская ул, 9, кв. 1
Тип объекта недвижимости:	Квартира общей площадью 35 кв.м.
Цель оценки	Определение рыночной стоимости объекта для целей купли-продажи
Оцениваемые права здания	Право собственности
Дата оценки	13 августа 2012 года, дата оценки совпадает с датой осмотра
Балансовая стоимость объекта оценки	Балансовая стоимость квартиры по документам, предоставленным Заказчиком, составляет 256734руб.

2. План здания

3. Описание цели оценки

При определении рыночной стоимости согласно Приказу Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 255 об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)" объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

ь одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

ь стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

ь объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

ь цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

ь платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

3.1 Среда местоположения

Местоположение. Объект расположен в Центральном районе города Тулы; в пяти минутах движения пешком расположена улица Кауля, где на одноименной остановке можно воспользоваться любыми видами транспорта, удобно связывающими данный район с остальными районами города. Важной чертой является практическое отсутствие заторов на дорогах при движении в сторону центра города.

При наличии собственного транспорта за несколько минут движения по Рязанской улице можно оказаться в районе Зеленстроя или чуть дальше Скуратово. Если двигаться по Восточному Обводу, то легко попадаешь в Пролетарский район и Криволучье.

Окружение. Здание располагается в окружении пяти- и девятиэтажных жилых домов.

В радиусе 200 метров располагается крупный продуктовый гипермаркет "Линия" с торговыми рядами в нем, универсальный супермаркет "Спар", где можно найти всё необходимое.

Подъезд. Улицы расположены удобным образом для проезда. К зданию можно подъехать по двум разным асфальтированным дорогам со стороны Прилегающая территория имеет асфальтовое покрытие, напротив дома располагается неохраняемая парковка машин.

Характеристика местности- городская, расположена в Центральном районе г. Тулы. Рельеф площадки - спокойный, без существенных неровностей.

Климат Тулы умеренно-континентальный, что характеризуется довольно тёплым летом со средней температурой июля +18,6 °C и умеренно-холодной зимой. Средняя годовая температура в Туле составляет ?4,4 °C. Годовое количество осадков -- 500--550 мм, из них летом -- до 200 мм, осенью -- 130 мм, зимой -- до 100 мм, весной -- 110--120 мм. Глубина промерзания грунта - 1,2 м. Основное направление ветров -- южное, западное и юго-западное.

Наличие инженерных коммуникаций. Объект оценки обеспечен электроснабжением, водопроводом, канализацией. Для бесперебойной подачи холодной воды на верхние этажи здания имеется собственная насосная станция, расположенная недалеко от здания.

Уровень преступности в данном районе характеризуется как низкий. Рядом не распложено никаких увеселительных и питейных заведений, шумность района крайне низкая.

Таким образом, объект оценки находится в перспективном и развивающемся районе, где люди активно интересуются покупкой недвижимости.

Степень застройки. Степень застройки района - 60%

Характеристика спроса и предложения. Анализ рынка недвижимости Тульской области показал, что предложение подобных зданий не высоко. Спрос на объекты аналогичного качества и назначения весьма высок. А если учесть то, что данный объект находится в весьма выгодном, с точки зрения экономики, месте, то и спрос на него будет более значительным, чем у аналогов.

Коммерческая привлекательность объекта оценки. Объемы продаж аналогичных объектов на рынке недвижимости в городе достаточны. Однако данная квартира входит в разряд квартир улучшенной планировки и относительно новых жилых помещений, поэтому можно ожидать высокий уровень спроса на данный объект.

К достоинствам объекта оценки, увеличивающим его коммерческую привлекательность, можно отнести:

1. Выгодное положение;

2. Хорошее техническое состояние инженерных коммуникаций;

3. Улучшенная внутренняя планировка(большая кухня) и отделка.

оценка затратный капитализация доход

3.2 Описание основных параметров здания

Техническое обследование произведено с целью определения фактического состояния основных элементов строительных конструкций объекта оценки.

Использованы результаты визуального технического просмотра и данные, предоставленные заказчиком:

Таблица

Общая площадь, кв. м, в т.ч.	35
- кухни	8
- комнат	20
Прочие характеристики:	2 этаж 9-ти этажного дома, телефон, домофон, пластиковые трубы, застекленный балкон, 2 двери, ремонт.

4. Определение стоимости объекта

Определение стоимости объекта осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на его ценность. При определении стоимости недвижимости я буду использовать три основных метода:

затратный метод;

метод прямого сравнительного анализа продаж;

доходный метод.

4.1 Оценка стоимости объекта затратным методом

Затратный метод основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительской свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость - стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту.

Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д.

Процедура оценки затратным методом включает следующие последовательные шаги:

1. Расчет восстановительной стоимости строительства или приобретения строения, идентичного оцениваемому.

2. Определение величины накопленного износа строений.

3. Уменьшение восстановительной (заменяющей) стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости.

Так как оцениваемый объект - квартира, то достаточно проблематично и нерационально пробовать восстановить или заменить этот объект аналогичным. Поэтому метод разбивки на компоненты, предусматривающий определение стоимости путем суммирования расходов на строительство аналогичного объекта, и ресурсный метод, основанный на суммировании расходов на основные материалы, оплату труда и эксплуатацию оборудования, будут некорректны. Метод сравнительной единицы, предусматривающий корректировку стоимости типового сооружения на условия рынка, отраслевые коэффициенты, является очень трудоемким, однако достоверным его из-за различий в коэффициентах так же сложно назвать.

Для оценки объекта затратным способом воспользуемся Приказом Минрегиона РФ от 07.06.2012 N 225 "О нормативе стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья на второе полугодие 2012 года и средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья по субъектам РФ на третий квартал 2012 года", согласно которому средняя рыночная стоимость квадратного метра жилья в Тульской области на III квартал должна быть принята на уровне 30250руб.

Расчет восстановительной стоимости:

Так как данный объект жилой недвижимости уже был в эксплуатации и причисляется к вторичному рынку жилья, то по нему согласно осмотру оценщика установлен физический износ в размере 20%, что характеризует, что следов повреждений объекта и деформаций нет; полы и потолки ровные, горизонтальные, трещины в покрытиях и отделке отсутствуют. Размер износа составляет:

Остаточная стоимость составляет:

4.2 Оценка методом сравнительного анализа продаж

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой продажи.

2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

3. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен предложения или исключения из списка сравниваемых.

4. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке цен предложения объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. Стоимость оцениваемого объекта не корректируется.

В зарубежной и отечественной практике выделяют девять основных элементов сравнения:

· Переданные права собственности на недвижимость.

· Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости

· Условия продажи (чистота сделки)

· Динамика сделок на рынке (дата продажи)

· Местоположение

· Физические характеристики

· Экономические характеристики

· Отклонения от целевого использования

· Наличие движимого имущества

Источником информации об аналогичных объектах служат сведения ряда крупных агентств недвижимости Тульской области. Данные об отобранных объектах недвижимости приведены в Таблице 1.[2]

Таблица 1 Информация об объекте оценки и его аналогах в г. Тула

Показатели \№ объекта	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Местоположение	Ул. Новомосковская, 9	Ул. Кауля, 27	ул. Кауля, д.49/1	пр-т Ленина, д.18
Источник информации	Сведения Заказчика	ООО "Мегаполис"	ООО "Ваш дом"	АН "Твин Сервис"
Юридическое описание	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Цена предложения		1700000	1920000	1900000
Право собственности	Полное	Полное	Полное	Полное
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Условия продажи	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение
Дата предложения	Август 2012	Август 2012	Август 2012	Август 2012
Площадь, кв. м	35	36	43	38
Строительные характеристики	Фундамент бетонный, стены кирпичные	Фундамент бетонный, стены кирпичные	Фундамент бетонный, стены кирпичные	Фундамент бетонный, стены кирпичные
Этаж	2/9	2/2	3/5	5/5
Техническое состояние	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Отличное
Размер кухни	8	8	8	9
Размер комнат	20	18	20	20
Наличие балкона	Есть	Нет	Нет	Есть
Сан узел	Совместный	Совместный	Совместный	Совместный

Первые четыре корректировки всегда осуществляются в следующем порядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам). При этом необходимо соблюдать указанную очередность первых четырех элементов сравнения. Последующие (после четвертого элемента сравнения) корректировки могут быть выполнены в любом порядке.

Допустимы корректировки как в процентах, так и в денежных суммах. Возможно одновременное использование корректировок в процентах и денежных суммах.

Расчет стоимости объекта оценки методом сравнительного анализа продаж представлен в Таблице 2.

Таблица 2 - Корректировка стоимости сравнимых объектов

Элемент сравнения	Ед. измерения	Объекты сравнения
		Оцениваемый	№1	№2	№3
Цена предложения	Руб.		1700000	1920000	1900000
Площадь	Кв.м	35	36	43	38
Цена за единицу площади	Руб./ кв. м		47 222,22р.	44 651,16р.	50 000,00р.
Право собственности		Полное	Полное	Полное	Полное
Корректировка	%	0%	0%	0%	0%
Сумма корректировки		- р.	- р.	- р.	- р.
Скорректированная цена		- р.	47 222,22р.	44 651,16р.	50 000,00р.
Условия финансирования		Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка	%	0%	0%	0%	0%
Сумма корректировки		- р.	- р.	- р.	- р.
Скорректированная цена	Руб./кв. м	- р.	47 222,22р.	44 651,16р.	50 000,00р.
Условия продажи		Предложение	Предложение	Предложение	Предложение
Корректировка	%	0%	0%	0%	0%
Сумма корректировки		- р.	- р.	- р.	- р.
Скорректированная цена		- р.	47 222,22р.	44 651,16р.	50 000,00р.
Дата предложения		Август 2012	Август 2012	Август 2012	Август 2012
Корректировка	%	0%	0%	0%	0%
Сумма корректировки		- р.	- р.	- р.	- р.
Скорректированная цена		- р.	47 222,22р.	44 651,16р.	50 000,00р.
Местоположение в г. Тула		Ул. Новомосковская, 9	Ул. Кауля, 27	ул. Кауля, д.49/1	пр-т Ленина, д.18
Корректировка	%		-1%	-1%	-7%
Сумма корректировки		- р.	- 472,22р.	- 446,51р.	- 3 500,00р.
Строительные характеристики		Фундамент бетонный, стены кирпичные	Фундамент бетонный, стены кирпичные	Фундамент бетонный, стены кирпичные	Фундамент бетонный, стены кирпичные
Корректировка	%		0%	0%	0%
Сумма корректировки		- р.	- р.	- р.	- р.
Этаж		2/9	2/2	3/5	5/5
Корректировка	%		2%	-3%	2%
Сумма корректировки		- р.	944,44р.	- 1 339,53р.	1 000,00р.
Техническое состояние		Хорошее	Хорошее	Хорошее	Отличное
Корректировка	%		0%	0%	-5%
Сумма корректировки		- р.	- р.	- р.	- 2 500,00р.
Размер кухни		8	8	8	9
Корректировка (отношение площади кухни к общей площади квартиры)	%		-2%	-4%	-3%
Сумма корректировки		- р.	- 944,44р.	- 1 786,05р.	- 1 500,00р.
Размер комнат		20	18	19	18
Корректировка	%		3%	2%	3%
Сумма корректировки		- р.	1 416,67р.	893,02р.	1 500,00р.
Наличие балкона		Есть	Нет	Нет	Есть
Корректировка	%		5%	5%	5%
Сумма корректировки		- р.	2 361,11р.	2 232,56р.	2 500,00р.
Сан узел		Совместный	Совместный	Совместный	Совместный
Корректировка	%		0%	0%	0%
Сумма корректировки		- р.	- р.	- р.	- р.
Скорректированная цена	Руб./ кв. м		50 527,78р.	44 204,65р.	47 500,00р.
Средневзвешенная цена	Руб./ кв. м	47 410,81р.
Стоимость	Руб.	1 659 378,34р.

Таблица корректировок включает корректировки, которые были внесены исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми объектами.

В качестве единицы сравнения была выбрана цена предложения 1 кв. м площади квартиры.

В связи с тем, что права собственности у всех сравниваемых объектов с оцениваемым одинаковы, корректировка на эти элементы не выполнялись.

Корректировки на местоположение объектов, техническое состояние и удаленность от транспортных путей определялись на основе использования метода парных продаж и мнения эксперта.

Таким образом, рыночная стоимость квартиры, рассчитанная методом прямого сравнительного анализа продаж, составляет 1659378руб.

4.3 Оценка методом капитализации доходов

Для оценки стоимости объекта используем метод дисконтирования денежного потока, так как он более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов, таким, как оцениваемый, используемый в качестве жилого помещения.

Доходом от объекта оценки будем считать сумму месячной арендной платы при условии сдачи объекта сроком на пять лет, которая составляет в среднем 8000 руб. без учета суммы расходов на коммунальное обслуживание кроме платы за отопление, домофон и содержание и ремонт жилья. В связи с инфляцией и быстрым ростом цен на аренду квартир принимаем, что арендная плата будет увеличиваться на 30%, 25% в год в течение второго и третьего года и на 20%, 15% в течение четвертого и пятого годов.[7]

Расходами на содержание объекта оценки принимаем часть коммунальных платежей, представленных в Таблице 4 и налог на имущество в размере 2,2% от остаточной стоимости объекта. Принимаем, что расходы на оплату услуг ЖКХ будут расти в среднем на 10% в год. Отметим, что ремонта производить не требуется.

Таблица 3 - Расходы на содержание жилья в 2012году

Вид услуги	База оплаты	Начислено, руб.	Льгота, руб.	Перерасчет. руб.	К оплате, руб.
Содержание и ремонт жилья	Кв.м.	1169,01	-	-	1169,01
Отопление		597,28	-	-	597,28
Домофон	квартира	20	-	-	20
Всего		1786,29	-	-	1786,29
К оплате	1786,29

Размер ставки дисконта примем равным 10% согласно данным высоконадежных банков РФ.

Исходя из принятых выше условий, проведем анализ потока дохода за 5 лет аренды. Этот анализ целесообразно представить в табличной форме (Таблица 5).

Таблица 5 - Расчет стоимости объекта недвижимости методом капитализации

Наименование показателя	Единица измерения	Год
			1	2	3	4	5	6
Арендная плата за месяц	руб.	8 000,00р.
Арендная плата за год	Руб.		96 000,00р.	124 800,00р.	156 000,00р.	187 200,00р.	215 280,00р.	236 808,00р.
Увеличение арендной платы в год	%/год		30%	25%	20%	15%	10%
Расходы на содержание жилья	руб./год		21 435,48р	23 579,03р.	25 936,93р.	28 530,62р.	31 383,69р.
Изменение расходов на содержание жилья в год	%/год		10%	10%	10%	10%	10%
Налог на имущество	руб./год		1 588,13р.	1746,9375	1921,63125	2113,794375	2325,173813
Чистый операционный доход	руб./год		72 976,40р.	99 474,03р.	128 141,44р.	156 555,58р.	181 571,14р.
Процент по депозиту	%		10%	10%	10%	10%	10%
Стоимость единицы			0,953462589	0,866784172	0,787985611	0,716350555	0,651227778
Текущая стоимость денежных потоков	руб.		69 580,26р.	86 222,52р.	100 973,61р.	112 148,68р.	118 244,17р.
Текущая стоимость будущих потоков	руб.							487 169,24р
Стоимость реверсии	руб.							6 397 452,28р
Рыночная стоимость объекта	руб.							6 884 621,52р

Арендная плата берется из расчета аналогичных сделок на рынке на данный период. Увеличение арендной платы рассчитано исходя из возможного уровня инфляции и экономической обстановки в ближайшие годы.

Налог на имущество рассчитывает исходя из инвестиционной стоимости объекта по ставке 0, 15%. Основанием для такого исчисления налога является Закон о налоге на имущество физических лиц № 122 - ФЗ от 22.08.2004.

Стоимость единицы рассчитывает по формуле:

Cед=1/(1+d)^(n-0.5), где

D - ставка дисконтирования

N - год

Стоимость реверсии рассчитывается в несколько этапов. Сначала считается ставка возвратной капитализация:

K=d-q, где

D - ставка дисконтирования

Q - среднее из увеличений арендной платы за год (100/5/5=4)

К=10-4=6%

Затем арендная плата шестого года делится на ставку капитализации: 236808/0,06=3946800

Полученное значение дисконтируется в степени 5:

3946800*(1/(1,1)^5)=2450652

Оба этих значения складываются: 3946800+2450652=6397452

Рыночная стоимость объекта: 487169+6397452=6884621

5. Согласование результатов

В результате проведения расчетов рыночной стоимости оцениваемой квартиры по трем методам получены следующие результаты:

Таблица 6 - Согласование результатов оценки объекта различными способами

Метод оценки	Стоимость, руб.
Затратный метод	847 000,00р.
Метод сравнительного анализа продаж	1 659 378,34р.
Доходный метод	6 884 621,52р.

Рыночную стоимость объекта оценки устанавливаем как средневзвешенную сумму результатов, полученных различными методами оценки.

Наиболее реальную картину о стоимости объекта дает метод аналогичных продаж. Основополагающим фактором при купле-продаже недвижимости является соотношение уровня спроса и предложения. Несмотря на отсутствие информации по абсолютно аналогичным объектам, усредненные данные о сопоставимых продажах отражают объективный уровень цен. Вес результата, полученного методом сопоставимых продаж, примем на уровне 0,69.

Реальную картину о рыночной стоимости объекта оценки дает затратный метод, его вес примем равным 0,3. Этот метод позволяет учесть сложившийся на момент оценки уровень рыночных цен за 1 квадратный метр площади аналогичных объектов, скорректированный на величину износа.

Наименее достоверную картину о рыночной стоимости объекта оценки дает доходный метод. Это связано с определенной долей риска при сдаче объекта в аренду, вероятностью простоя, низкими арендными платежами, неуправляемыми рисками повышения расходов на содержание и так далее. Для целей настоящей оценки вес результата, полученного доходным методом, определяется равным 0,01.

Значимость каждого метода в текущих условиях на рынке недвижимости устанавливается следующим образом:

1. Затратный метод - 0,19;

2. Метод сравнительного анализа продаж - 0,8;

3. Доходный метод - 0,01.

Таким образом, по результатам оценки рыночная стоимость квартиры составляет 1557278 руб. на 13.08.2012г.

Заключение

В ходе выполнения данной работы проводилась оценка однокомнатной квартиры в г. Тула. Для получения итогового результата было использовано три метода оценки: метод сравнительного анализа продаж, затратный метод, доходный метод. Величина, полученная по результатам оценки каждым из методов, имеет определенный весовой коэффициент, который оказывает влияние на конечный результат оценки. Наиболее реальную картину о стоимости объекта дает сравнительный метод. Итоговая оценочная стоимость здания составила 1,557 млн. руб.

Список используемых источников

1. "Федеральный закон об оценочной деятельности в Российской Федерации" (N 135 - ФЗ от 29 июля 1998г.)

2. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: Учеб. Пособие для вузов. - М. : ЮНИТИ-ДАНА, 2009 - 458 с.

3. Есипов В., Маховикова Г., Терехова В. Оценка бизнеса. - СПб.: Питер,2010 - 523с., ил.

4. Оценка бизнеса: учебник / под ред. А.Г.Грязновой. М.А.Федотовой. -2-е изд., перераб. И доп. - М.: Финансы и статистика, 2008. - 736 с.:ил.

5. Оценка в Российской Федерации / Под ред. И.И.Бобровой - М.: "Юнирав ЭКС", 2010.

6. Оценка стоимости предприятия (бизнеса)/ В.А.Щербаков, Н.А.Щербакова - М.: Омега - Л, 2011. - 288 с.

7. Фридман Д., Оурдэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М.: Дело, 2008. - 260с.

Размещено на Allbest.ru