Составление отчета об оценке квартиры

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Главное управление образования и молодежной политики Алтайского края

КГБОУ СПО Барнаульский строительный колледж

Специальность 120714

«Земельно-имущественные отношения»

Курсовая работа

по ПМ 4 Экономика недвижимости

Тема: Составление отчета об оценке квартиры

Выполнил:

студент ЗИО-15 Вагилев Роман

Проверила:

преподаватель Фомина Татьяна Андреевна

Барнаул 2013



Содержание

1. Письмо об оценке

2. Предпосылки оценки

3. Описание объекта оценки

4. Технические характеристики

5. Договоры на оценку и купли продажи

6. Обзор методов оценки

7. Критерии профессиональной деятельности оценщика

8. Определение рыночной стоимости объекта

9. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости

10. Формулировка общих выводов и предложений

Список используемой литературы



1. Письмо об оценке

Уважаемая Самсонова Елена Ивановна!

В соответствии с договором № 22, заключенным между Вами и ООО «Оценка +» в лице генерального директора Иванова Ивана Ивановича, произведена оценка объекта, включающая в себя: определение рыночной стоимости на основе однокомнатной квартиры, находящегося по адресу: г. Барнаул ул. Нахимова д.8 кв.48

Целью оценки является определение рыночной стоимости.

Обращаю внимание, что это письмо не является отчетом об оценке, только предваряет отчет, проведенный далее. Полная характеристика объекта оценки, необходимая информация и расчеты предоставлены в отчете, отдельные части которого не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным его текстом с учетом всех принятых допущений и ограничений.

Настоящий отчет составлен в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ от 29.07.1998 г., с государственными стандартами: «Единая система оценки имущества»

Я, генеральный директор Иванов Иван Иванович, пришел к выводу, что рыночная стоимость при согласовании результатов на момент оценки составляет 1496513.3 рублей.

Если у Вас возникнут какие-либо вопросы, пожалуйста, обращайтесь непосредственно к нам.

Генеральный директор: Иванов И.И.

оценка стоимость квартира

2. Предпосылки оценки

Краткое содержание фактов и выводов

Имя заказчика: Сафонова Елена Ивановна

Имя оценщика: Иванов Иван Иванович

Адрес расположения объекта: г. Барнаул ул. Нахимова д.8 кв.49

Тип объекта: жилое

Оцениваемое право: право собственности

Наилучшее и наиболее эффективное использование: для проживания

Основания для проведения оценки: определение рыночной стоимости

Форма отчета: печатная

График проведения работ:

14.03 - цель оценки и определение рыночной стоимости. График проведения работ по оценки.

15.03 - источник сбора информации. Затраты на сбор и обработку информации.

18.03 -Сбор данных. Оценка стоимости на основе трех подходов

19.03-определение наибольшего и наилучшего эффективного использования. Проверка данных.

20.03 - заключение об оценочной деятельности

21.03 - составление отчета об оценке

22.03 - дата оценки

Дата оценки 22 марта 2013 года.

Основные предположения и ограничивающие условия.

Достоверность информации: информация, предоставленная оценщику заказчиком является достоверной и разработано на основании Положение «оценочной деятельности».

Положение и освобождение об ответственности:

Оценщик имеет право:

1) Применять самостоятельно методы проведения оценки объекта в соответствии со стандартами оценки;

2) Требовать от заказчика при проведении оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;

3) Получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;

4) Запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся коммерческой тайной;

5) В случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;

6) Привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в приведении оценки объекта иных оценщиков либо других специалистов;

7) Отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие в договоре условия работы;

8) Требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта оценки и денежного награждения за проведение оценки объекта оценки по определению суда, арбитражного суда и третейского суда.

Обязанности оценщика:

1) Быть членом одной из СОО;

2) Соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего ФЗ, федеральные законы и иные нормативно-правовые акты РФ, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные СОО, членом которой он является;

3) Соблюдать правила деловой и профессиональной этики, установленные СОО, членом которой он является, а также уплачивать взносы, установленные такой СОО;

4) Сообщать заказчику или юр. Лицу, с которым он заключил трудовой договор, о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объектной оценки;

5) Обеспечивать сохранность документов, полученных от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки;

6) Предоставлять заказчику информацию о членстве в СОО

7) Предоставлять СОО информацию о юр. лице, с которым он заключил трудовой договор, в том числе информацию о соответствии такого юр. лица условиям, установленных ст.15.1 настоящего ФЗ, а также сведения о любых изменениях этой организации;

8) Предоставлять по требованию заказчика страхового полиса и подтверждающий получение профессии в области оценочной деятельности документ об образовании;

9) Не разглашать конфиденциальную информацию;

10)В случаях, предусмотренных законом РФ, предоставлять копии хранящихся отчетов или содержащихся в них информацию правоохранительным, судебным или уполномоченным ответственным органам по их требованию;

11)По требованию заказчика предоставлять выписку реестра членства СОО, членом которой он является.

Права заказчика:

1) Участвовать в ходе проверки;

2) Получать информацию о методах, применяемых оценщиком;

3) Требует от оценщика внесение ясности при внезапно возникших вопросах;

4) Расторгнуть договор, если оценщик нарушает свои обязательства.

Обязанности заказчика:

1) Предоставлять информацию, касающуюся объекта оценки в полном объеме;

2) Соблюдать условия конфиденциальности в ходе оценке;

3) Во время внести оплату за осуществляемую оценку объекта.

Информация об описании имущества, полученная от заказчика:

Частный дом; дефектов нет; в процессе оценки оценщиком соблюдается полная конфиденциальность.

Назначение оценки.

Назначением оценки является определение стоимости объекта оценки на основе трех методов: затратный, доходный, сравнительный.

Цель оценки.

Целью оценки является определение следующих видов стоимости:

а) Рыночная - расчетная величина, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате сделки между покупателями и продавцом, рассчитывается исходя из ситуации на рынке на конкретную дату, поэтому при изменении рыночных условий, рыночная стоимость будет меняться;

б) Нормативно-рассчитываемая - это стоимость объекта, рассчитываемая на основе методик и нормативов, учрежденных соответствующими органами, при этом применяется единая шкала нормативов;

в) Инвестиционная - стоимость собственности для конкретного инвестора при обосновании инвестиционных проектов при определенных целях инвестирования;

г) Инвентаризационная - рассчитывает рост тех. инвент. для определения налога на имущество;

д) Страховая - стоимость, определяемая положениями страхового контракта или полиса того объекта, который подвержен риску уничтожения или разрушения;

е) Налогооблагаемая - стоимость, рассчитываемая на базе определений, содержащихся в нормативных документах, определяется при налоговых инспекциях экспертами, оценщиками;

ж) Утилизационная - это стоимость, за исключением земельных участков, рассматриваемая как совокупная стоимость материала, содержащихся в нем без дополнительного ремонта;

з) Воспроизводство- определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии в новом состоянии без учета износа с использованием таких же архитектурных решений строительных конструкций, материалов и с тем же качеством строительно-монтажных работ;

и) Замещения - определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым ту же полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных материалов, конструкций, оборудования;

к) Стоимость действующего предприятия - это стоимость сформировавшегося предприятия как единого целого, а не какой либо его составной части, стоимость отдельных компонентов определяется на основе вклада в данный бизнес и рассматривается как потребительская стоимость для предприятия;

л) Ликвидационная - сумма средств, вырученных от реализации на рынке предприятия;

м) Первоначальная - отражает фактические затраты на приобретение (создание) основных средств;

н) Балансовая - стоимость долгосрочных активов (объектов, основных средств предприятия, фирмы), внесенных в ее баланс, зафиксированных балансовой ведомостью;

о) Остаточная - определяется вычитанием из их полной балансовой стоимости бухгалтерского износа, начисленного за весь период с начала эксплуатации соответствующих объектов с учетом их изменения в результате проведенных переоценок основных фондов;

п) Восстановительная - строительство оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового и соотносятся к дате оценки.

Дата оценки: 22 марта 2013 года.



3. Описание и анализ объекта оценки

Описание объекта.

Объектом оценки является квартира, находящийся по адресу г. Барнаул ул. Нахимова д. 8 кв.49, площадью 35 м. кв

Объект включает в себя:

а) Коридор площадью 8 кв.м.

пол - ламинат

стены - крашенные

потолок - натяжной

дверь входная - железная

б) Кухню площадью 9 кв.м.

пол - ламинат

стены - плитка

потолок - натяжной

окно - пластиковое

дверь - деревянная со стеклом

в) Жилую комнату №1 площадью 12 кв.м.

пол - ламинат

стены - крашенные

потолок - натяжной

окно - пластиковое

дверь - деревянная со стеклом

з) Санузел площадью 6 кв. м.

пол - кафельная плитка

стены - кафельная плитка

потолок - натяжной

дверь - деревянная

Местоположение объекта недвижимости

Техническая экспертиза объекта оценки.

Сегмент рынка: рынок жилых помещений

Текущее пользование: частных домов

Вид данных: оценка

Юр. Описание: согласно тех. паспорта

Регион: Алтайский край

Адрес: г. Барнаул ул. Нахимова д.8 кв.49

Право собственности на здание: нет

Право собственности на земельный участок: нет

Обременения: нет

Участок

Площадь участка: 12000кв. м.

Зона: жилая

Форма: прямоугольная

Типография: ровный

Состояние земельного участка: имеются посадки

Неблагоприятные условия: нет

Транспортная доступность: пересечение главной и второстепенной дороги

Качество дорог: с твердым покрытием

Состояние дорог: хорошее

Доступные инженерные коммуникации: электрическая сеть, водопровод, канализация, телефонная и телевизионная сеть, центральное отопление.

Здание.

Год постройки: 1994год

Первоначальная балансовая стоимость: нет сведений

Год последнего капитального ремонта: 2000 год

Количество этажей: 5

Общая площадь: 35 кв. м

Полезная площадь:35 кв. м

Площадь застройки: 12000 кв. м

Техническое состояние: износ=25%

Фундаменты: бетонный

Крыша: металлочерепица

Степень огнестойкости: 80%

Коммунальные услуги: электроснабжение, горячее и холодное водоснабжение, канализация, телефонная сеть, центральное ТВ, кабельное ТВ, Интернет

Дополнительные постройки: магазин, аптека.

Дополнительные удобства: магазин, аптека, детский сад и детские площадки

Помещение

Отделка: косметический ремонт

Вход: с улицы

Вид из окон: во двор

Описание местоположение объекта

Местонахождение: город

Время до центра на общественном транспорте: 40-50минут

Расстояние до остановки общественного транспорта: 50 метров

Ближайший город: Новоалтайск

Расстояние до ближайшего города: 30 км

Расстояние до ближайшей магистрали:6 км

Расстояние до ж/д станции: 3 км

Ближайшее окружение

Типичное использование окружения: жилье, коммерческие цели

Основной тип застройки: микрорайон

Основной тип здания: частные дома

Качество застройки: после 1999 года

Полнота застройки: свыше 75%

Этажность: многоэтажные

Инфраструктура: учебное заведение, дошкольное учреждение, медицинское учреждения, торговые заведения

Благоустройство территории: тротуары, детские площадки, зеленые насаждения.

4. Техническая характеристика

Технический паспорт

АКГУП «Алтайский центр земельного кадастра и недвижимости»

Область, республика, край: Алтайский край

Район, населенный пункт: г. Барнаул

Выписка и техпаспорта: однокомнатная квартира

Объект, адрес: г. Барнаул ул. Нахимова д.8 кв.49

Особые отметки

Реестровый номер	22 АА 111111
Кадастровый номер	22:32:8474632:485/220/А+:0077/А+/
Номер записи в реестровой книги	22-22-01/324/2002-492

Копировал Шепелев А.А

Техник Шепелев А.А

Паспорт составлен по состоянию на 17.03.2013 г.

Сведения о принадлежности

№ п.п	Субъект права	Документы, подтверждающие право	Доля
1	Самсонова Е.И.	Договор купли-продажи	Все 100%

5. Договора на оценку и купли-продажи

Договор купли-продажи

ДОГОВОР № 123456 купли-продажи квартиры

Г. Барнаул «14» марта 2013

Самсонова Ольга Ивановна, именуемый в дальнейшем "Продавец", с одной стороны и Петров Пётр Петрович, именуемый в дальнейшем "Покупатель", с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1 Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество (далее именуемое "Частный дом"): частный дом общей площадью - 35 кв. м, расположенная по адресу: г. Барнаул ул. Нахимова д.8 кв.49

1.2 Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании купли-продажи от "01 "февраля 2011 г., № 1243345, выдан 05 февраля 2011 года.

1.3 Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанный в п. 1.1 Квартира никому другому не продан, не заложен, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободен от любых прав третьих лиц.

1.4 Право собственности на Квартиру возникает у Покупателя с момента государственной регистрации. Все расходы по государственной регистрации, включал стоимость оформления необходимого для этого пакета документов, несет Покупатель.

1.5 Стороны в дееспособности не ограничены, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять свои обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для них условиях.

2. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1. Указанная квартира Продавец продает Покупателю за согласованную сторонами цену. Указанная цена является окончательной и изменению не подлежит.

2.2. Оплата производится в рублях путем перечисления денежных средств в размере 100% от общей стоимости Квартиры на лицевой счет Продавца в течение 10 банковских дней после подписания настоящего Договора купли- продажи Квартиры и осуществления государственной регистрации договора и перехода права собственности на Квартиру.

3. ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА

3.1. Квартира передается Продавцом Покупателю по передаточному акту, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора купли-продажи, в течение 3 (трех) дней после регистрации договора и перехода права собственности на Квартиру. В момент подписания передаточного акта Продавец передает Покупателю ключи от квартиры и книжки (квитанции) по оплате коммунальных услуг.

3.2. Ответственность за сохранность Квартиры, а также риск ее случайной гибели или порчи несет Покупатель с момента подписания передаточного акта.

3.3. Обязательства Продавца по настоящему договору купли-продажи квартиры считаются исполненными после государственной регистрации договора и перехода права собственности на квартиру и подписания сторонами передаточного акта.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

4.1. Продавец обязан:

4.1.1. Произвести все платежи за коммунальные услуги до государственной

регистрации права собственности Покупателя на Квартиру.

4.1.2. Предупредить Покупателя обо всех недостатках указанной Квартиры.

4.1.3. Передать Покупателю в собственность Квартиру, являющуюся предметом настоящего договора и указанную в п. 1.1 настоящего договора, по передаточному акту.

4.1.4. Подписать передаточный акт после государственной регистрации договора и перехода права собственности, а также совершить все необходимые действия для государственной регистрации договора и перехода права собственности.

4.1.5. Передать Покупателю документы, подтверждающие государственную регистрацию договора и перехода права собственности, после регистрации сделки.

4.2. Покупатель обязан:

4.2.1 Оплатить Квартиру, указанную в п. 1.1 настоящего договора, в полном объеме и в указанные сроки.

4.2.2 Принять Квартиру на условиях, предусмотренных настоящим договором.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ

5.1. В случае невыполнения или ненадлежащего выполнения одной из сторон обязательств по настоящему договору купли-продажи квартиры виновная сторона возмещает другой стороне убытки, причиненные невыполнением или ненадлежащим выполнением обязательств, в соответствии с действующим законодательством РФ.

6. СПОРЫ

6.1. Споры, которые могут возникнуть в связи с настоящим договором, стороны вправе передать для разрешения в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации в арбитражный суд г. Барнаула.

7. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

7.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного выполнения сторонами своих обязательств.

7.2. Настоящий договор составлен в 3-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон и один экземпляр для хранения в регистрирующем органе.

АДРЕСА И ПЛАТЕЖНЫЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Продавец:

Самсонова Елена Ивановна

Адрес: г. Барнаул, ул. Молодёжная д.35 кв. 10.

Паспорт: №20 01 383940. Выдан отделом УФМС Центрального Района г. Барнаула, от 28 марта 2007 г.

Тел. 22-99-55 Подпись Самсонова Е.И.

Покупатель:

Петров Пётр Петрович

Адрес: г. Барнаул, ул.50 лет СССР д.16 кв.1

Паспорт: №01 08 285412. Выдан отделом УФМС Индустриального района г. Барнаула, от 12 сентября 2009 г.

Тел. 55-88-33

Подпись Петров П.П.

Договор на оказание услуг по оценки недвижимости ДОГОВОР № 12345 на оказание услуг по оценки недвижимости

г. Барнаул "20"февраля 2013 г.

Агентство недвижимости «Оценка +» в лице, Генерального директора Иванова И.И., именуемый в дальнейшем "Оценщик", с одной стороны, и гр - н Самсонова Е.И., именуемый в дальнейшем «Заказчик», с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Заказчик поручает, а Оценщик принимает на себя обязательства оказать оценочные услуги по определению рыночной стоимости объекта оценки.

1.2. Предоставление услуг по настоящему договору осуществляется оценщиком в соответствии со «Стандартами профессиональной деятельности в области оценке недвижимого имущества».

1.3. Целью оценки является определение рыночной стоимости прав собственности на имущество.

1.4. Оценка имущества производится для собственных целей заказчика.

2. ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1. Стоимость услуг Оценщика по настоящему Договору составляет 22000 рублей.

2.2. Допускается стопроцентная предоплата услуг, предоставляемых оценщиком по настоящему договору.

3. СРОКИ

3.1. Настоящий Договор вступает в силу со дня подписания.

3.2. Настоящий Договор прекращает свое действие с момента выполнения Сторонами обязательств по нему, что подтверждается подписанным двусторонним актом приемки-сдачи работ по настоящему Договору» скрепленным печатями Сторон, после предъявления Оценщиком отчета» после оплаты Заказчиком полной стоимости услуг Оценщика по настоящему Договору.

3.3. Настоящий Договор прекращается в случае просрочки уплаты Заказчиком более 15 дней, если Оценщик не направит уведомление Заказчику о готовности к оказанию услуг.

4. НЕЗАВИСИМОСТЬ ОЦЕНЩИКА

4.1. Оценщик свидетельствует, что он не является учредителем, собственником, акционером, страховщиком или должностным лицом Заказчика, заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, не состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

4.2. Оценщик гарантирует, что в отношении объекта оценки не имеет вещных или обязательственных прав вне настоящего Договора.

4.3. Оценщик свидетельствует, что размер оплаты его услуг по настоящему Договору не зависит от итоговой величины стоимости объекта оценки.

4.4. Заказчик гарантирует невмешательство в деятельность Оценщика по настоящему Договору, если оно может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.

4.5. Стороны свидетельствуют, что одна Сторона настоящего Договора не является учредителем, собственником, акционером, кредитором или должностным лицом другой Стороны настоящего Договора.

5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

5.1. Заказчик обязуется:

5.1.1. Принять работу и оплатить ее в соответствии со счетом/счетами Оценщика.

5.1.2. Обеспечить Оценщику беспрепятственное исполнение им обязательств по Договору (экспертиза и т.п.).

5.1.3. Представить Оценщику имеющуюся в распоряжении и необходимую для проведения оценки информацию и документацию об объекте оценки.

5.1.4. Оказывать Оценщику всемерное содействие в проведении оценки. Способствовать в получении Оценщиком дополнительной информации об объекте оценки, которая Оценщику может потребоваться в ходе оценки.

5.2. Заказчик имеет право:

5.2.1. Осуществлять контроль за выполнением работ по настоящему Договору, не вмешиваясь в область компетенции Оценщика.

5.2.2. Получать от Оценщика за отдельную плату дополнительную информацию (документацию) об объекте оценки.

5.3. Оценщик обязуется:

5.3.1. Соблюдать при проведении работ по настоящему Договору требования, установленные ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", правила, нормативные акты по оценочной деятельности в РФ, стандарты оценки и др.

5.3.2Указанная информация представлена Оценщиком Заказчику в письменной форме в Приложениях N 2, N 3 к настоящему Договору. Все Приложения к Договору являются его неотъемлемыми частями.

5.3.3. Сообщать Заказчику о невозможности своего участия в проведении работ по настоящему Договору вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки.

5.3.4 Обеспечивать сохранность документов, получаемых от Заказчика и

5.3.5 Предоставлять Заказчику в установленный настоящим Договором срок отчет о рыночной стоимости объекта оценки.

5.3.6. Хранить копию отчета.

5.3.7 Своевременно информировать Заказчика о затруднениях в проведении работ (недоступность информации и др.), о необходимости дополнительной экспертизы и согласовывать с Заказчиком порядок ее проведения.

5.3.8 При нарушении подл.5.2.2 Договора возмещать Заказчику все убытки, которые тот понёс в связи с раскрытием информации, связанной с Договором

5.3.9 Договора возмещать Заказчику все убытки, которые тот понес в связи с раскрытием информации, связанной с Договором

5.3.9 Оценщик не несёт ответственности за выводы, сделанные на основе документов и информации, содержащих недостоверные сведения, кроме тех случаев, когда Оценщик в соответствии со своим профессиональным уровнем был способен выявить недостоверность сведений.

5.4. Оценщик имеет право:

5.4.1. Применять самостоятельно подходы и методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

5.4.2. Требовать своевременной и надлежащей оплаты проведенных работ по настоящему Договору.

5.4.3. Требовать от Заказчика при проведении оценки объекта оценки обеспечения доступа к документации, необходимой для осуществления этой оценки.

5.4.4. Получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки.

5.4.5. Запрашивать в устной и письменной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объектов оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной.

5.4.6. Привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объектов оценки иных оценщиков, экспертов и иных специалистов, организации и фирмы (в том числе юридические, аудиторские и другие), оставаясь ответственным за их действия как за свои собственные.

5.4.7. Предпринимать необходимые действия с целью проверки достоверности и полноты сведений, содержащихся в любых документах, имеющих отношение к Договору.

5.4.8. Отказываться от проведения оценки объекта оценки в случаях, когда Заказчик нарушил условия настоящего Договора, не обеспечил предоставления необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие Договору условия работы.

5.5. Стороны обязуются соблюдать:

5.5.1. Коммерческую тайну настоящего Договора.

5.5.2. Конфиденциальность информации друг о друге.

5.6. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по Договору, если это неисполнение явилось следствием действия обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора в результате событий чрезвычайного характера, которые Стороны не могли предвидеть или предотвратить разумными мерами.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. Оценщик не несёт ответственность за выводы, сделанные на основе документов и информации, содержащих недостоверные сведения, кроме тех случаев, когда оценщик в соответствии со своим профессиональным уровнем был способен выявить недостоверность сведений.

6.2. За просрочку платежей против предусмотренных в настоящем Договоре сроков оплаты заказчик уплачивает за каждый день просрочки пеню в размере 0,5 процента от суммы, подлежащей уплате.

6.3.

7. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Оценщик:

Иванов Иван Иванович

Адрес: г. Барнаул, пр. Ленина 144

Паспорт: № 01 01 222222. Выдан отделом УФМС Ленинского

Района г. Барнаула, от 20 мая 2003 г.

Тел. 77-77-77

Подпись Иванов И.И.

Заказчик:

Самсонова Елена Ивановна

Адрес: г. Барнаул, ул. Молодёжная д. 35 кв. 10

Паспорт: №20 01 383940. Выдан отделом УФМС Центрального Района г. Барнаула, от 28 марта 2007 г.

6. Обзор методов оценки

Методы оценки:

а) Затратный подход: предполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости, соответствует рыночной стоимости этого объекта. Главное преимущество данного подхода состоит в пригодности и получении достоверной информации. Оценка объектов затратным подходом включает следующие этапы:

Ш Оценка рыночной стоимости;

Ш Определение восстановительной или стоимости замещения;

Ш Определение предпринимательства прибыли;

Ш Определение общего накопленного износа зданий и сооружений;

Ш Оценка общей стоимости объекта оценки с учетом стоимости земли.

б) Доходный подход: отражает мотивацию типичного покупателя дохода недвижимости с получением будущего дохода на основании существующих характеристик объекта. Преимущество этого подхода заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Недостатком является тот фактор, что этот метод основан на прогнозных данных.

в) Сравнительный подход: базируется на трех основных принципах оценки - спроса, предложения и замещения. Этот метод основывается на параметрах объекта - экономических, физических и правовых, т.е. цена объект корректируется исходя из существующих параметров.

7.Критерии профессиональной деятельности

№	Оцениваемые навыки	Методы оценки	Граничные критерии оценки
			Отлично	Не удовлетвори тельно
1	Отношение к работе	Наблюдение руководителя	Ответственно относился к выполнению порученного задания, не допускал опозданий и пропусков, все материалы представлены в срок.	Регулярные опоздания, отношение к работе крайне безответственное, материалы не предоставлены в указанный срок.
2	Взаимоотноше ние и эффективность работы	Наблюдение руководителя, отношение коллег	Коммуникабелен, быстро адаптируется к выполнению различных ролей	Отношения с коллегами напряженные, полученную работу пытается переложить на других
3	Выполнение необходимых вычислений	Просмотр материалов	Без затруднений выполняет вычисления	Не способен использовать даже простейшие арифметические действия для получения конкретного результата. Большое число ошибок в вычислениях, требуется доскональная проверка результатов
4	Умение использовать полученные ранее знания и навыки для решения конкретных задач	Наблюдения руководителя, просмотр материалов	Без дополнительных пояснений использовать навыки и умения, полученные при изучении	Не способен использовать знания при решении задач
5	Оформление работы	Просмотр материалов	Все материалы оформлены согласно стандартным требованиям	Работа оформленная в высшей степени небрежно. Демонстрированные записи вычислений могут привести к дополнительным ошибкам
6	Умение отвечать на вопросы, пользоваться профессиональной и общей лексикой при сдаче	Собеседование	Грамотно отвечать на поставленные вопросы, используя проф. лексику. Может обосновать свою точку зрения по проблеме, четко видит цель	Показывает незнание предмета при ответе на вопросы, низкий интеллект, узкий кругозор, ограниченный словарный запас. Четко выраженная неуверенность в ответах и действиях.

8. Определение рыночной стоимости объекта

Затратный подход.

Таблица 1

Рыночная стоимость 1 кв. м. жилого помещения

Год постройки	6-9 эт. здания	2-3 эт. здания	коттеджи
	город	Сельская местность	город	Сельская местность	город	Сельская местность
1994			35000

Определение рыночной стоимости замещения объекта оценки производится по формуле:

Vвс=Vстр.*Sкв., где

Vстр.- стоимость строительства 1 кв.м. аналогичного жилья в текущих ценах;

Sкв.- полезная площадь.

Износ- потеря стоимости из-за ухудшения состояния объекта. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на физический, функциональный и износ внутреннего воздействия.

Рыночную стоимость объекта при определении затратным подходом можно определить с помощью накопленного износа:

Vрын.= Vвс.(1-Кфиз./100), где

Vвс.- восстановительная стоимость объекта на момент проведения оценки;

Кфиз.- коэффициент физического износа.

Таблица 2

Расчёт физического износа здания

Наименование конструкций	Доля от общей стоимости	Факт. физ. износ, %	Доля физ. износа в общем физ. износе здания, %
Фундамент	20	25	5
Стены	10	23	2,3
Перегородки	3	20	0,6
Перекрытия	2	20	0,4
Крыша	15	22	3,3
Полы	7	20	1,4
Лестницы	4	21	0,84
Окна и двери	6	20	1,2
Отделка внутренняя	5	20	1
Санитарно-техническое устройство	8	23	1,84
Электротехническое устройство	10	23	2,3
Итого	100		20,18

Расчёты:

Vвс.= 35000*35= 1225000 руб.

Vрын.= 1225000*(1-К/100)= 1225000*0,9995= 1224387.5руб.

Сравнительный анализ продаж.

Заключается в определении рыночной стоимости, исходя из анализа имевших место сделок купли - продаж аналогичных объектов. Анализ рыночной стоимости показывает, что, как правило, продавцы и покупатели ориентируются при принятии решений на результаты последних сделок со схожими объектами.

Таблица 3

Сравнительный анализ продаж

Объект аналога	Год постройки	Тип дома	Общая S, кв.м.	Эк. район	Трансп. доступность	Стоимость, руб.
1)ул. Новосибирская 58	1999	кирпичный	30	Не загр.	доступен	1500000
2) Малахова 38	1995	кирпичный	33	Не загр.	доступен	1000000
3) ул. Лесная,23	1994	кирпичный	35	Не загр.	доступен	1100000
4)ул.Кирова 13	1990	кирпичный	32	Не загр.	доступен	1250000
5)ул.Изумрудная, 56	1995	кирпичный	36	Не загр.	доступен	1400000
6)ул. Зимняя, 33	1998	кирпичный	35	Не загр	доступен	1180000

Средняя стоимость = 1238333.33рублей

Доходный подход.

Объект оценки может обеспечить стабильный прогнозируемый доход в течение всего срока экономической жизни путём его сдачи в аренду.

Стоимость оцениваемого объекта определяется по формуле:

С=ЧОД/Ккап., где

ЧОД - чистый операционный доход;

Ккап.- коэффициент капитализации.



Таблица 4

Определение рыночной арендной платы для жилой недвижимости.

Район расположения	Стоимость аренды за 1 кв.м. частного дома
Центр Новосиликатный Южный	1000руб. 760 руб. 800 руб.

Центр: 120000/120=1000 руб.

Новосиликатный.: 91300/120=760 руб.

Южный: 104000/130=800 руб.

Расчёт: стоимость за аренду квартиры в месс./на площадь квартиры

Независимо от усилий арендодателя в любое время доход собственника может пострадать от неплатёжеспособности арендодателя из-за необходимости срочного ремонта помещений.

С учетом состояния объекта потеря от недоиспользования составляет определённый процесс. Эксплуатационные расходы - это периодические затраты, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, обеспечивающей получение валового дохода.

Ставка капитализации может быть рассчитана методом прямой капитализации или методом прямого сопоставления.

Таблица 5

Расчёт стоимости доходным подходом

Потенциальный валовый доход Убытки от неплатежей, руб. Действительный валовый доход, руб. Расходы, руб. Чистый операционный доход, руб. Коэф. капитализации, % Чистая текущая стоимость, руб.	1094400 21888 87552 2626.56 84925.44 13 653272

Расчёты:

ПВД= Общ.площадь* стоимоть 1 кв.м. аренды=120*760= 1094400 руб.

Убытки от неплатежей= ПВД*2%=1094400*0,02=21888руб.

ДВД=ПВД- Убытки от неплатежей=109440 - 21888=87552руб.

Р=ДВД* 3%=87552*0.03= 2626.56руб.

ЧОД=ДВД-Р=87552 - 2626.56= 84925.44рублей.

Ккап=13%

Чист.текущ.ст-ть =ДВД/Ккап.=84925.44 /0,13 = 653272 рублей.

9. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости

Согласование-это анализ альтернатив заключения о стоимости оцениваемого объекта, полученных, как правило, на основе различных подходов с целью определения окончательной оценки.

Таблица 6

Согласование результатов

Показатели	3.п.	Д.п.	Ср.п.
Достоверность и полнота информации	0,8	0,7	0,9
Допущения	0,1	0,3	0,1
Способность учитывать намерения	0,5	0,5	0,4
Способность учитывать конъюнктуру	0,3	0,5	0,4
Способность учитывать размер	0,4	0,7	0,6
Среднее	0,42	0,54	0,48

По каждому из подходов определяется средневзвешенный коэффициент, который учитывается в таблице №7.



Таблице 7

Определение окончательной рыночной стоимости объекта

Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход	Рыночная стоимость
V1	Q1	V	V2	Q2	V	V3	Q3	V	V
1224387.5	0,42	514242.75	1238333.33	0,54	668699.99	653272	0,48	313570.56	1496513.3

Расчёты:

V=V1*Q1+V2*Q2+V3*Q3, где

V1, V2, V3- стоимость объекта, определённая подходами;

Q1, Q2, Q3- средневзвешенное значение согласованных результатов.

10. Формулировка выводов и предложений

Я посветил свою курсовую работу объекту- частному дому, находящийся по адресу: г. Барнаул ул. Нахимова д.8 кв.49

В данной курсовой работе я определила рыночную стоимость объекта, используя три основных метода определения рыночной стоимости с точки зрения затратного, сравнительного и доходного подходов.

Рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная затратным подходом составила 1224387.5 рублей, стоимость полученная при расчёте сравнительным подходом- 1238333.33 рублей, самая низкая при расчёте доходным подходом и составила 653272 рублей.

Окончательная рыночная стоимость, рассчитанная исходя из стоимостей определённых подходами и средневзвешенных значений согласования результатов, составила 1496513.3 рублей.



Список используемой литературы

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности»

2. Грязнова А.Г. «Оценка недвижимости»

3. Горемыкин В.А. «Экономика недвижимости»

4. Есипов В.И. «Оценка бизнеса»

Размещено на Allbest.ru