Управление тарифной политикой в сфере ЖКХ на примере управляющей компании "Ардо"

Меры, принимаемые при реформировании жилищно-коммунального хозяйства, открывают дорогу частному бизнесу и инвестициям в коммунальной сфере. В настоящее время для коренного улучшения положения дел в отрасли необходимо привлечение внебюджетных, долгосрочных заемных средств и совершенствование тарифного регулирования. В жилищно-коммунальном хозяйстве необходимо создать такие условия, при которых собственники жилых и нежилых помещений, независимо от формы собственности, получали бы единый набор услуг по единым нормативам и тарифам[22].

Являясь крупным потребителем энергетических ресурсов, город Екатеринбург, как и другие большие города России, испытывает острую необходимость в срочной модернизации своего коммунального хозяйства в направлении повышения эффективности использования энергоресурсов, холодной и горячей воды.

Принятый в 2008 году «Генеральный план развития городского округа

- муниципального образования «город Екатеринбург» на период до 2025 года» определяет одним из основных факторов обеспечения строительства нового жилья, объектов производственного назначения и социальной инфраструктуры снижение потребления населением (85% общего потребления) холодной воды на 30-40% от уровня 2008 года [56].

Основные фонды жилищно-коммунального хозяйства составляют более 30% основных фондов страны. Они оцениваются по остаточной балансовой стоимости в 4,8 трлн. руб. В настоящее время на рынке жилищно-коммунальных услуг г. Екатеринбурга работают более 52 тыс. предприятий и около 4,2 млн. занятых работников. Нормативная годовая потребность финансирования услуг жилищно-коммунального хозяйства в 2007 - 2008 г. составила около 400,0 млрд. руб. Жилищный фонд, обслуживаемый предприятиями жилищно-коммунального хозяйства, оценивается по среднерыночным ценам в 150,0-300,0 трлн. руб. Основная масса жилищного фонда (более 67%) находится в собственности граждан и 24% - у муниципальных образований. Функции управления разделены путем создания служб заказчика и управляющих компаний в жилищной сфере.

Службами заказчика охвачено практически 100% территории местного самоуправления, где есть необходимость их создавать как субъект организации конкурентного рынка [46]. Частные управляющие компании появились не только на вновь построенном энергоэффективном жилье, но и в старом жилищном фонде. Договоры на техническое обслуживание заключены более чем с 50% населения многоквартирных жилых домов.

В 2015 году создано 140 управляющих компаний, 716 товарищество собственников жилья (935 домов), 224 жилищных кооператива. Продолжается процесс демонополизации и развития конкуренции в жилищно-коммунальном комплексе.

Товарищество собственников жилья -- объединение собственников квартир в форме Товарищества собственников жилья. Отличие его от жилищно-строительного кооператива в том, что товарищество собственников жилья объединяет собственников жилья, а жилищно-строительный кооператив -- будущих собственников, которые становятся таковыми после выплаты пая за построенное жильё.

Управление домом осуществляется выбранным правлением товарищества собственников жилья во главе с председателем при наделении его полномочиями в соответствии ст. 44 ЖК РФ введённой Федеральным законом от 29.06.2015 г. №176-ФЗ [4]. Правление решает вопросы содержания и ремонта общего имущества собственников.

Товарищество собственников жилья не является коммерческой организацией, то есть не может рассчитывать на прибыль в отличие от управляющих компаний, которые являются коммерческими предприятиями и часть взносов на содержание жилья и другие услуги имеют право оставлять себе, эта часть в ЖК РФ будет изменена с 01.07.2016 и теперь звучать будет так: Товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение ст. 136 ЖК РФ, соответственно можно предположить, что следующие изменения будут касаться расширение видов деятельности в общероссийском классификаторе видов экономической деятельности [39].

От 16 до 25% коммунальных предприятий водо-, тепло-, электроснабжения имеют частную или смешанную форму собственности. Около 1% предприятий совместной формы собственности с участием иностранного капитала, 13% тепловых сетей и теплоисточников принадлежит частным компаниям и более четверти отпускаемого тепла приходится на частные предприятия различных форм собственности [31].

В настоящее время расход тепловой энергии на отопление жилья составляет 0,24 Гкал/кв. м в год. В соответствии со Стратегическим планом развития города Екатеринбурга этот показатель к 2015 году снижен до 0,19 Гкал/кв. м в год, за счёт модернизации систем отопления города [47].

А также принята и Утверждена приказом Министерства энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Свердловской области [57] от 10.12.2013 г. № 1226, в которую включены:

1. Областная целевая комплексная программа развития и модернизации жилищно-коммунального хозяйства Свердловской области на 2012 - 2018 гг. (производится оснащение всех многоквартирных домов подомовыми приборами учёта коммунальных услуг), на сегодняшний день 90% многоквартирных домов г. Екатеринбурга оснащены индивидуальными и общими приборами учета.

2. Областная целевая программа «Энергосбережение в Свердловской области» на 2011 - 2018 гг. (устанавливаются энергосберегающие лампы в местах общего пользования, подвалах, насосных домов, освещение подъездов и придомовой территории, а в некоторых домах установлено диодное освещение, что позволяет снизить уровень потребления общедомовой электроэнергии в несколько раз).

3. Областная целевая программа «Комплексное благоустройство дворовых территорий в муниципальных образованиях в Свердловской области - «Тысяча дворов» на 2011 - 2015 гг. (модернизированы детские площадки, с полной заменой асфальтового покрытия дворов, тротуаров, бордюров, детских игровых форм, ограждающих детскую площадку конструкций, песка, озеленения).

4. Подпрограмма «Развитие и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры» областной целевой программы «Развитие жилищного комплекса в Свердловской области» на 2011-2016 гг (произведена установка ограждений придорожных зон переходов для пешеходов, переустроены остановочные комплексы остановочные, отремонтированы спуски, ступени, установлены поручни на опасных спусках, установлены съезды (без бордюрные) для колясок, велосипедов).

5. Региональная комплексная программа «Комплексное развитие города Нижний Тагил» на 2013-2016 гг.

6. Региональная адресная программа «Проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов на территории Свердловской области в 2013 г. (накоплены и осваиваются средства на ремонт домов в соответствии графика, в рамках программы производят полную замену коммуникаций и конструктивных элементов дома: материал крыши, устанавливают водостоки, ремонтируют фасад, цоколь, отмостку, замену сетей холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления, освещения общедомового пользования вместе с заменой морально устаревшего узла распределения ресурсов).

7. Региональная адресная программа «Переселение граждан на территории Свердловской области из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства в 2013- 2015 гг. (построено и переселено более 400 семей в новое малоэтажное жильё).

8. Краткосрочная программа «Капитального ремонта» с Фондом содействия, 2015 - 2045гг. (программа позволяет проводить ремонт короткими сроками с приоритетным восстановлением очерёдности по году постройки, здесь крайне важны данные электронных паспортов, которые все управляющие организации и товарищество собственников жилья сдали до 1 июля 2015 года) [49]. Все договоры будут заключаться без авансов - оплата только по факту выполненных работ. Поэтому подрядчики должны иметь оборотные средства, чтобы выполнить тот или иной вид ремонта. Договор заключается на комплексный ремонт дома, и, если подрядчик сделал, кровлю или заменил систему отопления, он вправе получить оплату за выполненную работу [57].

Кроме того, подрядчик несет еще и гарантийные обязательства в течение 3-х лет, обеспечение гарантий выполнения договоры будет сохраняться на счете Фонда в течение этого времени. При этом возможно только одно - средства на счёте Регионального фонда. Иначе в случае, если подрядчик обанкротится, закроется или не захочет устранять недостатки, выявленные в ходе эксплуатации, ни страховки, ни банковские гарантии не смогут покрыть убытки. Только при наличии средств непосредственно на счете заказчика будет материальная возможность, заключив договор с другим подрядчиком, устранить все замечания.

В очереди на капремонт в 2015 году стояло 1200 домов. Также проводятся конкурсы по формированию списка домов, которые в 2016-м году подлежат капитальному ремонту [52].

Участие в программе капитального ремонта - работа для среднего и малого бизнеса. С учетом того, что она будет выполняться без авансов, а также наличия, скорее всего, небольших оборотных средств у таких предприятий. В первом периоде 2015 -2017 гг. реализации программы капремонта участвует 86 муниципалитетов из 94. При этом есть муниципальные образования с одним домом, есть муниципальные образования, где капремонту подлежат пять домов. Такие крупные города, как Екатеринбург, Каменск-Уральский, Нижний Тагил, ремонтируют по 100- 200 домов.

До 1 мая заключаются все договоры. С 15 мая планируется начало работ по капитальному ремонту. По системе теплоснабжения и электроснабжения все работы должны быть выполнены до 15 августа. Все остальные внутридомовые системы должны быть отремонтированы до 1 сентября. Внешние работы (ремонт кровли, фасада, подвала) могут быть выполнены до 1 ноября [54].

2.3 Направления совершенствования тарифной политики жилищно- коммунального хозяйства на муниципальном уровне на примере Управляющей жилищной компании «АРДО» в г. Екатеринбурге

Цена (тариф) на жилищно-коммунальные услуги - величина не только синтетическая, но и политическая. Она отражает особенности хозяйственно- финансовой деятельности ресурсо-снабжающих организаций, учитывая при этом платежеспособность основной группы потребителей коммунальных услуг, т. е. населения [20].

В рамках исследования нами было изучено формирование современной политики тарифообразования.

Существующая на данный период времени тарифная политика в области жилищно-коммунальных услуг формировалась в условиях структурного кризиса экономики и бюджетного дефицита (экономического спада) 1990-х гг., когда перед государством стояла задача смягчить переход к 100% оплате жилищно-коммунальных услуг населением.

Сегодня величина тарифа на коммунальные услуги устанавливается на основе определения уровня затрат организации по методу Їзатраты плюс». Этот метод ориентирует организации коммунального комплекса не столько на повышение эффективности своей хозяйственной деятельности (инновации, снижение издержек) для обеспечения роста прибыли при стабильном тарифе, сколько на постоянное повышение тарифов на оказываемые услуги.

Соответственно, такая категория, как прибыль, присутствует в тарифном регулировании номинально. Фактически же имеет место планирование в составе тарифа Їрасходов из прибыли», которые регулируются как затраты, относимые на себестоимость. При потребности в инвестициях, превышающих амортизационную составляющую тарифа, ресурсо-снабжающей организации устанавливают инвестиционную надбавку к тарифу. Таким образом, несмотря на формально жесткую регламентацию образования тарифов, их установление остается непредсказуемым как для потребителей, так и для организации коммунального комплекса [28].

В процессе исследования мы выяснили, что в настоящее время в сфере жилищно-коммунального хозяйства существует проблема непредсказуемости образования тарифов, то есть в сложившихся условиях не работает такой важный рыночный механизм, как соответствие между ценой, качеством и конкуренцией. А ведь именно этот механизм должен мотивировать рыночные субъекты на увеличение прибыли не за счет повышения цен, а за счет улучшения потребительских качеств услуг и снижения себестоимости их производства с привлечением все большего объема инвестиций в научно- исследовательские работы и передовые технологии [16].

При этом регулирование тарифов организации коммунального комплекса осуществляется на нескольких уровнях: муниципальном, региональном и федеральном:

- надбавки к тарифам организации коммунального комплекса, плата за подключение и тарифы на услуги по водоснабжению и водоотведению, а также нормативы потребления коммунальных услуг устанавливаются муниципальными регулирующими органами;

- индексы предельного роста тарифов для муниципалитетов, тарифы на услуги по тепло- и электроснабжению определяются региональными органами регулирования;

- на федеральном уровне устанавливаются индексы предельного роста тарифов для субъектов РФ, а также отдельные цены на газ и тарифы на передачу электрической энергии по магистральным сетям, тепловую и электрическую энергию, производимую в режиме комбинированной выработки и прочее [35].

В муниципальных органах имеет место конфликт интересов, связанный с тем, что они владеют объектами коммунальной инфраструктуры, управляют ими и одновременно осуществляют регулирование их деятельности, включая установление тарифов на их продукцию (услуги).

Региональные органы регулирования фактически дублируют деятельность муниципальных органов в процессе установления тарифов на коммунальные услуги. С одной стороны, они располагают инструментами влияния на решение муниципальных органов регулирования, такими как:

- установление индексов предельного роста тарифов по отдельным коммунальным услугам;

- определение индексов предельного увеличения платы граждан за коммунальные услуги;

- критерии доступности коммунальных услуг для населения.

С другой стороны, возможность региональных органов регулирования контролировать соответствующую деятельность муниципальных органов (в частности, пересматривать решения, не соответствующие решениям вышестоящих инстанций) ограничена.

В процессе регулирования большинство организаций коммунального комплекса вынуждено обращаться и в муниципальные, и в региональные органы регулирования, что создает бюрократию и снижает их привлекательность для частного бизнеса. Например, тарифы на тепловую энергию устанавливаются региональными органами регулирования, а нормативы потребления, плата за подключение, надбавки к тарифам и тарифы на услуги по снабжению горячей водой - муниципальными органами. Кроме того, при принятии итогового решения о величине тарифов доминирующим фактором является политическая составляющая - позиция администрации [34].

Все это свидетельствует о необходимости разработки новых подходов к формированию тарифов на услуги предприятий жилищно-коммунального комплекса, которые должны стать альтернативой традиционному методу формирования тарифов, искажающему рыночные сигналы, снижающему стимулы ресурсо-снабжающих организаций к эффективной хозяйственной деятельности и ограничивающему им доступ к инвестиционным ресурсам.

Необходимо разработать новые подходы к формированию тарифов на услуги предприятий жилищно-коммунального хозяйства муниципальных образований, которые должны стать альтернативой традиционному методу, искажающему рыночные сигналы, снижающему стимулирование эффективности ресурсосберегающих организаций и ограничивающему им доступ к инвестиционным ресурсам.

В результате проведённого исследования мы пришли к выводу, что необходим новый механизм тарифного регулирования:

Новый механизм тарифного регулирования должен опираться на соответствующие федеральные законы, обеспечивающие прозрачную и долгосрочную ценовую (тарифную) политику, а также открытую для потребителей систему информации о структуре тарифа. Особое внимание следует уделить тому, чтобы изменение тарифов на жилищно-коммунальные услуги стало предсказуемым для потребителей и позволяло бы им своевременно приспособиться к переменам.

Для стимулирования перехода к применению долгосрочных тарифов на коммунальные услуги необходимо усовершенствовать законодательство в части:

- уточнения порядка установления долгосрочных тарифов, в частности с применением метода доходности инвестированного капитала; установления параметров регулирования методом сравнения аналогов (бенчмаркинг); использования тарифных меню и перехода к двухставочным тарифам;

- системы договорных отношений, в частности формирования прозрачных правил и условий договоров управления системами коммунальной инфраструктуры и устранения барьеров для заключения концессионных соглашений, объектами которых являются системы коммунальной инфраструктуры;

- инвестиционного планирования;

- установления тарифов с учетом надежности и качества реализуемых товаров и услуг;

- снижения рисков организаций коммунального комплекса, связанных с применением технического регулирования и природоохранного законодательства.

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая жилищная компания «АРДО» - успешная компания, работающая в сфере жилищно- коммунального хозяйства города Екатеринбурга с 2004 года, выполняющая функции управления многоквартирными домами с 2013 года [55].

В своей деятельности Общество с ограниченной ответственностью Управляющая жилищная компания «АРДО» руководствуется Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом РФ №14-ФЗ от 08 февраля 1998 года «Об обществах с ограниченной ответственностью», Жилищным кодексом РФ. Общество создано без ограничения срока. Руководство текущей деятельностью Общества осуществляется единоличным исполнительным органом Общества - Генеральным директором. Генеральный директор действует на основании Устава. Местонахождение Общества: Юридический адрес: Российская Федерация, 620137 г. Екатеринбург, ул. Комсомольская, 4в. Почтовый адрес: 620137 г. Екатеринбург, ул. Уральская, 59б.

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая жилищная компания «АРДО» одна из первых частных компаний в Екатеринбурге, которая работает в сфере управления и эксплуатации недвижимого имущества «по - новому». Общество с ограниченной ответственностью Управляющая жилищная компания «АРДО» является коммерческой организацией, т.е. основной целью деятельности является извлечение прибыли, а также оказание гражданам и юридическим лицам (собственникам) помещений, находящихся в многоквартирных домах услуг, пользующихся спросом с целью извлечения прибыли.

Компания зарегистрирована 20 августа 2013 года. Базой создания компании стала аварийная круглосуточная служба Общество с ограниченной ответственностью Управляющая жилищная компания «АРДО», которая, в свою очередь, была организован в 2004 году.

Главными целями организации, по мнению руководства, являются хозяйственное управление жилищным фондом, а именно:

Основной задачей Общество с ограниченной ответственностью Управляющая жилищная компания «АРДО» является качественная эксплуатация зданий, повышение уровня обслуживания домов за счет применения современных методов работы, энергосберегающих технологий, выполнения обязательств по намеченным планам.

- Работа с населением

- Регулярные консультации по вопросам начислений в квитанциях (бухгалтерские консультации).

- Помощь в подготовке, проведении, оформлении собраний дома.

- Повышение престижности (ликвидности) квартир

- Эстетического облика зданий.

- Предупреждение аварийных ситуаций.

- Планирование мероприятий по проведению ремонтно- восстановительных работ.

- Открытость, доступность, анализ деятельности

- Предоставление информации по финансово - бухгалтерской деятельности в отношении дома.

- Совместно с собственниками дома проводим анализ счетов - фактур предъявленных поставщиками услуг, регулирование сумм договоров на выгодных для собственников условиях, перераспределение денежных средств внутри статьи «содержание жилья» в интересах многоквартирных домов.

- Инспектирование домов, рекомендации, планирование

- Ежегодное составление дефектных ведомостей, смет, рекомендаций после проведения инспекции дома и его конструктивных элементов.

- Планирование работ по проведению текущего, капитального ремонта, составление финансовых планов совместно с собственниками жилья.

- Регулярное проведение планово-предупредительных осмотров, уборки подъездов, придомовой территории

- Осмотры общедомового, индивидуального сантехнического электротехнического оборудования с целью предотвращения аварийных ситуаций.

- Рекомендательные меры по замене, модернизации вышедших из строя устаревших устройств потребления и учёта коммунальных ресурсов.

- Своевременная и регулярная уборка мест общего пользования и придомовой территории [30].

Миссия предприятия - «Мы работаем для Вас! Делаем Вашу жизнь комфортной и безопасной!» Основные направления деятельности компании.

Услуги по управлению:

- заключение и ведение договоров с организациями - поставщиками коммунальных услуг.

- расчет, согласование и регулирование тарифов на техническое обслуживание и ремонт многоквартирных домов для домовладельцев.

- работа с населением;

- повышение престижности (ликвидности) домов, а как следствие и квартир;

- инспектирование домов, рекомендации, планирование;

- регулярное проведение планово-предупредительных осмотров, уборки подъездов, придомовой территории;

- контроль за техническим состоянием и использованием объекта;

- поиск подрядных компаний. проведение тендеров на поставку услуг (установка домофонов, охранные услуги, установка кабельного телевидения и т.д.).

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая жилищная компания «АРДО» оказывает услуги по технической эксплуатации и текущему ремонту объекта - это комплекс мероприятий и работ в отношении инженерных систем и строительных конструкций здания, позволяющих обеспечить их надежную и безаварийную эксплуатацию в течение всего нормативного срока службы этих систем и конструкций. Комплекс услуг по технической эксплуатации и текущему ремонту включает в себя расходы на материалы по технической эксплуатации; ежемесячную работу слесарей, электриков, инженеров; работы по ежедневному контролю за состоянием объекта, профилактическому ремонту или замене вышедшего из строя оборудования, подготовку к сезонной эксплуатации, герметизации систем; аварийный, круглосуточный, заявочный ремонт, независимо от праздничных и выходных дней. Бригада круглосуточной аварийной службы имеет собственный транспорт, склад запасных частей, инструментов и материалов. Услуги по обслуживанию лифтового хозяйства объекта - обеспечение диспетчерской связи лифтов, контроль над соблюдением порядка допуска к работе обслуживающего персонала.

Постоянное общение с собственниками в рамках проводимых собраний, на форуме официального сайта компании дает возможность оперативно принимать меры по устранению неисправностей и прислушиваться к потребностям жильцов. Работа компании строится по принципу: обратной связи.

На текущий момент под прямым управлением компании находится более 65 многоквартирных домов, общей площадью более 355 тыс. кв.м., а также 7 домов товарищество собственников жилья общей площадью более 50 тыс. кв.м. расположенных преимущественно в Кировском районе города.

Ключевым фактором успеха Общество с ограниченной ответственностью Управляющая жилищная компания «АРДО», является качество предоставляемых услуг, квалифицированный персонал, реклама - самих собственников жилья («сарафанное радио»), инновации, способность эффективно вести дела с партнерами товарищество собственников жилья и деловыми партнерами. Кроме этого, жители получают интересующую их информацию в рамках Постановление Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» по организациям, расценкам, срокам, планируемым и выполняемым работам путём активного общения руководства организации с жителями домов, находящихся в управлении Общества с ограниченной ответственностью Управляющей жилищной компании «АРДО»

Монтируя сети и оборудование связи в многоквартирном доме в целях оказания услуг жильцам, оператор связи неизбежно, так или иначе, затрагивает общее имущество: размещает оборудование на лестничных площадках, делает отверстия в потолочных плитах для монтажа кабеля и пр. Оборудование связи потребляет электроэнергию; работники оператора должны иметь к нему свободный доступ, чтобы своевременно устранять неисправности. Безусловно, в конечном итоге эти действия совершаются в целях исполнения договора с конкретными абонентами, но одновременно затрагивают права всех собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку связаны с использованием общего имущества. В соответствии с п. 3 ст. 6 Федерального закона от 07.07.2003 N 126-ФЗ «О связи» организации связи по договору с собственником или иным владельцем зданий могут осуществлять строительство, эксплуатацию средств и сооружений связи. При этом собственник или иной владелец указанного недвижимого имущества вправе требовать от организации связи соразмерную плату за пользование этим имуществом, если иное не предусмотрено федеральными законами. Отсутствие договорных отношений между организацией связи и собственником зданий и сооружений о пользовании последними для размещения в них средств и сооружений связи рассматривается как нарушение прав собственника.

Таким образом, Общество с ограниченной ответственностью Управляющая жилищная компания «АРДО» выносит на общее собрание собственников жилья вопрос о предоставлении в пользование на возмездной основе общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме операторам связи (интернет, телефония, телевидение). Определив стоимость услуг по предоставлению общего имущества операторам связи в месяц за размещения оборудования одного оператора связи. Работа по управлению при этом Общество с ограниченной ответственностью Управляющая жилищная компания «АРДО» за ведение работы по заключению и исполнению договоров о предоставлении общего имущества в пользование, контролю над использованием общего имущества, подписание актов выполненных работ, выставлению счетов на оплату, а также ведение претензионной работы может быть вознаграждена решением собственников.

Анализируя ошибочное мнение собственников о формировании тарифа на содержание, управление и ремонт жилья Общества с ограниченной ответственностью Управляющая жилищная компания «АРДО» приняли решение организовывать данную функцию (помощь собственникам в расшифровке, регулировании и формировании тарифа) открыто и гласно. Приняв в управление многоквартирный дом, проанализировав потребности и возможности дома, платёжеспособность собственников, учитывая пожелания, руководство Общества с ограниченной ответственностью Управляющей жилищной компании «АРДО» конструктивно обсуждает и помогает разобрать тариф по содержанию, управлению и ремонту многоквартирных домов усматривая общие интересы. Общество с ограниченной ответственностью Управляющая жилищная компания «АРДО» помогает регулировать расценки и тем самым проводить экономичное и эффективное обслуживание, ремонт домов применяя систему доверительных взаимовыгодных отношений. В сложившейся доверительной обстановке к компании и профессионализму сотрудников, ответственному отношению по выполнению обязательств, связанных с выполнением Законных требований в эксплуатации и управлении многоквартирными домами, собственники многих домов открывают «специальные счета» на дом, куда переводят денежные средства, собираемые по капитальному ремонту домов. Необходимо отметить, что собственники выбирают держателем данного счёта именно Общество с ограниченной ответственностью Управляющая жилищная компания «АРДО», что говорит о доверии людей, которое сформировано ответственностью в сфере предоставления жилищно- коммунальных услуг населению. Не многие компании могут получить доверие собственников по выбору управляющей компании уполномоченной быть держателем денежных средств собственников. На сайте компании в соответствии с (ПП РФ от 23 сентября 2010 г. N 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами») в общем доступе находятся открытые тарифы по содержанию жилья индивидуально к каждому дому. Согласно ЖК РФ, ст. 45-48 тариф на содержание, управление и ремонт жилья утверждаются решением общего собрания, что применяется в Обществе с ограниченной ответственностью Управляющей жилищной компании «АРДО» и с этой информацией каждый собственник может ознакомиться на сайте управляющей компании [55].

Муниципальный тариф - это усредненный тариф, который не учитывает технические особенности конкретного многоквартирного дома. Этот тариф является минимальной планкой и далеко не всегда может обеспечить все потребности дома.

Принятие собственниками помещений многоквартирного дома индивидуального тарифа является важным этапом в создании благоприятных и безопасных условий для проживания.

Индивидуальный тариф - тариф, утверждаемый собственниками помещений многоквартирного дома на общем собрании большинством голосов. Индивидуальный тариф утверждается раз в год, если иное не принято собственниками на общем собрании.

Муниципальный тариф - «усредненный» тариф, рассчитанный на одноименную группу домов. Муниципальный тариф не учитывает индивидуальные характеристики многоквартирного дома (размер, техническое состояние, конструктивные элементы).

Индивидуальный тариф учитывает индивидуальные характеристики многоквартирного дома (размер, техническое состояние, конструктивные элементы), а также пожелания собственников о проведении тех или иных работ на доме.

Тариф на содержание и текущий ремонт должен обеспечивать достаточное количество денежных средств, для содержания общего имущества многоквартирного дома.

Основные требования по содержанию общего имущества в многоквартирном доме отражены в Постановлении Правительства РФ от 06. 05. 2011 № 354 [7].

К жилищным услугам относят работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме:

- содержание общего имущества жилого дома, в том числе подвала, чердака, подъезда и крыши;

- техническое обслуживание общих коммуникаций, технических устройств, в том числе лифтов, приборов учета и технических помещений жилого дома;

- вывоз бытовых отходов;

- содержание придомовой территории.

В основе тарифа должен лежать экономически обоснованный расчет. Тариф или стоимость услуги, которую оказывает управляющая организация (управляющая компания или товарищество собственников жилья), должны быть основаны на актуальных рыночных ценах работ, товаров и услуг.

В то время как в сознании многих собственников укоренилось представление, что муниципальный тариф является высоким. На самом же деле - это минимальная сумма, согласно которой должны быть обеспечены безопасные условия проживания [34].

Также необходимо обратить внимание, что жилищный фонд, включая каждое здание, отличается собственным набором характеристик и свойств, от которых зависит объем и стоимость услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда. То есть в идеальной ситуации у каждого дома (типов домов) должны быть разработаны и утверждены собственные тарифы.

Также необходимо учитывать стандарты эксплуатации - это особенности застройки, природно-климатических условий и другие местные факторы.

Тариф рассчитывается на 1 кв. метр общей площади жилья. Придомовая территория рассчитывается исходя из нормативов или проекта межевания, поставленного на кадастровый учет [13].

Отмеченные курсивом строки в тарифе по содержанию, ремонту (текущему) и управлению многоквартирным домом практически 100% монопольные, в муниципальном образовании г. Екатеринбург, отсутствует иной поставщик данных услуг. Остальное в тарифе регулируемое, в зависимости от технических характеристик дома и желания собственников в количестве предоставляемой услуги (но не менее предусмотренной расчётной, т.е приближённой к муниципальному тарифу), существуют исключения из правил, но как показывает практика, за меньшую сумму денежных средств невозможно обеспечить выполнение требований по техническому содержанию [45].

В соответствии со ст.9 N-210ФЗ регулированию подлежат:

- тарифы на товары и услуги организаций коммунального комплекса - производителей товаров и услуг в сфере водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов;

- тарифы на подключение вновь создаваемых (реконструируемых) объектов недвижимости к системе коммунальной инфраструктуры;

- надбавки к ценам (тарифам) для потребителей товаров и услуг организаций коммунального комплекса;

- надбавки к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса.

Себестоимость текущего ремонта и техническое обслуживание жилищного фонда зависят:

3. От наиболее характерной типологии или структуры жилищного фонда населенного пункта;

4. От качества и периодичности работ по эксплуатации жилья.

Таким образом, мы пришли к выводу о необходимости совершенствования тарифной политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства:

1. Создание конкурентной среды в отрасли;

2. Передача самых современных технологий и управленческих навыков, внедрение форм организации хозяйствования;

3. Приток дополнительных инвестиций в регион или муниципальное образование;

4. Установка индивидуальных приборов учета электроэнергии и холодного и горячего водоснабжения во всех квартирах многоквартирных домов способствует уменьшению тарифов на общедомовые нужды.

5. Установка в подъездах датчиков движения на освещение подъездов, подвалов, проходов, на уличном освещении установка фотоэлементов. Заменить в подъездах и на лестничных площадках обычные и люминесцентные лампы на светильники с использованием светодиодов.

6. Необходимо снизить уровень износа основных фондов до 30-35%. Для того, чтобы уменьшить износ необходимо увеличивать объемы вложений средств в модернизацию, что и является одним из приоритетов в деятельности управляющей компании.

7. Заключение договоров управляющей компании непосредственно с поставщиками коммунальных услуг.

8. Установка общедомовых приборов учета. Современные общедомовые приборы учета с автоматической системой съема показаний исключают перерасход электроэнергии, горячей и холодной воды, тепла, позволяют точно вести расчеты с поставщиками и жильцами домов. Предупреждать и оперативно устранять любые аварии, так как о них диспетчер сообщит практически мгновенно -- по показаниям приборов. И не только о том, какая авария произошла, но и где, в каком доме.

9. Утепление подъездов, чердаков, крыш, подвалов, стыков панелей, дверей, окон с помощью современных технологий и материалов.

10. Установка системы автоматического учета и регулирования подачи тепла в дома в зависимости от наружной температуры воздуха, дополнительные устройства для подогрева теплоносителя с помощью автономных газовых и электрических нагревателей непосредственно в домах. От 1/4 до 1/3 коммунальных платежей уходит на оплату отопления домов. И здесь можно сэкономить 30-35 %.

11. Во многих домах есть возможность привести в порядок сырые или залитые водой подвалы, неиспользуемые помещения в технических этажах и на чердаках, сделать надстрой. И сдать их в аренду. Все эти проекты требуют капитальных затрат. При согласии собственников управляющая компания может осуществить подобные проекты за свой счет или привлечь инвесторов и получить прибыль, а собственники через 5-6 лет получат возможность поступающие от сдачи в аренду помещений средства направлять на содержание дома, уменьшая тем самым платежи.

12. На прилегающей к дому территории часто находятся частные автостоянки. Если по результатам межевания такая автостоянка попадает в отводимую к дому придомовую территорию, то и арендная плата должна поступать в пользу собственников многоквартирного дома. Управляющей компании задача обустройства и содержания таких участков вполне по силам. Сдача общедомовых площадей под рекламу, установка всевозможных растяжек, плакатов, щитов, световых панелей на крышах и стенах домов и придомовой территории -- все это дополнительные источники дохода и для собственников, и для управляющей компании.

Организация подходит индивидуально к требованиям и возможностям каждого дома, с учётом его особенностей и технических характеристик, конструктивно рассматривает, предлагает и внедряет новые технологии позволяющее снизить энергозатраты и повысить энергоэффективность дома. Заслужив внимание, и уважение своими технически грамотными решениями и индивидуальному подходу на проблемы дома по требованию собственников, Общество с ограниченной ответственностью Управляющая жилищная компания «АРДО» выстроила доверительное отношение, что позволяет, продвигать дополнительные услуги и как следствие даёт возможность зарабатывать денежные средства на развитие компании.



Заключение

Современное состояние и подходы к реформированию системы жилищно-коммунального хозяйства во многом определяются особенностями его формирования и развития в период административно-плановой экономики, когда централизованно и достаточно эффективно решались вопросы, связанные как с обеспечением населения жильем на основе выработанных качественных и количественных критериев, так и с эксплуатацией жилищного фонда, обеспечения его необходимыми ресурсами.

Особая роль в данном процессе была отведена отрасли жилищно- коммунального хозяйства, организованной в форме единого народно- хозяйственного комплекса, планирование и контроль развития которого осуществляли на основе принимаемых на государственном уровне минимальных стандартов обслуживания населения [31].

Жилищно-коммунальное хозяйство представляет собой экономическую систему, тесно интегрированную в экономику страны, города, района. Жилищно-коммунальное хозяйство является ключевым элементом территориального рынка. Жилищный сектор РФ является одним из крупных работодателей, также является сектором экономики, который постоянно пользуется потребительским спросом, и соответственно является очень хорошей базой по привлечению инвестиционных средств.

Сложившаяся ситуация в жилищной сфере России, отражает всю недееспособность нашей жилищной сферы, и втягивание во все большие проблемы. Все это указывает на его важнейшую стратегическую роль в развитии России и на необходимость реформирования данной сферы.

В условиях осуществления реструктуризации экономики жилищно- коммунального хозяйства, ее технологической перестройки значительно возрастают роль и значение своевременного и качественного анализа финансового состояния предприятия и изыскание путей его укрепления, повышения финансовой устойчивости предприятия.

Развитие и модернизация жилищно-коммунального комплекса муниципального образования г. Екатеринбург обусловлено целевым вектором, который включает в себя: обеспечение потребностей населения в повышении комфортности жилья, качества жилищно-коммунальных услуг, уровня безопасности жилищного фонда и инженерно-технической инфраструктуры, а также энергобезопасности города.

Для реализации целевого вектора было произведено формирование системы корпоративных и социальных отношений в жилищной сфере, обеспечивающих постоянно повышающийся уровень качества жилищно- коммунальных услуг, оказываемых населению, комфорта и безопасности жилья [36].

Проведенный в выпускной квалификационной работе анализ современных рыночных реформ функционирования жилищно- коммунального хозяйства в России показал, что требуются изменения социально-экономической среды и институциональных параметров муниципального образования, в которых происходит жилищно- коммунальная деятельность. Нужна реструктуризация жилищно- коммунальных предприятий; внесение изменений осуществляемых проектов, программ, состава их участников; изменение системы и структуры управления; изменение требований к трудовому и кадровому потенциалу; изменения законодательной и нормативно-правовой среды деятельности жилищно-коммунальных предприятий. Создание институциональных субъектов жилищного рынка; собственников-домовладельцев и управляющих жилищных организаций; создание конкурентной среды в секторе жилищных услуг; системы адресной поддержки малоимущих слоев населения; передача экономических прав от органов власти жилищно- коммунальным предприятиям.

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая жилищная компания «АРДО» - одна из передовых управляющих компаний Екатеринбурга и нацелена на индивидуальное обслуживание каждого дома. Такой подход обеспечивает эффективную обратную связь с населением, обеспечивая высокий уровень качества обслуживания.

Анализ производственно-хозяйственной деятельности Общества с ограниченной ответственностью Управляющей жилищной компания

«АРДО» показал, что предприятие динамично развивается благодаря новаторству, духу предпринимательства, командной сплоченности. Именно эти преимущества помогают каждому собственнику, объединениям собственников, местному сообществу в создании благоприятной среды обитания и способствует реформированию жилищно-коммунального хозяйства.



Список использованной литературы

Нормативные акты

1. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993г. // Российская газета. 1993. 25 декабря.

2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (в ред. от 13.07.2015 г. с изм. и доп., вступ. в силу с 30.08.2015).

3. Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) от 29.12.2004 N 188-ФЗ Раздел VIII. Статья 161. (в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ).

4. Жилищный кодекс от 28 декабря 2013 г. ст. 161 ЖК РФ.

5. Жилищный кодекс от 28 декабря 2013 г. № 417-ФЗ.

6. Градостроительный кодекс российской федерации от 29.12.2004 N 190- ФЗ с изм. от 05.05.2014.

7. Постановление Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 года № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».

8. Постановление Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 года № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и порядке их оказания».

9. Постановление Госстроя РФ от 23 сентября 2003 года № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

10. Методические рекомендации по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда (утв. приказом Госстроя РФ от 28.12.2000 г. N 303).

11. Рекомендации по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда (утв. приказом Госстроя РФ от 09.12.1999 г. N 139).

Учебная и научная литература

12. Авдеев, В.В. Делегирование полномочий в ЖКХ// Реформа ЖКХ. 2012. С. 15-13.

13. Бондаренко, Е.А., Кусакина О.Н. Рыночно-экономические основы становления предпринимательства в жилищно-коммунальном хозяйстве региона // Региональная экономика: теория и практика. 2013, №30.

14. Борейко, А.В. Коммунальная страна / Эксперт. 2012. № 31. С. 94-96.

15. Бузырев, В.В. Экономика жилищной сферы: учеб.пособие для вузов по экон. спец. М.: Мнфра-М, 2012. С. 255.

16. Варнавский, В.М. Частный капитализм в коммунальном хозяйстве России / Мировая экономика и международные отношения. 2011. № 1. С. 28-35.

17. Веселова, Е.С. Будущее частного бизнеса в сфере управления жильем // ЖКХ-Инфо. 2013, №7.

18. Галяутдинов, А.Р. Метаморфозы реформы жилищно-коммунальное хозяйства / А.Р.Галяутдинов, Р.М.Муллаянов / Социологические исследования - 2013. № 11. С. 50-54.

19. Герасимова, Е.К. Кто заменит ЖЭК? / Спрос. 2012. № 2. С. 44-45.

20. Глазов, В.В. Комментарий к ЖК Российской Федерации. М., 2007.

21. Голиков, Г.И. ЖКХ: проблем много, цель одна - достойная жизнь человека / Деловая жизнь. 2012. № 5-6. С. 7-16.

22. Грезина, М.А., Колчина, О.А., Ракитина, М.С. Анализ концептуальных подходов и формирование критериев оценки уровня развития бюджетного сектора на основе факторного анализа / Известия Южного федерального университета. Технические науки. 2013. № 6 (143). С. 91-101.

23. Гуртов, В.В. О состоянии жилищно-коммунального комплекса / Экономист. 2014. № 7. С. 47-54.

24. Дареев, А.Е. Амортизационные льготы и стимулирование инвестиций в ЖКХ // Финансы. 2012. № 9. С. 72-73.

25. Дареев, А.Е. Повышение инвестиционной привлекательности организаций ЖКХ // ЭКО. 2010. № 2. С. 147-153.

26. Додатенко, А.Т. Реформа жилищно-коммунального комплекса / Т.А. Додатенко, В.С. Пчелкин, Л.В. Арцишевский // Экономист. 2011. № 8. 59-66.

27. Дурнев, В.Н. Кризис жилищно-коммунального хозяйства России: есть ли выход? / Дурнев В.Н., Лопасов В.П., Мальцев Д.Б. / Вестн. РАН. 2014. № 2. С.130-137.

28. Евдокимов, В.С. Инновационное развитие индивидуального предпринимательства в сфере услуг ЖКХ / Микроэкономика. 2009. № 1. С.31.

29. Ельцов, В.Н. Задачи реформирования жилищно-коммунального комплекса России / Нац. проекты. 2012. № 6. C. 32-34.

30. Ершова, С.А. Проблемы управления собственностью жилищного сектора сферы городов. СПб: 2010. С. 171.

31. Жмарыко, О.В. Особенности государственного регулирования в сфере ЖКХ / Теория управления. 2011. С. 75-78.

32. Зайцев, Р.В. Малый бизнес в ЖКХ / Р.Зайцев, И.Колесников / Муниципальная власть. 2012. № 5. С. 82-87.

33. Иволга, Ю.В. Коммунальные услуги - по новым правилам / Вечерний Новосибирск. 2013. С. 5.

34. Игнатова, О.И. «Минималка» - не предел // Российская газета. 2008.

35. Ильин, Б.Г. Государственное регулирование жилищно-коммунального хозяйства // Вестник реформы ЖКХ. 2011, №11.

36. Ионов, А.А. Закон о фонде реформирования как катализатор коммунальной реформы / Нац. проекты. 2013. № 3. С. 19-21.

37. Казаков, В.Н. Особенности социальной составляющей реформирования жилищно-коммунального комплекса России / Казаков В.Н., Ефимов А.Н. / Уровень жизни населения регионов России. 2011. № 10. С. 71-77.

38. Каменева, Е.А. Реформа ЖКХ, или теперь мы будем жить по-новому. Ростов-на-Дону: Феникс, 2013. С. 187.

39. Картавый, О.А. Взаимодействие органов власти и управляющих организаций в условиях развития конкуренции на рынке управления многоквартирными домами /М., 2011. № 18. С. 148-150.

40. Качура, О.В. Оплата населением услуг ЖКХ: вопросы теории и практики / Вестник НГУ. Сер. Социально-экономические.науки. 2011. Т.9, вып.3. С.68-73.

41. Кругов, М. Три ошибки реформы ЖКХ / Деловые люди. 2013. № 150. С. 41-44.

42. Кулик, П.А. Международный опыт применения концессий в области коммунального хозяйства / Внешнеэкон. бюл. 2012. № 2. С.37-41.

43. Кушлин, В.И. Государственное регулирование экономики: Учебник/ В.И. Кушлин. М: Экономика, 2011. С. 6.

44. Скибин, А.И. Реформа ЖКХ и местное самоуправление в РФ: монография / А. И. Скибин, Т. В. Кузьмина, О. В. Кузьмина, Самара: Самарский Государственный архитектурно-строительный университет, 2012. С. 77.

45. Смирнов, О.П. Методика расчёта тарифа на содержание жилья//О.П. Смирнов, Е.Ю. Котова, Е.В. Набатова, И.К. Шевцова.2013. С. 2-5.

46. Чернышов, Л.Н. Развитие экономики жилищно-коммунального комплекса России // Техника и технологии ЖКХ. 2013, №1.

47. Интернет-источник Федеральная служба государственной статистики http://gks.ru.

48. Интернет-источник http://dogovor-urist.ru.

49. Интернет-источник http://rek.midural.ru.

50. Интернет-источник http://www.energy.midural.ru.

51. Интернет-источник http://www.gkh.ru.

52. Интернет-источник http://www.gkhportal.com.

53. Интернет-источник Реформа ЖКХ http://www.reformagkh.ru.

54. Интернет- источник «ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера» http://www. gkh.ru/zhurnal_gkh.

55. Интернет-источник Официальный сайт Общество с ограниченной ответственностью Управляющая жилищная компания «АРДО»- www.ardo.ekatr.ru.

56. Интернет-источник Официальный сайт регионального Фонда содействия капитального ремонта домов Свердловской области http://www.kr66.ru.

57. Интернет источник официальный сайт МО г. Екатеринбург екатеринбург.рф/жителям/жкх/стратегия/проекты.

Размещено на Allbest.ru