Недвижимость и ее виды

5.3 Организационное оформление (структурирование) инвестиционного проекта

Независимо от способа финансирования, который будет выбран инвестором (как описано ниже), для наиболее оптимального структурирования операций, связанных с инвестиционным проектом, а также снижения рисков участников, как правило, создается отдельное общество, которому передаются, с одной стороны, все права на объект инвестиций и, с другой стороны, все договорные обязательства, связанные с финансированием, проведением необходимых строительных работ, а также отношениями по будущей эксплуатации объекта инвестиций. Права на первоначальный объект инвестиций могут быть переданы проектному обществу следующими основными способами:

1) На основании договора (например, договора купли-продажи или долгосрочной аренды).

2) В качестве вклада в уставный капитал проектного общества.

В случае если права на объект инвестиций передаются российской компанией, должен быть рассмотрен вопрос о необходимости получения согласий корпоративных органов управления российского общества, передающего активы (в случае, если стоимость отчуждаемого имущества составляет более 25% балансовой стоимости всех активов общества), а также вопрос о необходимости получения предварительного согласия Федеральной антимонопольной службы. В соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, действующего на момент подготовки данной публикации брошюры, согласие Федеральной антимонопольной службы требуется при любом отчуждении (включая куплю-продажу, вклад в уставный капитал и др.) основных производственных фондов, стоимость которых превышает 20% балансовой стоимости активов лица, отчуждающего такое имущество, если суммарная стоимость активов лица, отчуждающего имущество, и лица, приобретающего имущество, и его аффилированных лиц превышает 3 млрд. рублей. Первоначально 100% долей в проектном обществе могут принадлежать компании, являющейся собственником объекта инвестиций, а затем, после «вхождения» в инвестиционный проект других инвесторов, доли в капитале проектного общества могут быть распределены пропорционально участию всех соинвесторов.

5.4 Разработка схемы финансирования инвестиционного проекта

Поскольку финансирование инвестиционного проекта в сфере недвижимости, как правило, сопряжено со значительными денежными затратами, финансирование осуществляется, главным образом, за счет привлечения инвестиций третьих лиц, которое может осуществляться различными способами. Основными из них являются: так называемое «институциональное финансирование» (equity financing), т.е. финансирование за счет привлекаемых к участию в проекте соинвесторов, и кредитное финансирование (за счет привлечения кредитных средств банков и иных кредитно-финансовых организаций). Кроме того, на практике часто используется комбинация двух указанных вариантов.

В определенной степени самостоятельным способом финансирования проектов в сфере строительства является заключение договоров участия в долевом строительстве или договора инвестирования в строительство (инвестиционного договора), предметом которого является финансирование соинвесторами строительства объекта, в результате чего у них возникает право требования на предоставление соответствующей части в построенном объекте недвижимости после окончания строительства. До конца 2004 года отдельное правовое регулирование таких договоров отсутствовало, а отношения между застройщиком и соинвесторами регулировались действующим гражданским законодательством и строились на принципе свободы договора. В результате строительные организации, как правило, составляли свои типовые формы договоров долевого строительства и навязывали дольщикам условия, которые иногда существенно ущемляли их права.

Принятый 30 декабря 2004 года Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» №214-ФЗ, вступивший в силу 1 апреля 2005 года (далее - «Закон о долевом строительстве»), установил основные правила привлечения средств инвесторов для целей строительства и права таких инвесторов на построенный объект недвижимости. Необходимо отметить, что Закон о долевом строительстве направлен, в первую очередь, на регулирование привлечения средств частных лиц в строительство жилья. Договорные отношения с юридическими лицами и индивидуальными частными предпринимателями в случае, если они не основаны на договоре участия в долевом строительстве, могут быть оформлены в соответствии с Гражданским кодексом и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

Литература

1. «Инвестиции в недвижимость в России», Москва, Байтен Буркхард, 2008 г.

2. «Сделки с недвижимостью, защита от криминала и недобросовестных партнеров», В.Г. Шабалин, И.А. Смирнова, А.К. Кузьмина, Москва, Омега-Л, 2006 г.

Размещено на Allbest.ru