Недвижимость и ее виды

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

КУРСОВАЯ РАБОТА

Недвижимость и ее виды

1. Понятие и виды недвижимого имущества

В соответствии с законодательством Российской Федерации к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Основным признаком объектов недвижимости в российском праве является неразрывная связь с землей. Однако, вне зависимости от наличия связи с землей в силу прямого указания закона к недвижимости относится и иное имущество, которое подлежит государственной регистрации, а именно: воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также жилые помещения (комнаты, квартиры) и нежилые помещения.

Характерной особенностью всех видов недвижимого имущества является необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случаях и порядке, установленных законодательством Российской Федерации.

В настоящей работе будут рассмотрены такие виды недвижимого имущества как: земельные участки, здания и сооружения, жилые и нежилые помещения, так как данные объекты недвижимого имущества имеют наибольшую инвестиционную привлекательность в настоящее время на российском рынке.

2. Характеристика отдельных видов недвижимого имущества

2.1 Земельные участки

недвижимый имущество инвестиционный здание

Земельный участок (как объект земельных правоотношений) - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном законом порядке уполномоченным государственным органом.

Собственник земельного участка вправе использовать все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Следует обратить внимание на то, что часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, является недрами. Недра в границах территории Российской Федерации (включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы) являются государственной собственностью. Участки недр не могут быть предметом купли, продаж, дарения, наследования, вклада, залога, а также не могут отчуждаться в иной форме, однако в соответствии с лицензией могут быть предоставлены для добычи полезных ископаемых, строительства и эксплуатации подземных сооружений и пр.

В соответствии с законодательством о недрах собственник земельного участка имеет право без осуществления взрывных работ добывать общераспространенные полезные ископаемые (например, песок, глина).

Земельный участок как индивидуально-определенный объект обладает своими характерными признаками, в частности: имеет определенные границы, размер (площадь), местонахождение и кадастровый номер. Все основные сведения о земельном участке и его описание содержится в кадастровой карте (плане) земельного участка, выдаваемой государственными органами, осуществляющими кадастровый учет земельных участков.

Особенности земельных участков как объектов инвестиционной деятельности

При осуществлении инвестиционной деятельности в отношении земельных участков следует принимать во внимание следующие наиболее существенные особенности статуса земельных участков как объектов недвижимости:

1. Поскольку земельный участок является природным объектом, использование земли осуществляется с учетом требований природоохранного (экологического) законодательства российской Федерации. Полномочия по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, находящимися в частной собственности, могут быть ограничены органами государственной власти и органами местного самоуправления в интересах охраны земель.

2. С точки зрения ограничения оборотоспособности земельное законодательство Российской Федерации выделяет земельные участки, изъятые из оборота, и земельные участки, ограниченные в обороте. Земельные участки изъятые из оборота, не могут предоставляться в частную собственность и быть объектом гражданско-правовых сделок. Полный перечень таких земельных участков содержится в Земельном кодексе Российской Федерации. К таким земельным участкам отнесены земли, занятые объектами, находящимися в федеральной собственности, например, такими как государственные природные заповедники, объекты федеральной службы безопасности, объекты использования атомной энергии. Земельные участки, ограниченные в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением некоторых случаев, устанавливаемых федеральными законами, но могут быть объектами гражданско-правовых сделок. Полный перечень таких земельных участков содержится в Земельном кодексе Российской Федерации. К таким земельным участкам отнесены земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, например, находящиеся в пределах лесного фонда, занятые гидротехническими сооружениями, предоставленные для нужд связи или организации транспорта (в частности, для размещения аэропортов, вокзалов, сооружений). Оборот таких земель, как земли сельскохозяйственного назначения, регулируется специальным Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в соответствии с которым устанавливается особый порядок и условия сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения.

3. Использование земель в Российской Федерации осуществляется в соответствии с установленным для них целевым назначением. По целевому назначению земли в Российской Федерации разделены на 7 категорий:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Категория земель обязательно указывается в актах органах государственной власти и местного самоуправления, касающихся предоставления прав на земельные участки; договорах, предметом которых являются земельные участки, документах государственного земельного кадастра; документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и др. При совершении сделок с земельными участками не допускается самовольное изменение сторонами сделки целевого назначения (категории) земельного участка. Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Указанным федеральным законом, в частности, предусматривается, что до разграничения государственной собственности на землю перевод земель из одной категории в другую и их отнесение к определенной категории осуществляется Правительством Российской Федерации при переводе:

1) земель, необходимых для федеральных нужд;

2) земель для установления или изменения черты городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга.

В иных случаях перевод осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

4. Земельные участки могут находиться в частной, государственной и муниципальной. Частной собственностью являются земельные участки, принадлежащие российским гражданам и юридическим лицам, иностранным гражданам, лицам без гражданства иностранным юридическим лицам. Муниципальной собственностью являются земельные участки, принадлежащие муниципальным образованиям (городским и сельским поселениям и другим). Государственной собственностью являются земельные участки, принадлежащие Российской Федерации (федеральная собственность) и субъектам Российской Федерации. В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации в государственной собственности находятся все земли, не являющиеся частной или муниципальной собственностью. Проводившийся до настоящего времени в соответствии с Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю» процесс разграничения государственной собственности на землю Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований оказалось неэффективным и с 1 июля 2006 года были установлены новые принципы разграничения собственности на землю. Действующее законодательство отошло от метода подготовки перечней разграничиваемых земельных участков. Разграничение государственной собственности на землю теперь производится на основании правил отнесения земель к собственности Российской Федерации, федеральных субъектов и муниципальной собственности, которые были включены в Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». К собственности Российской Федерации относятся земельные участки, занятые объектами, находящимися в федеральной собственности, предоставленные федеральным органам власти, казенным и унитарным предприятиям, и иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и земли. Аналогичные правила разграничения на соответствующих уровнях установлены для субъектов Российской Федерации и муниципальных образований (в их границах). К собственности Москвы и Санкт-Петербурга относятся земельные участки, отнесенные как к собственности субъектов, так и к муниципальной собственности, и расположенные в границах этих городов.

Реализация указанных выше норм Закона означает, что разграничение государственной собственности на землю происходит с момента вступления Закона в силу, т.е. с 1 июля 2006 года. Право собственности на остальные (не перечисленные выше) земельные участки, таким образом, в большинстве случаев не разграничивается.

Правила распоряжения земельными участками находятся в зависимости от того, была ли разграничена государственная собственность на них. Распоряжение земельными участками, право собственности на которые разграничено на основании указанных выше правил, осуществляется уполномоченными органами государственной власти соответствующего уровня после государственной регистрации права собственности на них.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется следующими органами:

· Органами местного самоуправления соответствующего уровня как указано в Законе, или

· Исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации (в поселениях, являющихся административными центрами или столицами субъектов Российской Федерации, если это предусмотрено в законе соответствующего субъекта РФ), если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и дорожной деятельности.

Распоряжение такими земельными участками в Москве и Санкт-Петербурге осуществляется органами исполнительной власти указанных субъектов Российской Федерации, если их законами полномочия не переданы органам местного самоуправления, а также, если иное не предусмотрено законом Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Законодательство устанавливает, что при разграничении государственной собственности на землю государственная регистрация производится на основании заявления исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления. Перечень документов, необходимых для регистрации права государственной собственности на земельный участок, утвержден Правительством Российской Федерации.

5. Зависимость между правами на земельный участок и правами на объекты недвижимости, находящимися на земельном участке, проявляется в следующих принципиальных положениях Земельного кодекса Российской Федерации относительно перехода прав на земельный участок, а именно земельный участок не может быть отчужден без строения, которое на нем находится, при условии, что собственником строения и земельного участка является одно и то же лицо. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

· Отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

· Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицо оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением или сооружением и необходимой для их использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка.

Следует отметить, что Земельным кодексом Российской федерации установлен принцип «единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним недвижимого имущества», согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. На практике при совершении сделок с земельными участками и расположенными на них зданиями и сооружениями указанный принцип реализуется не всегда.

6. Ограничение прав иностранных физических и юридических лиц на некоторые виды земельных участков. В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также российские юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, юридических лиц или лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. Также иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации.

2.2 Здания и сооружения

Здания и сооружения часто выступают в качестве объектов инвестиционной деятельности. Здания и сооружения являются объектами недвижимого имущества по признаку неразрывной связи с землей и невозможности в силу этого их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.

Здания и сооружения как индивидуально-определенные объекты обладают своими характерными признаками, в частности: адресом (местоположением), наименованием, площадью, этажностью, назначением. Все основные сведения о здании или сооружении как индивидуально-определенном объекте недвижимого имущества содержатся в документах, оформляемых органами, осуществляющими технический учет, инвентаризацию и кадастровый учет, в частности, в техническом паспорте и плане соответствующего объекта недвижимости.

Особенности зданий и сооружений как объектов инвестиционной деятельности

При осуществлении инвестиционной деятельности в отношении зданий и сооружений следует принимать во внимание следующие наиболее яркие особенности их статуса как объектов недвижимости:

1. При осуществлении инвестиционной деятельности в отношении зданий, строений, сооружений необходимо принимать во внимание нормы и правила, установленные правовыми актами Российской Федерации в сфере градостроительной деятельности, в частности, положения Градостроительного кодекса Российской Федерации, вступившего в силу в 2004 году. Строительство и реконструкция зданий, строений и сооружений осуществляются на основе проектной документации, содержащей материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющей архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства и реконструкции. В соответствии с положениями нового Градостроительного кодекса Российской Федерации для подготовки проектной документации должны проводиться инженерные изыскания. Не допускаются подготовка и реализация проектной документации без выполнения соответствующих инженерных изысканий. Виды и порядок выполнения инженерных изысканий урегулированы постановлением Правительства Российской Федерации от 19 января 2006 года №20 «Об инженерных изысканиях для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства». В соответствии с данным документом требования к составу и форме материалов инженерных изысканий должны быть установлены Министерством регионального развития Российской Федерации. Однако на момент публикации настоящей брошюры соответствующие нормативные правовые акты Министерством регионального развития Российской Федерации не приняты. Проектная документация и результаты инженерных изысканий подлежат государственной экспертизе. В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации предметом государственной экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов. Строительство и реконструкция зданий, строений и сооружений, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, производятся на основании разрешения на строительство - документа, удостоверяющего право собственника, владельца, арендатора или пользователя соответствующего объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения.

2. К объектам культурного наследия законодательством Российской Федерации отнесены здания или сооружения со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры. Указанные объекты недвижимости подлежат государственному учету в целях обеспечения их сохранности. Государство осуществляет охрану объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) путем установления ответственности за повреждение или разрушение соответствующего объекта, контролируя разработку градостроительной и проектной документации, выдавая в установленных случаях разрешения на проведение строительных, хозяйственных и иных работ. До принятия федерального закона, разграничивающего объекты культурного наследия, находящиеся в государственной собственности, на федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность, приостановлена приватизация объектов культурного наследия федерального значения и регистрация права федеральной собственности, права собственности субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления на объекты культурного наследия, находящиеся в государственной собственности. Проекты реставрации и ремонта зданий и сооружений, относящихся к памятникам истории и культуры, подлежат согласованию с государственными органами охраны памятников и утверждаются в установленном порядке. Реставрация и ремонт таких зданий и сооружений проводятся под контролем государственных органов охраны памятников. Одним из основных принципов использования объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) является обеспечение неизменности его облика и интерьера. В настоящее время в Российской Федерации ведется создание Единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, в который будут занесены сведения об объектах культурного наследия. На здание или сооружение, внесенное в указанный реестр, собственнику этого объекта недвижимости соответствующим органом охраны объектов культурного наследия будет выдаваться паспорт объекта культурного наследия. Паспорт объекта культурного наследия является одним из обязательных документов, необходимых для регистрации прав на здание или сооружение при совершении сделок с ним, если такое здание или сооружение внесено в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации. В настоящее время учет памятников истории и культуры осуществляется на основании соответствующих перечней, которые ведутся органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и на федеральном уровне - федеральным органом охраны объектов культурного наследия.

3. При планировании и осуществлении инвестиционной деятельности в отношении зданий и сооружений, в частности: при совершении сделок, осуществлении нового строительства или реконструкции, следует принимать во внимание положения законодательства Российской Федерации, устанавливающие зависимость между правами на здание, сооружение и земельный участок, на котором они находятся.

2.3 Жилые и нежилые помещения

Жилые и нежилые помещения являются объектами недвижимого имущества в силу прямого указания в законе. Характерным признаком статуса жилых и нежилых помещений как объектов недвижимости является необходимость государственной регистрации прав на них и сделок с ними в случаях и в порядке, установленных законодательством Российской Федерации. Жилые и нежилые помещения являются объектом недвижимости, отличным от здания, в котором они находятся, но неразрывно с ним связанным. Следует отметить, что в одном здании могут быть как жилые, так и нежилые помещения. Жилое помещение - изолированное помещение, предназначенное для постоянного проживания граждан, отвечающее установленным в Российской Федерации санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Соответственно, нежилое помещение - помещение, не предназначенное для постоянного проживания граждан. В связи с отсутствием законодательного определения нежилого помещения, следует учитывать, что исходя из общих положений законодательства Российской Федерации, а также сложившейся судебной практики, нежилые помещения как объекты недвижимости должны отвечать такому критерию, как возможность самостоятельного использования без изменения назначения здания в целом. Жилые и нежилые помещения как индивидуально-определенные объекты недвижимости обладают своими характерными признаками, в частности: адресом (местоположением), наименованием, площадью, этажностью, назначением. Все основные сведения о жилом или нежилом помещении содержатся в документах, выданных органами, осуществляющими технический учет и инвентаризацию, в частности, в техническом паспорте (выписке из технического паспорта), паспорте на квартиру, плане объекта недвижимости.

Особенности жилых и нежилых помещений как объектов инвестиционной деятельности

При осуществлении инвестиционной деятельности, связанной с приобретением прав на нежилые помещения, следует учитывать отсутствие детально разработанного режима нежилых помещений, например, неопределенность прав владельца нежилого помещения в отношении общего имущества здания, в котором такое помещение находится. Инвестиционная деятельность, предусматривающая совершение сделок с жилыми помещениями, должна осуществляться с соблюдением специальных положений законодательства Российской Федерации, касающихся жилых помещений, и, прежде всего, Жилищного кодекса Российской Федерации. Также, необходимо принимать во внимание зависимый характер указанных объектов недвижимости по отношению к зданиям и сооружениям, в которых они находятся.

1. По общему правилу, жилые помещения предназначены для проживания граждан. При этом допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами. Такое использование не должно нарушать права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Для использования жилого помещения в иных случаях для целей, несвязанных с проживанием необходимо перевести такое помещение в нежилое. Размещение в жилых домах промышленного производства не допускается. Условия и порядок перевода жилых помещений в нежилые и наоборот определяется в настоящее время Жилищным кодексом Российской Федерации с учетом соблюдения требований законодательства о градостроительной деятельности.

2. В соответствии с законодательством Российской Федерации члены семьи собственника, обладают правом пользования жилым помещением наравне с собственником, если иное не установлено соглашением между ними. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении супруг, дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Право пользования жилым помещением членами семьи собственника прекращается в случае перехода права собственности на помещение к другому лицу, а также в случае прекращения семейных отношений с собственником. При этом право пользования жилым помещением при прекращении семейных отношений может быть сохранено за бывшим членом его семьи на основании решения суда на определенный срок. До истечения указанного срока право пользования прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение его собственника.

3. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права и охраняемые интересы указанных лиц, допускается с согласия органов опеки и попечительства.

4. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, а также земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Право общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает у приобретателя квартиры непосредственно в силу факта приобретения в собственность конкретной квартиры в этом доме. Собственники квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

3. Субъекты прав на недвижимое имущество

Всех участников правоотношений, которые могут являться субъектами прав на недвижимое имущество в соответствии с законодательством Российской Федерации, можно условно разделить на две группы: частные субъекты и публичные субъекты.

К частным субъектам относятся:

· Физические лица (российские граждане, иностранные граждане и лица без гражданства);

· Юридические лица (российские и иностранные).

К публичным субъектам относятся:

· Российская Федерация;

· Субъекты Российской Федерации;

· Муниципальные образования.

Публичные и частные субъекты прав на недвижимое имущество наделены различным объемом прав. Права и обязанности каждого из субъектов прав на недвижимое имущество имеют свои особенности, установленные законодательством Российской Федерации. Так, например, отдельные виды недвижимого имущества могут принадлежать на праве собственности только Российской Федерации или её субъектам (например, земельные участки, изъятые из гражданского оборота). Отдельные виды прав на недвижимое имущество могут принадлежать только определенным субъектам. Например, субъектами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками могут быть государственные и муниципальные учреждения, федеральные казённые предприятия, а также органы государственной власти и местного самоуправления. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. При этом указанное право, возникшее у граждан и юридических лиц на находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки до 30 октября 2001 года, сохраняется. Различие в правовом статусе участников правоотношений в сфере недвижимости выражается также в различии способов приобретения прав на недвижимое имущество. Наряду с возможностью приобретения прав на основании обычных гражданско-правовых сделок, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, в отличие от граждан и юридических лиц, могут приобрести право собственности на недвижимое имущество иными способами, например, через изъятие, в том числе путем выкупа, недвижимого имущества для государственных и муниципальных нужд. Специальные нормы законодательства регулируют особенности приобретения права собственности и права безвозмездного срочного пользования земельными участками религиозными организациями.

3.1 Российские граждане и юридические лица

Российские граждане и юридические лица могут владеть недвижимым имуществом на праве собственности и обладать иными правами на недвижимое имущество в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации и, в частности, имеют равный доступ к приобретению прав на земельные участки в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации. Право частной собственности граждан и юридических лиц, в том числе право собственности на землю, признается и охраняется Конституцией Российской Федерации. Случаи ограничения прав российских граждан и юридических лиц на объекты недвижимости устанавливаются Конституцией Российской Федерации и федеральными законами. Так, например, граждане и юридические лица не вправе иметь в частной собственности земли лесного фонда, водные объекты, имеющие связь с другими водными объектами, полезные ископаемые, не являющиеся общераспространенными. Так же установлено ограничения на приобретение права собственности на земли сельскохозяйственного назначения, установленные законодательством в отношении российских юридических лиц, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, юридических лиц или лиц без гражданства составляет более 50%.

3.2 Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица

По общему правилу, иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица могут наравне с российскими гражданами и юридическими лицами приобретать права на недвижимое имущество, за исключением случаев, специально установленных законом (часть 3 статьи 62 Конституции Российской Федерации). Примерами установленных законом ограничений в сфере земельных правоотношений являются следующие случаи:

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях. До установления Президентом Российской Федерации перечня приграничных территорий не допускается предоставление земельных участков, расположенных на приграничных территориях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам.

Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает, что иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельные участки могут предоставляться в собственность только за плату, тогда как российским гражданам и юридическим лицам в определённых случаях земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены бесплатно.

Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает запрет в отношении приобретения иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами в собственность земель сельскохозяйственного назначения. Указанные лица могут обладать земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

3.3 Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования

Публичные субъекты правоотношений - Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования - приобретают и осуществляют принадлежащие им права и обязанности через соответствующие органы (органы государственной власти и местного самоуправления). Компетенция органов государственной власти и местного самоуправления по распоряжению недвижимым имуществом установлена актами, определяющими статус этих органов.

Публичные субъекты обладают особенным статусом в сфере владения и распоряжения объектами недвижимости. Так, законодательство Российской Федерации определяет некоторые виды недвижимого имущества, которые могут находиться исключительно в государственной собственности, например, такие, как определенные здания или сооружения, относящиеся к памятникам истории и культуры, или земельные участки, занятые государственными природными заповедниками. Характерной особенностью публичных субъектов является то, что Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не только выступают в качестве собственников недвижимого имущества, но также являются и носителями властных полномочий, регулируя распоряжение, владение и использование объектами недвижимости другими субъектами прав. Кроме того, в ведении органов государственной власти находятся такие вопросы, как ведение государственного учета объектов недвижимости, охрана земель и иных объектов недвижимости, имеющих государственное значение.

4. Система учета объектов недвижимого имущества

В настоящее время в Российской Федерации учет объектов недвижимости и прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется раздельно. Учет земельных участков, зданий и сооружений и других объектов недвижимости осуществляется в ходе кадастрового и / или технического учёта. Учет прав субъектов на каждый объект недвижимого имущества и сведений об ограничении указанных прав осуществляется путем внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в процессе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На основании сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Единый государственный реестр земель вносятся сведения о правах на земельные участки и об ограничениях этих прав. Федеральный Закон «О государственном кадастре недвижимости», вступивший в силу с марта 2008 года, установил основные принципы ведения государственного кадастра недвижимости, порядок кадастрового учёта, порядок предоставления сведений, внесённых в государственный кадастр недвижимости. Введение указанных правил кадастрового учёта будет происходить в России поэтапно. До 2010 года установлен переходный период, в течение которого система кадастрового учёта всех объектов недвижимости (земельных участков, зданий, сооружений, помещений) будет переводиться на новые правила. Органом, уполномоченным на организацию кадастрового учёта объектов недвижимости, является созданное в 2004 году Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы. B результате кадастрового и технического учета объект недвижимости описывается и индивидуализируется. В результате государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним права на индивидуально определенный объект недвижимости признаются и подтверждаются государством.

С точки зрения инвестиционной деятельности, предполагающей заключение сделок с целью приобретения прав на различные объекты недвижимости, кадастровый и технический учет объектов недвижимости и государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - две тесно взаимосвязанные процедуры. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, которая необходима для признания и подтверждения возникновения, прекращения или ограничения соответствующего права, осуществляется на основании сведений, полученных от органов по государственному техническому учету или инвентаризации.

4.1 Кадастровый и технический учет

Описание и индивидуализация объектов недвижимости (земельного участка, здания, сооружения, жилого и нежилого помещения) осуществляется в результате кадастрового и технического учета (инвентаризации) объекта недвижимости. В результате кадастрового и технического учета (инвентаризации) соответствующий объект недвижимости приобретает такие характеристики, которые позволяют однозначно отличить его от других объектов недвижимости. В частности, при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) объекту недвижимости присваиваются кадастровый и инвентарный номера, которые сохраняются, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кроме того, в процессе кадастрового и технического учета оформляются планы объектов недвижимости, производится описание земельных участков и связанных с ними объектов недвижимости, указывается точное местоположение (адрес) объектов недвижимости и т.п. Государственный кадастровый учет земельных участков, а также государственный технический учет объектов градостроительной деятельности проводятся уполномоченными государственными органами и учреждениями по месту нахождения указанных объектов недвижимости на основании заявления органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных заинтересованных правообладателей. К заявлению о проведении кадастрового учета прилагаются документы, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации, в частности: правоустанавливающие документы на земельный участок, документы о межевании земельного участка (определении границ и местоположения земельного участка на местности). В результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков заявителям выдаются удостоверенные в установленном порядке кадастровые планы земельных участков. По результатам первичной технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности на каждый объект учета выдается технический паспорт. Технический паспорт является документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства. Система учета объектов недвижимости претерпевает в настоящее время как структурные, так и качественные изменения, направленные на создание единого государственного кадастра недвижимости.

4.2 Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Права на недвижимое имущество и сделки с ним регистрируются путем внесения сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрация прав на недвижимое имущество имеет важное значение, поскольку права на объекты недвижимости, требующие государственной регистрации, возникают, изменяются или прекращаются только после внесения соответствующей записи об этом в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Существующая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним создавалась на основании Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года №122-ФЗ (с последующими изменениями и дополнениями). Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (31 января 1998 года), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной указанным Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей, за некоторым исключением. В частности, государственная регистрация права, возникшего до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», необходима в случае государственной регистрации прав на данное имущество, возникших после введения в действие соответствующего Федерального закона, или в случае государственной регистрации сделки в отношении данного имущества, совершенной после введения в действие указанного Федерального закона. Исключение составляют земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. Государственная регистрация права государственной собственности на них не требуется. Государственная регистрация прав проводится, как правило, на основании заявления правообладателя (лица, которому принадлежит право собственности или иное вещное право на соответствующее недвижимое имущество) или сторон по сделке, являющейся основанием перехода права на недвижимое имущество. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, в частности: Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права на соответствующий объект недвижимости (например: договоры, акты органов государственной власти или местного самоуправления, судебные решения, и т.п.). Кадастровый план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если данный кадастровый план ранее уже представлялся. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется по месту нахождения соответствующего недвижимого имущества территориальными управлениями Федеральной регистрационной службы. Управления Федеральной регистрационной службы действуют на территориях регистрационных округов, которые, как правило, совпадают с границами административно-территориальных единиц. Например, в Москве государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Москве (ранее - Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы), в Санкт-Петербурге - Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (ранее - Государственным учреждением юстиции «Городское бюро регистрации прав на недвижимость»). Полномочия Федеральной регистрационной службы и организация ее деятельности регулируются вступившим в силу 19 октября 2004 года Положением, утвержденным Указом Президента Российской Федерации от 13 октября 2004 года №1315 «Вопросы Федеральной регистрационной службы».

5. Структура инвестиционного проекта и этапы его реализации

5.1 Общая информация. Выбор объекта инвестиций

Реализация любого инвестиционного проекта независимо от его целей связана с необходимостью решения ряда юридических и практических вопросов на каждом из этапов проекта. Основные этапы реализации любого инвестиционного проекта включают в себя:

· Разработку концепции проекта и определение его целей. Например, осуществление краткосрочных инвестиций (на срок 1,5 - 2 года) с целью последующей перепродажи объекта недвижимости, приобретение объекта с целью долгосрочных инвестиций, например, его последующей сдачи в аренду или продажи, что, как правило, связано с этапом реконструкции и изменения функционального назначения объекта недвижимости, приобретение земельного участка с целью строительства нового объекта недвижимости.

· Исследование рынка с целью определения и оценки наиболее подходящего объекта для реализации инвестиционного проекта, а также решение вопросов о финансовой окупаемости проекта (подготовка бизнес-плана).

· Формирование договорных отношений и необходимой организационной структуры для практической реализации инвестиционного проекта, приобретение прав на объект недвижимости, получение согласований и разрешений органов государственной власти.

Возможности выбора объектов недвижимости для инвестиций на российском рынке за последние годы значительно расширились. Помимо международных выставок, проводимых ежегодно в России и за рубежом, таких как, ExpoReal MIPIM, NEPIX, Barcelona Meeting Point, ИнтерСтройЭкспо, BATIMAT и др., на которых представляются частные и государственные инвестиционные проекты в сфере недвижимости, выбор объекта инвестиций может осуществляться и непосредственно на российском рынке, возможности поиска на котором в целом можно разделить на две основные группы:

1) Поиск объектов при помощи риэлтерских агентств, специализирующихся на рынке крупных инвестиционных объектов (зданий, земельных участков), например:

- www.knightfrank.ru - российское подразделение международной консалтинговой компании Knight Frank.

- www.snr-realty.com - риэлтерская фирма Stiles & Riabokobylko, ассоциированный член компании Cushman & Wakefield Healey & Baker в России и СНГ.

- www.joneslanglasalle.ru - представительство международной риэлтерской компании Jones Lang LaSalle в России.

2) обращение непосредственно в администрацию того региона (города), где

планируется осуществление инвестиционного проекта.

Как правило, информация об инвестиционных проектах предоставляется подразделениями исполнительного органа государственной власти или местного самоуправления (администрации), ответственными за работу с инвесторами или управление государственным имуществом. Список предлагаемых для инвестирования объектов размещен на сайтах администрации некоторых регионов (речь в этом случае, как правило, идет о промышленных объектах).

5.2 Проверка прав на приобретаемое недвижимое имущество (объект инвестиций)

Одним из основных вопросов, с которым сталкивается инвестор на начальном этапе, является проверка прав продавца (или арендодателя) на предлагаемый объект недвижимого имущества.

Как правило, документом, подтверждающим право собственности на определенный объект недвижимого имущества, является свидетельство о праве собственности, факт наличия которого позволяет считать физическое или юридическое лицо собственником определенного объекта недвижимости. Тем не менее, следует иметь в виду, что указанное свидетельство не является правоустанавливающим документом и, таким образом, его наличие не может застраховать инвестора от рисков, связанных с нарушением порядка приобретения прав на объект недвижимости предыдущим собственником. Следует принять во внимание, что право собственности может быть признано судом недействительным на основании искового заявления прокурора или другого лица, считающего себя собственником данного объекта недвижимости, в частности, в силу отсутствия надлежащим образом оформленных правоустанавливающих документов, подтверждающих законное приобретение прав на объект недвижимости.

Значительная часть недвижимого имущества, предлагаемого в настоящее время на рынке, была получена собственниками в результате его приватизации. В случае приобретения приватизированного объекта необходимо, в первую очередь, проверять риски, связанные с нарушением законодательства о приватизации. Примером одного из типичных нарушений может служить приватизация колхозов, предлагающих в настоящее время земельные участки, как в аренду, так и на продажу. Установленный законом порядок приватизации колхозов включал в себя: принятие решения о приватизации, раздел земли на доли между всеми работниками колхоза и последующее внесение этих долей работниками в качестве вкладов в уставный капитал вновь созданного предприятия (как правило, акционерного общества). Очень часто этот последний, формальный, этап передачи вклада в уставный капитал на практике не выполнялся, что теперь позволяет оспорить результаты приватизации любому заинтересованному лицу.

Здесь необходимо отметить, что в ряде случаев рассмотрение спора о признании результатов приватизации недействительными может быть прекращено в связи с истечением срока исковой давности, поскольку большинство сделок приватизации было совершено в начале 1990-х годов.

В случае приобретения земельного участка, находящегося в государственной собственности, основной целью проверки является выявление органа власти или местного самоуправления, уполномоченного им распоряжаться. Такая особенность связана, прежде всего, с тем, что в отношении земельных участков, право государственной собственности на которые не разграничено, муниципальные органы власти иногда принимают решения о распоряжении землей с нарушением своей компетенции.

Проверка правоустанавливающих документов представляется необходимой также и в отношении вновь создаваемого имущества. В частности, в случае приобретения прав на объект недвижимого имущества, создаваемый в соответствии с инвестиционным договором, необходимо проанализировать положения договора, касающиеся порядка отчуждения такого объекта или прав на него, в том числе необходимость получения согласия на отчуждение другой стороны по договору, возможность привлечения соинвесторов и другие условия, существенные для вступления в инвестиционный проект.

Таким образом, во всех случаях необходимой является юридическая проверка прав собственника на продаваемый объект недвижимости, которая должна быть произведена до принятия решения о его приобретении. В рамках такой проверки рассматривается целый комплекс вопросов. Вот, например, некоторые из них с указанием документов, позволяющих осуществить проверку прав лица, отчуждающего объект недвижимости: