Определение рыночной стоимости квартиры и земельного участка с индивидуальным жилым домом

8. Заказчик принимает условие заранее освободить и обезопасить Оценщиков, и, по желанию Оценщиков, защитить от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих сторон к Оценщикам, вследствие легального использования третьими сторонами результатов работы Оценщиков, кроме случаев, когда окончательным судебным порядком определено, что убытки, потери и задолженности были следствием мошенничества и умышленно неправомочных действий со стороны Оценщиков в процессе выполнения обязательств по настоящему договору.

9. Мнение Оценщиков относительно итоговой величины стоимости Объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщики не принимают на себя ответственности за последующие изменения социальных, экономических, юридических или природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого Объекта.

10. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщиков относительно стоимости Объекта оценки и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в Отчете стоимости. Эта стоимость может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с Объектом оценки, если с даты составления Отчета об оценке до даты совершения сделки с Объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

2.5 Применяемые стандарты оценочной деятельности

Применяемые стандарты оценки

Услуги выполняются в соответствии со стандартами профессиональной деятельности в области оценки:

· Федеральными стандартами оценки: (ФСО) №1, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 года №256, ФСО №2, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255, ФСО №3, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №254;

· Стандартами и правилами оценочной деятельности НП СОО "Сибирь", принятые Решением совета Партнерства (протокол №2 от 10 сентября 2006 года);

· Международными стандартами оценки МСО, принятые Международным Комитетом по Стандартам Оценки (МКСО).

Нормативные документы

Работа выполняется в соответствии со следующими нормативными документами:

· Гражданский кодекс Российской Федерации;

· Федеральный закон от 29.07.1998 г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";

· Федеральный закон от 27.07.2006 г. №157-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";

· Федеральными стандартами оценки: (ФСО) №1, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 года №256, ФСО №2, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №255, ФСО №3, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №254;

· Стандартами и правилами оценочной деятельности НП СОО "Сибирь", принятые Решением совета Партнерства (протокол №2 от 10 сентября 2006 года);

· Международными стандартами оценки МСО, принятые Международным Комитетом по Стандартам Оценки (МКСО);

· И другими иными нормативно-правовыми актами.

2.6 Описание объекта оценки

Объектом оценки является индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: Московская область, г. Солнечногорск. Дом расположен в черте города, в непосредственной близости от ж/д вокзала. Удаленность от МКАД 45 км по Ленинградскому шоссе. Развитая инфраструктура, неподалеку озеро Сенеж.

Основные характеристики:

Таблица 13

Площадь дома, м2	160
Площадь земельного участка, сотка	8
Материал наружных стен	Кирпич
Количество этажей	2
Состояние отделки	Новый дом
Год постройки	2004
Электроснабжение	Есть
Газоснабжение	Есть
Водоснабжение	Есть

2.7 Методология проведения исследования

Процедура оценки включает:

1)Заключение с Заказчиком договора об оценке.

2) Предоставление Заказчиком необходимых документов, а именно:

- Свидетельство о государственной регистрации собственности либо договор купли-продажи, либо иной документ, подтверждающий право собственности на недвижимость;

- Поэтажный план или экспликация на квартиру;

- Документы на земельный участок;

- Паспортные данные Заказчика (ФИО Заказчика, контактный телефон, адрес по месту регистрации и адрес фактического проживания).

3) Изучение полученных документов.

4) Сбор информации и анализ рынка, к которому относится Объект оценки.

5) Выбор и применение стандартных подходов и методов оценки, осуществление необходимых расчетов.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существующей для данного метода информации, определить стоимость объекта в рамках одного из подходов к оценке. Подходы к оценке:

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания.

6) Согласование результатов, определение итоговой величины стоимости Объекта оценки.

7) Подготовка Отчета об оценке.

8) Составление и передача Заказчику Отчета.

2.8 Анализ рынка объекта оценки

Загородная недвижимость в Солнечногорске. Сегодня редко какой житель столицы не мечтает о частной загородной недвижимости в Солнечногорске, в соответствии с его возможностями и требованиями. Ведь покупка загородной недвижимости - это прекрасная возможность вырваться из "тисков" весьма далекого от идеального воздуха мегаполиса, полностью переехать в Солнечногорск или получить возможность проводить выходные на уютной даче.

В связи с увеличением спроса на недвижимость в пригороде развивается инфраструктура. Открываются супермаркеты, строиться школы, детские сады и площадки.

Солнечногорский район Подмосковья - идеально место и для постоянного проживания, и для покупки дачи: недалеко от столицы, отличная транспортная доступность (можно добраться несколькими трассами: по Новорижскому, Ленинградскому, Новой Ленинградке, Волоколамскому шоссе). Участки в Клинском районе - недвижимость, которая со временем только вырастет в цене, в чем уверены эксперты по загородной недвижимости.

Любой мегаполис - это априори проблемы с окружающей средой. Если посмотрим на экологическую карту Москвы, то увидим, что на ней обозначено не так уж много благополучных районов. А чтобы купить в них недорогое жилье в хорошем доме - надо хорошо постараться. Не зря в последние годы стали так популярны у покупателей недвижимости таунхаусы и коттеджные поселки, расположенные недалеко от столицы.

Рынок земли в Соднечногорском и Клинском районах представлен в основном земельными участками для индивидуального жилищного строительства. Поэтому цена на такие земельные участки будет зависеть от общей ситуации на рынке загородной недвижимости, а также от ценообразующих факторов.

Изменение цены за 1 м² (тыс. руб.) на дома/дачи в Московской области.



Изменение цены за 1 м2(тыс. руб.) на Коттеджи в в Московской области.

Как известно, для земельных участков в Подмосковье, существуют три главных критерия, обуславливающие его престижность, - это направление (в данном случае принято привязываться к шоссе), расстояние от МКАД и окружение земельного участка

Средние цены на коттеджи (Московская область, ш. Ленинградское)

0-20 км. от МКАД	27 849 602 руб.	81 168 руб.
21-40 км. от МКАД	13 545 881 руб.	51 334 руб.
41-60 км. от МКАД	9 884 684 руб.	40 499 руб.
60+ км. от МКАД	11 371 002 руб.	42 519 руб.

Основные ценообразующие факторы, влияющие на формирование стоимости объектов загородной недвижимости:

- Расположение объекта в экологически благоприятном районе;

- Хорошая транспортная доступность объекта;

- Наличие центральных коммуникаций на объекте (инженерная оснащенность);

- Удаленность от центра города;

- Размер земельного участка и возможность его увеличения;

- Принадлежность земли к той или иной категории целевого назначения;

- Готовность пакета документов для оформления купли-продажи объекта;

- Сезонность рынка (в январе-феврале активность покупателей традиционно снижается).

2.9 Категория земель и вид разрешенного использования

Земельный участок, на котором расположен индивидуальный жилой дом, относится к I категории земель - земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Права собственников земельных участков:

- Использовать в установленном порядке, для собственных нужд расположенные на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, а так же пресные подземные воды, пруды, обводненные карьеры;

- Возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка, разрешенным использованием и с соблюдением требований строительных и иных регламентов;

- Проводить в соответствии с целевым назначением земельного участка и разрешенным использованием мелиоративные работы;

- Имеют право собственности на посевы и посадки с/х культур, доходы от реализации с/х продукции.

Обязанности собственников земельных участков:

- Использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде;

- Сохранять межевые и специальные геодезические знаки;

- Осуществлять мероприятия по охране земель;

- Своевременно осуществлять платежи за землю;

- Не допускать загрязнения и захламления земель;

- Соблюдать при использовании требования градостроительных регламентов, экологических, санитарно-гигиенических и иных норм.

2.10 Сравнительный подход

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В названном подходе наиболее распространенным является метод сравнения продаж. Базовую модель данного метода представляет следующее выражение:

Рыночная стоимость объекта оценки = Цена продаж объекта аналога ± Поправки к этой цене

Поправки связаны с различиями в характеристиках объектов сравнения.

2.10.1 Теоретические основы сравнительного подхода

Поскольку сравнительный подход основан на принципе замещения и применяется когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов аналогов.

Первым этапом является подбор таких объектов, то есть выполняется выявление недавних продаж на соответствующем локальном рынке и сбор необходимых данных по выявленным продажам. Данные могут быть получены у участников сделки, в собственном досье оценщика, в материалах органов регистрации, судебных заседаний, кредитных, страховых, риэлторских фирмах, электронных базах данных.

Условия сопоставимости:

- схожесть прав на недвижимость;

- схожесть условий финансирования;

- расположение объектов аналогов в той же рыночной зоне, что и объект оценки;

- время продажи;

- схожесть местоположения;

- похожие технические, экономические характеристики объекта.

Как правило, отбирается не менее трех объектов аналогов.

Вторым этапом является проверка информации о сделках. С подозрением следует относится к продажам поспешным, между близкими родственниками. На этом этапе необходимо выбрать единицу сравнения. Единица сравнения - это "общий знаменатель", по которому сопоставляются все объекты. Единицей сравнения может быть относительная величина, цена продажи, отнесенная к единице измерения. Если единицей измерения является физическая величина - 1 м², 1 м³, 1 сотка - то это физическая единица сравнения. Если единицей измерения является экономическая величина - участок, квартира, дом - то это экономическая единица сравнения.

Оценщик должен обосновать выбор единицы сравнения.

Третьим этапом является внесение поправок, учитывающих различия между объектом оценки и объектом аналогом, в цену продажи объекта аналога. Для этого объект аналог сравнивается с объектом оценки, и выявляются различия в характеристиках объектов. Отличные характеристики, по которым затем вносятся поправки, называются элементами сравнения. Выбор элементов сравнения оценщик должен обосновать.

Правило внесения поправок:

- Если объект аналог лучше объекта оценки, то поправка в его цену продажи вносится со знаком минус.

- Если объект аналог хуже объекта оценки, то поправка в его цену продажи вносится со знаком плюс.

Каждая поправка должна быть обоснована оценщиком.

Четвертым этапом является согласование результатов оценки. После внесения поправок получается столько различных скорректированных стоимостей, сколько есть объектов аналогов. А необходимо иметь один результат. Оценщик объясняет, почему он выбрал ту или иную величину, например среднее арифметическое, мода, медиана и др.

2.10.2 Описание объектов аналогов

Объектом оценки является индивидуальный жилой дом, общей площадью 160 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Солнечногорск.

Удаленность от МКАД 45 км по Ленинградскому шоссе.

Поиск объектов аналогов оценщик осуществлял по следующим критериям:

· Местоположение: Московская область, Солнечногорский район, удаленность от МКАД 40-90 км.

· Категория земель - земли населенных пунктов.

· Вид разрешенного использования - для ИЖС.

· Материал наружных стен: кирпич

· Общая площадь: диапазон от 150 до 170 кв. м.

· Наличие центральных коммуникаций.

В результате поиска были подобраны 4 объекта аналога, описание которых представлено в таблице 14.

Таблица 14

№ п/п	Наименование показателей	Объект оценки	Объекты аналоги
			1	2	3	4
1	Источник информации	От заказчика	http://www.avito.ru/klin/doma_dachi_kottedzhi/kottedzh_170_m_na_uchastke_10_sot._261986333	http://www.avito.ru/solnechnogorsk/doma_dachi_kottedzhi/kottedzh_170_m_na_uchastke_12_sot._199912685	http://www.avito.ru/klin/doma_dachi_kottedzhi/dom_160_m_na_uchastke_10_sot._233264910	http://www.avito.ru/klin/doma_dachi_kottedzhi/kottedzh_160_m_na_uchastke_10_sot._174126403
2	Местоположение	Московская обл., г.Солнечногорск	Московская обл., г. Клинский район, дер. Троицкое	Московская обл. дер. Вертлино	Московская обл., г. Клинский район, дер. Троицкое	Московская область, Клинский район, кот. поселок Большое Щапово
3	Удаленность от МКАД	Ленинградское ш., 45 км от МКАД	Ленинградское ш., 87 км от МКАД	Ленинградское ш., 45 км от МКАД	Ленинградское ш., 87 км от МКАД	Ленинградское ш., 70 км от МКАД
4	Sземельного участка, сотка	8	10	12	10	10
5	Sдома, м2	160	170	170	160	160
6	Материал наружных стен	Кирпич	Кирпич	Кирпич	Кирпич	Кирпич
7	Количество этажей	2	2	2	2	2
8	Состояние отделки	Новый дом	Новый дом	Новый дом	Новый дом	Новый дом
9	Электроснабжение	Есть	Есть	Есть	Есть	Есть
10	Газоснабжение	По границе участка	По границе участка	Центральное	По границе участка	По границе участка
11	Водоснабжение	Центральное	Центральное	Центральное	Центральное	Центральное
12	Дополнительные постройки
13	Категория земель	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов
14	Вид разрешенного использования	Для ИЖС	Для ИЖС	Для ИЖС	Для ИЖС	Для ИЖС
15	Дата предложения	10.12.2014 г.	9.12.2014 г.	18.11.2014 г.	21.12.2014 г.	29.12.2014 г.
16	Цена предложения		5 500 000	6 500 000	4 900 000	4 300 000

2.10.3 Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода

Таблица 15

№	Наименование показателей	Объект оценки	Объекты аналоги
			1	2	3	4
11	Источник информации	От заказчика	http://www.avito.ru/klin/doma_dachi_kottedzhi/kottedzh_170_m_na_uchastke_10_sot._261986333	http://www.avito.ru/solnechnogorsk/doma_dachi_kottedzhi/kottedzh_170_m_na_uchastke_12_sot._199912685	http://www.avito.ru/klin/doma_dachi_kottedzhi/dom_160_m_na_uchastke_10_sot._233264910	http://www.avito.ru/klin/doma_dachi_kottedzhi/kottedzh_160_m_na_uchastke_10_sot._174126403
22	Цена предложения, руб.		5 500 000	6 500 000	4 900 000	4 300 000
33	Корректировка на уторговывание		-5%	-5%	-5%	-5%
44	Скорректированная стоимость, руб.		5 225 000	6 175 000	4 655 000	4 085 000
55	Передаваемые права	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
66	Корректировка по передаваемым правам		0	0	0	0
77	Скорректированная стоимость, руб.		5 225 000	6 175 000	4 655 000	4 085 000
88	Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
99	Корректировка на условия финансирования		0	0	0	0
110	Скорректированная стоимость, руб.		5 225 000	6 175 000	4 655 000	4 085 000
111	Условия продажи (сделки)	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
112	Корректировка на условия сделки		0	0	0	0
113	Скорректированная стоимость, руб.		5 225 000	6 175 000	4 655 000	4 085 000
114	Условия рынка (дата продажи)	10.12.2013	9.12.2013 г.	18.11.2013 г.	21.12.2013 г.	29.12.2013 г.
115	Корректировка на условия рынка		0	0	0	0
116	Скорректированная стоимость, руб.		5 225 000	6 175 000	4 655 000	4 085 000
117	Удаленность МКАД	Ленинградское ш., 45 км от МКАД	89 км, Ярославское шоссе	75 км, Ярославское шоссе	89 км, Ярославское шоссе	70 км, Ярославское шоссе
118	Корректировка		0	0	0	0
119	Скорректированная стоимость, руб.		5 225 000	6 175 000	4 655 000	4 085 000
220	S земельного участка	8	10	12	10	10
221	Корректировка		- 194 332	- 388 644	- 194 332	- 194 332
222	Скорректированная стоимость, руб.		5 030 668	5 786336	4 460 668	3 890 668
223	S дома	160	170	170	160	160
224	Корректировка		- 425 190	- 425 190	0	0
225	Скорректированная стоимость, руб.		4 605 478	5 361 146	4 460 668	3 890 668
226	Материал наружных стен	Кирпич	Кирпич	Кирпич	Кирпич	Кирпич
227	Корректировка		0	0	0	0
228	Скорректированная стоимость, руб.		4 605 478	5 361 146	4 460 668	3 890 668
229	Количество этажей	2	2	2	2	2
330	Корректировка		0	0	0	0
331	Скорректированная стоимость, руб.		4 605 478	5 361 146	4 460 668	3 890 668
332	Состояние отделки	Новый дом	Новый дом	Новый дом	Новый дом	Новый дом
333	Корректировка		0	0	0	0
334	Скорректированная стоимость, руб.		4 605 478	5 361 146	4 460 668	3 890 668
335	Электроснабжение	Есть	Есть	Есть	Есть	Есть
336	Корректировка		0	0	0	0
337	Скорректированная стоимость, руб.		4 605 478	5 361 146	4 460 668	3 890 668
338	Газоснабжение	По границе участка	По границе участка	Центральное	По границе участка	По границе участка
339	Корректировка		0	- 500 000	0	0
340	Скорректированная стоимость, руб.		4 605 478	4 861 146	4 460 668	3 890 668
441	Водоснабжение	Центральное	Центральное	Центральное	Центральное	Центральное
442	Корректировка		0	0	0	0
443	Скорректированная стоимость, руб.		4 605 478	4 861 146	4 460 668	3 890 668
444	Корректировка		0	0	0	0
445	Скорректированная стоимость, руб.		4 605 478	4 861 146	4 460 668	3 890 668
546	Категория земель	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов
447	Корректировка		0	0	0	0
548	Скорректированная стоимость, руб.		4 605 478	4 861 146	4 460 668	3 890 668
549	Вид разрешенного использования	Для ИЖС	Для ИЖС	Для ИЖС	Для ИЖС	Для ИЖС
550	Корректировка		0	0	0	0
551	Скорректированная стоимость, руб.		4 605 478	4 861 146	4 460 668	3 890 668
552	Вес		0,25	0,30	0,25	0,20
653	Взвешенное значение		1151 369,5	1 458 343,8	1 115 167	778 133,6
654	Среднее взвешенное значение стоимости	4 503 013,9

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки без учета НДС округленно составила 4503000рублей.

Обоснование внесенных корректировок.

1) Корректировка на торг. При исследовании сложившейся ситуации на рынке в настоящее время величина поправки на торг составляет 3-7%. В достаточно редких случаях цена сделки и цена предложения совпадают. Первоначальная цена в большинстве случаев значительно выше реальной стоимости объекта. Эта надбавка, по нашим подсчетам, и составляет вышеуказанные 3-7%.

На основании данных сайтов:

http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html

http://shkolazhizni.ru/archive/0/n-3099/

http://www.vikup-kvartir.ru/news.php?id=609

Таким образом, в настоящем отчете корректировка на уторговывание составила 5%.

2) Корректировка по передаваемым правам. Так как у объекта оценки и объектов аналогов передаются право собственности, то корректировка по передаваемым правам не вносилась.

3) Корректировка на условия финансирования. Так как у объекта оценки и объектов аналогов условия финансирования рыночные, то корректировка на условия финансирования не вносилась.

4) Корректировка на условия сделки. Так как у объекта оценки и объектов аналогов рыночные условия сделки, то корректировка на условия сделки не вносилась.

5) Корректировка на условия рынка (дата продажи). По условиям рынка объект оценки и объекты аналоги сопоставимы. Таким образом, корректировка на условия рынка не вносилась.

6) Корректировка на удаленность МКАД. Так как объект оценки и объекты аналоги находятся на удаленности от МКАД в пределах 60-90 км, то корректировка не вносилась.

7) Корректировка на площадь земельного участка. На основании анализа рынка недвижимости, было выявлено, что средняя стоимость 1 сотки земли в г. Клин составляет 97166 рублей. Значение корректировок находилось путем перемножения средней стоимости 1 сотки земли на разницу между площадью земельного участка объекта оценки и объекта аналога.

8) Корректировка на площадь дома. На основании анализа рынка, было выявлено, что средняя стоимость 1 кв. м коттеджа составляет 42519 рублей. Значение корректировок находилось путем перемножения средней стоимости 1 кв. м дома на разницу между площадью объекта оценки и объекта аналога.

9) Корректировка на материал наружных стен. Объект оценки и объекты аналоги это кирпичные коттеджи, поэтому корректировка на материал наружных стен не вносилась.

10) Корректировка на количество этажей. Объект оценки и объекты аналоги - это двухэтажные жилые дома, поэтому корректировка на количество этажей не вносилась

11) Корректировка на состояние отделки. . Объект оценки и объекты аналоги это новые коттеджи, поэтому данная корректировка не вносилась.

12) Корректировка на электроснабжение. Корректировка на электроснабжение не вносилась, поскольку объект оценки и объекты аналоги подключены к электроэнергии.

13) Корректировка на газоснабжение.

По данным сайтов:

http://www.gazplus.ru/st_gazifikaciya_v_podmoskovie.php http://www.gazplus.ru/st_gazifikaciya_v_podmoskovie

стоимость проведения газа к дому находится в диапазоне 400000 - 700000 рублей. Корректировка вносилась в объект аналог №2 со знаком минус в размере 500000 рублей.

14) Корректировка на водоснабжение. Корректировка на водоснабжение не вносилась, поскольку у объекта оценки и объектов аналогов центральное водоснабжение.

15) Корректировка на категорию земель. Категория земель у объекта оценки и объектов аналогов одинаковы - земли населенных пунктов, поэтому корректировка не вносилась.

16) Корректировка на вид разрешенного использования. Вид разрешенного использования у объекта оценки и объектов аналогов одинаков - для индивидуального жилищного строительства, поэтому корректировка не вносилась.

2.11 Затратный подход

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания.

Затратный подход основан на принципе замещения. Идея метода: Стоимость объекта оценки равна стоимости земельного участка, к которой прибавляется стоимость улучшений, которые на нем расположены, и вычитается накопительный износ.

MV=LV+IV-D,

где

MV - рыночная стоимость объекта недвижимости;

LV- стоимость земельного участка;

IV- стоимость улучшений;

D - накопительный износ объекта.

Этапы применения затратного подхода.

1) Оценить стоимость земельного участка сравнительным или доходным или двумя подходами.

2) Оценить полную стоимость замещения или полную стоимость воспроизводства улучшений, расположенных на земельном участке.

3) Оценить накопленный износ.

4) Просуммировать все найденные величины со своими знаками и определить рыночную стоимость.

Затратный подход позволяет определить тенденции изменения цен на рынке.

- Если рассчитанная затратным подходом стоимость объекта оценки больше, чем дали два другие подхода, то конкуренция на данном рынке отсутствует и её не будет в течение какого-то времени.

- Если же наоборот, то конкуренция имеет место и цены в любой момент могут упасть.

Определение стоимости земельного участка методом сравнения продаж

Для определения стоимости земельного участка были подобраны 4 объекта аналога, информация о которых представлена в таблице 16.

2.11.1 Описание объектов аналогов

Таблица 16.

№ п/п	Наименование показателей	Объект оценки	Объекты аналоги
			1	2	3	4
1	Источник информации	От заказчика	http://www.avito.ru/sergiev_posad/zemelnye_uchastki/uchastok_6_sot._izhs_212039222	http://www.avito.ru/klin/zemelnye_uchastki/uchastok_9_sot._izhs_208588990	http://www.avito.ru/klin/zemelnye_uchastki/uchastok_8_sot._izhs_191817482	http://www.avito.ru/klin/zemelnye_uchastki/uchastok_9_sot._izhs_242555108
2	Местоположение	Московская обл., г.Солнечногорск	Московская обл., Клинский р-он, д. Борки	Московская обл., г. Клинский р-он, д. Ватолино	Московская обл., г. г.Клин, вблизи д.Борозда	Московская обл., г. Клинский р-он, село Воздвиженское, ул. Гагарина
3	Удаленность от МКАД	Ленинградское ш., 45 км от МКАД	Ленинградское ш., 90 км от МКАД	Ленинградское ш., 85 км от МКАД	Ленинградское ш., 65 км от МКАД	69 км, Ярославское шоссе
4	Sземельного участка, сотка	8	8	9	8	9
5	Категория земель	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов
6	Вид разрешенного использования	Для ИЖС	Для ИЖС	Для ИЖС	Для ИЖС	Для ИЖС
7	Электроснабжение	+	+	+	+	+
8	Газоснабжение	+	+	+	+	+
9	Дата продажи	10.12.2014 г.	18.11.2014	08.01.2014	13.12.2014	23.12.2014
10	Цена продажи, руб.		700 000	600 000	600 000	1 300 000



2.11.2 Расчет стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода

Таблица 17

№	Наименование показателей	Объект оценки	Объекты аналоги
			1	2	3	4
11	Источник информации	От заказчика	http://www.avito.ru/sergiev_posad/zemelnye_uchastki/uchastok_6_sot._izhs_212039222	http://www.avito.ru/klin/zemelnye_uchastki/uchastok_9_sot._izhs_208588990	http://www.avito.ru/klin/zemelnye_uchastki/uchastok_8_sot._izhs_191817482	http://www.avito.ru/klin/zemelnye_uchastki/uchastok_9_sot._izhs_242555108
22	Цена предложения, руб.		700 000	600 000	600 000	1 300 000
33	Корректировка на уторговывание		-5%	-5%	-5%	-5%
44	Скорректированная стоимость, руб.		665 000	570 000	570 000	1 235 000
55	Передаваемые права	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
66	Корректировка по передаваемым правам		0	0	0	0
77	Скорректированная стоимость, руб.		665 000	570 000	570 000	1 235 000
88	Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
99	Корректировка на условия финансирования		0	0	0	0
110	Скорректированная стоимость, руб.		665 000	570 000	570 000	1 235 000
111	Условия продажи (сделки)	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
112	Корректировка на условия сделки		0	0	0	0
113	Скорректированная стоимость, руб.		665 000	570 000	570 000	1 235 000
114	Условия рынка (дата продажи)	11.12.2013	18.11.2013	6.12.2013	13.12.2013	13.12.2013
115	Корректировка на условия рынка		0	0	0	0
116	Скорректированная стоимость, руб.		665 000	570 000	570 000	1 235 000
335	Удаленность от МКАД	68 км, Ярославское шоссе	74 км, Ярославское шоссе	69 км, Ярославское шоссе	68 км, Ярославское шоссе	69 км, Ярославское шоссе
336	Корректировка		0	0	0	0
337	Скорректированная стоимость, руб.		665 000	570 000	570 000	1 235 000
338	S земельного участка, сотка	8	8	9	8	9
339	Корректировка		0	- 97166	0	- 97166
340	Скорректированная стоимость, руб.		665 000	472 834	570 000	1 137 834
441	Электроснабжение	+	+	+	+	+
442	Корректировка		0	0	0	0
443	Скорректированная стоимость, руб.		665 000	472 834	570 000	1 137 834
444	Газоснабжение	+	+	+	+	+
445	Корректировка		0	0	0	0
446	Скорректированная стоимость, руб.		665 000	472 834	570 000	1 137 834
547	Категория земель	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов
448	Корректировка		0	0	0	0
549	Скорректированная стоимость, руб.		665 000	472 834	570 000	1 137 834
550	Вид разрешенного использования	Для ИЖС	Для ИЖС	Для ИЖС	Для ИЖС	Для ИЖС
551	Корректировка		0	0	0	0
552	Скорректированная стоимость, руб.		665 000	472 834	570 000	1 137 834
553	Вес		0,25	0,25	0,25	0,25
654	Взвешенное значение		166 250	118 208,5	142 500	284 458,5
655	Среднее взвешенное значение стоимости	711 417

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка без учета НДС округленно составила 712000 рублей.

Обоснование внесенных корректировок.

1) Корректировка на торг. При исследовании сложившейся ситуации на рынке в настоящее время величина поправки на торг составляет 3-7%. В достаточно редких случаях цена сделки и цена предложения совпадают. Первоначальная цена в большинстве случаев значительно выше реальной стоимости объекта. Эта надбавка, по нашим подсчетам, и составляет вышеуказанные 3-7%.

На основании данных сайтов:

http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html

http://shkolazhizni.ru/archive/0/n-3099/

http://www.vikup-kvartir.ru/news.php?id=609

Таким образом, в настоящем отчете корректировка на уторговывание составила 5%.

2) Корректировка по передаваемым правам. Так как у объекта оценки и объектов аналогов передаются право собственности, то корректировка по передаваемым правам не вносилась.

3) Корректировка на условия финансирования. Так как у объекта оценки и объектов аналогов условия финансирования рыночные, то корректировка на условия финансирования не вносилась.

4) Корректировка на условия сделки. Так как у объекта оценки и объектов аналогов рыночные условия сделки, то корректировка на условия сделки не вносилась.

5) Корректировка на условия рынка (дата продажи). По условиям рынка объект оценки и объекты аналоги сопоставимы. Таким образом, корректировка на условия рынка не вносилась.

6) Корректировка на удаленность МКАД. Так как объект оценки и объекты аналоги находятся на удаленности от МКАД в пределах 60-90 км, то корректировка не вносилась.

7) Корректировка на площадь земельного участка. На основании анализа рынка недвижимости, было выявлено, что средняя стоимость 1 сотки земли в г. Клин составляет 97116 рублей. Значение корректировок находилось путем перемножения средней стоимости 1 сотки земли на разницу между площадью земельного участка объекта оценки и объекта аналога.

8) Корректировка на электроснабжение. Корректировка на электроснабжение не вносилась, поскольку объекты аналоги, как и объект оценки, оснащены электричеством.

9) Корректировка на газоснабжение. Так как у всех объектов аналогов магистральный газ проходит по границе земельного участка, то корректировка на газоснабжение не вносилась.

10) Корректировка на категорию земель. Категория земель у объекта оценки и объектов аналогов одинаковы - земли населенных пунктов, поэтому корректировка не вносилась.

11) Корректировка на вид разрешенного использования. Вид разрешенного использования у объекта оценки и объектов аналогов одинаков - для индивидуального жилищного строительства, поэтому корректировка не вносилась.

2.11.3 Определение затрат на замещение здания без учета износа и устаревания

Используем метод расчета по укрупненным показателям. Для этого в государственном сметном нормативе "НЦС Жилые здания" №81-02-01-2012 находим стоимость 1 кв. м жилого дома, который по своим характеристикам похож на объект оценки. Стоимость строительства двухэтажного одноквартирного жилого дома усадебного типа из шлакоблоков с облицовкой лицевым кирпичом составляет 26,23 тыс. руб. В укрупненных показателях стоимости строительства 1 м² общей площади жилого дома принята высота этажа от уровня пола до уровня потолка - 2,8 метра. При расчете стоимости строительства объекта с высотой этажа отличной от принятой в НЦС, приведенные показатели корректируются с учетом следующих добавок:

3,0 м - 2,3%

3,1 м - 3,7%

3,2 м - 4,7%

3,3 м - 6,0%

Высота потолков у объекта оценки - 3,0 м. Таким образом,

Стоимость 1 м² площади жилого дома = НЦС * Коэффициент высоты этажа = 26,23 тыс. руб. * 1,023 = 26,83 тыс. руб.

ЗЗ01.12 = 26,83 тыс. руб. * 160 кв. м = 4 292,8 тыс. руб. - Затраты на замещение по состоянию на 01.01.2012 год.

Пересчитаем затраты на замещение по состоянию на ноябрь 2013 года.

ЗЗ11.13 = ЗЗ01.12 * И11.13/01.12,

Где И11.13/01.12 - индекс пересчета.

ЗЗ11.13 = 4 292,8 тыс. руб. * 1,12 = 4 807,94 тыс. руб.

Прибыль предпринимателя составляет 15% от затрат на замещение.

ПП = 4 807,94 тыс. руб. * 15% = 721,19 тыс. руб.

2.11.4 Расчет затрат на замещение здания с учетом износа и устаревания

С течением времени происходит снижение относительной стоимости объектов по ряду причин:

- Изнашивание сооружений в процессе эксплуатации

- Неблагоприятное воздействие окружающей среды

- Изменение в технологии

- Воздействие иных внешних факторов

Износ - это утрата полезности и следовательно стоимости по любой причине.

В оценочной практике выделяют 3 вида износа:

- физический;

- функциональный;

- внешний.

Физический износ - это любое физическое изнашивание здания, то есть потеря зданием с течением времени прочности, устойчивости, снижение тепло- и звукоизоляционных свойств, водо- и воздухонепроницаемости.

Функциональный износ - что-то в оцениваемом объекте не соответствует духу времени, это недостаток или избыток чего-либо.

Внешний износ - это износ из-за окружающей среды, по местоположению, по экономическим причинам.

Физический и функциональный износ могут быть устранимыми и неустранимыми.

Устранимый износ - затраты на устранение или исправление дефекта меньше или равны общей величине ожидаемой добавленной стоимости.

Неустранимый износ - затраты на устранение или исправление дефекта больше, чем ожидаемая величина добавленной стоимости.

Внешний износ всегда неустранимый.

Инак. = (1 - Ифиз.) * (1 - Ифунк.) * (1 - Ивнеш.)

Физический износ будем рассчитывать методом срока жизни.



Ифиз. = В / С,

где

В - хронологический возраст, 9 лет.

С - нормативный срок службы, для кирпичного дома 100 лет.

Ифиз = 9 лет / 100 лет = 0,09%

Признаков функционального и внешнего устаревания у объекта оценки не обнаружено, таким образом, их значение равно 0%.

Инак. = (1 - 0,09%) * (1 - 0%) * (1 - 0%) = 0,91%

ЗЗ с износом = ЗЗ11.13 * (1 - Инак.)

ЗЗ с износом =4 807,94 тыс. руб. * 0,09% = 4 803,61 тыс. руб. = 4 803 610 руб.

2.11.5 Определение стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода

Стоимость земельного участка - 712000 руб.

Затраты на замещение с учетом износа - 4803610 руб.

Таким образом, стоимость объекта оценки в рамках затратного подхода без учета НДС округленно составила 5515610 руб.

2.12 Доходный подход

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу. Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом).

Данный метод базируется на принципе ожидания - установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Суть метода -- доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.

Недостатком метода является то, что будущие доходы - прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путем анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.

2.12.1 Определение годовой рыночной стоимости арендной ставки методом сравнения продаж

Для определения годовой рыночной стоимости арендной ставки используем метод сравнения продаж. Для этого объекту оценки были подобраны объекты аналоги, информация о которых представлена в таблице 18.

Таблица 18

№ п/п	Наименование показателей	Объект оценки	Объекты аналоги
			1	2
1	Источник информации	От заказчика	http://www.avito.ru/solnechnogorsk/doma_dachi_kottedzhi/kottedzh_140_m_na_uchastke_12_sot._255062496	http://www.avito.ru/solnechnogorsk/doma_dachi_kottedzhi/kottedzh_150_m_na_uchastke_6_sot._200795576
2	Местоположение	Московская обл., г.Солнечногорск	Московская область, Солнечногорский р-он, дер.Покров	Московская область, Солнечногорский р-он,
3	Удаленность от МКАД	Ленинградское ш., 45 км от МКАД	Ленинградское ш., 50 км от МКАД	Ленинградское ш., 64 км от МКАД
4	Sземельного участка, сотка	8	12	6
5	S дома, кв. м	160	140	150
6	Материал наружных стен	Кирпич	Кирпич	Кирпич
7	Категория земель	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов
8	Вид разрешенного использования	Для ИЖС	Для ИЖС	Для ИЖС
9	Состояние отделки	Новый дом	Новый дом	Новый дом
10	Электроснабжение		+	+
11	Водоснабжение	+	+	+
12	Газоснабжение	+	+	+
13	Дата предложения	10.12.2014	18.12.2014	18.12.2014
14	Стоимость предложения, руб./месяц		65 000	30 000
15	Стоимость предложения, руб./кв. м		464	200



Таблица 19. Расчет стоимости арендной ставки

Наименование показателей	Объект оценки	Объекты аналоги
		1	2
Источник информации	От заказчика	http://www.avito.ru/solnechnogorsk/doma_dachi_kottedzhi/kottedzh_140_m_na_uchastke_12_sot._255062496	http://www.avito.ru/solnechnogorsk/doma_dachi_kottedzhi/kottedzh_150_m_na_uchastke_6_sot._200795576
Цена предложения, руб./кв. м		464	200
Корректировка на уторговывание		-2%	-2%
Скорректированная стоимость, руб.		454,7	196
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка на условия финансирования		0	0
Скорректированная стоимость, руб.		454,7	196
Условия аренды (сделки)	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка на условия сделки		0	0
Скорректированная стоимость, руб.		454,7	196
Условия рынка (дата предложения)	10.12.2013	18.12.2010	18.12.2013
Корректировка на условия рынка		0	0
Скорректированная стоимость, руб.		454,7	196
Удаленность МКАД	Ленинградское ш., 45 км от МКАД	Ленинградское ш., 50 км от МКАД	Ленинградское ш., 64 км от МКАД
Корректировка		0	0
Скорректированная стоимость, руб.		454,7	196
S дома	160	140	150
Корректировка		0	0
Скорректированная стоимость, руб.		454,7	196
Материал наружных стен	Кирпич	Кирпич	Кирпич
Корректировка		0	0
Скорректированная стоимость, руб.		454,7	196
Состояние отделки	Новый дом	Новый дом	Новый дом
Корректировка		0	0
Скорректированная стоимость, руб.		454,7	196
Электроснабжение	Есть	Есть	Есть
Корректировка		0	0
Скорректированная стоимость, руб.		454,7	196
Газоснабжение	По границе участка	По границе участка	По границе участка
Корректировка		0	0
Скорректированная стоимость, руб.		454,7	196
Водоснабжение	Есть	Есть	Есть
Корректировка		0	0
Скорректированная стоимость, руб.		454,7	196
Категория земель	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов
Корректировка		0	0
Скорректированная стоимость, руб.		454,7	196
Вид разрешенного использования	Для ИЖС	Для ИЖС	Для ИЖС
Корректировка		0	0
Скорректированная стоимость, руб.		454,7	196
Вес		0,5	0,5
Взвешенное значение		227,35	98
Среднее взвешенное значение стоимости, руб./кв. м	325,35
Среднее взвешенное значение стоимости, руб./месяц	52 056

Таким образом, величина арендной ставки без НДС округленно составила 52000 руб./месяц или 325 руб./кв. м.

Обоснование внесенных корректировок.

1) Корректировка на торг. При исследовании сложившейся ситуации на рынке в настоящее время величина поправки на торг составляет 3-7%. В достаточно редких случаях цена сделки и цена предложения совпадают. Первоначальная цена в большинстве случаев значительно выше реальной стоимости объекта. Эта надбавка, по нашим подсчетам, и составляет вышеуказанные 3-7%.

На основании данных сайтов:

http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html

http://shkolazhizni.ru/archive/0/n-3099/

http://www.vikup-kvartir.ru/news.php?id=609

Таким образом, в настоящем отчете корректировка на уторговывание составила 5%.

2) Корректировка на условия финансирования. Так как у объекта оценки и объектов аналогов условия финансирования рыночные, то корректировка не вносилась.

3) Корректировка на условия аренды (сделки). Так как у объекта оценки и объектов аналогов условия аренды (сделки) рыночные, то корректировка не вносилась.

4) Корректировка на условия рынка (дата предложения). В настоящем Отчете дата предложения объекта оценки и объектов аналогов совпадает, поэтому корректировка не вносилась.

5) Корректировка на удаленность от МКАД. Так как объект оценки и объекты аналоги находятся на одинаковом расстоянии от МКАД, то корректировка на удаленность не вносилась.

6) Корректировка на площадь дома. В настоящем Отчете общую площадь объектов аналогов приняли аналогичной общей площади объектов оценки, так как разница в 10-20 кв. м наблюдается не из-за наличия большого числа комнат. Если каждая комната объекта аналога чуть больше или меньше (на 2-3 кв. м), чем у объекта оценки, то это не существенно. Таким образом, корректировка на общую площадь дома не вносилась.

7) Корректировка на материал наружных стен. Так как объект оценки и объекты аналоги это каменные дома, то корректировка на материал наружных стен не вносилась.

8) Корректировка на состояние отделки. Так как объект оценки и объекты аналоги это новые дома, то корректировка на состояние отделки не вносилась.

9) Корректировка на электроснабжение. Так как объект оценки и объекты аналоги подключены к электричеству, то корректировка на электроснабжение не вносилась.

10) Корректировка на газоснабжение. У объектов аналогов, как и у объекта оценки, магистральный газ проходит по границе участка и не подключен к дому, поэтому корректировка на газоснабжение не вносилась.

11) Корректировка на водоснабжение. Так как объект оценки и объекты аналоги оснащены водоснабжением, то корректировка не вносилась.

12) Корректировка на категорию земель и вид разрешенного использования. Так как объект оценки и объекты аналоги это жилые дома, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ИЖС, то корректировка не вносилась.

2.12.2 Определение чистого операционного дохода

Чистый операционный доход (NOI) - это годовой доход, который приносит доходная собственность после сбора всех доходов от эксплуатации.

Последовательность расчета чистого операционного дохода:

1) Определяем потенциальный валовый доход.

Потенциальный валовый доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов.

ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД = А * Sдома,

где

А - арендная ставка за кв. м в год, 3904 руб./кв. м

Sдома - площадь дома, 160 кв.м

ПВД = 3904 руб./кв. м в год * 160 кв. м = 624640 руб.

2) Определяем действительный валовый доход.

Действительный валовый доход (ДВД) - отличается от потенциального валового дохода на величину потерь:

- Потери от недозагрузки - 1 месяц (вычитаем 52000 руб. от ПВД)

- Потери при сборе платежей - 5% от ПВД (31232руб.)

Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду жилой дом. Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта недвижимости. На основании анализа рынка установлено, что арендодатель тратит не более месяца на поиск новых арендаторов. Таким образом, величина потерь равна 83232 руб.

ДВД = ПВД - П

ДВД = 624640 руб. - 83232 руб. = 541408 руб.

3) Вычисляем чистый операционный доход - он отличается от действительного валового дохода на сумму операционных расходов (ОР).

Операционные расходы делятся на постоянные и переменные.

Постоянные - имущественные налоги, лицензионные платежи, сборы за выдачу разрешений, платеж по страхованию собственности, оплата управленческих услуг. В настоящем Отчете постоянными расходами являются земельный налог и налог на имущество физических лиц.

Для расчета земельного налога используем кадастровую стоимость объекта оценки, она равна 1537114,28.2, и налоговую ставку, она составляет 0,3% от кадастровой стоимости3.

ЗН = 0,3% * 1537114,28руб. = 4611,34 руб./год

1http://dpo-group.ru/business-plan/report7.asp - департамент оценки.

2http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/ - Публичная кадастровая карта

3http://www.nalog.ru/rn50/taxation/taxes/zemelny/zem_fl_ip/#title4- ФНС

Для расчета налога на имущество физических лиц используем величину затрат на замещение (п. 11.3 настоящего Отчета), которая равна 4 803610 руб., и налоговую ставку, она составляет 0,3%.

НФЛ = 0,3% * 4 803 610 руб. = 14410,83 руб./год

?Н = ЗН + НФЛ = 4611,34 руб./год + 14410,83 руб./год = 19022,17 руб./год

Переменные - оплата коммунальных услуг, заработная плата персонала, налог с заработной платы, расходы на обеспечение безопасности, ежегодные затраты на обустройство территории.

В настоящем Отчете переменными расходами являются коммунальные платежи.

Коммунальные платежи включают в себя:

- Оплата электроэнергии - 32496 руб./год

- Оплата централизованного отопления - 48399,1 руб./год

- Оплата централизованной канализации - 5627,3 руб./год

- Оплата централизованного водоснабжения -31148,4 руб./год

Итого коммунальные платежи составляют 117670,8 руб./год.

ОР = ЗН + НФЛ + КП,

где

ОР - операционные расходы

ЗН - земельный налог, 4611,34 руб./год

НФЛ - налог на имущество физических лиц, 14410,83 руб./год

КП - коммунальные платежи, 130619,4 руб./год

ОР = 4611,34 руб./год + 14410,83 руб./год + 117670,8 руб./год = 136692,97 руб./год.

ЧОД = ДВД - ОР

ЧОД = 541408 руб./год - 136692,97 руб./год = 404715 руб./год

2.12.3 Определение коэффициента капитализации

Под коэффициентом капитализации понимается ставка, используемая для пересчета потока доходов в единую сумму текущей стоимости. Эта ставка обычно отражает сложившуюся на рынке взаимосвязь между стоимостью недвижимости и уровнем дохода, приносимым этим объектом недвижимости.

Общий коэффициент капитализации (Ro) состоит из двух составляющих:

- ставка дисконта (on), то есть доход на инвестиции.

- ставка возмещения (of), то есть нормы возврата инвестиций.

Ro = on + of

on = iбезриск. + iриск. + iмен.+ iликв.



На сайте http://www.finam.ruопубликованы ОФЗ - облигации федерального займа.

ОФЗ-26208-ПД, ставка 7,5%, дата погашения 27.02.2019 год.

ОФЗ-26207-ПД, ставка 8,15%, дата погашения 03.02.2027 год.

ОФЗ-26213-ПД, ставка 7,4%, дата погашения 11.05.2033 год.

4http://www.nalog.ru/rn50/taxation/taxes/zemelny/zem_fl_ip/#title4 - ФНС

На основании данных ОФЗ принимаем iбезриск. равное 8%.

iриск. премия за риск - 3%.

iмен. премия на инвестиционный менеджмент - 2%.

iликв. премия за низкую ликвидность.

iликв. = iбезриск. * Тэксп./12 = 8% * 4 мес./12 = 2,7%

Тэксп. - срок эксплуатации, в течении которого объект находится на рынке (3-5 месяцев).

on = 8% + 3% + 2% + 2,7% = 15,7%

of = 100% / Tост.,

где

Тост. - оставшийся срок службы здания, 100 лет - 9 лет (возраст дома) = 91 года.

of = 100% / 91 года = 1,1%

Ro = 15,7% + 1,1% = 16,8%



2.12.4 Определение стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода

Базовая модель доходного подхода:

С = ЧОД / Ro,

где

С - рыночная стоимость объекта оценки,

ЧОД - чистый операционный доход, 183565 руб./год,

Ro- общий коэффициент капитализации, 16,8%.

С = 404 715 руб./год / 16,8% = 2 409 017,9 руб.

Таким образом, стоимость объекта оценки в рамках доходного подхода без учета НДС округленно составила 1409000 руб.

2.13 Согласование полученных результатов

Согласование результатов оценки и получение итоговой величины стоимости индивидуального дома с земельным участком.

Итоговая величина стоимости оцениваемого объекта недвижимости определяется как средневзвешенная величина из результатов затратного, сравнительного и доходного подходов.

Для этого присваиваются веса затратному, сравнительному и доходному подходу в зависимости от текущей экономической ситуации.

Нами был принят во внимание принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход. Полученные результаты представлены таблице 22.



Таблица 22

Метод оценки	Стоимость, руб.	Весовое значение	Взвешенное значение
Сравнительный	4 503 000	0,7	3 152 100
Затратный	5 515 610	0,1	551 561
Доходный	1 409 000	0,2	281 800
Средневзвешенное значение стоимости	3 985 461

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, по состоянию на дату оценки, округленно составляет 3985461 рублей.



Список использованной литературы

1. Налоговый кодекс РФ, часть 2, от 05.08.2000 г. №117-ФЗ

2.Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.98 г. №135-ФЗ.

3. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. №256 г. Москва "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)".

4. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. №255 г. Москва "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)".

5. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. №254 г. Москва "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)".

6. Лекции по дисциплине "Оценка земли и объектов недвижимости в городе", Севостьянов А.В., Москва, 2013 год.

7. "НЦС Жилые здания" №81-02-01-2012

8. http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html-

Применение корректировок при оценке жилой недвижимости в Москве и в Московской области.



Приложения

Приложение 1

Объект оценки

Оценка рыночной стоимости квартиры

(Сравнительный подход)

Местоположение оцениваемого объекта

Объект расположен в Московской области г. Королев, ул. Пионерская, д. 15

Вид на дом с улицы



Кухня

Жилая комната

Ванная



Коридор

Вид из окна



Приложени 2

Для пункта 10.2. Объекты-аналоги (сравнительный подход).

Объект-аналог №1 ул. Пионерская, д. 15

http://www.cian.ru/sale/flat/8977275/

Объект-аналог №2 ул. Гагарина, д.12

http://sob.ru/card/1-11536552

Объект-аналог №3 ул. Пионерская, д.19/29

http://mosobl.mlsn.ru/sale/view.html?id=4172068#ry



Объект-аналог №4 ул. Пионерская, д.15

http://www.cian.ru/sale/flat/4765449/

Объект-аналог №5 ул.Пионерская, д.15

http://www.cian.ru/sale/flat/4505849/



Приложение 3

Для главы №2 пункта 6. Объекты-аналоги (сравнительный подход).

Объект оценки

Объект-аналог №1

http://www.avito.ru/klin/doma_dachi_kottedzhi/kottedzh_170_m_na_uchastke_10_sot._261986333

Объект-аналог №2

http://www.avito.ru/klin/doma_dachi_kottedzhi/kottedzh_170_m_na_uchastke_10_sot._261986333



Объект-аналог №3

http://www.avito.ru/klin/doma_dachi_kottedzhi/dom_160_m_na_uchastke_10_sot._233264910

Объект-аналог №4

http://www.avito.ru/klin/doma_dachi_kottedzhi/kottedzh_160_m_na_uchastke_10_sot._174126403



Приложение 4

Для пункта 11. Объекты-аналоги (затратный подход).