Оценка недвижимости при ипотечной сделке

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Общая информация об объекте оценки и результаты оценки

Таблица 1

1.1.1	Общая информация, идентифицирующая объект оценки	Двухкомнатная квартира, расположенная в пятиэтажном доме по адресу: г. Псков, улица Алтаева, д. 12, кв. 9.
1.1.2	Результаты оценки, полученные при применении сравнительного подхода к оценке	1850000
1.1.3	Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки	1850000 (один миллион восемьсот пятьдесят тысяч) рублей

2. Задание на оценку

Таблица 2

Объект оценки	Двухкомнатная квартира общей площадью 51,2 кв. м
Адрес:	Псковская обл. г. Псков, ул. Алтаева, д. 12, кв. 9
Текущее функциональное использование	В соответствии с разрешенным использованием
Собственник объекта:	Алимов Николай Анатольевич, паспорт 5801 282787, выдан 13.02.2002 УВД г. Пскова
Оцениваемые права:	Право собственности
Вид определяемой стоимости	Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Цель оценки:	Определение рыночной стоимости объекта оценки
Назначение оценки:	Определение цены купли-продажи квартиры
Дата оценки:	3 мая 2012 года
Дата осмотра:	3 мая 2012 года
Дата составления отчета:	3-10 мая 2012 года
Основание для проведения оценки	Договор на оценку
Заказчик:	Алимов Николай Анатольевич
Адрес заказчика:	Псковская обл. г. Псков, ул. Алтаева, д. 12, кв. 9
Реквизит заказчика:	РФ, паспорт 5801 282787, выдан 13. 02. 2002 УВД г. Пскова
Сведения об оценщике
Организация	ООО «Агентство недвижимости»
Местонахождение организации	180019, гор. Псков, ул. Алтаева, 1-41
Реквизиты организации	180019, гор. Псков, ул. Алтаева, 1-41 ИНН/КПП 7701018922/325003001 ОКПО 95272422 ОГРН 1027739346502
Сведения об оценщике, работающего на основании трудового договора	Антонова Ирина Александровна Член саморегулируемой организации оценщиков ООО «Российское общество оценщиков» согласно Свидетельства №0001169

3. Применяемые стандарты оценочной деятельности

В настоящем отчете при проведении оценки применялись следующие стандарты оценки:

- Федеральный Закон от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

- федеральный стандарт оценки «Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. №256.

- федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. №255.

- федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. №254.

- стандарты и правила оценочной деятельности, правила деловой и профессиональной этики, разработанные СРО, членом которой является оценщик.

4. Описание процесса оценки объекта

Проведение оценки включает в себя следующие этапы:

1. Заключение договора на проведение оценки, включающего задание оценку.

2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки, в ходе которой выполняется:

а) Идентификация объекта оценки.

б) Идентификация прав, связанных с объектом оценки.

в) Идентификация цели оценки и предполагаемого использования ее результатов.

г) Указание вида рассчитываемой стоимости.

д) Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки.

Для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки оценщиком проводится:

сбор общих данных, характеризующих природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта оценки в масштабах региона, города и района;

сбор специальных данных (более детальная информация), относящихся к объекту оценки, таких, как:

правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

информации о физических характеристиках объекта оценки;

информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения рыночной стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

Сбор данных осуществлялся путём изучения соответствующей документации; консультаций с сотрудниками агентств по недвижимости, с представителями административных служб, был проведён также анализ цен предложения и анализ арендных ставок на рынке недвижимости Брянской области.

е) Анализ сегмента рынка, к которому относится объект оценки.

ж) Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.

После того как собраны и проанализированы вышеуказанные данные, проведен анализ сегментов рынка, к которому относится объект оценки, оценщик делает вывод с учётом существующих ограничений и типичности использования объекта о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта оценки.

3. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов.

Для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщиком в соответствии с Федеральным стандартом оценки «Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г., рассматривается три подхода:

затратный;

сравнительный;

доходный.

4. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании трех подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

5. Составление отчета об оценке.

На данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчёта.

В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. №254 при составлении отчета оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией (принцип достаточности).

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

5. Определения и понятия

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Рыночная стоимость - согласно ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности РФ 135 от 29.021998г. - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Стоимость - является экономическим понятием, устанавливающим взаимоотношения между товарами и услугами, доступными для определения и теми, кто их покупает и продает. Стоимость - это мера того, сколько гипотетически покупатель готов заплатить за оцениваемую недвижимость.

Цена - это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупку сходных объектов недвижимости прошлых сделках.

Рыночная цена - может быть равна рыночной стоимости, больше или меньше, это результат переговоров между продавцом и покупателем.

Затратный подход - это совокупность методов оценки, стоимость объекта оценки основанных на определении затрат необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревании.

Сравнительный подход - это совокупность методов оценки, стоимости объекта оценки основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки в отношении которых имеется информация о ценах.

Доходный подход - это совокупность методов оценки, стоимости объекта оценки основанная на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Аналог объекта оценки - это сходный по основным экономическим, материальными, техническим и другим характеристиками объекту оценки другой объект, цена которого известна.

В соответствии с Международными Стандартами Оценки наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное, разумное и разрешенное использование оцениваемого объекта, которое должно удовлетворять следующим критериям: являться физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения, и обеспечивает наибольший экономический эффект.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - это величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Недвижимость - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связно с землёй. К недвижимости относятся объекты, расположенные на и под поверхностью земли, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению не возможно - здания, сооружения, многолетние насаждения и т.д.

Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовое положение и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре.

Допущения включают факты, условия или ситуации, влияющие на предмет оценки или подход к оценке, но которые, возможно, нельзя или не стоит проверять. Это положения, которые, будучи объявленными, должны быть принятыми в понимании оценки. Все допущения, лежащие в основе оценки, должны быть разумными.

Дата составления отчёта - это дата (момент) окончания финансового периода, которым является последний день отчётного периода, за который составляются финансовые отчёты.

6. Краткий обзор социально-экономической ситуации в области и городе

Псковская область - субъект Российской Федерации, входит в состав Северо-Западного федерального округа.

Административный центр - город Псков.

Область имеет уникальное геополитическое положение: граничит с Ленинградской, Новгородской, Тверской, Смоленской областями, Белоруссией, а также с Европейским союзом - Эстонией и Латвией.

В Псковской области более 3 тысяч озёр, в том числе третье по величине в Европе - Псковско-Чудское озеро (3558 кмІ).

Территорию Псковской области пересекают Федеральные автомагистрали М9 (Москва - Ржев - Великие Луки - Рига) и М20 (Санкт-Петербург - Псков - Невель - Витебск).

Образована 23 августа 1944 года Указом Президиума Верховного Совета СССР, 2 октября 1957 года в её состав вошла бомльшая часть упразднённой Великолукской области.

Псковская область в административно-территориальном отношении делится на 2 городских округа и 24 муниципальных района. Последние согласно Областному закону от 28 февраля 2005 года №420-ОЗ с последующими поправками по состоянию на 1 января 2009 года включали следующие количества и статусы муниципальных образований: 185 сельских поселений (волостей), 1 межселенную территорию (Залитских (Талабских) островов), 26 городских поселений (посёлки городского типа и города, кроме не входящих в районы отдельных городских округов Псков и Великие Луки).

Согласно новым редакциям Закона Псковской области №420-ОЗ от 28 февраля 2005 года и последним правкам к нему (Закон Псковской области №984-ОЗ от 3 июня 2010 года О внесении изменений в Закон Псковской области «Об установлении границ и статусе вновь образуемых муниципальных образований на территории Псковской области» и Закон Псковской области «О преобразовании муниципальных образований Псковской области» и Закон Псковской области №1042-ОЗ от 31 декабря 2010 года О внесении изменений в отдельные Законы Псковской области в связи с преобразованием муниципальных образований) в 24 районах области находятся следующие количества и статусы муниципальных образований: 156 сельских поселений (волостей), 1 межселенная территория (Залитских (Талабских) островов), 25 городских поселений (посёлки городского типа и города, кроме не входящих в районы отдельных городских округов Псков и Великие Луки и бывшего городского поселения Красный Луч, включённого в качестве посёлка в состав сельского поселения Полистовское).

В силу ряда причин область на протяжении последних трёх четвертей XX века испытала и продолжает испытывать интенсивную депопуляцию, связанную с оттоком молодёжи и, как результат, старением и естественной убылью населения. Если по переписи 1926 года в нынешних границах области жили 1678 тыс. человек, то к 1990 году население сократилось до 844 тыс., а к началу 2008 - до 705 тыс. При этом по темпам убыли населения Псковскую область превосходят только некоторые регионы крайнего Севера, откуда продолжается массовый выезд населения. В 1990-е годы Псковскую область неофициально называли «столица российской депопуляции», её демографические показатели (прежде всего, половозрастная структура населения с большой долей старших возрастов) использовались в учебной литературе для иллюстрации соответствующих процессов.

Несмотря на близость к Европе, Псковская область является одним из беднейших регионов России: валовой региональный продукт за 2008 год составил 73,4 миллиарда рублей, в пересчете на душу населения - 104,8 тысяч рублей в год (73-е место).

Объём отгруженных товаров за первое полугодие 2010 года составил 22,2 миллиарда рублей, продукция сельского хозяйства в 2009 году - 9,3 миллиарда рублей, объём работ в строительстве в 2009 году - 6,1 миллиарда рублей.

Объём платных услуг населению в первом полугодии 2010 года составил 7,3 миллиарда рублей. Оборот розничной торговли в 2009 году - 52,7 миллиарда рублей, оптовой - 41,0 миллиард рублей.

Псков - город на северо-западе России, административный центр Псковской области и Псковского района, Город воинской славы. Расположен на реке Великая (впадает в Псковское озеро) при слиянии её с рекой Псковам. Один из древнейших городов России. Население города составляет по оценке на 1 января 2010 года 191 760 жителей, по состоянию на 14 октября 2010 года - 203 300 жителей (предварительные итоги переписи 2010), по оценке на 1 января 2011 года - 202 884 человек. В декабре 2009 года Пскову присвоено звание «Город воинской славы» (указ Президента Российской Федерации от 5 декабря 2009 г. №1387).

С 1944 года - центр Псковской области.

Псков расположен на западе европейской части России, на месте впадения р. Псковы в р. Великую и в 16 км от места впадения р. Великой в Псковское озеро. Город находится в центре Псковской низменности. Площадь города составляет 95,6 кмІ. Протяженность города с севера на юг 9,2 км, а с запада на восток 10 км. Средняя высота над уровнем моря 46,5 м.

Климат Пскова переходный от умеренно морского к умеренно континентальному, с мягкой зимой и тёплым летом. Осадков больше выпадает летом и ранней осенью. Июль 2010 года был признан самым жарким за всю историю метеонаблюдений в Пскове. Средняя температура месяца составила +23,2 градуса.

Псков состоит из четырёх исторически сложившихся частей: Псковский Кремль (включая Довмонтов город) и центр Пскова в целом (включая Средний город и Окольный город исторического центра); Зампсковье (к северу за рекой Псковам); Замвеличье (к западу за рекой Великая) и Завокзалье (к югу и юго-востоку от центра города). Также отдельно можно выделить Кресты (на крайнем юго-востоке), Любятово (на северо-востоке), Лопатино (на крайнем юге, к северу от деревни Черёха, иногда в честь последней и называют собственно район Лопатино; или обобщённо Псковкирпич), Корытово (на юго-востоке Завеличья), Орлецы, Шабаново и Бутырки (на юге Завеличья), Овсище и Снятная Гора (на западе Запсковья).

В административно-территориальном отношении город Псков делится на 17 управленческих муниципальных районов (микрорайонов), имеющих числительные наименования (МП УМР № от 1 до 17). Их границы в ряде случаев охватывают разные исторические районы (УМР №4, 6, 7 включают кварталы как Центра, так и Завокзалья). По состоянию на 2010 год число УМР сократилось до 14-ти после того, как УМР №3 был отнесён к УМР №15, а также УМР №14 - к УМР №1, УМР №4 - к УМР №6.

Таким образом, Псков включает следующие микрорайоны (МП УМР) с условными наименованиями:

МП УМР №1 - Запсковье восточное (включая бывший УМР №14)

МП УМР №2 - Ближнее Завеличье южное (набережное) - Корытово - Орлецы - Шабаново

МП УМР №5 - Кром - Центр

МП УМР №6 - Кресты - Лопатино - Центр (юго-восток) - Завокзалье (восток) (включая бывший УМР №4)

МП УМР №7 - Центр (набережный) - Завокзалье

МП УМР №8 - Запсковье северное

МП УМР №9 - Дальнее Завеличье восточное

МП УМР №10 - Дальнее Завеличье западное

МП УМР №11 - Запсковье южное

МП УМР №12 - Дальнее Завеличье северо-западное - Крёстки

МП УМР №13 - Дальнее Завеличье юго-западное

МП УМР №15 - Ближнее Завеличье северное (включая бывший УМР №3)

МП УМР №16 - Запсковье западное - Овсище - Снятная Гора

МП УМР №17 - Любятово

Общая протяжённость границ города составляет 50 км.

Псков самый большой город Псковской области, численность населения города по итогам Всероссийской переписи населения 2010 года составляет 203 300 чел.

Сейчас население Пскова растёт, но за счёт переезда людей из области на учёбу и работу.

Демографы прогнозируют, что скоро скромный прирост заменится убылью населения.

7. Описание объекта недвижимости

Объект оценки - двухкомнатная квартира №9, расположенная на третьем этаже пятиэтажного жилого дома №12, расположенного по адресу г. Псков, ул. Алтаева.

Описание объекта оценки составлено на основании визуального осмотра, проведенных замеров (по внутреннему обмеру), а также технической документации (техническому паспорту, составленного Государственным Предприятием Псковской области «БТИ»), предоставленной заказчиком.

Таблица 3. Характеристика местоположения объекта оценки

Местоположение	г. Псков, улица Алтаева, д. 12, кв. 9
Типичное использование окружающей недвижимости	Жилые многоэтажные дома и объекты соцкультбыта
Тип застройки окружения	Отдельно стоящие каменные жилые и общественные здания
Качество застройки и состояние	Здания в хорошем и отличном состоянии
Полнота застройки территории	свыше 50%
Состояние окружающей среды (локальное)
Близость источников загрязнения среды	Не установлены
Благоустройство территории:	Благоустроена
Озеленение	имеется
уличное освещение	Не имеется
подъездные пути	асфальтовое покрытие
Транспортная доступность объекта
Виды общественного транспорта:	Расстояние до ближайшей остановки, м	Временные интервалы движения, мин
Автобус	100	В соответствии с графиком движения
Делового и административного центра	-	15 мин
объектов торговли	незначительная	5 мин
медицинских учреждении	незначительная	10 мин
АЗС	незначительная	10 мин
Станций техобслуживания	незначительная	10 мин
Удаленность от главных автомагистралей	50 м	5 мин
Удаленность от ж/д вокзалов и станций	-	20 мин

Таблица 4. Общая характеристика здания

Показатель	Описание или характеристика показателя
Тип здания	Многоэтажный жилой дом
Год постройки	1985
Материал наружных стен	Ж/б панели
Материал перекрытий	Ж/б пустотные плиты
Состояние здания (субъективная оценка)	Хорошее
Техническое обеспечение здания	Централизованное холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, центральная канализация, электроснабжение, газоснабжение, приточно-вытяжная вентиляция
Организованная стоянка личного а/т или подземный гараж	Нет
Количество этажей в здании	Пять
Состояние подъезда (субъективная оценка)	Хорошее
Дополнительная существенная информация	Снос или реконструкция дома с отселением не предполагается

Таблица 5. Характеристика объекта оценки

Показатель	Описание или характеристика показателя
Этаж расположения	3
Площадь, кв. м. Общая/жилая	Общая площадь -51,2 кв. м. Жилая площадь - 26,15 кв. м.
Количество комнат, кв. м.	№ п/п	Назначение площади	Площадь, кв. м.	Вид отделки
	1	Прихожая	10,0	Пол - линолеум Стены - обои Потолок - окраска меловая Входная дверь - металлическая глухая филенчатая Межкомнатные двери - деревянные щитовые глухие и филенчатые с остеклением
	2	Туалет	1,8	Пол - кафельная плитка Стены - кафельная плитка Потолок - кафельная плитка
	3	Ванная	2,7	Пол - кафельная плитка Стены - кафельная плитка Потолок - кафельная плитка
	4	Кухня	9	Пол - линолеум Стены - обои, кафельная плитка Потолок - окраска меловая Заполнение оконных проемов - деревянные двойные створные
	5	Жилая комната	15,3	Пол - ДВП окрашен Стены - обои Потолок - окраска меловая Заполнение оконных проемов - деревянные двойные створные
	6	Жилая комната	10,85	Пол - ДВП окрашен Стены - обои Потолок - окраска меловая Заполнение оконных проемов - деревянные двойные створные
	7	Лоджия	2,85	Застеклена, пол - линолеум
	8	Шкаф	0,45	Внутренняя окраска стен и потолков, двери деревянные щитовые глухие
	9	Шкаф	1,05	Внутренняя окраска стен и потолков, двери деревянные щитовые глухие
Высота потолков, м.	2,5 м.
Вид из окон	Дворовая часть
Слаботочное обеспечение	Спутниковое ТВ, интернет, домофон
Состояние объекта (субъективная оценка)	Хорошее
Видимые дефекты внутренней отделки	Нет
Данные о перепланировке Наличие осуществленной перепланировки	Планировка квартиры соответствует технической документации
Отражение перепланировки в технической документации	Информация о несогласованной перепланировке отсутствует
Ликвидность объекта	Средняя
Текущее использование	Для проживания

8. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Для определения рыночной стоимости объекта оценки необходимо, прежде всего, проанализировать варианты наиболее эффективного его использования.

Наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно (экономически) оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.

Как видно из приведенного выше определения наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:

Физическая возможность: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Юридическая законность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

Максимальная доходность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Для настоящего объекта оценки определяющие критерии его дальнейшего использования являются:

Физическая возможность: Объект оценки расположен на третьем этаже пятиэтажного, жилого дома. Жилой дом, в состав которого входит объект оценки, расположен в черте г. Пскова. К земельному участку подведены инженерные сети: водоснабжение, электроснабжение, канализация, газ. Окружение жилого дома, в состав которого входит объект оценки, составляют жилые дома. В связи с этим вариантом наиболее эффективного использования объекта оценки с точки зрения физической возможности является использование объекта оценки в качестве жилой недвижимости.

Юридическая законность: объект оценки расположен на третьем этаже пятиэтажного многоквартирного жилого дома. В соответствии с Жилищным кодексом РФ (гл. 3, ст. 22: «…Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми») объект оценки не может использоваться как объект коммерческой недвижимости, поскольку располагается над жилыми помещениями на втором этаже. Текущее использование объекта оценки не нарушает никаких ограничений, предусмотренных нормативными и законодательными актами. В связи с этим вариантом наиболее эффективного использования объекта оценки с точки зрения юридической законности является его использование как объекта жилой недвижимости.

Максимальная доходность: объект оценки, со слов заказчика, планируется использовать неисключительно для целей проживания, т.е. собственник не планирует использовать его как доходоприносящий объект недвижимости. В связи с этим определение варианта, приносящего максимальную доходность, а также использование доходного подхода при определении стоимости объекта, по мнению оценщика, считается нецелесообразным. Таким образом, в результате проведенного анализа было выявлено, что наиболее эффективное использование объекта оценки - его прямое назначение, то есть как жилое.

9. Анализ рынка объекта оценки

По данным официального сайта Федеральной службы государственной статистики РФ 2,5 тысячи квадратных метров жилья было введено в Псковской области за январь 2012 года. Этот показатель составляет 103% к январю 2011 года.

На 2011 г. структура предложений по районам города была представлена следующим образом. Можно предположить, что на сегодняшний момент она существенно не изменилась.

Динамика средних цен на вторичном рынке жилья (типовой застройки) Псковской области в период с 2007 по 2012 г., руб./кв. м. представлена на рис. 2.

Диапазон цен на вторичном рынке на квартиры в г. Пскове составляет 32000 - 42000 руб./кв. м. Данные цифры являются приблизительными. На рыночную стоимость квартиры влияет ее локальное местоположение, ее общая площадь, состояние, уровень отделки, тип дома и прочие факторы.



10. Процедура оценки

Определение рыночной стоимости объекта оценки

Понятие рыночной стоимости отражает коллективное восприятие и коллективные действия участников рынка, и является основой для оценки большинства ресурсов в экономике рыночного типа. Хотя ее детальные определения могут разниться, понятие рыночной стоимости находит общее понимание и применение.

Являясь функцией экономической ситуации на рынке, рыночная стоимость определяется на базе основных принципов оценки - спроса и предложения, замещения, баланса, соответствия. Кроме того, на рыночную стоимость влияют такие экономические факторы, как полезность, покупательная способность, дефицитность и т.д. Другими словами, рыночная стоимость отражает текущее соотношение сил, действующих на рынке, и ожидаемую тенденцию изменения этого соотношения. С другой стороны, любой благоразумный покупатель или инвестор будет стремиться к получению максимальной отдачи от вложенных средств путем наиболее эффективного использования недвижимости. Очевидно, что форма такого использования также будет зависеть от текущего состояния рынка, а стоимость недвижимости при этом будет максимальной.

Определение рыночной стоимости недвижимости определяется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.

Определяя стоимость недвижимости, обычно, используют три подхода, которые необходимы и достаточны для объективного рассмотрения стоимости объекта оценки: затратный подход; сравнительный подход; доходный подход.

При определении рыночной стоимости объекта оценки был использован только сравнительный подход (обоснование отказа от затратного и доходного подходов представлено ниже). Рыночная стоимость объекта оценки, определена сравнительным подходом, представляет собой среднее значение скорректированных цен продажи (предложения) объектов сравнения.

Обоснование отказа от использования двух подходов к оценке

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование двух из трёх существующих подходов (затратного и доходного) является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этих подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один - сравнительный. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

Три подхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты ее полезности.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости позиции каждого из подходов к оценке должны оказывать постоянное, устойчивое и значительное влияние на мотивацию потенциального покупателя объекта недвижимости, т.е. на величину стоимости объекта.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.

В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНиПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.

Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного приобретения жилья, когда покупатель - частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.

Кроме того, по мнению Оценщика, стоимость, рассчитанная затратным подходом, дает очень большую погрешность в вычислениях, т. к. при расчетах невозможно точно учесть долю (стоимости участка земли, на котором расположен многоквартирный дом, в стоимости одной квартиры в этом доме, невозможно точно учесть стоимость площадей общего пользования (площадей лестниц и лестничных пролетов) в стоимости одной квартиры.

Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного отчёта.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно гипотетически предположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи.

Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у Оценщика также имелось несколько аргументов. Основными мотивами покупки квартир являются приобретение собственной квартиры или улучшение жилищных условий. Приобретение квартир в многоквартирных жилых домах для получения дохода от сдачи в аренду встречается крайне редко. Существующий рынок аренды жилья, формируется за счет «вынужденной» аренды (необходимость в средствах, временный выезд собственника за пределы области, приобретение нового жилья и сохранение старого для детей и т.п.), при этом он продолжает оставаться «серым». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам.

Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования, Оценщик посчитал некорректным, поэтому доходный подход был исключен из расчётов.

По мнению Оценщика, единственно верным подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трёх существующих подходов можно считать сравнительный подход, который при развитом вторичном рынке жилья и системе хорошего информационного обеспечения ч наиболее точные и объективные результаты при оценке рыночной стоимости типовых тир в многоквартирных жилых домах.

Описание последовательности определения рыночной стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода.

Сравнительный подход к оценке недвижимости отражает принцип спроса и предложения, а также принцип замещения.

Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).

Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.

В рамках сравнительного подхода могут применяться следующие методы:

- метод валовой ренты;

- метод сравнения продаж.

В рамках данного Отчета расчеты производятся по методу сравнения продаж.

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить метод сравнения продаж, Специалисты использует ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты - заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение «равно желаемого объекта - заместителя».

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

· подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

· определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

· сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

· приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

Данные о сравнимых объектах и расчет стоимости оцениваемого объекта приведены ниже.

Выбор объектов сравнения

Несомненно, что ни один из выбранных объектов сравнения не может практически полностью соответствовать объекту оценки. Поэтому сравнению подлежат какие-то общие единицы, вторые могут быть физическими или экономическими. На практике разные сегменты рынка недвижимости используют разные единицы сравнения. Элементами сравнения называют конкретные характеристики объектов имущества и сделок, которые приводят к вариациям в ценах, уплачиваемых за недвижимость.

К рассмотрению можно принимать объекты, конкурентоспособные с точки зрения типично информированного покупателя. Это означает, что сделка продажи была честной, обе стороны имели соответствующую информацию и поступали экономически целесообразно, условия финансирования были нормальными рыночными.

Из представленных сопоставимых продаж, нами были отобраны объекты, которые в наибольшей степени приближаются к оцениваемому объекту.

Таблица 6

	Объект сравнения №1	Объект сравнения №2	Объект сравнения №3	Объект сравнения №4
Наименование	2-комнатная квартира	2-комнатная квартира	2-комнатная квартира	2-комнатная квартира
Местоположе-ние	г. Псков, ул. Алтаева, 9	г. Псков, ул. Алтаева, 5	г. Псков, ул. Алтаева, 22	г. Псков, ул. Инженерная, 86
Дата продажи	Апрель 2012 г.	Апрель 2012 г.	Май 2012 г.	Апрель 2012 г.
Источник информации	http://pskov.irr.ru/advert/188799417/	http://pskov.irr.ru/advert/182281848/	Газета «Из рук в руки», №34 (861) 3 мая 2012 г.	http://www.avito.ru/items/pskov_kvartiry_prodam_2-k_kvartiru_inzhenernaya_86_73269578
Стоимость объекта, руб.	1800000	2000000	1850000	1800000
Стоимость 1 кв.м.	33333	37037	34259	33333
Общая площадь, кв. м.	51,2	51,2	51,2	51,2
Жилая площадь, кв. м.	26,15	26,15	26,15	26,15
Площадь кухни, кв. м.	9	9	9	9
Тип дома	Панельный	Панельный	Панельный	Панельный
Этаж	5 в 5-этажном	5 в 5-этажн.	5 в 5-этажном	2 в 5-этажном
Техническое состояние квартиры	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Техническое состояние дома	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Качество отделки	Простая	Простая	Простая	Простая
Наличие балкона	Лоджия	Лоджия	Лоджия	Лоджия
Санузел	Раздельный	Раздельный	Раздельный	Раздельный



Корректировка цен объектов сравнения

Основой корректировок, предлагаемых в настоящем отчете, служит цена продаж объекта оценки и объектов, принятых оценщиком в качестве объектов сравнения. В рамках настоящего отчета корректируется стоимость одного квадратного метра.

Рассматриваемые корректировки включают в себя: переданные права, условия продажи, финансирование, рыночные условия, состояние объекта сравнения, удобства и другие уместные характеристики. Если рассматриваемые сопоставимые характеристики объекта оценки выше, чем характеристики объектов сравнения, то в их цену вносится отрицательная поправка (корректирующий коэффициент меньше единицы). Когда рассматриваемые сопоставимые характеристики объекта оценки ниже, чем характеристики объектов сравнения, в их цену вносится положительная поправка (корректирующий коэффициент больше единицы).

Корректировка на дату продажи объекта оценки. Корректировка учитывает фактор времени продажи (предложения) объекта оценки и объектов сравнения. Корректировка делается, если с момента сопоставимых сделок в результате инфляционных или дефляционных процессов стоимость основных типов недвижимости существенно изменилась. Оптимальную корректировку на этот фактор можно получить из сделок перепродажи одного и того же объекта с постоянными физическими и экономическими параметрами. В случае отсутствия подобных данных следует использовать сведения о продажах подобных объектов на одном и том же секторе рынка.

Отобранные объекты сравнения были проданы (выставлены на продажу) в апреле и мае 2012 г., оценка проведена в мае 2012 года. Цены объектов сравнения предложенных к продаже в корректировке не нуждаются.

Корректировка на местоположение. Корректировка вычисляется из анализа сопоставимых сделок в том же секторе рынка. Поправка на местоположение требуется, если характеристики местоположения оцениваемого и сопоставимых объектов существенно различаются. При наличии значительных расхождений необходимо исключить объект недвижимости из числа сопоставимых.

Корректировка на этаж. Этаж, на котором расположен объект оценки, также оказывает влияние на его рыночную стоимость. Рыночная стоимость квартир, расположенных на крайних этажах (первый в последний) отличается от рыночной стоимости квартир, расположенных на промежуточных этажах в меньшую сторону.

Корректировка на тип дома. Все рассматриваемые аналоги находятся в панельных домах. Значит, корректировка не применяется.

Корректировка на техническое состояние. Объект оценки находится в удовлетворительном состоянии. Объекты сравнения также находятся в удовлетворительном состоянии. Цены объектов сравнения предложенных к продаже в корректировке не нуждаются.

Таблица 7. Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

	Объект оценки	Объект сравнения №1	Объект сравнения №2	Объект сравнения №3	Объект сравнения №4	Объект сравнения №5
Цена продажи, руб./кв. м.		33333	37037	34259	33333	41296
Дата продажи	Май 2010 г.	Апрель 2012 г.	Апрель 2012 г.	Май 2012 г.	Апрель 2012 г.	Май 2012 г.
Корректировка на дату продажи		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб./кв. м.		33333	37037	34259	33333	41296
Местоположение	г. Псков, ул. Алтаева, 12	г. Псков, ул. Алтаева, 9	г. Псков, ул. Алтаева, 5	г. Псков, ул. Алтаева, 22	г. Псков, ул. Инженерная, 86	г. Псков, ул. Инженерная, 88
Корректировка на местоположение		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб./кв. м.		33333	37037	34259	33333	41296
Этаж	3 в 5-этажн.	5 в 5-этажном	5 в 5-этажн.	5 в 5-этажном	2 в 5-этажном	5 в 5-этажном
Корректировка на этаж		0,98	0,98	0,98	1	0,98
Скорректированная цена, руб./кв. м.		32666	36296	33574	33333	40470
Тип дома	Панельный	Панельный	Панельный	Панельный	Панельный	Панельный
Корректировка на тип дома		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб./кв. м.		32666	36296	33574	33333	40470
Техническое состояние дома	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Корректировка на состояние дома		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб./кв. м.		32666	36296	33574	33333	40470
Корректировка на техническое состояние подъезда	Хорошее	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб./кв. м.		32666	36296	33574	33333	40470
Техническое состояние объекта оценки	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Корректировка на техническое состояние		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб./кв. м.		32666	36296	33574	33333	40470
Отделка квартиры	Простая	Простая	Простая	Простая	Простая	Простая
Корректировка на отделку		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб./кв. м.		32666	36296	33574	33333	40470
Балкон/лоджия	Лоджия	Лоджия	Лоджия	Лоджия	Лоджия	Лоджия
Корректировка на наличие балкона / лоджии		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб./кв. м.		32666	36296	33574	33333	40470
Удельные веса		4	3	2	5	1
Стоимость объекта, руб./кв. м.	34256

Рыночная стоимость 1 кв. метра объекта оценки, определенная сравнительным подходом, представляет собой средневзвешенное значение скорректированных цен продажи (предложения) объектов сравнения:

С0ц = (32666*4+36296*3+33574*2+33333*5+40470*1)/(4+3+2+5+1)= 34256 рублей.

Таким образом, стоимость объекта оценки в целом, определённая по сравнительному подходу составила: 34256*54= 1849824 рублей.

1849824 (один миллион восемьсот сорок девять тысяч восемьсот двадцать четыре) рубля.

11. Результат оценки

В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, а также активное мнение Оценщика.

Поскольку в своих расчётах Оценщик исключил два из трёх существующих подходов к оценке (затратный и доходный), весовая доля сравнительного подхода принята за единицу. На основании информации, изложенной в Отчёте, принимая во внимание стабильный потребительский спрос на жильё, можно сделать вывод, что при сохранении существующей динамики развития рынка недвижимости в г. Пскове объект оценки останется ликвидным, а его стоить будет иметь тенденцию к увеличению. В результате проведённого анализа и расчётов с использованием существующих методик оценки жилой недвижимости, определили:

Рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 10 мая 2012 года (округлено) составляет: 1850000 (один миллион восемьсот пятьдесят тысяч) рублей.

12. Согласование результатов определение итоговой стоимости оцениваемых объектов

Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик объекта оценки является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных классических методов оценки.

Целью анализа и согласования результатов, полученных с помощью использованных подходов, является определение преимуществ и недостатков каждого из них (с учетом цели и назначения оценки), и тем самым, получение единой стоимостной оценки.

Эти преимущества и недостатки оцениваются по следующим критериям:

· Достоверность, адекватность и достаточность информации, на основе которой проводится анализ.

· Способность отразить действительные намерения типичного покупателя / арендатора и / или продавца / арендодателя, прочие реалии спроса / предложения.

· Действенность метода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски).

· Способность метода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объектов, таких как местоположение, размер, качество строительства и отделки, потенциальная доходность и т.д.

Таблица 8. Результаты согласования определения рыночной стоимости

Подход	Результат расчета	Вес подхода	Согласованный результат
Рыночный	1 850 000	1	1 850 000
Затратный	0	0
Доходный	0	0

Рыночная стоимость объекта оценки была определена только сравнительным подходом. В отчете приведен отказ от использования затратного и доходного подходов. Проведение согласования не требуется.

13. Заключение об итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки

Рыночная стоимость квартиры, общей площадью 51,2 кв. м., расположенной по адресу: г. Псков, ул. Алтаева, д. 12, кв. 9, по состоянию на 3 мая 2012 года составляет, округлено 1850000 (один миллион восемьсот пятьдесят тысяч) рублей, без учета НДС.

14. Ограничения и допущения

Отчет по определению стоимости объекта оценки подготовлен в соответствии со следующими допущениями и ограничениями:

· Оценщик не принимает на себя ответственности за правовое описание объекта оценки, достоверность права собственности определяется со слов заказчика. В оценке оценщик исходил из достоверности правоустанавливающих документов на объект оценки.

· Копии предоставленных документов соответствуют оригиналам.

· Объект оценки свободен от каких-либо сервитутов, прав удержания имущества.

· Объект оценки, по предположению оценщика не обладает какими-либо скрытыми дефектами, кроме тех, которые оговорены в настоящем отчете.

· Основным функциональным использованием жилого помещения является проживание (использование под жилье);

· Элементы отделки, сантехническое оборудование, смонтированные в результате ремонтных и отделочных работ инженерные системы (кондиционировании, вентиляции, фильтрации, охранно-пожарные системы и др.), а также выполненные на заказ и установленные в жилых помещениях комплекты кухонной мебели с установленной встроенной бытовой техникой являются неотделимыми от объекта недвижимости улучшениями и учитываются при определении стоимости.

· Настоящий отчет достоверен в полном объеме и лишь в указанных в отчете целях. Ни одна из сторон не может использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором оказания услуг по оценке имущества.

· Выдержки из отчета или сам отчет не могут копироваться без письменного согласия оценщика, выполнившего настоящий отчет.

· Заключение о стоимости объекта оценки, содержащееся в отчете, относится к объекту оценки в целом. Любое соотнесение части стоимости объекта оценки с какой-либо частью объекта оценки является неправомерным, если таковое не оговорено в отчете.

· Все прогнозы, сделанные в отчете, базируются на существующей рыночной ситуации. Однако эти предположения могут измениться с течением времени.

· Отчет по определению стоимости содержит профессиональное мнение оценщика о величине стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что объект оценки будет продан на свободном конкурентном рынке по цене, равной полученному значению стоимости, т. к. полученная величина стоимости является рекомендуемой.

· Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете по определению стоимости объекта оценки, может быть признана рекомендуемой для целей купли-продажи. Иное применение полученного результата не предусмотрено.

Заключение

В ходе данной курсовой работы была произведена оценка рыночной стоимости объекта жилой недвижимости, однокомнатная квартиры, расположенной по адресу: г. Псков, ул. Алтаева, д. 12, кв. 9, освоена методика проведения, изучены стандарты, на которые нужно опираться при проведении самой оценке и составлении отчетов. Также был выполнен анализ состава рынка недвижимости по г. Пскову на основе данных периодических изданий и информации, полученной из информационных баз Интернета.

По мере развития рыночных отношений в современной России проведение оценки постепенно становится неотъемлемой практикой товарно-денежных отношений. Рынок недвижимости с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса физических и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизма рыночных отношений. Поэтому необходимость в оценке квартир, как недвижимой собственности будет возрастать с каждым днем.

Список литературы

оценочный стоимость недвижимость рыночный

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть I.

2. Федеральный закон РФ от 29.07.98 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Земельный кодекс Российской Федерации от 25.102001 г. №136-ФЗ.

3. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. №256 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценки и требования к проведению оценки (ФСО №1)».