Ситуация на вторичном рынке недвижимости региона в целом, свидетельствует о постоянном росте значений арендных ставок и стоимости 1 м2 недвижимости. Это связано как с инфляционными процессами, развитием сферы торговли, малого и среднего предпринимательства, так и объективной реакцией потенциальных покупателей (населения и юридических лиц), считающих объекты недвижимости одними из самых надежных вложений средств.

Промышленная недвижимость

Рынок промышленной недвижимости, как сегмент рынка недвижимости в целом характеризуется рядом особенностей:

1. В подавляющем большинстве случаев объект производственной недвижимости - это комплекс зданий и сооружений, связанных между собой единой технологической цепочкой. При этом каждый элемент этой цепочки имеет ценность именно как ее составляющая, а не как обособленный объект.

2. Промышленная недвижимость, включающая в себя цеха, мастерские и прочие здания и сооружения, предназначенные для размещения производства какого-либо конечного продукта, с большой долей условности может быть отнесена к категории «доходной» недвижимости, предназначенной для получения дохода в виде арендной платы. Доход от указанных объектов представляет собой долю в общей чистой прибыли от производства продукции.

3. Риски, связанные с инвестициями в производственную недвижимость в основном определяются особенностями того производства, для размещений которого она приобретается.

Производственная недвижимость - это достаточно закрытый в информационном плане сегмент рынка, для него характерны длительные сроки экспозиции объектов, в том числе и более 1 года.

Зачастую промышленная недвижимость является специализированным имуществом, имеющим крайне ограниченный рынок либо вообще такового не имеющий.

Складская недвижимость

В настоящее время под товарным складом понимается сооружение, где осуществляются хранение, подготовка к продаже и отпуск товаров оптовым покупателям. Товарный склад может функционировать и как самостоятельная структура, и как структурное подразделение предприятия оптовой торговли. Все складские сооружения можно классифицировать по этажности (одноэтажные и многоэтажные) и по конструктивным особенностям.

Недостатком многоэтажных складов является то, что примерно 20% объема здания приходится на лифты и лестницы. Это сокращает полезную площадь. Кроме того, традиционно принятая частота сетки колонн 6x6 м и невысокая допустимая нагрузка на междуэтажные перекрытия зачастую не позволяют применять необходимую для обслуживания технику и оборудование. Однако основной «минус» одноэтажных зданий - это высокая стоимость занимаемых ими земельных участков, поэтому предпочтение отдается складам с высотной зоной хранения.

Конструкция склада является определяющей при формировании стоимости хранения. По техническому устройству (конструкции) склады принято делить на закрытые, полузакрытые, открытые и специальные. Основным видом складских сооружений являются закрытые здания. К полузакрытым складам относятся навесы, которые могут иметь от одной до трех стен или не иметь их вовсе. Открытые бетонированные или асфальтированные площадки, имеющие водостоки, - это простейший вид складских сооружений. К специальным относят склады, оснащенные особыми устройствами для хранения, например, резервуарами для жидкостей, бункерами и элеваторами для хранения сыпучих грузов и т. п.

В последнее время все большее распространение получает понятие «грузовой терминал» (терминальный комплекс). В логистике принято следующее определение: грузовым терминалом называется специальный комплекс сооружений, персонала, технических и технологических устройств, организационно взаимоувязанных и предназначенных для выполнения логистических операций, связанных с приемом, погрузкой-разгрузкой, хранением, сортировкой, грузопереработкой партий грузов, а также коммерческо-информационным обслуживанием грузополучателей, перевозчиков и других логистических посредников в уни-, мульти-, интермодальных и прочих перевозках. Грузовые терминалы, являясь важным звеном товаропроводящих сетей, представляют собой не просто пункты накопления мелких отправок, но крупные грузораспределительные центры и базы снабжения. которые подразделяются на универсальные и специализированные.

Универсальные терминалы - это группа складов с дистрибутивным центром. Терминалы осуществляют сбор, завоз, развоз, переработку (в основном мелких отправок) и хранение грузов и другие логистические операции. Универсальные терминалы оснащают железнодорожными подъездными путями, контейнерными площадками, оборудованием для грузопереработки тяжеловесных, длинномерных, скоропортящихся грузов и др. На крупных терминалах осуществляются длительное хранение и таможенная обработка грузов. Специализированные терминалы проводят операции для определенного вида грузов (например, скоропортящихся, продовольственных, медицинских, бумаги и т. п.). Специализация грузовых терминалов позволяет учесть требования потребителей к перевозке, хранению, переработке грузов и снизить соответствующие затраты.

В настоящее время стоимость хранения даже на складах низкого класса очень высока, но рынок складских помещений остается наименее развитым компонентом рынка недвижимости по сравнению с сегментами торговых и офисных площадей, где доходность существенно выше. В скором времени, можно уверенно прогнозировать существенный рост этого сегмента, поскольку рынок торговой и офисной недвижимости в основном насыщен, тогда как спрос на складские помещения превышает предложение, особенно в классе А.

Спрос на высококачественные помещения для хранения определяется стабильным увеличением объемов промышленного производства, стремительным развитием розничной торговли, появлением на рынке крупных западных торговых сетей, увеличением числа отечественных компаний, нуждающихся в качественных складских комплексах. Такие склады должны иметь хорошую транспортную доступность: располагаться вблизи транспортной магистрали, иметь хорошую подъездную дорогу, по которой могли бы передвигаться еврофуры, и железнодорожную ветку. Необходимыми условиями являются: наличие коммуникаций, энергоресурсов и связи, а также оборудования, позволяющего регулировать температурный режим и влажность; выровненный пол; потолки высотой 8...10 м; возможность установки стеллажной системы, а также наличие офиса. Наконец, для нормальной работы складу нужен профессиональный менеджмент, что подразумевает систему учета, круглосуточную охрану, логистику и т. д. Вообще оптимизация работы склада включает в себя:

- определение оптимального количества и загрузки складского оборудования;

- разработку стратегии и тактики оптимального использования складских мощностей;

- максимальное использование вместимости склада и увеличение коэффициента оборачиваемости;

- наличие полноценной автоматизированной системы управления складом.

Надо сказать, что большая часть используемых складских помещений сохранилась у нас еще с советских времен и представляет собой площади, по европейским понятиям не приспособленные для организации современных складских комплексов. Такое положение связано с тем, что в 1990-е годы под товарные склады использовались помещения неработающих цехов заводов и фабрик, плодоовощных баз и т. п., стоимость аренды которых в целом была невысокой. Несколько более «цивилизованными» были бывшие ведомственные базы с охраной и сигнализацией, где имелись какие-либо погрузочно-разгрузочные механизмы. Неотапливаемые помещения использовали для хранения лесоматериалов, автозапчастей, пластика, различного «секонд-хенда». Владельцы небольших торговых точек предпочитали хранить товар и вовсе в обычных гаражах. И в настоящее время, даже в регионе, примерно только 18% складов отвечают международным требованиям при том, что спрос на них значительно - в 6...7 раз - превышает предложение. Заметим, что, по оценкам специалистов, строительство современного логистического центра окупается за 4...6 лет. Не более 15% - это менее респектабельные помещения (класс В), которые в Европе уже не признают. Остальные (классы С и D) предназначены для менее требовательных арендаторов, которым по большому счету необходимы только стены и крыша и ни к чему, скажем, холодильное оборудование. Кроме того, типичный недостаток отечественных складов - размеры площадей. У нас наиболее популярными являются складские помещения площадью до 1000 м2 и высотой не более 6 м, тогда как на Западе высота складских зданий достигает 20...40 м.

В настоящее время все большее развитие получает тенденция, когда потребители складских услуг готовы все больше платить за уровень профессионального обслуживания складских помещений с высоким уровнем менеджмента и наличием первоклассного оборудования. Раньше само понятие «склад» ассоциировалось исключительно с хранением груза. Сегодня значительную роль начинают играть различные технологии, которые в развитых странах направлены на рациональное использование рабочей силы, где она довольно дорогая, а в нашей стране - на сокращение затрат на оборудование и его эксплуатацию. Зачастую более рационально принять на работу дополнительных рабочих, чем приобрести новый погрузчик или штабелёр. По-прежнему слабым местом в организации работ является слабое оснащение складского комплекса современным технологическим оборудованием, отставание от современного уровня автоматизации складских работ и учета. Только небольшое количество складских компаний адаптировалось к современным потребностям рынка складских услуг, причем в основном это зарубежные фирмы. Большинство фирм, сдающих помещения в аренду, как и раньше, отдают предпочтение «ненавязчивому» сервису, предоставляя своим клиентам заниматься организацией складского процесса самостоятельно.

В заключение отметим, что тенденция роста спроса на современные качественные склады в последние годы предполагает наличие:

- полного комплекса услуг по хранению и обработке грузов, таможенному оформлению и транспортировке на одной территории;

- современной техники и технологии обработки грузов;

- многоярусного хранения, позволяющего экономно расходовать имеющиеся площади;

- достаточного количества погрузочно-разгрузочных зон и зон комплектации;

- совершенной системы управления складом, позволяющей генерировать любые виды отчетов о товарах клиента и проводить инвентаризацию остатков;

- страхования груза за счет логистического оператора;

- системы видеонаблюдения, контроля доступа, физической и противопожарной охраны;

- коммуникаций и связи.

Ситуация на вторичном рынке недвижимости свидетельствует о постоянном росте значений арендных ставок и стоимости 1 м2 недвижимости. Это связано как с инфляционными процессами, развитием сферы торговли, малого и среднего предпринимательства, так и объективной реакцией потенциальных покупателей (населения и юридических лиц), считающих объекты недвижимости одними из самых надежных вложений средств.

Рынок земельных участков

На момент оценки рынок земельных участков, расположенных как в городской черте, так и за ее пределами, недостаточно активен, доля предложений к продаже земельных участков в общем предложении на рынке недвижимости составляет не более 35%.

1.4 Виды рынков недвижимости. Характеристика первичного и вторичного рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам:

а) На рынке недвижимости можно выделить три сектора:

- развития (создания) недвижимости;

- оборота недвижимости;

- управления и эксплуатации недвижимости.

Рис.4 Структура рынка недвижимости

Каждый из секторов имеет свою структурную определенность и специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых на инвестиции (развитие недвижимости); доходы (от сделок и эксплуатации недвижимости); налоги (налогообложение недвижимости).

Сектор оборота недвижимости формирует рыночную цену объектов недвижимости.

Сектор управления и эксплуатации отслеживает степень влияния товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточном развитом секторе управления (что характерно для отечественного рынка недвижимости) запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

Основными признаками сектора развития недвижимости на сегодняшний момент являются:

--преобладание внебюджетных источников инвестирования;

--большая альтернативность потенциальных инвесторов (различные предложения по наилучшему местоположению и назначению инвестируемых объектов недвижимости)

--высокая сложность поиска управляющего инвестиционным проектом (от заключения договора о намерениях до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию).

--слабая изученность рынка развития (маркетинг лишь некоторых секторов).

Отсутствие качественно отработанных технологий эффективного экономичного строительства и следовательно долгосрочного спроса на строительное оборудование и материалы.

б) По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным признакам.

По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие.

Первичный рынок - это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. [5, с. 20] Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих национальных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и национальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании - поставщики жилой или нежилой недвижимости.

Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей - в коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, то есть первичного рынка [5, с. 20].

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику - физическому или юридическому лицу.

Первичный и вторичный рынки непосредственно взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая обстановка) увеличиться предложение недвижимости на вторичном рынке, что непосредственно ведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же непосредственно сказывается на росте цен на вторичном рынке.

Таким образом, можно сделать следующие выводы.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам, как размер финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению и иным показателям.

Первичный рынок в Казахстане формировался за счет приватизации государственных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и иных вещных прав. Он обеспечивает передачу недвижимого имущества в экономический оборот. Все последующие сделки носят вторичный характер, так как связаны с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершенных с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рыком недвижимости понимают сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный рынки влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельно новое строительство при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости существенно осложняет анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Кроме того, сделки на рынке недвижимости носят частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.

Рынок недвижимости испытывает влияние экономической ситуации. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на снижение спроса уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется по сути тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием уровня его доходов уровню текущих затрат на содержание недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широким.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство при ее падении ниже этого уровня застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Невозможно и быстро увеличить предложение, так как процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

Вторичный рынок недвижимости является более инертным, поскольку решения на нем принимаются множеством лиц, а мотивация к продажам более размыта, чем на первичном рынке, где продажа - это необходимая фаза, обеспечивающая возврат вложенных средств.

Дополнить виды рынка недвижимости по этому признаку можно следующими: организованный и неорганизованный (уличный), биржевой (аукционы, конкурсы) и внебиржевой и т.д.

в) По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить рынки:

- купли-продажи

- аренды

- ипотеки

- вещных прав (доверительное управление)

г) По степени готовности к эксплуатации различают рынки незавершенного строительства;

- нового строительства

- подлежащего реконструкции

д) По форме собственности существуют рынки частных либо государственных объектов недвижимости.

е) По отраслям выделяют рынки промышленных и сельскохозяйственных объектов; общественных и рекреационных зданий и сооружений и т.д.

ж) По функциональному назначению принято различать рынки: жилой недвижимости; производственных зданий; непроизводственных зданий и помещений (офисы, склады, гаражи и пр.); гостиниц; торговых помещений общественного питания и т.д.

з) По виду объектов недвижимости выделяют рынки:

- земельный

- зданий и сооружений

- помещений

- предприятий как имущественных комплексов

- кондоминиумов

- вещных прав

- многолетних насаждений.

Всеобщее значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой недвижимости.

1.5 Субъекты рынка недвижимости

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие повышению эффективности его оборота. Различают следующие субъекты рынка недвижимости. Это, прежде всего, покупатели (юридические и физические лица), инвесторы-покупатели (юридические и физические лица). Во-вторых, продавцы недвижимости - собственники недвижимости, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью, конкурсные управляющие. Продавцами и покупателями могут быть предприятия всех форм собственности, домохозяйства, ипотечные банки. Среди продавцов недвижимости особое место занимают строительные организации. Они строят новое жилье, нежилые объекты и могут продавать объекты недвижимости либо сами, либо привлекать посредников-продавцов, оплачивая их услуги.

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота.

Участниками рынка недвижимости являются профессиональные посредники, обеспечивающие реализацию объектов недвижимости: агенты по недвижимости, брокеры, риэлтеры, оценщики, юридические фирмы, биржи недвижимости, страховые компании, ипотечные кредиторы, дилеры, уполномоченные лица, девелоперы, менеджеры по управлению недвижимостью, средства массовой информации.

Покупатель - главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое и юридическое лицо. Именно для покупателя и работает вся структура рынка недвижимости.

Ввиду того, что права владения, пользования и распоряжения недвижимости отличаются от прав владения другими видами собственности и затрагивают интересы многих физических и юридических лиц, приобретение и другие операции с субъектами недвижимости (дарение, купля-продажа, мена, наследование, аренда) связаны с определенными процедурами - государственной регистрации прав на недвижимое имущество призванными обеспечить учет интересов государства, местных органов власти и других субъектов рынка недвижимости и гарантировать достоверную информацию о недвижимом имуществе.

Под инвестором в данной структуре понимается юридическое или физическое лицо, принимающее инвестиционные решения. Он вкладывает собственные или заемные денежные, а также иные привлеченные имущественные или интеллектуальные ценности в инвестиционный проект и обеспечивает их целевое использование. Инвестор, владеющий современными методами управления недвижимостью, обладают контролем над недвижимым имуществом.

В качестве инвестора могут выступать: органы уполномоченные управлять государственным имуществом или имущественными правами, физические лица - граждане, в том числе иностранные, юридические лица всех форм собственности (вкладчики, заказчики, кредиторы, покупатели)

Кредитные учреждения (банки), работая на рынке недвижимости, могут использовать разные пути кредитования под залог недвижимости, вложение денег в те или иные проекты по преобразованию объектов недвижимости, создание собственных риэлтерских структур. Основной деятельностью кредитных учреждений на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование приобретения жилья.

Ключевой фигурой в развитии рынка недвижимости является профессиональный предприниматель - застройщик (девелопер). Застройщик как субъект рынка недвижимости функционировал до 20-х годов и исчез со становлением строительства как отрасли материального производства в рамках социалистической организации народнохозяйственного комплекса.

Застройщик как субъект первичного рынка недвижимости выполняет многие организационные и экономические функции, объединяемые понятием «управление инвестициями». К ним относятся:

--выбор экономически эффективного проекта;

--создание или преобразование объекта недвижимости (застройка неосвоенного участка земли, реконструкция здания и др.);

--получение всей необходимой и предусмотренной законодательством документации и разрешений на реализацию проекта;

--поиск инвесторов;

--определение условий привлечения инвестиций и заемных средств;

--разработка механизмов оборота средств и форм их возврата;

--отбор и привлечение подрядчиков;

--контроль над осуществлением работ.

--Застройщик отвечает: перед инвестором - за эффективное управление их средствами, а перед кредитными учреждениями - за своевременный возврат кредитов; перед уполномоченными государственными и региональными организациями - за соблюдение условий проекта; перед подрядчиками - за своевременное финансирование работ; перед потребителями - за качество продукции.

В конечном счете, застройщик является координатором всего инвестиционно-строительного цикла в границах реализуемого проекта. Таким образом, застройщик (девелопер) - центральная фигура в процессе развития первичного рынка недвижимости.

Еще одним участником рынка недвижимости является строительный подрядчик - физическое или юридическое лицо (специализированная организация), которая выполняет для заказчика строительство объектов к оговоренному сроку за плату на основе договоров подряда на капитальное строительство.

Развитие рынка недвижимости ведет к развитию оценочной деятельности, так как оценка позволяет дать обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Посредническая деятельность на рынке недвижимости и организационно-правовое оформление являются прерогативой агентств недвижимости - организаций, профессионально занимающихся разрешенными законодательством операциями с объектами недвижимости - земельными участками, жилищным фондом и коммерческой недвижимостью. Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов по сделкам с объектами недвижимости.

С появлением рынка недвижимости возникли риэлтерские фирмы, которые осуществляют операции со всеми объектами недвижимости (купля-продажа, дарение, обмен, сдача в аренду помещений, расселение коммунальных квартир, отселение из реконструируемых домов).

Сфера деятельности риэлтерских фирм постоянно расширяется: укрепляются взаимосвязи между риэлтерами и застройщиками, кредитными учреждениями, инвесторами. При развитии ипотечного кредитования, одного из основных элементов современной государственной политики в области недвижимости, появляются дополнительные возможности для активизации риэлтерской сети, что является, по сути, реальной предпосылкой для внедрения в сферу недвижимости элементов сервисного производства и использования сервисной концепции маркетинга, в наибольшей степени отвечающей целям и задачам данного рынка.

1.6 Принципы оценки недвижимости, связанные с пользователем

Термины «рыночная оценка» и «рыночная стоимость» встречаются все чаще в различных областях экономики и юриспруденции. [1, с. 124]

Стоимость объекта недвижимости - это цена, которая сложилась бы на свободном, открытом, конкурентном рынке на определенную дату, при равновесии спроса и предложения, при соблюдении всех условий справедливой сделки (компетентность, информированность, добровольность сторон)

Ниже приведены варианты определения стоимости из различных источников, отличающиеся по форме и частично - по ньюансам содержания.

Рыночная стоимость объекта недвижимости - наиболее вероятная цена, за которую имущество будет продано на определенную дату на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех условий, требуемых для заключения справедливой сделки между покупателем и продавцом, при том, что каждый из них действует ответственно и осознанно и на цену сделки не влияют дополнительные стимулы.

Рыночная стоимость объекта недвижимости - цена, на которую согласятся готовые к сделке покупатель и продавец, причем ни один из них не находится в стесненных обстоятельствах, оба обладают типичной мотивацией, достаточно информированы и действуют без давления, в своих наилучших интересах.

Стоимость - это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за данный объект на определенную дату. Цена - это исторический факт, отражающий то , сколько было затрачено на покупку объекта. Термин "цена" также используется в американской практике для обозначения "запрашиваемой цены" продавца.

Рыночная стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект будет продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

- мотивы продавца и покупателя являются типичными;

- обе стороны хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки находится на открытом рынке достаточно продолжительное время;

- цена представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и каких-либо скидок и уступок с чьей-либо стороны не было;

- платеж осуществляется в денежной форме.

Из приведенных определений следует, что в мировой практике до продажи объекта речь может идти об оценке его стоимости, а понятие цены объекта недвижимости возникает только после его продажи, как свершившийся факт.

У нас первое чаще всего называют "оценочная стоимость" (или просто стоимость), второе -"цена сделки", а стоимость, по которой объект выставлен на продажу, именуют "ценой предложения".

При этом, в зависимости от включения или не включения в цену комиссионного вознаграждения брокера и других расходов покупателя, цена предложения может разделяться на цену предложения владельца объекта недвижимости (продавца) и цену агентства, а цена сделки - на цену продажи и цену покупки объекта. [24, с. 117]

Кроме приведенных категорий цен, при анализе ценовой ситуации необходимо пользоваться не только ценами на конкретные объекты недвижимости, но и средними ценами на определенный вид и тип объектов в определенном районе, а также средними ценами по всей совокупности объектов города.

При анализе динамики цен средние цены сделок должны определяться по совокупности сделок, совершенных за определенный период (неделя, месяц, квартал). Средние цены предложений в зависимости от решаемой задачи могут определяться по состоянию на конкретную дату (например, путем осреднения цен на все объекты, выставленные на продажу и находящиеся в базе данных на 01.01.200_ г.), либо аналогично средним ценам сделок (по всем объектам, выставленным на продажу за определенный период).

Кроме того, при анализе будущих сделок необходимо пользоваться понятием прогнозируемой цены объекта или прогнозируемой средней цены. (Приложение 1)

Следует выделять следующие факторы, определяющие стоимость объектов недвижимости:

- физические: природные (земля, климат, природные ресурсы); искусственные (созданные человеком различные объекты, инфраструктура города);

- социальные: размер семьи; уровень жизни; окружение;

- экономические: уровень дохода; налоговая политика; финансово-кредитная система; уровень цен; уровень занятости населения и пр.;

- политические (институциональные): зонирование (целевое назначение) земель города; защита окружающей среды; культура; образование; налоговая политика.

Кроме этого, факторы следует разделять по объекту исследования: единичный объект или совокупность объектов района, города, региона.

Стоимость единичного объекта изменяется в зависимости от трех групп факторов, определяющих:

качество объекта (например, тип дома, материал стен, этаж, наличие лифта, состояние квартиры и т.п.);

местоположение объекта (удаление от центра города, станций метро, транспортные связи, экологическая обстановка, престижность и т.д.);

размеры объекта (общая и жилая площадь, число комнат и т.п.).

Оценка недвижимости проводится для различных целей. Например, при учете имеющихся в собственности у физических и юридических лиц объектов недвижимости и переоценке основных фондов предприятий, при учете накопленного износа объектов недвижимости, при реализации инвестиционных проектов развития объектов недвижимости, при банкротстве и антикризисном управлении, при приватизации государственных объектов недвижимости, при заключении договоров на совершение различного рода сделок с недвижимостью между физическими или юридическими лицами, при страховании, при оформлении залогов, при определении налогооблагаемой базы, при принятии обоснованного решения о деловом партнерстве.

Но есть случаи, при которых проведение оценки обязательно, например, при составлении брачных контрактов или разделе имущества разводящихся супругов по требованию одного из них, при выкупе у собственника объекта недвижимости для государственных или местных целей, при передаче государственной собственности в доверительное управление, при реализации инвестиционных проектов с привлечением бюджетных средств. [1, с. 124]

Институт профессиональной оценки объектов недвижимости начал формироваться в 1992-1993 гг. и продолжает развиваться в настоящее время.

Таким образом, мы можем сделать вывод о том, что оценочная деятельность, направленная на установление рыночной или иной стоимости в отношении объектов оценки. [1, с. 125]

Процесс оценки недвижимости осуществляется на основании определенных принципов.

Принципы оценки объектов недвижимости - это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов на стоимость объекта недвижимости. [1, с. 127]

Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости взаимодействуют три элемента - субъект, объект и рыночная среда, то соответственно ученные выделяют три группы принципов. Они лишь отражают тенденцию экономического поведения субъектов рынка недвижимости, но не гарантируют реальности такого поведения. [1, с. 136]

Первой группой принципов оценки недвижимости, которую нам и предстоит охарактеризовать, является группа принципов, которые основаны на представлении пользователя. К группе данных принципов относятся принципы полезности, замещения, ожидания. Группы данных принципов позволяет определить полезность объекта, его приемлемую цену и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.

Принцип полезности гласит, что объект недвижимости обладает стоимостью, только если он может быть полезен потенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции. Полезность объекта недвижимости - это способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени.

Принцип замещения означает, что максимальная стоимость оцениваемого объекта недвижимости определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта.

Принцип ожидания гласит, что стоимость объекта недвижимости должна включать текущую стоимость всех будущих доходов и учитывать постоянный рост этой стоимости под влиянием увеличения спроса и ограничения предложения.

Всё это привело к тому, что строительство идёт быстрыми темпами, развивается. Гражданам хочется купить ту квартиру или дом, где никто не жил, где всё можно начать заново. Растет спрос на новое жильё, и как последствие растут цены.

Население ищет выход. Вторичное жилье более доступное. Районы с таким жильем более благоустроены, более озеленены. Необходимо обратить свое внимание и на то, что сейчас везде ведется реконструкция, которая заключается не только в том, что ведется евроотделка фасадов домов, но и перестраивается внутренняя планировка квартиры. Вторичное жилье тоже пользуется большим спросом. Уже в середине года цены на вторичное жильё выросли так, что стали равными ценам первичного жилья. Особенно пользуется спросом вторичное жилье с хорошей внутренней отделкой. Появилось много фирм и частных физических лиц, которые скупают квартиры, находящиеся не в самом лучшем виде (мягко говоря) и ведут там достаточно хорошую отделку или евроремонт. После ремонта такая квартира перепродается гораздо дороже.

Отдельное место необходимо отвести частным жилым домам, коттеджам и земельным участкам. Земельный участок без построек стоик треть всего строительства. Выгодно ли его покупать? Такие участки скупают малые фирмы и выстраивают коттеджи и продают обеспеченным лицам, которые не хотят тратить свое время на строительство и которым гораздо проще купить, нежели построить.

С другой стороны, участки скупают граждане, у которых доход повыше среднего и которые хотят сами построить себе дом. Строительство ведется своими силами.

2. Рынок недвижимости, его роль и место в национальной экономике

2.1 Недвижимость Казахстана: этапы развития

Казахстан - современная азиатская страна, богатая полезными ископаемыми и культурно-историческими традициями. Его географическое положение не позволяет включиться в борьбу за присоединение к Европейскому союзу, что сохранило казахам много жизненных сил для превращения своей земли в самое развитое государство Средней Азии. А рынок недвижимости Казахстана является отражением общего экономического подъема в этой стране.

Степные территории современного Казахстана издревле заселяли кочевые племена. Историки утверждают, что именно здесь впервые люди одомашнили лошадь. И именно здесь пролегал Великий шелковый путь - система древних караванных дорог, соединявших Японию, Корею и Китай с Центральной Азией, Ираном, государством сельджуков, Русью и Византией. Эта торговая магистраль зародилась в III в. до н. э. и просуществовала до XVI в.

По ней шли самые разнообразные товары - шелк, полотно, драгоценные камни и серебро, лекарства и красители. На продажу и в качестве редких подарков везли и вели коней, соколов, слонов и гепардов, носорогов, и страусов, и многочисленных рабов. Благодаря Великому шелковому пути шел активный обмен культурными и научными достижениями.

Современный Казахстан является достойным наследником своего славного прошлого. В стране активно добываются уголь, газ, железные и медные руды. Есть в Казахстане и богатые месторождения нефти. На сегодняшний день подтвержденные запасы нефти в республике составляют около 30 млрд баррелей или 4 млрд тонн нефти. К 2010 г. в Казахстане планируется увеличить добычу нефти до 100 млн тонн в год, а к 2015 г. - до 150 млн тонн в год. В результате Казахстан войдет в десятку крупнейших нефтедобывающих стран мира. Из чего следует, что основным источником доходов в республике являются доходы от экспорта нефти и нефтепродуктов.

Но этим богатства Казахстана не ограничиваются. В стране добывается еще один вид современного стратегического сырья, одно упоминание которого вызывает уважение к стране-обладательнице и желание с ней дружить - уран. Разведанные запасы урановых месторождений Казахстана составляют 1,69 млн тонн, что составляет 21 % от мировых запасов (2-е место в мире по состоянию на 2009 год). Урановым бизнесом в стране занимается образованная в 1997 году государственная компания "Казатомпром". В 2009 году по объемам добычи урана компания заняла 3-е место в мире (после канадской Cameco и французской Cogema).

Богатые недра и прагматичная политика президента Казахстана Нурсултана Назарбаева, который уже 20 лет бессменно правит страной, обеспечили прочную основу ее экономического развития. Залогом дальнейшего процветания Казахстана является растущий приток нефтедолларов, экспорт зерна и металлов, а также правительственные резервы - $21,1 млрд в нефтяном фонде и $17,4 млрд золотовалютного резерва.

Развитие рынка недвижимости Казахстана проходило в несколько этапов.

Первый этап характеризуется наиболее бурным развитием рынка недвижимости. В начале 1990-х гг. открытие и развитие предприятий происходило практически в правовом вакууме. Спрос намного превышал предложение, а следовательно, доходы были очень высоки. Точкой отсчета здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир и, как следствие, появившуюся возможность продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путем. То есть не ожиданием бесплатного ведомственного жилья, не сложными схемами обмена, а просто покупкой квартир. Квартир в то время приватизировалось относительно немного, поэтому продавцов было еще мало, а покупателей было уже достаточно.

На втором этапе появляются первые нормативные акты. Этот период характеризуется предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать приличные доходы. Соответственно, начинается приток в данный сегмент рынка новых предпринимателей. Цены на жилье начинают расти. Возникают новые формы обслуживания клиентов. В частности, появилась и стала широко распространяться практика продаж квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог жилья. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательства реализовать квартиру клиента в определенный срок.

Третий этап характеризуется превышением спроса над предложением, ужесточением законодательной базы, острой конкуренцией на рынке, что естественным образом привело к снижению доходов. Мелкие предприятия разоряются, средние и даже крупные ведут борьбу за выживание. Со второго полугодия 2001 г. наступил новый этап развития рынка недвижимости Казахстана - этап стабилизации и некоторого подъема. Это происходило на фоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране - невысоких темпов инфляции, а также плавной и ограниченной девальвации национальной валюты к доллару США.

В течение последних нескольких лет рынок недвижимости Казахстана переживает стремительный рост. Цены на недвижимость превысили по своему уровню показатели многих развитых стран и держатся на очень высоком уровне, не уступающем уровню большинства крупных мировых столиц. Основными причинами подорожания являются рост цен на землю и строительные материалы, постоянный рост зарплат строителей, очень высокие цены на создание строительно-архитектурного проекта под новое здание, увеличение доходов населения, снижение процентных ставок по ипотеке, недостаточное количество собственных стройматериалов.

Особенно ценится недвижимость Алма-Аты, Астаны и других больших городов. В Алма-Ате, к примеру, в 2000 г. один квадратный метр стоил около $100-150, но за последние 7 лет цены выросли более чем в 20 раз. Сегодня средняя цена по городу составляет около $3,5 тысячи долларов, в новых домах, расположенных в центре, трудно найти квартиру по цене ниже $5-6 тысяч за метр. Особенно быстро раскупаются успешные объекты строительных компаний, имеющих безупречную деловую репутацию, а также жилье бизнес-класса в хороших местах.

2.2 Местная классификация рынка недвижимости

Городская недвижимость Казахстана соответствует следующим критериям.

Элитная недвижимость. Для строительства элитных домов выбираются наиболее престижные районы с уже существующим элитным окружением и качественной инфраструктурой. Жилой дом данного класса, как правило, располагается в центре города с хорошей транспортной доступностью. Дома строятся по индивидуальным проектам. Предполагаются свободные планировки, простор, наличие большой кухни, возможно, совмещенной со столовой, лоджии, гостиные, холлы, дополнительные санузлы. Приблизительная площадь квартир: 1-комнатные - начиная от 50 кв.м, 2-комнатные - от 80 кв.м, 3-комнатные - от 100 кв.м.

У жилья этого класса система отопления должна быть автономной, должны присутствовать все системы безопасности - круглосуточное видеонаблюдение, система пожаротушения, принудительная вентиляция, система кондиционирования, высокое качество лифтов и др.

В Казахстане 90% элитных домов - монолитно-каркасные. Используются высококачественный бетон, современные европейские системы опалубки. Применяются материалы, специально предназначенные для возведения домов по монолитным технологиям: пескоблок, шлакоблок, керамзитоблок, пеноблок, керамический кирпич, а также более сложные и эффективные способы отделки фасада. Наиболее часто практикуются устройство вентилируемого фасада с облицовкой керамогранитом и отделка высококачественным керамическим кирпичом.

Элитный объект должен быть малонаселенным, как правило, 1-2 квартиры на площадке, не более 60 квартир в доме.

Недвижимость бизнес-класса. Дома этого класса могут быть расположены в центре и в прилегающих к центру районах, с необходимыми объектами социально-бытового назначения.

Технологии домостроения - панельные, каркасно-блочные, с возможностью свободной планировки. 50-60% домов - сборное строительство, 40-50% - монолитное домостроение (при возведении домов повышенной этажности). Основной стеновой материал, применяемый в новостройках данного класса, - силикатный кирпич. Межкомнатные перегородки - гипсокартон, силикатный кирпич. Отделка фасада - преимущественно облицовочный кирпич. Приблизительная площадь квартир: 1-комнатные - от 45 кв.м, 2-комнатные - от 60 кв.м, 3-комнатные - от 80 кв.м. Из инженерных систем - только необходимые - охранные, пожарные системы. Отопление может быть как автономное, так и централизованное.

Недвижимость эконом-класса. Месторасположение этих домов не имеет основополагающего значения - они могут быть в удаленных от центра "спальных" районах, где ведется строительство новых микрорайонов. Как правило, дома эконом-класса - это жилые дома панельного домостроения без возможности свободной планировки. Для покупателей, ориентированных на жилье эконом-класса, важен рациональный подход к метражу: среднего размера кухня, не слишком большие комнаты и минимальные коридоры. Приблизительная площадь квартир в домах эконом-класса: 1-комнатные - 35-45 кв.м, 2-комнатные - 50-60 кв.м, 3-комнатные - от 70 кв. м.

2.3 Ипотека и аренда рынка недвижимости Казахстане

рынок недвижимость жилье казахстан

Одним из главных инструментов выполнения программы рынка доступного жилья является ипотечное кредитование. Правительством принят целый пакет законов относительно развития ипотеки.

Однако, не смотря на предпринятые законодателями меры по развитию ипотеки, решены не все существующие проблемы сегодня. В стране отсутствует нормальный финансовый рынок, на котором могли бы обращаться ценные ипотечные бумаги.

Условия получения ипотечного кредита весьма жесткие. По сравнению с США и Европой, где процентные ставки по ипотечным кредитам колеблются в пределах от 3 до 7%, ипотеку дешевой не назовешь. Даже не смотря на то, что с осени прошлого года ставки на рынке начали снижаться. Тем не менее, ипотечные кредиты по-прежнему недоступны абсолютному большинству граждан из-за низкого уровня доходов.

Практика показывает, что к услугам ипотеки в основном прибегают состоятельные люди, для которых покупка квартиры и без кредита не проблема. Просто эти граждане не хотят изымать средства из бизнеса, им удобнее выплачивать сумму частями. А единицы из категории наемных рабочих со средними зарплатами, решившиеся на ипотеку, зачастую создают потом и себе, и банку проблемы, так как начинаются нерегулярные выплаты.

Реально сегодня ипотеку могут позволить себе, пожалуй, лишь сотрудники крупных компаний с зарплатой от 1 тысячи долларов.

При этом приобретатель квартиры обязан застраховать свое жилье и жизнь, а также оплатить все сборы за проведение сделки, что приводит к удорожанию квартиры.

Но, тем не менее, на данный момент ипотека в РК развивается.

Прописка и регистрация заемщика сейчас не играют никакой роли, хотя род занятий по-прежнему имеет значение.

Меньше всего за прошедший год изменилось такое условие ипотеки, как обязательный первоначальный взнос. Во многих банках он непосредственно влияет на уровень процентной ставки: чем больше стартовый взнос, тем ниже ставка.

Большая часть отечественной ипотеки -- это кредитование покупки жилья на вторичном рынке. Ипотека новостроек, как говорят эксперты, хотя и набирает популярность среди потребителей, по-прежнему вызывает у банков настороженное отношение. Причины этого -- непрозрачность строительной отрасли. Своего рода компромиссом между потребностью заемщиков в новом жилье и нежеланием банков рисковать стали так называемые ломбардные программы, количество которых за прошлый год почти удвоилось. По ним можно оформить кредит на квартиру в строящемся доме под залог уже имеющейся у заемщика недвижимости. Профессионалы объясняют это законодательными нововведениями, благодаря которым упростилась схема оформления залога на земельный участок с недостроенным домом.

В то же время падает и спрос на ипотеку. Это объясняется неопределенностью на рынке недвижимости, потребители заняли выжидательную позицию в надежде на еще большее снижение цен. Кроме того, в условиях кризиса многие просто не могут позволить взять кредиты, так как на первый план выходят иные потребности.

Согласно регулярному отчету Национального банка «Состояние и прогноз параметров кредитного рынка», менее 40% представителей банковской сферы ожидают рост спроса на ипотечное кредитование. При этом, отмечается в документе, условия кредитования останутся неизменными, за исключением незначительного ужесточения залоговых требований, требующих постоянного мониторинга из-за неопределенности на рынке недвижимости, и маржи по рискованным видам кредитования.

Причем даже антикризисная программа правительства, принятая в конце прошлого года и призванная оживить рынок ипотечного кредитования, лишь незначительно отразится на ситуации в данной сфере. Ситуация на рынке ипотечного кредитования должна несколько выровняться, и, согласно нашим ожиданиям, появится возможность получения ипотечных кредитов на более доступных условиях в ряде коммерческих банков. Однако процедура получения ипотечных кредитов заметно усложнилась после наступления финансового кризиса, и кредитование не будет столь доступным и повсеместным, как было полтора - два года назад.

Пока банки заняли выжидательную позицию. Дальнейшее развитие событий будет напрямую зависеть от того, насколько эффективной будет реализация антикризисных мер. Одной из них является рефинансирование через «Казахстанскую ипотечную компанию» ипотечных займов, взятых казахстанцами за последние четыре года в банках второго уровня (БВУ). КИК будет выкупать права требования в БВУ либо размещать в них обусловленные депозиты для последующего направления их на рефинансирование ипотечных займов. При этом квартира, на приобретение которой был выдан кредит, должна быть единственным местом проживания, и ее площадь не должна превышать 120 квадратных метров. Скорее всего, именно рефинансирование на более приемлемых условиях уже имеющихся кредитов и станет основной движущей силой ипотеки в этом году. Но вряд ли стоит рассчитывать на привлечение новых заемщиков.

Помимо этого, есть вероятность повторения прошлогоднего сценария, когда лишь немногие строительные компании смогли получить госсредства на завершение строительства. Правительство не предложило четкого механизма для оживления рынка недвижимости и строительного сектора. Лишь одна программа «Сто школ - сто больниц» дает реальный результат, потому что ведется жесткий контроль над использованием госсредств. Пока очевидных результатов, кроме выделения средств, которые так и не дошли до застройщиков, мы не видим. Если бы не социальная активность обманутых дольщиков и неплатежеспособных ипотечников, правительство до сих пор бы нам говорило, что кризиса в Казахстане нет», - отмечает он.