Исследование и анализ рынка недвижимости города Челябинска

Рассмотренные выше принципы оценки недвижимости тесно связаны с принципом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка - основного принципа оценки недвижимой собственности.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка формулируется как использование, выбранное среди достаточного числа разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является юридически допустимым, физически возможным, финансово оправданным и наиболее рентабельным (то есть дает оптимальные стоимостные результаты: обеспечивает или наивысшую текущую стоимость объекта, или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки).

Выбор оптимального варианта использования земельного участка зависит от потенциала его местоположения, возможностей рынка принять данный вариант использования земельного участка и реализовать данный вариант использования участка с правовой точки зрения, физических, грунтовых и ландшафтных возможностей участка, а также от технологической и финансовой обоснованности. Например, если инвестор предполагает построить кафе, то земельный участок должен находиться на оживленных улицах, если склад - необходимо, чтобы вблизи находились железнодорожные подъезды и автомагистрали, и т. д. [19].

1.2.3 Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости

Формирование рынка недвижимости характеризуется следующими факторами и показателями:

- макроэкономическая нестабильность, то есть с каждым разом всё больше увеличиваются количество и содержание нормативных актов, предугадать которые совершенно невозможно;

- инфляция;

- размытость базы законодательства для рыночной недвижимости;

- слабое развитие инфраструктуры;

- отсутствуют специальные службы по сбору и анализу информации;

- низкий профессионализм участников на рынке недвижимости, то есть многие риэлторы имеют маленький опыт работы, обладают недостаточными знаниями в своей области и т. д.;

- отсутствие чёткости оценки недвижимости;

- неравномерность развития сегментации рынка недвижимости.

Среди особенностей рынка недвижимости можно выделить следующие:

- самостоятельное установление цен;

- первичный и вторичный рынки взаимодействуют между собой;

- цены очень зависят от характера и состояния экономики;

- возможность возникновения рисков не исключена;

- товар имеет очень низкую ликвидность на рынке.

Развитие рынка недвижимости осложняет трудный процесс доступности правдивой информации. Также не исключено полное отсутствие похожих сделок.

Основную часть на рынке недвижимости составляет торговая недвижимость. На доходность торговой недвижимости в значительной степени влияет ее местоположение. Например, предприятия торгующие товарами продовольствия, должны находиться поблизости с местами, где проживает население. Предприятия, которые торгуют элитными товарами, должны находиться вблизи различных учреждений, транспортных магистралей и т.д.

Также главным фактором, влияющим на рынок недвижимости, является его позиционирование. То есть, позиционируя свой объект недвижимости, предприниматель или продавец должен определить для него место на рынке недвижимости, а также показать его с наиболее лучшей стороны и охарактеризовать как самый лучший объект недвижимости на рынке.

Позиционирование объекта недвижимости на рынке характеризуется:

- определением места на рынке;

- определением каналов продвижения;

- созданием и продвижением рекламы;

- определением ценовой политики;

- поиском покупателей или потребителей.

И позиционирование, и сегментирование рынка недвижимости являются лишь теми рычагами движения, которые направлены на обеспечение высокого дохода продавцу или предпринимателю [18].

1.3 Основные индикаторы рынка недвижимости Челябинска

Для работы на рынке недвижимости необходимо четко представлять себе перспективы его развития. В этом свете наиболее актуальным является вопрос о динамике цен на недвижимость. Будет ли в обозримой перспективе стоимость недвижимости расти, и если да, то какими темпами? Или же, напротив, если ожидается снижение цен, то насколько сильным оно может быть?

После серьезного спада стоимости жилья в 2009 году, в марте 2010 года начался рост от 1 до 2% в месяц. По итогам июня 2010 года на рынке недвижимости образовался небольшой спад, причем это касается и первичного и вторичного жилья (это связано с периодом отпусков). Осенью этого же года цены на первичное жилье существенно возросли, что не скажешь о вторичном рынке недвижимости. По итогам декабря 2010 года цены на вторичное жилье продолжили спад, а новостройки выросли в цене более чем на 2%.

Первый месяц 2011 года принес небольшой рост, как на первичный, так и на вторичный рынок недвижимости. В апреле этого же года цены на вторичном рынке возросли, но незначительно по сравнению аналогичным периодом прошлого года (на 1,85%). По отношению к прошлому году цены на новостройки были так же крайне незначительными (на 5,28%). Осенью 2011 года начался долгожданный подъем на рынке недвижимости Челябинска. По данным системы Analiz.ChelReal.ru, на вторичном рынке наибольший прирост был отмечен в октябре, а в прошедшем месяце темпы увеличения цен на жилье несколько снизились. В случае с новостройками, напротив, рекордный прирост за последний год был отмечен именно в ноябре.

Средневзвешенная стоимость квадратного метра на вторичном рынке недвижимости Челябинска в течение всего года росла незначительными темпами. Только в феврале и августе цены на квадратные метры в этом сегменте немного снижались. Общий рост осенью не выбился из общей картины. В ноябре система Analiz.ChelReal.ru зафиксировала увеличение средневзвешенной стоимости квадратного метра в данном сегменте на 0,5%, в итоге она составила 38 тысяч 857 рублей против 38 тысяч 663 рублей в октябре. Стоит отметить, что октябрьский прирост по сравнению с ноябрьским был более значительным, он составил 1%.Динамика цен на вторичном рынке жилья представлена на рисунке 2.

Рисунок 2 - Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке недвижимости Челябинска январь 2010 - ноябрь 2011 года

Рост цен по сравнению с прошлогодней ситуацией уже вполне ощутим. По итогам ноября он составил 6,27%, хотя последнее время этот показатель с трудом превышал трехпроцентное увеличение. В ноябре 2010 года квадратный метр на вторичном рынке недвижимости в среднем выставлялся на продажу по цене 36 тысяч 561 рубль.

По отношению к началу текущего года увеличение цен на вторичном рынке составило 4,98%. Напомним, в январе стоимость квадратного метра составляла 37 тысяч 15 рублей. Исходя из текущей динамики, прогнозное среднегодовое подорожание остается ниже уровня инфляции: 5,43% [15].

Рисунок 3 - Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке недвижимости Челябинска за январь 2010 - ноябрь 2011 гг.

Среди факторов, определяющих спрос на жилье, основными являются уровень цен на рынке жилья, качество жилья, денежные доходы, жилищная обеспеченность населения.

Распределение предложения по районам на первичном и вторичном рынке недвижимости г. Челябинска в 2010-2011 гг. представлено на рисунке 4. Доминирующая доля в структуре предложения приходится на Центральный район (35%), что является следствием его активной застройки (в районе Тополинной аллеи). Высокая доля предложения объектов на Северо-Западе: Калининский и Курчатовский районы (32%) также обусловлена активным вводом нового жилья и физически большим объемом жилья в данном районе. Доли предложения в остальных районах примерно равны между собой.



Рисунок 4 - Распределение предложения квартир по районам города Челябинска на вторичном рынке недвижимости

Цена кв. м. в наибольшей степени зависит от местоположения квартиры (рисунок 5). Наибольшая цена кв. м. характерна для квартир Центрального и Советского районов; она превышает среднюю цену кв. м. по городу на 20% и 19% соответственно. Такая зависимость обусловлена престижностью данных районов, сравнительно благоприятной экологической обстановкой и развитой инфраструктурой. Цена кв. м. в Калининском и Курчатовском районах несколько выше среднего показателя (15 и 7%). В производственных районах цена кв. м. существенно ниже средней (на 6 - 18%) [15].

Рисунок 5 - Зависимость цены кв. м. вторичного жилья Челябинска 2010-2011

Зависимость цены квадратного метра на первичном рынке недвижимости не намного отличается от цен на вторичном рынке (рисунок 6). Также наибольшая цена кв. м. характерна для квартир Центрального и Советского районов; она превышает среднюю цену кв. м. по городу на 25% и 17%. Цена кв. м. в Курчатовском районе несколько ниже среднего показателя (3%). В производственных районах цена кв. м. существенно ниже средней (на 14 и 22%) [15].

Рисунок 6 - Зависимость цены кв. м. первичного жилья Челябинска 2010-2011

Средняя цена кв.м. на рынке вторичной жилой недвижимости г. Челябинска несущественно увеличилась (см. рис. 2). Новостройки же наоборот существенно возросли в цене (см. рис. 3).

Челябинская область после кризиса 2010 года демонстрирует динамичное развитие рынка жилой недвижимости. По итогам 2010 года падение темпов строительства жилья было зафиксировано на уровне 20%, в кризисный год на Южном Урале было сдано в эксплуатацию 1,06 млн. кв. м. - на 47% меньше аналогичной статистики 2008 года.

Созданная в 2011 году правительством региона Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки стала самым крупным застройщиком области. В 2012 году ЮУ КЖСИ увеличила в 2 раза выдачу ипотечных займов. К июлю текущего года было введено 40 тысяч квадратных метров жилья - до конца года было возведено до 1,5 млн. жилых "квадратов", в том числе 1,1 млн. квадратных метров в Челябинске.

Общая стоимость квартиры на Челябинском рынке недвижимости незначительно поднялась и в среднем составила 2,325 млн. руб. за "усредненную" квартиру (+0,25% к началу октября, +0,57% к началу 2013 года). При этом 3-комнатные квартиры в среднем подорожали значительнее всего (2 932 млн. руб. против 2 783 млн. руб. в октябре). 1-комнатные квартиры и квартиры с 4- и более комнатами в среднем подешевели за последние два месяца 2012 года (-2,16% и -3,53% соответственно). Наибольший подъем стоимости квартиры отмечен в Металлургическом районе (рост 8,97% за два месяца), в Курчатовском районе - наибольшее снижение -7,85%.

На начало 2012 года объем рынка первичной жилой недвижимости г. Челябинска составлял 212 новостроек. К концу года данный показатель снизился на 10% и составил 191 объект.

Касательно ценовых характеристик, за последний год средняя цена кв. м. возросла с 39 830 до 45 362 руб. Общий темп прироста составил 13,9% (среднемесячный темп прироста +1,1%). Для массового жилья общий темп прироста составил 17,1% (среднемесячный темп прироста +1,3%), а для домов повышенной комфортности - 12,8% (среднемесячный темп прироста +1%).

Цена кв. м. в новостройках г. Челябинска на конец года 2012 г. варьируется от 28000 до 85000 рублей. Цена кв. м. в наибольшей степени зависит от местоположения дома (рисунок 7).

Рисунок 7 - Зависимость цены кв. м от местоположения дома

В соответствии с прогнозом специалистов РК "Служба недвижимости", в ближайшие полгода будет наблюдаться планомерный рост рассматриваемого показателя, в 1 кв. 2013 г. цена кв. м достигнет 46 - 47 тыс. руб., общий темп прироста за полгода составит +5-8%, среднемесячный - +0,7-1,2%.

Распределение предложения по районам на первичном рынке недвижимости г. Челябинска в 2012 году представлено на рисунке 8. Доминирующая доля в структуре предложения приходится на Центральный район (34%), что является следствием его активной застройки. Высокая доля предложения объектов на Северо-Западе в Курчатовском районе (20%) и Тракторозаводском районе (20%) также обусловлена активным вводом нового жилья и физически большим объемом жилья в данном районе. Доли предложения в остальных районах примерно равны между собой [15].

Рисунок 8 - Распределение предложения относительно районов на первичном рынке г. Челябинска в 2012 году

Анализ распределения предложений по типу квартиры на первичном рынке показывает на преимущественное присутствие на рынке двухкомнатных квартир (42%). Объем предложения однокомнатных и двухкомнатных квартир менее значительно, но находится также на высоком уровне (37 и 18%). Доля предложения четырехкомнатных квартир очень незначительна (3%). Распределение предложений по типам квартир на первичном рынке недвижимости представлено на рисунке 9.

Рисунок 9 - Распределение предложения по типам квартир на первичном рынке недвижимости города Челябинска в 2012 году

На конец 2012 года, по данным специалистов РК "Служба недвижимости", средняя цена квадратного метра на вторичном рынке жилой недвижимости города Челябинска составила 44 365 рублей.

Последний год для рынка характерна тенденция устойчивого роста цены кв. м. За данный период средняя цена кв. м возросла на 11,08%. Среднемесячный темп прироста за последний год составил +0,88% (+0,79% для среднестатистических квартир и +1,27% для квартир повышенной комфортности).

В следующем месяце наиболее вероятен положительный темп прироста (до +2%).

Распределение предложения по районам на вторичном рынке недвижимости г. Челябинска в 2012 году представлено на рисунке 10. Доминирующая доля в структуре предложения приходится на Северо-запад (Калининский и Курчатовский районы) - 22%, что является следствием его активной застройки. Доли предложения в остальных районах примерно равны между собой.

Рисунок 10 - Распределение предложения по районам на вторичном рынке недвижимости Челябинска в 2012 году

Анализ распределения предложений по типу квартиры на вторичном рынке недвижимости Челябинска в 2012 году показал, что наибольшую долю в структуре предложения занимают 2-комнатные квартиры (35%). Объем предложения однокомнатных и трехкомнатных квартир менее значительно, но находится также на высоком уровне (28 и 27%). Незначительна доля предложения 4-комнатных и многокомнатных квартир (10%), что обусловлено физически низким уровнем присутствия данных объектов на рынке недвижимости. Распределение предложений по типам квартир на вторичном рынке недвижимости представлено на рисунке 11.

Рисунок 11 - Распределение предложений по типам квартир на вторичном рынке недвижимости города Челябинска в 2012 году

Средняя по городу цена предложения к продаже в 2012 голу составила 41499 тыс. руб. Максимальная цена кв. м. в Центральном районе (48527 тыс. руб.), что на 16% выше средней цены. В Советском районе цены немного ниже (46025 тыс. руб.), это на 11% ниже средней цены. В Калининском районе цена кв. м. незначительно выше средней (на 0,008%). В остальных районах цены ниже среднего и не на много отличались друг от друга. Зависимость цены кв. м. от расположения квартиры в разрезе районов города Челябинска на вторичном рынке в 2012 году представлена на рисунке 12.

Рисунок 12 - Зависимость цены кв. м. от расположения квартиры в разрезе районов города Челябинска на вторичном рынке в 2012 году

Общая картина распределения предложения представлена на рисунке 13.



Рисунок 13 - Распределение предложения относительно районов г. Челябинска и количества комнат в 2012 г.

Таким образом, предложение на рынке вторичной недвижимости города Челябинска имеет характерную для рынка структуру. Средняя стоимость кв. м. для группы среднестатистических квартир на конец 2012 года составляла 41499 тыс. руб. Стоимость кв. м. в разрезе районов города и количества комнат представлена на рисунке 14.

Рисунок 14 - Цена кв. м. в разрезе районов г. Челябинска и количества комнат

Как видно, представленные значения средней стоимости кв.м. подчинены общим закономерностям рынка (см. рис. 12). Так, наибольшая стоимость кв.м. приходится на Центральный и Советский районы, наименьшая - на Металлургический и другие промышленные районы; стоимость кв.м. для 1-комнатных квартир в большинстве случаев превышает стоимость кв.м. для 2-комнатных квартир, а стоимость 4-комнатных превышает стоимость 3-комнатных [15].

1.4 Анализ динамики продаж жилой недвижимости в Челябинске

Мы проанализировали специфику спроса и предложения, а также динамику цен на жилье в Челябинске в 1 квартале 2013 года.

В 1 квартале 2013 года на сайте AVITO.ru, 74.ru было опубликовано более 17,5 тыс. объявлений о продаже квартир в Челябинске. Около 63% из них связано с реализацией жилья на вторичном рынке. Остальные 37% предлагаемых квартир расположены в строящихся жилых комплексах. В свою очередь структура спроса смещена в сторону вторичного жилья, доля которого достигает 78%. И только 22% потенциальных покупателей планируют приобрести квартиру на рынке новостроек[20, 21].

Среди предложений в сегменте вторичного жилья, превалируют одно- и двухкомнатные квартиры: в совокупности на них приходится более ѕ (76%) объявлений. Совокупная доля трех- и многокомнатных квартир в структуре предложения составила 24%.

Распределение по типу застройки смещено в сторону панельного жилья: 67% всего объема предлагаемых квартир - это панель, еще 31% - кирпич.

Квартиры, расположенные в монолитных домах, составили лишь 2% от предложения.

При этом средняя площадь квартиры, выставленной на продажу в Челябинске в 1 квартале 2013 года, составила 52 кв.м. на рынке вторичного жилья и 51 кв.м. - в сегменте новостроек.

Что касается ценовых показателей, то в 1 квартале 2013 г. средняя стоимость квадратного метра на рынке вторичного жилья Челябинска составила 44,7 тыс. руб.

По сравнению с 4 кв. 2012 г. этот показатель увеличился на 0,5%. Средняя цена кв. метра площади в новостройках достигла 40,9 тыс. руб., что на 1% больше относительно предыдущего квартала.

Таблица 1 - Средняя цена квадратного метра площади

Цены на жилье, 1 кв.2013	Тыс. руб./ кв. м	Рост за 1 кв.2013, %	Цена кв-ры, млн. руб.
Новостройки	40,9	1,0%	2,036
Вторичное жилье	44,7	0,5%	2,306
1-комн.	46,4	-1,8%	1,653
2-комн.	43,7	1,9%	2,270
3-комн.	43,5	1,6%	3,172
Многокомн.	44,1	2,2%	4,607

Рассматривая предложения купли - продажи по сайту DomChel.ru, видим, что продажа превышает спрос практически в 40 раз.

Лидирует по продажам и по спросу - вторичное жилье.

Таблица 2 - Предложения купли продажи по сайту Domchel.ru

ОБЪЯВЛЕНИЯ	ПРОДАМ	КУПЛЮ
Жилая недвижимость	40 021	1 021
НОВОСТРОЙКИ	11 300	154
комната	13	2
1-комн.	4 976	60
2-комн.	4 240	62
3-комн.	1 804	25
4-комн.	197	5
5 комн. и более	70	-
ВТОРИЧНОЕ ЖИЛЬЕ	21 242	744
комната	1 545	74
1-комн.	6 310	287
2-комн.	7 419	261
3-комн.	4 656	102
4-комн.	1 158	19
5 комн. и более	154	1
КОТТЕДЖИ, ДОМА, ТАУНХАУСЫ	5 022	67
ДАЧИ, САДЫ	2 457	56

В период с 15 по 22 апреля системой была зафиксирована наивысшая стоимость квадратного метра на вторичном рынке недвижимости на трехкомнатные квартиры в Центральном районе Челябинска (42728 рублей).

Наименьшая стоимость квадратного метра - в двухкомнатных квартирах Тракторозаводского района Челябинска (30329 рублей).

Наименьшее количество предложений - на однокомнатные квартиры в Ленинском районе Челябинска (132 предложения).

Наибольшее число предложений - по трехкомнатным квартирам было зафиксировано в Калининском районе Челябинска (471 предложение).

Таблица 3 - Количество предложений в разрезе районов и количества комнат на вторичном рынке Челябинска

Количество комнат	Район Челябинска	Стоимость квадратного метра	Количество квартир
1-комнатные	Центральный	42 380	244
	Ленинский	38 136	132
	Калининский	37 420	387
	Курчатовский	39 224	413
	Советский	42 129	213
	Металлургический	31 831	137
	Тракторозаводский	35 639	305
2-комнатные	Центральный	42 457	395
	Ленинский	33 304	183
	Калининский	40 278	364
	Курчатовский	36 565	390
	Советский	38 596	246
	Металлургический	31 320	261
	Тракторозаводский	30 329	304
3-комнатные	Центральный	42 728	452
	Ленинский	31 237	226
	Калининский	37 554	471
	Курчатовский	35 227	405
	Советский	41 288	351
	Металлургический	31 563	187
	Тракторозаводский	32 285	230

В период с 15 по 22 апреля системой Analiz.Chelreal.ru была зафиксирована наивысшая стоимость квадратного метра на однокомнатные квартиры в новостройках Центрального района Челябинска (42391 рублей).

Наименьшая стоимость квадратного метра - по-прежнему в двухкомнатных квартирах на первичном рынке Тракторозаводского района Челябинска.

Наибольшее число предложений на первичном рынке было зафиксировано в отношении двухкомнатных квартир Тракторозаводского района (27268 рублей).

Наименьшее количество предложений - на двухкомнатные квартиры в новостройках Металлургического района Челябинска (28 предложений) [20, 21].

Предложений по трехкомнатным квартирам в Металлургическом районе, как и ранее, нет.

Таблица 4 - Количество предложений в разрезе районов и количества комнат на первичном рынке Челябинска

Количество комнат	Район Челябинска	Стоимость квадратного метра	Количество квартир
1-комнатные	Центральный	42 391	477
	Ленинский	33 867	86
	Калининский	35 233	103
	Курчатовский	34 679	529
	Советский	40 468	129
	Металлургический	28 000	41
	Тракторозаводский	29 161	513
2-комнатные	Центральный	41 872	615
	Ленинский	30 775	55
	Калининский	36 248	128
	Курчатовский	32 711	836
	Советский	38 925	197
	Металлургический	30 974	28
	Тракторозаводский	27 268	643
3-комнатные	Центральный	36 793	718
	Ленинский	31 051	41
	Калининский	32 260	193
	Курчатовский	34 721	301
	Советский	38 893	120
	Металлургический	-	-
	Тракторозаводский	28 541	370

1.5 Состояние рынка недвижимости города Челябинска

Столица Южного Урала, город Челябинск, основанный почти два века назад, на сегодняшний день является крупным промышленным центром страны. Построенные в начале двадцатого века крупные заводы - тракторостроительный и металлургический, создали благоприятную почву для активного строительства жилых микрорайонов, являясь градообразующими предприятиями. Сейчас, когда ушла в прошлое эпоха получения бесплатных квартир, купить жилье в Челябинске может позволить себе не каждый. Но рынок недвижимости в нашем городе не стоит на месте, динамично развиваясь во всех направлениях. Благодаря государственным программам, ипотечному кредитованию, внесению материнского капитала в счет погашения кредита, у людей появилась возможность приобрести долгожданное жилье. Предприятия работают, обеспечивая стабильную выплату заработной платы, тем самым помогая людям рассчитываться с банками.

Город Челябинск цены на жилье, которое он предлагает, зависят от местоположения того или иного объекта недвижимости, его общего состояния и окружающей инфраструктуры. Квартиры, приближенные к городскому центру, стоят значительно дороже, что является естественной закономерностью. Хотя, Челябинск нельзя назвать растянутым городом, он компактен и не планирует расширять свои границы в каком-либо направлении.

В настоящее время ведется строительство новых жилых микрорайонов с уже запланированной инфраструктурой, полной обеспеченностью всеми необходимыми коммуникациями и социально значимыми объектами. Что, в значительной степени облегчает проживание и притягивает в них новых покупателей.

Популярный микрорайон Парковый, расположенный в лесопарковой зоне северо-запада расположен вдали от городского шума. Это район новостроек, начало заселения которых началось в 1 квартале 2012 года. Сегодня возведены 7 домов и в микрорайон проложены отличные автодороги. Здесь возводятся дома 97 серии с улучшенной строительной отделкой. Планируется комплексная застройка района с 4-мя детскими садами и школой, нехватка которых, сейчас, ощущается повсеместно (приложение А).

Клубный жилой комплекс "Манхэттен" будет расположен в Центральном районе по обе стороны реки Миасс. Уникальный микрорайон бизнес-класса не имеет аналогов в г. Челябинске по этажности и оригинальности инженерного решения. Сдача первой очереди комлекса в 30.06.2013 г. (приложение Б).

Микрорайон "Западный луч" расположен также в Центральном районе около гипермаркета "Молния" на Труда. Здесь возводятся 25-этажные дома бизнес - класса с индивидуальной планировкой, как без отделки, так и с полной строительной отделкой: евроокнами, виниловыми обоями, кафелем, сантехникой, ламинатом, входной металлической дверью. Первая башня-высотка сдана в 2011 году, вторая башня вводится в эксплуатацию в 1 квартале этого года (приложение В).

Микрорайон "Залесье" расположен на западном берегу Шершневского водохранилища. По плану он будет состоять из 35 трехэтажных домов с качественной отделкой. Сдача 1 очереди домов была произведена в 4 квартале 2012 г. Завершение строительства всего микрорайона - апрель 2013 г. Участок земли, на котором строится микрорайон "Залесье" сейчас относится к Сосновскому району. К моменту сдачи микрорайона вдоль берега водоема планируется построить многополосную дорожную магистраль, а позже - мост, обеспечивающий прямой выезд на Уфимский тракт (приложение Г).

Также молодой и престижный микрорайон Тополиная аллея располагается в северо-западной части города Челябинска, привлекает просторными улицами, множеством магазинов и, конечно, яркими фасадами домов. Микрорайон располагается вдали от промышленных центров города, загруженных трасс. Большое количество маршрутных такси позволяет быстро добраться, как до центра Челябинска, северо-западного района, так и до основных учебных заведений города - ЮУрГУ, ЧГАА, ЧелГУ. В микрорайоне хорошо развита инфраструктура: в непосредственной близости школа, детский садик (правда, это частный детский сад), продовольственные магазины и магазины бытовых товаров, салоны красоты, аптеки и отделение банка. Все дворы в новостройках оборудованы комфортными детскими площадками, оборудованы парковками, хорошо освещены, безопасны и уютны. Территория микрорайона всегда содержится в порядке, а зимой заливается каток и устанавливается елка (приложение Д) [22].

Академ - City - это инновационный проект ООО "Гринфлайт", застройщика микрорайона "Парковый". В основу данного проекта заложено строительство крупного жилого массива, состоящего из 5 микрорайонов общей площадью 1025000 кв. м. жилья. Местом застройки определён участок на северо-западе областного центра. Он располагается вдоль реки Миасс и ограничен улицами Молодогвардейцев, Чичерина и Братьев Кашириных. В непосредственной близости - по другую сторону реки - находятся Центральный парк культуры и отдыха им. Гагарина и сосновый бор (приложение Е).

Вдали от шумных дорог на северо-западе Челябинска начинается строительство нового микрорайона "Крылья". Он будет расположен в конце Комсомольского проспекта, в 18 микрорайоне и будет состоять из двух монолитно-каркасных 16-этажных домов индивидуальной планировки. Есть проект с двухуровневыми квартирами, подземными парковками. В районе есть школа-лицей, дошкольные учреждения (детский сад, ясли), центр детского творчества, медицинские учреждения, магазины, парковки (приложение Ж).

И все это только небольшое количество примеров строительства новых микрорайонов в Челябинске. Рынок недвижимости Челябинска характеризуется завидной стабильностью. Цены на жилье поднимаются ненамного, даже появившийся недавно дефицит на двухкомнатные квартиры не вызвал скачка цен. В этом заслуга агентств недвижимости, которые хорошо отслеживают и удерживают их на одном уровне. Как известно, стабильность - залог успеха. Комнаты квартиры в Челябинске продаются и покупаются, обмениваются и сдаются в аренду, не создавая острых проблем и искусственно поднятых цен [10].



2. Анализ и оценка объектов недвижимости города Челябинска

2.1 Подходы и методика при оценке недвижимости

Известно несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость.

Оценка недвижимости, это один из основных этапов на рынке недвижимости. Каждый объект должен быть чётко оценён, исходя из различных характеристик, начиная от кв. метров и заканчивая уровнем престижности района, развитой инфраструктуре.

Для начала оценки необходимо исследовать рынок, изучить потребительские предпочтения, соотношения тех или иных видов недвижимости, а точнее их коммерческое или некоммерческое пребывание.

Цели оценки недвижимости могут быть различны (купля - продажа объекта, страхование и имущественные споры, налогообложение недвижимости, реализация инвестиционных проектов, кредитование под залог и др.), им соответствует несколько видов стоимости. Перед началом проведения работ по оценке недвижимости оценщику необходимо определить вид стоимости, применимый в данной ситуации. В отчете необходимо отразить оцениваемый вид стоимости и обосновать его выбор [16].

Для оценки недвижимости существует несколько подходов: сравнительный, доходный и затратный (рисунок 15).



Рисунок 15 - Основные подходы к оценке недвижимости

Доходный подход используется для оценки инвестиционных проектов и в расчёте долей муниципалитета и частных лиц, инвестирующих в капитальное строительство или реконструкцию. Т. е. подход, используемый для предполагаемых доходов объектов - стоимость объектов недвижимости равна стоимости будущих доходов от её использования. Стоимость денежных ресурсов зависит не только от величины их предложения, но и от условия их предоставления и возврата. Поэтому покупатель объекта недвижимости, нацеленный на получение прибыли от её использования, должен сравнить свои расходы на покупку недвижимости и планируемый доход.

Ещё один важный момент: будущие доходы должны компенсировать не только затраченные инвестиции, но и потери, вызванные тем, что какое-то время эти инвестиции не работают.

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления, либо замещения объекта с учётом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. Однако, следует учитывать, что затраты на создание объекта недвижимости не являются эквивалентом его рыночной стоимости. Поэтому сфера применения затратного подхода достаточна узка и используется при отсутствии достаточной информации, при оценки стоимости недвижимости; при страховании недвижимости, когда страховая сумма, страховой взнос, страховое возмещение определяются, исходя из затрат страхователя; при оценке специализированных зданий (школ, больниц, вокзалов, и т.д.); при начислении установленных законодательством налогов и сборов; в переоценке основных фондов.

Оценка имущества затратным методом осуществляется поэтапно.

Рыночный (сравнительный) подход - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними, где стоимость объекта не может превышать стоимости аналогичных объектов с идентичными характеристиками. В своей работе я рассмотрю именно рыночный подход, а точнее метод парных продаж, который состоит в определении рыночной стоимости путём рассмотрения цен продаж сопоставимых участков как рыночной стоимости оцениваемого участка [17].

Этот метод, по-моему, мнению является наиболее удачным, но новичку на рынке недвижимости достаточно сложно определить точную цену, полагаясь на логику и первичную информацию, здесь нужно быть специалистом среднего класса.

Рассмотрим данные походы с точки зрения методов, применяемых ими.

Основа доходного подхода - представление о стоимости как о текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может принести своему собственнику в будущем.

Первый этап использования доходного подхода - составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения. Затем арендные платежи очищаются от всех эксплуатационных периодических затрат, после чего прогнозируется стоимость объекта в конце периода владения в абсолютном или долевом относительно первоначальной стоимости выражении - так называемая величина реверсии. Спрогнозированные доходы и реверсия пересчитываются в текущую стоимость посредством методов прямой капитализации или дисконтированного денежного потока.

Теоретической базой доходного подхода являются принципы ожидания, замещения, предельной продуктивности, спроса и предложения.

Ставка капитализации R0 используется в методе прямой капитализации в соответствии с формулой

, (1)

где V - стоимость;

NOI - репрезентативная величина ожидаемого чистого операционного годового дохода.

Виды ставок капитализации представлены в таблице 5.

Таблица 5 - Ставки капитализации

Обозначение ставки	Наименование ставки	Отражаемый интерес
Ro	Общая	Стоимость недвижимости = NOI/Ro
Re	Для собственного капитала	Стоимость собственного капитала = = Доход на собственный капитал/Re
Rm	Для заемных средств	Стоимость заемных средств = = Доход на заемные средства/Rm
Rl	Для земли	Стоимость земли = = Доход, приходящийся на землю/Rl
Rb	Для улучшения	Стоимость улучшения = = Доход, приходящийся на улучшение/Rb

Ставка дисконтирования (норма прибыли, норма отдачи) используется во втором методе капитализации - методе дисконтированного денежного потока. Общее выражение для определения стоимости выглядит следующим образом:

, (2)

где i - ставка дисконтирования;

FV - цена перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения (реверсия);

n - период владения;

l - номер платежного периода.

Реконструированный отчет для оценки составляется, чтобы в итоге получить очищенный доход относительно того интереса, который требуется оценить.

Перечень статей отчета:

1) Потенциальный валовой доход (доход, приносимый недвижимостью при 100%-й загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду, до вычета эксплуатационных затрат).

2) Действительный валовой доход (потенциальный валовой доход, уменьшенный на вакансии, недосбор платежей и повышенный на сумму прочих доходов).

3) Операционные расходы (периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода. Операционные расходы состоят из постоянных (налоги на имущество, страховые взносы), переменных расходов (коммунальные платежи, заработная плата персонала, содержание и уборка помещений, оплата услуг по управлению имуществом и др.) и расходов по формированию фонда замещения).

4) Чистый операционный годовой доход (NOI) (равен действительному валовому доходу за вычетом эксплуатационных расходов за год).

5) Доход на собственные средства (равен чистому операционному годовому доходу за вычетом ежегодного обслуживания долга или дохода, приходящегося на заемные средства) [23].

Методы расчета ставки капитализации. Метод анализа рыночных аналогов. Ставки капитализации сравниваемых объектов умножаются на весовые коэффициенты, отражающие степень похожести аналогов на объект оценки по основным ценообразующим факторам. Затем определяется средневзвешенное значение ставки. При использовании данного метода должны соблюдаться важные условия:

- наиболее эффективное использование сопоставимых объектов совпадает с таковым для объекта оценки;

- условия финансирования типичные;

- качество управления соответствует требуемому;

- коэффициенты потерь и эксплуатационных расходов отличаются незначительно;

- местоположение и отделка объекта принципиально не отличаются.

Метод коэффициента покрытия долга (DCR).

Базовая формула:

, (3)

где DS - ежегодное обслуживание долга;

NOI - чистый операционный годовой доход.

По этому методу коэффициент капитализации рассчитывается по формуле:

, (4)

, (5)

где m - коэффициент ипотечной задолженности;

Vm - стоимость заемных средств;

V - стоимость объекта (вся сумма инвестиций);

Ипотечная постоянная или ставка капитализации для заемных средств рассчитывается по формуле:

(6)

Метод связанных инвестиций по финансовым компонентам (метод инвестиционной группы) также используется, если для приобретения недвижимости привлекается заемный капитал. Общая ставка капитализации определяется по формуле:

, (7)

где Re - ставка капитализации для собственных средств.

Метод связанных инвестиций по физическим компонентам аналогичен методу связанных инвестиций по финансовым компонентам. Общая ставка капитализации определяется по формуле:

, (8)

где L - доля стоимости земли в стоимости недвижимости;

Rl - ставка капитализации для земли;

Rb - ставка капитализации для улучшения.

Кумулятивный метод учитывает в ставке капитализации поправки на риски, связанные с вложениями инвестиций, неэффективным управлением инвестициями, низкой ликвидностью фондов и др. Кроме получения прибыли в виде процентов по вложению капитала может также учитывать и время возмещения (возврата) вложенного капитала.

Капитализация равномерно изменяющихся доходов. Если доходы от объекта регулярно изменяются, ставку капитализации необходимо корректировать:

, (9)

где Кк - корректирующий коэффициент.

В случае, если доход изменяется по экспоненте корректирующий коэффициент рассчитывается по формуле:

, (10)

где t - ежегодный темп роста дохода, % от предыдущего года;

(N - n) - оставшийся срок экономической жизни объекта, или период прогнозирования, лет;

i - ставка дисконтирования;

an((N-n),i) - текущая стоимость единичного аннуитета [23].

Расчет общего коэффициента капитализации с корректировкой на изменение стоимости актива учитывает как доход на инвестиции, так и компенсацию изменения стоимости объекта за рассматриваемый период. Доход на инвестиции отражает конечная норма отдачи. Функциональная связь между общей ставкой капитализации и конечной отдачей:

, (11)

, (12)

где - долевое изменение стоимости;

* (sff, i, n) - член уравнения, корректирующий или компенсирующий изменение стоимости, или норма возврата (при потере стоимости).

Это выражение представляет собой уравнение Эллвуда при условии, что недвижимость инвестируется без привлечения заемного капитала. При этом предполагается, что доход носит аннуитетный характер, а стоимость актива может изменяться в ту или иную сторону.

Определение Ro зависит от условий формирования фонда возмещения. Эти условия диктуются доступными вариантами реинвестирования. При этом используются метод Инвуда и метод Хоскольда.

Метод Инвуда предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме прибыли на инвестиции. Этот метод используется для доходов в виде постоянного аннуитета.

Метод Хоскольда предполагает, что инвестор формирует фонд возмещения, реинвестируя по минимальной из возможных ставок (по "безрисковой" ставке).

Формирование фонда возмещения при линейном возврате капитала выполняется следующим образом. Определение ставки капитализации по норме отдачи и линейному фонду возмещения (метод Ринга) предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом. Норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100%-м возмещении капитала равна

, (13)

где п -- время амортизации, исчисляемое в годах.

Выражение для общей ставки капитализации по методу Ринга выглядит:

(14)

Метод дисконтированного денежного потока. Анализ дисконтированного денежного потока DCFA предполагает использование операции дисконтирования как способа капитализации ожидаемых будущих доходов в стоимость. Формула для расчета текущей стоимости была дана выше.

Применение DCF - метода требует знания:

- величины и динамики будущих доходов;

- времени получения этих доходов;

- величины стоимости актива или изменения стоимости в конце инвестиционного периода;

- значения ставки дохода на капиталовложения (ставки дисконтирования, нормы прибыли);

- уровня риска, характерного для инвестирования подобных активов.

Чистая текущая стоимость (NPV) определяется по формуле:

, (15)

где Il - дополнительная инвестиция в l-й период;

(NOI - I)l - l-й элемент потока денежных средств;

Io - первоначальная инвестиция.

Определение ставки дисконтирования представляет собой наиболее сложную проблему оценки. В практике оценочной деятельности наиболее популярны следующие три метода расчета ставки дисконтирования: метод суммирования, метод рыночного анализа и метод инвестиционной группы.

Метод суммирования (кумулятивный) основан на сопоставлении доходности и рисков доступных альтернативных инвестиций. Инвесторы требуют более высокой премии за использование своих денежных средств в том варианте, в котором эти средства подвержены более высокому риску в части получения дохода и возврата этих средств. Повышение осознанного уровня риска выражается в увеличении ставки дисконтирования.

Суть метода заключается в прибавлении процентных составляющих (премий), отражающих дополнительные риски, присущие данному инвестиционному решению, к ставке дохода на инвестиции, которые в сравнении с другими инвестиционными инструментами считаются безрисковыми.

Метод рыночного анализа наиболее корректен, так как напрямую учитывает мнение и предпочтения инвесторов посредством опроса или анализа реальных сделок. Здесь необходимо учитывать информацию по продажам и арендным соглашениям всех сопоставимых инвестиционных объектов аналогичного назначения. При анализе требуемая ставка дисконтирования определяется как ставка конечной отдачи для сопоставимых объектов. Для выявления ставки конечной отдачи используется понятие внутренней нормы прибыли IRR - ставки дисконтирования, при которой текущая стоимость всех денежных поступлений за период владения равна текущей стоимости инвестиций [23].

Метод инвестиционной группы требует определения параметров: коэффициента ипотечной задолженности, требуемых ставок дохода на заемные средства (Ym) и на собственные средства инвестора (Ye). Выражение для расчета общей ставки дисконтирования имеет вид:

(16)

Рыночный (сравнительный) подход к оценке недвижимости. Сравнительный подход базируется на трех принципах оценки недвижимости:

1) Спроса и предложения.

2) Замещения.

3) Вклада.

С помощью этого подхода посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости Ср имеет вид:

, (17)

где Цi - цена продажи i-гo сравнимого объекта недвижимости;

Кi - величина корректировки цены продажи i-го сравнимого объекта недвижимости.

Реализация сравнительного подхода предполагает следующую последовательность этапов:

- анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа;

- определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

- разработка модели, которая связывает единицы сравнения показателями (элементами) сравнения;

- расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;

- применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;

- анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

Единицы сравнения - это единицы измерения сопоставимого и оцениваемого объектов недвижимости. Например, единицами измерения могут быть 1 м², 1 м² жилой площади, 1 м² общей площади, 1 м³, 1 квартира, 1 га, 1 сотка и т. д.

В зарубежной и отечественной оценочной практике выделяют девять основных элементов сравнения:

1) Состав имущественных прав.

2) Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости (коэффициент ипотечной задолженности, процентная ставка, срок займа, амортизация).

3) Условия продажи (обычные или особые закладные; мотивы и знания покупателя и продавца).

4) Динамика сделок на рынке (дата продажи).

5) Местоположение.

6) Физические характеристики (физические параметры, удобства, качество строительства).

7) Экономические характеристики (условия и сроки аренды, коэффициенты капитализации и дисконтирования для исчисления арендного дохода).

8) Отклонения от целевого использования.

9) Наличие движимого имущества.

Первые четыре корректировки всегда осуществляются в следующем порядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново. При этом необходимо соблюдать указанную очередность первых четырех элементов сравнения. Последующие корректировки могут быть выполнены в любом порядке. Допустимы корректировки как в процентах, так и в денежных суммах [23].

Метод валового рентного мультипликатора. Этот метод можно рассматривать как частный случай общего сравнительного подхода. Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены объекта к потенциальной валовой выручке либо действительной валовой выручке.

Расчет стоимости объекта осуществляется следующим образом:

1) Определяется годовая арендная ставка для данного объекта.

2) Рассчитывается оптимальный для данного сектора рынка валовой рентный мультипликатор исходя из рыночных данных последних продаж сопоставимых объектов недвижимости.

3) Годовая арендная ставка для оцениваемого объекта умножается на оптимальный валовой рентный мультипликатор, рассчитанный на базе сопоставимых объектов.

Затратный подход к оценке недвижимости. Затратный подход, используемый для оценки разных объектов недвижимости, в том числе и приносящих доход, основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимой собственности. Предполагается также, что совокупность издержек на строительство объекта без износа равнозначна рыночной стоимости этого объекта. Исключением являются случаи, когда земельный участок, на котором стоит объект, не используется наилучшим и наиболее эффективным способом.

Сферы применения затратного подхода:

- для целей налогообложения имущества;

- для целей налогообложения прибыли;

- при осуществлении технико-экономического обоснования нового строительства;

- при выборе наилучшего и наиболее эффективного способа использования земельного участка;

- при оценке зданий специального назначения;

- при страховании объекта;

- при оценке объектов в "пассивных" секторах рынка.

Реализация затратного подхода к оценке предполагает осуществление следующих процедур и операций:

1) Определяется рыночная стоимость земельного участка, на котором находится объект недвижимости.

2) Определяется восстановительная или замещающая стоимость улучшений.

3) Рассчитываются все виды износа объекта недвижимости: физического, функционального и внешнего.

4) Вычитается общий износ объекта недвижимости из затрат на его воспроизводство или замещение. Получается стоимость объекта недвижимости за минусом износа.

5) Рассчитывается общая стоимость объекта недвижимости и земельного участка путем суммирования этих стоимостей.

Затратный подход предполагает расчет накопленного износа, который определяется суммированием всех трех типов износа: физического, функционального и внешнего.

Если целью оценки является определение восстановительной стоимости здания, то общая величина его износа определяется по формуле:

, (18)

где Иф - общий физический износ здания, %;

qi - фактический износ i-го конструктивного элемента, %;

Ji - удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей стоимости здания, %;

n - номер конструктивного элемента.

В мировой оценочной практике износ, понимаемый как снижение рыночной стоимости имущества, определяется тремя классическими методами: сравнения продаж, эффективного возраста, разбиения.

Метод сравнения продаж состоит в выявлении рыночной оценки накопленного износа здания путем сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж аналогичных объектов.

Метод эффективного возраста основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и апробированной гипотезе о том, что эффективный возраст так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости. Из этого отношения вытекает следующая формула накопленного износа:

, (19)

где ЭВ - эффективный возраст;

ЭЖ - срок экономической жизни;

ВС - восстановительная стоимость.

Метод разбиения состоит в последовательной оценке всех видов износа, включая:

- устранимый физический износ;

- неустранимый физический износ;

- устранимый функциональный износ;

- неустранимый функциональный износ;

- внешний износ.

2.2 Сметная и рыночная стоимость объектов недвижимости

В городе Челябинске и в целом по области произошел резкий рост рыночной стоимости жилья. По некоторым данным от 60 до 80 процентов по разным позициям.

Спрос у нас превышает предложение. Со стороны спроса это развитие ипотечных схем, рост доходов населения и т. п.

И снижение предложения от строителей с другой стороны. Это связано со многими причинами. Как административными, так и зависящими от введения в действие новых нормативных документов, которые также создают в определенный переходный период некоторые проблемы для строителей.

Рассмотрим составляющие рыночной стоимости.

Первое. Собственно рыночная стоимость, которая определяется, в общем случае, балансом спроса и предложения, и обладает способностью достаточно гибко изменяться в сторону роста или снижения в зависимости от внешней коньюктуры.

Второе. Если убрать прибыль инвестора, то возникает так называемая инвестиционная себестоимость жилья. В инвестиционной себестоимости есть стоимость строительно-монтажных работ (СМР), которая определяется сметной документацией, и все косвенные затраты, связанные с различными согласованиями, подключениями, разрешениями и т.д.

Стоимость этой добавки к сметной стоимости жилья составляет по разным оценкам от 30 до 40 процентов. И когда у нас произошел всплеск рыночной стоимости жилья, то начали работать так называемые субъективные факторы, которые возникают из желания поделить сверхприбыль инвестора, которая образовалась при резком росте рыночной стоимости. Растёт плата за услуги согласовывающих организаций и стоимость выделения земельных участков под застройку, независимо от способа их выделения.

Инвестиционная себестоимость более инертна, нежели рыночная стоимость.

Третье. Собственно стоимость строительно-монтажных работ, которая состоит из многих составляющих, из которых наибольшую роль играют две - стоимость строительных материалов и оплата труда строителей [17].

Здесь наблюдается та же тенденция к разделу сверхприбыли инвестора. Например, в октябре в среднем на 6 процентов повышаются цены на изделия домов серий 90-й, 97-й, 121-й и 97-й М. Объяснить это довольно сложно, потому что стоимость энергоресурсов, цемента, ГСМ не поднималась, а другие материалы, используемые при изготовлении ж/б изделий подорожали незначительно.

В отличие от рыночной стоимости, которая более маневренна, сметная наоборот инерционна. И если уж она поднимается, то она потом не снижается. В лучшем случае останется на том же уровне.

Сравним оценку квартиры с помощью сметной стоимости и рыночной стоимости.