Исследование и анализ рынка недвижимости города Челябинска

Таблица 6 - Описание объекта оценки

Местонахождение объекта	Город Челябинск, ул. Пети Калмыкова, д.16, кв. 36.
Тип объекта недвижимости	2-комнатная квартира общей площадью 43 кв.м
Цель оценки:	Определение стоимости для продажи
Оцениваемые права	Право полной собственности
Наилучшее и наиболее эффективное использование	Использование объекта в качестве жилого помещения, сдача в аренду в качестве жилого помещения

Местоположение: Объект оценки расположен в Металлургическом районе города Челябинска. Доступ к объекту обеспечивается городским транспортом по улице Черкасской, по набережной.

Окружение. Объект находится на расстоянии 100 метров от реки Миасс. На расстоянии 300 м находятся средняя школа и детский сад. На таком же удалении расположены магазины.

Наличие инженерных коммуникаций. Объект оценки обеспечен электроснабжением, водопроводом, системой отопления и другими инженерными коммуникациями. На момент осмотра объекта все инженерные коммуникации магазина находились в работоспособном состоянии.

Подъезд - асфальтированная дорога от улицы. Общее удаление от транспортных путей - 20 м. Прилегающая территория имеет асфальтовое покрытие, состояние которого можно оценить как удовлетворительное. Площадка застройки характеризуется упорядоченной и высокой степенью застройки.

Техническое обследование проведено с целью определения фактического состояния основных элементов строительных конструкций объекта оценки. Использованы результаты визуального, технического осмотра и данные, предоставленные заказчиком (Таблица 7)

Таблица 7 - Результаты визуального технического осмотра

Год постройки здания	1985
Площадь общая, мІ	43 м2
Объем общий, мі	110 м3
Этаж и количество этажей	3/5

Строительные характеристики оцениваемого объекта представлены в таблице 8.

Таблица 8 - Строительные характеристики объекта оценки

Фундаменты	Бутовые с кирпичным цоколем
Стены наружные	Кирпичные
Перегородки	Кирпичные
Перекрытия	Железобетонные плиты
Покрытие кровли	Рулонная, рубероидная, совмещенная по железобетонным плитам с цементной стяжкой и с организованным водостоком по всей площади крыши. Отвод воды предусмотрен через систему внутренних водостоков.
Полы	Плиточные
Проемы оконные	Пластиковые окна
Проемы дверные	Железные
Внутренняя отделка	Окраска масляными красками, отделочная рейка, обшивка потолков ДВП с окраской, побелка
Наружная отделка	Окраска кремнеорганическими составами
Инженерное обеспечение	Электроснабжение, водопровод, система отопления, домофон, вентиляции, канализация, телефон, кабельное телевидение.

Расчет сметной стоимости - это стандартный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Сводный сметный расчет состоит из 12 глав:

1) В главе 1 "Подготовка территории строительства" предусматриваются средства на работы и затраты, связанные с отводом и освоением застраиваемой территории.

2) В главу 2 "Основные объекты строительства" включаются сметная стоимость зданий, сооружений, цехов и установок основного производственного назначения.

3) В главу 3 "Объекты подсобного и обслуживающего назначения" учитывается стоимость такого назначения.

4) В главы 4-7 включается стоимость объектов, перечень объектов которых соответствует наименованию глав.

5) В главу 8 "Временные здания и сооружения" включаются средства на возведение временных зданий и сооружений, а также на выполнение работ по переоборудованию других зданий и сооружений для обслуживания строительства.

6) В главу 9 "Прочие работы и затраты" в соответствии с порядком, устанавливаемым Госстроем России, включаются средства на дополнительные затраты при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время и на возмещение различных прочих затрат, не учитываемых действующими сметными нормативами.

7) В главу 10 "Содержание дирекции" строящегося здания, сооружения включаются средства на содержание служб заказчика - застройщика или привлекаемых для управления проектом специализированных организаций или отдельных специалистов (управляющих проектами).

8) В главе 11 "Подготовка эксплуатационных кадров" учитываются (с включением в графы 7 и 8) средства на подготовку эксплуатационных кадров для вновь строящегося (реконструируемого) предприятия.

9) В главу 12 "Проектные и изыскательские работы, авторский надзор" включаются средства на:

- проектно- изыскательские работы (услуги) - раздельно на проектные и изыскательские;

- авторский надзор проектных организаций за строительством;

- экспертизу предпроектной и проектной документации;

- испытание свай, которое проводится подрядной строительно-монтажной организацией по техническому заданию заказчика строительства.

В конце сводного сметного расчета стоимости строительства предусматриваются средства на непредвидимые работы и затраты, которые предназначаются для возмещения стоимости работ и затрат, потребность в которых возникает в процессе разработки или в ходе строительства в результате уточнения проектных решений или условий строительства по объектам (видам работ), предусмотренным в утвержденном проекте. За итогом сводного сметного расчета строительства указываются:

- возвратные суммы, учитывающие стоимость: материалов и деталей, получаемых от разборки временных зданий и сооружений, в размере 15% сметной стоимости временных зданий и сооружений (с амортизируемой частью стоимости) независимо от срока осуществления проекта; материалов и деталей, получаемых от разборки конструкций, сноса и переноса капитальных зданий и сооружений в размерах, определяемых расчетами; мебели, оборудования и инвентаря, приобретенных для меблировки жилых и служебных помещений для иностранного персонала, осуществляющего шефмонтаж оборудования;

- балансовая (остаточная) стоимость оборудования, демонтируемого или переставляемого в пределах действующего реконструируемого или технически перевооружаемого предприятия, определяется как сумма по итогам объектных и локальных сметных расчетов;

- данные о долевом участии предприятий и организаций в строительстве объектов общего пользования или общеузловых объектов;

- итоговые данные о распределении общей сметной стоимости строительства комплекса жилых и общественных зданий по направлениям капитальных вложений. Распределение рекомендуется производить в том случае, когда в составе этого строительства предусмотрены встроенные, пристроенные или отдельно стоящие здания и сооружения, которые относятся к различным направлениям капитальных вложений (торговли и общественному питанию, бытовому обслуживанию, коммунальному хозяйству и др.). При этом сметная стоимость сооружений, устройств, общих для всех объектов, входящих в состав комплекса, распределяется: по внутриквартальным (дворовым) сетям водоснабжения, канализации, тепло- и энергоснабжения и др. пропорционально потребности объектов; по работам, выполненным при благоустройстве и озеленении территории, пропорционально площадям участков; по остальным объектам - пропорционально общей площади объектов. Общая стоимость строительства, включая прочие затраты, распределяется пропорционально стоимости строительства объектов [12].

Стоимость недвижимости, определяемая затратным подходом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений, минус накопленный износ.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость - стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких же материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту.

Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих на дату оценки ценах здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т. д.

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание объекта-аналога.

Под накопленным износом понимается потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания.

Процедура оценки затратным методом включает следующие последовательные шаги:

- расчет восстановительной стоимости строительства или приобретения строения, идентичного оцениваемому;

- определение величины накопленного износа строений;

- уменьшение восстановительной (заменяющей) стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости объекта оценки.

На основании статистической отчетности строительных организаций Челябинской области определим среднюю себестоимость (сметную) квадратного метра жилой площади в размере - 18 тыс. рублей.

Определение величины накопленного износа производится по формуле:

, (20)

где Фз - физический износ здания, %;

Фkj - физический износ конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

Ij - удельный вес конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

n - число отдельных элементов, конструкций или систем в здании.

Для определения накопленного физического износа объекта оценки применим метод разбивки на компоненты. Для этого определяется процент физического износа здания по каждому конструктивному элементу (таблица 9) [23].

Таблица 9 - Физический износ здания

Наименование конструктивных элементов	Удельный вес конструктивного элемента, %	Износ, %	Процент износа к строению
Стены и перегородки	25	10	2,5
Перекрытия	9	5	0,45
Полы	12	6	0,72
Наружная и внутренняя отделка	11	15	1,65
Окна	10	8	0,8
Двери	6	9	0,54
Электрическое освещение и прочие инженерные коммуникации	27	5	1,35
Итого	100		8,01

Таким образом, процент физического износа квартиры составляет 8%.

Исходя из того, что оцениваемый объект имеет определенный процент физического износа, его сметная стоимость составит:

S = 1044900 Ч (100 - 8) / 100 = 961308 руб., или округленно 962000 руб.

Рыночная стоимость данного объекта рассчитывается исходя из стоимости разных подходов.

В результате расчетов рыночной стоимости квартиры по трем методам получены следующие результаты (таблица 10).

Таблица 10 - Результаты расчетов рыночной стоимости квартиры

Метод оценки	Стоимость, руб.
Затратный метод	962 000
Метод сравнительного анализа продаж	1 785 000
Доходный метод	2 350 000

Рыночную стоимость объекта оценки устанавливаем как среднюю сумму результатов, полученных различными методами оценки.

Наиболее реальную картину о стоимости объекта дает метод аналогичных продаж. Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли - продажи. Вес результата, полученного методом сопоставимых продаж примем на уровне 0,6.

Затратному методу присвоим вес 0,1, так как он не отражает соотношения спроса и предложения на рынке, а также учитывает узкий круг характеристик здания.

Не совсем достоверную картину о рыночной стоимости объекта дает доходный метод. Так основные покупатели - физически лица, то при выборе объекта они руководствуются иными мотивами и преследуют отличные от предпринимателя цели. К тому же некоторые показатели являются прогнозными и подвержены изменению, которое сложно точно определить. Для целей настоящей оценки вес результата, полученного доходным методом, определяется равным 0,3. Следовательно, рыночная стоимость квартиры определяется следующим образом:

С = 962 000 Ч 0,1 + 1 785 000 Ч 0,6 + 2 350 000 Ч 0,3 = 1 872 200 рублей.

Значит, рыночная стоимость квартиры равна 1 872 200 рублей.

Таким образом, видим, что разница при сравнении сметного и рыночного подхода в 2 раза.

2.3 Сравнительный анализ продаж при определении стоимости недвижимости

Методом сравнительного анализа осуществляется оценка двухкомнатной квартиры.

Краткая характеристика объектов сравнения представлена в таблице 11.

Таблица 11 - Характеристики объектов по сравнимым продажам

Номер объекта сравнения	Объект оценки	1	2	3
Местоположение	ул. Пети Калмыкова	ул. Комарова	ул. Шоссе Металлургов	ул. Черкасская
Юридическое описание	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Цена предложения, продажи, руб.		1 800 000	1 600 000	2 500 000
Право собственности	Полное	Полное	Полное	Полное
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Условия продажи	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение
Дата предложения	Октябрь 2012 года	Октябрь 2012 года	Октябрь 2012 года	Сентябрь 2012года
Физические характеристики
Строительные характеристики	Фундамент бетонный, стены кирпичные	Фундамент бетонный, стены кирпичные	Фундамент бетонный, стены панельные	Фундамент бетонный, стены кирпичные
Общая площадь, м2	43	44	42	54
Коммуникации	Все необходимые	Все необходимые	Все необходимые	Все необходимые
Этажность	3/5	5/5	5/5	4/9
Состояние	Хорошее, ремонт не требуется	Хорошее, После ремонта	Удовлетворительное, требуется косметический ремонт	Отличное состояние
Удалённость от магистралей	20 м	50 м	60м	50 м
Использование	Жилое помещение	Жилое помещение	Жилое помещение	Жилое помещение

Размещено на http://www.allbest.ru/

Скорректированная цена оцениваемого объекта представлена в приложении Ж.

Таким образом, рыночная стоимость квартиры, рассчитанная методом прямого сравнительного анализа продаж, составляет 1785000 рублей.

2.4 Анализ налогообложения недвижимости

В соответствии со ст. 12 НК (статья вводится в действие со дня введения в действие второй части НК; основание - Федеральный закон от 31 июля 1998 г. №147-ФЗ) в Российской Федерации устанавливаются следующие виды налогов и сборов: федеральные налоги и сборы, налоги и сборы субъектов РФ (далее - региональные налоги и сборы) и местные налоги и сборы. Федеральными признаются налоги и сборы, устанавливаемые НК и обязательные к уплате на всей территории РФ. Региональными признаются налоги и сборы, устанавливаемые НК и законами субъектов РФ, вводимые в действие в соответствии с НК и законами субъектов РФ и обязательные к уплате на территориях соответствующих субъектов РФ. При установлении регионального налога законодательными (представительными) органами субъектов РФ определяются следующие элементы налогообложения: налоговые ставки в пределах, установленных НК, порядок и сроки уплаты налога, а также формы отчетности по данному региональному налогу [2].

Местными признаются налоги и сборы, устанавливаемые НК и нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления, вводимые в действие в соответствии с НК нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления и обязательные к уплате на территориях соответствующих муниципальных образований.

При установлении местного налога представительными органами местного самоуправления в нормативных правовых актах определяются следующие элементы налогообложения: налоговые ставки в пределах, установленных НК, порядок и сроки уплаты налога, а также формы отчетности по данному местному налогу. Иные элементы налогообложения устанавливаются НК. При установлении местного налога представительными органами местного самоуправления также могут предусматриваться налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиком. Не могут устанавливаться региональные или местные налоги и (или) сборы, не предусмотренные НК (см. п. 4 и 5 ст. 12).

К налогам и сборам, плательщиками которых в соответствии с НК могут быть физические лица, совершающие операции с недвижимостью, относятся следующие:

1) федеральные (см. ст. 13):

- налог на доходы от капитала;

- подоходный налог с физических лиц;

- государственная пошлина;

- федеральные лицензионные сборы;

2) региональные (см. ст. 14):

- налог на недвижимость;

- налог с продаж;

- региональные лицензионные сборы;

3) местные (см. ст. 15):

- земельный налог;

- налог на имущество физических лиц;

- налог на наследование или дарение;

- местные лицензионные сборы [2].

Для того чтобы избежать излишних потерь по уплате налогов при совершении операций с недвижимостью, следует тщательно изучить действующее налоговое законодательство и проводить непрерывный мониторинг изменений и дополнений, вносимых в акты законодательства о налогах и сборах, с целью определения моментов, ухудшающих налоговые условия осуществления конкретных операций, и выявления дополнительных возможностей использования различного рода льгот. Одной из основных целей налогового планирования является избежание уплаты штрафных санкций и пеней. Аккуратное, точное и своевременное выполнение налогоплательщиком своих обязательств по начислению и уплате налогов, предоставлению в налоговые органы соответствующих документов позволяет избежать целого ряда негативных последствий (пеней, штрафов, наложения ареста, конфискации, административной и уголовной ответственности).

Для того чтобы своевременно и правильно выполнять обязательства, установленные законодательством о налогах и сборах, необходимо вести учет как реальных, так и потенциальных объектов налогообложения (получаемых доходов, стоимости объектов недвижимости, сумм сделок и т. д.) и производимых расходов; оформлять все документы в соответствии с требованиями действующего гражданского и налогового законодательства; сохранять документы, подтверждающие расходы, связанные с приобретением, реконструкцией, ремонтом, оборудованием, содержанием объектов недвижимости, даже в тех случаях, когда на настоящий момент не представляется возможным использовать эти документы для уменьшения текущих налоговых обязательств.

Планируя совершение конкретной сделки с объектом недвижимости, следует анализировать и оценивать не только те налоговые обязательства, которые возникают при заключении этой сделки, но и те, которые потенциально могут возникнуть в будущем. Так, оценивая издержки по уплате государственной пошлины и сборов за регистрацию при приобретении квартиры, важно помнить о том, что впоследствии эта квартира будет представлять собой объект обложения налогом на имущество физических лиц, дополнительных сборов; кроме того, не исключено, что эту квартиру потребуется продать или подарить, обменять, передать по договору ренты, что эта квартира может стать объектом наследования и т. д. Разумеется, все возможные варианты предвидеть и определить сложно, однако следует оценить потенциальные налоговые последствия в наиболее вероятных жизненных ситуациях (рождение, смерть, брак, развод, переезд, изменение материального благосостояния). От того, как приобретена собственность (приватизирована, куплена, получена в дар, обменена, унаследована), на каких условиях (куплена в кредит или в рассрочку, приобретена по договору ренты), на сколько и на каких членов семьи приобретена (оформлена) собственность (на одного или на нескольких, на инвалидов, пенсионеров, других лиц, относящихся к льготным категориям), в дальнейшем может зависеть объем обязательств по уплате налога на имущество физических лиц, налога на наследство или дарение, налога на доходы физических лиц при продаже или передаче по договору ренты [17].

Вышеуказанные обстоятельства существенно могут повлиять на размер и возможности использования налоговой льготы при приобретении объектов жилья, на налогообложение доходов от сдачи внаем или в аренду, а также на размеры государственной пошлины, подлежащей уплате при дарении или наследовании.

Значительные возможности по минимизации налоговых обязательств выявляются при сопоставлении норм актов законодательства субъектов РФ о налогах и сборах и документов органов местного самоуправления с нормами федерального законодательства о налогах и сборах. В настоящее время на региональном и местном уровнях зачастую принимаются и вводятся налоги и сборы, не установленные актами налогового законодательства Российской Федерации. Уплачивать подобные налоги и сборы не следует. Кроме того, нередки случаи, когда на региональном и местном уровнях вводятся налоги и сборы, соответствующие действующему федеральному налоговому законодательству, но отдельные нормы, статьи и положения установлены с превышением полномочий законодательных и исполнительных органов на местах. В таких ситуациях у налогоплательщиков существуют реальные шансы опротестовать эти нормы (или акты законодательства целиком) в суде.

Как отмечалось выше основных типичных операций на рынке недвижимости, существует целый ряд противоречий между нормами актов законодательства о налогах и сборах и их интерпретациями в инструктивных документах государственных министерств и ведомств. Нередко нормы инструктивных документов улучшают положение налогоплательщиков, осуществляющих операции с объектами недвижимости. В таких случаях следует проанализировать и оценить эффект использования дополнительных возможностей, предоставляемых составителями инструкций, писем и разъяснений. Как правило, сотрудники налоговых инспекций в своей работе ориентируются преимущественно на инструкции, изданные своими руководящими органами. В спорах с налоговыми инспекторами ссылки на положения инструктивных материалов и разъяснений порой бывают более действенным средством, чем приведение норм актов действующего законодательства. Важно подчеркнуть, что инструктивные документы вышестоящих органов являются обязательными для исполнения сотрудниками соответствующих подразделений и служб.

Однако чаще положения инструктивных документов имеют более жесткую (ограничительную) трактовку соответствующих норм актов законодательства. Обычно составители инструкций дополнительно ограничивают возможности по применению альтернативных режимов налогообложения и значительно сужают потенциальную сферу использования права на вычет произведенных расходов и на налоговые льготы. В таких случаях налогоплательщику следует помнить о том, что у него существуют возможности доказать свою правоту в суде. Для суда (арбитражного суда) приоритет всегда будут иметь ссылки на нормы действующего законодательства о налогах и сборах (по сравнению с положениями различного рода инструктивных документов).

Особое внимание следует уделять анализу возможностей использования льгот и преференций, предоставляемых актами налогового и иного специального законодательства. Как показывает практика, большинство налогоплательщиков в Российской Федерации имеет весьма ограниченное представление о видах, объеме и характере установленных законами налоговых льгот. Нередки случаи, когда физические лица неправомерно отказываются от льготы, предоставляемой при приобретении объектов жилой недвижимости. Очень часто люди просто не знают о льготах, установленных актами законодательства о налогах и сборах субъектов РФ, постановлениями органов местного самоуправления.

Конкретные методы и мероприятия по оптимизации издержек, связанных с налогообложением, чрезвычайно многообразны. Для минимизации налоговых обязательств можно использовать любые законные методы. К традиционным методам относятся дробление объекта обложения (например, разделение права собственности на объект недвижимости между членами семьи, дарение или продажа долей на протяжении ряда лет); изменение налогового статуса физического лица - налогоплательщика (например, приобретение статуса нерезидента для целей налогообложения, регистрация физического лица в качестве предпринимателя либо прекращение регистрации в этом статусе); изменение характера объекта обложения (перевод всего или части помещения из жилого в нежилое и наоборот); осуществление конкретных операций через доверительного управляющего; использование иных возможностей, связанных с расчетами, кредитом, правилами и практикой оценки объектов недвижимости для целей налогообложения, договорными отношениями, изменениями валютных курсов, инфляцией, ставкой рефинансирования Центрального банка РФ.

Важно подчеркнуть, что любые мероприятия по минимизации налоговых обязательств следует проводить грамотно, в противном случае отрицательный эффект таких мероприятий может намного превысить текущую экономию [17].



3. Мероприятия по повышению эффективности управления недвижимостью

3.1 Цели и принципы управления недвижимостью. Сферы применения

Управление недвижимостью представляет собой комплекс мер правового, экономического и технического характера, направленных на получение максимальной прибыли от объекта недвижимости в интересах собственника.

Основные цели управления рынком недвижимости:

- реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;

- установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;

- защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;

- обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;

- создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;

- оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;

- справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;

- создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.

Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт. Достижение сформулированных целей возможно при учете следующих принципов управления:

1) Разделение процедур - применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости - жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.

2) Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений.

3) Гласность нормотворчества - публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения.

4) Конкурентность, как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения их стоимости.

5) Разделение полномочий между регулирующими органами - нормотворчество и нормоприменение - не должны вмещаться в одном лице.

6) Объекты недвижимости государственной и муниципальной собственности находятся в общем совместном владении и пользовании всего населения соответствующего региона.

7) Простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников - добросовестных приобретателей от любого произвола.

8) Применение дополнительных мер защиты на рынке жилых помещений граждан группы риска - несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др.

9) Рациональное распределение функций управления рынком недвижимости между государственными органами и профессиональными участниками - коммерческими и общественными организациями (ассоциациями риэлторов; оценщиков и др.).

10) Политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии с утвержденными схемами зонирования территорий и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой.

11) Представительные органы государственной власти (федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.

12) Распоряжение государственной недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти.

13) Приватизация государственной и муниципальной недвижимости и возмездная передача прав на негосударственные объекты должна производиться по рыночной стоимости, а не по инвентаризационной.

14) Сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов недвижимости, в том числе и по сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами.

15) Соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его творческое осмысление и адаптацию к нашим отечественным условиям[11].

В целом, оценка представляет собой обоснованное мнение независимой стороны о стоимости того или иного актива. Исходя из опыта оценочной деятельности, сферы применения оценки недвижимости, разнообразны. Наиболее распространенные среди них представлены на рисунке 16.



Рисунок 16 - Сферы применения оценки недвижимости

3.2 Рекомендации по регулированию рынка недвижимости

В настоящее время отрасль, предоставляющая услугу по управлению недвижимостью в нашей стране, переживает эпоху бурного роста. Недвижимость, имея высокую привлекательность для инвесторов и предпринимателей, позволяет получить высокие прибыли в относительно короткие сроки. Наметившаяся тенденция к повышению рыночных цен на недвижимость высокого класса и увеличивающиеся темпы строительства приводят к росту потребности в профессиональном управлении офисными и складскими помещениями. Собственники зданий и арендаторы осознают, что профессиональное управление недвижимостью является конкурентным преимуществом на растущем российском рынке. Государство постепенно снимает с себя обязательство по управлению объектами недвижимости, передавая эту функцию в руки частных владельцев. Собственник здания все чаще заключает договор на управление со специализированной организацией с целью получения максимальной прибыли от своего имущества.

Разработка методики эффективного управления недвижимостью особенно актуальна для крупных компаний, владеющих большим объемом недвижимости в различных странах мира. От того, насколько профессионально будет производиться стратегическое и оперативное управление недвижимостью крупной компании зависит конкурентоспособность фирмы на рынке. Особо остро данная проблема стоит для российских управляющих компаний в связи с выходом на отечественный рынок крупных западных фирм.

Для того чтобы провести корректный анализ данных рынка недвижимости в первую очередь необходимо определить наиболее актуальные и полные источники информации, предоставляющие эти данные.

Основные публикации в области аналитических исследований выделяют три вида исследований по способу получения информации:

кабинетные исследования;

полевые исследования;

метод опроса (анкетирование).

Развитие новейших информационных технологий привели к формированию электронных мировых информационных ресурсов, включая так называемые деловые ресурсы (интернет), которые характеризуют внешнюю среду мирового бизнеса. Это в свою очередь предопределило появление нового вида аналитических исследований - анализ специализированных рынков с использованием данных из мировых информационных ресурсов. Для проведения таких исследований конкретного рынка необходимо провести идентификацию и анализ соответствующих информационных ресурсов [14].

Жизненный цикл недвижимости в крупной компании можно разделить на три этапа:

1) Выбор объекта недвижимости.

2) Эксплуатация.

3) Продажа или утилизация объекта недвижимости.

Этапы жизненного цикла объектов недвижимости представлены на рисунке 17.

Рисунок 17 - Этапы жизненного цикла объектов недвижимости

Все этапы жизненного цикла объекта недвижимости имеют разные временные промежутки, задачи и затраты, возникающие у компании, которой принадлежит объект недвижимости.

Методика совершенствования управления недвижимостью крупной компании включает в себя совокупность приемов и методов на всех трех этапах жизненного цикла объекта недвижимости. В приложении З изображены элементы данной методики.

Одним из элементов предлагаемой методики является комплексный анализ всех показателей объекта недвижимости, который включает в себя сравнение количественных оценок недвижимости, таких как, цена за квадратный метр, эксплуатационные расходы, стоимость парковок и другое.

В зависимости от специфики фирмы, критерии при выборе объектов недвижимости могут быть разными. Если компания работает с элитными клиентами то, очевидно, что статус и местоположение будет играть большую роль при выборе объекта. В этом случае предлагается использовать бальный метод экспертной оценки, при котором каждому параметру объекта недвижимости заказчик присваивает максимально возможное количество баллов, а анализ объектов производится по количественным и качественным оценкам. Каждый эксперт каждому параметру объекта присваивает баллы по шкале от 0 до 10. Тогда важность параметра определяется по формуле:



, (21)

где аi - весомость i-го параметра объекта;

i - номер параметра объекта;

j - номер эксперта;

m - количество экспертов в группе;

Bij - балл, присвоенный i-му параметру j-м экспертом;

Bсi - сумма баллов, присвоенных j-м экспертом всем параметрам объекта.

Например, определим степень согласованности мнений 5-ти экспертов, результаты параметров 7-ми объектов недвижимости которых приведены в таблице 12.

Таблица 12 - Результаты экспертной оценки

Номер объекта недвижимости	Оценка эксперта	Сумма параметров	Весомость параметра объекта
	1-й	2-й	3-й	4-й	5-й
1	4	6	4	4	3	21	0,15
2	3	3	2	3	4	15	0,11
3	2	2	1	2	2	9	0,06
4	6	5	6	5	6	28	0,2
5	1	1	3	1	1	7	0,05
6	5	4	5	6	5	25	0,18
7	7	7	7	7	7	35	0,25

Ранжирование состоит в расстановке объектов измерений в порядке их предпочтения, по важности или весомости. Место, занятое при такой расстановке называется рангом. Чем выше ранг, тем предпочтительней объект, весомее, важнее показатель.

Итак, исходя из таблицы 12, лучшим является седьмой объект недвижимости, вторым по весомости - четвертый, затем шестой, первый, второй, третий и пятый.

После обсуждения с руководителем компании, которая выбирает объект недвижимости, рядом с параметром, влияющим на выбор, ставится максимальный и минимальный бал. На основании этих данных проводится комплексная оценка объектов, которая в последствие предоставляется на рассмотрение руководителю головной организации [13].

3.3 Пути повышения эффективности управления недвижимостью

Все проблемы организации инфраструктуры рынка недвижимости делают актуальным вопрос об основных направлениях и задачах реформирования рынка недвижимости на современном этапе, которые будут рассмотрены в контексте выделенных компонентов инфраструктуры. В компоненте "законодательное обеспечение" видится необходимым:

- введение и применение норм, предотвращающих административное бездействие и побуждающих совершать инициативные действия по развитию инфраструктуры рынка недвижимости;

- предотвращение государственной (муниципальной) монополии на рынке услуг, связанных с функционированием рынка недвижимости).

По компоненту "учет недвижимости и регистрация прав":

- последовательный переход к учету земельных участков и расположенных на них объектов как единых объектов недвижимости;

- разделение государственных и негосударственных функций в системе учета недвижимости;

- обеспечение доступа частных лиц на конкурентный рынок услуг по подготовке документов, необходимых для государственного учета недвижимости;

- упрощение технологии процесса, согласование форм учета и регистрации недвижимости, сведение фиксируемой информации к минимуму необходимых и достаточных для учета и регистрации сведений.

Градорегулирование должно реформироваться с использованием усовершенствованного законодательства, чтобы побуждать местные администрации совершать инициативные и обязательные действия:

- по планированию развития территорий (разработке генеральных, стратегических планов);

- принятию и введению в действие нормативных правовых актов о зонировании - правил землепользования и застройки, устанавливающих градостроительные регламенты разрешенного использования недвижимости;

- резервированию земель для общественных нужд - прокладки транспортных и инженерно-технических коммуникаций;

- формированию посредством проектов планировки, межевания земельных участков как объектов недвижимости, подготовленных для передачи в оборот частным лицам на правах собственности, долгосрочной аренды;

- введению организационных схем девелопмента, когда земельные участки сначала подготавливаются для строительства, а потом передаются частным лицам для последующей застройки;

- упрощению процедур согласования и проведения экспертиз градостроительной и проектной документации, использованию принципа "одного окна", а также принципа делегирования полномочий от многих органов одному органу, проверяющему представленную документацию на соответствие предустановленным и опубликованным требованиям, нормативам.

В сфере оценки и налогообложения недвижимости необходимы:

- последовательный переход от ныне практикуемых разрозненных налогов на землю и имущество к единому налогу на недвижимость;

- последовательный переход от искусственных оценок для целей налогообложения (нормативной, кадастровой) к оценкам на основе рыночной стоимости недвижимости с учетом ее разрешенного использования, определенного градостроительными регламентами нормативных правовых актов о зонировании;

- устранение монополии государственных структур в осуществлении оценки, расширение доступа частных структур на этот рынок услуг.

В области установления стандартов деятельности на рынке недвижимости и стандартов объектов недвижимости представляется логичным:

- переход от "неформализованного контроля" к рутинному сличению представляемых документов с предустановленными, опубликованными в единых сводных документах нормативами и стандартами;

- сведение до минимума количества контролирующих органов, устранение дублирования в осуществлении контрольных функций.



Заключение

Обобщив все вышеизложенное можно сделать несколько выводов. Недвижимость включает в себя объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.). Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. С переходом России к рыночным отношениям недвижимое имущество становится товаром, и рынок недвижимости набирает обороты. Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта - все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи - принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю. Их значение состоит прежде всего в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов. Однако сегодня и в Челябинске горожанам, улучшающим свои жилищные условия, предоставляется широкий выбор квартир во всех городских районах.

В 2008 г. на рынке недвижимости Челябинска начался кризис. Стагнация, вызванная резким падением покупательского спроса, привела к тому, что стоимость кв. м недвижимости на рынке вторичного жилья стоил 35845 руб., а на первичном - 30700. Таким образом, рост стоимости жилья в течение двух лет быстро упал за 10 месяцев кризисного состояния экономики. К 2010 году падение цен на жилую недвижимость полностью прекратилось, темпы прироста данной величины в большинстве случаев незначительны, однако при этом более заметны положительные темпы прироста. Но даже в сложных кризисных условиях Челябинская область продолжала оставаться лидером по объемам сдачи жилья среди других регионов России.

В течение 2012 года прослеживается тенденция роста объемов предложения на рынке первичного жилья с сохранением спроса на него. С учётом тенденций сложившихся на рынке первичного жилья, эксперты прогнозируют незначительное снижение темпа роста стоимости вторичного жилья (в пределах 4-5%).

Челябинская область на конец 2012 года занимает девятое место в стране по застройке жилья. В прошлом году на Южном Урале было сдано 1,673 миллиона квадратных метров жилья. Индивидуальные застройщики построили 439,8 тысячи квадратных метров жилья.

В целом по стране в 2012 году было введено в эксплуатацию 65,2 миллиона квадратных метров жилья. На 2013 год намечен ввод 71 миллиона квадратных метров, а к 2020 году показатель планируется увеличить до 120 миллионов квадратов. В Челябинске появится около 150 многоквартирных домов, при этом лишь чуть меньше половины новых домов будут панельками 97 и 121 серии.



Библиографический список

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. - ред. от 01.03.2013.

2. Налоговый кодекс Российской Федерации. - ред. от 08.05.2013.

3. Закон РСФСР о земельной реформе №374-1 от 23.11.1990.

4. Указ президента РФ о продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий №2284 от 24.12.1993.

5. Указ президента РФ о налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей №2118 от 07.12.1993.

6. Указ Петра I о проядке наследования в движимых и недвижимых имуществах от 23.02.1714.

7. Федеральный закон об ипотеке "залоге недвижимости" №102-ФЗ от 16.07.1998 - ред. от 19.05.2013.

8. Федеральный закон об оценочной деятельности в Российской Федерации №135-ФЗ от 29.07.1998 - ред. 28.07.2012.

9. Асаул А.Н Экономика недвижимости: учебник для вузов /А.Н. Асаул, С.Н. Иванов, М.К. Старовайтов - 3-е изд., исправл. - Спб: АНО "ИПЭВ", 2009. - 304 с.

10. Аналитический центр "Эксперт-Урал". - http://www.expert-ural.com/.

11. Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций /С.В. Гриненко. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. - 350 с.

12. Гаврилов Н.А. Основы определения сметной стоимости строительной продукции в курсовом и дипломном проектировании: методическое пособие / Н.А. Гаврилов, Н.Ю. Прокофьева - Владивосток: Изд-во ДВГТУ, 2003.

13. Иванова А.В. Совершенствование методов управления недвижимостью / А.В. Иванова // Экономические науки. - Москва - 2006. - №9.

14. Иванова А.В. Управление недвижимостью / А.В. Иванова // 7-я Всероссийская конференция молодых ученых и студентов "Молодежь, образование, экономика": Сборник статей участников конференции. - Ярословль. - 2006.

15. Информационный портал недвижимости Челябинска и области. - http://www.chelreal.ru/.

16. Крутик А.Б., Экономика недвижимости: учебники для вузов. Специальная литература / А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Ю.М. Горенбургов - СПб.: Изд-во "Лань", 2008. - 480 с.

17. Курс экономической теории: учебное пособие / под ред. М.Н. Чепурина, Е.А. Киселева. - Киров: Изд-во "АСА", 2008. - 624 с.

18. Ковалев М.М., Оценка собственности и рынок недвижимости / М.М. Ковалев, Н.Ю. Трифонов - Минск: 2003, 208 с.

19. Паттури Я.В., Экономика недвижимости: учебное пособие / Я.В. Паттури - Великий Новгород: Изд-во НовГУ им. Ярослава Мудрого, 2002, 65 с.

20. Сайт рынка недвижимости и области. - http://www.domchel.ru/realty/.

21. Сайт бесплатных объявлений - http://www.avito.ru//.

22. Центр недвижимости "Форум". - http://www.forumreal.ru//.

23. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: учебное пособие / Н.А. Щербакова - Ростов-на-Дону: Изд-во Феникс, 2009. - 320 с.



Приложение А

Микрорайон "Парковый"



Приложение Б

Клубный жилой комплекс "Манхэттен"



Приложение В

Микрорайон "Западный луч"



Приложение Г

Микрорайон "Залесье"



Приложение Д

Жилой комплекс "Тополинная аллея"



Приложение Е

Академ-City

Приложение Ж

Таблица Ж.1 - Таблица корректировок стоимости сравнимых объектов

Элемент сравнения	Единица измерения	Объекты сравнения
		Оцениваемый	1	2	3
Цена продажи (предложения)	руб.		1 800 000	1 600 000	2 500 000
Площадь	кв. м	43	44	42	54
Цена за единицу площади	руб./кв.м		40 909	38 095	46 296
Право собственности		полное	полное	полное	полное
Корректировка	%	0	0	0	0
Сумма корректировки		0	0	0	0
Скорректированная цена			40 909	38 095	46 296
Условия финансирования		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка	%		0	0	0
Сумма корректировки			0	0	0
Скорректированная цена			40 909	38 095	42 296
Условия продажи		Предложение	Предложение	Предложение	Предложение
Корректировка	%		0	0	0
Сумма корректировки			0	0	0
Скорректированная цена			40 909	38 095	42 296
Условия рынка (время продажи)		Октябрь 2012 года	Октябрь 2012 года	Октябрь 2012 года	Сентябрь 2012года
Корректировка	%		0	0	5
Сумма корректировки			0	0	2 907
Скорректированная цена			40 909	38 095	46 296
Местоположение		ул. П.Калмыкова	ул. Комарова	ул. Ш. Металлургов	ул. Черкасская
Корректировка	%		0	-5	0
Сумма корректировки			0	-1 273	0
Физические характеристики
Материал стен		кирпичные	кирпичные	панельные	кирпичные
Корректировка	%		0	-10	0
Сумма корректировки			0	-1 273	0
Наличие коммуникаций		все необходимые	все необходимые	все необходимые	все необходимые
Корректировка	%		0	0	0
Сумма корректировки			0	0	0
Техническое состояние		Хорошее	Хорошее	Требуется космет ремонт	Отличное
Корректировка	%		0	+5	0
Сумма корректировки			0	2173	0
Этажность		3/5	5/5	5/5	4/9
Корректировка	%		+3	0	0
Сумма корректировки			-1 841	0	0
Удаленность от магистралей		20 м	50 м	60 м	50 м
Корректировка	%		0	+3	0
Сумма корректировки			0	1904	0
Скорректированная цена	руб./кв. м		39 068	36 191	46 296
Средневзвешенная цена	руб./кв. м	41 511	39 068	36 191	46 296
Стоимость	руб.	1 785 000	1 718 992	1 520 022	2 500 000

Приложение З

Элементы методики совершенствования управления недвижимотью крупной компании

Размещено на Allbest.ru