Оценка стоимости недвижимости

6. Отчет о результатах оценки.

1. Определение проблемы. На данном этапе осуществляется:

- идентификация объекта, т.е. выясняются его наименование, инвентарный номер, местоположение и другие реквизиты, физические характеристики;

- выявление предмета оценки, т.е. того, что подлежит оценке - весь комплекс имущественных прав или их часть;

- определение даты оценки, т.к. различными будут даты осмотра, даты судебного разбирательства по поводу разделения имущественного комплекса, или даты осуществления продажи. Стоимость недвижимости будет разной в эти даты, т.к. сезонные колебания стоимости могут быть значительными;

- формирование цели и функции оценки, т.е. выяснение, что необходимо определять (рыночную, инвестиционную или иную стоимость объекта) и для выполнения какой функции (налогообложения, страхования, кредитования, продажи, аренды и т.д.);

- ознакомление заказчика с ограничивающими оценку условиями, что необходимо для защиты интересов, как заказчика, так и оценщика. Эти условия оговаривают какие данные о доходах, об амортизации используется, кто отвечает за их достоверность, кто проводит юридическую экспертизу прав собственности; как и кто обеспечивает конфиденциальность исходной и конечной информации; подчеркивается, что оценщик отражает в отчете свою точку зрения и не несет ответственности в отношении последующей реализации имущества т.д.

2. Составление плана и заключение договора на оценку. После того как суть оценки осознана и зафиксирована, оценщик определяет возможные пути ее решения. С этой целью разрабатывается программа исследования, которая становится основой второго этапа, собственно «планом оценки». После чего заключается договор на проведение оценки. В состав задач, решаемых на данном этапе, входят:

- предварительный визуальный осмотр объекта, знакомство с предысторией развития, выпускаемой продукцией, квалификацией работников, рыночной позицией, знакомство с администрацией и лицами, которые будут представлять заказчика;

- оценка необходимой информации и источников ее получения: управленческие подразделения заказчика, государственные и муниципальные органы управления, специальная справочная литература и периодические издания, коллеги-оценщики т.д.;

- определение группы экспертов-оценщиков, если объект большой и оценка одним лицом невозможна. В этом случае потребуются экономисты, юристы, технические эксперты, маркетологи, экологи и т.д.;

- составление задания на оценку, календарного плана, подготовка и подписание договора, в котором указываются действующие стороны, предмет договора; права, обязанности и ответственность сторон, стоимость работ, порядок их сдачи и оплаты, особые условия на случай возникновения форс-мажорных обстоятельств.

3. Сбор и подтверждение информации. Надежность выводов оценщика зависит от данных, использованных им в работе. Если они неточны, трудно дать обоснованное заключение. В связи с этим оценщик должен собрать информацию, подтверждающую его выводы в отчете или анализе.

В профессиональной практике оценщиков сложилась определенная система отбора необходимой информации. Суть ее заключается в том, что собранные данные должны:

- непосредственно касаться оцениваемого объекта и быть достаточно свежими и конкретными;

- подтверждаться личным осмотром объекта оценщиком или осведомленными лицами (экспертами);

- быть сопоставимыми с данными о сходных объектах, имеющихся на рынке;

- предусматривать возможность корректировки, если в процессе сбора информации допущены несоответствия или отклонения от фактических значений; - соотноситься с профессиональным опытом оценщика.

4. Оценка недвижимости. На данном этапе, на основе информации полученной на предшествующем этапе, осуществляется собственно оценка недвижимости. Для получения более объективной оценки рекомендуется определять стоимость объекта недвижимости, применяя как можно большее число подходов и методов, ограниченное лишь отсутствием необходимой информации. Все подходы базируются на информации, собранной на одном и том же рынке, но в каждом из них отражены различные стороны этого рынка и, в связи с этим, результаты расчетов могут значительно различаться. Окончательный вывод оценщик делает на основании согласования результатов оценки, полученных различными методами.

5. Согласование результатов оценки. Результаты, полученные в трех подходах - сравнительном, доходном, затратном должны быть сведены в единую величину. Следует подчеркнуть, что согласование - это не механическое усреднение результатов оценки по различным методикам, а процесс, основанный на логических рассуждениях, выводах и решениях.

6. Отчет о результатах оценки. Оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, которые он затем передаст заказчику. В зависимости от условий договора этот отчет может быть составлен по стандартной форме. В любом случае он не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

В соответствии с ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов [7]:

- в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

- информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

- содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

- состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

- отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки, используемые нормативные и инструктивные материалы, включая стандарты оценки, цели и задачи ее проведения, иные сведения необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов, отраженных в отчете.

Отчет об оценке объекта недвижимости содержит сертификат рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

В соответствии с законодательством стоимость, отраженная в отчете об оценке, может быть признана и рекомендована для осуществления операций с недвижимостью, если с даты составления отчета до даты совершения сделки или иного акта с объектом прошло не более 6 месяцев.

Таким образом, отчет об оценке объекта недвижимости документирует его стоимость, в соответствии с поставленными целями оценки.

2.3 Анализ подходов к оценке недвижимости

При рассмотрении подходов к оценке недвижимости необходимо дать определение самой оценки.

Оценка недвижимости - это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости недвижимости и процесс её определения на основе принятых стандартов оценки, базируясь на принципах оценки недвижимости, на конкретную дату. Процедура оценки недвижимости - совокупность приёмов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчётов стоимости имущества и оформление результатов оценки [26, с. 85].

На сегодняшний день теория оценки располагает тремя базовыми подходами к оценке стоимости: затратный, сравнительный и доходный, которые, в свою очередь могут содержать различные методы (рис. 3).

Суть подходов состоит в следующем.

Затратный подход предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки). При этом необходимо учитывать износ (обесценивание) оцениваемых улучшений со времени эксплуатации под воздействием различных факторов. Расчет стоимости земельного участка должен производиться с учетом принципа «наилучшего и наиболее эффективного использования» [33, с. 56].

Рисунок 3 - Подходы и методы оценки недвижимости

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Сравнительный подход представлен двумя методами: сравнительного анализа продаж и методом на основе валового рентного мультипликатора.

Согласно методу сравнительного анализа продаж, стоимость объекта недвижимости определяется ценами недавних сделок купли-продажи схожих по своим характеристикам (сравнимых) объектов, после внесения к этим ценам поправок, компенсирующих отличия между оцениваемой и сравниваемой недвижимостью. Метод валового рентного мультипликатора основан на сравнении отношений цен продажи аналогов к арендным рыночным ставкам.

Разница между этими подходами заключается в используемых единицах сравнения. В методе сравнительного анализа продаж используются физические единицы сравнения (например, цена за 1 м2), а в методе валового рентного мультипликатора экономические.

Доходный подход основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесет.

В рамках доходного подхода возможно применения одного из двух методов: прямой капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учётом уровня риска, характерного для данного объекта. Различают эти методы лишь способом преобразования доходов.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтирования денежных потоков - доход от её предполагаемого использования за ряд лет, а также выручку от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода [35, с. 69].

При оценке объекта недвижимости оценщик должен применить все три подхода или обосновать отказ от применения.

После определения стоимости тремя подходами оценщик согласует полученные результаты с помощью весовых коэффициентов и выводит итоговую стоимость. У каждого подхода есть свои сильные и слабые стороны, которые необходимо учитывать при оценке. Поэтому необходимо рассмотреть методики расчета в рамках каждого подхода более подробно.

Затратный подход к оценке недвижимости.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки [35, с. 98].

В основу затратного подхода положен принцип «замещения», согласно которому благоразумный покупатель не станет платить за объект дороже по сравнению с затратами на приобретение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по своему назначению, качеству и полезности объекта недвижимости в приемлемый период времени.

Технология применения затратного подхода включает в себя следующие этапы:

1. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания.

2. Оценка величины прибыли инвестора.

3. Расчет выявленных видов износа.

4. Оценка рыночной стоимости земельного участка.

5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Это можно представить в виде формулы:

Сз = Су + ПИ - И + Сзем (1)

где Сз - стоимость объекта оценки рассчитанная затратным подходом;

Су - стоимость улучшения (здания, сооружения);

ПИ - прибыль инвестора (застройщика);

И - накопленный суммарный износ (физический, функциональный, внешний);

Сзем - стоимость земельного участка.

Восстановительная стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета износа) и соотнесенная к дате оценки. Она может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения (рис. 4).

При этом перед оценщиком стоит проблема обоснованного выбора расчета указанных стоимостей и, как следствие, соответствующих методик их определения. Под стоимостью воспроизводства подразумевают затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект. Стоимость замещения - определяется затратами на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Рисунок 4 - Расчёт восстановительной стоимости строительства

В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты [37, с. 35].

Выделяют следующие методы определения восстановительной стоимости, в зависимости от целей и необходимой точности расчётов.

Метод количественного анализа требует детального подсчета всех издержек на возведение или установку составных частей нового здания, косвенных издержек (разрешение на строительство, фотосъемка, отвод земли, накладные расходы, включая страхование и налоги, прибыль застройщика и т.д.), а также прямые расходы.

К прямым затратам относятся материалы и трудозатраты, к косвенным затратам: накладные расходы, прибыль подрядчика, страховка, проценты выплаты по кредиту, вознаграждение архитекторам инженерам, оплата юридических услуг, затраты на подготовку ТЭО, отвод земли, топографическую съемку, согласование с различными службами города и др.

Для применения этого метода вначале необходимо составить количественный перечень всех материалов и оборудования и сделать расчет трудозатрат, необходимых для установки каждого элемента. К этим затратам необходимо добавить косвенные и накладные расходы, также прибыль застройщика.

Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуется определенные знания и навыки, Целесообразно для подобной работы привлекать квалифицированных сметчиков [24, с. 11].

Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 м2, 1 м3) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах. Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для определения величин затрат обычно применяются различные справочные и нормативные материалы (КО - ИНВЕСТ, УПВС и т.д.).

Метод разбивки по компонентам. Отличие данного метода от предыдущего заключается в том, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Стоимость каждого компонента исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема. Стоимость всего здания рассчитывают по формуле:

 (2)

где Су - стоимость строительства улучшения (здания) в целом;

Vj - объем j-го компонента;

Сj - стоимость единицы объема;

n - количество выделенных компонентов здания;

Kn - коэффициент, учитывающий имеющиеся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для оцениваемого идентичного объекта Kn = 1).

Исходную информацию для применения этого метода можно найти в периодически издаваемых межрегиональных информационно-аналитических бюллетенях фирмы КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве».

После определения восстановительной стоимости определяют прибыль инвестора (застройщика). Прибыль инвестора - это установленная рынком величина, отражающая сумму, которую инвестор (застройщик) ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект. Точной методики для определения этого показателя не существует.

Прибыль инвестора может определятся по формуле предложенной Озеровым Е.С.:

(3)

где ПИ - прибыль инвестора:

Yk - норма отдачи на капитал в альтернативные проекты;

k - срок строительства объекта;

Е - доля авансового платежа в общей стоимости нового строительства.

Согласно этой формуле основными факторами, от которых зависит величина прибыли инвестора, являются продолжительность строительства объекта, годовая норма отдачи на вложенный капитал (объект оценки), доля авансового платежа в общей стоимости нового строительства. В действительности приведённая формула даёт заниженные значения. Другим способом является определения прибыли инвестора, опираясь на рыночную информацию. Этот метод более точен, но из-за непрозрачности Российского рынка практически не применим.

Следующий шаг - это расчет выявленных видов износа.

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов со временем. Износ обычно измеряют в процентах.

В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный, внешний (рис. 5).

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рисунок 5 - Виды и методы расчёта износов

аренда стоимость право недвижимость

Для каждого вида износа характерно его подразделение: устранимым износом называют износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно. При этом экономическая целесообразность состоит в том, что производимые затраты на устранение того или иного вида износа должны способствовать повышению стоимости объекта в целом.

При выявлении всех обозначенных видов износа говорят об общем накопленном износе объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановленной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта [24, с. 41]. В общем случае накопленный износ определяется по формуле:

И = 1 - (1-Ифиз)(1-Ифун)(1-Ивнеш) (4)

где И - общий накопленный износ;

Ифиз - физический износ;

Ивнеш - функциональный износ;

Ифун - внешний износ.

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина - амортизации. Оценочный износ является одним из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую (фактическую) стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Физический износ представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Выделяют следующие методы расчета физического износа зданий.

Нормативный метод физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера таких инструкций можно назвать «Правила оценки физического износа жилых зданий» ВНС 53-86 Госгражданстроя, применяемые Бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности. В указанных правилах дана характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка. Физический износ здания следует определять по формуле 5:

(5)

где Fф - физический износ здания, %;

Fi - физический износ i-го конструктивного элемента, %;

Li - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания %;

n - количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, по их сметной стоимости. Описанная методика применяется исключительно в отечественной практике.

Стоимостной метод определения физического износа. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждение конструкций, систем или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания. Описанная методика позволяет рассчитать износ элементов и здания в целом сразу в стоимостном выражении, что является более предпочтительным по сравнению с другими методами расчета физического износа. Среди недостатков, присущих данной методике, необходимо отметить обязательную детализацию и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Определение физического износа методом срока жизни основывается на утверждении что физический износ, эффективный возраст и срок экономической жизни находятся в определенном соотношении. Это соотношение можно выразить следующей формулой:

(6)

где Ифиз - износ в процентах (%);

ЭВ - эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;

ФЖ - типичный срок физической жизни;

ОСФЖ - оставшийся срок физической жизни.

При этом физический износ может рассчитываться как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценивании, так и для здания в целом.

Иногда для приближенных расчетов износа эксперты оценщики могут использовать также упрощенную формулу, учитывающую взаимосвязь между хронологическим возрастом и физической жизнью здания:

(7)

где Ифиз - износ в процентах (%);

ФЖ - типичный срок физической жизни;

ХВ - хронологический возраст.

Применение данной формулы также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов.

Как отмечалось ранее, физический износ подразделяют на устранимый и неустранимый износ. Кроме того, на практике элементы сооружения, имеющие устраняемый и не устраняемый износ, делят на:

- долгоживущие (ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни и всего сооружения);

- короткоживущие (элементы, имеющие меньший срок жизни, чем все сооружение в целом) [24, с. 49].

Функциональный износ - это потеря стоимости вследствии относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей [21, с. 20].

В зависимости от физической возможности и экономической целесообразности устранения причин, вызвавших функциональный износ, его подразделяют на устранимый и неустранимый.

Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения.

Устранимый функциональный износ обычно определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости. Он вызывается: недостатками, требующими добавления элементов, недостатками, требующими замены или модернизации элементов, сверхулучшением.

К недостаткам, требующим добавления, относят элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении, и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

К недостаткам, требующим замены или модернизации элементов, относят позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам. Износ измеряется как стоимостью существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов.

К сверхулучшениям относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Износ измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций сверхулучшенный минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

Неустранимый функциональный износ обычно вызывается устаревшим объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий, относительно современных стандартов строительства. В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определятся двумя способами: как капитализированная потеря в арендной плате; капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке [24, с. 59].

Внешний (экономический) износ - это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими факторами, либо другими внешними факторами [24, с. 66].

Внешний износ недвижимости, в зависимости от вызвавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраняться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы: капитализации потерь в арендной плате, сравнительных продаж, срока экономической жизни. Расчет внешнего износа методом капитализации потерь в арендной плате производится аналогично расчету функционального неустранимого износа.

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом.

После определения износа необходимо рассчитать стоимость земельного участка. Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовое положение и другие характеристики, отражаемые в земельном кадастре [9].

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются методы: сравнения продаж, метод выделения, метод капитализации земельной ренты, метод распределения, метод остатка, метод разбивки на участки (рис. 6).

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рисунок 6 - Подходы и методы оценки земельных участков

Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться: как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы. Формула расчёта стоимости земельного участка имеет вид:

(8)

где Сзем - стоимость земельного участка;

ЧОДзем - чистый операционный доход от земельного участка за год;

Rз - коэффициент капитализации земельного участка.

Метод распределения (метод соотношения, соотнесения) - определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек.

Метод выделения (извлечения) применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельного участка соответствуют его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает следующую последовательность действий:

- определение элементов сравнения объектов;

- определение отличий каждого аналога от объекта оценки;

- расчет и внесение корректировок по каждому из элементов сравнения;

- расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

- расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

- расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле.

Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стоимость здания, чистый операционный доход всей собственности, коэффициенты капитализации для земли и для зданий.

Основные этаны метода остатка для земли:

- определяется чистый операционный доход всей собственности на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов;

- определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию);

- чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капитализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли.

Метод разбивки па участки (подход с точки зрения развития) используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки. Состоит из следующих этапов:

- определение размеров и количества индивидуальных участков;

- расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж;

- расчет затрат и графика освоения, предполагаемого периода продажи и разумной предпринимательской прибыли;

- вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участков;

- выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи [12, с. 52].

После определения стоимости земли можно определить итоговую стоимость объекта недвижимости. Её расчет осуществляется путем прибавления к стоимости строительства прибыли предпринимателя, корректировки на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка. Необходимо помнить также и о том, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не показывает рыночную стоимость, поскольку существуют различия в терминах «затраты» и «стоимость». Понесенные инвесторами затраты не всегда создадут рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов и напротив - затратам. Прежде всего, это касается объектов недвижимости, целью владения которой является получение дохода (коммерческой недвижимости).

Так же затратный подход слабо учитывает текущую рыночную ситуацию в отличие от сравнительного подхода.

Оценка недвижимости сравнительным подходом.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость [24, с. 71].

Сравнительный подход базируется на трёх основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта (рис. 7).

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рисунок 7 - Методы и способы внесения поправок в сравнительном подходе

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.

1. Изучаются состояния и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

2. Собирается и проверяется информация по объектам аналогам; анализируется собранная информация, и каждый объект аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

При изучении рынка необходимо, чтобы сопоставимые объекты относились к одному сегменту рынка, а сделки с ними осуществлялись на типичных для данного сегмента условиях: сроке экспозиции (время, которое объект находится на рынке), независимости субъектов оценки, инвестиционной мотивации, которая определяется аналогичными мотивами инвестора, аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов, степенью износа [14, с. 13].

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным моментом здесь является точное определение поправочных коэффициентов.

После сравнения данных, в результате корректировки цен продаж в соответствии с их отличиями от оцениваемой недвижимости, рассчитываются скорректированные цены продаж объектов сравнения.

Скорректированная цепа имущества - это цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки.

Все объекты недвижимости уникальны, однако не все индивидуальные характеристики существенно влияют на стоимость [15, с. 25].

Американским институтом оценщиков недвижимости предлагается следующий порядок внесения поправок:

1. Имущественные права. Эта поправка учитывает разницу в наборе прав, передаваемых в сделке.

2. Финансовые условия. Эта поправка учитывает разницу в условиях финансирования сделки (оплата наличными, перечислением, с использованием заемных средств, оформление закладной, использование ипотечного кредита и т.д.).

3. Условия продажи. Учитывает взаимосвязь продавца и покупателя и возможные скидки в цене продажи.

4. Время. Учитывает изменение рынка со времени сопоставимой продажи до даты оценки.

5. Местоположение. Учитывает поправки на местоположение сопоставимой продажи и оцениваемого объекта.

6. Физические характеристики. Каждое отличие в физических характеристиках должно быть учтено при проведении оценки.

7. Экономические характеристики (текущие затраты на поддержание объекта в функционально пригодном состоянии, качество управления, условия и сроки аренды).

8. Способ использования (квартира, которая после покупки стала использоваться под магазин, могла быть куплена значительно дороже, чем аналогичная квартира, используемая для проживания).

9. Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью (стоимость оборудования, мебели и т.п.).

Первые четыре корректировки вносятся именно в этой последовательности, оставшиеся вносятся в любой последовательности к скорректированной стоимости первыми четырьмя.

Корректировки на отличия аналогов от объекта оценки, как правило, вносят на основании оценки этих отличий рынком, что выражается в ценах продаж.

Методы расчёта поправок делятся на:

1. Количественные (применяется, если количество аналогов k больше или равно количеству ценообразующих факторов n, увеличенного на единицу k?n+1) [18]:

- статистический анализ - применение математических методов и регрессионного анализа для обработки массива данных;

- анализ тенденций - выявление влияющих на цену факторов и элементов при наличии большого количества данных о продажах с разными параметрами;

- анализ затрат - учет затрат на воспроизводство элемента объекта (не учитывает рынок, применяется, например, при расчете корректировки на наличие забора на новом дачном участке).

2. Качественные (применяется если количество аналогов k меньше количества ценообразующих факторов n, увеличенное на единицу k < n + 1):

-относительный сравнительный анализ сопоставимых продаж для определения относительных корректировок (корректировки не выражаются в денежных единицах или процентах - для них используются условные обозначения, отражающие влияние анализируемого параметра на стоимость объекта оценки, и т.п.);

- распределительный анализ - ранжирование сравнимых продаж и определение места объекта оценки в этом ряду;

- индивидуальные опросы - опросы профессионалов (экспертов) для использования в качестве вторичной информации (по причине субъективности) при проведении корректировки.

Кроме вышеперечисленных, могут применяться и другие методы расчета корректировок, а также их различные вариации. Чем более похожи выбранные для сравнения аналоги объекта оценки, тем выше точность получаемых результатов.

Наиболее надежным считается метод парного анализа продаж. Он основан на предположении, что разница в стоимости объектов, имеющих единственное отличие, может быть приписана к нему.

Корректировки проводятся по выбранным единицам сравнения. При оценки вакантной земли в качестве единицы сравнения могут выбираться цены за гектар, 1 м2, а при оценки застроенных - цены за 1 м2 общей площади, за 1 м2 площади подлежащей сдачи в аренду, за 1 м3 и цена за единицу недвижимости, приносящую доход (посадочное место, место стоянки) [22, с. 33].

По способу внесения поправки делятся:

- процентные - вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент. К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи;

- стоимостные поправки:

а) денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, 1 м2), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.) [24, с. 22].

Заключительным этапом сравнительного подхода является установление стоимости объекта оценки на основе сравнительного анализа выбранных аналогов. Как правило, вывод стоимости оцениваемого объекта осуществляется в процессе согласования скорректированных цен его аналогов.

Абсолютно одинаковых продаж не бывает, и, соответственно, каждая из них оказывает различное влияние на определяемую стоимость объекта оценки. В процессе согласования необходимо выявить причины различий промежуточных результатов, учесть количество поправок, внесенных в цену сопоставимой продажи.

При наличии обширной информации о большом количестве похожих продаж, небольшом различии величин скорректированных цен применяются статистические методы. Обычно анализируется четыре показателя

- среднеарифметическое значение скорректированных цен;

- мода - наиболее часто встречающееся значение в числовом;

- медиана - середина ранжированного числового ряда;

- скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога.

Если за базу сравнения взяты экономические единицы на основе соотношения дохода и цены продаж, то используется метод валового рентного мультипликатора.

Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу, или к действительному валовому доходу.

Для применения ВРМ необходимо:

а) оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;

б) определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;

в) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

(9)

где Цоб - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

ПВДо - валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;

ВРМа - усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам;

Цiа - цена продажи ;-го сопоставимого аналога;

ПВДiа - потенциальный валовой доход ;-го сопоставимого аналога;

m - количество отобранных аналогов.

ВРМ не корректируют на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия [24, с. 15].

Основным требованием при применении сравнительного подхода является развитость и активность рынка. При этом оценщик опирается на текущую и ретроспективную информацию, не учитывая будущие доходы. С точки зрения коммерческой недвижимости - это существенный отрицательный фактор. Доходный подход основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесет.

Доходный подход к оценке недвижимости.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки [14, с. 18].

Метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

(10)

где СК - стоимость методом капитализации;

ЧОД - чистый операционный доход;

R - ставка капитализации.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2) расчет ставки капитализации;

3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления чистого операционного дохода на коэффициент капитализации (рис. 8).

Остановимся подробно на каждом из вышеперечисленных этапов. На первом этапе рассчитывается ожидаемый чистый операционный доход. Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохода: ПВД (потенциальный валовой доход), ДВД (действительный валовой доход), ЧОД (чистый операционный доход) и ДП (денежные поступления) до уплаты налогов.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рисунок 8 - Структура метода капитализации доходов

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД = S х Са (11)

где S - площадь, сдаваемая в аренду, м2;

Са - арендная ставка за 1 м2.

Договор аренды - основной источник информации о приносящей доход недвижимости. Аренда - предоставление арендатору (нанимателю) имущества за плату во временное владение и пользование.

Величина арендной ставки, как правило, зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.

Арендные ставки бывают: контрактными (определяемыми договором об аренде) и рыночными (типичными для данного сегмента рынка в данном регионе).

Рыночная арендная плата может меняться в течение периода действия договора, а контрактная величина постоянная .

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы (12)

Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. При отсутствии информации для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик, прежде всего, анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту и на этой основе рассчитывает коэффициент недоиспользования (Кид) объекта недвижимости.

(13)

где Дп - доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора;

Тс - средний период в течение, которого единица объекта недвижимости свободна;

Na - число арендных периодов в году.

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу (в зависимости от перспектив развития конкретного сегмента рынка недвижимости в регионе):

(14)

где Кп - коэффициент потерь при сборе платежей;

Па - потери при сборе арендных платежей;

ПВД - потенциальный валовой доход.

Помимо потерь от недоиспользования и при сборе арендных платежей необходимо учесть прочие доходы, которые можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания, в частности, арендаторов (например, доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада и т.д.), И не включаемые в арендную плату.

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений).

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы принято делить на условно-постоянные расходы или издержки, условно-переменные или эксплуатационные расходы, расходы на замещение или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, страховка основных фондов и т.п.

Условно-переменные -- это расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг.

Основными условно-переменными расходами являются расходы на управление; коммунальные расходы (газ, электричество, вода, отопление, телефон и т.д.); расходы на уборку, содержание территории и т.д.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматура). Если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным.

В случаях, когда недвижимость приобретается с привлечением заемных средств, оценщик в расчетах использует такой уровень доходов как денежные поступления до уплаты налогов. Денежные поступления до уплаты налогов равны чистому операционному годовому доходу за вычетом ежегодных затрат по обслуживанию долга, Т.е. отражают денежные поступления, которые владелец недвижимости ежегодно получает от ее эксплуатации.

Вторым этапом является расчёт коэффициента капитализации.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

1. Метод рыночной выжимки -- является самым простейшим, быстрым и точным для определения стоимости какой-либо недвижимости с помощью собранных на конкурентном и свободном рынках данных по сопоставимым продажам аналогичных по своим характеристикам (инвестиционная мотивация, социально-юридический статус, платежеспособность, пути финансирования и т.д.) и полезности объектов недвижимости.

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений чад сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации:

(15)

где ЧОДi - чистый операционный доход i-ro объекта-аналога;

Vi - цена продажи i-ro объекта-аналога.

В этом методе отдельно не учитывается возврат капитала и доход на инвестиции.

2. Кумулятивный метод с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива).

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

- ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

- нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения: безрисковая ставка дохода плюс премии за риск вложения в недвижимость плюс премии за низкую ликвидность недвижимости плюс премии за инвестиционный менеджмент.