Оценка стоимости недвижимости

Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого- то бы ни было риска не возврата. В качестве безрисковой ставки может браться доходность по долгосрочным государственным обязательствам (Еврооблигации).

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие - поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

Так же в безрисовой ставке необходима корректировка инфляции, которую можно учесть с помощью формулы Фишера:

(16)

где Rи - номинальная ставка (с учётом инфляции);

Rp - реальная ставка;

Jинф. - индекс инфляции (годовой темп инфляции).

Важно отметить, что при использовании номинальных потоков доходов коэффициент капитализации и его составные части должны быть рассчитаны в номинальном выражении, а при реальных потоках доходов - в реальном выражении. Для преобразования номинальных потоков доходов в реальные следует номинальную величину разделить на соответствующий индекс цен.

Расчет различных составляющих премии за риск:

- надбавка за низкую ликвидность недвижимости. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;

- надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;

- надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если сумма капитала, вложенного в недвижимость, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, нет необходимости в расчете нормы возврата.

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала.

1. Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, Т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

Rк = Ry + 1/n (17)

где n - оставшийся срок экономической жизни;

Ry - ставка доходности инвестиций.

2. Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

Rк = Ry + SFF(n, Y) (18)

где SFF - фактор фонда возмещения;

Y = Ry - (ставка дохода на инвестиции).

3. Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

Rк = Ry + SFF(n, Yб) (19)

где Yб - безрисковая ставка процента [18].

Если при вложении инвестиций в недвижимость инвестор рассчитывает на то, что в будущем ее цена возрастет, то появляется необходимость учета в ставке капитализации прироста стоимости капиталовложений.

Из ставки доходности инвестиций на капитал вычитается отложенный доход и, таким образом, определяется коэффициент капитализации.

Rк = Ry - ?SFF(n, Y) (20)

где ? - процент прироста цены актива.

3. Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается:

(21)

где Rm - ипотечная постоянная;

ДО - ежегодные выплаты по обслуживанию долга;

К - сумма ипотечного кредита.

Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.

Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле:

(22)

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:

R = m х Rm + (1-m) х Re (23)

где m - коэффициент ипотечной задолженности.

Формула связанных инвестиций также может быть применена для составных частей недвижимости земли и строений. Взвешенные ставки капитализации для земли и строений могут быть рассчитаны при условии, что можно получить точные ставки капитализации для каждого из компонентов, а также долги их вклада в общую стоимость имущества.

R = L х R1+ В х R2 (24)

где L - стоимость земли в % от общей стоимости;

R1 - ставка капитализации для земли;

В - стоимость здания в % от общей стоимости;

R2 - ставка капитализации для здания.

На заключительном этапе рассчитывается стоимость недвижимости делением чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.

Второй метод в рамках доходного подхода - метод дисконтирования денежных потоков (МДДП). Он более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Этот метод позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости (рис. 9).

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рисунок 9 - Этапы метода дисконтирования денежного потока

Для расчета ДДП необходимы данные:

- длительность прогнозного периода;

- прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

- ставка дисконтирования.

Расчет состоит из пяти этапов.

Первый этап - определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный прогноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на более долгий срок. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5 - 10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3 - 5 лет. Это реальный рок, на который можно. сделать обоснованный прогноз.

Второй этап - прогнозирование величин денежных потоков, требует:

а) тщательного анализа на основе финансовой отчетности, предоставляемой заказчикам о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;

б) изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;

в) прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

При оценке недвижимости методом дисконтирования денежных потоков рассчитывается несколько видов дохода от объекта: потенциальный валовой доход; действительный валовой доход; чистый операционный доход; денежный поток до уплаты налогов; денежный поток после уплаты налогов

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы: ЧОД (указывая, что. объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами); чистый поток наличности за вычетам расходов на эксплуатацию, земельного. налога и реконструкцию; облагаемую налогом прибыль.

Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно денежный поток так как:

- денежные потоки не так изменчивы, как прибыль;

- понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежных средств, учитывая такие денежные статьи, как «капиталовложения» и «долговые обязательства», которые не включаются в расчет прибыли;

- показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определенный период, с расходами, понесенными в этот же период, вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных средств;

- денежный паток - показатель достигнутых результатов как для самого. владельца, так и для внешних сторон и контрагентов-клиентов, кредиторов, поставщиков и т. д., поскольку отражает постоянное наличие определенных денежных средств на счетах владельца.

Таким образом:

Денежный поток до уплаты налогов равен ПВД (Потенциальный валовой доход) минус Потери от незанятости и при сборе арендной платы плюс Прочие доходы равно ДВД (Действительный валовой доход) минус ОР (Операционные расходы) минус Предпринимательские расходы владельца недвижимости, связанные с недвижимостью равно ЧОД минус Капиталовложения минус Обслуживание кредита плюс Прирост кредитов.

Денежный поток для недвижимости после уплаты налогов равен Денежный поток до уплаты налогов минус Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.

Третий этап расчёт стоимости реверсии (перепродажи). Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

- назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;

- принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

- капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

Четвёртый этап - определение ставки дисконтирования.

Ставка дисконтирования - процентная ставка, используемая для приведения будущих ожидаемых сумм (доходов или расходов) к текущей стоимости на дату оценки. Она показывает эффективность вложений капитала с учетом риска получения будущих доходов. Риск - оцененная степень неопределенности получения в будущем доходов.

При оценке объекта недвижимости ставка дисконта рассчитывается, как правило, кумулятивным методом. Он основан на сопоставлении доходности и рисков доступных альтернативных инвестиций. Повышение осознанного уровня риска выражается в увеличении ставки дисконтирования. Суть данного метода заключается в прибавлении процентных составляющих (премий) отражающие дополнительные риски, присущие данному инвестиционному решению, к ставке дохода на инвестиции которые в сравнении с другими инвестиционными инструментами считаются безрисковой.

Существуют и другие методы расчёта ставки дисконтирования.

Метод сравнения альтернативных инвестиций основан на том, что аналогичные по риску проекты должны иметь аналогичную ставку дисконтирования.

Метод выделения. Ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделения следующий:

- моделирование для каждого объекта-аналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов;

- расчет ставки доходности инвестиций по объекту;

- полученные результаты обработать любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту [24, с. 99].

Метод мониторинга позволяет выявить тенденции изменения доходности альтернативных инвестиций, имеющих связь с доходностью объекта недвижимости. Такой анализ позволяет сделать предположение относительно вероятного прогноза изменения доходности объекта недвижимости на основе мониторинга рынка недвижимости, результаты которого официально публикуются [47].

Эти методы достаточно трудоёмки и требует открытости и развитости рынка недвижимости, поэтому в российской оценочной практики широкого применения не нашли.

На пятом заключительном этапе производится расчёт стоимости объекта недвижимости по формуле:

(25)

где СДДП - стоимость методом дисконтирования денежного потока;

ДП - денежный поток периода t;

i - ставка дисконтирования денежного потока периода t;

M - стоимость реверсии, или остаточная стоимость.

Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтированна (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков. Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна: текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков плюс текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).

Методы доходного подхода по сравнению с затратным и сравнительным имеют преимущество при оценке коммерческой недвижимости. Оно заключается в том, что доходный поход опирается на генерируемые недвижимостью доходы. При этом у него, как и у других подходов есть свои недостатки.

Для определения достоинств и недостатков подходов необходимо сделать их сравнительную характеристику. Сравнительную характеристику подходов к оценке можно представить для наглядности в виде табл. 2.

Таблица 2 - Сравнительная характеристика подходов оценки коммерческой недвижимости

Характеристика	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
			Метод капитализации	Метод дисконтирования
К чему приравнивается стоимость	К затратам на создание аналогичного или идентичного объекта с учётом накопленного износа и стоимости земельного участка	К наиболее вероятной цене сопоставимого аналога	К текущей стоимости доходов от использования объекта
Основные принципы	Замещения	Спрос и предложение, замещение, пропорциональности, зависимости.	Ожидания, замещения, спроса и предложения, предельной продуктивности
Использование рыночной информации.	При расчёте смет нового строительства в ценах строительных материалов, при определении стоимости земельного участка.	Основан на ценах сравнения с рыночными ценами аналогов.	При формировании ставки капитализации информация берётся с рыка, в ЧОД при формировании его по рыночной аренде.	При формировании - ставки дисконтирования информация берётся с рынка, в ДП при формировании его по рыночной аренде.
Источники информации.	Информационный бюллетень КО-ИН-ВЕСТ, периодическая печать, сборники УПВС.	Интернет, справочники по недвижимости, риэлтерские агентства, собственная база данных.	Интернет, бухгалтерская документация, текущие договоры.	Интернет, бухгалтерская документация, текущие договоры.
Основные преимущества.	Доступность информации, универсальность применения.	Основан на рыночной информации, объективность и достоверность полученной стоимости.	Показывает стоимость основываясь на доходах., которые генерирует объект недвижимости.
Основные недостатки.	Заниженная стоимость (не учитывает различия в инвестиционных издержках и рыночной стоимости улучшения), трудности при определении стоимости земельного участка и прибыли инвестора.	Необходим хорошо развитый рынок, большое влияние оказывает достоверность информации. Трудность подбора аналогов. Некоторые характеристики могут проявится не сразу.	Основан на прогнозных данных, необходим постоянный ровный доход, не учитывает возможные инвестиции в будущем.	Основан на прогнозных данных,, трудности при определении потока доходов и построения ставки дисконтирования.
Применение	Оценка новых или недавно построенных объектов, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, технико-экономическое обоснование нового строительства, оценка объектов незавершенного строительства, оценка в целях налогообложения, оценка в целях страхования, недостаток информации.	Когда есть хорошо развитый рынок аналогичных объектов, и нет обременений, исключительной экономической выгоды, специализации у объекта.	Для коммерческой недвижимости, когда недвижимость даёт постоянный стабильный доход и не планируется инвестиционная деятельность в недвижимость.	Для коммерческой недвижимости. При нестабильном доходе от объекта оценки, если планируются инвестиции.
Применение к коммерческой недвижимости.	Т.к. не учитывает динамику движения доходов и основывается на ретроспективных данных. Применяется как дополнительный.	Может применятся на ровне с доходным подходом при развитом и сбалансированном рынке коммерческой недвижимости.	Является основным для оценки коммерческой недвижимости, приносящей постоянный стабильный доход.	Как альтернатива метода капитализации при нестабильных платежах или инвестициях в будущем.

В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех методов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Для коммерческой недвижимости на практике применяют все три метода. При сбалансированном рынке все три подхода должны дать близкие по значению результаты. Но в следствии того, что рынок российской недвижимости не сбалансирован и спрос опережает предложения, стоимости полученные разными подходами могут существенно отличаться. Поэтому для определения итоговой стоимости оценщик применяет весовые коэффициенты к каждой полученной стоимости разными подходами. В этих коэффициентах отражается степень надёжности информации используемой в каждом из подходов. Что бы понять специфику оценки коммерческой недвижимости необходимо рассмотреть её оценку на примере.

3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ СТАВКИ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ, ПРИ СДАЧЕ В АРЕНДУ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ОАО «НЗХК»

3.1 Характеристика объекта оценки

Объектом оценки является имущество ОАО «НЗХК», расположенное по адресу: г. Новосибирск, ул. Тайгинская, 6, в составе:

- здание № 701 площадью 3807,8 м2, инв. № 200128;

- здание № 702 площадью 15 661 м2, инв. № 381121.

1. Описание местоположения объекта оценки.

Новосибирск - город в России, административный центр Новосибирской области и Сибирского федерального округа. Крупный транспортный узел (железные и шоссейные дороги; Транссибирская магистраль и 2 аэропорта). В Новосибирске находится резиденция полномочного представителя президента РФ по Сибирскому федеральному округу, Сибирское отделение Российской академии наук, отделения Российской академии медицинских наук, Российской академии сельскохозяйственных наук и региональное отделение Российской академии архитектуры и строительных наук. Современный Новосибирск имеет в своем составе 10 административных районов (табл. 3), (рис. 10).

Таблица 3 - Административные районы по данным Новосибирского областного комитета государственной статистики

Район	Данные о площади территории и населении	Доля в численности населения города (по переписи 2002 г.), %	Доля в территории города, %
Дзержинский	население - 156,4 тыс. чел. территория - 36,7 км2	11,0	7,3
Железнодорожный	население - 63,0 тыс. чел. территория - 7,5 км2	4,4	1,5
Заельцовский	население - 137,6 тыс. чел. территория - 83,0 км2	9,6	16,6
Калининский	население - 174,0 тыс. чел. территория - 41,0 км2	12,2	8,2
Кировский	население - 169,8 тыс. чел. территория - 52,0 км2	11,9	10,4
Ленинский	население - 273,2 тыс. чел. территория - 70,3 км2	19,2	14,0
Октябрьский	население - 176,6 тыс. чел. территория - 57,6 км2	12,4	11,5
Первомайский	население - 71,7 тыс. чел. территория - 69,3 км2	5,0	13,9
Советский	население - 131,3 тыс. чел. территория - 76,4 км2	9,2	15,3
Центральный	население - 72,0 тыс. чел. территория - 6,4 км2	5,1	1,3

Рисунок 10 - Административно - территориальное деление г. Новосибирска

Калининский район образован из части территории Дзержинского района согласно Указу Президиума Верховного Совета СССР от 20 октября 1980 года. В декабре 1997 года в состав района включен рабочий посёлок Пашино.

Территория - 41.2 км2.

Население - 171.1 тыс. чел.

Основные улицы: Богдана Хмельницкого, Учительская, Объединения, Курчатова. По территории проходит около 70 улиц и переулков. Общая протяженность улиц - 75 км.

Калининский район в экономике города занимает одну из лидирующих позиций: здесь производится сейчас около 22 % товаров и услуг Новосибирска. На территории района зарегистрировано 2950 предприятий, в том числе 15 крупных и средних промышленных предприятий. Бесспорный лидер среди промышленных предприятий района - ОАО «НЗХК». Его доля в общем объеме товаров и услуг составляет сейчас более 80 %. ОАО "Русич" обеспечивает кондитерскими изделиями 90 % местного рынка. Производство тепловыделяющих элементов, оборудования, комплектующих для атомных электростанций, и, кроме того, выпуск оборонной продукции - главная особенность экономики района. Прирост рабочих мест на промышленных предприятия - 6.5 %. Старейшие предприятия района: государственное предприятие Новосибирский механический завод "Искра", ОАО "Промстальконструкция", ПО "Север", ПО "Электрон". Пять предприятий района стали победителями в конкурсе "Лучшее предприятие по социальному партнёрству" - это флагман отечественной ядерной энергетики - НЗХК, механический завод "Искра", ЗАО "Специализированное монтажно-наладочное управление № 70", ОАО "Промстальконструкция" и ЗАО "Монтажно-строительное управление № 78".

Из всего числа зарегистрированных предприятий Калининского района 2675 составляют предприятия малого бизнеса. Из них 45 % занимает торговля, на втором месте производство и строительство - 15 % и 13 % соответственно, по 3 % и 4 % - транспорт и образование. Наиболее преуспевающее из коммерческих структур района - АО "Белон". В целях развития малого бизнеса создан Калининский районный совет предпринимателей.

Производство потребительских товаров растёт и составляет 20 % в общем объеме. Торговая сеть за последние 10 лет выросла почти в 10 раз - было в районе 82 торговых предприятия, стало - 760. Число микрорынков - 8.

За годы существования района построены новые большие микрорайоны: "Снегири", "Родники", 4-й микрорайон, "Плехановский".

К числу важнейших объектов в новых микрорайонах относятся учреждения образования. Построено 8 новых школ. В районе с момента его образования построено 17 детских дошкольных учреждений, из них - 5 детские комбинаты с плавательными бассейнами. Всего дошкольных учреждений - 31. Согласно концепции развития района система образования получила пополнение - появилась гимназия им. Калинина. Сейчас в районе насчитывается 70 учреждений образования, в том числе негосударственные, такие как Православная гимназия, "Эко-школа", "Ступени", "Гармония". Высшая школа представлена негосударственным учреждением - Новым Сибирским университетом. Действуют 6 муниципальных подростковых клубов.

Развивается здравоохранение Калининского района: построен терапевтический корпус в медсанчасти № 25 на 240 мест, 3 поликлиники, женская консультация, новые корпуса больницы № 4 в Пашино, молочная кухня в "Снегирях", профилакторий ОАО «НЗХК» в Сосновом бору, аптеки. В районе 9 лечебно-профилактических учреждений, большая амбулаторно-поликлиническая сеть, муниципальная больница № 25 на 810 коек.

На территории района располагаются Дворец спорта "Сибирь", спорткомплекс "Север", бассейн "Нептун", ПКиО "Сосновый бор", ДК им. Горького, кинотеатр "Космос", клуб "Отдых" и другие учреждения досуга. Калининский район имеет свое лицо: монументально-строгие формы архитектурных творений прошлых лет сочетаются с легкими стремительными линиями современными, необыкновенный дизайн улиц, много зелени.

На территории района с начала 80-х годов действует Совет директоров предприятий района, на котором обсуждаются социально значимые вопросы. С целью улучшения качества жилищно-коммунальных услуг созданы муниципальные учреждения - Дирекция заказчика по жилищно-коммунальному хозяйству Калининского района", "Лифтсервис Калининского района" и Центральная аварийно-диспетчерская служба. Здесь появился комплексный центр социальной реабилитации несовершеннолетних "Берегиня", детский подростковый центр "Юность", Центр социальных услуг и многое другое. Здесь возрожден районный праздник "Папа, мама, я - спортивная семья".

Общая площадь жилищного фонда - 2861.5 тыс. м2, в том числе - муниципальный - 2442.4 тыс. м2.

По территории района проходят 3 троллейбусных, 2 трамвайных, 14 автобусный маршрутов.

Более подробно местоположение объекта оценки приведено на рис. 11.

Рисунок 11 - Местоположение объекта оценки и его окружение

Район расположения объекта оценки характеризуется средней деловой активностью, развитой инфраструктурой, транспортной доступностью, среднеразвитой транспортной развязкой.

2. Описание объекта оценки (описание здания 702 представлено в табл. 4).

Таблица 4 - Краткое описание технических характеристик здания 702

Характеристика	Значение
Наименование здания	Здание 702
Инвентарный номер	381121
Балансовая стоимость, руб.	75 674 355,44
Остаточная стоимость на 01.09.11 г., руб.	36 628 688,23
Этажность	1-2
Года постройки здания	1986
Площадь застройки, м2	15782,5, рампа - 328,6
Общая площадь, кв.м.	15661,0
Строительный объём, куб. м.	181499
Фундамент	Бетонный ленточный
Перекрытия	Ж/бетонные плиты
Перегородки	Кирпичные, панельные
Стены	Стеновые панели с кирпичными вставками
Полы	Бетонные, линолеум
Крыша	Совмещенная мягкая
Проемы	Окна - 2-е створные, деревянный переплет Двери - простые деревянные, ворота - металлические
Внутренняя отделка	Штукатурка, побелка, окраска, обои, кафель
Коммуникации	Отопление - центральное от ТЭЦ Электроосвещение - проводка открытая, скрытая Водопровод - от городских сетей Канализация - в городские сети Горячее водоснабжение - от ТЭЦ Телефон - НГТС Вентиляция - приточно - вытяжная
Лестницы	Металлические
Прочие работы	Отмостка бетонная, рампа бетонная
Физический износ по данным технического паспорта, %	21

Описание здания 701 представлено в табл. 5.

Таблица 5 - Краткое описание технических характеристик здания 701

Характеристика	Значение
Наименование здания	Здание 701
Инвентарный номер	200128
Балансовая стоимость, руб.	15 627 259,20
Остаточная стоимость на 01.09.11 г., руб.	5 821 375,55
Этажность	1
Года постройки здания	1982
Площадь застройки, кв.м	4409,7
Общая площадь, кв.м.	3807,8
Строительный объём, куб.м.	42552
Фундамент	Бетонный
Перекрытия	Чердачное - сборное железобетонное
Перегородки	Кирпичные
Стены	Панельные, кирпичные, железобетонный каркас
Полы	Бетонные
Крыша	Совмещенная мягкая рулонная
Проемы	Окна - 2-е створные, ленточное остекление Двери - ворота металлические, простые
Внутренняя отделка	Штукатурка, побелка, окраска
Коммуникации	Отопление - центральное от ТЭЦ Электроосвещение - проводка открытая, скрытая Водопровод - от городских сетей Канализация - в городской коллектор Телефон - НГТС. Вентиляция - естественная
Лестницы	Металлические
Прочие работы	Отмостка, рампа
Физический износ по данным технического паспорта, %	19

Общее состояние зданий на дату оценки определено как удовлетворительное.

Оцениваемые здания расположены на земельных участках, также находящихся в собственности ОАО «НЗХК». Геодезические изыскания и топографическая съемка местности в процессе оценки не проводились. В своей оценке я исхожу из того, что на участках нет никаких вредоносных почв и подпочв, неблагоприятно влияющих на объекты, находящиеся на участках. Согласно данным, земельные участки соответствуют необходимым нормативным условиям для ведения деятельности и под некапитальное строительство (площадки, контейнеры и т.п.). Краткие технические характеристики земельных участков приняты на основании кадастровых планов земельных участков (выписки из государственного земельного кадастра), основные сведения представлены в табл. 6.

Таблица 6 - Основные сведения об оцениваемых земельных участках

Наименование	Земельный участок	Земельный участок
Местоположение	Установлено относительно ориентира нежилое здание № 702, расположенного в границах участка, адрес ориентира: обл. Новосибирская, г. Новосибирск, ул. Тайгинская, 6	Установлено относительно ориентира нежилое здание № 701, расположенного в границах участка, адрес ориентира: обл. Новосибирская, г. Новосибирск, ул. Тайгинская, 6
Общая площадь, кв.м.	27 052,0	15 575,0
Кадастровый номер	54:35:041720:157	54:35:041720:156
Категория земель	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов
Разрешенное использование (назначение)	Для обслуживания складской площадки ОАО "НЗХК"	Для обслуживания складской площадки ОАО "НЗХК"
Кадастровая стоимость, руб.	71 267 682,44	41 031 870,25

Фотографии объекта оценки представлены в Прил. А к настоящему диплому. Все вышеприведенные факты будут учтены при определении рыночной стоимости объекта оценки.

3.2 Анализ рынка аренды в г. Новосибирске

Новосибирск является крупнейшим городом Сибирского региона, а также одним из самых крупных городов России. Также Новосибирск - крупный деловой и торговый центр, с большим промышленным, торговым, научным и культурным потенциалом. Все это делает Новосибирск привлекательным для ведения бизнеса. Поэтому рынок коммерческой недвижимости г. Новосибирска можно считать развитым, чего не скажешь о рынке коммерческой недвижимости Новосибирской области. Предложения по продаже или аренде объектов по Новосибирской области появляются достаточно редко и в основном касаются ближайших к Новосибирску поселений (г. Бердск, г. Обь, пос. Краснообск, г. Искитим).

Рынок нежилых помещений в г. Новосибирске представлен объектами различного направления: Центральная часть города представлена торговыми, офисными площадями, окраины и заводские районы города представлены складскими и производственными помещениями. Если раньше помещения в основном сдавались в аренду, то на сегодняшний день, с развитием рыночных отношений и увеличением доходов потенциальных собственников недвижимого имущества, многие инвесторы предпочитают приобретать в собственность объекты недвижимости, ведь это дает возможность для более спокойного ведения бизнеса (с арендой могут возникать различные проблемы - повышение арендной платы, отказ в аренде и пр.), а так же позволяет кредитоваться под залог объектов недвижимости.

Рынок нежилых помещений в Новосибирске представлен преимущественно офисными, торговыми, производственными и складскими помещениями. Именно такие помещения чаще всего выставляются на продажу или сдаются в аренду и являются наиболее востребованными. По прежнему низок уровень как предложения, так и спроса на помещения для организации сервисных услуг населению.

В структуре предложения коммерческой недвижимости можно выделить три группы объектов по местоположению: центральные районы, районы средней удаленности и удаленные районы.

Территориально зона средней (от центра) отдаленности занимает примерно четыре пятых городских площадей. Сфера услуг по большему числу их видов расположена преимущественно в районах близких к центру города и в центре города. Производственные площади расположены в зонах средней отдаленности и на окраинах города. Эта тенденция легко объяснима: престижность района непринципиальна для организации производства, а помещения в отдаленных от центра районах дешевле.

Классификация складских помещений.

Единой, всеми признанной классификации складских помещений нет, но наиболее популярной среди специалистов и самой подходящей для нынешней российской действительности можно с уверенностью назвать классификацию, предложенную еще в 2004 году агентством Swiss Realty Group.

Компания выделила семь классов. К первому («А») классу она отнесла современные помещения, построенные с учетом будущей складской деятельности. Их расположение, отделка и оборудование призваны отвечать таким принципам современной складской логистики, как близость основных транспортных артерий, возможность адаптации под любые виды товаров, высокая скорость грузооборота и гарантии сохранности.

Основные требования к складским помещениям класса «А»:

- расположение на основных транспортных магистралях; прямой доступ на территорию склада непосредственно с трассы или по удобным дорогам-сателлитам;

- одноэтажное однообъемное здание с высокими потолками, позволяющее установить любое стеллажное (конвейерное) и тому подобное оборудование, в том числе многоэтажные (мезонинные) стеллажные системы;

- плоские бетонные полы с антипылевым покрытием, обеспечивающие высокую скорость и безопасность движения погрузочной техники;

- высокая проектная нагрузка на поверхность пола, дающая возможность применять тяжелую погрузочную технику (высотные штабелеры), максимально используя высоту стеллажей;

- редкая сетка колонн, позволяющая варьировать размещение рядов стеллажей и оптимизировать организацию движения механизмов и складских работников;

- одни и более погрузочно-разгрузочные ворота на каждую тысячу квадратных метров склада и обособленная зона погрузки-разгрузки и комплектации заказов, обеспечивающие максимально быструю разгрузку и загрузку грузового транспорта;

- система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения (или возможность ее установки);

- отопление;

- автономные системы тепло- и водоснабжения;

- погрузочно-разгрузочные ворота, оборудованные гидравлическими аппарелями и док-шелтерами (или позволяющие их устанавливать);

- прилегающая территория (хозяйственные постройки, внутренние дороги, парковки, зоны разворота и озеленения), составляющая не менее 40% от площади складского комплекса;

- привлекательный внешний вид (отделка современными фасадными системами, современное остекление).

Следующие классы присваиваются складским помещениям с учетом отсутствия определенных параметров, присущих классу «А». Второй класс («A-минус») включает в себя полностью реконструированные помещения, построенные 20 - 30 лет назад. По характеристикам они сходны с площадями класса «А». Единственное отличие - это местоположение: часто находятся в черте города, в промзонах.

Класс «В-плюс» - это помещения, построенные в 90-х годах, по ряду причин (недостаточное количество ворот, неудобство подъездных путей и тому подобное) не соответствующие двум-трем ключевым параметрам, необходимым для площадей класса «А». На рынке их довольно много, что связано с хаотичным ростом инвестиционной активности в сфере строительства складов.

Четвертый класс («B»): склады, возведенные в 70-80-х годах в соответствии с канонами логистики, свойственными плановой экономике. Они часто требуют некоторых капиталовложений и изменений для оптимизации складской деятельности: смены полового покрытия, установки современных охранных систем и так далее.

К классу «С» относятся бывшие производственные помещения, таксомоторные парки и автобазы, изначально не приспособленные под складскую обработку. Такие помещения требуют значительных строительных и технических изменений (врезание дополнительных ворот, создание рамп, пандусов, замена остекления, витражей капитальными стенами, модернизация покрытия пола, систем отопления и пожаротушения).

Шестой класс («C-минус») - это старые (30 - 60-е гг.) и ветхие помещения советского периода (большинство овощехранилищ и продуктовых оптовых баз). Обычно они не соответствуют современным требованиям по нормам пожарной безопасности и возможностям грузооборота, нуждаются в значительных вложениях в капремонт и модернизацию.

Класс «D» - те неприспособленные под складские нужды помещения, которые с финансовой точки зрения было бы выгоднее снести, построив на их территории склады более высокого класса.

Класс, к которому относится складское помещение, - один из основных показателей, влияющих на стоимость квадратного метра и арендную ставку. Выбор - покупать или арендовать - совершается с учетом класса и исходя из целей и специфики бизнеса. Но, по мнению специалистов, если это крупная логистическая компания, то лучше всего начинать с приобретения либо строительства собственного логистического комплекса, обустраивая объект под требуемый технологический процесс.

3.3 Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости ОАО «НЗХК», с использованием общепринятых подходов

1. Определение рыночной стоимости ставки арендной платы в рамках сравнительного подхода.

Сравнительный подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы, сданы в аренду или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи либо сдаче в аренду. Если такая недвижимость на рынке отсутствует, данный подход не применим.

В данной работе в рамках сравнительного подхода был проведен анализ рыночной стоимости ставки арендной платы 1 м2 объектов аналогичных по назначению и местоположению в г. Новосибирске.

Анализ рыночной стоимости ставки арендной платы 1 м2 объектов производился по следующим этапам:

Определение наиболее важных характеристик данного типа коммерческой недвижимости, к которой относятся оцениваемые нами здания согласно анализа наиболее эффективного использования, влияющих на рыночную стоимость.

Распределение наиболее часто встречающихся вариантов характеристик по типам недвижимости.

Анализ значения каждой характеристики на рыночную стоимость объекта путем определения удельного веса характеристики на основе статистического опроса мнения экспертов.

Определение «оценок» по каждому варианту характеристики по бальной системе. Основным принципом расстановки «оценок» является преимущество одного критерия характеристики над предыдущим.

Следует отметить, что объекты имеющие определенное количество балов рассматриваются относительно друг друга по количеству баллов, накопленных в одинаковом диапазоне. Шкала баллов равна от - 2 до 2 с шагом равным 0,5.

Описание аналогов и оцениваемых объектов на основании выше установленных характеристик и их возможных вариантов по типам недвижимости.

Распределение «оценок» по установленным характеристикам и определенным «оценкам» по каждому аналогу и оцениваемому объекту.

Определение базового коэффициента рыночной стоимости по каждому аналогу и объекту оценки как средневзвешенного значения «оценок» характеристик и удельных весов этих характеристик (основанных на мнениях экспертов).

Определение возможной рыночной стоимости ставки арендной платы 1 м2 объекта оценки по методу «пропорции» при условии если бы у нас был один аналог. В этом случае средневзвешенное значение (базовый коэффициент) по каждому аналогу различное.

Неизвестной в пропорции: Базовый К 1 / Стоимость ставки аренды 1м2 аналога 1 = Базовый К объекта оценки / Стоимость ставки аренды 1 м2 объекта оценки является стоимость ставки арендной платы 1 м2 объекта оценки.

Определение рыночной стоимости ставки арендной платы 1 м2 объекта оценки как среднеарифметическое значение результатов возможных стоимостей, выведенных из пропорций.

Анализ рыночной стоимости ставки арендной платы 1 м2 складских зданий помещений и определение рыночной стоимости ставки арендной платы 1 м2 оцениваемых зданий представлены в табл. 7 - 11.

Таблица 7 - Анализ значения характеристик складских помещений

	Площадь (балл)	Права собственности (балл)	Физическое состояние (балл)	Удаленность от центра города (балл)	Наличие отопления (балл)	Наличие телефона (балл)	Наличие грузоподъемного оборудования (балл)	Наличие пандуса (балл)	Наличие охраны, парковки, ж/д путей (балл)	Итого (балл)
Эксперт 1	0,1	0,05	0,2	0,15	0,15	0,05	0,15	0,05	0,1	1
Эксперт 2	0,2	0,1	0,15	0,15	0,1	0,05	0,1	0,1	0,05	1
Эксперт 3	0,15	0,1	0,25	0,25	0,05	0,05	0,1	0,025	0,025	1
Эксперт 4	0,3	0,2	0,4	0	0,02	0	0,03	0,05	0	1
Эксперт 5	0,2	0,1	0,25	0,1	0,06	0,05	0,1	0,06	0,08	1
Уд. Вес	0,19	0,11	0,25	0,13	0,076	0,04	0,096	0,057	0,051	1

В дипломной работе к ценам предложений объектов - аналогов была применена корректировка на торг. Корректировки на торг при переходе от цен предложений к ценам сделок определена, опираясь на данные аналитического отдела ООО «БЕЛАЗОР», и составила для аренды объектов складской недвижимости в г. Новосибирске 23 %.

Таблица 8 - Характеристики, влияющие на рыночную стоимость объектов, их наиболее встречающиеся варианты и их «оценки» для складских помещений

Характеристики и их наиболее встречающиеся варианты
«Оценки» по столбцам соответственно строкам	Площадь, м2	Права собственности	Физическое состояние	Удаленность от центра города	Наличие отопления	Наличие телефона	Наличие грузоподъемного оборудования	Наличие пандуса	Наличие охраны, парковки, ж/д путей
2,00	до 500	частное	отличное	центр	+
1,50	501-1000	хозяйственного ведения	хорошее	район, приближенный к центру
1,00	1001-5000	оперативного управления	под с/отделку	средняя	+ -	+	+	+	+
0,50	более 5000		удовлетворительное	крайняя
0,00			неудовлетворительное	до 20 км (пригород)	-	-	-	-	-
-0,50				от 20 до 50 км
-1,00				более 50 км

Таблица 9 - Описание аналогичных и оцениваемых складских зданий / помещений, сдаваемых в аренду

Наименование

Площадь

Право собственности

Физическое состояние

Район, удаленность от центра

Наличие отопления

Наличие телефона

Наличие грузоподъемного оборудования

Наличие пандуса

Наличие дополнительных улучшений (парковка, охрана, подъездные пути, ж/д пути)

Ставка арендной платы за 1 м2 (с НДС) с учетом торга 23 % без учета коммунальных и иных платежей, руб.

Аналоги

Складское помещение

560,0

частное

хорошее

г. Новосибирск Калининский р-он, ул. Б. Хмельницкого

средняя

+

+

-

-

+

Ошибка! Недопустимый объект гиперссылки.

Складское помещение

453,0

частное

хорошее

г. Новосибирск Калининский р-он, ул. Писемского

средняя

+

+

-

-

+

130,90

Складское помещение

420,0

частное

хорошее

г. Новосибирск Калининский р-он, ул. Писемского

средняя

+

+

-

-

+

143,99

Складское помещение

730,0

частное

отличное

г. Новосибирск Калининский р-он

средняя

+

+

-

-

+

143,99

Складское помещение

1500,0

частное

хорошее

г. Новосибирск Калининский р-он, ул. Б. Хмельницкого

средняя

+

+

-

-

+

117,81

Складское помещение

1100,0

частное

удовлетворительное

г. Новосибирск Калининский р-он

средняя

+

+

-

+

+

98,18

Складское помещение

1950,0

частное

удовлетворительное

г. Новосибирск Калининский р-он

средняя

+

+

-

+

+

98,18

Складское помещение

2000,0

частное

хорошее

г. Новосибирск Калининский р-он, ул. Б. Хмельницкого

средняя

+

+

-

-

+

117,81

Объект оценки

Здание 702

15661,0

частное

удовлетворительное

г. Новосибирск ул. Тайгинская, д. 6

средняя

+

+

+

+

+

Здание 701

3807,8

частное

удовлетворительное

г. Новосибирск ул. Тайгинская, д. 6

средняя

+

+

+

+

+

10 - Расчет базового коэффициента (К баз)

№ п/п	Наименование	Площадь (балл)	Право собственности (балл)	_изиическое состояние (балл)	Район, удаленность от центра (балл)	Наличие отопления (балл)	Наличие телефона (балл)	Наличие грузоподъемного оборудования (балл)	Наличие пандуса (балл)	Наличие дополнительных улучшений (балл)	Средневзвешенный балл (К баз)
Аналоги
1	Складское помещение	1,5	2	1,5	1	2	1	0	0	1	1,253
2	Складское помещение	2	2	1,5	1	2	1	0	0	1	1,348
3	Складское помещение	2	2	1,5	1	2	1	0	0	1	1,348
4	Складское помещение	1,5	2	2	1	2	1	0	0	1	1,378
5	Складское помещение	1	2	1,5	1	2	1	0	0	1	1,158
6	Складское помещение	1	2	0,5	1	2	1	0	1	1	0,965
7	Складское помещение	1	2	0,5	1	2	1	0	1	1	0,965
8	Складское помещение	1	2	1,5	1	2	1	0	0	1	1,158
Объект оценки
Здание 702	0,5	2	0,5	1	2	1	1	1	1	0,966
Здание 701	1	2	0,5	1	2	1	1	1	1	1,061

В объявлениях о сдаче объектов - аналогов сказано, что в указанные арендные ставки уже включены коммунальные и остальные прочие платежи, а также НДС. Поскольку задачей настоящей оценки является определение арендной платы за здания с НДС без учета коммунальных и иных платежей, к ценам предложений объектов - аналогов была применена корректировка на наличие в них коммунальных и прочих услуг. Проанализировав данные, о расходах на эксплуатационные услуги по оцениваемым зданиям, а также по данным прочих опрошенных собственников нежилых помещений, я определила среднюю величину затрат на коммунальные и прочие платежи в размере 15 % от ставки арендной платы.

Таблица 11 - Определение рыночной стоимости ставки арендной платы оцениваемых зданий

Наименование	Базовый коэффициент аналога	Стоимость ставки арендной платы 1 м2 аналога, руб.	Здание 702	Здание 701
Базовый коэффициент оцениваемого объекта			0,966	1,061
Аналог 1	1,253	Ошибка! Недопустимый объект гиперссылки.	116,00	127,00
Аналог 2	1,348	130,90	94,00	103,00
Аналог 3	1,348	143,99	103,00	113,00
Аналог 4	1,378	143,99	101,00	111,00
Аналог 5	1,158	117,81	98,00	108,00
Аналог 6	0,965	98,18	98,00	108,00
Аналог 7	0,965	98,18	98,00	108,00
Аналог 8	1,158	117,81	98,00	108,00
Рыночная стоимость ставки арендной платы (с НДС) за 1 м2 в месяц без учета коммунальных и иных платежей округленно, руб.			101,00	111,00

2. Определение рыночной стоимости ставки арендной платы в рамках доходного подхода.

Доходный подход предполагает, что для объектов аналогичного типа недвижимости на рынке имеется активный спрос на долгосрочную аренду, обеспечивающий долгосрочное поступление арендного дохода.

Доходный подход при оценке недвижимости включает следующие этапы:

- прогнозирование будущих доходов;

- капитализация будущих доходов.

Стоимость объекта оценки определяется из выражения:

С = ЧОД / R (26)

где ЧОД - чистый операционный доход;

R - коэффициент капитализации.

Чистый операционный доход (ЧОД) равен эффективному валовому доходу (ЭВД) за вычетом операционных расходов за год.

ЧОД = ЭВД - расходы (27)

ЭВД - это потенциальный валовый доход (ПВД), уменьшенный на вакансии, недобор платежей и прочие расходы (потери от недоиспользования).

ЭВД = ПВД - потери от недоиспользования (28)

Потенциальный валовой доход (ПВД) - это доход, приносимый недвижимостью при 100 %-й загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду, до вычета эксплуатационных затрат.

ПВД = S х А х 12 (29)

где S - площадь арендуемых помещений;

А - ставка арендной платы;

12 - число месяцев в году.

Таким образом, стоимость объекта может быть представлены в следующем выражении:

С =( S х A х 12 - потери от недоиспользования) - расходы / R (30)

Исходя из приведенного выше выражения ставка арендной платы (А) равна:

А = (С х R + расходы + потери от недоиспользования) / S / 12 (31)

Операционные расходы в данной работе не учитывались, так как задачей настоящей оценки является определение арендной платы за здания с НДС без учета коммунальных и иных платежей, то есть операционные расходы не включаются в установленную арендную плату.

В связи с тем, что по оцениваемому имуществу планируется заключение долгосрочных договоров аренды, я сочла возможным в данном случае принять величину потерь от недоиспользования равной нулю.

Определение ставки капитализации.

Ставка капитализации - это ставка, которая, будучи отнесенной к текущим доходам, приносимым инвестициями, дает оценочную стоимость инвестиций. Общая ставка дисконтирования учитывает как доход на инвестиции, так и компенсацию изменения стоимости имущества за рассматриваемый период.

При оценке имущества общая ставка капитализации определяется на основе фактических данных о соотношении чистой прибыли от имущества и его цены или способом кумулятивного построения. Поскольку достоверная статистика о чистой прибыли от объектов имущества и их ценах отсутствует, мною применялся способ кумулятивного построения общей ставки капитализации.

Этот способ заключается в последовательном наращивании первой составляющей ставки капитализации (безрисковой ставки процента), к которой последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемого объекта.

Безрисковая ставка дохода для инвестора представляет собой альтернативную ставку дохода, которая характеризуется практическим отсутствием риска и высокой степенью ликвидности.

Основные критерии безрисковости:

- фиксированный процент по инвестициям в течение всего периода инвестирования; долгосрочный характер вложений;

- прогнозируемость изменения стоимости в течение всего периода инвестирования.

Данная ставка используется в качестве точки отсчета, к которой привязывается оценка различных видов риска, характерных для вложений в данное предприятие. В мировой практике в качестве безрисковой ставки используется обычно ставка дохода по долгосрочным государственным долговым обязательствам, поскольку считается, что государство является самым надежным гарантом своих обязательств. Кроме данной ставки в качестве безрисковой может выступать ставка по вложениям, характеризующимся наименьшей степенью риска, например, по валютным депозитам Сбербанка РФ и других финансово устойчивых банков, кроме этого, может выступать и безрисковая ставка, рассчитанная для западных компаний, однако здесь необходимо применение поправки на страновой риск. Для целей настоящего расчета в качестве безрисковой ставки была принята средневзвешанная ставка РЕПО, составляющая на дату оценки 7,85 %.

При расчете ставки капитализации в рамках настоящего расчета риск инвестиционного менеджмента и риск низкой ликвидности не учитываются, так как по оцениваемому имуществу планируется заключение долгосрочных договоров аренды. Риск вложений в объекты недвижимости также не учитывался, так как по условиям договора расходы на страхование имущества несет потенциальный арендатор.

Норма возврата капитала для оцениваемого имущества рассчитана по методу Ринга исходя из года постройки и нормативного срока службы согласно группе капитальности зданий. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни.

Nвк = 1 / n (32)

где Nвк - норма возврата капитала;

n - оставшийся срок экономической жизни.

Расчет ставки капитализации для оцениваемого имущества представлен в табл. 12.

Таблица 12 - Расчет ставки капитализации для оцениваемого имущества

Наименование показателя	Здание 702	Здание 701
Безрисковая процентная ставка, %	7,85	7,85
Норма возврата капитала, %	1,31	1,38
Ставка капитализации, %	9,16	9,23
Коэффициент капитализации	0,09	0,09

В качестве рыночной стоимости имущества были приняты данные о стоимости воспроизводства объекта оценки. Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Определение стоимости воспроизводства.

Полная стоимость воспроизводства (замещения) объекта оценки определялась как стоимость в ценах на дату оценки возведения объекта-аналога. В качестве объекта-аналога рассматривается типовое здание / сооружение с тем же, что и у оцениваемого объекта, функциональным назначением, сходным объемно-планировочным и конструктивным решением. Последовательность определения стоимости воспроизводства в общем случае включает:

- выбор объекта-аналога из базы нормативных данных;

- корректировку показателя единичной стоимости объекта-аналога с учетом отличий от объекта оценки;

- определение стоимости объекта оценки в базисном уровне цен используемой нормативной базы;

- перевод стоимости из базисного уровня цен используемой базы данных в цену на дату оценки.

Полная стоимость воспроизводства оцениваемого объекта определяется путем умножения его строительного объема на стоимость строительства 1 куб.м зданий, аналогичных оцениваемому (той же группы капитальности, построенных по сходному проекту, с использованием подобных материалов и технологий). Основная формула расчета:

Св = С i V (33)

где Св - полная стоимость воспроизводства объекта на дату оценки, руб.

Сi - стоимость строительства 1 куб. м. (1 кв.м., пог. / м., м., шт.) оцениваемого объекта на дату оценки, руб.;

V - строительный объем (площадь, длина, количество) оцениваемого объекта.

Стоимость воспроизводства 1 куб. м. объекта оценки на дату оценки определяется путем пересчета восстановительной стоимости строительства 1 куб.м. аналога из условий базового 1969 года в условия на дату оценки с использованием соответствующих коэффициентов.