Рыночная стоимость здания

-два слоя рубероида на ГБМ и вертикальная обмазка горячим битумом за два раза.

Фундамент под наружные несущие и внутренние стены принят из ж/б блок подушек 16000мм.

Стены

Стены и внутренние и наружные выполнены из монолитного железобетона толщиной 200мм бетона и 100 мм наружного утеплителя.

Покрытия

По монолитной плите покрытия 120мм устраивается армирующая ц/п стяжка 20мм, утеплитель- пенопилистирол 50мм, один слой толи на ГБМ, ц/п стяжка 20мм.

Перекрытия

Монолитные без балочное ж/б, толщиной 120мм, в сетку используются арматура класса Ф-III и закладная деталь класса А-III для крепления к каркасу стен, бетон В-125. Условно приняты марки МП1-МП6.

Перегородки

Выполнение из кирпича с двухсторонней штукатуркой, толщиной 120мм. В перегородках предусмотрены проемы для установки дверных коробок. Также перегородки выполняются из двойного слоя гипсоконторных листов, прикрепленных к металлическому легкосплавному профилю.

Кровля

Кровля чердачная строительная двухскатная с наружным неорганизованным водостоком. Используется металочерепица «Ондустил»- мелкоштучная черепица представляет собой как бы блок из семи «Керамических» черепиц. Вес листа 3,7 кг. На 1м2 требуется 1,58 листа, вес 1м2 кровли 5,87кг. Лист укладывается по брусчатой обрешетке прибывается 4 гвоздями за верхний край. Следующий ряд листов накрывает места крепления.

Полы

Используются полы керамические (сан.узлах, ванных, подсобных помещениях), ковралиновые (жилых), паркетные (жилых), и линолеумные (коридор, прихожие)

Лестницы

Лестницы сборные железобетонные, двух маршевые из крупноразмерных элементов: лестничных маршей 1400мм и площадок шириной 1400мм.

Лестничный марш выполняются из железобетона и имеют гладкую поверхность. Этажные лестничные площадки имеют отделочный слой. Ограждения лестницы стальные перила высотой 900мм

Окна и двери

В жилом доме использованы окна нового поколения. По материалам конструкции пластиковые. Элегантный внешний вид и улучшенный водопровод. Улучшенная теплоизоляция обеспечивается трехмерным строением профиля , используется изолирующее свойство воздуха. Система оконных профилей «REHAU» с упорным уплотнением. Камеры, в которых размещается армирование створочного, коробочного и импосно/поперечного профиля, расположены таким образом, что, благодаря применению соответствующих металлических профилей, выполняются практически все статистические требования в оконном производстве.

Двери деревянные и пластиковые профилей «REHAU».

Раздел 6. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж

· наиболее простой

· статистически обоснован

· предлагает методы корректировки

· обеспечивает данные для других подходов к оценке.

Недостатки МПС:

· требует активного рынка

· сравнительные данные не всегда имеются

· требует внесения поправок. большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов

· основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.

Применение МПС предлагает определенную последовательность действий:

· изучение рынка и выбор о.н. , которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

· сбор и проверка достоверной информации о сделках по каждому отобранному объекту.

· выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

· проведение корректировки цен продаж по каждому объекту.

· согласование скорректированных цен сопоставимых объектов. Корректировки проводятся по следующим элементам сравнения:

Последовательно

1. передаваемые права собственности.

2. усл. финансирования.

3. условия продажи.

4. рын. усл.

На независимой основе

5. местоположение.

6. физические характеристики объекта.

7.экономические характеристики объекта.

8. использование объекта.

9.наличие доп. компонентов стоимости.

Объект оценки: 2-х комнатная квартира на 2-ом этаже, 3-х этажного дома в Кировском районе, по адресу С.Перовская 111а, Sобщ=43м2

Аналоги:

1. 2-х комнатная квартира на 1-м этаже, 2-х этажного дома в Кировском районе, Sобщ=41м2 Цена 600 тыс.руб.

2. 2-х комнатная квартира по ул. С.Перовской в Кировском районе, 5/5 Sобщ=46м2

Цена 1 млн.руб.

Скорректированная стоимость 1м2=18880руб.

Стоимость 2-х комн. квартиры= 812000руб

Вывод:

Подход сравнения продаж отражает ту стоимость, которая может сложиться на рынке подобных объектов в данный конкретный момент времени. При расчете стоимости методом сравнительных продаж необходимо наличие на рынке недвижимости объектов - аналогов. для их определения мы использовали материалы из газет, журналов «Земля и недвижимость», Интернета.

Раздел 7 Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости затратным методом

Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. в нашем случае накопленный износ составил 11103338руб. Достоверность метода достаточно высока в основном из-за высокой достоверности и полноты исходных данных для расчетов.

Мы рассчитали рыночную стоимость 3-х этажного квартирного жилого здания, которая равна 70981465руб на нее повлияли следующие факторы:

-внешние (Тинфл, спрос на рынке недвижимости тарифы ЖКХ, Темп развития экономики и ситуация на рынке недвижимости)

- внутренние (физический, функциональный износ и т.д)

Раздел 8 Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости доходным методом

Электроэнергия : Отопление:

1кв- 100квт*4*12=4800*1,1=5280руб 2005г=1227,76*6,14*12 =90461,36руб

2кв- 200квт*4*12=9600*1,1=10560 2006г=1227,76*13,33*12= 196392,5руб

3кв- 250*4*12+=12000*1,1=13200 2007г=1227,76*17,14*12=252525руб

4кв- 300*4*12=10800*1,1=11800

2005г-40920 Газоснабжение:

2006г-50220 2005г=11,7*60чел=702*12=8424руб

2007г-59520

2006г=11,7*60чел*12=8424руб

2007г=25,03*60чел*12=18021,6руб

Телефон: Вывоз мусора

2005г=170*15*12=30600руб

2005г=856*60чел*12=6163,2руб

2006г=170*15*12=30600руб

2006г=13,17*60чел*12=9482,4руб

2007г=1295*15*12=53100руб 2007г=13,17*60чел*12=9482,4руб

Холодное водоснабжение:

Горячее водоснабжение:

2005г=118,78*60*12=85521,6руб

2005г=98,41*60*12=70855,2руб

2006г=14,15*60*12=96588руб

2006г=120,23*60*12=86565,6руб

2007г=146,23*60*12=105285,6руб

2007г=131,05*60*12=94356руб

Вывод:

Доходный подход отражает ту стоимость, которую готов платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые нами ставки доходности. При расчете стоимости нашего объекта доходным подходом, мы получили наибольшую сумму 1 м2,т.к. в него включена не только стоимость самого объекта, но ожидаемый доход. Таким образом, на основании проведенных расчетов можно сделать заключение о том, что рыночная стоимость объекта оценки, численно равная в данном случае полученная с использованием затратного подхода составила 34739200руб и 1м2 18880руб.

В данной курсовой работе, определив стоимость объекта недвижимости 3 методами, мы отдаем предпочтение доходному подходу, так как целью оценки объекта недвижимости является сдача объекта в аренду.

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение: рыночная стоимость ОБЪЕКТА, расположенного по адресу г. Астрахань, ул. С.Перовской 111а, по состоянию на 12 апреля 2007г. составляет с учетом округления:

54374600 руб.

Пятьдесят четыре миллиона триста семьдесят четыре тысяч шестьсот рублей

Анализируя применимость каждого метода для оценки нашего объекта, мы пришли к следующим выводам:

1. Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. в нашем случае накопленный износ составил 11103338руб. Достоверность метода достаточно высока в основном из-за высокой достоверности и полноты исходных данных для расчетов.

2. Доходный подход отражает ту стоимость, которую готов платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые нами ставки доходности. При расчете стоимости нашего объекта доходным подходом, мы получили наибольшую сумму 1 м2,т.к. в него включена не только стоимость самого объекта, но ожидаемый доход.

3. Подход сравнения продаж отражает ту стоимость, которая может сложиться на рынке подобных объектов в данный конкретный момент времени. При расчете стоимости методом сравнительных продаж необходимо наличие на рынке недвижимости объектов - аналогов. для их определения мы использовали материалы из газет, журналов «Земля и недвижимость», Интернета.

Размещено на Allbest.ru