Доходный подход к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земельного участка исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход. Доходный подход включает в себя три метода:

1) прямая капитализация дохода;

2) метод предполагаемого использования (дисконтирования денежных потоков);

3) техника остатка дохода для земли.

Для оцениваемого объекта более всего подходит первый метод -- прямой капитализации земельной арендной платы, которая, как регулярный поток доходов, может переводиться в стоимость с помощью ставки капитализации.

Метод капитализации арендной платы особенно удобен, когда земельные участки сдаются в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений.

Обычно этот метод применяют для определения рыночной стоимости земельного участка -- по известной или принятой арендной плате. Но если рыночная стоимость участка уже известна или ее можно определить иным путем, то метод будет пригоден и для обратной задачи -- определения рыночной земельной арендной платы:

А = Срын х Ккап

где Срын - рыночная стоимость земельного участка;

Ккап - ставка капитализации.

9.2.1 Расчет рыночной арендной платы доходным подходом

С учетом объема доступных данных по рынку земельных участков в г. Балашове и Балашовском районе, оценщик принял решение произвести оценку стоимости земельного участка с использованием метода предполагаемого использования. Метод применяют для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

При данном методе в следующей последовательности определяют:

- сумму и временную структуру расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затраты на создание существующих и (или) прогнозируемых улучшений земельного участка или на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);

- величину и временную структуру доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

- сумму и временную структуру операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

- ставку дисконтирования, соответствующего уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

- стоимость земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с его использованием.

При этом под дисконтированием понимают процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.

Для этого используют ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций. Источником дохода может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости. При расчете доходов следует учитывать доход от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.^- Учебно-методическое пособие «Оценка рыночной стоимости земельных участков» под редакцией Д. Б. Аратского. Москва 2003 г.

Расчет стоимости земельного участка произведен в Приложении 2 к настоящему отчету, рыночная стоимость рассматриваемого участка составила 975 403,36 рублей.

Определение ставки капитализации. В оценочной практике коэффициент капитализации для объектов недвижимости рассчитывается следующим методами:

- метод рыночной экстракции;

- метод с учетом возмещения капитальных затрат;

- метод связанных инвестиций.

Анализ информационного наполнения рынка земельных участков показывает, что получение требуемых данных для сопоставимых объектов вызывает некоторые трудности т.к. полного описания объектов, как потенциальные продавцы, так и вероятные покупатели, как правило, не предоставляют и для реализации данного метода необходимо проводить соответствующие корректировки к выбранным объектам на существующие отличия.

Метод связанных инвестиций вложений пришел с фондового рынка, где он применяется для определения ставки альтернативой доходности на вложения в акционерный капитал компаний. Применение данного метода при оценке недвижимости сопряжено со значительными ограничениями. Поэтому в данном отчете расчет ставки капитализации произведен методом возмещения капитальных затрат.

Определение ставки капитализации для земельного участка произведено в Приложении 2 к настоящему отчету. Значение ставки составило 17,19%.

Определение годовой арендной платы. С учетом произведенных выше расчетов рыночной стоимости земельного участка и коэффициента капитализации для земли, получим значение годовой арендной платы за рассматриваемый участок:

А = Срын х Ккап = 975 403,36 х 17,19% = 167 671,84 рублей

Итак, плата за заключение договора аренды за земельный участок, расположенный по адресу: РФ, Саратовская область, г. Балашов, ул. Ленина, д. 38 (кадастровый номер 64:41:41 02 28:0032), определенная доходным подходом, на 15 апреля 2008 г. составляет с допустимым округлением:

167 672 рубля в год

Сто шестьдесят семь тысяч шестьсот семьдесят два рубля

9.3 Определение рыночной арендной платы затратным подходом

Затратный подход при оценке земельного участка, а следовательно, и при оценке аренды земельного участка, основан на том, что владелец земельного участка не согласится продать его или отдать в аренду по цене ниже текущей стоимости суммы своих затрат, вложенных в создание улучшений, тем более если передается право пользования, а обязанности по воспроизводству улучшений городских земель остаются за владельцем земли.

Затратный подход включает в себя четыре метода Петров В.И. Лекции на курсах повышения квалификации по “Теории и практике оценки стоимости городских, сельскохозяйственных и лесных земель” М.: ИПО, 2002; Оценка недвижимости: Учебник для вузов / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2002.:

1) выделения или изъятия (с элементами сравнительного подхода);

2) определения затрат на освоение или метод разбивки на участки;

3) по затратам на инфраструктуру;

4) по условиям типовых инвестиционных контрактов.

В рамках данного отчета применен метод по затратам на инфраструктуру. По остальным либо нет никаких исходных данных из-за их неприменения в регионе (методы 2 и 4), либо они пригодны лишь для застроенных участков (метод 1).

С экономической точки зрения структура всякого арендного платежа за сдаваемое в аренду имущество состоит из двух частей: возвратной и доходной, или по другой терминологии -- затратной и рентной Грибовский С.В. Методология определения арендной платы за земли поселений // Вопросы оценки. 2001. №2:

А = Авозв + Адох,

где Авозв -- возврат капитала, в данном случае -- амортизируемой части имущества (инженерной инфраструктуры), стоимость которой определяется затратным подходом, как восстановительная или стоимость замещения;

Адох -- доход на капитал (капиталом в данном случае будет являться денежное выражение рыночной стоимости имущества, сдаваемого в аренду, т.е. земли с улучшениями; под улучшениями городской земли следует здесь в первую очередь понимать всю инфраструктуру города с его инженерными и транспортными сооружениями и проложенными коммуникациями, необходимыми для функционирования зданий и строений, которые находятся или могут появиться на участке).

Первая (возвратная или затратная) часть арендного платежа призвана давать средства для поддержания в жизнеспособном состоянии и воспроизводстве или замещении сдаваемого в аренду имущества, а для земельного участка -- амортизируемой его части, т.е. инженерной инфраструктуры (затраты на магистральные сети и головные сооружения систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, освещения, улично-дорожную сеть и др.).

Размер возвратной части арендного платежа должен зависеть от восстановительной стоимости имущества и быть достаточным для покрытия издержек собственника на восстановление амортизируемой (истощаемой) части имущества в конце срока его экономической жизни. В простейшем случае (возврат капитала по методу Ринга) он равен частному от деления восстановительной (затратной) стоимости амортизируемой части имущества на срок его экономической жизни там же:

Авозв = Срын.затр/N

Размер второй (доходной или рентной) части арендного платежа, который выплачивает арендатор собственнику за пользование его имуществом, прямо пропорционален стоимости имущества и равен произведению его рыночной затратной стоимости на некоторую норму дохода (аналог банковской процентной ставки):

Адох--=--Срын.затр--.d.

9.3.1 Расчет рыночной арендной платы затратным подходом

Определение рыночной затратной стоимости инженерной инфраструктуры. При определении рыночной арендной ставки методом затрат на инфраструктуру следует допустить, что рыночная стоимость городского земельного участка, определяемая затратным подходом, равна рыночной затратной стоимости инженерной инфраструктуры.

В общем случае рыночная затратная стоимость инженерного обеспечения городской земли должна определяться оценкой стоимости восстановления или замещения всей инженерной инфраструктуры города, находящейся на его балансе. В этом случае базовое ее значение рассчитывается путем деления общей стоимости на площадь поселения и затем дифференцируется по зонам градостроительной ценности.

Альтернативный метод Грибовский С.В. Методология определения арендной платы за земли поселений // Вопросы оценки. 2001. №2 предполагает в качестве восстановительной стоимости инженерного обеспечения для тех регионов и поселений, где нет никаких данных, брать стоимость, равную 10…15% от восстановительной (балансовой) стоимости всех зданий, строений и сооружений, находящихся на территории поселения или, если и этого нет, то 8…12% от стоимости планируемого нового строительства на данном участке.

Тогда рыночная затратная стоимость инженерного обеспечения составит:

Срын.затр--=--_,12.Снов--=--_,12.Снс

Таким образом, вместо общей стоимости зданий и строений поселения можно взять стоимость нового строительства, планируемого на данном земельном участке.

В соответствии с целевым назначением оцениваемого участка, на нем планируется возведение здания учебного корпуса. Расчет гипотетических улучшений, с учетом количественных характеристик участка, производился оценщиком с использованием сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС), сборник №32 «Здания учебных заведений, детских садов и яслей» и данных межрегионального информационно-аналитического бюллетеня «Индексы цен в строительстве» КО-ИНВЕСТ № 59 за 2007 год. Аналог был выбран исходя из физических характеристик рассматриваемого участка с учетом требований СНиП и типичной застройки подобного типа в г. Балашове. Описание аналога и расчет его сметной стоимости приведены в Приложении 1. С учетом произведенных расчетов, сметная стоимость нового строительства Снс составила в ценах апреля 2008 г. 6 738 785,67 рубля.

Тогда стоимость инженерного обеспечения, необходимого для возведения улучшений, составит:

Срын.затр--=--_,12.СПВС--=--_,12--х--6 738 785,67--=--8_8--654,28--рублей

Определение срока экономической жизни инженерной инфраструктуры N. Экономическая жизнь любого объекта недвижимости определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход, т.е. экономически целесообразно вносить затраты для поддержания его в работоспособном состоянии. Для различных конструктивных составляющих инженерного обеспечения срок их экономической жизни колеблется от 5 до 40 лет Половинкин Н.И. Аренда городской земли: вопросы и ответы // Вопросы оценки, 2003, №3.. В среднем, с учетом весового вклада различных типов коммуникаций, характерных для данного вида недвижимости, срок экономической жизни гипотетической инженерной инфраструктуры в рамках данного отчета принимается равной 10 годам.

Определение доходной части арендного платежа. Доходная (рентная) часть арендного платежа, который выплачивает арендатор собственнику за пользование его имуществом, прямо пропорциональна стоимости имущества, т.е. стоимости существующей инженерной инфраструктуры. Однако на дату оценки на оцениваемом участке подобной инфраструктуры нет, и ее возведение предполагается в рамках строительства учебного корпуса силами арендатора. Таким образом, на дату оценки Срын.затр существующей инфраструктуры равна 0. Тогда Адох также может быть принята равной 0.

Определение рыночной арендной ставки затратным подходом. С учетом вышесказанного, выражение для определения рыночной арендной ставки затратным подходом принимает следующий вид:

А = Авозв + Адох = Срын.затр/N + 0 = 808 654,28/10 = 80 865,28 рублей/год

Итак, рыночная арендная ставка за земельный участок, расположенный по адресу: РФ, Саратовская область, г. Балашов, ул. Ленина, д. 38 (кадастровый номер 64:41:41 02 28:0032), определенная затратным подходом, на 15 апреля 2008 г. составляет с допустимым округлением:

80 865 рублей в год

Восемьдесят тысяч восемьсот шестьдесят пять рублей в год

9.4 Определение рыночной арендной платы сравнительным подходом