Наибольшему изменению подверглись цены на полублагоустроенное жильё в Центральном районе и малокомфортные квартиры в непопулярных районах (Кировский, Радуга). Средняя цена предложения на эту недвижимость выросла на 29%.

В условиях масштабного роста цен дешёвое жильё дорожает быстрее.

Соотношение средней цены предложения квартир различной планировки в декабре 2010 и июне 2011 гг.., тыс. руб.

Рост цен стимулирует и ипотека. Пока человек выбирает квартиру и оформляет необходимые документы, цена на квартиру вырастает. Заёмщик порой вынужден отказаться от сделки. В течение 1 полугодия 2011 возросла доля неиспользованных кредитов -- возвратов, именно по этой причине. Таким образом, по мнению экспертов, ипотека не является панацеей для снижения цен на рынке жилья. Замедлить рост цен может только увеличение предложения, которое невозможно без увеличения объёмов строительства.

Постоянное повышение цен на вторичном рынке жилья провоцирует рост цен и на первичном рынке. Приток «ипотечных денег» разогревает рынок и увеличивает число потенциальных покупателей. По нашим данным цены на строящееся жильё выросли за 1 полугодие 2011 года на 18%, а на готовое жильё всего на 7%.

Часть покупателей стремится к покупке строящегося жилья -- ведь новые дома выглядят привлекательнее, планировки их лучше. В итоге активный интерес к первичному рынку начали проявлять и банки.

Тенденции:1. Повышение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения, и, как следствие, увеличение доли ипотечных сделок в общем объёме.2. Увеличение платежеспособного спроса на рынке вторичного жилья.3. Сокращение объёма предложения.4. Увеличение темпа роста цен.

Итоги:1. Объём предложения за полгода сократился почти вдвое.2. Вторичный рынок жилья продолжает активизироваться.3. Сократился срок экспозиции квартир.4. Средняя цена предложения 1 квадратного метра на вторичном рынке жилья выросла на 7% и составила на июнь 2011г.- 29 тыс. руб.

1. Очередная активизация в области покупок и продаж ожидается осенью.2. Увеличится рост спроса и цен на вторичном рынке жилья. Эта тенденция сохранится и продлится как минимум до декабря.3. С уменьшением объёма предложения возникнут проблемы у покупателей, приобретающих жильё с помощью ипотечного кредита: когда растут цены, ипотечные заёмщики становятся неконкурентоспособны. Продавцы будут отдавать предпочтение покупателям с «живыми деньгами».4. За это время цены повысятся ещё примерно на 20% . Разговоры о том, что до конца года цены поднимутся ещё на 50%, считаю провокационными. Продавцы квартир и так действуют на «повышение» -- боятся продешевить. А эти слухи о резком скачке цен, подогревают рынок ещё больше. Квартиры выставляются в агентства недвижимости по максимальной цене, так что и комиссионные уже ставить некуда.

3.4.2 Анализ рынка вторичного жилья 2010 года

Закончился первый квартал 2010 года, наступил весенний сезон, когда традиционно повышается активность на рынке недвижимости, возрастают спрос и предложение. Однако ожидаемого оживления не произошло: на рынке жилья -- затишье. Цены продолжают расти, но больше «по инерции». Предложение жилья на вторичном рынке превышает спрос. Можно сказать, что сегодняшний рынок -- это рынок покупателя. Сегодня выгоднее покупать, чем продавать. Но… покупатели выжидают. Сейчас созданы идеальные условия для проведения альтернативных сделок: большой выбор квартир и стабильные цены. Чего ещё желать взыскательным покупателям?

В целом на рынке всё отчётливее проявляется дефицит спроса. «Стоят» квартиры даже на «чистой продаже». Поэтому покупатели начинают диктовать условия. Продавцы вынуждены даже соглашаться на продажу квартиры через ипотеку, что раньше было крайне нежелательно. Тенденция к стагнации рынка наметилась ещё осенью прошлого года, ноябрь прошёл очень вяло, декабрь тоже не отличался активностью.

В настоящее время при покупке идёт торг на понижение, доходя до 4-5%. Снижение цены на 30-50 т.р. -- скорее правило, чем исключение.

Количество сделок резко сократилось. Одной из причин является вступление в силу нового Жилищного кодекса и, как следствие, приостановление обменов с КГТ. Неопределённое отношение городской администрации к статусу «гостинок» оттолкнуло потенциальных покупателей, которые улучшали свои жилищные условия, меняясь из КГТ на квартиру.

Другая причина -- с рынка ушли инвесторы. 2009 год был отмечен увеличением инвестиций в недвижимость. Люди покупали себе вторые, третьи квартиры, сдавали их в аренду, кто-то просто улучшил свои жилищные условия. Именно этот факт объясняет тот ажиотаж, который наблюдался на рынке жилья весной и летом прошлого года. За последние 2-3 месяца 2009 года отмечено повышение активности продавцов 3-4 комнатных квартир. Одна из наиболее вероятных причин -- отмена льгот по квартплате.

Средняя цена предложения 1 квадратного метра в Кемерово с 1января по 1 апреля 2010г. на вторичном рынке увеличилась на 6,2%. Это на 3,5% меньше, чем в прошлом году за тот же период. Объём предложения квартир увеличился на 33%.

Средняя цена 1 квадратного метра с начала года в однокомнатных квартирах увеличилась на 8,4%, в двухкомнатных -- на 9,1%, в трёхкомнатных квартирах -- 3,2%, четырёхкомнатных -- на 3,7%.

Динамика средней цены предложения, т. руб./кв. м.



Из графика видно, что к концу февраля цены остановились, исключение составляют лишь 2-х комнатные квартиры, где средняя цена за 1 кв. м увеличилась за март на 7%. В то же время наблюдается понижение цен в марте месяце в Центральном районе: на однокомнатные квартиры на 6,2% и на трёхкомнатные квартиры на 8%. Это обусловлено тем, что жители этого района выставили своё жильё по неоправданно высокой цене. Поэтому к концу марта те продавцы, у кого цены были завышены, вынуждены были их сбросить. Следует отметить, что ранее действительно самым дорогим был центр города. Теперь средняя цена 1 кв. метра квартир в Ленинском районе достигла и даже превысила цены Центрального района. Это видно из следующих графиков.

Динамика средней цены предложения в различных районах, т. руб./кв. м.

Однокомнатные квартиры

Двухкомнатные квартиры

Трёхкомнатные квартиры

Четырёхкомнатные квартиры

Почему растут цены? Продавцы закладывают в стоимость квартир свои ожидания по поводу повышения цен. Но начало этого года было отмечено традиционным сезонным спадом деловой активности. Уменьшение количества сделок с недвижимостью привело к приостановке роста цен. Хозяева необоснованно «дорогих» квартир должны пересмотреть цены в сторону понижения, если хотят продать свою недвижимость.

Как действовать в сегодняшней ситуации желающим приобрести жильё? Можно самим глобально проанализировать ситуацию, если есть силы и желание. Только следует помнить о том, что чем дольше длится анализ, тем больше за это время вырастут цены. Риэлторы ваши задачи решат гораздо быстрее. Тем более не следует тянуть, если жилищная проблема стоит остро (здесь и сейчас). Уже во второй половине 2010 года ипотека может стать главным фактором роста рынка, повысив цены на недвижимость. Приобрести недвижимость можно будет на более выгодных условиях после введения серьёзных ипотечных программ с низкими процентными ставками, с учётом не только «белых», но и «серых» доходов граждан. Поэтому людям, планирующим приобретение недвижимости, не стоит откладывать покупку, дожидаясь снижения цен. Нужно воспользоваться этим коротким отрезком времени и не тянуть с покупкой именно сейчас, когда цены после безумной гонки наконец-то приостановили свой рост.

Вторичный рынок жилья характеризуется низкой активностью.

Увеличение средних цен незначительно и в большей степени связано с ожиданием продавцов на сезонное повышение активности покупателей.

Объём предложения увеличился с начала года на 33%. Количество квартир на «чистой продаже» растёт.

Средний рост цены за первые три месяца 2010 года находится на уровне -- 2-3% в месяц. В прошлом году прирост составлял 4-6% в месяц.

Количество продавцов может ещё вырасти благодаря увеличению квартплаты.

Число сделок увеличится благодаря развитию кредитных схем приобретения жилья: снижение процентных ставок и увеличение срока кредита.

Рост предложения отразится на сроках реализации недвижимости в сторону их увеличения.

Сокращение обменов с КГТ возможно приведёт к повышению цен на полублагоустроенное жильё и частные дома.

Минувший год был нехарактерным для нашего рынка. Фактически 8 месяцев квартиры «стояли», цены замерли. Такой кризис происходит впервые за 15 лет существования рынка недвижимости.

Эта больше чем полугодовая стагнация была оправдана стремительным ростом цен в позапрошлом 2009 году. Рынок рос до тех пор, пока не достиг предела платёжеспособности граждан. Следует разграничивать два понятия, а именно спрос и платежеспособный спрос. Последний ограничен…. Большая часть платежеспособного спроса была реализована в прошедшем 2009 году, когда мы наблюдали рост цен. 2009 год был отмечен увеличением инвестиций в недвижимость. Те, кто может купить квартиру, уже купил и не одну, или даже не две. Им больше не нужна недвижимость. Одновременно, тот уровень цен, который достигнут на начало текущего года достаточно сужает аудиторию, имеющую и финансовые накопления, и необходимость в приобретении недвижимости, но выпадающей из обоймы из-за высокой стоимости сделки. Данная аудитория вынуждена отложить приобретение недвижимости либо до момента достижения необходимого уровня накопления, либо до момента падения цены за квадратный метр. Падения цен в 2010 году не произошло, поэтому ситуация развивалась по первому сценарию.

С декабря 2009 по декабрь 2010 г. средняя цена предложения 1 квадратного метра увеличилась на 33 % (для сравнения: в 2009 году этот показатель составил -- 95%).

В первое полугодие 2010 г. кемеровский рынок недвижимости переживал не лучшие времена. Заметно упала покупательская активность, продажи шли вяло, а цены либо замерли на месте, либо вообще требовали корректировки вниз. Так в июне и июле был зафиксирован отрицательный прирост средней цены -- 0,5% и 1,5% соответственно.

Если бы осенью рынок не раскачался, то возможно снижение цен было более значительным. В течение всего года колебания цен происходили в пределах 1,5-2%. Стабильность цен не привлекла потенциальных покупателей. Отсутствие покупательского спроса и затоваривание рынка вторичной недвижимости привело к сокращению числа сделок.

Общее количество сделок купли-продажи на вторичном рынке за весь 2010 оказался в 2 раза меньше аналогичных показателей в 2009 году.

Если отсутствие спроса в 1 квартале было традиционным, то во 2 квартале 2010 г. риэлтеры столкнулись с необычным для этого времени года снижением покупательской активности. Многие агентства недвижимости испытывали значительные финансовые трудности. Кое-где не обошлось без сокращения штатов. Руководители других фирм были вынуждены отправить сотрудников в незапланированный отпуск. Крупные фирмы выжили благодаря большому ассортименту оказываемых услуг. Выручила аренда, оценка, коммерческая недвижимость. «Мёртвый сезон» закончился только с приходом осени.

За 3 квартал рынок разогнался, и к концу года, наконец-то, порадовал не только риэлтеров, но и продавцов. Однако предновогоднего ажиотажа не было -- обычная рабочая обстановка. Необходимо отметить, что оживлению рынка в большей степени способствовала областная программа выдачи льготных кредитов. И ещё один немаловажный фактор -- ускорение сроков регистрации в Главном управлении ФРС по КО, благодаря которому выросла доля ипотечных сделок. В 2010 году этот показатель составил около 16% от общего числа сделок купли-продажи на вторичном рынке( по данным фирмы «Связист»).

Всплеск спроса породил повышение цен. Рост цен в разных районах колеблется от 14 % до 43 %. Больше всего выросли цены в Центральном районе: ликвидные квартиры в престижном районе дорожают быстрее. Меньше всего -- в Рудничном и Кировском районах.

Прирост цены квартиры разной площади составил от 17 % до 26 %. Из следующего графика видно, что наиболее приближены к среднерыночной цене 2-х и 3-х комнатные квартиры. Наименьший прирост показали 1-комнатные квартиры -- 17%, хотя именно в этом сегменте самый дорогой квадратный метр.

Сравнение средней цены в квартирах различной площади с среднерыночной ценой предложения

В июне, когда практически во всех сегментах было зафиксировано понижение средней цены, только 2-комнатные квартиры показали положительный прирост. Однако месяц спустя, и они приблизились к среднерыночным показателям. Наиболее нестабильно вели себя цены в сегменте 4-комнатных квартир.

Объём предложения достиг своего пика к концу лета и по отношению к январю увеличился на 95%. Весь год предложение было выше спроса, и только в последние месяцы года ситуация начала выравниваться. За ноябрь 2010 года объём предложения снизился на 22 %, за декабрь -- ещё на 25 %.

Наибольшим спросом в последний месяц года пользовались 2-комнатные «хрущёвки» в Центральном, Ленинском и Заводском районах. Впрочем, они всегда являются лидерами продаж. В сегменте 1-комнатных квартир наиболее популярны были в Центральном районе -- «хрущёвки», а в Ленинском -- квартиры улучшенной планировки. На третьем месте -- 3-комнатные квартиры улучшенной планировки в Ленинском районе.

Динамика объёма предложения за 2010 год

Затянувшаяся стагнация была на руку только покупателям, но они не спешили воспользоваться остановкой роста цен. Очевидно, что цены остановились на таком «заоблачном» уровне, который оказался многим по карману. Цены достигли своего уровня, люди, вложившие деньги в недвижимость -- «инвесторы», спешили избавиться от неё, чем ещё больше усугубили ситуацию.

Средняя цена предложения 1 кв. м на вторичном рынке в городах Сибири, руб./кв. м(данные из газеты «Континент Сибирь» от 29.12.2010)

	Декабрь 2009 г.	Декабрь 2010 г.	Прирост, %
Кемерово	20 290	27 055	33 %
Новосибирск	22 300	30 000	34 %
Омск	14 460	19 365	33 %
Барнаул	15 900	19 600	23 %
Красноярск	16 500	26 000	57 %

Как видно из таблицы, кемеровские показатели не превышают среднесибирских. Прирост цены на кемеровском рынке недвижимости аналогичен росту цен в Новосибирске и Омске.

Не оправдались надежды риэлтеров на массовый выход на рынок приватизированных «гостинок». Доля сделок с КГТ -- невелика. И большого влияния на общую ситуацию не оказала. По-прежнему, этот вид вторичного жилья находится ещё на стадии оформления права собственности. Безусловно, этот факт сдерживает процессы обмена на рынке жилья.

Среди основных тенденций года -- рост доли ипотечных сделок. Банки существенно снизили первоначальный взнос, увеличили максимальный срок кредитования, упростили процесс сбора документов.

Расширение программ льготного кредитования (бюджетники, молодые семьи, под снос ветхого и аварийного жилья).

Отток инвестиционных денег с рынка недвижимости.

Развитие коммерции и малого бизнеса -- в районе открытия новых современных торговых центров цены на жильё выше. Владельцы других квартир, соответственно, реагируют таким же повышением.

В 2010 году рынок вторичной недвижимости переживал необычайный спад покупательской активности. В течение всего года предложение превышало спрос.

Количество сделок на протяжении 9 месяцев резко сокращалось.

Объём предложения за полгода увеличился вдвое.

К концу года повысился спрос, активность, объёмы продаж, а вслед за ними и цены.

Средняя цена 1 квадратного метра к концу 2010 года составила 27 055 тыс. руб. Прирост средней цены -- 33 % (больше прогнозируемого на 13%).

В 2010 г. определился статус КГТ. На рынке вторичной недвижимости появился новый сегмент -- приватизированные «гостинки» и «гостинки» после реконструкции.

Весной увеличится деловая активность, и цены вновь поползут вверх.

Банки заявляют о готовности улучшать условия ипотечного кредитования.

Власти говорят о расширении программ льготного кредитования (работники общественного автотранспорта).

Всё это повлияет на спрос, а он в свою очередь на цены. Прирост средней цены предложения 1 кв. м составит не менее 20% за год.

Анализ рынка вторичного жилья. 3 квартал 2010 года.

Многие участники рынка предрекали повышение активности на рынке осенью, когда обычно повышаются спрос, объёмы продаж, а вслед за ними и цены. Сентябрь закончился. А предчувствие перемен только-только начинает витать в воздухе. Осенью начинается не только учебный год, но и период активных сделок в разных отраслях бизнеса, в частности на рынке недвижимости. Оживление покупателей и продавцов, как правило, приходится на сентябрь и постепенно нарастает ближе к зиме. Ранняя осень становится периодом раскачки, и это касается не только людей, постепенно приходящих в себя после периода жары, отпусков, но и цен.

Многие люди, собиравшиеся решать свои проблемы весной, отложили покупку в ожидании снижения цен, создав, таким образом, отложенный спрос. Между тем, людям по-прежнему нужно решать свои жилищные вопросы: обмениваться, разъезжаться, съезжаться. И до бесконечности решение этих вопросов они откладывать не могут. Фактор отложенного спроса может сработать в ближайшем будущем. Из-за стагнации продаж на рынке появилось большое количество жилья, близкого к готовности, которые всегда пользуются колоссальной популярностью. Должна увеличиться покупательская активность на рынке жилья.

Остановка роста цен в летний период связана, прежде всего, с резким ростом предложения на вторичном рынке жилья. Количество продавцов увеличилось во 2 квартале на 43%, в июле-августе ещё на 3 %, а в сентябре вернулось к майскому показателю.

Сегодня мы видим, что предложение снова начинает сокращаться, и это заставляет ожидать скорый рост цен. Естественно он произойдёт не завтра, вначале просто перестанут торговаться продавцы квартир, а после этого может начаться и подорожание. Сентябрь явился переходным периодом: квартир становится меньше, покупатели становятся активнее, суммы торга снижаются. Конечно, до конца года рост вряд ли будет быстрым и сильным, максимум прирост цены за год составит 15-20%.

Что касается спроса, то за летние месяцы он снизился. Причина кроется в аномальном росте предложения в течение весны и лета. Покупатели, сталкиваясь с тем, что предложение не просто велико, а постоянно растёт, откладывает на время покупку с тем, чтобы посмотреть, не появятся ли более интересные квартиры, не начнётся ли торг на жильё. То есть паузу сделали покупатели, и вслед за ними остановились цены.

Быстрый рост цен летом и осенью прошлого года должен был, в конце концов, остановиться, что и произошло в этом году. При этом надо отметить, что цены не упали, они просто остановились, причём на довольно высоком уровне -- 24-25 тыс. руб. за квадратный метр. Были, конечно, колебания на повышение и понижение, но в пределах 1-1,5%, что говорит о стабильности рынка.

По итогам 3 квартала средняя цена предложения 1кв. м жилья увеличилась на 1,1% (24,59 тыс. руб. за кв. метр), а сначала года -- на 11%. Для сравнения: этот же показатель за аналогичный период в прошлом году составлял 17,4%.

Во 2 квартале наблюдалось снижение темпов роста цен, (в июне-июле -- отрицательный прирост, в августе, сентябре -- 1,2%). В июле цены снизились практически во всех сегментах вторичного рынка жилья. Наиболее устойчивыми к колебаниям цен оказались однокомнатные квартиры -- сред. цена стабильно держится на уровне -- 25,8-26,2 тыс. руб/кв. м. на протяжении полугода. С началом осени цены дружно подтянулись и достигли майских показателей.

Колебания цен в сегменте 2-3-х комнатных квартир объясняются большим диапазоном в разбросе цен. Так, например, цена на 2-х комнатную «хрущёвку» в одном и том же Центральном районе варьируется от 950 тыс. руб. до 1200 тыс. руб., а цена за аналогичную квартиру с «евроремонтом» достигает 1300-1400 тыс. руб.

На следующем графике видно, насколько цены в 1-2-3-4 комнатных квартирах отличается от общерыночной средней цены предложения. Самыми «дорогими», по-прежнему, являются однокомнатные квартиры, средняя цена в них за квадратный метр на порядок выше остальных и в целом по городу. Двух и трёхкомнатные квартиры наиболее приближены к общегородским показателям. Вследствие того, что четырёхкомнатные квартиры наименее востребованы, то и цена предложения в этом сегменте намного ниже общегородской.

Если рассматривать динамику средней цены в зависимости от района, то наиболее высокий рост цен в 3 квартале наблюдался в Центральном и Кировском районах (4,5% и 4,3% соответственно). По отношению к общегородской средней удельной цене 1 кв. м самыми дорогими районами являются Центральный, Ленинский районы и р-н ФПК, что закономерно.

Можно говорить об окончании затишья на вторичном рынке жилья. К концу квартала наблюдалось повышение активности покупателей.

Объём предложения, увеличивающийся всё лето, за первый осенний месяц снизился на 5%.

Цены стабилизировались -- прирост за квартал составил 1% (в пределах статистической погрешности), темпы роста цен снизились.

Отсутствие на рынке приватизированных КГТ является фактором, сдерживающим вторичный рынок, ввиду нехватки недорого жилья небольшой площади.

К концу года на рынке произойдёт подъём по всем показателям: увеличится спрос, повысятся цены, сократится время экспозиции квартир.

Если рост цен останется на прежнем уровне, к концу года он составит 20%.

С выходом на рынок владельцев приватизированных «гостинок» появится возможность приобретения их в собственность на общих основаниях.

Июньское понижение цен на фоне затоваривания рынка.

Анализ рынка вторичного жилья. 2 квартал 2010 года

Итак, цены вторичного рынка продолжают повышаться на уровне -- 2-3% в месяц при отсутствии спроса на рынке жилья. Однако темпы роста цен снизились -- так, например, в апреле цены выросли на 3%, в мае всего на 1,8%, а в июне даже понизились на 0,5%. По итогам 2 квартала средняя цена предложения за 1 квадратный метр в г. Кемерово увеличилась на 4,6% -- это в два раза меньше, чем в прошлом году за аналогичный период. С начала года прирост составил 9,8%.

Весной все без исключения наблюдали спад покупательской активности. За 2 квартал объём предложения на вторичном рынке вырос на 43%, хотя обычно в это время года сокращается.

Динамика объёма предложений на вторичном рынке жилья, шт.

Дело в том, что все, кто хочет поменять старую квартиру на новую, сначала становятся продавцами. Спрос на новое жильё они только заявляют, а реально становятся покупателями лишь, когда получают аванс за старую квартиру. Соответственно, спрос в начале весны начал снижаться. На фоне этого изменилась политика покупателей. Раньше понравившуюся квартиру нужно было срочно брать, а теперь можно долго выбирать и торговаться. Средний срок продажи квартиры вырос в 2 раза.

Весной наступил мёртвый сезон. Поначалу участникам рынка ещё удавалось уходить от неприятного слова «стагнация», объясняя сложившуюся ситуацию традиционным сезонным спадом деловой активности. Действительно, уменьшение количества сделок с недвижимостью и, как следствие, приостановка роста цен характерны для любого года после новогодних праздников. Но сезонное затишье заканчивается уже в середине марта, а на этот раз и приход весны не внёс никаких изменений на рынке жилья.

После вступления в силу 1 марта нового Жилищного Кодекса рынок недвижимости наводнился противоречивыми слухами о предстоящем статусе КГТ, в то время как местная администрация определяла своё отношение к этому виду жилья. Практически на полгода был исключён из процесса обменов сегмент этого недорого жилья. Были приостановлены разъезды многокомнатных квартир на КГТ и др. жильё, и владельцы КГТ, желающие улучшить свои жилищные условия, тоже не смогли осуществить свои намерения. Кемеровский рынок жилья сейчас стабилен. При отсутствии масштабного роста или падения цен разные классы квартир или даже отдельные квартиры дорожают или дешевеют разными темпами, с опережением или запаздыванием по отношению к общегородским показателям. В нынешних условиях такие процессы стали наиболее актуальными. Именно за счёт них уровень цен в одних районах вырос за месяц в 2-3 раза больше, чем в среднем по городу, а в других всё ещё наблюдается снижение ценовых показателей.

Динамика средней цены предложения в различных районах, т. руб./кв. м

Отсутствие покупательского спроса и затоваривание рынка вторичной недвижимости привело к сокращению числа сделок. А попасть в Учреждение юстиции сейчас можно без всяких очередей. Такая ситуация продлится до конца лета. Однако к осени риэлторы ожидают повышения активности покупателей. Сейчас самое благоприятное время для приобретения квартир. Средняя цена 1 квадратного метра в однокомнатных квартирах увеличилась на 1,1%, в двухкомнатных -- на 7,3%, в трёхкомнатных -- на 7,4%, четырёхкомнатных - на 2,8%.

Динамика средней цены предложения, т. руб./кв. м

Видно, что цены на однокомнатные квартиры держатся примерно на одном уровне с февраля месяца, и средняя цена составляет 25-26 т. руб. за 1 квадратный метр. Рост цен на трёхкомнатные квартиры остановился в мае и составляет -- 24 т. руб. за квадратный метр. Средняя цена предложения на четырёхкомнатные квартиры снизилась за 2 квартал на 7% и составила 21 т. руб., т. е. вернулась на февральские позиции. И только двухкомнатные квартиры медленно, но верно продолжают расти в цене -- это единственный сегмент вторичного рынка, где в июне зафиксирован положительный прирост.

Вопреки ожиданиям риэлторов традиционной весенней активизации рынка недвижимости не случилось.

Объём предложения увеличился на 43%, а по отношению к началу года на 89%, что говорит о затоваривании рынка.

Средняя цена предложения повышается, хотя темпы роста замедлились. Некоторые объекты вторичного рынка значительно подешевели. В период неоправданного роста цен недорогие квартиры оказались переоценены. Сейчас их цена просто стала соответствовать их уровню.

Если рост цен останется на прежнем уровне, к концу года он составит 20%.

Осенняя активизация покупателей, связанная с возвращением из отпусков и окончанием садово-огородного периода.

Тот факт, что администрация дала добро на приватизацию КГТ, активизирует процессы обмена недвижимости.

3.4.3 Анализ рынка вторичного жилья Кемерово 2009 года

В преддверии Нового года продолжается начавшийся весной рост цен и спроса на жильё. Средняя цена одного квадратного метра с января текущего года в однокомнатных квартирах увеличилась на 73%, в двухкомнатных - на 64 %, в трёхкомнатных - на 72%.

Динамика средней цены предложения, т. руб./кв. м

	Январь	Февраль	Март	Апрель	Май	Июнь	Июль	Август	Сентябрь	Октябрь	Ноябрь
1-комн.	12,44	12,52	13,93	14,45	14,68	15,39	16,03	16,8	17,48	20,17	21,51
2-комн.	11,04	11,73	11,87	12,12	12,55	12,92	14,28	14,3	15,48	16,55	18,07
3-комн.	10,05	10,76	11,46	11,55	12,14	12,31	13,46	13,46	14,4	16,46	17,23

Положительный прирост цен зафиксирован во всех районах Кемерово для всех типов домов. В Кемерово, как и в любом другом городе, существует градация районов, что отражается на стоимости квартир.

Динамика средней цены предложения в различных районах Кемерово, т. руб./кв. м

Однокомнатные квартиры

Двухкомнатные квартиры

Трёхкомнатные квартиры

Наиболее дорогими являются Центральный и Ленинский район. Рост цен в Заводском районе объясняется престижностью относительно молодого района ФПК, где особой популярностью у кемеровчан пользуются квартиры улучшенной планировки. Традиционно менее престижным и дешёвым является Кировский район, состоящий в большинстве своём из морально устаревших хрущёвок.

В Кемерово невелика доля нового жилья, в основном на рынке недвижимости фигурирует вторичное. Поэтому людям, разменивающим большую квартиру, приходится покупать две скромных - где-нибудь на окраине. Таким образом, те хрущёвки, на Южном и в Кировском, которые раньше ценились меньше всего, сегодня набирают рейтинг и выравниваются по цене с остальными.

В 1 квартале 2009 года на вторичном рынке жилья произошло небольшое повышение цены предложения - на 10,9 %. Средняя цена предложения 1 квадратного метра в однокомнатных квартирах увеличилась на 11,9%, в двухкомнатных - на 7,5%, в трёхкомнатных - на 14%. К концу марта увеличился разрыв между 1-комн. и 2-комн. квартирами. Разница между ними выросла в два раза.



Пик активности кемеровчан на рынке недвижимости пришёлся на 2 квартал 2009 года. Объём продаж за это время увеличился в два раза. Это и понятно, февраль-март становятся периодом раскачки после новогоднего затишья. В весенний сезон традиционно повышается активность на рынке недвижимости, возрастает спрос и предложение. Во 2 квартале темп роста цен несколько замедлился, средняя цена предложения увеличилась на 9,2%. Средняя цена 1 квадратного метра в однокомнатных квартирах увеличилась на 10,4%, в двухкомнатных - на 8,8%, в трёхкомнатных - на 7,4%.

И вызвано это было не резко улучшившимся благосостоянием людей и не за счёт роста доли ипотечных сделок. На рынок недвижимости вышли граждане, решившие перевести свои накопления из долларов во что-то более осязаемое. Самым надёжным и ликвидным вложением денег население посчитало недвижимость - а именно квартиры на вторичном рынке.

В 3 квартале наблюдается стремительный рост спроса и цен, однако объёмы продаж при этом сокращаются почти вдвое. Прирост средней цены предложения составил 17,4%. Средняя цена 1 квадратного метра в однокомнатных квартирах увеличилась на 13,5%, в двухкомнатных - на 19,8%, в трёхкомнатных - на 16,9%.

Осень по традиции - период активных сделок в разных отраслях бизнеса, в частности на рынке недвижимости. Однако осень 2009 года была отмечена достаточно низкой для этого времени года деловой активностью. Сезонного оживления рынка не произошло, и увеличение средних цен предложения в большей степени связано с ожиданиями продавцов на осеннее повышение активности покупателей. С рынка ушли инвесторы, остальные покупатели выжидают.

В любое время года не пропадает спрос на однокомнатные квартиры, и за счет этого малогабаритные квартиры считаются лучшим способом вложения денежных средств. Цены на них только растут. Спрос на однокомнатные квартиры к началу осени резко вырос: пора, когда жильё активно приобретается для студентов, приехавших из районов. Первый аргумент покупателя - сумма, которой он располагает. Экологией района мало интересуются, состоянием квартиры тоже. Люди просят даже порой - лучше без ремонта, потому что всё равно переделывать на свой вкус.

Динамика прироста средней цены предложения, %

За 11 месяцев текущего года рост цен на кемеровское жильё составил порядка 70%. В первую очередь, он коснулся однокомнатных квартир. В марте средняя цена предложения за 1 квадратный метр в однокомнатных квартирах увеличилась на 11%. Второй скачок цены в этом секторе произошёл в октябре - на 15%.

Цены на двухкомнатные квартиры подскочили в июле месяце - на 10,5%. Осенью прирост цены на двухкомнатные квартиры составил в среднем 6-8%., а с января цена за квадратный метр увеличилась на 64%. Это не помешало двухкомнатным квартирам оставаться лидером по продажам в течение всего года.

Доля проданной общей площади, %

Такой сравнительно небольшой прирост цены на двухкомнатные квартиры связан с большим объёмом количества предложений квартир подобного типа. Их больше предлагается к продаже.

К осени подтянулись в цене и трёхкомнатные квартиры. В октябре положительный прирост цены за 1 квадратный метр составил - 14%. С начала года - 72%. Такой рост цен связан с недостатком предложения трёхкомнатных квартир, особенно популярными являются 3-комн. "сорокопятки". По цене они нередко не уступают 3 кв. у/п.

Стоимость 1 квадратного метра жилья на сегодняшний день в центре Кемерова в среднем составляет 22-24 т.р.. Приобрести достойную квартиру доступно далеко не каждому. Казалось бы, и здесь выход найдётся - ипотечный кредит. Однако чтобы получить ипотеку на минимальную стоимость жилья - от 500 т.р. (это 1 квартира на окраине Кемерова), - общий доход семьи должен составлять не менее 20 т.р. Количество ипотечных сделок к концу года не достигло значительной доли, чтобы повлиять на рынок в целом.

К основным причинам повышения цен аналитики относят, как рост экономических показателей и мировых цен на нефть, так и нестабильность доллара. Именно поэтому люди, имеющие возможность пустить свободные средства в рост, не держат их на банковских счетах, а вкладывают в недвижимость. Прибыль легко подсчитать - средняя цена 1 квадратного метра в однокомнатной квартире в январе 2009 г. составляла 12,44 т.р., в конце ноября - 24,19 т.р., прирост цены составил 95%. Таким образом, цены выросли за год почти в два раза. И при интенсивном увеличении цен на жильё, и при их стабилизации люди разъезжаются, съезжаются, обмениваются. В подобной ситуации больше всех выигрывают участники альтернативных сделок, когда люди продают одну квартиру и покупают другую, а количество подобных сделок на вторичном рынке жилья составляет до 60 %. Чтобы провести такую сделку, нередко собирают цепочки из 5-6- квартир, замкнуть которые гораздо легче в условиях стабильных цен.

В городе Кемерово в 2006 году был проведен эксперимент по привлечению средств населения в жилищное строительство путем реализации простых векселей Фонда. В этом же году в городе Кемерово был заселен 127 квартирный жилой дом, строительство которого финансировалось Фондом за счет средств граждан заключивших договора на оплату 50% приобретенного жилья в период строительства и оставшихся 50% в рассрочку в течении 10 лет после заселения.

Продолжается реализация программ по предоставлению займов на улучшение жилищных условий молодым семьям. В рамках этой программы в 2006 году был сдан 96 квартирный жилой дом в городе Кемерово по ул. Космической (генеральный подрядчик АСО “Промстрой”). Также продолжается реализация федеральной целевой программы “Государственные жилищные сертификаты”.

Не осталось без внимания и строительство объектов социально-культурного назначения.

Таблица 3. Ввод в действие объектов социальной сферы

	2006	2007	2008	2009	2010
Общеобразовательные школы, ученических мест	3657	937	1140	983	666
Больницы, коек	58	117	285	47	40
Амбулаторно-поликлинические учреждения, посещений в смену	15	525	510	221	700

В строительной индустрии, промышленности строительных материалов также наметились некоторые положительные сдвиги в части увеличения объемов реализации продукции. По сравнению с предыдущими годами возросли объемы производства цемента (Топкинский цементный завод), кирпича (ОАО Завод строительных материалов г. Ленинск-Кузнецкий), конструкций и деталей из сборного железобетона (ОАО Томь-Устинский ЗЖБК, Завод “Стройиндустрия” г. Новокузнецк, радиаторов и конвекторов (ОАО Завод “Универсал”), мягкой кровли (ТОО “Кузбасскровля” г. Кемерово).

Освоен и внедряется выпуск новых видов продукции - сухие смеси, металлопластиковые трубы.

Наблюдается значительное увеличение удельного веса материальных затрат при сокращении доли затрат на оплату труда. Снижение удельных затрат на оплату труда при одновременном росте объёмов подрядных работ в 2006-2011 гг. сокращении численности занятых позволяет сделать вывод о повышении интенсивности труда в отрасли. Рост удельных материальных затрат может быть обусловлен экстенсивным характером производства на крупных и средних предприятиях отрасли.

Сегодня в условиях несовершенства рынка строительной продукции и услуг особое значение приобретает контроль и надзор за соблюдением требований и условий, связанных с обеспечением прочности и устойчивости зданий и сооружений. Немаловажную роль в системе управления строительным комплексом области играет Центр по ценообразованию в строительстве, который занимается не только мониторингом и анализом цен на основные строительные материалы, определяет индексы изменения стоимости строительно-монтажных работ, но и активно участвует в нормотворческой работе. В связи с переходом строительного комплекса на новую сметно-нормативную базу, была активизирована нормотворческая работа и проведена подготовка кадров для работы с новой сметно-нормативной базой.

3.5 Торговая недвижимость

Рынок торговой недвижимости Кемерово характеризуется ростом объёма предложения качественных торговых площадей за счёт введения в эксплуатацию новых крупных торговых центров и снижения доли торговых площадей нецивилизованных форматов.

В Москве (по данным аналитического агентства RID Anlytics) на тысячу жителей приходится 230 кв. м. торговых площадей супермаркетов и торговых центров, в Новосибирске -- 47 кв. м. в Кемерово -- 41 кв. м. Необходимо заметить, что все вновь построенные и реконструированные торговые центры сконцентрированы в левобережной части Кемерова. В условиях конкурентной борьбы за покупателя, необходимо продумать концепцию торгового центра.

Данные на ноябрь 2010г.	Новосибирск	Кемерово	С-Петербург	Москва
Количество современных торговых центров, отвечающих требованиям.	8	4
Суммарная площадь торговых площадей в современных ТЦ	66300 кв. м.	23564 кв. м.	840000 кв. м.
Площадь торговых площадей в ТЦ на 1000 жителей	47 кв. м.	41 кв. м.	187 кв. м.	230 кв. м.

На сегодняшний день в Кемерово представлены все форматы торговли: организованные рынки, «магазины у дома», крупные торговые центры, оптово-розничные магазины, но их большая часть не отвечает требованиям рынка. Пополнение торговых площадей происходит из двух источников: строительство новых торговых центров (реконструкция бывших заводских корпусов) и за счёт вывода площадей из жилого фонда.

В первую очередь, спрос на новые торговые помещения в Кемерово стимулируют иногородние операторы и международные торговые сети и лишь в последнюю -- местные компании. Так, Красноярская торговая сеть АЛПИ планирует в ближайшие 3 года открыть 18 крупных торговых центров в городах Кузбасса. (Первый такой центр в формате магазина «пошаговой доступности» общей площадью 7 тыс. кв. м начал работать в Кемерово в конце октября -- бывший «Пассаж»). Кроме того, по неофициальным источникам освоение Кузбасса входит в планы московской сети «Мосмарт». Возможно, на интерьерный рынок Кузбасса могут прийти зарубежные игроки (Икея).

Среди торговых площадей особенно ярко проявляется дифференциация помещений по стрит-рейтингу: торговые площади, расположенные вдоль наиболее оживлённых городских магистралей, таких, как проспект Ленина, ценятся гораздо дороже, чем такие же по размеру, но находящиеся на периферии основного пешеходного и транспортного потока.

Средняя цена 1 квадратного метра торговой недвижимости в Центральном районе Кемерова обратно пропорциональна площади помещения. Самыми дорогими являются магазины площадью до 50 кв. метров, дешевле помещения площадью свыше 100 кв. метров, на стоимость которых влияет стоимость перевода из жилого фонда (согласование собственно перевода, проектные работы по реконструкции, ремонтные работы, благоустройство прилегающей территории, сбор подписей на акте Госкомиссии.)

Площадь помещений	Средняя цена 1 квадратного метра
до 50 кв. м	84 т. р./кв. м
50-100 кв. м	57 т. р./кв. м
100-500 кв. м	36 т. р./кв. м

сокращение открытых площадок и перенос торговли в современные здания («Сокол», «Колос»);

увеличение инвестирования в строительство качественных торговых комплексов ( ТРК «Променад-3», «Семёрка», «Сокол», «Континент»);

усиление влияния на рынок иногородних инвесторов;

процесс укрупнения торговли: в августе и сентябре 2010 года открылось сразу 4 объекта крупноформатной торговли (гипермаркет детских товаров «Бананамама» («Лимпопо»), интерьерный гипермаркет «Панорама», ТЦ «Семёрка», и ТЦ «Променад-2», гипермаркет «АЛПИ»). В ближайшее 2-3 года откроется «Променад-3», и ещё один ТЦ от застройщика «Семёрки»;

дальнейшее развитие торговых центров будет идти по пути более жёсткой, ценовой сегментации: для вип-уровня -- отдельный брендовый ТЦ, для мидл-класса -- другой, ниже среднего уровня -- третий;

одним из таких решений доступной ценовой политики является начало реализации программы торговой сети «Домашек» -- магазины формата «У дома» (в октябре открылся первый такой магазин в областном центре в жилом районе Ягуновский).

4.Правовые основы продаж

Множество граждан вкладывают средства в строительство, в первую очередь, многоквартирных жилых домов с целью последующего приобретения квартир в собственность, но их права в настоящее время нередко нарушаются. В практике имеются случаи, когда внесенные гражданами средства на строительство одного дома направляются застройщиками на строительство других домов, в результате чего произвольно меняются объекты обязательств и нарушаются сроки их выполнения. Иногда после окончания строительства вместо передачи квартир застройщики возвращают гражданам использованные средства, внесенные на ранних стадиях строительства, а квартиры реализуются по более высокой стоимости. Бывают случаи передачи прав на одну квартиру одновременно нескольким гражданам. Этими обстоятельствами была вызвана необходимость принятия Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". (в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N111-ФЗ)

Указанный Федеральный закон направлен на повышение государственных гарантий защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство, повышение доступности приобретения жилья гражданами.

Первоначально внесенный проект Федерального закона носил название "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части защиты прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья", однако, учитывая, что проект имел самостоятельный предмет правового регулирования, в дальнейшем название было изменено.

До принятия комментируемого Федерального закона с целью приобретения строящихся жилых помещений гражданам предлагалось заключать несколько связанных договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренных законодательными и другими нормативными правовыми актами. Это, например, договоры подряда, купли-продажи, займа, простого товарищества, а также о совместной деятельности, инвестиционный договор, о долевом инвестировании, долевого строительства, об уступке прав требований и др.

Подобные сделки нередко заключались застройщиками, организациями, которым застройщики передают права требования на строящиеся жилые помещения, а также их посредниками.

Федеральным законом вводится понятие "застройщик", которое необходимо для обеспечения стабилизации уступки таких прав, поскольку застройщик обладает земельным участком под застройку на праве собственности или аренды, получает разрешение на строительство и имеет первичные права требования от подрядчиков передачи результата строительства. Определение понятия "застройщик" скоординировано с аналогичным понятием, содержащимся в Градостроительном кодексе РФ.

Основная цель Федерального закона - защита прав и интересов граждан и юридических лиц, вкладывающих средства в строительство жилья и иных объектов недвижимости (за исключением объектов производственного назначения) в порядке долевого участия, которая реализуется путем решения следующих задач:

снижение рисков участников долевого строительства за счет установления обязанности застройщиков по раскрытию информации как о самих застройщиках, так и о проектах жилищного строительства ("проектная декларация");

установление обязательных условий, порядка заключения, изменения и исполнения договоров участия в долевом строительстве;

обязательность учета договоров участия в долевом строительстве для недопущения передачи прав на одну строящуюся квартиру или иной объект долевого строительства одновременно нескольким лицам;

обеспечение возврата застройщиком средств участников долевого строительства при невыполнении договора путем установления залога земельного участка и строящегося объекта;

государственный контроль за долевым строительством;

установление административной ответственности за привлечение средств на строительство лицами, не имеющими на это права, за опубликование недостоверной информации в проектной декларации, за нарушение требований к отчетности застройщика.

С принятием и вступлением в силу комментируемого Закона отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, выделяются среди прочих гражданских правоотношений. Отношения в рамках долевого участия характеризуются большей нормативной урегулированностью, а также достаточной связанностью с деятельностью уполномоченных государственных органов.

Принимая во внимание то, что в рамках данных отношений можно выделить определенные административно-процедурные правила, на отношения долевого строительства должно распространяться действие законодательства об административных процедурах. Административные процедуры - это установленный нормами права порядок совершения управленческих действий и разрешения органами исполнительной власти и должностными лицами конкретных индивидуальных дел, связанных с обращениями частных лиц в сферах, на отношения в которых распространяется действие законодательства об административных процедурах, и направленный на обеспечение максимально эффективного взаимодействия органов исполнительной власти с гражданами, организациями, индивидуальными предпринимателями в целях реализации их прав и законных интересов, которые гарантируются законодательством. Формирующееся российское законодательство об административных процедурах распространяется, в частности, на отношения в сферах:

1) регистрационных производств, в том числе:

регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей;

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания;

2) лицензионных производств;

3) разрешительных производств, в том числе:

выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ (строительных разрешений), на эксплуатацию строительных и других объектов или оборудования, а также принятия иных управленческих решений по вопросам инвестиционной деятельности;

обязательной сертификации продукции, работ и услуг;

4) производств по обращениям граждан, в том числе в целях получения документов, имеющих юридическое значение.

В комментируемом Законе законодательно закреплены управленческие действия, разные по своему назначению и юридическому содержанию. В Законе присутствуют общие правила осуществления органами управления регистрационных и разрешительных полномочий, получения застройщиком разрешений, дозволений, предписаний применительно к отношениям в рамках долевого участия.

Для того чтобы получить право на привлечение денежных средств участников долевого строительства, застройщик обязан, прежде всего, получить разрешение на строительство, а также приобрести земельный участок, на котором будет вестись строительство, в собственность или в аренду и зарегистрировать права на данный участок. После этого застройщик должен посредством опубликования и (или) размещения проектной декларации раскрыть определенную информацию. Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования. По сути, это разрешительные производства в рамках долевого участия в строительстве.

Далее застройщик заключает с участником долевого строительства определенный вид договора с установленным набором обязательных условий, который подлежит государственной регистрации. Уступка прав требований по договору также подлежит государственной регистрации.

Передаче застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, процедура которой также точно установлена, предшествует еще одно разрешительное производство - ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.

В завершение отношений застройщика и участника долевого строительства следует регистрационное производство - государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства.

Кроме того, косвенными основаниями отнесения отношений, возникающих в связи с долевым участием в строительстве по отношению к административным процедурам, следует признать установленные Законом требования к распространению информации о проекте строительства, особенностям рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, а также нормы о государственном регулировании, контроле и надзоре в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Принятие комментируемого Федерального закона - серьезный шаг на пути правового регулирования отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также установления гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В то же время на сегодняшний день еще не приняты необходимые нормативные правовые документы, развивающие положения комментируемого Федерального закона, а также не сформировалась практика его применения.

В настоящее время готовится к принятию проект Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", разработанный с учетом предложений профессиональных участников строительного рынка.

В частности, предполагается предоставить строительным компаниям право расторжения договора участия в долевом строительстве во внесудебном порядке (если дольщики нарушают его условия), снизить штрафы и ликвидировать норму, позволяющую физическому лицу не принимать построенную квартиру без объяснения причин.

Продолжается работа по освобождению договоров участия в долевом строительстве от налога на добавленную стоимость, а также исключению солидарной ответственности банков по обязательствам застройщика перед участниками долевого строительства в многоквартирных домах.

5. Описание потребительских свойств и технологии строительства

Монолитное домостроение

Технология монолитного строительства, применяемая трестом, соответствует современным европейским технологиям, что позволяет сократить сроки строительства, гарантируя при этом гибкость, своеобразие архитектурного замысла и более рациональную организацию работ на стройплощадке. Возведение монолитных зданий с несущими внутренними стенами обеспечивает равномерное распределение нагрузок и напряжений по всей конструкции. Монолитные конструкции подземной части домов, несущих стен и перекрытий делают срок эксплуатации домов неограниченным, кроме того, дома данной конструкции морально не устаревают, так как поддаются любой реконструкции и перепланировке.