NPV= ? PV-? I

PV - приведенный денежный поток (дисконтированный) за весь период эксплуатации инвестиционного проекта;

I-инвестиции, направленные на реализацию инвестиционного проекта.

Термин "чистое" имеет следующий смысл: каждая сумма денег определяется как алгебраическая сумма входных (положительных) и выходных (отрицательных) потоков. Например, если во второй год реализации инвестиционного проекта объем капитальных вложений составляет $15,000, а денежный доход в тот же год - $12,000, то чистая сумма денежных средств во второй год составляет ($3,000).

В соответствии с сущностью метода современное значение всех входных денежных потоков сравнивается с современным значением выходных потоков, обусловленных капитальными вложениями для реализации проекта. Разница между первым и вторым есть чистое современное значение, величина которого определяет правило принятия решения.

Процедура метода.

Шаг 1. Определяется современное значение каждого денежного потока, входного и выходного.

Шаг 2. Суммируются все дисконтированные значения элементов денежных потоков и определяется критерий NPV.

Шаг 3. Производится принятие решения:

для отдельного проекта: если NPV больше или равно нулю, то проект принимается;

для нескольких альтернативных проектов: принимается тот проект, который имеет большее значение NPV, если только оно положительное.

Чистая текущая стоимость используется для сопоставления инвестиционных затрат и будущих поступлений денежных средств, приведенных в эквивалентные условия.

Для определения чистой текущей стоимости прежде всего необходимо подобрать норму дисконтирования и, исходя из ее значения, найти соответствующие коэффициенты дисконтирования за анализируемый расчетный период.

После определения дисконтированной стоимости притоков и оттоков денежных средств чистая текущая стоимость определяется как разность между указанными двумя величинами. Полученный результат может быть как положительным, так и отрицательным.

Таким образом, чистая текущая стоимость показывает, достигнут ли инвестиции за экономический срок их жизни желаемого уровня отдачи:

- положительное значение чистой текущей стоимости показывает, что за расчетный период дисконтированные денежные поступления превысят дисконтированную сумму капитальных вложений и тем самым обеспечат увеличение ценности фирмы;

- наоборот, отрицательное значение чистой текущей стоимости показывает, что проект не обеспечит получения нормативной (стандартной) нормы прибыли и, следовательно, приведет к потенциальным убыткам.

Наиболее эффективным является применение показателя чистой текущей стоимости в качестве критериального механизма, показывающего минимальную нормативную рентабельность (норму дисконта) инвестиций за экономический срок их жизни. Если ЧТС является положительной величиной, то это означает возможность получения дополнительного дохода сверх нормативной прибыли, при отрицательной величине чистой текущей стоимости прогнозируемые денежные поступления не обеспечивают получения минимальной нормативной прибыли и возмещения инвестиций. При чистой текущей стоимости, близкой к 0 нормативная прибыль едва обеспечивается (но только в случае, если оценки денежных поступлений и прогнозируемого экономического срока жизни инвестиций окажутся точными).

Несмотря на все эти преимущества оценки инвестиций, метод чистой текущей стоимости не дает ответа на все вопросы, связанные с экономической эффективностью капиталовложений. Этот метод дает ответ лишь на вопрос, способствует ли анализируемый вариант инвестирования росту ценности фирмы или богатства инвестора вообще, но никак не говорит об относительной мере такого роста. [22, c.143]

А эта мера всегда имеет большое значение для любого инвестора. Для восполнения такого пробела используется иной показатель - метод расчета рентабельности инвестиций.

Индекс доходности дисконтированных инвестиций (другие названия - ИДД, рентабельность инвестиций, Profitability Index, PI) - отношение суммы дисконтированных элементов денежного потока от операционной деятельности к абсолютной величине дисконтированной суммы элементов денежного потока от инвестиционной деятельности. ИДД равен увеличенному на единицу отношению ЧТС (NPV) к накопленному дисконтированному объему инвестиций.

При расчете ИДД могут учитываться либо все капиталовложения за расчетный период, включая вложения в замещение выбывающих основных фондов, либо только первоначальные капитальные вложения, осуществляемые до ввода предприятия в эксплуатацию. В этом случае соответствующие показатели будут иметь различные значения.

Индексы доходности дисконтированных инвестиций превышают 1, если и только если для этого потока чистая текущая стоимость положительна.

В процессе определения чистой текущей стоимости нескольких инвестиционных проектов сталкиваются с проблемой выбора из альтернативных инвестиций, отличающихся по своим размерам. При этом чистая текущая стоимость может оказаться равной для этих инвестиционных проектов.

Внутренняя норма доходности (другие названия - ВНД, внутренняя норма дисконта, внутренняя норма прибыли, внутренний коэффициент эффективности, Internal Rate of Return, IRR).

По определению, внутренняя норма прибыльности (иногда говорят доходности) (IRR) - это такое значение показателя дисконта, при котором современное значение инвестиции равно современному значению потоков денежных средств за счет инвестиций, или значение показателя дисконта, при котором обеспечивается нулевое значение чистого настоящего значения инвестиционных вложений.

Экономический смысл внутренней нормы прибыльности состоит в том, что это такая норма доходности инвестиций, при которой предприятию одинаково эффективно инвестировать свой капитал под IRR процентов в какие-либо финансовые инструменты или произвести реальные инвестиции, которые генерируют денежный поток, каждый элемент которого в свою очередь инвестируется по IRR процентов.

IRR= (ⁿv ? PV/? I) - 1

ВНД определяется как та норма дисконта (E), при которой чистая текущая стоимость равна нулю, т.е. инвестиционный проект не обеспечивает роста ценности фирмы, но и не ведет к ее снижению. Именно поэтому в отечественной литературе ВНД иногда называют поверочным дисконтом, так как она позволяет найти граничное значение нормы дисконта (Eв), разделяющее граничные инвестиции на приемлемые и не выгодные. Для этого ВНД сравнивают с принятой для проекта нормой дисконта (E).

Принцип сравнения этих показателей такой:

- если ВНД (JRR) > E - проект приемлем (т.к. ЧТС в этом случае имеет положительное значение);

- если ВНД < E - проект не приемлем (т.к. ЧТС отрицательна);

- если ВНД = E - можно принимать любое решение.

Таким образом, ВНД становится как бы ситом, отсеивающим невыгодные проекты.

Кроме того, этот показатель может служить основой для ранжирования проектов по степени выгодности, при прочих равных условиях, т.е. при тождественности основных исходных параметров сравниваемых проектов:

- равной сумме инвестиций;

- одинаковой продолжительности расчетного периода;

- равном уровне риска.

Внутренняя норма доходности может быть использована также:

- для экономической оценки проектных решений, если известны приемлемые значения ВНД (зависящие от области применения) у проектов данного типа;

- для оценки степени устойчивости инвестиционных проектов по разности ВНД-Е;

- для установления участниками проекта нормы дисконта Е по данным о внутренней норме доходности альтернативных направлений вложения ими собственных средств.

Для оценки эффективности инвестиционных проектов за первые К шагов расчетного периода используется показатель текущей внутренней нормы доходности (текущая ВНД), определяемой как такое число ВНД (K), что при норме дисконта Е = ВНД (K) величина ЧТС (K) обращается в 0, при всех больших значениях E - отрицательна, при всех меньших значениях E - положительна. Для отдельных проектов и значений K текущая ВНД может не существовать.

Таким образом, IRR является как бы “барьерным показателем”: если стоимость капитала выше значения IRR, то “мощности" проекта недостаточно, чтобы обеспечить необходимый возврат и отдачу денег, и следовательно проект следует отклонить.

Сроком окупаемости инвестиций с учетом дисконтирования называется продолжительность периода от начального момента до момента окупаемости с учетом дисконтирования. Моментом окупаемости с учетом дисконтирования называется тот наиболее ранний момент времени в расчетном периоде, после которого текущая чистая текущая стоимость ЧТС (K) становится и в дальнейшем остается неотрицательной (рис.2).

Максимальный денежный отток с учетом дисконтирования (потребность в финансировании с учетом дисконта, ДПФ) - максимальное значение абсолютной величины отрицательного накопленного дисконтированного сальдо от инвестиционной и операционной деятельности. Величина ДПФ показывает минимальный дисконтированный объем внешнего (по отношению к проекту) финансирования проекта, необходимый для обеспечения его финансовой реализуемости (рис.3). [10, c.126]

Рис.2. Графическая интерпретация срока окупаемости инвестиций с учетом дисконтирования

Рис.3. Графическая интерпретация максимального денежного оттока с учетом дисконтирования (ДПФ)

Глава III. Расчет экономических показателей оценки инвестиционного проекта ЗАО "НПО Севзапспецавтоматика"

3.1 Краткое описание проекта: суть, цели, стоимость

Инициатор проекта:

ЗАО "НПО Севзапспецавтоматика"

Адрес предприятия: Россия, Санкт-Петербург, Лиговский пр., д.108 литер А-1

Тел.: (812) 715-02-39

Адрес в Интернете: www.szsa.ru

E-mail: svit-commerc@yandex.ru

Проект: Реконструкция недостроенного здания поликлиники и приспособление его под жилой дом

Адрес объекта строительства:

Реконструируемое здание расположено на территории муниципального образования "Сиверское городское поселение" Гатчинского муниципального района Ленинградской области, в проектируемом квартале в районе ул. Толмачева, Еленинская, Ленина. Расстояние до Санкт-Петербурга - 74 км, до г. Гатчина - 30 км. Площадь поселка - 2300 Га, население ~ более 14 тыс. чел.

Участок, предусмотренный под строительство расположен на пересечение улиц Еленинская и Толмачева и ограничен: с севера располагается жилой квартал, с юга ограничен улицей местного поселкового значения Еленинской, отделяющая участок застройки от частного жилого сектора, с востока участок ограничен ул. Толмачева и примыкает к соседнему придомовому участку многоквартирного жилого дома, где тоже ЗАО "НПО "Севзапспецавтоматика" ведется строительство жилого дома на существующем фундаменте, с запада участок граничит с участком застроенным частными жилыми домами с приусадебными участками.

Участок входит в границы проектируемого жилого квартала площадью (8,76 га).

На генеральном плане здание размещено с учетом существующего расположения красных линий и инженерных сетей. Главным фасадом здание выходит на ул. Еленинскую.

Суть проекта: Реконструкция недостроенного здания поликлиники и приспособление его под жилой дом

Площадь застройки - 1430 кв. м.

Общая площадь - 6446 кв. м.,

в т. ч. встроенные помещения - 65,84 кв. м.

Общая площадь квартир - 4515,45 кв. м

Количество квартир - 77

Строительный объем - 21402 м3

Этажность здания - 5 этажей

Количество проживающих - 208 чел.

Квартиры:

1 комнатные-33 шт.

2 комнатные-34 шт.

3 комнатные-10 шт.

Целью данного проекта является приспособления уже существующего 5 этажного каркаса здания под жилой дом с подводом к нему всех необходимых инженерных сетей.

Существующее здание каркасно-панельной конструкции представляет собой трехчастный объем Т-образной формы в плане.

Фундамент составного сечения из монолитных железобетонных стаканов, Перекрытия - железобетонные пустотелые плиты, ленточные фундаменты под кирпичные стены - сборные бетонные блоки стен подвала Проектируемые ограждающие стены из газобетона и облицовочного кирпича.

Проектируемые окна - металлопластик, стеклопакеты.

Проектируемая крыша - двух скатная с холодным чердачным пространством. Покрытие - кровельное железо с полимерным покрытием.

Проектируемые межквартирные перегородки из газобетона.

Проектируемые крыльца - металлические конструкции с декоративными накладками.

Входы в подвал - отдельные.

Технологические решения.

Жилое здание, состоит из 3 секций, отделенных друг от друга стенами без проемов, с квартирами одной секции, имеющими выход на одну лестничную клетку через коридор.

Здание оборудуется системами вентиляции, отопления, водоснабжения, канализации и электрификации, сетей радио и телевидения, в соответствии с действующими нормами и правилами.

Освещенность помещений соответствует требованиям СНиП23-05-95 "Естественное и искусственное освещение" и составляет: 300 лк - в жилых помещениях, 150 лк - в коридорах. Искусственное освещение осуществляется с помощью ламп накаливания.

Срок реконструкции - 15 месяцев.

Срок реконструкции с внешними наружными сетями - 18 месяцев.

Цель проекта:

Основными целями проекта являются:

· Увеличение объемов жилищного строительства (реконструкции) и ввода жилых домов в эксплуатацию;

· Обеспечение жильем граждан, проживающих в домах, признанных непригодными для постоянного проживания.

· Ликвидация существующего в настоящее время в п. Сиверский аварийного жилищного фонда.

Описание продукции компании.

Продукцией при реализации данного проекта являются квартиры в реконструируемом здании поликлиники.

Учитывая потребительский спрос в данном районе, квартиры предлагаются "эконом-класса". Общее количество квартир - 77 шт,, в том числе:

Табл.3.1

Продукция компании

Тип квартир	Количество	Общая площадь квартир
1 комнатные	33	38-53 кв. м.
2-комнатные	34	50-72 кв. м.
3 - комнатные	10	77 кв. м.

Построенные квартиры будут удовлетворять современным потребительским требованиям и по площади и по качеству жилья.

Жилые комнаты: площадью от 10 до 20 кв. м., кухни от 8 до 13 кв. м.

Основными задачами проекта являются:

проведение проектно-изыскательских работ;

разработка градостроительной документации застройки квартала;

инженерное обеспечение объектов строительства и реконструкции жилья;

строительство и реконструкция жилья;

расселение граждан, проживающих в аварийных домах;

реализация построенного жилья.

Главной целью настоящего проекта является увеличение прибыли предприятия за счет строительства, реконструкции и реализации готовых квартир.

Реализация данного бизнес-плана позволит предприятию решать следующие задачи:

удовлетворить растущие потребности рынка в качественном и новом жилье, удовлетворяющем современные стандарты;

создать дополнительные источники получения прибыли ЗАО "НПО Севзапспецавтоматика";

решать социально-экономические проблемы Гатчинского района по увеличению объемов жилищного строительства, ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда, по расселению граждан, проживающих аварийных жилых домах и увеличения налоговых отчислений в бюджеты всех уровней;

Производственный цикл проекта:

Реконструкция здания поликлиники и приспособление его под жилой дом предусматривается поэтапно:

1 Проектно-изыскательские работы:

2. Подготовительный период:

устройство временного ограждения стройплощадки с установкой предупредительных и указательных знаков и гирлянд сигнальных ламп, хорошо видимых в любое время суток;

установка временных зданий и сооружений санитарно-бытового, административного и складского назначения,

прокладка временных технологических дорог и инженерных сетей в объеме, необходимом для нужд строительства;

разработка проектов производства работ и привязка по месту типовых технологических карт на отдельные виды работ;

разработка и осуществление мероприятий по организации труда и обеспечению строительных бригад картами трудовых процессов;

организация инструментального хозяйства для обеспечения бригад средствами малой механизации, инструментом;

создание необходимого запаса строительных конструкций, материалов и готовых изделий; - поставка или перебазировка на рабочее место строительных машин и передвижных (мобильных) установок и др.

3. Демонтажные работы в соответствии с проектом

4. Основной период:

общестроительные работы: стены, перекрытия, кровля, перегородки, двери, окна, полы, разные работы:

внутренние отделочные работы;

выполнение внутренних инженерных сетей: отопление и вентиляция, водопровод и канализация, газоснабжение, электроосвещение и электрооборудование, телефонизация, радиофикация, телевидение, пожарная сигнализация

выполнение работ по вертикальной планировке территории, устройству дорог, тротуаров и благоустройству территории.

благоустройство территории и подключение к инженерным сетям;

5. Наружные сети внутриплощадочные: водоснабжение, теплоснабжение, электроснабжение, канализация, газоснабжение, телефонизация

6. Наружные сети внеплощадочные: газопровод высокого давления, скважина, водонасосная станция, телефонизация.

7. Ввод объекта в эксплуатацию:

заключение договоров с эксплуатирующими службами;

формирование службы управлением и эксплуатацией жилого дома.

8. Реализация:

оформление договоров долевого участия с физическими и юридическими лицами;

оформление договоров с агентствами недвижимости и юридическими лицами на реализацию квартир;

реализация готовых квартир.

График производства работ приведен в приложении.

Общая стоимость строительного проекта: 137 460 816 рублей

Табл.3.2

Сумма затрат по проекту

Наименование затрат	Всего	На 1 м2 общей площади	Осталось профинансировать
Стоимость прав реализации проекта	7 231 580	1602	490 000
Общестроительные работы по зданию и отделка фасада	63 577 631	14080	59 225 891
Внутренние отделочные работы	9 150 707	2027	9 150 707
Внутренние инженерные системы, лифты	13 087 926	2898	13 087 926
Наименование затрат	Всего	На 1 м2 общей площади	Осталось профинансировать
Наружные инженерные сети	21 990 000	4870	21 194 000
Благоустройство	6 607 393	1463	6 607 393
Заказчик-застройщик	10 548 218	2336	10 255 972
Проектные и изыскательские работы	3 350 000	742	210 000
Непредвиденные	1 917 361	425	1 917 361
ИТОГО	137460816	30442	122 139 250

Общий объем средств, необходимых для реализации проекта (кроме средств Банка): 61 460 816 рублей:

Производство строительно-монтажных работ и установка оборудования реконструкции здания поликлиники под жилой дом, устройство наружных инженерных сетей, благоустройство

Срок реконструкции с внешними наружными сетями - 15 месяцев.

Потенциальные инвесторы: Администрация Гатчинского муниципального района, ЗАТО - долевое участие в реконструкции здания поликлиники под жилой дом с целью получения квартир для переселения северян и расселения граждан, проживающих в аварийных жилых домах, физические лица.

Источники погашения кредитов, полученных для реализации проекта:

Реализация строящихся площадей физическим и юридическим лицам;

Средства бюджета на расселение аварийных жилых домов;

Средства закрытых административно-территориальных объединений (ЗАТО) на переселение жителей севера.

Объём произведенного финансирования на дату подачи обращения:

1. Расходы заказчика-застройщика на оформление прав на реализацию проекта - собственные средства 802,2 т. р.

2. Проектно-изыскательские работы 3140 т. р.:

3. Наружные сети - проектирование собственные средства - 796 т. р.

4. Рыночная стоимость незавершенного строительства здания поликлиники - бюджет - 6 232 т. р. (168,42 кв. м.)

5. Строительно-монтажные работы:

бюджет - 4351,7 руб. (долевое участие Администрации МО "Гатчинский район", расселение - 231,62кв. м.).

6. Затраты заказчика-застройщика на оформление прав на объект - 802,2 т. р.

Итого: 15 321,9 т. р.

Источники средств: Планируется:

46,1 млн. руб. профинансировать за счет поступлений от реализации квартир

76 млн. руб. - заемные средства Банка

Метод репатриации прибыли: источником погашения заемных средств, станет привлечение средств долевого участия на реконструкцию, поступление бюджетных средств на расселение граждан, проживающих в аварийных жилых домах, привлечение средств закрытых административно-территориальных образований на переселение жителей севера.

Риски:

Риски, которые могут оказать влияние на деятельность компании:

1) Изменение общеэкономической ситуации, которое может повлечь существенное увеличение инвестиционных затрат.

2) Резкое изменение существующего положения на рынке недвижимости, которое может повлечь непредвиденные изменения цен реализации квартир.

3) Строительные риски, связанные с техногенными катастрофами и неблагоприятными природными факторами, способными привести к имущественным убыткам.

Управление рисками:

Для минимизации риска увеличения постоянных инвестиционных затрат, основная доля которых идет на капитальное строительство, заключается долгосрочные договоры с крупными строительными фирмами и поставщиками строительных материалов и оборудования.

Изменение положения на рынке недвижимости и связанное с ним возможное изменение реализационной цены объекта контролируется с помощью гибкой ценовой политики компании, а также стратегии продаж, предусматривающей колебания кривой продаж в течение всего срока реализации.

3.2 Оценка эффективности инвестиционного проекта ЗАО "НПО Севзапспецавтоматика"

Формирование денежных потоков инвестиционного проекта реконструкции недостроенного здания поликлиники и приспособления его под жилой дом:

Цена продажи единиц жилья после завершения строительства варьируется от 35 до 60 т. руб. за кв. м. в зависимости от размера квартиры; средняя цена продажи - до 47,5 т. руб. в сравнении с затратами по проекту, которые равны 37,5 т. руб на кв. м., средняя цена одной квартиры равна примерно 2156,25 т. руб (стоимость квартир меньшей площадью-1425 т. руб, большей площадью-1887,5 т. руб.

Условный план реализации квартир жилого дома.

За последние 2 квартала было продано 10 квартир; за последующие 4 квартала планируется продать оставшиеся 67 единиц, и соответственно процент реализации составит 16.75 единиц за квартал.

Это заниженные подсчеты, основанные на практике предыдущих проектов, а также других проектов на местном рынке.

Умножая количество единиц, продаваемых каждый месяц, на среднюю цену продажи, получаем цифру ежеквартального дохода.

16.75 ед. *2 156 250 руб. =36 117 187 руб.

Из расчета следует, что предполагаемый денежный поток в течение расчетного периода составит 36 117 187 руб. ежеквартально.

Предполагаемый суммарный доход - 216 703 122 руб.

36 117 187* 6 кв. =216 703 122 руб.

Расчет показателей оценки эффективности инвестиционного проекта реконструкции недостроенного здания поликлиники:

1) Рассчитаем приведенный денежный поток (дисконтированный) за весь период эксплуатации инвестиционного проекта:

PV=CF₁/ (1+r) ¹+CF₂/ (1+r) ²+…. +CF_n/ (1+r) ⁿ

где, CFn - денежные потоки, r - ставка дисконта (12%)

PV= 36 117 187/ (1+0,12) ¹+36 117 187/ (1+0,12) ²+36 117 187/ (1+0,12) ³

+36 117 187/ (1+0,12) ⁴+36 117 187/ (1+0,12) ⁵+ 36 117 187/ (1+0,12) ⁶=

=32 247 488+28 893 749+ 25 797 990+ 23 004 577+ 20 521 128+

+18 333 597=147 812 500

PV= 147 812 500 р.

2) Расчитаем чистую текущую стоимость проекта

NPV=147 812 500-137 460 816=10 371 487

NPV= 10 371 487 руб.

3) Внутренняя норма дохода (рентабельности) на инвестиции

IRR= (⁶v147 812 500/137 460 816) - 1= 26,7%

IRR= 26, 7%

4) Период окупаемости инвестиций

PP=137 460 816/ (147 812 500/6) =1, 7

PP=1,7г

5) Индекс рентабельности

PI= 147 812 500/137 460 816= 1, 08

PI=1, 08

Таким образом, все рассчитанные показатели оценки инвестиционного проекта соответствуют нормативным значениям, следовательно, проект следует признать эффективным и целесообразным.

Соотношение собственных и заемных средств	45/55
Чистая текущая стоимость (NPV) при ставке дисконтирования - 12 % и периоде расчета - квартал	10 371 487 т. р.
Внутренняя норма дохода (рентабельности) на инвестиции (IRR)	26,7%
Период окупаемости инвестиций (PP)	1,7 года
Индекс рентабельности (PI)	1,08

Заключение

Под инвестициями обычно понимают поток вложений средств, отвлечённых с определённой целью от непосредственного потребления. Среди этих вложений выделяют капиталообразующие (реальные) и финансовые инвестиции.

Одной из наиболее актуальных проблем сегодняшней экономики является оценка эффективности реальных (капиталообразующих) инвестиционных проектов, так как именно в этой сфере лежат действенные мероприятия по выходу из глубокого экономического кризиса, переживаемого нашей страной. Финансовая стабилизация и рост промышленного производства будут обеспечиваться лишь при условии, что произойдёт увеличение инвестиций в реальный сектор. Но любой благоразумный инвестор свои денежные средства будет вкладывать в какое-либо дело, если он будет убеждён в том, что он получит свои денежные средства обратно, да к тому же ещё получит и прибыль.

Для того чтобы убедиться в эффективности инвестиционного проекта необходимо оценить его. Но, к сожалению, не так то просто получить достоверную оценку. Отсутствие достоверной оценки эффективности объясняется тем, что у разработчиков и оценщиков инвестиционных проектов нет должной грамотности и компетентности относительно данных вопросов.

Да, действительно, очень сложно решать такие задачи, как оценка реализуемости проекта, т.е. проверка удовлетворения всем реально существующим ограничениям технического, экологического, финансового и другого характера; оценка потенциальной целесообразности реализации проекта, его абсолютной эффективности, т.е. проверка условия, согласно которому совокупные результаты по проекту не менее ценны, чем требуемые затраты всех видов; оценка преимуществ рассматриваемого проекта по сравнению с альтернативными, т.е. оценка сравнительной эффективности проекта; оценка наиболее эффективной совокупности проектов из заданного их множества, - эта задача даёт возможность выбора наиболее эффективной программы инвестиций. Поэтому необходимо со всей тщательностью и добросовестностью подходить к решению данных вопросов и задач.

Инвестирование представляет собой один из наиболее важных аспектов деятельности любого динамично развивающегося коммерческого предприятия, руководство которого отдаёт приоритет рентабельности с позиции долгосрочной, а не краткосрочной перспективы. Для планирования и осуществления инвестиционной деятельности особую важность имеет предварительный анализ, который проводится на стадии разработки инвестиционных проектов и способствует принятию разумных и обоснованных управленческих решений.

Главным направлением предварительного анализа является определение показателей возможной экономической эффективности инвестиций, т.е. отдачи от капитальных вложений, которые предусматриваются проектом. Как правило, в расчетах принимается во внимание временной аспект стоимости денег.

При анализе инвестиционных проектов исходят из определенных допущений. Во-первых, с каждым инвестиционным проектом принято связывать денежный поток. Чаще всего анализ ведется по годам. Предполагается, что все вложения осуществляются в конце года, предшествующего первому году реализации проекта, хотя в принципе они могут осуществляться в течение ряда последующих лет. Приток (отток) денежных средств относится к концу очередного года.

Все коммерческие предприятия в той или иной степени связаны с инвестиционной деятельностью. Но принятие инвестиционных решений осложняется различными факторами: вид инвестиции; стоимость инвестиционного проекта; множественность

доступных проектов; ограниченность финансовых ресурсов, доступных для инвестирования; риск, связанный с принятием того или иного решения.

Однако существуют причины, которые всё же обусловливают необходимость инвестиций и они могут быть различными, хотя в целом их можно подразделить на три вида: обновление имеющейся материально-технической базы, наращивание объёмов производственной деятельности, освоение новых видов деятельности. При этом степень ответственности за принятие инвестиционного проекта в рамках того или иного направления различна. Но для того, чтобы узнать, эффективным или же неэффективным будет принятие того или иного решения, связанного с инвестициями необходимо предварительно оценить “все за и против” того или иного инвестиционного проекта.

При этом принятие решений инвестиционного характера основывается на использовании различных методов, как формализованных, так неформализованных методов.

Среди методов, которые применяются для оценки инвестиционных проектов можно выделить статические и динамические. Статические методы не предусматривают учёт фактора времени, а динамические - наоборот.

К динамическим следует отнести метод чистого дисконтированного дохода; метод расчёта рентабельности инвестиций, а также метод расчёта внутренней нормы прибыли.

Статические методы не предусматривают использование концепции дисконтирования, что делает их менее целесообразными при принятии инвестиционных решений. К статическим методам можно отнести метод окупаемости инвестиций.

В данной работе были рассмотрены основные методы расчета эффективности инвестиционных проектов. Рыночные отношения требуют от участников инвестиционной деятельности - банков, промышленно-финансовых и инвестиционных компаний и предприятий знание современных методов оценки инвестиционных проектов, чему и посвящена данная работа.

Для ускорения принятия инвестором решения о том, вкладывать ли средства в то или иное предприятие, необходимо составлять инвестиционный проект, определяющий цель, к которой стремится достичь фирма, стратегию предпринимательской деятельности в совокупности со сроками достижения цели.

В данной работе на основании инвестиционного проекта ЗАО "НПО Севзапспецавтоматика" были рассчитаны показатели оценки эффективности инвестиционного проекта, с целью определения эффективности и целесообразности проекта.

Проанализировав полученные данные можно сделать следующие выводы: Проект признается целесообразным, так чистая текущая стоимость NPV при ставке дисконта 12% равно 10 371 487 т. р., следовательно, проект принесет доход.

Срок окупаемости инвестиций PP - игнорирует денежные доходы, получаемые после срока окупаемости инвестиционных затрат.

В нашем примере он равен 1,7 г.

Согласно рассчитанного, уточненного значения внутренняя норма прибыльности IRR составила 26, 7 %, следовательно, проект следует принять - инвестиция эффективна.

Дисконтированный индекс рентабельности инвестиционных проектов PI, в отличие от чистой текущей стоимости является относительным показателем. Инвестиция становится выгодной, когда ее рентабельность превышает средний уровень доходности по денежным вкладам на рынке капиталов.

В нашем случае PI= 1,08, следовательно, проект следует принять - рентабельный.

По всем рассчитанным параметрам инвестиционный проект Реконструкции недостроенного здания поликлиники и приспособления его под жилой дом является положительным и принесет прибыль.

Список литературы

1. Абрамов С.И. Инвестирование. - М.: Центр экономики и маркетинга, 2000. - 235 с.

2. Абрамов С.И. Управление инвестициями в основной капитал. - М.: Изд-во "Экзамен", 2002. - 322 с.

3. Александров Р.С., Коснелов В.Л. Экономическая оценка инвестиций. - М.: Колос-Пресс, 2002. - 274 с.

4. Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента. - М.: Финансы и статистика, 2000. - 186 с.

5. Балдин К.В. Инвестиции: системный анализ и управление - М.: Издательско-торговая корпорация "Дашков и К^о, 2006. - 288 с.

6. Бархотин Л.С., Казанцев А.К. Основы инвестиционного менеджмента. Теория и практика. - М.: ЗАО "Изд-во "Экономика", 2004. - 335 с.

7. Бланк И.А. Инвестиционный менеджмент. - Киев: Ника-Центр, Эльта, 2002. - 234 с.

8. Бовыкин В.И. Новый менеджмент: Управление предприятием на уровне высших стандартов: Теория и практика эффективного управления. - М.: Экономика, 2002. - 339 с.

9. Бромвич М. Анализ экономической эффективности капиталовложений. - М.: ИНФРА-М, 2003. - 287 с.

10. Вахрин П.И. Организация и финансирование инвестиций: Практикум. - М.: Маркетинг, 2000. - 286 с.

11. Виленский П.Л., Лившиц В.Н., Смоляк С.А. Оценка эффективности инвестиционных проектов: Теория и практика: Учеб. Пособие. - 2-е изд., перераб. И доп. - М.: Дело, 2002. - 888с.

12. Волков И.М., Грачева М.В. Проектный анализ: финансовый аспект. - М.: Банки и биржи; ЮНИТИ, 2003. - 226 с.

13. Волков И.М., Грачева М.В. Проектный анализ. - М.: ТЕИС. 2001. - 175 с.

14. Грачева М.В. Риск-анализ инвестиционного проекта. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001. - 445 с.

15. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Бузова И.А., Терехова В.В. Экономическая оценка инвестиций. - СПб.: Вектор, 2006. - 245 с.

16. Жданов В.П. Организация и финансирование инвестиций. - М.: Наука, 2000. - 334 с.

17. Иванов Г.И. Инвестиции: сущность, виды, механизм функционирования: Учеб. Пособие. - Ростов н/Д: Фениск, 2002. - 227 с.

18. Игонина Л.Л. Инвестиции: Учебное пособие - М.: Экономист, 2003 - 480 с.

19. Идрисов А.Б., Картышев С.В., Постников А.В. Стратегическое планирование и анализ эффективности инвестиций. Издание 2-е, стереотипное - М.: Информационно-издательский дом "Филинъ", 2006. - 272 с.

20. Инвестиции в России: Стат. Сб. /Госкомстат России.М., 2005.

21. Катасонов В.Ю., Морозов Д.С. Проектное финансирование. Организация, управление риском, страхование. - М.: Анкил, 2001. - 243 с.

22. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. Москва, Финансы и статистика, 2000. - 165 с.

23. Ковалев В.В. Практикум по финансовому менеджменту. Конспект лекций с задачами. - М., "Финансы и статистика", 2002. - 315 с.

24. Комплексная оценка социально - экономического развития регионов РФ в 1998-2003 гг. // ЭЖ, 2000, № 9.

25. Кравченко Н.А., Маркова В.Д. Инвестиционная политика предприятий. М.: 2002. - 55 с.

26. Крушвиц Л. Инвестиционные расчеты. - Спб.: Питер, 2001. - 228 с.

27. Кузьмин В., Губенко А. Организация инвестиционного проектирования в условиях неопределенности // Маркетинг. - 2005. - № 5. - С.14 - 23.

28. Кучарина Е.А. Инвестиционный анализ. - СПб.: Питер, 2007. - 227 с.

29. Лимитовский М.А. Основы оценки инвестиционных и финансовых Решений. - М.: ДеКА, 2003. - 228 с.

30. Липсиц И.В., Косов В.В. Инвестиционный проект: методыподготовки и анализ. - М.: БЕК, 2002. - 248 с.

31. Липсиц И.В., Косов В.В. Экономический анализ реальных инвестиций: Учебное пособие. - 2-е изд., перераб. И доп. - Экономистъ, 2004. - 347 с.

32. Мазур И.И. Управление проектами. - М.: Высшая школа, 2001. - 332 с.

33. Мелкумов Я.С. Организация и финансирование инвестиций: Учебное пособие. - М.: ИНФРА-М, 2002. - 248 с.

34. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (вторая редакция). Официальное издание. М.: Экономика, 2000. - 107 с.

35. Мыльник В.В. Инвестиционный менеджмент: Учебное пособие - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Академический проект, 2002. - 272 с.

36. Непомнящий Е.Г. Инвестиционное проектирование: Учебное пособие. Изд-во Таганрог: ТРТУ, 2003. - 262 с.

37. Нешитой А.С., Вахрин П.И. Инвестиции. - М.: Издательско-торговая корпорация "Дашков и К^о", 2005г. - 307 с.

38. Островская Э. Риск инвестиционных проектов. - М.: ЗАО "Издательство "Экономика", 2004. - 269 с.

39. Орлова Е.Р. Инвестиции: Учебное пособие - 4-е изд., испр. и доп. - М.: Омега-Л, 2007. - 235с.

40. Пелих А.С. Экономика предприятия. Учебное пособие. Ростов-на-Дону. "Феникс", 2003. - 275 с.

41. Попков В.П., Семенов В.П. Организация и финансирование инвестиций. СПб: Питер, 2000. - 223 с.

42. Райзберг Б.А. Основы бизнеса: Учебное пособие. - М.: 2004. - 165 с.

43. Ример М.И., Касатов А.Д., Матиенко Н.Н. Экономическая оценка инвестиций.2-е изд. - СПб: Питер, 2008. - 480с.

44. Российский статистический ежегодник: Стат. сб. /М.: Госкомстат России, 2001, 2002, 2003. - 675 с.

45. Савчук В.П., Прилипко С.И., Величко Е.Г. Анализ и разработка инвестиционных проектов-Учебное пособие. - Киев: Абсолют-В, Эльга, 2002. - 304 с.

46. Самсонов Н.Ф. Финансовый менеджмент. - М.: Финансы, 2005. - 154 с.

47. Сергеев Н.В., Веретенников И.И. Организация и финансирование инвестиций. Учебное пособие. - М.: Финансы и статистика, 2001. - 234 с.

48. Слепнева Т.А., Яркин Е.В. Инвестиции: Учеб. пособие. - М.: ИНФРА-М, 2004. - 176 с.

49. Староверова Г.С., Медведев А.Ю., Сорокина И.В. Экономическая оценка инвестиций - М.: КНОРУС, 2006. - 225 с.

50. Федеральный закон от 25.02.1999 №39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

51. Царев В.В. Оценка экономической эффективности инвестиций. - Спб.: Питер, 2004. - 229 с.

52. Черняк В.З. Управление инвестиционным проектом в строительстве. - М.: РДЛ, 2004. - 228 с.

53. Шапиро В.Д., Павлюченко В.М., Шеремет В.В. Управление инвестициями. - М.: Высшая школа, 2003. - 265 с.

54. Шарп У.Ф., Александер Г. Дж., Бейли Дж.В. Инвестиции. - М.: ИНФРА-М, 2002. - 478 с.

55. Экономическая энциклопедия/ под ред. Б.З. Мильнера. - М.: Экономика, 2001. - 228 с.

56. Янковский К.П., Мухарь И.Ф. Организация инвестиционной и инновационной деятельности. - СПб Питер, 2005. - 332 с.

Приложения

График выполнения работ в рамках инвестиционной фазы проекта:

Тип работ/месяцы	1кв.	2кв.	3кв.	4кв.	5кв.	6кв.
Общестроительные работы
Проектно-изыскательские работы
Подготовительные работы
Демонтаж, земляные работы, фундаменты
входы в подвал
стены
перекрытия
перегородки
двери дер.
окна
кровля
полы
внутренние отделочные работы
разные работы:
Внутренние инженерные сети:
водопровод и канализация
отопление и вентиляция
газоснабжение
электроосвещение
электроосвещение
телефонизация
радиофикация
телевидение
пожарная сигнализация
оборудование
благоустройство
Наружные инженерные сети
Водоснабжение
Теплоснабжение
Электроснабжение
Канализация
Газоснабжение
Телефонизация
Тепловой пункт
Наружные сети внеплощадочные
Проектно-изыскательские работы
Газопровод высокого давления
Скважина
Водонасосная станция
Телефонизация

МАРКЕТИНГ ПРОЕКТА

Описание продукции компании.

Продукцией при реализации данного проекта являются квартиры в реконструируемом здании поликлиники.

Учитывая потребительский спрос в данном районе, квартиры предлагаются "эконом-класса". Общее количество квартир - 77 шт,, в том числе:

Тип квартир	Количество	Общая площадь квартир
1 комнатные	33	38-53 кв. м.
2-комнатные	34	50-72 кв. м.
3 - комнатные	10	77 кв. м.

Построенные квартиры будут удовлетворять современным потребительским требованиям и по площади и по качеству жилья.

Жилые комнаты: площадью от 10 до 20 кв. м., кухни от 8 до 13 кв. м.

Рынки, на которых присутствует компания. Сегментация.

Жилищный фонд в Гатчинском районе составляет 1285,4 тыс. кв. м. Значительная часть муниципального жилищного фонда, - более 52 тыс. кв. м., в котором проживает более 2,3 тыс. человек сегодня не удовлетворяет потребностям населения по своему качеству. Из них 22,9 тыс. кв. м. (14 домов), в которых проживает 359 семей (891 чел.), составляют аварийный жилищный фонд, 23,1 тыс. кв. м. (105 домов), в которых проживает 529 семей (1214 чел.) является ветхим жилищным фондом.

Особенно острая ситуация сложилась в поселке Сиверский. Аварийный жилищный фонд в п. Сиверский составляет 61,8 % от всего аварийного фонда Гатчинского района.

Аварийный жилищный фонд в п. Сиверский составляют 6 кирпичных 4-х этажных дома, застройки 1936 года, площадь которых составляет 14,4 тыс. кв. метров. Более 500 человек (около 4 % населения п. Сиверский) в настоящее время проживает в указанных аварийных домах, не приспособленных для постоянного проживания. Жилье, занимаемое на условиях найма, является муниципальной собственностью. В этом фонде приватизированных квартир нет.

Решение вопроса ликвидации аварийного жилищного фонда и решение жилищного вопроса граждан, проживающих в аварийном фонде за счет средств бюджета потребует выделение порядка 150 млн. руб. Обеспечить необходимые темпы строительства жилья для переселения граждан из аварийного жилищного фонда и его реконструкцию за счет только бюджетных средств практически невозможно, а увеличение срока реализации программы приведет к удорожанию строительства и снижению эффективности программы.

Экономически эффективно и целесообразно решать проблему аварийного жилищного фонда в сочетании с коммерческим строительством жилья, что позволит привлечь дополнительные внебюджетные источники финансирования программы, в том числе на компенсацию превышения стоимости квадратного метра строительства и реконструкции над стоимостью квадратного метра, принимаемой к финансированию из бюджетных средств.

В настоящее время улучшение жилищных условий рассматривается государственной политикой в контексте повышения жизненного уровня населения. Государство и местные органы власти одним из приоритетов внутренней политики считают стимулирование строительства жилья и развитие финансовых и правовых механизмов, помогающих населению аккумулировать средства для инвестирования в улучшение жилищных условий.

Кроме того, аналитика рынка жилья показывает: "Рост цен на жилье в Петербурге переориентировал значительную часть покупателей на Ленинградскую область. Петербуржцы обеспечили практически удвоение цен в районах, прилежащих к городу. ("Загородная недвижимость" АН "Итака"). Рост цен в Петербурге серьезно переориентировал покупателей на областной рынок. Рынок жилья в Ленинградской области стал, как никогда активным, весной 2006 года. Прежде всего, покупатель обратил внимание не прилежащие к Петербургу районы области. Фактически удвоение цен на квартиры произошло в Тосненском, Гатчинском и Всеволожском районе. В удаленных районах Ленинградской области динамика роста цен была зафиксирована в пределах 20-40%." - сказала Светлана Пирогова. "

Стоимость 1кв. м. на первичном рынке жилья составляет в отдаленных районах Санкт-Петербурга от 40тыс. руб., в п. Сиверский предложения на первичном рынке жилья отсутствуют, на вторичном рынке жилья стоимость 1 кв. м. составляет от 32 тыс. руб.

ЗАО "НПО Севзапспецавтоматика" в целях развития жилищного строительства в Гатчинском районе было предложено проектирование и строительство жилого квартала в п. Сиверский: I этап - реконструкция недостроенного здания поликлиники под жилой дом, в который планируется расселение граждан из аварийных жилых домов в п. Сиверский-2, строительство 5 - этажного жилого дома, общая площадь - 8399,86 кв. м. - 142 квартиры, II этап застройка квартала ~ 13200кв. м.), а также проектирование и строительство жилого квартала в п. Малое Верево с расселением деревянных и ветхих домов (I - этап два корпуса, общей площадью 7882,38кв. м. - 131 квартира, II этап ~ 12800 кв. м. - 200 квартир).

Рынки-конкуренты

В Гатчинском районе реальным рынком-конкурентом является только г. Гатчина, в котором ведется строительство нового жилья, но и цены на новое жилье в Гатчине приближаются к ценам в Санкт-Петербурге и составляют 40-65 тыс. руб. за 1 кв. м. жилья., в то время как данным проектом предусматривается стоимость реализации 32-42 тыс. руб за 1 кв. м., что в 1,5 раз ниже, чем в Гатчине и почти в 2 раза ниже, чем в Санкт-Петербурге.

В самом же Гатчинском районе предложения на первичном рынке имеется только в п. Новый Свет, который и по численности населения, и по обеспеченностью рабочими местами и по экологической и природной привлекательности, в разы уступает п. Сиверский.

Сегодня в пос. Сиверский активно работают предприятия, занимающиеся производством мебели (мягкой, кухонной), дорожным строительством. В п. Сиверский создано многофункциональное производство, включающее в себя камнеформовочный завод, линию по производству бетона, деревообрабатывающие цеха, а также цех по изготовлению уникальной плетеной мебели из лозы.

Газификация пос. Сиверский сделала его очень привлекательной территорией для развития различных отраслей промышленности.

Кроме того, история и микроклимат п. Сиверский привлекает как петербуржцев, так и жителей других городов России, в том числе северян.

Привлекает своей зеленью, тишиной, чистым воздухом, неповторимой красотой берегов Оредежа и поселок Сиверский, который издавна считался одним из лучших мест отдыха. Облюбовали это прекрасный уголок многие известные деятели русской культуры: А.Н. Майков, М.Е. Салтыков-Щедрин, И.А. Гончаров, А.П. Чехов, А.М. Горький, А.Н. Плещеев, А.Н. Толстой, М.А. Славина и другие.

Почетные страницы истории связаны с именем А.С. Пушкина. Пушкинские места Гатчинского района: Суйда, Кобрино, Выра (вблизи п. Сиверский).

Живописные окрестности Гатчины, Рождествено, Тайцев, Сиверской, Вырицы и других мест привлекали внимание петербургской знати, здесь строились усадебные комплексы, дачи и охотничьи дома.

Рынки-поставщики: рынок строительных фирм, рынок стройматериалов, рынок инженерного оборудования для жилых домов.

Рынки-покупатели: физические и юридические лица - покупатели квартир, агентства недвижимости, участники различных целевых программ улучшения жилищных условий.

Присутствие компании на рынках.

Новое направление ЗАО НПО “Севзапспецавтоматика" как инвестиционная деятельность в жилищной сфере, комплексный подход к реализации инвестиционных проектов строительства жилья в рамках единой компании, а также количество квартир разного уровня, и в разных районах, станет очевидным конкурентным преимуществом компании. Дальнейшее развитие данного направления деятельности подтверждается и прогнозами аналитиков, которые не исключают, что цены на недвижимость начнут расти в конце первого квартала 2008, темпы роста составят в среднем 2% в месяц. Такие цифры были озвучены аналитиками рынка недвижимости на конференции "Динамика рынка недвижимости. Цены, тенденции, прогнозы", прошедшей на прошлой неделе. "Поскольку массовый вывод на рынок крупных проектов произойдет не ранее 2009 года, уже будущей весной вероятен очередной этап роста цен", - считает Яна Долотова, руководитель отдела аналитики и консалтинга АН "Итака". Спрос, по ее мнению, будет по-прежнему ориентирован на малогабаритное жилье эконом-класса.

Предпочтения потребителей (Preference list)

Покупатели выбирают варианты квартир в зависимости от своих возможностей, находя приемлемое для себя сочетание местоположения приобретаемого жилья, его качества и размера. Так, исходя из аналитических данных, наибольшим спросом пользуются 1-комнатные, что и учтено данным проектом (43%). При необходимости, предоставляется рассрочка платежа до окончания строительства.