Оценка стоимости бизнеса ОАО "Бетон"

Индекс деловой активности - характеризует эффективность предпринимательства по основной деятельности предприятия за период в сфере управления оборотным капиталом. Рассчитывается посредством умножения значений за анализируемый период оборачиваемости оборотного капитала (без учета краткосрочных инвестиций) на рентабельность основной деятельности. Это комплексный показатель, который отражает рост или снижение деловой активности предприятия в основной деятельности.

Коэффициент деловой активности за 2009-2010 гг. имеет тенденцию к сокращению - с 0,3542 в 2009 г. до 0,2429 в 2010 г., что говорит о снижении деловой активности предприятия, т.е. эффективности предпринимательства, в основной деятельности. Это обусловлено тем, что показатели оборачиваемости оборотного капитала и рентабельности основной деятельности снизились в отчётном периоде по сравнению с предыдущим.

финансовый рыночный стоимость оценка

Определение рыночной стоимости зданий и оборудования объекта оценки

Определение рыночной стоимости имущества производится с учетом условия наиболее эффективного использования.

Учитывая цели оценки рыночной стоимости, принятые допущения и ограничивающие условия, рыночная стоимость имущества определена с использованием методов затратного, сравнительного и доходного подходов.

При выполнении настоящей работы были проанализированы все доступные данные по рынку, как прошлые, так и текущие.

6.1 Оценка затратным подходом

ћ определение полной восстановительной стоимости;

ћ определение стоимостной величины износов: физического, функционального, экономического;

ћ корректировка полной восстановительной стоимости на величину износов.

Общая формула затратного подхода имеет вид:

где Сзатр - стоимость объекта оценки;

С з.у. - стоимость земельного участка;

ПВС=С1ед. ? Sоб ? К0 ? И1 ? И2 ? Ктер ? Кпр ? Кндс,

где С1ед - стоимость одной сравнительной единицы в ценах 1969 г.;

Sоб - фактическое количество строительных единиц;

К0 - коэффициент, учитывающий отличия между объектом оценки и аналогом;

И1 - индекс перехода от сметных цен 1969 г. к ценам 1984 г.;

И2 - индекс перехода цен в строительстве 1984 г. к ценам на дату оценки;

Ктер - территориальный коэффициент;

Кпр - коэффициент, учитывающий прибыль инвестора;

Кндс - коэффициент, учитывающий НДС.

Затратный подход предполагает определение износов трех видов: физического, функционального, экономического, которые в стоимостной форме вычитаются из восстановительной стоимости.

Накопленный (суммарный) износ определяется как:

ИНАК = 1 - (1 - ИФИЗ)?(1 - ИФУНКЦ)?(1 - ИВНЕШ)

Функциональный (моральный) износ - это снижение стоимости имущества вследствие удешевления воспроизводства действующего (или создания нового, более совершенного) имущества. Функциональный износ вызывается недостаточностью или чрезмерностью размеров здания, компоновкой или устареванием оборудования. О функциональном износе говорят, когда конструкция объекта не соответствует современным рыночным требованиям. Можно сказать также, что функциональный износ - это потеря в стоимости объекта вследствие недостатков проектирования или использования материалов. Эти недостатки могут быть как исправимыми, так и неисправимыми.

Чем более старым является здание (сооружение), тем более вероятно наличие функционального износа. Обычный диапазон экспертных оценок такого износа составляет около 5-10%.

Функциональный износ зданий на оцениваемом предприятии связан с модернизацией системы кондиционирования и установкой охранной системы видеонаблюдения. Расчёт функционального износа представлен в таблице.

Внешний износ представляет собой обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменения окружающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости, в зависимости от вызвавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

По нашему мнению применительно к объекту оценки внешний износ отсутствует.

Для получения обоснованной стоимости затратным подходом необходимо определить величину прибыли предпринимателя.

Прибыль предпринимателя - это вознаграждение инвестора за риск приобретения объекта недвижимости с целью получения дохода. Она отражает рыночно обоснованную величину, которую предприниматель (он одновременно может быть и застройщиком) рассчитывает получить сверх всех затрат (капитал + труд + управление) в качестве вознаграждения за свою деятельность. Беседы с инвесторами показали, что фактически прибыль предпринимателя составляет 20-30% от затрат на строительство.

При оценке оборудования применение затратного подхода заключается в расчете затрат на воспроизводство или замещение точной копии оцениваемого объекта или объекта, аналогичного оцениваемому, за вычетом потерь стоимости от всех видов износа, обесценения и устаревания.

Таблица 8 - Расчет стоимости строительства зданий ОАО «Бетон»

Таблица 9 - Расчет стоимости воспроизводства оборудования

Физический износ оборудования определен методом эффективного возраста.

Функциональный (моральный) износ для машин и оборудования - это потеря стоимости, вызванная появлением новых технологий. Наиболее сложным аспектом оценки объекта является оценка его функционального износа. Этот вид износа проявляется с увеличением временного интервала между выпуском изделия и моментом его оценки.

Используемое оборудование отвечает современным требованиям. Признаков функционального износа не выявлено.

Экономическое устаревание: довольно часто, особенно в настоящее время, недоиспользование оборудования происходит не из-за внешних причин, а в связи с плохим управлением на конкретном предприятии, плохой работой служб маркетинга и пр. Поэтому прежде чем рассчитывать обесценивание, оценщик должен глубоко разобраться в ситуации не только на предприятии, но и в смежных отраслях техники, использующих аналогичное оборудование, учесть региональные и местные особенности. Экономическое устаревание - функция внешнего влияния, которое воздействует на предприятие в целом, а не на каждый актив в отдельности или их группу. Обычно при расчете величины экономического устаревания используют принцип замещения, т.е. с учетом полезности объекта, а поскольку полезность машины в связи с недоиспользованием меньше, чем у машины, работающей с полной производительностью, то и стоимость уменьшается.

Степень потери стоимости в процентах определяется по формуле:

Стоимость объекта оценки, полученная затратным подходом, составляет:

23 411 615 (двадцать три миллиона четыреста одиннадцать тысяч шестьсот пятнадцать) рублей.

6.2 Оценка сравнительным подходом

Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.

При использовании сравнительного подхода оценщиком осуществляются следующие шаги:

Доходный подход основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесет.

Существует два метода, которые применяются для пересчета чистого дохода в текущую стоимость: метод капитализации дохода и метод дисконтированных будущих денежных потоков.

Метод капитализации дохода используется в том случае, когда ожидается, что инвестор в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины дохода (или темпы его роста будут постоянны). Сущность данного метода заключается в преобразовании величины прогнозируемого дохода в стоимость. Этот процесс именуется капитализацией и осуществляется делением годового дохода на ставку капитализации.

Метод дисконтированных будущих денежных потоков используется тогда, когда можно обоснованно спрогнозировать будущие денежные потоки. Другими словами, метод более применим, когда не удается сделать предположение в отношении стабильности дохода или его постоянного равномерного темпа роста. Денежные поступления конвертируются в текущую стоимость посредством расчетов, учитывающих ожидаемый рост и время получения выгод, риск, связанный с потоком выгод, и стоимость денег в зависимости от времени.

В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования, другими словами - это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

Если рассматривать ставку дисконта со стороны предприятия как самостоятельного юридического лица, обособленного и от собственников (акционеров), и от кредиторов, то можно определить ее как стоимость привлечения предприятием капитала из различных источников.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков производится по формуле:

1) метод кумулятивного построения;

2) метод сравнения альтернативных инвестиций;

3) метод выделения;

4) метод мониторинга.

Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости:

Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премия за риск.

Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости.

Метод выделения - ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Ставка дисконтирования (в отличие от коэффициента капитализации) прямо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам ранка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром, позволяют проводить качественные сравнения полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.

В данном случае, с учетом текущих условий рынка заводов ЖБИ, ставка дисконтирования была рассчитана методом кумулятивного построения.

Построение ставки дисконтирования состоит из:

Систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры этого вида риска включают: появление излишнего числа конкурирующих объектов, закрытие промышленного предприятия, на которое приходится значительная часть региональной занятости, введение в действие ограничений, связанных с защитой окружающей среды, и/или установление ограничений на уровне арендной платы. Для подобных объектов недвижимости премия на систематический риск может составлять от 1% до 4%.

В данном случае у объекта оценки присутствует незначительный сезонный характер доходов, экономическая ситуация на рынке заводов ЖБИ сравнительно стабильная, однако вероятность появления конкурирующих объектов имеется, на основании вышесказанного можно сделать вывод, что величина систематического риска в данном случае высокая и принята экспертно в размере 3%.

Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Примеры несистематического риска: трещины в фундаменте, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружений пожаром и/или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системой землепользования. В данном случае надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности плюс 20% за риск невыплат страховки или выплаты ее в неполном объеме. Максимальные ставки в страховых компаниях (ОАО «АльфаСтрахование», ОАО «Военно-страховая компания», ОАО «Ингосстрах») по страхованию аналогичных объектов составляют в среднем 0,80% и колеблются в зависимости от конструктивных решений и объему (перечню) страховых случаев, входящих в страховку. Поправка на несистематический риск составит 1%.

Премия за низкую ликвидность недвижимости - поправка на длительную экспозицию при продаже и время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора.

Учитывая невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, надбавка за низкую ликвидность может быть принята на уровне той прибыли, которую получит потенциальный инвестор при альтернативном вложении капитала с гарантированным получением дохода за время экспонирования объекта.

Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

По модели Гордона годовой доход послепрогнозного периода капитализируется в показатели стоимости при помощи коэффициента капитализации, рассчитанного как разница между ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста. При отсутствии темпов роста коэффициент капитализации будет равен ставке дисконта. Модель Гордона основана на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период и предполагает, что величины износа и капиталовложений равны.

Расчет стоимости реверсии в соответствии с моделью Гордона производится по формуле:

Таблица 15 - Расчет стоимости объекта оценки методом ДДП

Стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная доходным подходом (метод дисконтирования денежных потоков), составит:

64 597 000 (Шестьдесят четыре миллиона пятьсот девяносто семь тысяч) рублей.

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

ћ Сравнительный подход, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оценки;

ћ Доходный подход, отражающий позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора);

ћ Затратный подход, отражающий точку зрения по созданию объекта оценки с позиции понесенных затрат.

Выбор того или иного подхода для оценки осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации.