Оценка стоимости бизнеса ОАО "Бетон"

Общая площадь земельного участка составляет - 7 658 м².

Категория земель: земли промышленного назначения.

Группа разрешённого использования: земли фабрик, заводов, комбинатов.

7.1 Определение стоимости земельного участка затратным подходом

Методика определения стоимости по базовой ставке: стоимость отчуждения земельного участка определяется исходя из нормативной цены 1 м² земли и площади земельного участка. Средний уровень кадастровой стоимости 1 м² земель промышленности и иного специального назначения по группам разрешённого использования по муниципальным районам (городским округам) Красноярского края составляет для Берёзовского района 228 руб./м² (Приложение к постановлению Правительства Красноярского края от 10.10.2005 г. № 223-п).

Следовательно, стоимость отчуждения земельного участка составляет:

СБС = 228 ? 7 658 = 1 746 024 рублей.

Метод выделения: определяется рыночная стоимость всех улучшений, произведенных на земельном участке, затем общая стоимость объекта. Исходя, из общей стоимости объекта выделяется его составляющая - стоимость земельного участка.

Определяется доля затрат на приобретение земельного участка в рыночной стоимости объекта недвижимости. Метод соотнесения целесообразен при очевидной недостаточности сравнимых участков. Он способен дать приемлемые результаты при анализе участков с относительно новыми постройками, стоимость которых определяется из рыночных показателей стоимости.

По базе сопоставимых продаж среднестатистическое отношение стоимости земельного участка к рыночной стоимости объекта (по фактической категории объекта и его местоположения) в целом составляет 10 % (участок свободный).

При расчете стоимости улучшений земельного участка по затратному подходу оценщики рассчитали рыночную стоимость улучшений, которая соответствует 23 411 615 рублей.

Исходя из вышеизложенного стоимость земельного участка, составит:

СВЫД = 23 411 615 ? 10% = 2 342 162 рубля.

Итоговая рыночная стоимость земельного участка, полученная в рамках затратного подхода, выступает как средневзвешенная стоимостей двух методов и составляет 2 044 093 рубля.

7.2 Определение стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода

Метод распределения: предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует определенная пропорция стоимости земли и стоимости улучшений.

Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, то можно подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков и определить долю земли:

Доля земли = стоимость земли / стоимость единого объекта недвижимости

Определив типичное соотношение, его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в районе, где производится оценка.

Этапы оценки земельного участка данным методом:

1. подбор сопоставимых районов с известными ценами продаж как застроенных, так и незастроенных земельных участков;

2. при необходимости внесения поправок в цены продаж объектов-аналогов, позволяющих учитывать отличия объекта-аналога от объекта оценки в зависимости от местоположения, привлекательности окружения, капитальности и возврата строений;

3. расчет наиболее вероятной цены единого объекта недвижимости как средневзвешенного значения скорректированных цен объектов-аналогов;

4. определение доли земли в рыночной цене продажи типичного застроенного объекта недвижимости;

5. получение стоимости оцениваемого земельного участка на основе соотношения цены к стоимости улучшений.

Так как метод распределения обычно соотносит стоимость земельного участка и улучшений, необходимо иметь значительную статистику по рыночной стоимости, как самого участка, так и улучшений, для создания определенного соотношения между стоимостью земельного участка и улучшений. Пока такой зависимости в российской практике нет. Имеются предложения по процентному соотношению в зарубежной оценочной практике, однако использовать эти соотношения для России невозможно.

Метод сравнения продаж: применяется для оценки как застроенных, так и незастроенных земельных участков при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого участка. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложений.

Метод сравнения продаж включает четыре этапа:

1. выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка;

2. проверка информации о сделках с земельными участками;

3. сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение корректировок с учетом различий между оцениваемым и каждым из оцениваемых участков;

4. анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Обычными ценообразующими факторами земельных участков являются:

- доступность различных центров тяготения (объектов);

- уровень развития транспортной инфраструктуры;

- уровень развития инженерной и производственной инфраструктуры;

- уровень социально-бытового обслуживания населения;

- состояние окружающей среды;

- историческая и архитектурно-эстетическая ценность застройки, ландшафтная и рекреационная ценность территории;

- инженерно-геологические условия и подверженность территории разрушительным природным и техногенным воздействиям.

Кроме того, необходимо учитывать и площадь земельного участка.

В соответствии с методикой расчета кадастровая стоимость земельных участков определяется с учётом:

- уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений (принимаются во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки) и иной формации об объектах недвижимости;

- площади земельного участка;

- вида территориальной зоны и вида функционального (разрешенного) использования земельного участка;

- факторов местоположения и окружающей среды.

Адекватность результатов определения кадастровой стоимости рыночному представлению о ценности (полезности, выгодности, значимости) объекта обеспечивается применением современных методов обработки статистических данных, а также математического моделирования зависимости кадастровой стоимости земельных участков от факторов, оказывающих наибольшее влияние на потребительскую ценность (полезность) земель, что обеспечивает возможность учета слабо формализуемых количественных параметров и экспертных оценок.

Обоснование корректировок:

Передаваемые права на недвижимость - в данном случае объем прав (право собственности), который может быть передан вместе с объектом оценки, идентичен объему прав, передаваемых с объектами-аналогами, в результате чего данная корректировка не применяется.

Дата предложения - для рынка коммерческой недвижимости этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени в широком смысле на динамику сделок купли-продажи, аренды на рынке недвижимости и соответственно, на уровень продаж. Если дата проведения оценки значительно отличается от даты предложения объекта-аналога, цену предложения последнего необходимо скорректировать с учетом динамики цен на соответствующем сегменте рынка коммерческой недвижимости за данный период.

Корректировка может быть проведена, исходя из среднегодового роста цен на коммерческую недвижимость. При этом расчет поправки производится в соответствии с формулой:

Кв = (1 + r)^{^}(n/12),

где r - среднегодовой рост цен, %/100%;

n - число месяцев от даты предложения до даты оценки.

Среднегодовой рост цен на коммерческую недвижимость в 2010 году находится в пределах 10-15%. Принимаем для расчёта данный показатель на уровне 10%.

Корректировка на торг - анализируя текущую ситуацию на рынке недвижимости, информацию, полученную от сотрудников риэлтерских компаний и других участников рынка, Оценщик счёл необходимым внести дополнительную корректировку. Она связана с тем, что реальные сделки по купле-продаже объектов недвижимости несколько отличаются от цен предложения, т.к. цена оферты, как правило, изначально несколько завышена на т.н. «торг». Кроме того, в эту цену могут быть «заложены» комиссионные риэлторов. Однако, в ряде случаев, цена оферты и цена сделки могут совпадать. Таким образом, средняя величина данной корректировки может колебаться в пределах от 1 до 10% от цены предложения (публичной оферты). Корректировка составляет 10 %.

Корректировка аналогов на местоположение - корректировка аналогов на местоположение при развитом рынке недвижимого имущества в идеале проводится на основе метода парных сравнений. На практике, при оценке нежилых коммерческих и производственных объектов даже в районных центрах Красноярского края зачастую нет публичных данных по рынку таких объектов. В этом случае корректировка на местоположение при отсутствии парных сопоставлений делается:

- на основе справочных данных;

- на основе корреляционно-регрессионной связи с проверкой на «тесноту» связи и приведением коэффициента корреляции;

- на основе анализа относительных величин соотношений кадастровых стоимостей (при условии доступности информации по привязке кадастровых стоимостей к рассматриваемым участкам «образца» и «аналогов»);

- на основе разницы в прибыли предпринимателя или внешнего износа и т.д.

Корректировка аналогов на различие в площадях - поправка на отличие в площадях оцениваемого объекта определяется по «Инструкции №1-03» согласно формуле:

Км = (So/Sa)^{^}K,

где So - площадь оцениваемого объекта;

Sа - площадь аналога;

К - коэффициент торможения для масштаба (площади) под производственно-офисную недвижимость (-0,149).

Для корректировки на масштаб (площадь) принята фактическая величина земельного участка 7 658 м².

Весовые коэффициенты при расчете окончательного значения стоимости объекта оценки, определялись, исходя из величины общей валовой корректировки. При этом величина коэффициента тем больше, чем меньше суммарное значение вносимых корректировок.

Таблица 16 - Расчёт стоимости земельного участка методом сравнения продаж

Адрес	Красноярский край, п. Берёзовка, ул. Трактовая, 5	Красноярский край, п. Берёзовка, ул. Глинки	Красноярский край, п. Берёзовка, ул. Конституции	Красноярский край, п. Берёзовка, ул. Придорожная	Красноярский край, п. Берёзовка, ул. Полевая	Красноярский край, п. Берёзовка, ул. Юности
Функциональное назначение площадей объектов	Промышленное	Промышленное	Промышленное	Промышленное	Промышленное	Промышленное
Цена предложения за единицу, руб./кв.м.		143	114	158	150	140
Площадь, кв.м.	7 658	7 000	43 000	9 500	10 000	6 000
Корректировка		0,9867	1,2932	1,0326	1,0406	0,9643
Вид права	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность
Корректировка		1	1	1	1	1
Условия сделки	продажа	продажа	продажа	продажа	продажа	продажа
Корректировка		1	1	1	1	1
Дата предложения	01.10.2011г.	26.07.2011г.	01.09.2011г.	01.05.2011г.	01.02.2011г.	16.05.2011г.
Корректировка		1,0160	1,008	1,0405	1,0656	1,0323
Поправка на торг (разница между ценой предложения и ценой сделки)		есть	есть	есть	есть	есть
Корректировка		0,9	0,9	0,9	0,9	0,9
Территориальный коэффициент на месторасположение	п. Берёзовка	п. Берёзовка	п. Берёзовка	п. Берёзовка	п. Берёзовка	п. Берёзовка
Корректировка		1	1	1	1	1
Количество примененных корректировок		3	3	3	3	3
Общая валовая корректировка		0,9022	1,1732	0,9670	0,9980	0,8959
Скорректированная стоимость 1м2 объекта, руб.		129	133,7	153	149,7	125,4
Присвоенные весовые коэффициенты	0,20	0,20	0,20	0,20	0,20
Рыночная стоимость 1м2. руб. (округленно)	138

В результате выполненного анализа и расчетов принимается средневзвешенное значение стоимости единицы сравнения для земельного участка, приведенного к п. Берёзовка, и составляет 138 руб./м².

Обоснованная рыночная стоимость оцениваемого земельного участка обшей площадью 7 658 м², расположенного по адресу: Красноярский край, п. Берёзовка, ул. Трактовая, д.5, рассчитанная на дату оценки 1.10.2011 г., в рамках сравнительного подхода составляет:

138 руб./м² ? 7 658 м² = 1 056 804 рубля

7.3 Определение стоимости земельного участка доходным подходом

Метод капитализации земельной ренты - метод применяется для оценки всех видов участков, свободных и застроенных. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого участка.

Рента - определенный доход с земельного участка, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности. Абсолютную ренту приносит любой участок земли независимо от плодородия и местоположения.

В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка. Алгоритм действия:

- расчет земельной ренты (дохода);

- расчет коэффициента капитализации;

- расчет рыночной стоимости земельного участка путем деления величины земельной ренты на коэффициент капитализации.

Расчет арендной платы за землю осуществляется по следующей методике.

Рассчитывается годовая арендная плата по формуле:

А_П = АБ ? S ? КП /100%,

где А_П - арендная плата за землю в год, руб.;

АБ - базовый размер арендной платы за землю в год, руб.;

КП - повышающий коэффициент, КП = К1 ? К2 ? К3;

К1 - коэффициент, учитывающий функциональное назначение земельного участка;

К2 - коэффициент, учитывающий особенности использования земельного участка;

КЗ - поправочный коэффициент.

Применительно к настоящей методике при расчете арендной платы базовый размер арендной платы АБ признается равным кадастровой стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством РФ.

Исходя из вышеизложенного, принимаем за базовую стоимость арендной платы показатель кадастровой стоимости в размере 228 руб./м2.

Коэффициент, учитывающий функциональное назначение земельного участка, К1 определяется в %, исходя из фактического использования земельного участка.

Функциональное назначение оцениваемого земельного участка - под нежилые здания (сооружения). Соответственно коэффициент составит 0,3% .

Коэффициент, учитывающий особенности использования земельного участка, отражает период проектирования и строительства объекта недвижимости, превышающего срок до 10 лет, под нежилые здания (сооружения). Соответственно коэффициент равен 1,0.

Поправочный коэффициент КЗ составляет 1,0, так как оцениваемый земельный участок отведен под нежилые здания (сооружения) и не является муниципальным заказом и социально значимым проектом.

Исходя из вышеизложенного, доход от земельной ренты составит:

AП = 7 658 ? 228 ? 1,0 ? 1,0 ? 0,3 = 523 807 рублей.

Коэффициент капитализации определяется следующим образом.

В качестве безрисковой ставки была выбрана ставка ОФЗ-ПД со сроком обращения от 1 года до 6 лет. (ОФЗ-ПД 25067,25077,25078,26203,26204,25075,26205) по состоянию на 03.05.2011г., по бюллетеню ЦБР = 7,30% годовых, «Бюллетень банковской статистики» Центрального банка РФ за 2011 год. (http://www.cbr.ru/hd_base/Auctions).

Премия за риск - вложения в объекты недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематический и несистематический риски, ко второму - статичный и динамичный.

Т.к. земельный участок находится в собственности, величина систематического риска принята экспертно в размере 5%.

Поправка на несистематический риск составит 3%.

Премия за низкую ликвидность недвижимости - поправка на длительную экспозицию при продаже и время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора. В данном случае срок экспозиции может составить в пределах 6-9 месяцев (принимаем 6 месяцев), на основе безрисковой ставки поправка составит округленно: 6 мес. ? 7,3 % / 12 мес. = 3,65%.

Премию за инвестиционный менеджмент принимаем в размере 5%, так как по объекту оценки с учетом местоположения, вероятность потерь и недозагрузки не велика.

Таблица 17 - Расчет ставки капитализации

Наименование	Величина
Безрисковая ставка	7,30%
Систематический риск	5,00%
Несистематический риск	3,00%
Риск ликвидности	3,65%
Инвестиционный риск	5,00%
Ставка капитализации	23,95%

Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методом капитализации земельной ренты, составит:

СКАП = 523 807 / 0,2395 = 2 187 086 рублей.

7.4 Согласование результатов

Описанными выше различными методами в рамках сравнительного, затратного и доходного подходов Оценщику удалось найти три результата рыночной стоимости оцениваемого имущества.

Окончательное, итоговое суждение о стоимости имущества выносится Оценщиком на основе анализа полученных результатов рыночной стоимости оцениваемого имущества, полученных в рамках различных подходов к оценке.

Для определения весов различных подходов используются шесть приведенных ниже критерия, которыми описываются преимущества или недостатки примененного метода расчета с учетом особенностей настоящей оценки.

Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки выполняется согласованием полученных результатов с применением полученных весовых коэффициентов как средневзвешенной.

Результаты определения итоговой величины веса каждого из подходов, использовавшихся в процессе оценки, представлены в таблице.

Таблица 18 - Определение средневзвешенной рыночной стоимости земельного участка

Наименование	Подходы
	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Рыночная стоимость, руб.	2 044 093	523 807	2 187 086
Критерий	Баллы
Достоверность информации	25	50	25
Полнота информации	25	50	25
Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного покупателя и продавца	25	50	25
Способность учитывать конъюнктуру рынка	25	50	25
Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта	25	50	25
Допущения, принятые в расчетах	25	50	25
Итого суммы баллов	150	300	150
Подход применялся	Да	Да	Да
Сумма баллов	600
Вес подхода, %	25,00%	50,00%	25,00%
Итоговая величина рыночной стоимости (округленно), руб.	1 319 698

Итоговая рыночная стоимость земельного участка общей площадью 7 658 м², принадлежащего ОАО «Бетон» на праве собственности, составляет округлённо:

1 319 698 (один миллион триста девятнадцать тысяч шестьсот девяносто восемь) рублей.

Заключение

На основании проведенного анализа и расчетов с использованием существующих подходов и методов оценки, Оценщик определил итоговое значение величины стоимости объекта оценки, расположенного по адресу: 662521, Красноярский край, Берёзовский район, п. Берёзовка, ул. Трактовая, д.5.

Рыночная стоимость предприятия (бизнеса) ОАО «Бетон» на дату оценки составляет:

Здания и оборудование (с учетом НДС):

50 182 115 (пятьдесят миллионов сто восемьдесят две тысячи сто пятнадцать) рублей;

Земельный участок (с учетом НДС):

1 319 698 (один миллион триста девятнадцать тысяч шестьсот девяносто восемь) рублей;

ИТОГО:

51 501 813 (пятьдесят один миллион пятьсот одна тысяча восемьсот тринадцать) рублей.

Список использованных источников:

1. Налоговый кодекс Российской Федерации (части первая и вторая);

2. Федеральный закон Российской Федерации от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской федерации» (с изм. на 22.07.2010 г.);

3. Постановление Правительства Российской Федерации от 1 января 2002 года №1 «О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы»;

4. Постановление Правительства Красноярского края от 10.10.2005 г. № 223-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Красноярского края» (с изм. от 28.04.2009 г.);

5. Письмо Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве от 14 июля 2011 г. № КЦ/П2011-07ти «Об индексах изменения сметной стоимости строительства по Федеральным округам и регионам РФ на июль 2011 года»;

6. Федеральные стандарты оценки ФСО № 1-3;

7. Международные стандарты оценкию / перевод на русский язык: Г.И. Микерин, И.Л. Артеменков, Н.В. Павлов. - М.: 2005;

Национальный кодекс этики оценщиков Российской Федерации (протокол № 16 oт 25.05.2005г.). - М.: 2005.;

Сборник № 8 «УПВС зданий и сооружений промышленности строительных материалов для переоценки основных фондов» (Госстрой СССР) - М.: Изд-во литературы по строительству, 1970;

Инструкция №1-03 «Расчёт стоимости неспециализированных улучшений земельных участков (зданий) сравнительным подходом». - М.: ООО «ФБК», 2005;

ВСН 53-86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» (Госгражданстрой). - М.: Прейскурантиздат, 1990. - 72стр.;

Валдайцев, С.В. Оценка бизнеса: Учебник/ С.В. Валдайцев. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2003. - 352 с.

Грязнова, А.Г. Оценка недвижимости: учебник / А.Г. Грязнова, М.А. Федотова. - Изд. 2-е, перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2008. - 560 с.;

Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации / М.А. Федотова [и др.] - М.: «Финансы и статистика», 2008. - 384 с.;

Чеботарёв, Н.Ф. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): учебник / Н.Ф. Чеботарёв - М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К^о», 2009. - 256 с.

Размещено на Allbest.ru