- ни заказчик, ни оценщик не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке;

- мнение оценщика относительно рыночной стоимости действительно только на дату оценки. Рыночная стоимость возмещение ущерба при изъятии земельного участка в пользу государства рассчитана при условии обычной экспозиции аналогичных объектов на рынке недвижимости, составляющей от 1 до 6 месяцев. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества.

6. ВЫБОР МЕТОДОЛОГИИ ОЦЕНКИ

База оценки	База оценки - вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки
Цель и назначение оценки	В соответствии с данными представленными заказчиком, а также информации указанной в разделе 1. настоящего Отчета заказчик предполагает использовать результаты оценки для переговоров с государством об условиях изъятия земельного участка в пользу государства в соответствии с действующим законодательством РФ.
Метод оценки	Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки
Определение рыночной стоимости в стандартах оценки	Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

6.1 ПОНЯТИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Определение по законодательству	В соответствии с ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости» «под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: § одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; § стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; § объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; § цена сделки представляет, собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; § платеж за объект оценки выражен в денежной форме».
Определение стандарта МСО-1 "Рыночная стоимость как база оценки"	Рыночная стоимость - это расчетная денежная сумма, за которую состоялась бы продажа актива на дату оценки заинтересованным продавцом заинтересованному покупателю в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон обладала бы достаточной информацией, действовала расчетливо и без принуждения. Приведенное определение не противоречит определению Закона. Дальнейший анализ уточняет положения стандарта в применении к рассматриваемому объекту оценки.
«Расчетная денежная сумма...»	относится к цене, выраженной в деньгах, которая может быть уплачена за объект оценки при коммерческой рыночной сделке. Мерой рыночной стоимости является наиболее вероятная цена, которая, по разумным соображениям, может быть получена на дату оценки на рынке при соблюдении условий, содержащихся в определении рыночной стоимости. Эта цена - наилучшая из достижимых, по разумным соображениям, для продавца и наиболее выгодная из достижимых, по разумным соображениям, для покупателя. При определении этой цены, в частности, не учитываются цены, завышенные или заниженные в силу особых условий или обстоятельств сделки, таких, как нетипичная форма финансирования, продажа с получением имущества обратно в аренду, специальные компенсации или уступки, предоставляемые какой-либо из сторон, вовлеченных в данную сделку, или любой элемент специальной стоимости.
«…за которую состоялся бы обмен актива...»	указывает на то обстоятельство, что стоимость актива является предполагаемой величиной, а не предопределенной заранее или фактической ценой продажи. Это цена, по которой рынок, ожидает совершения сделки на дату оценки при соблюдении всех прочих условий, входящих в определение рыночной стоимости.
«...на дату оценки...»	выражает требование, чтобы предполагаемая величина рыночной стоимости относилась к конкретной дате. В силу того, что рынки и рыночные условия могут меняться, для другого времени предполагаемая стоимость может оказаться ошибочной или не соответствующей действительности. Результат оценки отражает текущие состояние и условия рынка на фактическую дату оценки, а не на прошлую или будущую дату. Определение также предполагает, что переход актива из рук в руки и заключение сделки происходят одновременно, без каких-либо вариаций цены, которые в ином случае были бы возможны в сделке по рыночной стоимости.
«…заинтересованному покупателю...»	относится к тому, у кого есть мотивы купить, но ничто его к этому не принуждает. Такой покупатель не горит желанием купить, и не настроен, платить любую цену. Кроме того, он совершает покупку, действуя в соответствии с реалиями и ожиданиями текущего рынка, а не воображаемого или гипотетического рынка, существование которого нельзя ни продемонстрировать, ни предвидеть. Предполагаемый покупатель не станет платить цену выше той, которую требует рынок. Нынешний собственник, также входит в число тех, кто составляет этот "рынок". Оценщик не должен делать нереалистичных допущений относительно условий рынка или предполагать уровень рыночной стоимости выше достижимого по разумным соображениям
«...заинтересованным продавцом...»	подразумевается продавец, который не горит желанием продать, не понуждается к продаже и не готов продать по любой цене или настаивать на цене, которая не считается разумной на рынке в данный момент. Мотивом заинтересованного продавца является продажа актива на рыночных условиях по максимально возможной цене на открытом рынке после проведения надлежащего маркетинга, какой бы ни была эта цена.
«...в результате коммерческой сделки...»	означает, что между сторонами нет никаких особых или специальных взаимоотношений (таких, как, например, отношения между материнской и дочерней компанией или между домовладельцем и квартиросъемщиком), которые могут сделать уровень цены не характерным для рынка или завышенным из-за наличия элемента специальной стоимости. Предполагается, что сделка по рыночной стоимости должна совершаться между сторонами, не связанными между собой какими-либо отношениями, и каждая из сторон действует независимо.
«...после проведения надлежащего маркетинга...»	означает, что актив должен быть выставлен на рынок наиболее подходящим образом, чтобы обеспечить его реализацию по наилучшей из достижимых, по разумным соображениям, цене в соответствии с определением рыночной стоимости. Продолжительность выставления может быть разной в зависимости от рыночных условий, но в любом случае она должна быть достаточной для того, чтобы актив привлек к себе внимание достаточного числа потенциальных покупателей.
«...при которой каждая сторона обладала бы достаточной информацией, действовала расчетливо…»	означает предположение, что как заинтересованный покупатель, так и заинтересованный продавец в достаточной степени информированы о характере и свойствах продаваемого актива, его фактическом и потенциальном использовании, а также о состоянии рынка на дату оценки. Далее предполагается что каждый из них, обладая этой информацией, действует в своих интересах, расчетливо, стремясь достичь наилучшей, с точки зрения его позиции в сделке, цены. Имеется в виду расчетливость в отношении состояния рынка на дату оценки, а не в отношении суждений задним числом на более позднюю дату.
«...и без принуждения...»	означает, что у каждой из сторон имеются мотивы для совершения сделки, но, ни одна из них не подвергается принуждению или давлению с целью совершить сделку.

Вывод:

1. В качестве базы оценки принимается рыночная стоимость.

7. ОПИСАНИЕ И ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

К оценке представлен индивидуальный жилой дом (литера А, А1, А2, а1, а2, а3) и хозяйственные постройки (литера Б, В, Г, Д, д1, Е, Ж, И, К, I, II, III, IV) находящиеся по адресу по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. 1-я Чапаева, д.32.

Дом, надворные постройки и плодово-ягодные насаждения подлежат сносу, согласно Решения Исполкома Чебоксарского городского Совета народных депутатов ЧАССР от 02.11.1990 года № 359.

Оцениваемые объекты расположены на земельном участке общей площадью 1 126,00 кв.м.

Таблица 1 Состав оцениваемого имущества

Состав объекта Оценки
№	Наименование	Литера	№	Наименование	Литера
1.	Жилой дом	А	11.	Предбанник 1 этаж	д1
2.	Пристрой	А1	12.	Навес	Е
3.	Подвал	А2	13.	Сарай	Ж
4.	Сени	а1	14.	Туалет	И
5.	Веранда	а2	15.	Сарай II этаж	К
6.	Сени	а3	16.	Ворота	I
7.	Сарай	Б	17.	Ограждение	II
8.	Сарай	В	18.	Ограждение	III
9.	Гараж	Г	19.	Погреб	IV
10.	Баня 1 этаж	Д	20.
Назначение объектов оценки: Жилая недвижимость

Оценка произведена на основании визуального осмотра произведенного оценщиком 10 апреля 2009 г. со слов и в присутствии Заказчика Иванова Ивана Ивановича, а также материалов, предоставленных заказчиком.

Оценщики не принимают на себя ответственность за достоверность документов, предоставленных Заказчиком. Ответственность за достоверность, предоставленных документов, относящихся к исследованному оценщиками объекту, несет Заказчик объекта. В рамках предоставленных документов права собственности на оцениваемое имущество, а также имущественные права предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства.

7.1 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТОВ

I. Земельный участок
Месторасположение земельного участка	Земельный участок расположен в историческом центре г. Чебоксары
Адрес:	Чувашская республика, г. Чебоксары, ул. 1-я Чапаева, д. 32
Площадь земельного участка	1126 кв.м., в том числе застроенная - 171,1 кв. м.
Правовой режим земельного участка	Общая долевая собственность
Право устанавливающие документы на земельный участок	1. Свидетельство ОГРП серия 21 АА № 363226 от 24.12.2007 г., на Степанова Александра Анатольевича Ѕ доля в праве 2. Свидетельство ОГРП серия 21 АА № 363225 от 24.12.2007 г., на Степанова Анатолия Станиславовича Ѕ доля в праве.
Кадастровый номер	21:01:02 04 05:0092
Категория земель	Земли населенных пунктов
Улучшения	На земельном участке расположен индивидуальный жилой дом с хозяйственными постройками, зеленые насаждения
Плотность застройки	Высокая
Возраст окружающих зданий	Более 50 лет
Благоустройство территории	Территория частично благоустроена,
Транспортная доступность	Доступ к объекту оценки обеспечен автотранспортом по дороге с твердым покрытием
Доступные инженерные коммуникации	Электрические сети, автономное отопление
Качество и состояние подъездных путей	Удовлетворительное
Почва участка	Никаких проектно - изыскательных работ не проводилось, однако подразумевается, что на участке нет никаких вредоносных почв, неблагоприятно влияющих на объект оценки.
Опасности вызванные окружающей средой	Не выявлены
Ценность земельного участка как природно-ландшафтного, историко-культурного объекта	Не выявлена
Намерения собственника о сносе улучшений на данном участке	Согласно, градостроительного плана развития г. Чебоксары все жилые постройки расположенные по ул. 1-я Чапаева должны быть снесены и на данной территории будут построен жилой микрорайон с жилыми и общественными зданиями переменной этажности
Сервитуты:	Предполагается, что на участок распространяются типичные сервитуты, такие как право проезда и проведение коммуникаций, однако делается допущение, что ни один из существующих сервитутов не должен являться препятствием для использования участка наиболее эффективным образом
II. Описание объектов недвижимости
Технический паспорт Муниципальное унитарное предприятие «БТИ и ПЖФ» г. Чебоксары, инв. № 2271 составлен по состоянию на 21.02.2008 г.
1 Жилой дом (литера А)
Год постройки -	1935	Общая площадь помещений м2	71,3
Площадь застройки, м2	61,0	в том числе:
Строительный объем, м3	165	- жилая, м2	55,9
Группа капитальности	VI (четвертая)	Этажность	1 (один)
Экспликация помещений к поэтажному плану дома к жилому дому (литера А)
№ пом.	Назначение помещения	Площадь, м2
1	Жилая	19,70
2	Жилая	11,60
3	Жилая	6,60
4	Жилая	6,50
5	Коридор	7,40
Конструктивное решение и техническое состояние конструктивных элементов
Наименование	Характеристика конструкций	Техническое состояние
Фундаменты	Ленточный кирпичный	Неравномерная осадка здания, трещины в цоколе,
Стены	Бревенчатые, обшитые тесом, окрашены	Продольные трещины в бревнах, растрескивание и поражение гнилью венцов
Перегородки	Деревянные
Перекрытия чердачные	Деревянное по деревянным балкам	Зазоры и щели между досками наката
Кровля	Стальная по деревянным стропилам	Ослабление креплений крыши, фальцев, поражение гнилью концов стропил и обрешетки, поверхности кровли ржавчиной
Полы	Дощатые окрашенные	Стертость в ходовых местах, щели между досками, просадки
Проемы
Оконные	По одному створному и 1 глухому переплету, окрашены	Рассыхание оконных переплетов, поражение их гнилью
Дверные	Простые, окрашенные	Оседание дверных полотен, стертость притворов
Внутренняя отделка	Оклейка обоями стен	Обесцвечивание, загрязнение обоев
Инженерное обеспечение	Электроснабжение, отопление местное воляное
2. Пристрой (литера А1),
Год постройки -	1985	Общая площадь помещений м2	11,50
Площадь застройки, м2	14,50	в том числе:
Строительный объем, м3	35,00	- жилая, м2	11,50
Группа капитальности	III (третья)	Этажность	1 (один)
Экспликация помещений к поэтажному плану дома (литера А1)
№ пом.	Назначение помещения	Площадь, м2
6	Жилая	11,50
Конструктивное решение и техническое состояние конструктивных элементов
Наименование	Характеристика конструкций	Техническое состояние
Фундаменты	Ленточный бетонный	Трещины в цоколе
Стены	Шлакобетонные	Трещины в стенах
Перегородки
Перекрытия чердачные	Деревянные по деревянным балкам	Зазоры и щели между досками наката
Кровля	Стальная по деревянным стропилам	Ослабление креплений крыши, фальцев, поражение гнилью концов стропил и обрешетки
Полы	Дощатые окрашенные	Щели между досками, стертость в ходовых местах
Проемы
Оконные	По два глухих переплета, окрашены	Рассыхание оконных переплетов
Дверные	Простые, окрашенные	Стертость притвора, оседание дверного полотна
Внутренняя отделка	Штукатурка, оклейка обоями стен	Обесцвечивание, загрязнение обоев
Инженерное обеспечение	Электроснабжение, отопление печное и водяное
3. Пристрой (литера А2),
Год постройки -	1967	Общая площадь помещений м2	8,0
Площадь застройки, м2	13,9	Этажность	1 (один)
Строительный объем, м3	33,0	Группа капитальности	III (Третья)
Строение, возведенное без разрешительных документов
Экспликация помещений к поэтажному плану дома (литера А2)
№ пом.	Назначение помещения	Площадь, м2
1	Кухня	8,0
Конструктивное решение и техническое состояние конструктивных элементов
Наименование	Характеристика конструкций
Фундаменты	Ленточный кирпичный
Стены	Кирпичные
Перекрытия подвальное	Деревянные по деревянным балкам отепленные
Кровля
Полы	Бетонные, перекрытие линолеум
Проемы
Оконные	По два глухих переплета, окрашены
Дверные	Простые, окрашенные
Внутренняя отделка	Штукатурка стен
Инженерное обеспечение	Электроснабжение, газ, отопление местное водяное
4. Сени (литера а1),
Площадь застройки, м2	3,60	Общая площадь помещений м2	3,0
Строительный объем, м3	8,0	Группа капитальности	III (третья)
Строение, возведенное без разрешительных документов
Экспликация помещений к поэтажному плану дома (литера а1)
№ пом.	Назначение помещения	Площадь, м2
7	тамбур	3,0
Конструктивное решение и техническое состояние конструктивных элементов
Наименование	Характеристика конструкций
Фундаменты	Ленточный кирпичный
Стены	Шлакобетонные
Кровля	Стальная
Перекрытия	Деревянное
Полы	Дощатые
Проемы	Окна один глухой переплет, дверь простая
Внутренняя отделка	Окраска стен
Инженерное обеспечение	Электроснабжение.
5. Веранда (литера а2),
Площадь застройки, м2	15,90	Общая площадь помещений м2	15,90
Строительный объем, м3	32,0	Группа капитальности	V (пятая)
Экспликация помещений к поэтажному плану дома (литера а2)
№ пом.	Назначение помещения	Площадь, м2
8	Веранда	15,90
Конструктивное решение и техническое состояние конструктивных элементов
Наименование	Характеристика конструкций
Фундаменты	Столбчатый деревянный
Стены	Тесовые
Перекрытия	деревянные
Кровля	Стальная
Полы	Дощатые окрашенные
Проемы	Окна один глухой переплет, дверь простая
Инженерное обеспечение	Электроснабжение.
6. Сени (литера а3),
Площадь застройки, м2	6,0	Общая площадь помещений м2	3,10
Строительный объем, м3	15,0	Группа капитальности	III (третья)
Экспликация помещений к поэтажному плану дома (литера а3)
№ пом.	Назначение помещения	Площадь, м2
2	Коридор	3,10
Конструктивное решение и техническое состояние конструктивных элементов
Наименование	Характеристика конструкций
Фундаменты	Ленточный кирпичный
Стены	Тесовый и кирпичные
Кровля	Стальная
Полы	Бетонные
Проемы	Окна один глухой переплет
Дверные	Простая
Инженерное обеспечение	Электроснабжение.
7. Сарай (литера Б),
Площадь застройки, м2	14,10	Общая площадь помещений м2	14,10
Строительный объем, м3	32,0	Группа капитальности	V (пятая)
Конструктивное решение и техническое состояние конструктивных элементов
Наименование	Характеристика конструкций
Фундаменты	Столбчатый деревянный
Стены	Каркасно-засыпные
Кровля	Рубероидная
Полы	Дощатые
Проемы	Двери дощатые
Инженерное обеспечение	Электроснабжение.
8. Сарай (литера В),
Площадь застройки, м2	14,1	Общая площадь помещений м2	14,1
Строительный объем, м3	32	Группа капитальности	V (пятая)
Конструктивное решение и техническое состояние конструктивных элементов
Наименование	Характеристика конструкций
Фундаменты	Ленточный бетонный
Стены	Тесовый
Кровля	Шиферная
Полы	Дощатые
Дверные	Простая
9. Гараж (литера Г),
Площадь застройки, м2	14,20	Общая площадь помещений м2	14,20
Строительный объем, м3	28,0	Группа капитальности	V (пятая)
Конструктивное решение и техническое состояние конструктивных элементов
Наименование	Характеристика конструкций
Фундаменты	Ленточный бетонный
Стены	Шлакобетонные
Перекрытия	Деревянное
Кровля	Шиферная
Проемы	Двери дощатые
10. Баня 1 этаж (литера Д),
Площадь застройки, м2	9,50	Общая площадь помещений м2	9,50
Строительный объем, м3	19,0	Группа капитальности	IV (четвертая)
Конструктивное решение и техническое состояние конструктивных элементов
Наименование	Характеристика конструкций
Фундаменты	Ленточный бетонный
Стены	Бревенчатые
Полы	Дощатые
Проемы	Окна два глухих переплета, двери дощатые
11. Предбанник 1 этаж (литера д1),
Площадь застройки, м2	4,60	Общая площадь помещений м2	4,60
Строительный объем, м3	9,0	Группа капитальности	IV (четвертая)
Конструктивное решение и техническое состояние конструктивных элементов
Наименование	Характеристика конструкций
Фундаменты	Ленточный бетонный
Стены	Бревенчатые
Перекрытия	Деревянное
Полы	Дощатые
Проемы	Окна два глухих переплета, двери дощатые
12. Навес (литера Е),
Площадь застройки, м2	5,60	Общая площадь помещений м2	5,60
Строительный объем, м3		Группа капитальности	V (пятая)
Конструктивное решение и техническое состояние конструктивных элементов
Наименование	Характеристика конструкций
Фундаменты	Столбчатый деревянный
Стены	Без стен
Кровля	Стальная
13. Сарай (литера Ж),
Площадь застройки, м2	3,0	Общая площадь помещений м2	3,0
Строительный объем, м3	5,0	Группа капитальности	V (пятая)
Конструктивное решение и техническое состояние конструктивных элементов
Наименование	Характеристика конструкций
Фундаменты	Столбчатый деревянный
Стены	Тесовые
Кровля	Рубероидная
Проемы	Двери дощатые
14. Туалет (литера И),
Площадь застройки, м2	1,30	Общая площадь помещений м2	1,30
Строительный объем, м3	2,0	Группа капитальности	V (пятая)
Конструктивное решение и техническое состояние конструктивных элементов
Наименование	Характеристика конструкций
Фундаменты	Столбчатый деревянный
Стены	Тесовые
Кровля	Рубероидная
Проемы	Двери дощатые
15. Сарай II этаж (литера К),
Площадь застройки, м2	14,10	Общая площадь помещений м2	14,10
Строительный объем, м3	27,50	Группа капитальности	V (пятая)
Конструктивное решение и техническое состояние конструктивных элементов
Наименование	Характеристика конструкций
Стены	Из двойного теса утепленные
Перекрытия	Деревянное
Крыша	Из оцинкованной стали
Полы	Дощатые
Проемы	Окна одно створный переплет, двери простые
Инженерное обеспечение	Электроснабжение.
16. Ворота (литера ), Ограждение (литера II, III)
Литера	Протяженность, п.м	Материал конструкций
I	9,0	Металлические на металлических столбах
II	20,90	Тес решетчатый
III	120,63	Горбыль решетчатый
17. Погреб (литера IV)
Площадь застройки, м2		Общая площадь помещений м2	1,0
Строительный объем, м3	8,0	Группа капитальности	III (третья)
Конструктивное решение и техническое состояние конструктивных элементов
Характеристика конструкций	Техническое состояние
Наименование	Характеристика конструкций
Фундаменты	Ленточный кирпичный
Стены	Кирпичные
Перекрытия	Деревянное
18. Плодово-ягодные насаждения
1. Вишня	22 шт.
2. Боярышник	2 шт.
3. Дуб	1 дерево.
4. Красная смородина	6 кустов
5. Черная смородина	4 куста
6. Белая смородина	1 куста
7. Крыжовник	1 куст
8. Слива	4 дерево.
9. Рябина	1 шт.
10. Пирамидальный можевельник	1 шт.
11. Терн	1 дерево
12. Яблони	15 деревьев
13. Малина	2 кв.м
14. Клубника	50 кустов
Фото визуального осмотра

Вывод: Оцениваемый объект находится в крайне неудовлетворительном состоянии.

8. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ И ОБЗОР ОБЩЕПРИНЯТЫХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ

Оценка стоимости любого объекта представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкурентного рынка.

Объектом оценки является любой объект собственности в совокупности с правами, которыми наделен его владелец.

8.1 ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

Процесс оценки - это последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости, и включает в себя:

- осмотр объектов оценки;

- сбор и анализ необходимой информации;

- применение одного или нескольких общепринятых подходов оценки стоимости:

затратного,

сравнительного (анализа продаж),

доходного;

согласование результатов стоимости объектов, полученные в результате применения различных подходов и определение итоговой стоимости;

подготовка и передача Отчета об оценке заказчику.

8.2 ОБЗОР ОБЩЕПРИНЯТЫХ ПОДХОДОВ

В практике оценки определение рыночной стоимости объектов оценки осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих на рынок в целом, так и непосредственно на стоимость оцениваемых объектов. Для этого применяется один или несколько базовых подходов оценки: затратный, сравнительный, доходный.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении объекта и исходит из того, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за объект большую сумму, чем та, которую он может потратить на приобретение алогичного по назначению и качеству объекта, без существенных задержек.

Предпосылка данного подхода заключается в том, что стоимость объекта определяется как разность между стоимостью воспроизводства (стоимостью замещения) объекта оценки и величиной накопленного износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки с применением идентичных материалов и технологий.

Стоимость замещения - сумма затрат на создание объекта аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки.

Под накопленным износом понимается общая потеря стоимости объектом оценки на момент оценки в процентном выражении под действием физических, функциональных и внешних факторов.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

Подход к оценке с точки зрения сравнительного анализа продаж основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от цен, которые сложились к настоящему моменту на аналогичное или схожее имущество. Отсюда следует, что метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленное на продажу имущество заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Метод включает в себя сбор данных о рынках продаж и предложений по объектам, сходным с оцениваемым.

Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемых объектов.

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

Доходный подход основывается на принципе ожидания - типичный инвестор или покупатель приобретет имущество в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта определяется способностью приносить доход в будущем. При этом для определения доходности оцениваемого объекта применяют метод капитализации дохода или метод дисконтирования денежных потоков.

8.3 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ИТОГОВАЯ ОЦЕНКА СТОИМОСТИ

Заключительным элементом процесса оценки является сравнение стоимостных оценок объекта, полученных на основе указанных подходов, и сведение полученных данных к единой стоимости объекта.

В зависимости от конкретной ситуации результаты каждого из трех методов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой оценки стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности, а также от субъективного мнения оценщика.

9. ВЫБОР ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ И РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Теория оценки рассматривает возможность применения одного или сразу всех трех подходов при определении рыночной стоимости оцениваемых объектов. Возможность и целесообразность применения каждого из подходов, а так же выбор методики расчетов в рамках каждого подхода определяется в каждом конкретном случае, исходя их специфики объектов оценки, вида определяемой стоимости и т.д.

Согласно требованиям стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности (Федеральные стандарты оценки №1, №2, №3 от 20.07.2007г), оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

В данном случае, проанализировав исходные данные, оценщик пришел к выводу, что в данной ситуации для определения рыночной стоимости объекта оценки, наиболее приемлемо применение сравнительного и затратного подходов.

10. СПЕЦИФИКА РЫНКОВ НЕДВИЖИМОСТИ

В экономической теории рынком считается совокупность организационных, технических, правовых и других механизмов, обеспечивающих взаимодействие и совершение сделок между продавцами и покупателями. Современные рынки подразделяются на высокоорганизованные, не связанные с определенным географическим местом (например: рынок ценных бумаг, ИНТЕРНЕТ-рынок и т.д.) и низкоорганизованные связанные с определенным географическим положением (рынки недвижимости).

Рынки, называемые, в экономической теории высокоорганизованными практически не зависят от территориальной принадлежности, товар на них является достаточно стандартизированным, взаимозаменяемым и на них преобладают публичные (биржевые) сделки. Скорость обмена информацией на таких рынках, степень осведомленности участников, юридическая готовность к отчуждению по гражданско-правовым основаниям достаточно высокая.

Рынки недвижимости, относятся, как правило, к низкоорганизованным заметно отличаются от высокоорганизованных рынков по следующим параметрам:

- слабые взаимозаменяемость и стандартизированность, т.к. каждый объект недвижимости уникален, и очень трудно найти два объекта, обладающие одними и теми же параметрами, одинаковым набором полезных качеств.

- локальность. Покупателями и продавцами оказываются, как правило, физические и юридические лица, проживающие в данной местности, либо фирмы, имеющие производственный интерес на данной территории. Исключение составляют особо заметные объекты (как правило - уникальные) информация о которых получила широкое распространение

- частный характер. Сделки на рынках недвижимости носят частный характер и обычно совершаются в результате относительно длительных переговоров и «уторговывания» сторон.

- достоверность, полнота и доступность информации. Практически полностью отсутствует общедоступная система сбора и предоставления информации. Достоверность полученной информации о совершенных сделках очень часто бывает сомнительной. Цена предложения практически всегда не совпадает с реальной ценой покупки и скидка на «уторговывание» в каждом случае индивидуальна и зависит от многих, зачастую субъективных факторов.

- неэластичность предложения. В отличии от других рынков на рынках недвижимости объем предложения не может быть достаточно увеличен при росте цен.

К оценке представлен земельный участок площадью 1126 кв.м, расположенный по адресу г. Чебоксары, ул. 1-я Чапаева, д.32. На земельном участке расположен жилой дом и хозяйственные постройки.

Основным условием рыночной стоимости земельного участка является возможность отчуждения на него прав собственности.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости стоимость прав на земельные участки подлежит обязательной оценке.

10.1 ОБЗОР РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Общеизвестно, что недвижимость сегодня - самый выгодный объект вложения капитала. Возможность получения здесь дохода превышает доходность по банковским операциям.

Рынок недвижимости зависит от состояния экономики, и, в то же время, сам существенно влияет на нее. Количество и качество сделок с коммерческой недвижимостью в г. Чебоксары с достаточной степенью точности отражает состояние городской и республиканской экономики

При обзоре рынка жилой недвижимости, оценщик руководствовался информацией, опубликованной в открытой печати, анализом ранее проведенных оценок, данными полученными в результате телефонных интервью с представителями риэлтерских фирм. Рынок купли-продажи недвижимости в г. Чебоксары развивается достаточно динамично. Если рынок коммерческой недвижимости за 2007 год характеризовался продолжающимся ростом активности спроса во всех секторах и увеличивающимся дефицитом предложения объектов, как на продажу, так и в аренду, особенно в центральной части города, то рынок жилья за 2008 г. находился в стадии постоянного роста из-за ожидания потенциальных собственников развития ипотечного кредитования. Стоимость вторичной недвижимости полностью повторяла ситуацию на первичном рынке недвижимости.

Возможность приобретения недвижимости при помощи кредитных организаций породил бурный рост спроса на рынке как коммерческой, так и жилой недвижимости. Цены на строящееся жилье и встроенно-пристроенные помещения коммерческого типа существенно повысились. Увеличение цен у застройщиков разное.

На рынке жилой недвижимости наметилась тенденция приобретения жилья с использованием кредитов или ипотеки. Средняя стоимость 1 кв.м. жилой недвижимости зависит от месторасположения, этажности, площади. В течение года стоимость на малогабаритное жилье росла гораздо быстрее, чем на 3-х, 4-х комнатные квартиры.

Спрос на индивидуальные дома или земельные участки под индивидуальную застройку достаточно велик, однако в городе практически не осталось свободных земельных участков под ИЖС. Поэтому рост стоимости земельных участков под ИЖС был даже выше чем рост на жилье в многоквартирных домах. Проанализировав периодическую печать, можно заметить, что все чаще можно встретить объявления о спросе на индивидуальное жилье в черте города или в ближайшем пригороде.

Чебоксары очень динамично развивающийся город, ведущий строительство высокими темпами. Разработанная Правительством Чувашии программа развития ипотечного кредитования вызвала строительный бум. Востребовательность в жилье, стремление молодых семей жить отдельно, развитие ипотечного кредитования неизбежно вызовет повышение цен, как на первичное, так и на вторичное жилье в многоквартирных домах, а так же на строительство индивидуальных жомов. Все это вызывает ажиотажный спрос на квартиры и земельные участки под индивидуальное строительство.

Выводы

1. По степени надежности вложения капитала ни банковская система, ни рынок ценных бумаг не могут составить конкуренцию недвижимости. С точки зрения потенциального инвестора недвижимость выполняет функцию сбережения средств (инфляционные ожидания);

2. Рост издержек на строительство - увеличение себестоимости строительных работ и материалов. Кроме того, растут тарифы на энергоносители и транспортные перевозки, что также увеличивает стоимость недвижимости.

3. Потенциальные инвесторы при покупке недвижимости все большее внимание уделяют местоположению, возрасту и конструктивным характеристикам предлагаемых объектов.

Что касается оцениваемых объектов, то они расположены в историческом центре г. Чебоксары и имеют хорошую транспортную доступность. Техническое состояние объектов можно охарактеризовать как неудовлетворительное. Спрос на приобретение недвижимости в данном районе города намного превышает предложение, что существенно повышает их коммерческую привлекательность. Оцениваемые объекты в случае необходимости можно будет реализовать в достаточно короткие сроки.

11. ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Сравнительный подход базируется на трех принципах оценки: спроса и предложения, замещения и вклада. Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Сравнительный подход наиболее действенен для объектов, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такой объект на рынке продаж отсутствует, данный подход не применим.

Реализация сравнительного подхода предполагает следующую последовательность этапов:

-анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;

- определение единиц сравнения существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта;

- выбор метода расчета и разработка модели, которая связывает единицы сравнения.

Объем выборки, достаточной для оценки определяется опытным путем или задается методикой оценки. Минимальный объем выборки позволяющий получить среднее значение признака с указанием доверительных вероятностей равен 4.

При расчете стоимости объектов используются следующие методы:

- метод среднеарифметической;

- метод медианы (Ме);

-метод моды (Мо);

- метод средневзвешенной;

- метод парного сравнения продаж;

- метод мультипликатора валовой ренты.

Метод среднеарифметической предполагает нахождение частного от деления суммы всех значений выборки на количество элементов сравнения:

С_{оо/1кв.м.}=(С_оаi)/n

где n-объем конкретной выборки

С_оаi - i-й элемент выборки

С_{оо/1кв.м.} - среднеарифметическое значение элементов выборки

Метод медианы (Ме) Медиана является численным значением признака в вариационном ряду, делящее его на две равные части по числу выборки (испытаний части). Выборка располагается в порядке возрастания или убывания. Если в выборке четное значение элементов, то медианой является полусумма двух средних элементов, а если в выборке нечетное количество элементов, то медианой является средний элемент.

Метод моды (Мо) Модой является численное значение признака в серии испытаний (в вариационном ряду выборки), имеющее наибольшую частоту. Для нахождения моды выборка сортируется в порядке возрастания и разбивается на интервалы. Интервал, в котором находится наибольшее количество значений, является искомым. Метод моды может давать различные результаты при выборе различного количества интервалов, поэтому необходимо предварительно провести вычисление размера интервала (L) и точки начала отсчета. Разность между мах и мин. Значением выборки называется Размахом вариации и определяется по формуле:

R = C_{оа мах} - С_{оа min}

Величина интервала (i) определяется по формуле:

I =( C_{оа мах} - С_{оа min}) / (L-1) = R/(L-1)/

Начало отсчета для левого интервала вычисляется по формуле С_{оа min} - i/2

Метод средневзвешенной. Применение данного метода требует наличия весов для взвешивания значений выборки. Чем более объект-аналог по своим характеристикам похож на оцениваемый объект, тем больше можно доверять его данным о стоимости.

Метод парного сравнения продаж. Данный метод предполагает нахождение элементов сравнения и введения корректировок. Выбор элемента сравнения зависит от превалирующей характеристики, которая в подавляющем случае сделок с объектом является основополагающей. Далее проводится попарное сравнение аналогов, при этом предполагается, что сравниваемые объекты и объект оценки имеют одинаковые характеристики за исключением одного фактора, влияющего на стоимость объекта. В зависимости от достоверности информации могут быть применены как количественные, так и качественные корректировки. Величина стоимости объекта определяется с применением взвешивания данных объектов-аналогов, наиболее подходящих по своим параметрам.

Метод мультипликатора валовой ренты предполагает расчет мультипликатора валовой ренты, который определяется как соотношение цены объекта аналога, либо к его потенциальному валовому доходу, либо к его действительному валовому доходу.

Для определения рыночной стоимости объекта оценки в рамках настоящего отчета был применен метод медианы.

В качестве исходной информации была использована информация по объектам-аналогам, была полученная из печатных источников («Из рук в руки» март-апрель 2009 г.; «Недвижимость Чувашии»; «Жилье без посредников» март-апрель 2009 г.), по сети ИНТЕРНЕТ (100hat.ru; 21dom.ru). Выбранные объекты аналоги территориально расположены в г. Чебоксары, в микрорайоне расположения объекта оценки.

рыночная стоимость оценка недвижимость

11.1 РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Для оценки стоимости права собственности на земельный участок, оценщик провел анализ рынка продаж земельных участков. Удалось установить, что в Чебоксарах выставлено на продажу некоторое количество земельных участков, перечень и сравнительный анализ которых приведен в таблице № 1

По всем независимым корректировкам, таким как, местоположение, подъездные пути, масштабность, характер использования и другим физическим и экономическим характеристикам данные аналоги сопоставимы с оцениваемым земельным участком.

Поскольку объективно не существует двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости по всем рассматриваемым параметрам (экономические, физические, правовые и так далее аспекты), то возникает необходимость соответствующей корректировки цен продаж сравниваемых объектов, которая может быть как положительной, так и отрицательной. В качестве сравнения было подобрано десять аналогов, расположенные в г. Чебоксары, поскольку предложений о продаже жилого дома на земельном участке с аналогичными характеристиками, обнаружить не удалось, поэтому оценщик воспользовался имеющейся информацией и применил соответствующие корректировки по всем существенным факторам. ННЭИ аналогов и объекта оценки совпадает.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

> прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

> прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

> корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

> определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

> экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Направления и итоговые корректировки цен продаж по рассматриваемым сравнимым характеристикам предоставлены в таблице №2.

«Оценка земельного участка методом сравнительных продаж»

Таблица 2

№ п/п	Элементы сравнения	Оцениваемый объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
1	Назначение	жилое	жилое	жилое	жилое	жилое
2	Условия прод./предл.	оцениваемый объект оценки	предл.	предл.	предл.	предл.
3	Время прод./предл.		март.09	апрель.09	апрель.09	апрел.09
4	Права собственности	полные	полные	полные	полные	полные
5	Условия финансирования		наличн. расчет	наличн. расчет	наличн. расчет	наличн. расчет
6	Местоположение (административный район)	Центр	Центр	Северо-Западный	Северо-Западный	Северо-Западный
7	Адрес	ул. 1-я Чапаева, д. 32	ул. Федотова	ул. Чкалова	ул. Новоилларионовская	ул. Чкалова
8	Престижность местоположения	высокая	высокая	высокая	высокая	высокая
9	Транспортная доступность	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая
10	Площадь земельного частка	1126	600	600	730	600
11	Материалы стен дома	бревенчатые	деревяный	брев.	брев.	брев.
12	Этажность	1	1	1	1	1
14	Площадь общая, кв.м.	71,3	55,4	75	67	75
19	Отделка дома	с отделкой	с отделкой	с отделкой	с отделкой	с отделкой
20	Коммуникации	нет	нет	есть	есть	есть
23	Цена, руб.	определяется	2 600 000	5 000 000	9 000 000	5 000 000
24	Цена за 1 кв.м., руб.		46 931	66 666,67	134 328,36	66 666,67
25	Источник информации	Данные заказчика и визуального осмотра	Журнал "Недвижимость Чувашии" № от 17.03.09 "Успех" 62-85-45	Журнал "Вся Недвижимость" от 5.04.09 Хотей тел. 29-04-71	Журнал "Вся Недвижимость" от 5.04.08 АН "1000 вариантов" тел. 67-37-62	Журнал "Вся Недвижимость" от 5.04.09 Хотей тел. 29-04-71

Проведем сортировку по выбранным аналогам по убыванию стоимости 1 кв.м.

Таблица 3

№ п/п	Корректировки	Оцениваемый объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
1	Цена предл., руб.	определяется	2 600 000,00	5 000 000,00	9 000 000,00	5 000 000,00
2	Перевод цены предложения в цену сделки,%		3,00%	3,00%	3,00%	3,00%
3	Скорректированная цена, 1 кв.м. (01+(02/100)), руб.		2 522 000,00	4 850 000,00	8 730 000,00	4 850 000,00
4	Время прод./предл., %		0,00%	0,00%	0,00%	0,00%
5	Скорректированная цена, 1 кв.м. (03+(04/100)), руб.		2 522 000,00	4 850 000,00	8 730 000,00	4 850 000,00
6	Имущественные права		0,00%	0,00%	0,00%	0,00%
7	Скорректированная цена, 1 кв.м. (05+06), руб.		2 522 000,00	4 850 000,00	8 730 000,00	4 850 000,00
8	Условия финансирования		0,00%	0,00%	0,00%	0,00%
9	Скорректированная цена, 1 кв.м. (07+08), руб.		2 522 000,00	4 850 000,00	8 730 000,00	4 850 000,00
10	Местоположение (коэф.)		0,00%	1,00%	1,00%	1,00%
11	Скорректированная цена, 1 кв.м. (09х10), руб.		2 522 000,00	4 801 500,00	8 642 700,00	4 801 500,00
12	Скорректированная цена, 1 кв.м. (11х12), руб.		2 597 660,00	4 801 500,00	8 642 700,00	4 801 500,00
13	Материалы стен дома, %		0,00%	0,00%	0,00%	0,00%
14	Скорректированная цена, 1 кв.м. (13+(14/100)), руб.		2 597 660,00	4 801 500,00	8 642 700,00	4 801 500,00
15	Площадь, %		22,30%	-5,19%	6,03%	-5,19%
16	Скорректированная цена, 1 кв.м. (17+(18/100)), руб.		3176941,82	4552333,80	9163928,75	4552333,80
17	Коммуникации, %		0,00%	0,00%	0,00%	0,00%
18	Скорректированная цена, 1 кв.м. (27+(28/100)), руб.		3176941,82	4552333,80	9163928,75	4552333,80
19	Площадь земельного участка		87,67%	87,67%	54,25%	87,67%
20	Скорректированная цена, 1 кв.м. (29+(30/100)), руб.		5 962 060,82	8 543 213,10	14 135 046,27	8 543 213,10
21	Вес		0,4	0,2	0,2	0,2
22	Средневзвешенная стоимость 1 кв.м., руб.(округленно)	8 629 000

Таким образом, стоимость земельного участка с индивидуальным жилым домом по состоянию на дату оценки составляет

8 629 000 рублей 00 копеек

(Восемь миллионов шестьсот двадцать девять тысяч) 00 копеек

11.2 РАСЧЕТ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ

Для расчета восстановительной стоимости оцениваемого объекта оценщик применил, как наиболее приемлемый в данном конкретном случае: метод сравнительной единицы (метод укрупненных обобщенных показателей стоимости). При этом подходе определяется стоимость строительства аналогичного объекта, полностью повторяющего объект оценки по всем характеристикам, конструктивным элементам. Метод сравнительной единицы позволяет рассчитать стоимость на основе данных по аналогичному зданию в виде затрат на квадратный метр площади или кубический метр объема, точность метода зависит от верности выбора поправочных коэффициентов при сравнении зданий, требует определения площади или объема здания

В качестве исходных данных для расчета восстановительной стоимости (стоимости замещения) использованы:

· Сборник норм для оценки строений граждан в городской местности Чувашской АССР (далее Сборник). Оценочные нормы утверждены решением (распоряжением) Совета Министров Чувашской АССР 15 июня 1982г №620-р

· Оперативная информация управления информационных программ и ценообразования Минстроя Чувашской Республики, утвержденная приказом Минстроя от 28.09.2006г. №04-13/198

· Постановление от 21.02.91г. Совета Министров Чувашской ССР "Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ для пересчета сводных сметных расчетов".

При расчете восстановительной стоимости объекта недвижимости дополнительно была учтена предпринимательская прибыль, предполагающая извлечение доходов инвестора. По мнению специалистов - риэлтеров ЗАО «Региональный центр риэлтерских услуг», величина предпринимательской прибыли на текущий период колеблется от 17% до 32% и зависит от продолжительности строительства (принято 20%).

МЕТОД СРАВНИТЕЛЬНОЙ ЕДИНИЦЫ (МЕТОД УКРУПНЕННЫХ ОБОБЩЕННЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ СТОИМОСТИ)

Данный метод относится к наиболее оперативным и обеспечивающим приемлемую точность порядка 15-20% и служит ориентировочной и сравнительной базой для более детальных методов. Метод основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1 кв.м. общей площади, 1 куб.м. строительного объема и т.д.) оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного объекта.

Стоимость строительства оцениваемого объекта в ценах по состоянию на 01.04.2009 г.. определена по формуле:

Сзд = С₆₉ *Vзд * К_84-69 * К_91-84 * К_08-91

Где Vзд. - строительный объем;

С₁₉₈₂ -цена за 1 м³ строительного объема в здании-аналоге в ценах 1969 г.

Пересчет в уровень фактических цен был произведен с помощью системы индексов. Индексы представляют собой отношение стоимости продукции, работ или ресурсов в текущем уровне цен к стоимости в базисном уровне цен. В основу расчета положена методика, заключающаяся в последовательно переводе стоимости строительства 1 м³ из уровня цен по состоянию на 1969 г. в цены на дату оценки года на основании индексов изменения сметной стоимости СМР (строительно-монтажных работ).

Пересчет с цен 1969 г. в уровень цен 1984 года произведен на основании индексов изменения сметной стоимости СМР (строительно-монтажных работ), утвержденных Постановлением Госстроя СССР №94 от 11.05.83 года. Для расчета применен индекс по разделу “Птицефабрики и птицеводческие помещения”:К_84-69 = 1,18*1,03 = 1,2154

Пересчет в уровень цен с 1984 г. на цены 1991 г., произведен на основании индексов изменения стоимости строительства по данным Сборника средних сметных цен на строительные ресурсы, индексов пересчета стоимости строительства и информативных материалов по ценообразованию в строительстве Чувашской Республики № 04-20/13б от 24.10.2005 г. на IV кв. 2005 г. (далее - Сборник) Расчетный индекс к полной сметной стоимости строительно-монтажных работ на полный комплекс работ составляет: К_91-84 = 1,80

Пересчет в уровень цен по состоянию на дату оценки произведен на основании данных Сборника. Индекс к полной сметной стоимости строительно-монтажных работ на полный комплекс работ на I квартал 2009г. составляет: К₀₈ = 54,28

При расчете восстановительной стоимости необходимо учесть предпринимательскую прибыль.

Восстановительная стоимость (стоимость замещения) с учетом предпринимательской прибыли рассчитанная на основании объекта-аналога приведена в таблице № 4.

Расчет восстановительной стоимости объектов Таблица 4

№п/п	Наименование объекта	Литера	Год постройки	ед. измерен.	Объем	УПВС	ст-ть измер. по таб.	К попр	Ст-ть с попр. коэф.	К69-08	Полная восстановительная стоимость
1	Жилой дом	А	1935	м3	165	№26,т.2,таб.4	31,3	1,00485	31,45	154,9608	804 176
	Пристрой	А1	1985	м3	35	№26,т2,таб1	24,5	0,82488	20,21	154,9608	109 609
	Подвал	А2	1967	м3	33	№26, т.2, таб. 4	31,3	1,05181	32,92	154,9608	168 352
	Сени	а1		м3	8	№26, т2, таб140	10,5	0,96	10,08	154,9608	12 496
	Веранда	а2		м2	15,9	№26, т.2, таб.137	57,1	1	57,10	154,9608	140 687
	Сени	а3		м3	15	№26, т.2, таб.140	10,5	0,78	8,19	154,9608	19 037
	Итого по индивидуальному жилому дому								1 254 357,00
2.	Сарай	Б		м3	7	№26, т.2, таб. 144	5,3	0,78	4,13	154,9608	4 484
3.	Сарай	В		м3	32	№26, т.2, таб 144	5,3	0,58	3,07	154,9608	15 243
4.	Гараж	Г		м3	28	таб. 35б	20,77	0,73	15,16	154,9608	65 787
5.	Баня 1 этаж	Д		м3	19	№26,т.2, таб.54	27,7

Подобные документы

• Оценка рыночной стоимости трехкомнатной квартиры

  Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.
  
  курсовая работа [53,9 K], добавлен 14.10.2013
  

• Определение рыночной стоимости квартиры и земельного участка с индивидуальным жилым домом

  Описание объектов оценки – квартиры и земельного участка с индивидуальным жилым домом. Анализ рынка квартир, садоводческих и огороднических товариществ за последнее полугодие. Определение стоимости объектов сравнительным, доходным и затратным подходами.
  
  курсовая работа [3,6 M], добавлен 25.01.2015
  

• Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

  Анализ рынка недвижимости Иркутска, динамика средней стоимости вторичного жилья. Определение рыночной стоимости объекта оценки (2-х комнатной квартиры) сравнительным, доходным и затратным подходами. Экспертные методы внесения и корректировок поправок.
  
  курсовая работа [53,8 K], добавлен 02.03.2012
  

• Определение рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу г. Тюмень, ул. Закалужская сравнительным и доходным подходом

  Описание месторасположения объекта оценки. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости тремя подходами: доходный, сравнительный и затратный. Границы права собственности. Сущность рыночной стоимости. Поведение и динамика рынка недвижимости.
  
  отчет по практике [1,4 M], добавлен 06.06.2016
  

• Оценка стоимости неосвоенного земельного участка

  Определение рыночной стоимости земельного участка. Земля как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства. Структура земельного фонда РФ по категориям земель. Согласование результатов оценки стоимости земельного участка.
  
  курсовая работа [1,6 M], добавлен 06.03.2014
  

• Определение стоимости коттеджа, расположенного на 23 км от МКАД по Дмитровскому шоссе

  Анализ рынка недвижимости. Оценка объекта с помощью различных методик. Оценка земельного участка. Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости, степени физического износа. Получение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.
  
  курсовая работа [68,4 K], добавлен 22.01.2016
  

• Определение стоимости объекта недвижимости и бизнеса

  Определение стоимости объекта недвижимости - магазина на территории завода затратным методом. Расчет восстановительной стоимости здания. Физический износ элементов. Определение стоимости бизнеса путем суммирования стоимости чистых активов и гудвилла.
  
  контрольная работа [16,3 K], добавлен 11.04.2012
  

• Определение рыночной стоимости здания с земельным участком, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Доваторцев

  Сведения о заказчике оценки рыночной стоимости здания. Ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки. Применяемые стандарты оценочной деятельности. Расчет рыночной стоимости затратным, сравнительным и доходным подходами.
  
  курсовая работа [2,5 M], добавлен 10.07.2013
  

• Оценка стоимости предприятия ООО "Аланд"

  Виды стоимости, цели и принципы оценки бизнеса. Анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия. Оценка рыночной стоимости предприятия затратным, доходным и сравнительным (рыночным) подходами. Порядок определения рыночной стоимости оценщиком.
  
  курсовая работа [514,0 K], добавлен 08.10.2013
  

• Определение рыночной стоимости незастроенного земельного участка на пересечении улицы Чистопольская и улицы Меридианная

  Анализ рынка продажи земельных участков в городе Казань. Описание объекта оценки. Исследование эффективности использования земельного участка при строительстве офисного здания. Расчет стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты.
  
  курсовая работа [92,9 K], добавлен 11.03.2014
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам