1. Ап (Ракитная) = (200000руб./мес.) х 12 мес. /2100 кв.м. = 1143 руб./кв.м. в год;

ЧОД=Ап-0,15*Ап = 971 руб/кв.м. в год.

РС (Кая) = 4 500 000 руб./ 1850 кв.м. = 2432 руб./кв.м.

R₁ = ЧОД/ РС = 0,3992.

2. Ап (ул. Р.Люксембург,158) = (350 руб./кв.м. в мес.) х 12 мес. = 4200 руб./кв.м. в год;

ЧОД=Ап-0,15*Ап = 3570 руб/кв.м. в год.

РС (Кая) = 8 000 000 руб./ 796,8 кв.м. = 10040 руб./кв.м.

R₂ = ЧОД/ РС = 0,3556.

3. Ап (Падь Топка) = (220000руб./мес.) х 12 мес. /1945,1 кв.м. = 1357 руб./кв.м. в год;

ЧОД=Ап-0,15*Ап = 1153 руб/кв.м. в год.

РС (Кая) = 15 000 000 руб./ 1945,1 кв.м. = 7712 руб./кв.м.

R₃ = ЧОД/ РС = 0,1495.

Отсюда R = (R₁ + R₂ + R₃)/3 = 0,3014 или округленно - 0,30.

Тогда рыночная стоимость объекта оценки (как единого объекта) методом капитализации составит:

РС доход = ЧОД / Rзд = (1 974 820 руб./год)/0.30 = 6582732 рублей или округленно - 6 583 000 рублей.

Таким образом, проведенные анализ и расчеты показывают, что по состоянию на «11» ноября 2009 года объект оценки (как единый объект) имел следующую рыночную стоимость, определенную на основе доходного подхода: 6 583 000 (Шесть миллионов пятьсот восемьдесят три тысячи) руб.

3.4 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости на основе затратного подхода

Затратный подход в оценке рыночной стоимости коммерческой недвижимости предполагает определение восстановительной стоимости улучшений (стоимости воспроизводства или стоимости замещения) с последующим вычетом оцененного износа (физического, функционального и экономического) и увеличением полученной стоимости улучшений с учетом износа на стоимость участка земли как незастроенного. При этом предполагается, что собственник оцениваемых улучшений также обладает и правом собственности на земельный участок, приходящийся на площадь их застройки.

В настоящей оценке определение рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости осуществлялось затратным подходом. Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и базируется на том, что потенциальный покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую ему обойдется возведение аналогичного по назначению, качеству и полезности объекта в обозримый период времени без существенных дополнительных издержек.

Суть данного метода определения рыночной стоимости состоит в расчете полной восстановительной стоимости здания или сооружения (стоимости воспроизводства или стоимости замещения) с последующим вычетом оцененного износа и увеличением на стоимость прав на земельный участок, приходящийся на площадь его застройки:

РС = РС_ЗЕМ + ПВС - И,

где РС - рыночная стоимость улучшений, определенная затратным методом;

РС_ЗЕМ - рыночная стоимость прав на земельный участок;

ПВС - полная восстановительная стоимость объекта недвижимости (с учетом изменения стоимости строительно-монтажных работ в период между базовой датой и датой на момент оценки);

И - износ объекта недвижимости (физический, функциональный и экономический);

Основы оценки рыночной стоимости земельных участков. Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).

Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций - земельной ренты) (принцип ожидания).

Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.

Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

1) целевое назначение и разрешенное использование;

2) преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

3) перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

4) ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

5) текущее использование земельного участка.

Методы оценки рыночной стоимости земельного участка. Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Перечисленные методы применимы к оценке рыночной стоимости земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями или предназначенных для их размещения.

В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.

Отметим, что согласно документам, предоставленным Заказчиком собственник оцениваемого объекта недвижимости не имеет права собственности на земельный участок. Однако, по существующему законодательству собственник улучшений имеет право выкупа земельного участка ( в размере необходимом для его использования ) по пятикратной ставке земельного налога.

Если сложившаяся на рынке цена аналогичного свободного земельного участка превышает нормативную цену его выкупа, то новый собственник, покупая улучшения без права собственности на землю, также приобретает и возможность дальнейшего выкупа соответствующего земельного участка по стоимости, меньшей его рыночной стоимости. В этом случае разница между рыночной стоимостью аналогичного свободного земельного участка и нормативной ценой выкупа земельного участка под оцениваемыми улучшениями будет определять стоимость имеющихся или приобретаемых прав на землю, которая должна быть учтена в формуле (3.4.1.).

Как показало исследование рынка недвижимости, на вторичном рынке земли продажа земельных участков под строительство в г. Иркутске по рыночной стоимости начинает приобретать естественный ход - в центральной части города цены предложений на земельные участки существенно (в разы ) превышают эти цены на его окраинах. В свою очередь во все большей части городских районов цены предложений на земельные участки начинают превышать цены их выкупа даже с учетом затрат на его оформление. Тем самым в этом случае начинают приобретать стоимость и имеющиеся у землепользователей права, например такие, как право постоянного (бессрочного) пользования.

Полная восстановительная стоимость (ПВС) представляет собой стоимость здания или сооружения в настоящих условиях их воспроизводства и показывает, сколько бы стоил объект оценки, если построить его в настоящее время из аналогичных материалов с использованием аналогичных конструктивных решений.

Восстановительная стоимость определяется как стоимость воспроизводства или стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства - это сумма затрат, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Расчет ПВС объекта оценки в настоящей оценке осуществляется по соответствующим Сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости для переоценки основных фондов.

Основная расчетная формула определения полной восстановительной стоимости объекта оценки по данным Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) имеет вид:

ПВС = УС₆₉ П₁ П₂ П₃ П₄ И_69-84 И_84-91 И_{91- 2007} (1 + Пр) х О,

где

ПВС - полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта на дату оценки, руб.

УС₆₉ - удельная стоимость строительства единицы строительного объема объекта-аналога в ценах 1969 г., руб./м³. Данный стоимостной показатель определяется по соответствующей таблице сборника, ( см. табл. №5.3.3)., и корректируется с помощью следующих поправок:

П₁- поправка на I климатический район (Иркутская область).

П₂ - поправка для районов с сейсмичностью 8 баллов;

П₃ - поправка на другую группу капитальности при несоответствии групп капитальности оцениваемого объекта и объекта-аналога;

П₄ - поправка на несоответствие применяемых строительных материалов, отсутствие части конструктивных элементов или инженерных систем.

И_69-84 - индекс удорожания строительно-монтажных работ (СМР) за период с 1969 г. По 1984 г. С учетом в соответствии с территориальным коэффициентом к индексам по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей, учитывающий особенности изменения сметной стоимости СМР для Иркутской области.

И_84-91 - индекс удорожания СМР за период с 1984 г. По 1991 г. В соответствии с. И_{91- 2007} - индекс удорожания сметной стоимости строительства на дату проведения оценки по сравнению с 1991 г., принят по публикуемому Управлением государственной вневедомственной экспертизы и ценообразования в строительстве Иркутской области информационному бюллетеню «Индексы цен в строительстве» за II квартал 2007 г.

Пр - прибыль инвестора.

О - строительный объем оцениваемого объекта в соответствующих единицах измерения.

Значения всех вышеуказанных величин были определены в соответствие с действующими методиками. Их значения, а также расчетные величины ПВС всех объектов недвижимости в составе рассматриваемого имущества приведены в соответствующих графах табл. №5.3.3.

При определении ПВС оцениваемых улучшений прибыль инвестора принималась равной нулю, так как все рассматриваемое имущество имеет существенный экономический износ, см. далее.

Износ - это технико-экономическое понятие, выражающееся в уменьшении полной восстановительной стоимости в результате:

- физического разрушения (физический износ);

- потери функциональных и эксплуатационных качеств (функциональный износ);

- изменения окружающей экономической ситуации (износ внешнего воздействия).

Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом понимается утрата ими первоначальных технико-экономических качеств (прочности, устойчивости, надежности и т.д.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Для определения величин физического износа зданий и сооружений в составе объекта оценки использовался нормативный метод расчета по удельным весам конструктивных элементов.

Физический износ подлежащих оценке зданий и сооружений определялся в соответствие с методиками по формуле:

где

Ф_З - физический износ здания или сооружения, %;

Ф_кi - физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;

L_i - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания или сооружения; принимался по соответствующим таблицам сборников УПВС;

n - число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.

Физический износ отдельных элементов, конструкций и систем зданий и сооружений в составе рассматриваемого имущества определялся на основе фактической информации об их техническом состоянии, представленной Заказчиком (данные технического паспорта). Определение физического износа оцениваемых объектов недвижимости приводится в Табл. №5.3.1 .

Функциональным износом называется несоответствие объемно-планировочных или конструктивных решений современным строительным стандартам. Функциональной износ обычно обусловлен качественными недостатками использованных материалов и конструкций здания, устаревшими объемно-планировочными или конструктивными решениями оцениваемого объекта недвижимости по сравнению с современными аналогами. В связи с тем, что рассматриваемые объекты недвижимости имеют существенные планировочные и конструктивные отличия от современных аналогов, оценка такого несоответствия осуществлялась следующим образом.

Экономически функциональный износ - это потеря стоимости по причине несоответствия современным стандартам каких-либо потребительских свойств объекта оценки при его наиболее эффективном использовании. Данная потеря стоимости определяется, применительно к отсутствию необходимого улучшения, как ПВС улучшения за вычетом физического износа минус добавленная за счет улучшения стоимость (или капитализированный доход от улучшения) и плюс эксплуатационные затраты, связанные с улучшением.

Анализ данных приведенных в Проекте , посвященному созданию в г. Иркутске современного складского комплекса показал, что стоимость таких новых объектов (ПВС) может составить 19224 руб./кв.м. с окупаемостью строительства - 8-9 лет. С учетом меняющегося законодательства (земельного, градостроительного, налогового и т.п.) можно ориентироваться на срок окупаемости - 9 лет. Соответственно физический износ равен 0.

Анализ материалов приведенных в средняя ставка аренды на складском рынке может составить 115-120 долл./кв.м в год. Приняв для г. Иркутска арендную ставку для современного складского комплекса равную 115 долл./кв.м. в год получим (из расчета 1 долл. = 26,7 руб. на дату оценки), что в месяц арендная плата составит - 256 руб./кв.м.

Применительно, к оцениваемому объекту ставка аренды (см. табл.5.2.1.) равна 80 руб./кв.м. в мес. Тогда разница в доходах между современным складским комплексом и оцениваемым объектом составит: 256 руб./кв.м. - 80 руб./кв.м. = 176 руб./кв.м. в месяц.

Капитализируя эту разницу получим стоимость добавленного улучшения.

Расчет коэффициента капитализации для добавленного улучшения

Понятие ставки капитализации, используемое применительно к недвижимости (здания и сооружения), включает в себя доход на капитал и возврат вложенного капитала.

Доход на капитал - это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Другими словами, это процент, который выплачивается за использование денежных средств. Его называют также отдачей капитала, или нормой дохода. Для инвестора норма дохода - это ожидаемая ставка дохода на инвестиции в сопоставимые по уровню риска объекты недвижимости или, другими словами, это ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения за период владения недвижимостью. Его называют также возмещением капитала, или нормой возврата. Норма возврата считается для объектов, стоимость которых со временем снижается.

Норма дохода рассчитывается по методу кумулятивного построения, при котором суммируются различные факторы риска, связанные с инвестициями в данный объект недвижимости (чем выше риск инвестиций, тем выше норма дохода). Теоретически, норма дохода должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

Компенсация за безрисковые, ликвидные инвестиции;

Компенсация за риск инвестиций в конкретную компанию;

Компенсация за низкую ликвидность объекта недвижимости;

Компенсация за инвестиционный менеджмент;

Поправка на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

Безрисковая ставка. Это безопасная (безрисковая) процентная ставка, которую можно получить по вкладам или ценным бумагам в течение установленного периода времени. Инвестор с высокой степенью уверенности знает, что в конце инвестиционного периода инвестированный капитал плюс любые невыплаченные проценты полностью возвратятся к вкладчику. Другими словами, это минимальная компенсация за инвестированный капитал. В качестве безрисковой ставки в практике западной оценки применяется доходность по государственным долгосрочным облигациям. В российских условиях допускается в качестве безрисковой ставки принять ставку валютного депозита крупного коммерческого банка.

Исходя из условия альтернативности инвестиций безрисковая ставка принята равной 7% годовых, что следует из анализа данных о ставках по валютным депозитам в различных банках г. Иркутска.

Компенсация за риск инвестиций в конкретный объект.

Определяется в соответствиями с особенностями оцениваемого вида недвижимости. Например, риск считается низким тогда, когда собственность сдана устойчивому арендатору, имеющему постоянных клиентов, такому, как отделение Сбербанка; риск считается высоким по объектам, сданным ненадежным арендаторам, не имеющим постоянных клиентов, таким, как дискотека, испытывающая недостаток собственных средств.

Компенсация за риск инвестиций в оцениваемые объекты недвижимости принята в размере 2 %.

Компенсация за низкую ликвидность объекта недвижимости. Ликвидность показывает, насколько быстро актив может быть превращен в наличные денежные средства. Недвижимость низколиквидна по сравнению со вкладами, акциями и облигациями. Компенсацию за низкую ликвидность можно приблизительно определить как производную от безрисковой ставки, исходя из предположения о том, что инвестор теоретически мог бы в течение срока продажи объекта получать минимальный гарантированный доход, если бы вложил средства в безрисковый валютный вклад или государственные облигации.

Компенсация за низкую ликвидность составит 3%.

4) Компенсация за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции (в отличие от безрисковых инвестиций), тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент требует дополнительной компенсации (например, управленческие расходы по вкладам до востребования в Сбербанке минимальны), включает заполнение налоговых деклараций, выбор среди различных вариантов финансирования и принятие решения об удержании или продаже активов; однако, инвестиционный менеджмент не стоит путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в операционные расходы.

Основываясь на анализе деятельности предприятия, компенсация за инвестиционный менеджмент принята в размере 3%.

Норма возврата рассчитывается по методу прямолинейного возврата инвестиций (методу Ринга), основанному на временном интервале, в течение которого, по расчетам типичного инвестора, произойдет возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость.

Средний срок экономической жизни зданий построенных по новой технологии может составлять 100 лет. Следовательно, ежегодная норма возврата для капитальных (группа капитальности - I) зданий (см УПВС №24 табл. 20) составляет 1%.

Суммируя все значения компонентов коэффициента капитализации получим его величину равную 16%.

Операционные расходы на поддержание нового складского комплекса и объекта оценки могут составить по информации Заказчика - 10% и 5% соответственно.

Отсюда рыночная стоимость дополнительного дохода и дополнительных затрат составит соответственно:

(176 руб./кв.м.*12*0,9)/0,16 = 11880 руб./кв.м.

(176 руб./кв.м.*12*0,1 - 80 руб./кв.м.*12*0,05)/0,16 = 1020 руб./кв.м.

Тем самым функциональный износ в стоимостном выражении будет равен:

19224 руб./кв.м. - 0 - 11880 руб./кв.м. + 1020 руб.кв.м. = 8364 руб./кв.м.

В %-м отношении рассматриваемый износ составит:

100%*(8364 руб./кв.м.)/(19224 руб./кв.м.) = 43,5% или округленно - 40%.

Окончательно функциональный износ для оцениваемого объекта был принят равным 40%.

Внешний экономический износ обусловлен негативным по отношению к оцениваемому объекту изменением внешней среды, экономическими и политическими факторами.

Данный вид износа определяется как снижение функциональной пригодности объекта оценки вследствие влияния экономического развития или изменения окружающей среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости. Он может быть вызван общим экономическим упадком района, места расположения объекта в районе или состоянием рынка.

Как правило, экономический износ является неустранимым.

В настоящей оценке экономический износ оцениваемого объекта недвижимости рассчитывался методом попарного сравнения объектов-аналогов и объекта оценки (в процентном отношении).

Как известно, рыночная стоимость объекта равна ПВС умноженная на совокупный износ и определяется по следующей формуле [3,4]:

РС затр = ПВС * (1-Ифиз)*(1-Ифунк)*(1-Иэкон).

Отсюда легко выделить экономический износ. Он равен:

Иэкон = 1 - РСзатр / (ПВС* (1-Ифиз)*(1-Ифунк)).

Оценку данного износа можно определить для каждого из 6 выбранных ранее (см. Табл. 3.2.1.) объекта-аналога (при некоторых допущениях) следующим образом.

Полная восстановительную стоимость (ПВС) каждого объекта-аналога определяется по соответствующим таблицам УПВС, его Ифиз определен по данным риэлтеров (см. Табл. 3.2.1.) и приведен в табл.5.3.2.

Поскольку объекты-аналоги на исследуемом сегменте рынка недвижимости относятся к производственным объектам, их физический износ существенно меньше, чем у объекта оценки, то можно предположить, что они имеют одинаковую функциональную направленность. Расчеты функционального износа по приведенной выше схеме показали, что Ифунк достигает 25%.

Расчеты экономического износа показали, что для рассматриваемой совокупности объектов-аналогов средневзвешанная величина Иэкон составляет около 10%. Эта величина и была принята в качестве значения экономического износа объекта оценки.

В связи с тем, что для нормального использования объекта оценки необходим учет таких сооружений как ограждение и ворота, представляется целесообразным дополнить ими список зданий при расчете восстановительной стоимости рассматриваемого объекта (Таблица 5.3.3.) на основе затратного подхода. Затем полученную стоимость этих сооружений вычесть из средневзвешенной величины рыночной стоимости объекта оценки как единого объекта, что бы получить итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки (без учета упомянутых сооружений)

Определение физического износа объектов недвижимости в составе объекта оценки

Таблица 3.4.1.

nn	Наименование объекта по Тех. паспорту на 2003 г	Сборник УПВС	Таблица УПВС	Удельный вес конструктивного элемента по сборнику УПВС, %
				Фундамент	Каркас	Стены и перегородки	Перекрытия	Покрытия	Кровля	Проемы	Полы	Отделочные работы	Металлические конструкции	Внутренние сантехнич. и электротехнич. устройства	Прочие работы	Итого, %
1	Лесопилка	18	5 г	8	0	32	20	0	6	7	14	3	0	8	2	100
	Физ износ,%			38	0	60	45	0	50	45	45	45	0	45	50	49,6
1а	Навес	28	157а													50
1б	Навес	28	157а													60
2	Администр корпус	28	85а	9	0	21	14	0	4	10	8	16	0	9	9	100
	Физ износ,%			35	0	40	40	0	10	50	40	45	0	50	40	41,1
3	Сторожевая будка	28	1	18	0	19	7	0	6	9	8	10	0	17	6	100
	Физ износ,%			35	0	45	45	0	55	50	50	55	0	50	50	46,8
4	Склад (литер Е)	2	107е	8	0	31	17	0	7	8	9	4	0	3	13	100
	Физ износ,%			35	0	60	45	0	40	45	30	100	0	100	50	51,7
5	Склад (литер Ж)	2	107в	13	0	35	15	0	7	8	7	4	0	3	8	100
	Физ износ,%			45	0	45	40	0	60	50	50	60	0	100	80	51,1
6	Блок подсобных цехов	18	2	8	0	17	29	0	7	7	12	3	0	16	1	100
	Физ износ,%			35	0	45	30	0	50	45	45	100	0	100	45	50,7
7	Дом вагончик	2	8б	5	0	31	9	0	8	11	11	3	0	20	2	100
	Физ износ,%			30	0	75	30	0	75	75	75	75	0	75	45	68,1
7а	Навес															50,0
8	Подстанция	18	17а	20	0	28	10	0	6	19	7	2	0	1	7	100
	Физ износ,%			5	0	10	10	0	10	10	10	10	0	10	10	9,0
	Средняя величина физического износа для объектов недвижимости равна	48,0

Из таблицы видно, что средняя величина физического износа равна 48%. Учитывая состояние отдельных объектов можно заключить, что этот износ по крупному можно округлить до 50%.

Из таблицы видно, что рыночная стоимость комплекса зданий равна

11 130 488 рублей

или округленно - 11 130 000 рублей.

Таким образом, проведенные анализ и расчеты показывают, что на 11 ноября 2009 г. для объекта оценки (комплекса зданий) рыночная стоимость составляет: 11 130 000 (Одиннадцать миллионов сто тридцать тысяч) руб.

Далее для определения рыночной стоимости объекта оценки как единого объекта (с правом собственности на земельный участок, на котором располагаются оцениваемые улучшения) необходимо согласно формулы (3.4.1.) к полученной рыночной стоимости прибавить рыночную стоимость земельного участка, а затем к результату прибавить стоимость ограждений (1 133 867 руб. ).

Определение рыночной стоимости земельного участка

Исследования ситуации с оценкой рыночной стоимости земельного участка в нашем случае, показали правомочность ее определения на основе сравнительного подхода с применением метода прямого сравнения продаж.

Подход прямого сравнительного анализа продаж представляет собой процедуру сопоставления фактически имевших место продаж аналогичных объектов. Этот подход к оценке базируется на принципе замещения, согласно которому при наличии нескольких товаров или услуг с относительно равной потребительской стоимостью (полезностью), наиболее распространенным и пользующимся наибольшим спросом станет товар с наименьшей ценой. Данный подход основывается на сборе информации об аналогичных предложениях и продажах с учетом НДС 6 для последующего сравнения, которое позволяет определить рыночные корректировки по существующим факторам. Информация о продажах сопоставляется с рассматриваемыми объектами по существенным характеристикам, выявленным в данных объектах.

После того, как выбраны аналоги, далее вносятся поправки или корректировки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект.

В процессе внесения корректировок существенен фактор субъективности. Выбор элемента корректировки и принятие решения о величине этой корректировки основано только на профессионализме оценщика.

Для расчета и внесения корректировок применяются следующие методы:

- метод парных продаж;

- экспертный метод;

- статистический метод;

- количественный метод;

- метод валовой ренты.

В данном случае был использован количественный метод выполнения корректировок.

Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Безусловно, фактическая цена продажи объекта оценки может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка.

Если имеется достаточная информация по большому числу сделок и предложений на продажу, то можно определить ценовые тенденции, служащие индикатором динамики рыночной стоимости недвижимости.

Оценщиком были проанализированы предложения по аренде и продаже земельных участков в г. Иркутске с января 2007 г. по октябрь 2007 г. В качестве исходных данных использовалась стоимостная информация, опубликованная в электронных и печатных СМИ (www.sia.ru и др., «Из рук в руки» - Изрвр, «Все объявления Иркутска» - ВОИ, «Дело», «Доска объявлений Иркутска» - ДОИ и т.п.).

Приведем данные о ценах предложения по продаже земельных участков в г. Иркутске, взятые из источников СМИ:

1. (НИТЭЦ) -2,79 га, собственность = 3100 тыс. руб. (millenium.irkutsk.ru/commer.htm, 12 окт 2009 г., АН «Тысячелетие» т. 533-333).

2. (С.Гора, р-н Пивзавола) - 5,0 га = 22500 тыс. руб. (Изрвр №77(524), 16 - 18 окт 2009 г., т. 29-07-90,29-16-53).

3. (ул. Блюхера, Н-Ленино) - 4,12 га, собственность = 3100 тыс. руб. (ВОИ-ндв №31 8-15 окт 2009 г., т. 34-36-84).

4. (Н-Ленино, Узловая) коммерч. назначение - 3,0 га, в собственности = 3000 тыс. руб. (ВОИ-ндв №31 8-15 окт 2009 г., т. 333-926).

5. (ул. Сергеева) - 0,75 га, собственность = 3800 тыс. руб. (Дело №20 (280), 27 окт 2009 г., т.200-421).

В качестве основного показателя сравнения объектов предложения в данном случае принята средняя стоимость предложения 1 га по сравнимым земельным участкам.

Для корректирования выбраны следующие элементы сравнения:

1) переданные права собственности на недвижимость; 2) условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости; 3) условия продажи (чистота сделки); 4) динамика сделок на рынке (дата продажи); 5) дополнительно корректировка на предложение; 6) местоположение; 7) физические характеристики (рельеф, заболоченность, удаленность от источников загрязнения и др.).

Следует отметить, что для данного подхода очень важна качественная информация.

В настоящее время оценщик не может гарантировать достоверность представленной информации, поскольку информационное обеспечение на рынке недвижимости оставляет желать лучшего. Тем не менее, считаем возможным использовать данный подход (рыночный), который отражает реальную ситуацию на рынке недвижимости на дату оценки. Использование количественного метода позволяет уменьшить фактор субъективности оценщика при расчетах.

Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Безусловно, фактическая цена продажи объекта оценки может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка.

Выбор сопоставимых объектов. В ходе анализа рынка земельных участков в г. Иркутске были выбраны сопоставимые объекты, предложенные для продажи на дату проведения оценки. Характеристики сопоставимых объектов представлены в таблице № 3.4.4.

Отобранные аналоги сопоставимы между собой по подавляющему большинству элементов сравнения. А именно: по качеству оцениваемых прав (право собственности на здание и земельный участок), условиям финансирования (единовременный платеж), отсутствию особых условий (финансового давления и т.д.), условий рынка, местоположению (промышленная зона, окраина г. Иркутска) и экономическим характеристикам (соответствие принципу наилучшего и наиболее эффективного использования), сервисом и дополнительными элементами (обеспеченностью коммуникациями, ограждением и охраной и т.п.).

Однако, найденные объекты-аналоги имеют и ряд отличительных особенностей от объекта оценки. В частности, они имеют более существенную разницу в общей площади, транспортной доступности ( или в удаленности от главных магистралей), в плотности застройки территории и др.

Приведение цен объектов-аналогов осуществлялось с помощью соответствующих корректировок по вышеуказанным отличиям.

Корректировки для цен объектов-аналогов. Цены сопоставимых объектов корректировались с учетом их параметров следующим образом:

Р_А = P_AO / S x K₁ x K₂ x K₃ x K₄ х K₅ х K₆

где P_A - скорректированная стоимость квадратного метра сопоставимого объекта;

P_AО - начальная стоимость сопоставимого объекта (цена предложения);

S - площадь сопоставимого объекта;

К₁ - поправка на различие в размерах объекта оценки и объектов-аналогов;

К₂ - поправка на обводненность участков;

К₃ - поправка на доступность территории;

К₄ - поправка на дату сделки.

К₅ - поправка на цену предложения.

Величины поправок и корректировки цен представлены в таблице № 3.4.4.

Таблица №3.4.4

Характеристика	Аналог №1 (НИТЭЦ)	Аналог № 2 (С. Гора)	Аналог № 3 (Н-Л, ул. Блюхера)	Аналог № 4 (Н-Л, р-н Узловая)	Аналог № 5 (ул Сергеева)
Земельный участок (ул. Ракитная,14), площадь 3,75 га
Площадь, га	2,79	5,00	4,12	3,00	0,75
Цена предложения, тыс. руб.	3100	22500	3100	3000	3800
Дата предложения (контактный телефон)	окт 2009 (т. 200-247)	окт 2009 (т 29-07-90)	окт 2009 (т 34-36-84)	окт 2009 (т 333-926)	окт 2009 (т 200-421)
Предложение, руб.за 1 кв.м.	111	450	75	100	507
Перевод цены предложения в цену сделки (доля)	0,9	0,9	0,9	0,9	0,9
Скорректированная цена, руб.	100	405	68	90	456
Поправка на дату сделки	1	1	1	1	1
Скорректированная цена, руб.	100	405	68	90	456
Поправка на доступность	1	1	1	1	0,95
Скорректированная цена, руб.	100	405	68	90	433
Поправка на размер, руб/сотка.	1	1	1	1	0,86
Скорректированная цена, руб.	100	405	68	90	373
Поправка на обводненность грунта	0,8	0,8	0,8	1	0,8
Скорректированная цена, руб	80	324	54	90	298
Число поправок	2	2	2	1	4
Ранг	3	2	4	5	1
ВСЕГО участков - 5
СРЕДНЕВЗВЕШЕННАЯ стоимость 1 кв.м. земельного участка, руб.	123,52
Рыночная стоимость земельного участка, руб.	4 637 410

Средневзвешенная стоимость земельного участка будет равна отношению суммы произведений значения ранга полученного для каждого объекта - аналога на его скорректированную цену к общей сумме рангов.

Отсюда следует, что рыночная стоимость всего земельного участка равна округленно 4 637 000 руб. с учетом НДС.

Следовательно, на основании проведенных расчетов рыночная стоимость оцениваемого земельного участка площадью 3,75 га, расположенного по ул. Ракитная, 14 и принадлежащего муниципальному образованию г. Иркутск составляет на 11 ноября 2009 г. с учетом НДС: 4 637 000 (Четыре миллиона шестьсот тридцать семь тысяч) рублей.

Объяснение корректировок

Поправка на перевод цены предложения для аналога №1-5 в наиболее вероятное значение цены сделки выполнена на основании средней по рынку земельных участков уступки от запрашиваемой цены продавца покупателю, величина которой может достигать 10%.

Поправка на дату появления цены предложения подсчитывалась исходя из потерь в цене вследствие изменения уровня инфляции.

Поправка на доступность оцениваемого объекта магистралей с наибольшим машинопотоком по сравнению с объектами - аналогами определялась путем расчета отношения среднего расстояния объекта оценки от этих магистралей к удаленности от него объектов- аналогов.

Поправка на отличие размера оцениваемого объекта от размера объекта- аналога обосновывается процедурой сравнения. При использовании этой процедуры любой аналогичный объект сравнивается с исходным объектом по выбранному параметру. Поправка исчислялась на основе расчета удельной разницы между общей площадью объекта оценки и объекта аналога.

Поправки на обводненность местоположения земельного участка..

Данная поправка получена экспертным путем - на основе оценки изменения состояния участка в зависимости от его обводненности, обусловленной близостью береговой зоны оз. Чертово. Экспертная оценка проводилась посредством обработки относящейся к данной проблеме информации. Процедуры обработки осуществлялись на основе расчетов имеющихся соответствующих материалов и анализа их результатов, а так же с привлечением другой информации содержащейся в аналитической базе данных оценщика.

Отсюда рыночная стоимость объекта оценки как единого объекта будет равна сумме стоимости оцениваемых зданий, ограждений и земельного участка, а именно:

11 130 488 руб. + 1 133 867 руб. + 4 637 410 руб. = 16 901 765 руб.

или округленно - 16 902 000 руб.

Таким образом, проведенные анализ и расчеты показывают, что на 11 ноября 2009 г. для объекта оценки (в качестве единого объекта) рыночная стоимость определенная на основе затратного подхода составляет: 16 902 000 (Шестнадцать миллионов девятьсот две тысячи)руб.

Используя рассчитанные в настоящем весовые коэффициенты, получим значение рыночной стоимости подлежащего оценке объекта недвижимости (РС):

РС = РС_СП * K_СП + РСдп * Кдп + РСзп * Kзп ,

где РС_СП - рыночная стоимость объекта оценки, полученная на основе сравнительного подхода;

РСзп - рыночная стоимость объекта оценки, полученная на основе затратного подхода;

РСдп - рыночная стоимость объекта оценки, полученная на основе доходного подхода;

Kд_П - весовой коэффициент, определенный для доходного подхода;

K_СП - весовой коэффициент, определенный для сравнительного подхода;

Kзп - весовой коэффициент, определенный для затратного подхода.

Расчетные величины формулы и средневзвешенное значение рыночной стоимости оцениваемого объекта приведены в Таблице № 3.4.5.

Таблица 3.4.5

№ п/п	Наименование объекта	Метод оценки	Полученная стоимость, руб.	Весовой коэффициент	Итого, средне взешенная Рыночная стоимость (с НДС), руб.
1.	Производственно-складской комплекс	Затратный	16 901765	0,186	8 692013
		Доходный	6582732	0,327
		Сравнительный	6 972754	0,487

Из таблицы следует, что рыночная стоимость объекта оценки как единого объекта (с ограждением и правом собственности на земельный участок) равен, с НДС:

8 692 013 рублей

или округленно: 8 692 000 рублей.

Таким образом величина рыночной стоимости объекта оценки (как единого объекта), определенная на основе проведенного анализа и расчетов, составляет на «11» ноября 2009 года 8 692 000 (Восемь миллионов шестьсот девяносто две тысячи) рублей

Заключение

В первом разделе рассмотрена теоретическая основа понятия муниципальной недвижимости, глубокое определение понятию системы управления муниципальной недвижимостью с точек зрения нескольких авторов - ведущих специалистов данного сектора.

Второй раздел дипломного проекта посвящен анализу использования муниципальной недвижимости для решения социально экономических задач. В заключении аналитической части дипломного проектирования, выявлено ряд проблем, тормозящих более эффективное развитие использования муниципальной недвижимости в решении социальных задач.

В третьем разделе предложены пути решения данных проблем.. А так же приведен подробный экономический расчет проекта.

Поправка на отличие размера оцениваемого объекта от размера объекта- аналога обосновывается процедурой сравнения. При использовании этой процедуры любой аналогичный объект сравнивается с исходным объектом по выбранному параметру. Поправка исчислялась на основе расчета удельной разницы между общей площадью объекта оценки и объекта аналога.

Поправки на обводненность местоположения земельного участка..

Данная поправка получена экспертным путем - на основе оценки изменения состояния участка в зависимости от его обводненности, обусловленной близостью береговой зоны оз. Чертово. Экспертная оценка проводилась посредством обработки относящейся к данной проблеме информации. Процедуры обработки осуществлялись на основе расчетов имеющихся соответствующих материалов и анализа их результатов, а так же с привлечением другой информации содержащейся в аналитической базе данных оценщика.

Список использованной литературы

1. Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г.

2. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации № 519 от 06.07.2001 г.

3. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А. Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2004. - 496 с.: ил.

4. Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Издательство «МКС», 2003.

5. Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов. М.: Стройиздат, 1970.

6. Справочник оценщика КО-ИНВЕСТ- Промышленные здания. М.,2004

7. Сборник №1 укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений, имеющихся в организациях и учреждениях, состоящих на государственном бюджете, для переоценки основных фондов.- М., 1970.

8. Сборник №2 укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений сельскохозяйственного назначения для переоценки основных фондов.- М., 1970.

9. Сборник №6 укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений высших и средних специальных учебных заведений, состоящих на государственном бюджете, для переоценки основных фондов.- М., 1970.

10. Сборник № 18 укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий, имеющихся во многих отраслях народного хозяйства, для переоценки основных фондов.- М., 1970.

11. Сборник № 28 укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий изданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов.- М., 1970.

12. Постановление Государственного комитета СССР по делам строительства (Госстрой СССР) от 11 мая 1983 года № 94 «Об утверждении индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек»; Приложение № 1 «Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства на 1 января 1984 г.».

13. Приложение к письму Государственного комитета СССР по делам строительства (Госстрой СССР) от 6 сентября 1990 года № 14-Д «Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства на 1 января 1991 г.».

14. Информационный бюллетень «Индексы цен в строительстве», публикуемый Управлением государственной вневедомственной экспертизы и ценообразования в строительстве Иркутской области (за II квартал 2007 года).

15. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков. - Распоряжение Минимущества России от 10.04.2003 г. №1102-р.

16. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. - Распоряжение Минимущества России от 06.03.2002 г. №568-р.

17. Проект строительства логистического комплекса в г. Иркутске. - Евразия Логистик, 2007 г.

18. Дефицит складской недвижимости сдерживает развитие бизнеса.

19. Постановление Губернатора Иркутской области №87 - п, от 20 февраля 2003 г. « О результатах кадастровой оценки земель поселений Иркутской области».

20. А.В. Каминский, Ю.И.Страхов, Е.М.Трейгер. Анализ практики оценки недвижимости. - М., 2004.

ПРИЛОЖЕНИЕ 1А

Перечень документов, предоставленных заказчиком

1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на Лесопилку - нежилое 1-но этажное кирпичное здание, общей площадью 946,90 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый № 38:36:000031:0000:33057/Е, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-444 от 23 мая 2003 г.

2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на Административный корпус - нежилое 2-х этажное панельное здание, общей площадью 889,40 кв.м., в т.ч. жилая 136,40 кв.м. расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый № 38:36:000031:0000:33057/А, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-458 от 23 мая 2003 г.

3. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на Сторожевую будку - нежилое 1-но этажное кирпичное здание, общей площадью 10,60 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый № 38:36:000031:0000:33057/Б, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-452 от 23 мая 2003 г.

4. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на Склад - нежилое 1-но этажное кирпичное здание, общей площадью 745,30 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый № 38:36:000031:0000:33057/Д, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-454 от 23 мая 2003 г.

5. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на Склад - нежилое 1-но этажное кирпичное здание, общей площадью 411,30 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый № 38:36:000031:0000:33057/Ж, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-453 от 23 мая 2003 г.

6. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на Дом-вагончик - нежилое 1-но этажное дощатое здание, общей площадью 239,80 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый № 38:36:000031:0000:33057/К, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-472 от 23 мая 2003 г.

7. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на Блок подсобных цехов - нежилое 1-но этажное кирпичное здание, общей площадью 523,10 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый № 38:36:000031:0000:33057/Л, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-471 от 23 мая 2003 г.

8. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» мая 2003 г. на нежилое 1-но этажное металлическое здание Подстанция КТП 630 КВА, общей площадью 5,20 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ракитная, 14, кадастровый № 38:36:000031:0000:33057/З, регистрационная запись № 38-01/00-25/2003-470 от 23 мая 2003 г.

9. Распоряжение Администрации Иркутской обпасти, в лице Комитета по управлению государственным имуществом и развитию рыночных структур области (с правами территориального агентства ГКИ РФ) №66/И от 02.08.1996 г. «О передаче государственного предприятия строительно-монтажное управление «Иркутскавтотранс» в муниципальную собственность Иркутского района».

10. Государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком № 75-36-000119, площадью 3,75 га., выданный предприятию ГП СМУ «Иркутскавтотранс» Администрацией г. Иркутска на основании Решения Главы администрации г. Иркутска №52/226 от 10 марта 1993 г.