Организация управления недвижимым имуществом предприятия (на примере ОАО "Деметра")

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава 1. Анализ и оценка факторов, влияющих на стоимость недвижимого имущества предприятия

1.1 Основные подходы к оценке недвижимого имущества предприятия

1.2 Анализ рынка недвижимости Ямало-Ненецкого автономного округа

Глава 2.Особенности управления недвижимым имуществом предприятия (на примере ОАО «Деметра»)

2.1 Общая характеристика предприятия как имущественного комплекса

2.2 Характеристика недвижимого имущества ОАО «Деметра»

2.3 Оценка состояния недвижимого имущества предприятия

Глава 3.Организация управления объектами недвижимости на основе сравнения вариантов

3.1 Обоснование выбора объектов управления

3.2 Форма и модель бюджета по управлению недвижимым имуществом ОАО «Деметра»

3.3 Анализ эффективности программы по управлению

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Актуальность изучаемой темы состоит в том, что сегодня собственники недвижимого имущества, руководители промышленных предприятий все отчетливее начинают осознавать ценность недвижимости как стратегического ресурса, как актива, способного самостоятельно генерировать денежные потоки, запускать инвестиционные механизмы, участвовать в процессе вывода предприятия из кризисных ситуаций, а также что данный ресурс для эффективного использования нуждается в профессиональном управлении.

Управление недвижимым имуществом предприятия - это деятельность, направленная на максимизацию эффективности использования объектов недвижимости в различных сферах деятельности предприятия, включающая в себя правовой, экономический и технический аспекты управления.

Разные типы объектов недвижимого имущества требуют различного уровня управленческой подготовки: от обычного склада с минимальными требованиями к управлению до сложнейших гостиничных комплексов, где управление осуществляется на уровне глобального бизнеса. Эти различия отражаются в разнообразии специализированных организаций, появившихся в сфере управления недвижимостью - различные организации специализируются в вопросах управления разными типами объектов недвижимого имущества. В таблице приводятся некоторые примеры международных организаций, объединяющих профессиональных управляющих определенными видами недвижимости. Степень влияния на стоимость объекта варьируется в зависимости от типа недвижимости, но определяется одними и теми же основными параметрами. Для коммерческой инвестиционной недвижимости оценщик определяет стоимость с использованием доходного подхода; соответственно характер управления объектом влияет на его стоимость в той мере, в какой он влияет на чистую прибыль.

Цель работы оценка эффективного использования недвижимого имущества ОАО «Деметра».

В связи с поставленной целью необходимо решить ряд задач:

-изучение теоретических аспектов эффективности использования недвижимого имущества

-анализ использования недвижимого имущества в ОАО «Деметра»

-разработка мероприятий по повышению эффективности использования недвижимого имущества.

Объектом исследования является ОАО «Деметра».

Предметом исследования является недвижимое имущество.

Данная выпускная квалификационная работы выполнена на основе анализа учебно-методической литературы, а также материалов периодических изданий и Интернет-ресурсов, касающихся исследуемой темы. Теоретической базой послужили труды таких авторов, как Л.Н.Тепман, М. К. Скотт, Е.И.Тарасевич, Б. Д.Новиков, А.Г.Грязнова, М.А.Федотова и др.

Структурно дипломная работа состоит из введения, в котором обоснована актуальность выбранной темы, сформулированы цель и задачи исследования; двух логически взаимосвязанных глав, раскрывающих обусловленные аспекты исследуемой темы; заключения, где представлены обобщающие выводы по проведенному исследованию; списка использованной литературы и приложений.

Названия глав отображают их содержание.

Глава 1. Анализ и оценка факторов, влияющих на стоимость недвижимого имущества предприятия

1.1 Основные подходы к оценке недвижимого имущества предприятия

Социальные, экономические, политические и природные особенности территории строительства являются определяющими с точки зрения оценки инвестиционной привлекательности объектов недвижимости на региональном рынке. На этапе планирования инвестиций и архитектурно-строительного проектирования в первую очередь следует учитывать такие факторы, как демографическая обстановка, количество работоспособного населения, его профессиональная подготовленность, а также степень развития сегментов рынка недвижимости.

В настоящее время строительство жилой недвижимости получило активное развитие во многих субъектах Российской Федерации, эффективную эксплуатацию жилых домов (кирпичных, панельных, деревянных, либо с каркасом из монолитного железобетона) обеспечивают товарищества собственников жилья (ТСЖ), управляющие компании (УК), а также жилищно-коммунальные хозяйства (ЖКХ), как правило, здания общежитий передаются в доверительное управление коммерческим юридическим лицам. В свою очередь, рынок коммерческой недвижимости, охватывающий здания предприятий торговли и общественного питания, развлекательные центры, гостиницы, складские и производственные объекты, а также, в некоторой мере, офисные здания, физкультурно-оздоровительные комплексы и спортивные центры, характеризуется растущим объемом инвестиций, что подтверждает его востребованность не только для российского, но и для иностранного капитала. В последнее время при покупке квартиры или индивидуального дома наблюдается такая тенденция: выбор падает не на окружающую среду с хаотичной точечной застройкой, а на жилые комплексы с системой «город в городе», когда на территории присутствует полный набор услуг, необходимых для комфортного проживания. Эта система направлена на обеспечение: комфортной работы, интересного проведения досуга, своевременного поддержания здоровья, культурного и интеллектуального развития граждан. Сегодня предпочтение отдается не только благоприятной экологической обстановке, но и удобным паркингам около дома, развитой социальной и транспортной инфраструктуре.

Сектор недвижимости социальной сферы образуют: дошкольные учебные учреждения, общеобразовательные учебные учреждения, учреждения начального и среднего профессионального образования, военные высшие учебные заведения, учреждения высшего профессионального и послевузовского образования, объекты здравоохранения и физической культуры, аптеки, объекты социального обеспечения, культурно-просветительские здания, театрально-зрелищные предприятия, церкви, соборы, храмы, мечети, синагоги, часовни, церковные лавки и другие объекты. Управление недвижимостью социальной сферы практически не изучено. Для эффективного решения этого вопроса необходимо грамотно организовать градостроительный процесс, вбирающий в себя не только управление строительством и реконструкцией блока дошкольных образовательных учреждений, но и процесс эксплуатации объектов капитального строительства.

Объекты недвижимости также рассматриваются как земельно-имущественный комплекс, включающий в себя земельные участки и объекты капитального строительства.

По мнению Т.И. Хаметова, эффективное управление недвижимостью, как земельно-имущественным комплексом должно осуществляться в следующих направлениях:

1) эффективное использование объектов недвижимости на основе анализа наиболее эффективного землепользования;

2) оптимизация платежей на землю посредством выбора правового режима функционирования объектов земельно-имущественного комплекса, их оценки, в том числе инвестиционной привлекательности недвижимости;

3) прогнозирование использования земельных ресурсов с учетом оптимизации взаимодействия объектов земельно-имущественного комплекса.

Успешная реализация выше обозначенных направлений для эффективного управления объектами недвижимости социальной сферы напрямую зависит от архитектурного мониторинга городской среды. В настоящее время наблюдается такая картина: на месте небольших строений, полуразрушенных зданий вырастает множество торговых и развлекательных комплексов. Например, в жилой застройке, где ранее планировались детские площадки и скверы, вырастают многоэтажные здания. Все это является следствием неграмотного проектирования, которое не подразумевает учет жизненных потребностей граждан и приводит к появлению проблем: нехватки объектов социальной инфраструктуры, неграмотному размещению недвижимости, как следствие, транспортной доступности: до школы, поликлиники, молочной кухни и других объектов.

С.А. Шубович, О.С. Соловьева и Л.П. Панова в своей работе делают акцент на развитии города в пространстве, сопровождаемом развитием города во времени. Как следствие в генеральном плане проектируется развитие первой очереди строительства, а также следующие этапы с периодом 5-10 лет. В ряде стран существует дежурный генеральный план города, в структуру которого вносятся все текущие плановые и непредвиденные планом изменения. При этом этапы развития города должны быть согласованы с общей генеральной стратегией землепользования, направленной на решение социальных проблем.

Развитие территориального планирования позволяет управлять проектированием и представляет собой строительный процесс, направленный на эффективное использование недвижимости любого района городских и сельских поселений. Законодательные основы развития территории, планирование населенных пунктов муниципальных образований, проектирование города можно рассмотреть с двух сторон:

1) на этапе градостроительного планирования: при строительстве новых районов следует обязать застройщика решить проблему возможного изменения объемно-планировочных решений для осуществления дальнейшего расширения и реконструкции. Следует грамотно рассчитать нагрузки на конструкции объектов капитального строительства, определить несущую способность оснований и фундаментов, чтобы в будущем при необходимости можно было провести изменения конструктивных решений путем надстройки этажей;

2) на этапе подготовки к проектированию: для строительства в застроенной части города частному инвестору необходимо найти свободную территорию между существующими объектами недвижимости, с учетом срока службы зданий согласно группе капитальности, провести необходимые согласования проекта в комитете по градостроительству и архитектуре соответствующего муниципального образования; в случае поддержки проектного решения государство вправе частично помочь застройщику в финансировании.

Т.П. Гринчель, Е.А. Смирнова и Е.А. Костылева пришли к выводу, что эффективным методом поддержки местного экономического развития и привлечения инвестиций в недвижимость, а также способствующим динамическому и устойчивому развитию территории является городской и региональный маркетинг. Конечной целью территориального маркетинга является развитие города, улучшение жизни населения и деятельности, расположенных в его зоне предприятий.

С точки зрения В. Бузера и Х.П. Хайдебаха формирование у населения ощущения причастности к процессу управления развитием своего города способствует повышению эффективности эксплуатации недвижимости.

Б. Хамм считает, что стратегия управления недвижимостью города будет способствовать увеличению рабочих мест, повышению уровня образования и качества жизни граждан.

В качестве эффективного инструмента управления объектами недвижимости А.Н. Малюгиным предложено применение концепции сервейинга, а также была разработана методика оценки наиболее эффективного использования объекта недвижимости, позволяющая по единым правилам вывести объективные данные о стоимости прав собственности и предлагающая всем участникам рынка недвижимости равные возможности. Максимизация доходов, получаемых от недвижимости в процессе ее использования является целевым критерием и показателем эффективности управления, что в свою очередь, связано с максимизацией рыночной стоимости недвижимости на протяжении всего жизненного цикла объекта.

В работе П.Е. Брунова жизненный цикл недвижимости представлен пятью этапами:

1) бизнес-планирование проекта и предварительное планирование строительства;

2) строительное планирование и проектирование;

3) реализация проекта;

4) функционирование в течение 50-летнего срока, включающее основную деятельность, текущий ремонт и техническое обслуживание;

5) полный износ.

По мнению П.Е. Брюнова своевременная информация о состоянии здания необходима для планирования воспроизводственных мероприятий в системе управления недвижимостью, получаемая с помощью статистического, технического, бухгалтерского, налогового и управленческого учета. Тем не менее, ни в одном из названных видов учета при расчете восстановительной стоимости не учитываются уже проведенные капитальные ремонты жилого здания. Эффективность реализации восстановительных мероприятий по снижению износа зданий является важнейшим фактором получения социального эффекта.

М.Г. Круталевич был разработан алгоритм оценки социально-экономической эффективности управленческих решений в региональной социально-экономической системе, состоящий из следующих методически обоснованных действий:

1) определение источников оценки;

2) выявление наиболее значимых социально-экономических факторов;

3) анализ информации об изменении показателей;

4) использование экономико-математической модели комплексной оценки эффективности управленческих решений.

По результатам апробации вышеуказанной методики оценки эффективности управленческих решений были вынесены рекомендации, содержащие: анализ законодательно-нормативной базы, обеспечивающей соответствующее правовое поле для выполнения оценки; разработку организационно-хозяйственного механизма, предполагающего финансовое обеспечение, кадровое обеспечение реализации программных мероприятий, информационное обеспечение, конкретные сроки, системы исполнения, контроля, а также координации действий.

Все этапы жизненного цикла объекта недвижимости вбирают в себя создание (проектирование и строительство); ввод в эксплуатацию; использование; функциональное устаревание; капитальный ремонт или развитие; невосстановимый физический износ; прекращение: естественное, разрушение, снос. Для объектов недвижимости социальной сферы влияния прямых доходов нет, только через решение социальных благ. Эффективность каждого объекта недвижимости с точки зрения многих авто-ров можно рассматривать как социальную эффективность.

А.Ю. Куколев представляет систему эффективного управления рынком недвижимости города как совокупность целей, функций и задач. В то же время им было предложено проводить оценку значимости влияния факторов на цену объекта недвижимости с использованием механизма нахождения совокупности статистических параметров центра группировки. Система мониторинга регионального рынка недвижимости, разработанная А.Ю. Куколевым основана на выделении субъектов - создателей информационных баз и взаимодействии информационных потоков. Модель определения оптимального количества объектов, находящихся в ведении администрации города для целей эффективного управления позволяет решить поставленные вопросы через нахождение оптималь-ного значения - Парето. По мнению А.Ю. Куколева, применение Парето - эффективного управления объектами в государственных органах управления недвижимостью способствует не только получению существенных доходов в городские бюджеты, но и обеспечению наименьших потерь предпринимателям, таким образом, повышая благосостояние общества в целом.

Г.Д. Дроздовым сформулирована методология разработки имитационной модели обоснования и выбора оптимальных (рациональных) проектных и управленческих решений при разработке основных документов по управлению городским жилищным строительством. Также предложена система методов, обеспечивающих оптимизацию проектных и управленческих решений, включающая экономико-математические методы прогнозирования потенциала и развития городского жилищного строительства; формирования оптимального плана распределения инвестиций по проектам; управления эффективностью капитальных вложений в процессе реализации проектов; оценки выполнения проектов; оценки выполнения проектов с учетом рисков; повышения эффективности взаимодействия участников строительства на основе единого информационного пространства; распределения инвестиций между различными видами автоматизированных систем в интегрированной системе при ограниченных ресурсах. Таким образом, совокупность методов и моделей, разработанных Г.Д. Дроздовым следует рассматривать как методологические основы решения проблемы повышения эффективности управления недвижимостью.

Для оценки эффективности инвестиционно-строительного проекта применяют:

1. метод приведенных затрат;

2. методику ЮНИДО, использующую ряд локальных критериев оптимальности:

2.1 метод чистой текущей стоимости - Net Present Value (NPV);

2.2 период окупаемости - Payback Period (PP);

2.3 норма прибыли - Accounting Rate of Return (ARR);

2.4 метод внутренней нормы доходности - Internal Rate of Return (IRR);

2.5 индекс доходности - Profitability Index (PI);

2.6 метод дисконтированного индекса доходности (индекса рентабельности) - Disconted Profitability Index (DPI);

2.7 модифицированная внутренняя норма доходности (рентабельности) - Midified Internal Rate of Return (MIRR);

2.8 метод средневзвешенного срока жизненного цикла проекта - Duration (D);

3. методы учета воздействия инфляционных процессов на показатели коммерческой эф-фективности инвестиционных проектов;

4. методы оценки коммерческой эффективности инвестиционных проектов с учетом инфляции;

5. метод расчета в двух валютах в текущих ценах;

6. методы оценки эффективности инвестиционных проектов с учетом фактора неопреде-ленности:

6.1 метод скорректированной по риску ставки дисконтирования;

6.2 метод безрискового эквивалента;

6.3 метод статистического распределения;

7. анализ чувствительности (метод вариации параметров);

8. сценарный анализ;

9. использование анализа безубыточности для инвестиционных расчетов;

10. имитационное моделирование на основе метода статистических испытаний (метода Монте-Карло);

11. анализ затрат.

А.А. Морозовым предложен метод нейро-сетевой оптимизации для оценки эффективности управления инвестиционно-строительными проектами, позволяющий оптимизировать объем инвестиционных ресурсов как на стадии проектирования объекта недвижимости, так и на стадии выполнения строительно-монтажных работ, что в конечном итоге позволяет повысить экономическую эффективность инвестиций в недвижимость.

По мнению А.В. Крылова, эффективным признается такое использование недвижимости, в результате которого достигается: устойчивое поступление в бюджет субъекта РФ доходов от использования недвижимости субъекта РФ и поэтапное их увеличение; прирост объема инвестиций в сферу недвижимости субъекта РФ; увеличение стоимости всего имущественного комплекса территории; улучшение материально-технического состояния и эксплуатации объектов недвижимости субъекта РФ; комфортная социальная, инженерная и экологическая среда обитания. В отношении объектов дошкольных образовательных учреждений А.В. Крылов рекомендует к применению механизм государственно-частного партнерства, который позволит как повысить эффективность использования объектов, так и принести ощутимую социальную пользу, что в свою очередь приведет к значительному социально-экономическому развитию города.

Оценим объект недвижимости, находящийся на балансе ОАО «Деметра», по которому предстоит выбрать наиболее эффективный вариант его использования.

Из всех факторов, влияющих на рыночную стоимость, важнейшим является суждение о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта недвижимости. Это суждение является основополагающей предпосылкой его стоимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

Юридическая правомочность: рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, экологическим законодательствам.

Физическая осуществимость: рассмотрение технологически реальных для данного участка способов использования.

Финансовая оправданность: рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу участка.

Максимальная эффективность: рассмотрение того варианта застройки, который из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Анализ рынка недвижимости и коммерческая привлекательность обуславливают реальное физически осуществимое использование объекта оценки в качестве здания торгового назначения.

Данное использование является, по мнению Оценщика, так же финансово осуществимым, юридически правомочным и максимально эффективным в рамках вышеуказанных условий.

1.2 Анализ рынка недвижимости Ямало-Ненецкого автономного округа

Рынок недвижимости Ямало-Ненецкого автономного округа развит неравномерно. Наибольшее количество предложений зарегистрировано в г. Новый Уренгой, являющимся самым крупным городом ЯНАО (119,6 тыс. жителей), а также достаточное количество предложений в г. Ноябрьске (111,0 тыс. жителей) и Надыме (46,9 тыс. жителей). Также, не смотря на относительно небольшую численность населения, достаточно развитым рынком недвижимости обладает Салехард, благодаря своему статусу административного центра округа.

Значительно слабее развит рынок недвижимости в городах с численностью населения до 50 тыс. чел. В остальных населенных пунктах, имеющих низкую численность населения, сделки с объектами недвижимости единичны и не отражают основные тенденции в ценообразовании.

Наибольшее количество сделок во всех муниципальных образованиях округа приходится на рынок жилой недвижимости.

Рынок коммерческой недвижимости в округе развит слабо в силу того, что города и инфраструктура возводились исходя из потребностей освоения крупных месторождений полезных ископаемых. Даже в настоящее время производственные объекты явно преобладают в числе вновь введенных зданий и сооружений. Жилая недвижимость и объекты соцкультбыта долгое время были лишь «придатками» к добывающим и перерабатывающим производствам. Однако в города округа все равно приходят общефедеральные инвесторы. В первую очередь это происходит в сегменте торговой недвижимости. Интерес к этому сегменту рынка вполне объясним, учитывая высокие доходы населения города, и устойчивую тенденцию роста оборота розничной торговли, как в абсолютных, так и относительных показателях. В настоящее время фонд производственной и складской недвижимости города представлен производственными базами, а также специализированными промышленными и складскими объектами нефтяной и газовой отрасли, при почти полном отсутствии предложения качественной складской недвижимости.

рыночный стоимость имущественный недвижимость

Таблица 1.1. Средняя стоимость 1 кв. м. жилой недвижимости в г. Салехарде по сегментам по состоянию на 2013., руб./кв. м.

Сегмент	Минимальная цена, руб./кв. м.	Максимальная цена, руб./кв. м.	Средняя цена предложения квартир в г. Салехарде по сегментам, руб./кв. м.
Однокомнатные квартиры	33 000	81 250	51 417
Двухкомнатные квартиры	33 006	70 513	51 759
Трехкомнатные квартиры	56 000	85 784	64 220
Жилые дома	30 000	70 000	48 487

Рис. 1.1 Средняя цена предложения жилой недвижимости в г. Салехарде по сегментам г. Новый Уренгой

Таблица 1.2. Средняя стоимость 1 кв. м. жилой недвижимости в г. Новый Уренгой по сегментам по состоянию на 2013., руб./кв. м.

Сегмент	Минимальная цена, руб./кв. м.	Максимальная цена, руб./кв. м.	Средняя цена предложения квартир в г. Новый Уренгой по сегментам, руб./кв. м.
Однокомнатные квартиры	43 094	75 641	61 263
Двухкомнатные квартиры	61 111	78 125	71 235
Трехкомнатные квартиры	41 558	82 090	65 286
Жилые дома	16 667	24 590	20 628



Рис. 1.2 Средняя цена предложения жилой недвижимости в г. Новый Уренгой по сегментам

Таблица 3. Средняя стоимость 1 кв. м. жилой недвижимости в г. Ноябрьск по сегментам по состоянию на 2013., руб./кв. м.

Сегмент	Минимальная цена, руб./кв. м.	Максимальная цена, руб./кв. м.	Средняя цена предложения квартир в г. Ноябрьске по сегментам, руб./кв. м.
Однокомнатные квартиры	23 810	48 529	38 999
Двухкомнатные квартиры	22 642	54 348	42 028
Трехкомнатные квартиры	19 504	48 000	38 123
Жилые дома	13 333	60 000	37 823

Рис. 1.3 Средняя цена предложения жилой недвижимости в г. Ноябрьск по сегментам

Таблица 1.4 Средняя стоимость 1 кв. м. жилой недвижимости в г. Надыме по сегментам по состоянию на 2013., руб./кв. м.

Сегмент	Минимальная цена, руб./кв. м.	Максимальная цена, руб./кв. м.	Средняя цена предложения квартир в г. Надыме по сегментам, руб./кв. м.
Однокомнатные квартиры	29 762	50 000	39 115
Двухкомнатные квартиры	33 708	45 283	41 097
Трехкомнатные квартиры	32 143	53 333	39 715
Жилые дома	9 459	47 486	26 760

Рис. 1.4 Средняя цена предложения жилой недвижимости в г. Надым по сегментам

Таблица 1.5 Средняя стоимость 1 кв. м. жилой недвижимости в г. Муравленко по сегментам по состоянию на 2013., руб./кв. м.

Сегмент	Минимальная цена, руб./кв. м.	Максимальная цена, руб./кв. м.	Средняя цена предложения квартир в г. Муравленко по сегментам, руб./кв. м.
Однокомнатные квартиры	28 947	36 585	32 766
Двухкомнатные квартиры	18 622	34 694	28 521
Трехкомнатные квартиры	13 889	27 273	18 957

Рис. 1.5 Средняя цена предложения жилой недвижимости в г. Муравленко по сегментам

Таблица 1.6 Средняя стоимость 1 кв. м. жилой недвижимости в г. Лабытнанги по сегментам по состоянию на 2013., руб./кв. м.

Сегмент	Минимальная цена, руб./кв. м.	Максимальная цена, руб./кв. м.	Средняя цена предложения квартир в г. Лабытнанги по сегментам, руб./кв. м.
Однокомнатные квартиры	31 250	50 000	40 625
Двухкомнатные квартиры	21 429	70 370	42 570
Трехкомнатные квартиры	21 569	29 167	26 972
Жилые дома	28 571	35 072	31 822

Рис. 1.6 Средняя цена предложения жилой недвижимости в г. Лабытнанги по сегментам

Таблица 1.7. Средняя стоимость 1 кв. м. жилой недвижимости в г. Губкинский по сегментам по состоянию на 2013., руб./кв. м.

Сегмент	Минимальная цена, руб./кв. м.	Максимальная цена, руб./кв. м.	Средняя цена предложения квартир в г. Губкинский по сегментам, руб./кв. м.
Однокомнатные квартиры	28 614	57 500	40 365
Двухкомнатные квартиры	29 611	52 632	40 864
Жилые дома	21 505	23 881	22 693

Рис. 1.7 Средняя цена предложения жилой недвижимости в г. Губкинский по сегментам

Таблица 1.8. Средняя стоимость 1 кв. м. жилой недвижимости в г. Тарко-Сале по сегментам по состоянию на 2013., руб./кв. м.

Сегмент	Минимальная цена, руб./кв. м.	Максимальная цена, руб./кв. м.	Средняя цена предложения квартир в г. Тарко-Сале по сегментам, руб./кв. м.
Однокомнатные квартиры	30 769	60 714	42 548
Двухкомнатные квартиры	28 070	72 797	44 833
Трехкомнатные квартиры	34 722	61 429	44 636
Жилые дома	38 710	55 249	43 490



Рис. 1.8 Средняя цена предложения жилой недвижимости в г. Тарко-Сале по сегментам

Средняя стоимость 1 кв. м. жилой недвижимости в малых населенных пунктах ЯНАО по состоянию на 2013., руб./кв. м. представлена на диаграмме ниже:

Рис. 1.9. Средняя цена предложения жилой недвижимости в отдельных малонаселенных пунктах ЯНАО

Таблица 1.9. Сводная таблица средней стоимости 1 кв. м. жилой недвижимости по населенным пунктам ЯНАО в разрезе сегментов по состоянию на 2013., руб./кв. м.

Населенный пункт ЯНАО	Однокомнатные квартиры, руб./кв.м	Двухкомнатные квартиры, руб./кв.м	Трехкомнатные квартиры, руб./кв.м	Жилые дома, руб./кв.м	Средняя стоимость 1 кв. м жилой недвижимости по населенному пункту, руб.
г. Салехард	51 417	51 759	64 220	48 487	54 362
г. Новый Уренгой	61 263	71 235	65 286	20 628	60 542
г. Ноябрьск	38 999	42 028	38 123	37 823	39 991
г. Надым	39 115	41 097	39 715	26 760	38 229
г. Муравленко	32 766	28 521	18 957	-	26 838
г. Лабытнанги	40 625	42 570	26 972	31 822	38 263
г. Губкинский	40 365	40 864	-	22 693	37 628
г. Тарко-Сале	42 548	44 833	44 636	43 490	44 054
пгт. Уренгой	-	-	-	-	38 105
пгт. Харп	-	-	-	-	40 840
пгт. Пангоды	-	-	-	-	34 803

Рис. 1.10. Средняя цена предложения жилой недвижимости в населенных пунктах ЯНАО по сегментам

Среди населенных пунктов ЯНАО наиболее высокие цены на жилую недвижимость наблюдаются в г. Новом Уренгое (крупный экономический центр округа), в Салехарде (административном центре округа). Далее следуют Ноябрьск, Надым, Муравленко, где цены примерно на одном и том же уровне. Наибольшее количество предложений зафиксировано по 2-хкомнатным и 3-хкомнатным квартирам, предложения 4-комнатных квартир единичны. Наименьшую стоимость имеют предложения квартир в старом деревянном фонде;

Следует также учесть то фактор, что при назначении цены продавец может придерживаться своего собственного мнения относительно стоимости объекта, ориентируясь на какие-то индивидуальные характеристики, что может вообще не отражать текущую ситуацию на рынке. В результате чего возникает ситуация, когда две, три или более аналогичных квартир значительно отличаются в цене.

Рынок коммерческой недвижимости.

Таблица 1.10. Цена 1 кв. м. коммерческой недвижимости в г. Салехарде по состоянию на 2013., руб./кв. м.

Минимальная цена, руб./кв.м	Средняя цена, руб./кв.м	Максимальная цена, руб./кв.м
58 252	86 634	106 061

Рис. 1.11. Цены предложения на рынке коммерческой недвижимости Салехарда по состоянию на 2013., (на основе имеющейся выборки предложений)

Таблица 1.11. Цена 1 кв. м. коммерческой недвижимости в г. Новый Уренгой по состоянию на 2013., руб./кв. м.

Минимальная цена, руб./кв.м	Средняя цена, руб./кв.м	Максимальная цена, руб./кв.м
16 857	59 000	100 000

Рис. 1.12 Цены предложения на рынке коммерческой недвижимости Нового Уренгоя по состоянию на 2013., (на основе имеющейся выборки предложений)

Таблица 1.12. Цена 1 кв. м. коммерческой недвижимости в г. Ноябрьск по состоянию на 2013., руб./кв. м.

Минимальная цена, руб./кв.м	Средняя цена, руб./кв.м	Максимальная цена, руб./кв.м
12 500	55 351	85 000



Рис. 1.13. Цены предложения на рынке коммерческой недвижимости Ноябрьска по состоянию на 2013., (на основе имеющейся выборки предложений)

Таблица 1.13 Цена 1 кв. м. коммерческой недвижимости в г. Тарко-Сале по состоянию на 2013., руб./кв. м.

Минимальная цена, руб./кв.м	Средняя цена, руб./кв.м	Максимальная цена, руб./кв.м
25 000	33 791	51 282

Рис. 1.14 Цены предложения на рынке коммерческой недвижимости Тарко-Сале по состоянию на 2013., (на основе имеющейся выборки предложений)

Таблица 1.14. Сводная таблица цен за 1 кв. м. коммерческой недвижимости по населенным пунктам ЯНАО по состоянию на 2013., руб./кв. м.

Населенный пункт ЯНАО	Минимальная цена, руб./кв.м	Максимальная цена, руб./кв.м	Средняя цена, руб./кв.м
г. Салехард	58 252	106 061	86 634
г. Новый Уренгой	16 857	100 000	59 000
г. Ноябрьск	12 500	85 000	55 351
г. Тарко-Сале	25 000	51 282	33 791
г. Губкинский	-	-	26 667
пгт. Пангоды	-	-	50 000



Рис. 1.15. Цены за 1 кв. м. коммерческой недвижимости по населенным пунктам ЯНАО по состоянию на 2013., руб./кв. м.

Рынок коммерческой недвижимости ЯНАО развит слабо. Предложения о продаже объектов ограничены в открытых источниках информации. В малых населенных пунктах с населением менее 30 тыс. практически отсутствуют предложения о продаже, либо единичны.

Цены показывают неравномерный характер. Максимальную стоимость за 1 кв. м имеют встроенные помещения на первых этажах на красной линии домов (могут достигать отметки в 100 тыс. руб.), минимальную - отдельно-стоящие здания, расположенные на территории баз, либо которые в своем составе имеют помещения иного назначения (гараж, бытовые и вспомогательные помещения), стоимость на такие помещения колеблется от 10 до 20 тыс.;

Среди населенных пунктов ЯНАО наиболее высокие цены на коммерческую недвижимость зафиксировано в Салехарде и Новом Уренгое. Большое количество предложений наблюдается в Ноябрьске;

Большая часть помещений коммерческого назначения - встроенные помещения, которые могут использоваться в качестве торговых, так и офисных, в зависимости от сферы бизнеса собственника/арендатора;

Следует также учесть тот фактор, что при назначении цены продавец может придерживаться своего собственного мнения относительно стоимости объекта, ориентируясь на какие-то индивидуальные характеристики, что может вообще не отражать текущую ситуацию на рынке. В результате чего возникает выше упомянутый неравномерный характер.

Рынок производственно-складской недвижимости.

Таблица 1.15. Цена 1 кв. м. производственно-складской недвижимости в г. Новый Уренгой по состоянию на 2013., руб./кв. м.

Минимальная цена, руб./кв.м	Средняя цена, руб./кв.м	Максимальная цена, руб./кв.м
7 021	21 051	40 000

Рис. 1.16. Цены предложения на рынке производственно-складской недвижимости Нового Уренгоя по состоянию на 2013. (на основе имеющейся выборки предложений)

Таблица 1.16 Цена 1 кв. м. коммерческой недвижимости в г. Надыме по состоянию на 2013., руб./кв. м.

Минимальная цена, руб./кв.м	Средняя цена, руб./кв.м	Максимальная цена, руб./кв.м
5 333	9 836	14 660

Рис. 1.17. Цены предложения на рынке коммерческой недвижимости Надыма по состоянию на 2013. (на основе имеющейся выборки предложений)

Таблица 17. Цена 1 кв. м. коммерческой недвижимости в г. Лабытнанги по состоянию на 2013., руб./кв. м.

Минимальная цена, руб./кв.м	Средняя цена, руб./кв.м	Максимальная цена, руб./кв.м
7 592	7 922	8 557

Рис. 1.18. Цены предложения на рынке коммерческой недвижимости Лабытнанги по состоянию на 2013. (на основе имеющейся выборки предложений)

Единичные предложения о продаже объектов производственно-складского назначения были обнаружены в следующих населенных пунктах:

Таблица 1.18. Сводная таблица цен за 1 кв. м. производственно-складской недвижимости по населенным пунктам ЯНАО по состоянию на 2013., руб./кв. м.

Населенный пункт ЯНАО	Минимальная цена, руб./кв.м	Максимальная цена, руб./кв.м	Средняя цена, руб./кв.м
г. Салехард	-	-	2 336
г. Новый Уренгой	7 021	40 000	21 051
г. Надым	5 333	14 660	9 836
г. Муравленко	-	-	2 500
г. Лабытнанги	7 592	8 557	7 922
г. Тарко-Сале	-	-	21 333

Рынок производственно-складской недвижимости ЯНАО развит слабо. Предложения о продаже объектов ограничены в открытых источниках информации. Цены носят неравномерный характер. В малых населенных пунктах с населением менее 30 тыс. практически отсутствуют предложения о продаже, либо единичны.

Цены показывают неравномерный характер. Максимальную стоимость за 1 кв. м имеют промышленные базы, имеющие в своем составе: производственные и складские здания, офисные помещения, различного рода подъемные механизмы (кран-балки, тельферы), ж/д тупики, вспомогательные здания и сооружения (котельные, трансформаторные подстанции, скважины), стоимость может достигать 25 - 40 тыс. (в Новом Уренгое), минимальную - производственно-складские площади, в неудовлетворительном состоянии, неотапливаемые, преимущественно расположенные в составе крупных промышленных баз, стоимость на такие помещения колеблется от 2-5 тыс. руб./кв. м.;

Среди населенных пунктов ЯНАО наиболее высокие цены на производственно-складскую недвижимость зафиксировано в Новом Уренгое;

Большая часть помещений производственно-складского назначения - крупные промышленные базы, предложения отдельно-стоящих зданий производственно-складского назначения единичны;

Следует также учесть тот фактор, что при назначении цены продавец может придерживаться своего собственного мнения относительно стоимости объекта, ориентируясь на какие-то индивидуальные характеристики, что может вообще не отражать текущую ситуацию на рынке. В результате чего возникает выше упомянутый неравномерный характер.

Глава 2. Особенности управления недвижимым имуществом предприятия (на примере ОАО «Деметра»)

2.1 Общая характеристика предприятия как имущественного комплекса

Полное наименование Открытое акционерное общество «Деметра».

Открытое акционерное общество «Деметра» создано в соответствии с законом «Об акционерных обществах», Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», Гражданским кодексом РФ, и иным действующим законодательством Российской Федерации.

Основными целями Общества является обеспечение потребностей муниципального образования, юридических и физических лиц по организации обслуживания жилищного фонда.

В соответствии с основными целями деятельности, Общество осуществляет следующие виды деятельности:

-сдача внаем собственного жилого и нежилого недвижимого имущества;

- осуществление купли-продажи недвижимости;

- капиталовложения в собственность;

- деятельность по управлению имуществом;

- управление недвижимым имуществом;

-организационно-управленческая деятельность в строительном комплексе и выполнение функции заказчика, генподрядчика;

- строительная деятельность и т.д.

- оказание информационных услуг.

Органами управления Общества являются:

- Общее собрание акционеров Общества;

- Генеральный директор (единоличный исполнительный орган) Общества, осуществляющий права по договору №5 от 06 мая 2008 года на осуществление полномочий единоличного исполнительного органа ОАО «Деметра».

Органом контроля за финансово-хозяйственной и правовой деятельностью Общества является ревизионная комиссия (ревизор).

Руководство текущей деятельностью Общества осуществляется его Единоличным исполнительным органом - Генеральным директором Общества.

К компетенции генерального директора Общества относятся все вопросы руководства текущей деятельностью Общества, за исключением вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания акционеров Общества. Генеральный директор Общества организует выполнение решений Общего собрания акционеров Общества.

Генеральный директор Общества без доверенности действует от имени Общества, в том числе представляет его интересы, совершает сделки от имени Общества, утверждает штаты, издает приказы и дает указания, обязательными для исполнения всеми работниками Общества.

Контроль за финансово-хозяйственной деятельностью Общества осуществляется ревизором. Ревизор избирается годовым общим собранием акционеров Общества. Проверка (ревизия) финансово-хозяйственной деятельностью Общества осуществляется по итогам деятельности Общества за год. По итогам проверки финансово-хозяйственной деятельности Общества ревизор составляет заключение.

В ОАО «Деметра» бухгалтерский учет и отчетность ведутся в соответствии с требованиями Федерального закона РФ от «О бухгалтерском учете», приказом Министерства финансов РФ от 06.07.1999 г. № 43Н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету», «Бухгалтерская отчетность организации (ПБУ 4/99)» от 13.01.2000 № 4 и т.д.

2.2 Характеристика недвижимого имущества ОАО «Деметра»

Анализ обычно начинается с изучения наличия основных средств, их динамики и структуры. Доля каждой группы в видовой классификации недвижимого имущества, отнесенная к общей их стоимости, представляет собой видовую структуру недвижимого имущества. Состав и видовая структура представлена в таблице 2.1.

Таблица 2.1

Наличие и структура недвижимого имущества ОАО «Деметра»

Показатели	2012г.	2013г.	Изменение (+,)
	Тыс.. руб.	Уд. вес, %	Тыс.руб.	Уд. вес, %	Тыс. руб.	Уд. вес, %
1.Здания	70032	63,2	102497	63,2	32465	0
2. Сооружения	13408	12,1	19462	12	6053	-0,1
3.Земельные участки	27370,3	24,7	40221	24,8	12850.3	0,1
Всего	110810,3	100	162179,5	100	51369,2	0

Как показывают результаты анализа динамики ОАО «Деметра» на протяжении исследуемых лет наблюдается прирост в 2013 году году по всем группам недвижимого имущества. Общая величина прироста составила 51369,2 тыс. руб.

Динамику недвижимого имущества предприятия за 2012-2013гг. проиллюстрирована на рисунке 2.1.



Рис.2.1 Динамика основных средств предприятия

Так как на предприятии в качестве плановых показателей выступает показатель прошлого года, то обеспеченность на предприятии можно оценить как нормальную. Рассмотрим теперь структуру основных средств предприятия.

Рис.2.2 Структура недвижимого имущества

Как показывает таблица, наибольший удельный вес в общей стоимости основных средств занимает группа «Здания» - на неё приходится во все периоды 63,2%. Это говорит о том, что первоначальная стоимость в этой группе самая набольшая. На втором месте находится группа «Земельные участки» - её удельный вес составляет в 2012 году он остается на прежнем уровне, а в 2013 году размер данного показателя стал больше на 0,1 и составил 24,8%. Сооружения на предприятии занимают в 2012 годах 12,1% в общей стоимости, а в 2013 году меньше на 0,1 процентный пункт, т. е. данный вид основных средств практически не изменен за последние два года.

Далее рассмотрим состав зданий по назначению (таблица 2.2)

Таблица 2.2 Состав и структура зданий по назначению

Показатели	2012г.	2013г.	Изменение (+,)
	Тыс. руб.	Уд. вес, %	Тыс. руб.	Уд. вес, %	Тыс. руб.	Уд. вес, %
Торговые помещения	36277	51,8	52683	51,4	16406	-0,4
Административные помещения	7843	11,2	11480	11,2	3637	0
Складские помещения	25912	37	38334	37,4	12422	0,4
Итого	70032	100,0	102497	100,0	0	0

На основании представленных данных видно, что основную часть зданий составляют торговые помещения, в 2012 году их сумма составляла 36277 тыс. руб., в 2013 году 52683 тыс. руб. Складские помещения составляли в 2012 году 25912 тыс. руб., в 2013 году 38334 тыс. руб.

Динамика зданий по назначению представлена на Рис.2.3

Рис.2.3 Динамика зданий в 2012-2013 годах по назначению

Далее рассмотрим структуру зданий и помещений ОАО «Деметра» (Рис. 2.4)

Рис.2.4 Структура зданий ОАО «Деметра»

Наибольший удельный вес составляют торговые помещения, затем складские помещения.

Далее представлен перечень объектов недвижимости (таблица4)

Таблица 2.4 Перечень объектов недвижимости ОАО «Деметра»

Наименование объекта	Площадь кв.м.
Здание: Пельменная. Молодежная д.13а	506,1
Магазин №17.	1 841,4
Здание: Столовая. Ул.Новая д.32а Кафе «Русское пиво»	830,9
Здание: Лавашная, Ул. Губкина д.6а	358,7
Здание: Магазин «Весна», Ул. Комсомольская д.5г	418,5
Здание: Магазин «Теремок». Ул. Южная, д.2	693,6
Нежилое помещение. Ул. Молодежная, д.17б («Инта-1», «Инта-2», «Евромода»)	576,3
Нежилое помещение (офис). Ул.26 съезда КПСС, д.2а	54,4
Помещение: Магазин «Юлия». Ул. Молодежная, д.11	308,3
Нежилое помещение. Ул. Молодежная, д.11 (Магазин «Эталон»)	317,1
Нежилое помещение. Ул. Железнодорожная д.2 (Парикмахерская «Париж»)	90,6
Нежилое помещение (офис). Нотариальная контора. Ул. Молодежная д.7г	160
Нежилое помещение. Ул. Молодежная д.7г (Магазин детских товаров «Светлячок»)	78,3
Центральный склад. Западная промзона, панель «Г»	663,6
Здание: Химчистка. Ул. 26 съезда КПСС, д.7	980,9
Помещение. Ул. Интернациональная, д.1 (Парикмахерская «Имидж-Студия»)	91,4
Земельные участки

Большое значение имеет анализ движения и технического состояния недвижимого имущества. Для этого рассчитываются следующие показатели:

-коэффициент обновления (Кобн), характеризующий долю нового имущества в общей их стоимости на конец года:

Данный коэффициент отражает интенсивность обновления недвижимого имущества. Его целесообразно рассчитывать по всему недвижимому имуществу. При проведении анализа необходимо сравнивать данный показатель с этим же показателям по всем основным средствам, и выяснить за счет какой части в большей части происходит обновление.

В ОАО «Деметра»расчет данного показателя в 2013 году выглядит следующим образом:

К обн. 2012 = 1883/ 110810,3= 0,017

К обн.2013= 1621/162179,5= 0,010

Срок обновления недвижимого имущества (Тобн):

Т обн.2012 = 110810,3/ 1883= 58 ,2

Т обн. 2013= 162179,5/ 1621= 98,8

Коэффициент выбытия (К„)

Коэффициент выбытия характеризует степень интенсивности выбытия и рассчитывается по всем объектам недвижимого имущества.

К в 2012 =554/110810,3= 0,005

К в 2013 =486/162179,5= 0,003

Коэффициент прироста (Кпр):

Кпр 2013= +51369,2 / 162179,5= 0,316

Коэффициент прироста характеризует уровень прироста недвижимого имущества или отдельных его групп за определенный период. Методика сравнительного анализа коэффициента прироста аналогична методикам анализа коэффициентов обновления и выбытия. При проведении анализа данные показатели следует рассматривать взаимосвязано. Привлекая дополнительные данные, целесообразно выяснить, осуществляется ли обновление недвижимого имущества за счет нового строительства или реконструкции, и сделать соответствующий вывод об эффективности применения основных средств.

Обобщающими показателями технического состояния недвижимого имущества являются коэффициенты износа и годности. Данные показатели рассчитываются, как на начало периода, так и на конец. Чем ниже коэффициент износа (выше коэффициент годности), тем лучше техническое состояние, в котором находится недвижимого имущества.

Коэффициент износа (Кизн):

Коэффициент годности (Кг):

Данные для расчета коэффициентов годности и износа по состоянию на 01.01.2013 г. и 01.01.2014 г. приведены в таблице 2.5.

Таблица 2.5 Первоначальная и остаточная стоимость недвижимого имущества, млн. руб.

Группа основных средств	На 01.01.13	На 01.01.14
	Первоначальная ст-ть	Остаточная ст-ть	Сумма износа	Первоначальная ст-ть	Остаточная ст-ть	Сумма износа
1.Здания	70032	35617	34315	102497	52273	50224
2. Сооружения	13408	4291	9117	19462	7006	12456
3.Земельные участки	27370,3	27370,3	0	40221	40221	0
Итого	110810,3	67278,3	43432	162179,5	99500	62680

Как видно из таблицы остаточная стоимость в 2013 году составила 99500 тыс. руб. Увеличиваются суммы износа недвижимого имущества.

Результаты расчета коэффициента износа и годности представлены в таблице 2.6.

Таблица 2.6 Показатели технического состояния основных средств

Наименование группы	Коэффициент годности	Коэффициент износа	Отклонение, %
	2012	2013	2012	2013
1.Здания	0,49	0,49	0,51	0,51	0	0
2. Сооружения	0,68	0,64	0,32	0,36	0,04	+0,04
Итого	0,52	0,51	0,48	0,49	-0,01	+0,01

Коэффициент износа по всем основным средствам в 2012 году составил 0.48, в течение изучаемого периода он вырос до 0,49. Отрицательно можно оценить тот факт, что износ составляет практически половину их балансовой стоимости. Износ сооружений составил 0,32 % в 2012 году и 36% в 2013 году, т.е. чуть более трети балансовой стоимости, это является допустимым значением.

Годность основных средств предприятия составляет практически половину балансовой стоимости, это должно привлечь внимание руководства ОАО «Деметра» для того чтобы начать политику обновления и реконструкции недвижимого имущества.

Коэффициент интенсивности обновления

Кинт. = ОПФвыб. / ОПФ п,

К инт. 2012 . = 554/1883= 0,25

К инт. 2013. = 486/1621= 0,299

Он отражает величину выбывших средств на единицу вновь вводимых объектов, т. е. количество выбывающих устаревших объектов в результате введения новых. Таким образом, коэффициент интенсивности обновления отражает уровень высвобождения капитала в результате введения новой техники.

Все рассчитанные выше показатели сгруппированы в таблице 2.7.

Таблица 2.7 Динамика показателей

Показатель	Годы	Изменение (+,-)
	2012	2013
Коэффициент обновления	0,017	0,010	-0,007
Коэффициент выбытия	0,005	0,003	-0,002
Коэффициент ликвидации	0,003	0,002	- 0,001
Коэффициент интенсивности обновления	0,25	0,299	+0,049

На основании представленных данных видно что происходит снижение уровня обновления, так как коэффициент обновления сократился на 0,007 , доля выбывших средств также уменьшилась, об этом свидетельствует коэффициент выбытия , наряду с этим снижается и доля ликвидированных средств, интенсивность обновления значительно уменьшилась в 2013 году, что говорит о неэффективной инвестиционной политике ОАО «Деметра».

Рациональность и полноту использования недвижимого имущества характеризует экономический эффект, полученный за тот или иной период в виде определенного дохода. Рост фондоотдачи ведет к относительной экономии недвижимого имущества и к увеличению объема выручки. Размер относительной экономии недвижимого имущества и прирост выручки в результате роста фондоотдачи определяются специальным расчетом. Так, относительная экономия недвижимого имущества (Э) определяется как разность между величиной недвижимого имущества отчетного периода (НИ1) и среднегодовой стоимостью недвижимого имущества базового года (предшествующего года) НИ 0, скорректированной на рост выручки (Iвп):

± Э = НИ1 -НИ0 хI вр,

где НИ0, НИ1 - соответственно недвижимого имущества в базисном и отчетном периодах;

I вп - индекс выручки.

Рассчитаем относительную экономию недвижимого имущества ОАО «Деметра»:

Э 2013 г. = 162179,5 -110810,3 х 1.55 = -9576 тыс. руб.

По итогам расчета можно сделать вывод, что относительная экономия недвижимого имущества ОАО «Деметра» в 2013 г. составила 976 тыс. руб.

Экономическая эффективность использования недвижимого имущества определяется отношением экономического эффекта, полученного за определенный период на предприятии, к затратам, необходимым для создания недвижимого имущества. В качестве экономического эффекта принимается стоимость выручки или сумма прибыли. Выручка принимается в расчет при определении фондоотдачи, а прибыль - рентабельности недвижимого имущества.

В качестве затрат принимается среднегодовая стоимость недвижимого имущества

Важнейшим обобщающим показателем эффективности использования недвижимого имущества является фондоотдача. В процессе анализа фондоотдачи дается оценка выполнения плана, изучается динамика за ряд лет, выявляются и количественно измеряются факторы изменения фондоотдачи.

Фондоотдача (ФОопф)- это выручка на 1 руб. производственных средств. При расчете общего показателя фондоотдачи в стоимости основных средств учитываются собственные и арендуемые средства, не учитываются средства, находящиеся на консервации, и резервные, а также сданные в аренду. Общая фондоотдача исчисляется по формуле:

ФО = ВП / НИ

Где ФО - фондоотдача ;

ВП - выручка .

Рассчитаем по формуле 3.1 фондоотдачу недвижимого имущества ОАО «Деметра».

ФО 2012. = ВП / НИ = 17910 / 110810,3 = 0,16

ФО 2013 г. = ВП / НИ = 27906/ 162179,5 = 0,172

Фондоотдача 2013 года выше прошлогоднего показателя на 1,2 коп.

Фондоемкость предприятия рассчитывается как отношение стоимости к выручке по стоимости. Фондоемкость - величина, обратная фондоотдаче. Чем ниже показатель фондоемкости, тем, следовательно, эффективнее используются средства и появляются условия экономии капиталовложений.

Показатель фондоемкости обратно пропорционален показателю фондоотдачи и рассчитывается по формуле:

ФЕ = НИ / ВП

Рассчитаем показатели фондоемкости ОАО «Деметра» по формуле за 2012 г., 2013 г.

ФЕ 2012= ОПФ 2012 / ВП 2012 = 110810,3 / 17910 = 6,18

ФЕ 2013 = ОПФ 2013 / ВП 2013 = 162179,5/27906 = 5,18

Положительно можно оценить тот факт, что в 2013 г. показатель фондоемкости снизился по сравнению с прошлым годом, несмотря на это ОАО «Деметра» должно стремиться к снижению показателя фондоемкости.

Для проведения ретроспективного анализа эффективности использования имущества от сдачи в аренду отчет о прибылях и убытках нормализирован и скорректирован на уровень инфляции. Под нормализацией в данном случае понимается определение чистой прибыли от использования имущества компании по прямому назначению - сдачи в аренду.