Самая низкая величина оплаты труда в январе-ноябре 2011 года была у работников гостиниц и ресторанов - 10224,3 рубля (на 39,4% ниже, чем в среднем по области), в образовании - 11527,4 рубля (ниже на 31,6%), в организациях по предоставлению прочих коммунальных, социальных и персональных услуг - 11848,8 рубля (ниже на 29,7%), в организациях, занятых сельским хозяйством, охотой и лесным хозяйством - 12393,1 рубля (ниже на 26,5%), в организациях здравоохранения и по предоставлению социальных услуг - 13510,1 рубля (ниже на 19,9%), в организациях оптовой и розничной торговли, по ремонту автотранспортных средств, мотоциклов, бытовых изделий и предметов личного пользования - 13707,0 рубля (ниже на 18,7%), в строительных организациях - 15869,5 рубля (ниже на 5,9%), в организациях занятых рыболовством и рыбоводством - 15846,7 рубля (ниже на 6,0%).

За январь-ноябрь 2011 года фонд начисленной заработной платы всех работников по полному кругу организаций составил 88985,9 млн рублей, что на 8,8% больше значения января-ноября 2010 года.

На 1 января 2012 года 4 организации Тульской области имели просроченную задолженность по заработной плате на сумму 14,1 млн рублей или 33,4% к предыдущему месяцу. Вся задолженность образовалась из-за отсутствия собственных средств организаций.

Численность работников, перед которыми имеется задолженность по заработной плате - 805 человек. Задолженность в расчете на одного работника составляет 17450,0 рублей.

Наиболее крупными должниками по заработной плате являются ФГУП "Алексинский опытно-механический завод" - 9,6 млн рублей, ОАО "ТНИТИ" - 3,4 млн рублей.

Не представили данные в Туластат, но по имеющимся оперативным данным по состоянию на 01.01.2012 года существует задолженность по заработной плате в следующих организациях: ООО "Рассвет" - 36,6 млн рублей, ООО "Тулапассажиртранс" - 27,1 млн рублей, ООО "Племптица" - 8,5 млн рублей, ООО "Коммунальные ресурсы ВН" - 2,0 млн рублей, ООО "ОМЗ "Шелвер" - 2,4 млн рублей, ООО "Тульский сахарорафинадный завод" - 1,4 млн рублей.

Мониторинг состояния задолженности по заработной плате в организациях-должниках осуществляется еженедельно.

Информация о результатах мониторинга ежемесячно направляется Полномочному представителю Президента Российской Федерации в Центральном федеральном округе Говоруну О. М.

Ежемесячно информация о ситуации с выплатой заработной платы направляется главам администраций муниципальных образований Тульской области, а еженедельно - в прокуратуру Тульской области и в Управление МВД России по Тульской области для принятия конкретных мер по стабилизации ситуации в организациях-должниках.

Администрациями муниципальных образований области проводится еженедельный мониторинг состояния задолженности по заработной плате в организациях, в том числе не подлежащих обследованию органами статистики. Информация по результатам мониторинга еженедельно направляется в прокуратуру Тульской области.

В результате в течение декабря 2011 года полностью погашена задолженность по заработной плате в ОАО "Тульский оружейный завод" - 28,1 млн рублей, снижена сумма задолженности по заработной плате в ООО "Жилищное и тепловое хозяйство" (Узловский район) - с 11,0 до 0,3 млн рублей.

Рынок труда

В органах занятости населения Тульской области на 01.01.2012 в качестве ищущих работу зарегистрированы 11,6 тыс. человек, из них безработных - 11,0 тыс. человек (на 01.12.2011 - 10,0 тыс. человек).

Уровень регистрируемой безработицы по области повысился по сравнению с ноябрем 2011 года и на 1 января 2012 года составил 1,38% от численности экономически активного населения.

Наименьший уровень безработицы на 01.01.2012 зарегистрирован: в г. Туле - 0,74%, г. Ясногорске - 1,05%, и г. Донском - 1,17%. Самый высокий уровень безработицы отмечен в Каменском районе - 6,47%.

В соседних областях уровень регистрируемой безработицы на 1 декабря 2011 года характеризовался следующими показателями: Московская область - 0,7%, Рязанская - 1,2 %, Липецкая - 0,7 %, Орловская - 1,3%, Калужская - 0,8 % при среднероссийском уровне - 1,6%.

По состоянию на 1 января 2012 года в области имелось 9171 вакансия, что на 14,1% меньше по сравнению с вакансиями на 1 декабря 2011 года.

Коэффициент напряженности (количество незанятых на одну вакансию) на рынке труда области на 01.01.2012 повысился по сравнению с предыдущим месяцем и составил 1,3 человека на вакантное место. В разрезе городов и районов области коэффициент напряженности дифференцируется от 0,6 в городе Новомосковске до 18,1 в Каменском районе.

Службой занятости населения области за декабрь 2011 года трудоустроены 1445 человек. Направлены на профобучение 33 человека. Принимали участие в общественных работах 266 человек.

11. Демографическая ситуация

Демографическая ситуация в январе-ноябре 2011 года в Тульской области оставалась напряженной. Отмечалась высокая естественная убыль населения, связанная со значительным превышением смертности над рождаемостью. Однако наметилась тенденция на снижение естественной убыли населения области. В январе-ноябре 2011 года естественная убыль населения области составила - 11747 человек, что на 2423 человека меньше, чем в январе-ноябре 2010 года.

Всего в январе-ноябре 2011 года зарегистрировано 13392 родившихся, что меньше уровня января-ноября 2010 года на 135 человек (1,0%). Число умерших в январе-ноябре 2011 года снизилось на 2558 человек (на 9,2%) в сравнении с январем-ноябрем 2010 года и составило 25139 человек. Число умерших в январе-ноябре 2011 года превысило число родившихся в 1,9 раза, в январе-ноябре 2010 года - в 2,0 раза.

Число детей, умерших в возрасте до 1 года, за январь-ноябрь 2011 года составило 72 человека, что ниже данных аналогичного периода прошлого года на 24 человека.

В январе-ноябре 2011 года общий объем миграции (сумма прибытий и выбытий зарегистрированных по месту жительства) увеличился по сравнению с соответствующим периодом 2010 года на 8585 человек и составил 39594 человека, что на 27,7% больше.

В результате миграции населения в январе-ноябре 2011 года на территорию Тульской области прибыли 34372 человека, выбыли 28468 человек. Общее число переселенцев с учетом внутрирегионального обмена составило: прибывшие - 18380 человек, выбывшие - 12476 человек. Миграционный прирост населения в январе-ноябре 2011 года по области составил 5904 человека, в январе-ноябре 2010 года он составлял (по месту жительства) 2505 человек.

Положительное миграционное сальдо объясняется включением с начала 2011 года в общую систему обработки данных по миграции населения лиц, находящихся временно на территории Тульской области и зарегистрированных по месту пребывания сроком 9 месяцев и более. Анализ миграции населения произведен по данным о мигрантах, зарегистрированных (снявшихся с регистрационного учета) по месту жительства.

12. Бюджетная система Тульской области

Консолидированный бюджет области за январь-декабрь 2011 года по доходам исполнен в сумме 49734,66 млн рублей (100,6% к уточненному плану года, 103,1% к уровню января-декабря 2010 года), в том числе собственные доходы - 38435,34 млн рублей (100,8% к уточненному плану года, 77,3% общей суммы доходов, 112,6% к уровню января-декабря 2010 года). Наибольшая доля (83,3%) собственных доходов бюджета сформирована за счет поступлений 4-х налогов: налога на прибыль организаций (21,4%), налога на доходы физических лиц (35,9%), акцизов (18,3%), налог на имущество организаций (7,7%).

Поступления собственных доходов в консолидированный бюджет области по сравнению с соответствующим периодом 2010 года увеличились на 12,6%, при этом поступления налога на прибыль организаций выросли на 29,0%, налога на доходы физических лиц - на 9,4%, акцизов - на 4,7% и налога на имущество организаций - на 1,2%.

Расходы консолидированного бюджета области за январь-декабрь 2011 года исполнены в сумме 46973,73 млн рублей (88,9% к уточненному плану года, 90,9% к уровню января-декабря 2010 года). На инвестиционные расходы (увеличение стоимости основных фондов) направлено 2951,3 млн. рублей (34,8% к соответствующему периоду 2010 года). Из них в жилищно-коммунальное хозяйство направлено 862,6 млн рублей (28,5% к уровню января-декабря 2010 года); на здравоохранение - 801,4 млн рублей (172,1%), образование - 567,1 млн рублей (169,5%), социальную политику - 95,4 млн рублей (57,0%); на культуру, кинематографию - 42,8 млн рублей (120,6%).

Бюджетная обеспеченность (собственные доходы в расходах консолидированного бюджета) составила 81,8%.

Бюджет Тульской области за январь-декабрь 2011 года по доходам исполнен в сумме 38901,78 млн рублей (101,5% к утвержденному плану года, 105,1% к уровню января-декабря 2010 года); по расходам - в сумме 36196,12 млн рублей (88,6% к утвержденному плану года, 88,4% к уровню января-декабря 2010 года), в том числе: 7566,46 млн рублей направлено на образование (20,9% всех расходов, в 2,8 раза больше, чем в январе-декабре 2010 года); 6630,27 млн рублей - на здравоохранение, физкультуру и спорт (18,3% всех расходов, в 2,5 раза больше, чем в январе-декабре 2010 года); 8828,2 млн рублей - на социальную политику (24,4% всех расходов, 102,5% к январю-декабрю 2010 года), 3376,94 - на межбюджетные трансферты (9,3% всех расходов, 22,9% к январю-декабрю 2010 года) По данным портала Правительства Тульской области http: //admportal. tula.ru/governance/executive/minecrazv/depekon/Otdelanalyza/.

3.4 Анализ рынка недвижимости региона

Рынок недвижимости можно разделить на следующие составляющие: жилая недвижимость, коммерческая (магазины, офисы, складские помещения), специализированная (промышленная недвижимость, сооружения и т.д.), объекты социального назначения. По разным сегментам рынка разное соотношение спроса и предложения.

Анализ показал, что наибольшим спросом пользуются магазины и торговые площади, а также жилая недвижимость. Спрос и цена на них зависит от местоположения, типа и состояния, для магазинов и торговых площадей - показатель "проходимости" (плотности населения, проходящего в окрестностях торговой точки и способного сделать покупку в магазине в единицу времени).

Рынок недвижимости в России в настоящее время находится на завершающей стадии первого этапа своего развития, когда недвижимость приобретается в основном для удовлетворения собственных потребностей (жилье, офисы для собственных нужд и т.д.), а также выгодной ее перепродажи, и переходе ко второму этапу, когда недвижимость рассматривается как объект вложения капитала для получения постоянного дохода (например, от сдачи объектов недвижимости в аренду).

По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на три основные составляющие:

рынок жилья;

рынок нежилой недвижимости;

рынок земельных участков.

Каждый из указанных сегментов рынка недвижимости развивается самостоятельно, поскольку опирается на собственную законодательную и нормативную базу.

Следует отметить, что российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной рыночной экономики и характеризуется неравномерным развитием отдельных сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц.

Наиболее развитым и наиболее объемным в настоящее время является рынок жилья, поскольку в начале 90-х гг. бесплатная приватизация жилого фонда за короткий срок создала широкую прослойку собственников квартир и комнат.

Рынок нежилых помещений менее развит, по сравнению с рынком жилья, количество проводимых операций невелико, сделки аренды преобладают над сделками купли-продажи. Следует отметить, что рынок нежилых помещений в России имеет большие перспективы дальнейшего развития, особенно в крупных городах. Приобретение нежилой недвижимости в собственность в существующих условиях под силу только крупным предпринимательским структурам, именно поэтому сделки аренды на рынке нежилой недвижимости являются преобладающими.

Рынок земельных участков занимает особое место в структуре рынка недвижимости. Фактически он только начинает создаваться. Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные участки происходит крайне медленными темпами, что объясняется пробелом в законодательной базе и существующим на сегодняшний момент несовершенным механизмом регулирования земельных отношений. Хотя кадастровая оценка земель городских поселений на данный момент в Тульской области произведена.

Рынок нежилой недвижимости

В условиях нестабильности экономической ситуации, коммерческая недвижимость большей степени попадает под удар, чем жилье. Сокращение бизнеса уже привело к увеличению свободных площадей в офисных и торговых помещениях всех классов, и этот процесс в ближайшее время будет продолжаться. Однако снижение арендных ставок скорее всего окажется меньше, чем снижение цен купли-продажи нежилых помещений.

Продажи объектов коммерческой недвижимости в условиях кризиса осложнены по нескольким причинам:

Во-первых, нежилые помещения часто явно переоценены и продавцы в большинстве случаев просто не желают продавать объекты по более низким ценам без явной необходимости.

Во-вторых, большинство застройщиков и собственников зданий по-прежнему пытаются оперировать только большими площадями, рассчитывая на крупные компании. Но в условиях кризиса подобные предложения не находят нужного спроса.

По мнению аналитического центра www.irn.ru, кризис привел к заметным переменам на рынке коммерческой недвижимости. Основные изменения будут направлены на переформатирование зданий с нарезки на большие блоки (тысячи метров) к блокам средней (несколько сотен метров) и малой площади (до 100 метров).

Рынок нежилой недвижимости подразделяется на несколько сегментов, которые дифференцируются по функциональному назначению:

офисные,

торговые,

складские,

производственные.

Торговые площади

Сектор торговой недвижимости развивается в Туле особенно активно. В городе присутствуют различные форматы объектов торговой недвижимости - салоны, магазины, супермаркеты, торговые центры, а также рынки.

Большой интерес к рынку коммерческой недвижимости проявляют крупные федеральные ритейлеры. Здесь открыты магазины сети "Копейка", "Спортмастер" и другие.

Для объектов торговли главным фактором успешного функционирования является выгодное месторасположение, так как оно во много определяет объемы торгового оборота. Поэтому наибольшим спросом пользуются торговые площади, расположенные в центре - Советском, Центральном районах.

Наиболее насыщенными объектами торговой недвижимости являются центральные улицы города - проспекты Ленина и Красноармейский, а также улицы Пирогова и Каминского. Здесь торговые площади стоят особенно дорого по сравнению с наиболее удаленными от центра районами.

Наибольшим спросом пользуются площади размером не более 70 квадратных метров.

Основная часть коммерческих объектов торгового назначения - это переведенные в нежилой фонд квартиры на первых этажах домов в центре города. Однако альтернативой таким площадкам становятся появляющиеся специализированные торговые центры. К ним относятся, например, ТЦ "Интерсити", "Парадиз". В объекты торговой недвижимости Тулы вкладывают деньги не только российские компании, но и зарубежные инвесторы. Пока в Туле незначительно развита развлекательная составляющая торговых центров.

Ставка арендной платы колеблется от 400 до 2000 и более руб. за кв. м. в месяц. Близость центра города либо престижность района, современная отделка, наличие всех коммуникаций увеличивает арендную ставку. На окраинах города арендная ставка может доходить до уровня 300-350 руб. за 1 кв. м. в месяц.

Таблица 1 - Аренда торговых помещений на февраль 2012 года

Район	Площадь помещений, кв. м	Арендная ставка, руб. /1 кв. м. в мес.	Агентство недвижимости
г. Тула, Центральный пер.	460	800	АН "Твинсервис" тел.25-55-88 www.twinservice.ru
г. Тула, пр. Ленина/ул.Л. Толстого	181	1200	АН "Твинсервис" тел.25-55-88 www.twinservice.ru
г. Тула, Красноармейский пр. /ул. Халтурина	486,5	1000	АН "Твинсервис" тел.25-55-88 www.twinservice.ru
г. Тула, пр. Ленина, 31	50	800	АН "Юлия-Недвижимость" тел.30-50-95 www.ulia-n.ru
г. Тула, ул. Оборонная/Колетвинова	68	750	АН "Твинсервис" тел.25-55-88 www.twinservice.ru
г. Тула, ул. Металлистов	75	600	АН "Твинсервис" тел.25-55-88 www.twinservice.ru
г. Тула, Центральный пер.	228	700	АН "Юлия-Недвижимость" тел.30-50-95 www.ulia-n.ru
г. Тула, ул. Колетвинова, 2	40	800	АН "Ваш Дом" тел.730-777 www.vashdom-tula.ru
г. Тула, ул. Фрунзе, 6	55	1400	АН "Ваш Дом" тел.730-777 www.vashdom-tula.ru
г. Тула, ул. Жаворонкова, 1	250	1250	АН "Ваш Дом" тел.730-777 www.vashdom-tula.ru
г. Тула, пр. Ленина, 14	200	2000	АН "Ваш Дом" тел.730-777 www.vashdom-tula.ru
г. Тула, Красноармейский пр., 34	170	1700	АН "Ваш Дом" тел.730-777 www.vashdom-tula.ru
г. Тула, ул. Вяземская, 18	400	500	АН "Ваш Дом" тел.730-777 www.vashdom-tula.ru
г. Тула, ул. Арсенальная, 20	45	550	АН "Ваш Дом" тел.730-777 www.vashdom-tula.ru
г. Тула, ул. Мезенцева, 29	63	400	АН "Ваш Дом" тел.730-777 www.vashdom-tula.ru

Цена продажи (предложения) торговых площадей колеблется в среднем от 40 000 до 80 000 руб. и более за кв. м. Так же, как и в случае аренды, стоимость 1 кв. м. тем выше, чем ближе объект расположен к центру.

Стоимость торговых площадей расположенных в поселках города Тулы (Скуратово, Мясново, Менделеевский, Косая Гора, Горелки, Хомяково) колеблется в пределах от 25 000 руб. за кв. метр.

Диапазон цен в области также широк, как и в г. Туле. Встречаются как предложения с низкими ценами, так и достаточно высокими в зависимости от расположения объекта и его характеристик. Но в общем случае цены продажи 1 кв. м. торговых площадей в области составляет от 20 000 руб. до 70 000 руб.

Таблица 2 - Продажа торговых помещений на февраль 2012 года

Район	Площадь помещений, кв. м	Цена объекта	Агентство недвижимости
г. Тула, ул. Староникитская	380	65790	АН "Юлия-Недвижимость" тел.30-50-95 www.ulia-n.ru
г. Тула, ул. Староникитская, 37	1404	60000	АН "Твинсервис" тел.25-55-88 www.twinservice.ru
г. Тула, Черниковский пер., 4	1748,6	74350	АН "Юлия-Недвижимость" тел.30-50-95 www.ulia-n.ru
г. Тула, ул. Демонстрации, 22	520	50000	АН "Юлия-Недвижимость" тел.30-50-95 www.ulia-n.ru
г. Тула, ул.Ф. Энгельса, 53	1200	40000	АН "Департамент недвижимости" тел.30-43-64 www.depn.ru
г. Тула, ул. Демонстрации (центр)	108	69440	АН "Юлия-Недвижимость" тел.30-50-95 www.ulia-n.ru
г. Тула, ул. Демонстрации, 27	382	60000	АН "Юлия-Недвижимость" тел.30-50-95 www.ulia-n.ru
г. Тула, ул. Первомайская, 44	45	56250	АН "Ваш Дом" тел.730-777 www.vashdom-tula.ru
г. Тула, ул. Ясногорская, 16	100	40000	АН "Ваш Дом" тел.730-777 www.vashdom-tula.ru
г. Тула, ул. Металлургов, 92	31	70970	АН "Ваш Дом" тел.730-777 www.vashdom-tula.ru
г. Тула, ул. Оборонная, 6	1000	75000	АН "Ваш Дом" тел.730-777 www.vashdom-tula.ru
г. Тула, ул. Ложевая, 129	73	82190	АН "Ваш Дом" тел.730-777 www.vashdom-tula.ru

Офисные помещения

На рынке офисов в настоящее время сформировалось три основных сектора:

Первый сектор - престижные офисы, с удобным месторасположением, удобной парковкой, высоким уровнем отделки. Арендная ставка в таких помещениях очень высокая.

Второй сектор - офисы, находящиеся в хорошо оборудованных и отделанных помещениях, иногда такие офисы помещаются в расселенных квартирах.

Третий сектор составляют помещения в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий. Как правило, это помещения без отделки и ремонта, а также сопутствующих услуг. Спрос на офисные помещения формируется, исходя из местоположения, площади объекта, наличия ремонта, телефона, удобных подъездных путей и т.д.

Соответственно наибольшим спросом пользуются офисные помещения, хорошо отделанные, расположенные в центре, площадью от 50 до 100 кв. м.

Офисная недвижимость Тулы едва преодолела начальный этап своего развития. Преодоление стадии становления происходит медленными темпами. Большинство офисных площадей представлены объектами низкого качества - это здания бывших НИИ, заводов и административных корпусов. Крупные предприятия и банки самостоятельно занимаются созданием офисов для собственных нужд. Специализированные офисные центры строятся медленно и не удовлетворяют возникающего спроса. Наиболее современные комплексы - это комплекс "Галакс", а также офисные центры, расположенные на улице Каминского и Красноармейском проспекте. Ставка арендной платы за аренду офиса в г. Туле колеблется от 400 до 1 500 руб. за кв. м. в месяц. Одним из ключевых ценообразующих факторов является наличие отдельного входа и выгодное местоположение относительно центральных улиц, фасада здания и т.п.

Таблица 3 - Аренда офисных помещений в г. Туле в феврале 2012 года

Район	Площадь помещений, кв. м	Цена, руб. /кв. м.	Агентство недвижимости
Ул. Советская, ТЦ Утюг	220	650	АН "ТвинСервис" www.twinservice.ru
Ул.9 Мая	21	600	АН "ТвинСервис" www.twinservice.ru
Ул. Михеева	70	500	АН "ТвинСервис" www.twinservice.ru
Ул.Ф. Энгельса	246,5	550	АН "ТвинСервис" www.twinservice.ru
Ул. Демонстрации, 34	10	700	АН "ТвинСервис" www.twinservice.ru
Пр. Ленина, 31	76	1000	АН "ТвинСервис" www.twinservice.ru
Ул. Рязанская	100	700	АН "Юлия - Недвижимость", www.ulia-n.ru
Ул. Циолковского	48	520	АН "Юлия - Недвижимость", www.ulia-n.ru
Ул. Мезенцева	26	400	АН "Юлия - Недвижимость", www.ulia-n.ru
Ул. Арсенальная, 20	45	550	АН "Ваш дом" www.vashdom-tula.ru
Ул. Болдина/Макаренко	75	500	АН "Ваш дом" www.vashdom-tula.ru
Пр. Ленина/ул. Каминского	115	609	АН "Ваш дом" www.vashdom-tula.ru
Октябрьская, 20	500	600	АН "Ваш дом" www.vashdom-tula.ru

Цена продажи (предложения) офисных помещений колеблется от 30 000 до 70 000 руб. за кв. м. и выше.

Стоимость офисных помещений и зданий АБК расположенных в поселках города Тулы (Скуратово, Менделеевский, Косая Гора, Горелки, Хомяково) колеблется в пределах от 15 000 до 40 000 руб. за кв. метр.

Следует отметить, что достаточно часто встречаются предложения аренды помещений для разного назначения, например офис или магазин, по одной арендной ставке. В основном это характерно для помещений, арендуемых в крупных центрах бизнеса и торговли (пр. Ленина д.77, Красноармейский пр. д.7, Красноармейский пр. д.25 и т.д.), а также для квартир на первых этажах жилых домов, выведенных из состава жилого фонда и т.п.

Таблица 4 - Продажа офисных помещений в г. Туле в феврале 2012 года

Район	Площадь помещений, кв. м	Цена, руб. /кв. м	Агентство недвижимости
Ул. Болдина/Макаренко	75	52 000	АН "Ваш дом" www.vashdom-tula.ru
Ул. Демонстрации, 22	520	55 000	АН "Ваш дом" www.vashdom-tula.ru
Ул. Оружейная, 34	36	48 611	АН "Ваш дом" www.vashdom-tula.ru
Ул. Тургеневская, 10	90	23 333	АН "Ваш дом" www.vashdom-tula.ru
Ул. Оборонная, 6	1000	75 000	АН "Ваш дом" www.vashdom-tula.ru
Ул. Демонстрации, 149	74	87 838	АН "Юлия - Недвижимость", www.ulia-n.ru
Ул. Металлургов	356,3	56 132	АН "Юлия - Недвижимость", www.ulia-n.ru
Ул. Степанова, 33	43,4	100 000	АН "Юлия - Недвижимость", www.ulia-n.ru
Ул. Демонстрации, 27	382	60 000	АН "Юлия - Недвижимость", www.ulia-n.ru
Ул. Гоголевская, 58	67	74 627	АН "Мегаполис", www.megapolis-tula.ru
Ул. Смидович, 12б	110,3	30 000	АН "Мегаполис", www.megapolis-tula.ru
Ул. Кирова	118	39 000	АН "ТвинСервис" www.twinservice.ru
Ул. Маргелова	120	33 000	АН "ТвинСервис" www.twinservice.ru

Складские и производственные помещения

Спрос на складские и производственные помещения сформирован, главным образом, торговыми предприятиями. В большинстве случаев, более предпочтительным видом сделки является аренда, менее - купля-продажа.

Ставки арендной платы на рынке складских помещений дифференцируются в зависимости от степени автоматизации склада, наличия специального оборудования, месторасположения склада, удаленности от транспортных узлов.

В настоящее время более выгодно арендовать склады и производственные помещения в удалённых от центра районах города, т.к. арендная ставка, включая транспортные расходы, оказывается ниже, чем стоимость аренды в центре.

Цена аренды 1 кв. м. складских помещений колеблется от 100 до 600 руб. за кв. м. в месяц. Цена продажи складских помещений - от 8 000 до 50 000 руб. за кв. м. Нижний диапазон цены характерен для помещений, расположенных на окраинах Тулы.

Таблица 5 - Аренда производственно-складских помещений в г. Туле в феврале 2012 года

Район	Площадь помещений, кв. м	Цена, руб. /кв. м.	Агентство недвижимости
Ул. Криволученская	177,8	250	АН "Твинсервис" www.twinservice.ru
Ул. Скуратовская	2332	100	АН "Твинсервис" www.twinservice.ru
Ул. Щегловская засека	860	280	АН "Твинсервис" www.twinservice.ru
Новомосковское шоссе	1300	150	АН "Твинсервис" www.twinservice.ru
Пр. Ленина	49,5	500	АН "Твинсервис" www.twinservice.ru
Ул.Н. Островского	2200	150	АН "Арго" www.argo.ru
Ул. Чмутова	330	115	АН "Арго" www.argo.ru
Ханинский проезд	720	625	АН "Арго" www.argo.ru
Одоевское шоссе	137	110	АН "Арго" www.argo.ru

Таблица 6 - Продажа производственно-складских помещений в г. Туле в феврале 2012 года

Район	Площадь помещений, кв. м	Цена, руб. /кв. м	Агентство недвижимости
Ул. Тимирязева	82,5	14550	АН "Твинсервис" www.twinservice.ru
Ул. Железнодорожная	1770,4	14690	АН "Твинсервис" www.twinservice.ru
Веневское шоссе	1735	8650	АН "Твинсервис" www.twinservice.ru
Ул. Вяземская	7137	21020	АН "Твинсервис" www.twinservice.ru
Ул. Новотульская	900	11670	АН "Арго" www.argo.ru
Ул. Ликбеза	361,2	45000	АН "Арго" www.argo.ru
Ул. Демидовская	529,5	17940	АН "Арго" www.argo.ru
Ул. Бондаренко	430	25580	АН "Арго" www.argo.ru

Промышленная недвижимость, крупные производственные объекты практически не продаются, а если и переходят в другие руки, то, как правило, за долги. В плане цены предложение промышленных объектов ориентируется на остаточную балансовую стоимость.

В случае вынужденной продажи цена предложения находится значительно ниже остаточной стоимости. Среднее маркетинговое время продажи промышленных объектов составляет от 6 месяцев до 2-х лет. В целом предложение подобных объектов превышает спрос.

Верхнюю границу ценового диапазона представляют помещения, расположенные в центре города (Советский, Центральный районы), нижняя граница диапазона представлена объектами, находящимися в районах, удалённых от центра города.

Рынок земельных участков

Анализ рынка земли в г. Туле произведенный по данным за февраль 2012 г., представленным в виде предложений по продаже земельных участков, предназначенных для коммерческой застройки, опубликованным на специализированных WEB-сайтах: www.moyareklama.ru, www.irr.ru, www.twinservice.ru, а также на основе консультаций со специалистами крупнейших тульских агентств недвижимости "Ваш дом", "Твинсервис", "Красные ворота" и др. без учета единичных нетипичных (максимальных и минимальных) коммерческих предложений позволил сделать следующие выводы о ценах на земельные участки, предназначенные для коммерческой застройки, по указанным выше территориальным районам г. Тулы:

Цены на окраинах города в зависимости от наличия коммуникаций, удобства подъезда, подготовленности участка к застройке колеблются в пределах 50 - 200 тыс. рублей за сотку, при средней цене 150 000 тыс. руб. за сотку. В отдельных случаях встречаются значительно более дешевые предложения, отличающиеся отсутствием или сложностью подведения коммуникаций, проблемами с подготовкой участка к строительству, получением технических условий и т.п.

Цены на участки, находящиеся на среднем удалении от центра города в зависимости от наличия коммуникаций, удобства подъезда, подготовленности участка к застройке колеблются в пределах 100 - 500 тыс. рублей за сотку, при средней цене 250 тыс. руб. за сотку.

Цены в центре города в зависимости от наличия коммуникаций, удобства подъезда, подготовленности участка к застройке колеблются в пределах 600 - 1 000 тыс. рублей за сотку, при средней цене 800 000 тыс. руб. за сотку. В отдельных случаях встречаются значительно более дорогие предложения, отличающиеся высокой коммерческой привлекательностью месторасположения участков, наличием готовых инвестиционных проектов под застройку и иными благоприятными факторами.

Таблица 7 - Цены земельных участков под коммерческую застройку в г. Туле в феврале 2012 г.

Район	Площадь, сотка	Цена руб. /сот.	Источник
Ул. Демонстрации	100	700000	АН "Юлия-Недвижимость" www.ulia-n.ru
Ул. Колетвинова/Староникитская	8	875000	АН "Юлия-Недвижимость" www.ulia-n.ru
Ул. Мосина	10,9	724770	АН "Ваш Дом" www.vashdom-tula.ru
Ул. Свободы	12	1250000	АН "Арго" www.argo.ru
Ул. Демидовская	20	1000000	АН "Арго" www.argo.ru
Ул. Металлургов	10,92	549450	АН "Арго" www.argo.ru
Ул. Советская	100	1350000	АН "Департамент недвижимости" www.depn.ru

Проанализированная информация о рынке недвижимости Тульской области в силу своей недостаточности не позволяет рассчитать обоснованные диапазоны значений ценообразующих факторов, за исключением поправки на площадь.

В связи с этим, в расчете рыночной стоимости использовались значения ценообразующих факторов, основанные на коллективных экспертных оценках параметров рынка недвижимости, определенных в результате экспертного опроса Лейфер Л.А., Шегурова Д.А. Справочник оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты. Нижний Новгород: Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2011 г., 204 с. .

Выделяются два вида корректировок: процентные ("скидка на торг") и коэффициентные. Все коэффициенты корректировок определяются исходя из предположения о том, что стоимость более полезного объекта (с лучшим влиянием ценообразующих факторов) должна быть выше стоимости его менее полезного аналога (с худшим влиянием ценообразующих факторов).

Оценщик в большинстве случаев не имеет возможности использовать данные по реальным сделкам, а вынужден ограничиться информацией по предложениям, которые представлены в открытых источниках. В этом случае, чтобы устранить систематическую составляющую погрешность, обычно используется понижающая процентная корректировка:

Таблица 8 - Значения корректировки, учитывающей "скидку на торг"

№ п/п	Показатель	Среднее	Коэффициент корректировки на уторгование (kт)
1	Скидки на цены офисно-торговых объектов	12%	0,88
2	Скидки на арендные ставки офисно-торговых объектов	9%	0,91
3	Скидки на цены земельных участков под коммерческие объекты	13%	0,77

Для учета ценообразующего фактора "площадь объекта" в расчете стоимости объекта используется соответствующая корректировка к ценам предложения аналогов. При прочих равных условиях, большие по площади объекты имеют более низкую в перерасчете на единицу площади стоимость. На основе анализа рынка выделяют два аналога объекта оценки, которые отличаются только по одному ценообразующему параметру - площадь.

Для вычисления корректировки на площадь применяется формула Уильямса Расчет корректировки на масштаб. Аллавердян В.В., Бабенко Р.В. http: //www.i-con.ru/publications/other/d463/:

где So, Sа - соответственно площади объекта оценки и анализируемого аналога; Со, Са - соответственно стоимости единицы сравнения объекта оценки и анализируемого аналога; b - коэффициент торможения; ks - поправочный коэффициент на площадь аналога; Са1, Са2 - соответственно стоимости единицы сравнения двух аналогов объекта оценки; Sа1, Sа2 - соответственно площади двух аналогов объекта оценки. Аналоги используемые для расчета коэффициента торможения (b) выбираются случайно, при условии, что они отличаются друг от друга только площадью.

Для определения скорректированной стоимости единицы сравнения аналога объекта оценки использовать следующая формула:

где С_ап, С_ак - соответственно стоимости единицы сравнения аналога до (п) и после (к) корректировки; k_i - коэффициент корректировки по i-тому ценообразующему фактору, в том числе k_s.

4. Среда местоположения объекта оценки

4.1 Краткое описание региона расположения объекта оценки

Город Тула расположен в 200 километрах к югу от Москвы, в северной части Тульской области. Территория - 25,7 тыс. квадратных километров, соседствует с Московской, Рязанской, Липецкой, Орловской и Калужской областями. Население Тулы около 530 тыс. чел.

Климат в городе соответствует умеренно-континентальному. Средняя температура самого холодного месяца - января - 10 (абсолютный минимум - 42 градуса по Цельсию). Наиболее теплый месяц - июль +18 (максимальная температура, отмеченная в тени, достигала +36,8 градусов по Цельсию). Среднегодовое количество осадков 582 мм.

В областном центре промышленность в основном представлена предприятиями металлургии, машиностроения и металлообработки, в числе которых ОАО "Ванадий-Тула", ОАО "Косогорский металлургический завод", ОАО "Полема", ОАО "Тулачермет", ГУП "Сплав", ГУП "КБ приборостроения", ФГУП "Машиностроительный завод "Штамп", ОАО "Тульский комбайновый завод", ОАО "Тульский оружейный завод", ОАО "Тульский патронный завод", филиал ГУП КБП "ЦКИБ СОО" и другие. Помимо этого выделяются крупные предприятия химической, деревообрабатывающей, строительной промышленности (ЗАО "Тульский завод резинотехнических изделий", ООО "Мебель-массив", ОАО "Тулабумпром", ОАО "Тульский кирпичный завод") и пищевой промышленности (ОАО "Ясная Поляна", филиал ОАО "Балтика", ОАО "Тульский молочный комбинат", ООО "Тульский мясокомбинат" и другие).

Сельское хозяйство специализируется на разведении крупного рогатого скота, молочно-мясного производства, свиноводства, птицеводства, а в растениеводстве - на выращивании зерновых и кормовых культур, картофеля, сахарной свеклы, овощей, плодово-ягодных культур. Строительный комплекс состоит из мощной структуры строительных и специализированных подрядных организаций, предприятий стройиндустрии и промышленности строительных материалов. Предприятия и фирмы располагают значительным экспортным потенциалом.

4.2 Анализ местоположения объекта

Объект оценки представляет собой недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности ООО "Трейд ОЛЛ", расположенное по адресу: Российская Федерация, Тульская обл., г. Тула, Советский район, ул. Жуковского, д.18.

С точки зрения местоположения, объект оценки расположен в центральной части города Тулы.

Рисунок 1 - Карта месторасположения объекта оценки

Застроенность окружения. Плотность застройки характеризуется как высокая. В настоящий момент не наблюдаются предпосылки для изменения использования окружающей недвижимости.

Типичное использование окружающей недвижимости. Типичным использованием рядом расположенных зданий является использование под торговые помещения.

Развитость инфраструктуры. Территория объекта обеспечена сетями электроснабжения, отопления, водоснабжения и канализации.

Социальная инфраструктура. Объект оценки расположен в Советском районе города.

Экономическое местоположение. Объект оценки имеет выгодное расположение для помещений торгового назначения.

5. Описание основных параметров объекта оценки

Объект оценки представляет собой недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности ООО "Трейд ОЛЛ", расположенное по адресу: Российская Федерация, Тульская обл., г. Тула, Советский район, ул. Жуковского, д.18.

Техническое обследование произведено с целью определения фактического состояния основных элементов строительных конструкций объекта оценки.

Использованы результаты визуального осмотра и данные, предоставленные заказчиком.

Непосредственный осмотр объекта проводился 15 февраля 2012 г.

Магазин (лит. А)

Год постройки - 2009.

Площадь общая - 850,0 кв. м.

Площадь полезная - 750,0 кв. м.

Строительный объем - 4250,0 куб. м.

Количественные и качественные характеристики объекта получены на основе изучения сведений технического паспорта на объект (Приложение 4).

Объект оценки принадлежит ООО "Трейд ОЛЛ" на праве собственности.

Балансовая стоимость объекта оценки по состоянию на 15.02.2012 г. составляет 37000000,00 руб. (Приложение 4).

Таблица 9 - Описание основных конструктивных элементов строения и оценка их технического состояния

Наименование конструктивного элемента	Удельный вес, %	Описание конструктивных элементов (материал, конструкция, отделка и прочее)	Описание технического состояния	Физический износ элементов, %
				По результатам осмотра объекта	Средневзве-шенный физический износ
Фундамент	14	Сборный железобетонный	Техническое состояние оценивается как отличное.	3	0,42
Стены и перегородки	12	Кирпичные	Техническое состояние оценивается как отличное.	3	0,36
Перекрытия	13	Железобетонные	Техническое состояние оценивается как отличное.	3	0,39
Кровля	13	Совмещенная	Техническое состояние оценивается как отличное.	3	0,39
Полы	9	Бетонные, плитка. Отделка повышенного качества	Техническое состояние оценивается как отличное.	3	0,27
Проемы	6	Оконные - пластиковый стеклопакет. Дверные - двери ПВХ	Техническое состояние оценивается как отличное.	3	0,18
Внутренняя отделка	14	Штукатурка, плитка. Отделка повышенного качества	Техническое состояние оценивается как отличное.	5	0,70
Санитарно и электротехнические устройства	13	Отопление центральное, водопровод, канализация, вентиляция, электроосвещение	Техническое состояние оценивается как отличное.	5	0,65
Прочие работы	6	Прочие работы	Техническое состояние оценивается как отличное.	5	0,3
И Т О Г О	100	-	-	-	3,66%

Земельный участок

Земельный участок, на котором расположен объект оценки, принадлежит ООО "Трейд ОЛЛ" также на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 71 АВ № 654321 от 15.10.2009 г.

Площадь оцениваемого земельного участка в соответствии со свидетельством - 1400 кв. метров.

Кадастровый № земельного участка: 71: 30: 050123: 12.

Количественные и качественные характеристики земельного участка получены на основе свидетельства о государственной регистрации права 71 АВ № 654321 от 15.10.2009 г. (Приложение 4).

Внешний вид (фотографии) объекта оценки приведены в Приложении 5.

6. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщиков в отношении наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки, исходя из анализа состояния рынка. Понятие "Наилучшее и наиболее эффективное использование", применяемое в данном Отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования объекта оценки обеспечивает максимально высокую текущую стоимость будущих денежных потоков от эксплуатации недвижимости.

Как видно из приведенного выше определения наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:

Потенциал местоположения - доступность объекта (подъезд к нему), неудобства расположения земельного участка, скрытые опасности расположения.

Рыночный спрос - насколько планируемый вариант использования объекта представляет интерес на данном рынке и в данной местности. Анализируется уровень спроса и предложения на все объекты недвижимости различного функционального назначения. Анализируются достоинства недвижимости, обеспечивающие её конкурентно способность и недостатки.

Допустимость с точки зрения законодательства (правовая обоснованность) - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участков, и положениям зонирования.

Физическая возможность - возможность эксплуатации объекта оценки с целью наилучшего и наиболее эффективного использования.

Финансовая оправданность - рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход.

Максимальная эффективность (оптимальный вариант использования) - рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта оценки будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Опираясь на анализ наиболее типичного использования нежилых зданий и помещений, расположенных в рассматриваемой части города, а также исходя из технических особенностей объекта оценки, оценщики решили рассмотреть в ходе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования Объекта, следующие виды использования:

офисное;

торговое;

производственное;

складское.

При анализе оптимального варианта использования оценщики провели качественный анализ возможных видов использования объектов, удовлетворяющих вышеописанным критериям.

Производственное и складское назначения (свободное назначение)

Учитывая возможность получения дохода от сдачи в аренду аналогичных зданий при использовании их под производственное, складское, оценщики приняли решение, что производственное и складское использование объекта возможно, однако ввиду его местоположения в центральной (наиболее дорогой) части города не соответствует критерию максимальной эффективности.

Офисное назначение

Учитывая возможность получения дохода от сдачи в аренду аналогичных зданий при использовании их под офисные помещения, оценщики приняли решение, что использование объекта оценки в качестве офисного здания возможно, однако не соответствует критерию максимальной эффективности из-за особенностей внутренней планировки помещений.

Торговое назначение

Учитывая возможность получения дохода от сдачи в аренду аналогичных зданий при использовании их под торговые помещения, оценщики приняли решение, что использование объекта оценки по торговому назначению возможно и соответствует критерию максимальной эффективности.

Исходя из вышеуказанных критериев анализа наилучшего использования, месторасположения и ситуации, которая сложилась на рынке нежилой недвижимости, а также учитывая проведенный качественный анализ возможных функций использования оцениваемого объекта, максимально эффективное использование данного объекта возможно при выборе торгового назначения. Таким образом, оценщики пришли к выводу, что оптимально использовать объект возможно по его текущему функциональному назначению, т.е. в качестве торгового комплекса.

7. Определение рыночной стоимости объекта оценки

7.1 Обзор подходов к оценке

Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:

затратный подход:

сравнительный подход;

доходный подход.

Использование трех подходов приводит к получению трёх различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными методами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается исходя из того, какой подход (ы) наиболее соответствует оцениваемому объекту.

1. Затратный подход

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму, большую, чем та, в которую обойдётся получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. В затратном подходе стоимость недвижимости равна стоимости земли плюс стоимость застройки улучшений на участке за вычетом накопленного износа.

Затратный подход был использован для определения стоимости объектов оценки.

2. Сравнительный подход

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынках продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим.

Стоимость объекта оценки определялась сравнительным подходом на основе анализа цен предложений аналогичных зданий торгового назначения.

3. Доходный подход

Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость имущества непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данное имущество. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход собственность на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации и от последующей продажи.

Сущность данного подхода заключается в следующем: средства, вложенные в имущество, должны приносить доход не меньший, чем та же сумма, размещенная альтернативным, наименее рискованным вариантом инвестирования.

В качестве дохода могут выступать: денежный поток, прибыль, дивиденды. В российской практике наиболее обоснованным выглядит использование в качестве показателя дохода денежного потока. Для оценки недвижимости как индивидуальной вещи наиболее часто за основу расчета денежного потока используется доход от аренды.

Стоимость объекта оценки определялась доходным подходом на основе анализа предложений аренды помещений торгового назначения.

Таким образом, для расчета искомой стоимости объекта оценки были применены все три подхода к оценке.

7.2 Определение стоимости объекта затратным подходом

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму, большую, чем та, в которую обойдётся получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. В затратном подходе стоимость недвижимости равна стоимости земли плюс стоимость застройки улучшений на участке за вычетом накопленного износа.

Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:

1. Расчёт стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях её оптимального использования.

2. Расчет затрат (прямых и косвенных) на возведение строения, идентичного оцениваемому или аналогичному им по полезности, получение восстановительной или заменяющей стоимости объекта.

3. Определение величины накопленного износа строения.

4. Уменьшение восстановительной (заменяющей) стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости.

5. Определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости земельного участка и стоимости его улучшений.

Оценка стоимости земельного участка

Основными методологическими элементами оценки рыночной стоимости земельных участков является:

принципы оценки;

подходы к оценке;

методы оценки.

Определение рыночной стоимости участка основывается на следующих основных принципах (Рисунок 2).

Наиболее эффективное использование земельного участка, это наиболее вероятное пользование земельного участка, являющееся физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной. Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разбиения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

целевое назначение и разрешенное использование;