Определение величины рыночной стоимости недвижимого имущества

Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.

Рубрика Экономика и экономическая теория
Вид курсовая работа
Язык русский
Дата добавления 14.03.2014
Размер файла 3,3 M

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

ожидаемые изменения на рынке земельных участков;

существующее использование земельного участка.

Согласно с методическим рекомендациям, утвержденным Распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 г. № 1102-р в рамках метода сравнения продаж используется последовательность действий, описанная в Распоряжении Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков".

Сравнительный подход состоит в определении рыночной стоимости земельного участка исходя из сравнения объектов оценки с аналогичными земельными участками, имущественными правами на земельные участки и (или) едиными объектами недвижимости, по которым известны их цены и внесении в эти цены поправок, устраняющих влияние на цены аналогов отличий от объектов оценки.

Среди сравнительных методов оценивания для нахождения количественного значения стоимости земельного участка оценщики наиболее часто используют метод сравнения продаж (Рисунок 3).

В случае применения данного метода оценщик сначала на соответствующем рынке недвижимости выявляет ряд фактических продаж земельных участков, аналогичных оцениваемому по совокупности множества показателей, включая целевое использование, и собирает для подобранных аналогов сравнительную (рыночную) информацию (цена продажи, величина арендной платы и др.). Затем эта информация о сделках проверяется на возможность использования в процессе оценки, чтобы убедиться в её достоверности. Наконец, в цены на объекты аналоги вносятся поправки на различия между объектами оценки и каждым из сопоставимых участков.

Рисунок 2 - Основные принципы оценки рыночной стоимости земельных участков

Достоинство метода - простота использования. Недостаток - не всегда имеются сравнительные данные по аналогичным земельным участкам.

Рисунок 3 - Метод сравнения продаж

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объектов оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объектов оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками (Рисунок 4).

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектами оценки. При этом предполагается, что сделка с объектами оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Рисунок 4 - Факторы и характеристики сделок с земельными участками влияющие на рыночную стоимость объекта оценки

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении. Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами (Рисунок 5).

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Основные применяемые единицы сравнения земельных участков:

Цена за 1 га - при оценке больших массивов земли сельскохозяйственного или лесного назначения, под промышленное использование, при разделении земельных массивов на стандартные участки.

Цена за 1 м2 - при продажах земли в центрах юродов под коммерческую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий - доступ к транспортным магистралям и местам парковки, другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских помещений - доступ к транспортным коммуникациям.

Цена за 1 фронтальный метр - при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. Общая стоимость земельного участка считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе.

Цена за лот - цена за стандартные по форме и размеру земельные участки в районах массовой жилой или дачной застройки. Колебания цен на стандартные по размеру и форме участки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными проблемами или опасностью паводков.

Рисунок 5 - Определение величины корректировок цен

Расчет рыночной стоимости права собственности на земельный участок сравнительным подходом

Цена за единицу плотности. Нормативные акты по зонированию обычно ограничивают плотность застройки на различных участках. На некоторых сегментах рынка это приводит к тому, что цена котируется на основе максимальной плотности, утвержденной нормами зонирования, например на основе количества разрешенных для строительства единиц жилья. При использовании метода единицы сравнения на основе ряда фактических продаж рассчитывается средняя стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы земельных участков. Средняя стоимость определяется путем расчета медианы (середины ранжированного ряда) или среднеарифметической величины цены продажи в расчете на одну единицу сравнения. Если по какой-либо однородной группе земельных участков имеется мало сделок, ее можно объединить с другой группой участков, близкой по ценовому значению и разрешенному к использованию. Метод единицы сравнения применяется, если участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.

Преимуществом метода единицы сравнения являются его относительная простота и легкость. Он широко используется при освоении новых земельных массивов и стандартной застройке, оценке сельскохозяйственных земель, находящихся в одной природно-климатической зоне.

Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Объект оценки расположен на земельном участке площадью 1400 кв. метров с кадастровым номером 71: 30: 050123: 12, относящемся к землям населенных пунктов (г. Тула).

Количественные и качественные характеристики здания получены на основе изучения свидетельства о государственной регистрации права 71 АВ № 654321 от 15.10.2009 г. (Приложение 4).

Стоимость земельного участка была определена сравнительным подходом на основе данных, полученных от тульских агентств недвижимости.

В связи с тем, что отсутствует достаточное количество информации о ценах сделок купли-продажи аналогичных земельных участков, в качестве цен объектов-аналогов рассматривались цены предложения на продажу незастроенных земельных участков, расположенных в центральной части города Тулы.

Перечень аналогичных земельных участков приведен в табл.11. Расчет стоимости земельного участка представлен в табл.12.

При расчете стоимости 1 сотки земельного участка возникла необходимость применения корректировок, поскольку выбранные аналоги отличаются рядом признаков. Произведены следующие корректировки:

1) Корректировка на торг. В связи с тем, что информация о ценах реальных сделок оценщикам недоступна, а цена предложения отражает только интересы продавца, применена скидка на уторгование, размер которой в среднем составляет 13% Лейфер Л.А., Шегурова Д.А. Справочник оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты. Нижний Новгород: Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2011 г., 204 с. . В связи с этим при определении цены за 1 сотку участка применялась корректировка на торг для каждого объекта-аналога.

2) Корректировка на дату предложения. Данная поправка вводится в том случае, если между датой предложений о совершении сделок с аналогами и датой оценки существует значительный промежуток времени, за который цены на недвижимость могли измениться в ту или иную сторону, причем эти изменения не связаны с характеристиками конкретного объекта, а отражают общую тенденцию развития рынка. В данном случае информация обо всех объектах-аналогах является актуальной, поэтому поправка на дату предложения не применялась.

3) Корректировка на назначение. Рассматриваемый объект и его аналоги являются однотипными участками для коммерческой застройки, различающимися по размерам, и другим параметрам. В связи с этим корректировка на назначение оценщиками не применялась.

4) Корректировка на местоположение. Стоимость земельных участков, предназначенных для эксплуатации нежилых зданий, во многом определяется близостью к центру города, а также близостью к основным автомагистралям города и удобством подъездных путей. Анализ рынка показал, что стоимость земельных участков, предназначенных для коммерческой застройки и расположенных в центральной части города Тулы выше стоимостей их аналогов, расположенных на окраинах города. В связи с тем, что участки-аналоги, как и участок объекта оценки, расположены в центральной части города, данная корректировка не применялась.

5) Корректировка на площадь. Указанная корректировка отражает обстоятельство, что при прочих равных условиях чем больше площадь участка, предлагаемого на продажу, тем ниже стоимость 1 сотки данного участка.

Размер корректировки на площадь определялся в соответствии с подходом, описанным в п.3.3.

Коэффициент торможения рассчитан на основе проведенного оценщиками анализа рынка и представлен в таблице:

Таблица 10 - Расчет коэффициента торможения

Местонахождение

г. Тула, Центральный район, ул. Колетвинова/Староникитская

г. Тула, Советский район, ул. Демонстрации

Источник информации

АН "Юлия-Недвижимость"

тел.30-50-95

http://www.ulia-n.ru/realty/commercial/zemelnye_uchastki/uchastok22/

АН "Юлия-Недвижимость"

тел.30-50-95

http://www.ulia-n.ru/realty/commercial/zemelnye_uchastki/uchastok20/

Наличие коммуникаций

все

все

Назначение

под коммерческую застройку

под коммерческую застройку

Стоимость аналога без НДС, руб.

7 000 000,00

70 000 000,00

Общая площадь, кв. м.

8

100

Стоимость 1 кв. м. без НДС, руб.

875 000,00

700 000,00

Соотношение площадей

12,50

Соотношение цен за 1 м2

0,8

Логарифм площадей

2,525728644

Логарифм соотношения цен

-0,223143551

Коэффициент торможения

-0,088348189

6) Корректировка на коммуникации. Выбранные аналоги имеют такой же набор коммуникаций, что и участок, на котором расположен объект оценки, в связи с чем данная корректировка не применялась.

После применения всех корректировок получен ряд данных по стоимости объектов-аналогов. Для определения степени однородности полученного ряда используется коэффициент вариации, который рассчитывается по формуле:

,

Где Ci - i-ое значение ряда;

k - количество членов ряда.

Совокупность значений в выборке считается однородной при значении коэффициента вариации не более 0,3, т.е.30% (согласно методике Д. Сепетлиева).

Окончательно рыночная стоимость 1 сотки земельного участка согласно сравнительному подходу рассчитана как среднеарифметическое между двумя средневзвешенными оценками, одна из которых учитывает количество введенных корректировок, а другая - степень отклонения скорректированной цены от первоначальной (итоговую процентную корректировку).

Расчет весовых коэффициентов проводился по формуле:

,

Где D - весовой коэффициент аналога;

Q - общее количество корректировок по всем аналогам / суммарный процент отклонения скорректированных цен аналогов от первоначальных цен предложений;

q - количество корректировок по данному аналогу / процент отклонения скорректированной цены данного аналога от первоначальной цены предложения;

n - количество аналогов, использованных при расчетах.

Таблица 11 - Характеристика земельных участков, аналогичных участку объекта оценки

№ п. п.

Местонахождение в г. Туле

Краткое описание

Площадь, сот.

Цена, руб.

Цена за 1 сот., руб.

Источник информации

1

г. Тула, Советский район, ул. Демонстрации

Под коммерческую застройку, все коммуникации

100

70 000 000

700 000

АН "Юлия-Недвижимость"

тел.30-50-95

http://www.ulia-n.ru/realty/commercial/zemelnye_uchastki/uchastok20/

2

г. Тула, Центральный район, ул. Колетвинова/Староникитская

Под коммерческую застройку, все коммуникации

8

7 000 000

875 000

АН "Юлия-Недвижимость"

тел.30-50-95

http://www.ulia-n.ru/realty/commercial/zemelnye_uchastki/uchastok22/

3

г. Тула, Советский район, ул. Мосина

Под коммерческую застройку, все коммуникации

10,9

7 900 000

724 771

АН "Ваш Дом"

тел.730-777

http://www.vashdom-tula.ru/catalog/205206/

Таблица 12 - Расчет стоимости земельного участка

Показатели

Объект оценки

Ан. №1

Ан. №2

Ан. №3

Стоимость аналога, руб.

-

70 000 000

7 000 000

7 900 000

Общая площадь, сот.

14,0

100,0

8,0

10,9

Стоимость 1 сотки аналога, руб.

-

700 000

875 000

724 771

Корректировка на торг

-

0,87

0,87

0,87

Корректировка на дату предложения

-

1

1

1

Корректировка на местоположение

-

1

1

1

Корректировка на площадь

-

1, 19

0,95

0,98

Корректировка на назначение

-

1

1

1

Итоговая корректировка

-

1,04

0,83

0,85

Скорректированная цена за 1 сотку, руб.

-

728 000

726 250

616 055

Коэффициент вариации, %

-

-

-

7%

Количество корректировок

-

2

2

2

Удельный вес по количеству корректировок

-

33,33%

33,33%

33,33%

Средневзвешенная стоимость 1 сотки по количеству корректировок, руб.

690 033

Процент отклонения от первоначальной цены предложения

-

4,00%

17,00%

15,00%

Удельный вес по отклонению от первоначальной цены

-

44,44%

26,39%

29,17%

Средневзвешенная стоимость 1 сотки по отклонению от первоначальной цены, руб.

694 884

Итоговая стоимость 1 сотки, руб.

692 000

Рыночная стоимость земельного участка, руб.

9 688 000

В результате стоимость земельного участка без учета НДС составила 9688000 (Девять миллионов шестьсот восемьдесят восемь тысяч) рублей.

7.3 Оценка стоимости восстановления (замещения)

Стоимость строительства можно оценить двумя способами: по стоимости восстановления или по стоимости замещения.

Стоимость восстановления определяется как стоимость создания точной копии оцениваемого помещения с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам.

Стоимость замещения определяется как стоимость строительства на этом же участке современного сооружения эквивалентной полезности с использованием текущих стандартов, материалов, дизайна и текущих цен.

Затраты по строительству здания могут определяться на основе фактически выполненного объема работ, проектной документации, визуального осмотра объекта оценки.

Полная восстановительная стоимость оцениваемой недвижимости была определена с использованием укрупнённых показателей восстановительной стоимости (УПВС) с индексированием затрат на строительство на период оценки и на основании стоимости строительства аналогичных объектов по состоянию на дату оценки.

Восстановительная стоимость объекта оценки определяется путем умножения его строительного объема на стоимость строительства единицы по УПВС.

В общем случае пересчет стоимости из условий базового года строительства в условия на дату оценки осуществляется по формуле:

,

Где СВ - восстановительная стоимость объекта недвижимости в ценах, существующих на дату оценки;

О - количество удельных единиц стоимости;

С69 - восстановительная стоимость объекта недвижимости (удельной единицы) в ценах базового года строительства, на 01.01.1969 г.;

И69-84 - отраслевой индекс пересчета стоимости строительства из условий базового 1969 г. в условия 1984 г.;

К69-84 - территориальный коэффициент к индексам пересчета стоимости строительства из условий базового 1969 г. в условия 1984 г.;

И84-91 - отраслевой индекс пересчета стоимости строительства из условий 1984 г. в условия 1991 г.;

К84-91 - территориальный коэффициент к индексам пересчета стоимости строительства из условий 1984 г. в условия 1991 г.;

И91-2012 - отраслевой индекс пересчета стоимости строительства из условий 1991 г. в условия, существующие на дату оценки;

Прзаст. - прибыль застройщика.

Для перевода сметных норм и цен, действующих с 1 января 1969 года в уровень 1 января 1984 года, используется Постановление Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 года "Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек". В соответствии с этим документом индексы пересчета стоимости строительства из условий базового 1969 г. в условия 1984 г. в среднем колеблются от 1,15 до 1,19 в зависимости от отрасли. Отраслевой индекс по отрасли Торговля для предприятий розничной торговли И69-84 = 1,18. Территориальный коэффициент для Тульской области составляет 1,01 (Приложения № 1, 2 к Постановлению Госстроя СССР № 94 от 11.05.1983).

Для перевода сметных норм и цен, действующих с 1 января 1984 года в уровень 1 января 1991 года используется Постановление Госстроя СССР № 14-Д от 6 сентября 1991 года "Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве". В соответствии с этим документом индексы пересчета стоимости строительства из условий 1984 г. в условия 1991 г. в среднем колеблются от 1,50 до 1,60 в зависимости от отрасли. Отраслевой индекс по отрасли Торговля для предприятий розничной торговли И84-91 = 1,56. Территориальный коэффициент для Тульской области составляет 1,02.

Индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ (СМР) на I квартал 2012 г., проектных и изыскательских работ, прочих работ и затрат, а также сметной стоимости оборудования к ценам 1991 года не опубликован. Для его определения использовалась следующая формула:

где - индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ (СМР) на I квартал 2012г., проектных и изыскательских работ, прочих работ и затрат, а также сметной стоимости оборудования к ценам 1991 года.

- индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ (в том числе стоимости материалов, оплаты труда и эксплуатации машин и механизмов) на IV квартал 2009 года. Индекс на СМР к 1991 г. (без НДС) на IV квартал 2009 года составляет 51,46 (Приложение к письму Минрегиона России от 13 октября 2009 г. № 33498-СК/08).

- индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ (в том числе стоимости материалов, оплаты труда и эксплуатации машин и механизмов) на I квартал 2012 года. Средний индекс к ТЕР-2001 на I квартал 2012 года не опубликован, поэтому использовался показатель IV квартала 2011 г., который составляет 5,55. (Приложение 1 к Письму Минрегиона России от 07 ноября 2011 г. № 30394-ИП/08) (http://www.ocenchik.ru/docs/1044.html).

- индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ (в том числе стоимости материалов, оплаты труда и эксплуатации машин и механизмов) на IV квартал 2009 года. Индекс на СМР к ТЕР-2001 (без НДС) составляет 5,48. (Приложение к письму Минрегиона России от 13 октября 2009 г. № 33498-СК/08)

Таким образом, индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ (СМР) на I квартал 2012 г., проектных и изыскательских работ, прочих работ и затрат, а также сметной стоимости оборудования в Тульской области составил 52,12.

Поскольку удельные показатели учитывают только затраты на строительство, возникает необходимость введения поправки на прибыль застройщика. Под прибылью застройщика (девелопера) подразумевается прибыль организации, осуществляющей весь комплекс действий от момента приобретения прав (собственности или долгосрочной аренды) на участок территории под застройку до времени полной реализации созданных объектов недвижимости новым собственникам.

Предпринимательский доход является фактором вознаграждения инвестора за риск строительства объекта и отражает величину, которую инвестор хочет получить в качестве вознаграждения за свою деятельность, а также степень риска, связанные с реализацией строительного проекта.

Прибыль предпринимателя - устанавливаемый рынком уровень дохода, который предприниматель ожидает получить в виде премий за использование своего капитала, инвестированного в строительный бизнес.

Для расчета величины прибыли предпринимателя в рамках данного отчета оценщиком определен уровень прибыли предпринимателя при инвестициях в строительство офисно-торговых объектов (прибыль девелопера) в размере среднего значения 24%.

Коэффициент прибыли предпринимателя рассчитывается по следующей формуле:

где Нпд - норма предпринимательского дохода.

Таким образом, размер коэффициента установлен на уровне 1,24.

Итак, итоговый коэффициент пересчета без НДС составит: =1,18*1,01*1,56*1,02*52,12*1,24 = 122,56.

7.4 Определение величины накопленного износа улучшений

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств (таких как прочность, надежность, устойчивость и др.) объекта недвижимости (его отдельных конструктивных элементов) под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Физический износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически оправданно. Влиянию физического износа подвержены все без исключения объекты недвижимого имущества.

В практике оценки имущества предприятия применяются следующие методы определения величины физического износа:

нормативный метод;

стоимостной метод;

метод срока жизни;

экспертный метод.

В зависимости от технической возможности и экономической целесообразности восстановления утраченных потребительских свойств физический износ бывает устранимым и неустранимым.

Устранимый износ - износ, устранение которого физически возможно и экономически оправданно, т.е. износ, допускающий ремонт и восстановление объекта с технической точки зрения и оправданный с точки зрения экономической.

Неустранимый износ - износ, который невозможно устранить из-за конструктивных особенностей технических средств или нецелесообразно устранять по экономическим соображениям, так как расходы на устранение превышают прирост стоимости соответствующего объекта.

В рамках нормативного метода используются всевозможные правила и указания, в которых даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов объекта и их оценка. Как правило, метод используется для зданий, сооружений и передаточных устройств, осмотр которых оценщик проводит самостоятельно.

Согласно выбранному методу, физический износ объекта определяется по формуле:

,

Где ФИ - физический износ объекта, %;

ФИi - физический износ i-ого конструктивного элемента, %;

di - удельный вес i-ого конструктивного элемента в стоимости замещения объекта, %.

Физический износ отдельных конструкций определялся путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального обследования объектов, с их значениями, приведенными в соответствующих правилах и указаниях:

Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86р, утвержденные приказом Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре от 24.12.1986г. №446;

Кутуков В.Н. Реконструкция зданий: Учебник для строительных вузов. М.: Высшая школа, 1981 г.;

Материалы Международного оценочного консорциума (МОК-Информ) по вопросам оценки физического износа зданий и сооружений, http://www.sdrt.ru/analitica. htm.

По конструктивным элементам, которые не были доступны для непосредственного осмотра, износ определялся косвенными способами. При этом учитывались такие факторы, как преобладающий материал конструкций, средний срок службы отдельных систем, возможность и периодичность замены элементов, физическое состояние объекта в целом.

Определенное представление о соотношении технического состояния объекта и величины физического износа дает таблица:

Таблица 13 - Соотношение технического состояния и укрупненной оценки величины физического износа недвижимости

Физический износ, %

Состояние несменяемых конструкций объектов недвижимости

Состояние внутренних конструктивных элементов

0-20

Повреждений и деформаций нет. Нет также следов устранения дефектов

Полы и потолки ровные, горизонтальные, трещины в покрытиях и отделке отсутствуют

21-40

Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках

Полы и потолки ровные, на потолках возможные волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. Окна и двери открываются с некоторым усилием.

41-60

Имеется много следов ремонта трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками

Полы в отдельных местах зыбкие и с отклонениями от горизонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных и появившихся вновь. Отдельные отставания покрытия пола (паркета, плиток). Большое число поврежденных ступеней, перекосы маршей, щели между ступенями.

61-80

Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали.

Большое число отклонений от горизонтали в полах, зыбкость. Массовое повреждение и отсутствие покрытия пола. В потолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое число поврежденных ступеней, перекосы маршей, щели между ступенями.

81-100

Объект недвижимости в опасном состоянии. Участки стен разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен.

Полы с большими перекосами и уклонами. Заметные прогибы потолков. Окна и двери с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает ступеней и перил. Внутренняя отделка полностью разрушена.

В соответствии с этим и описанием технического состояния объектов физический износ объекта оценки был определен в п.5.

Результаты расчета физического износа представлены в табл.9.

Функциональный (моральный) износ (обесценивание) есть потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Функциональное устаревание может проявляться в устаревшей архитектуре объекта недвижимости, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении, в излишке производственных мощностей, конструкционной избыточности, недостатке утилитарности, избытке переменных производственных затрат и т.д. Функциональное устаревание обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.

К устранимому функциональному износу можно отнести устройство водяных и газовых счетчиков, сантехнического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием того, является ли износ устранимым или нет, является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ устранимый. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью объекта недвижимости на момент его оценки с обновленными элементами, его же стоимостью на дату определения стоимости без обновленных элементов за минусом затрат на устройство обновленных элементов.

К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости, связанное с избытком или недостатком качественных характеристик объекта недвижимости. Величину данного вида износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду объекта недвижимости, умноженную на мультипликатор валовой рентной платы, характерный для данного вида недвижимости.

Объекты, подобные оцениваемым, востребованы рынком и продолжают возводиться в настоящее время. Таким образом, они в целом соответствуют объемно-планировочным и конструктивным решениям, широко применяемым в настоящее время при строительстве подобных зданий и сооружений. Повышенных затрат, связанных с эксплуатацией объектов, оценщиками не выявлено. На основании вышеизложенного, функциональный износ оценщиками был определен на уровне 0%.

Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности.

Внешний (экономический) износ (устаревание, обесценивание) есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические и внутриотраслевые изменения, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции и сокращением предложений или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовыми изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Основными факторами экономического (внешнего) износа в РФ являются общее состояние в экономике, которое в отдельных регионах усиливается местными факторами, наличие дискриминирующего законодательства для отдельных видов предпринимательской деятельности и штрафы за загрязнение окружающей среды.

Существуют два метода оценки экономического (внешнего) износа:

сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях;

определение потерь в доходе, относящихся к изменению внешних условий.

Каких-либо законодательных ограничений по владению, распоряжению и эксплуатации объекта оценщиками не выявлено. Экономическая ситуация в районе расположения объектов может быть охарактеризована как относительно стабильная. Оценщики пришли к выводу об отсутствии у объекта оценки признаков внешнего износа и приняли его величину равной 0 %.

Восстановительная стоимость недвижимости корректировалась до величины стоимости замещения улучшений на накопленный износ по формуле:

Где Сзат. - стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом;

Ифиз. - величина физического износа, доли;

Ифункц. - величина функционального (морального) износа, доли;

Иэкон. - величина экономического (внешнего) износа, доли.

Расчет стоимости объекта в рамках затратного подхода приведен в таблице:

Таблица 14 - Расчет стоимости объекта оценки по затратному подходу

Наименование

Значение

Наименование по техническому паспорту

Магазин

Год постройки (ввода)

2009

Литер по техническому паспорту БТИ

А

Строит. объем, м3

4250

Стоим. ед. по УПВС, руб.

25,6

Номер сборника, таблицы по УПВС

33, табл.5а

Коэфф. пересчета к УПВС без НДС

122,56

Восстановительная стоимость, руб.

13 334 528

Физический износ, %

3,66%

Функциональный износ, %

0,00%

Экономический износ, %

0,00%

Стоимость замещения улучшений, руб. без НДС

12 846 484

Стоимость земельного участка, руб. без НДС

9 688 000

Стоимость объекта оценки по затратному подходу, руб. без НДС

22 530 000

В результате стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом по состоянию на 15 февраля 2012 г., составила 22530000 (Двадцать два миллиона пятьсот тридцать тысяч) рублей, без НДС.

7.5 Определение стоимости объекта сравнительным подходом

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Ввиду недостаточной информации о сделках, используются цены предложения, которые были включены в листинг предложений на продажу.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи.

Если такая недвижимость на рынках продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Рыночная стоимость объекта, рассчитанная методом сравнительного анализа продаж, может быть рассчитана по формуле:

,

Где Сс - стоимость здания, определенная методом аналогичных продаж, руб.;

П - площадь здания, кв. м;

Сан - стоимость 1 кв. м площади сопоставимых аналогов, руб.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой продажи.

2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

3. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен предложения или исключения из списка сравниваемых.

4. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

В настоящее время на рынке недвижимости Тулы спрос и предложение на объекты аналогичного назначения и главное, качества и процента завершенности, характеризуются высокой активностью, для предоставления достаточного объема ценовой информации для применения сравнительного подхода.

В результате анализа информации, полученной от тульских агентств недвижимости, оценщики выявили имеющиеся на дату оценки предложения объектов недвижимости аналогичных оцениваемому объекту недвижимости. Распечатки WEB-публикаций с информацией об аналогах объекта оценки представлены в Приложении 6.

Таблица 15 - Информация об аналогах объекта недвижимости (торговое назначение)

Показатели

Ан. №1

Ан. №2

Ан. №3

Местонахождение

г. Тула, ул. Староникитская

г. Тула, ул. Староникитская, 37

г. Тула, Черниковский пер., 4

Источник информации

АН "Юлия-Недвижимость" тел.30-50-95 http://www.ulia-n.ru/realty/commercial/zdaniya_i_pomeweniya/zdanie11/

АН "Твинсервис" тел.25-55-88 http://www.twinservice.ru/offer/comm/tula/all/otdel_zdan/511342

АН "Юлия-Недвижимость" тел.30-50-95 http://www.ulia-n.ru/realty/commercial/zdaniya_i_pomeweniya/zdanie36/

Наличие коммуникаций

Все

Все

Все

Уровень отделки

Хор.

Хор.

Хор.

Стоимость аналога с НДС, руб.

25 000 000

84 240 000

130 000 000

Стоимость аналога без НДС, руб.

21 186 441

71 389 831

110 169 492

Общая площадь, кв. м.

380,0

1404,0

1748,6

Техническое состояние

А

А

А

Техническое состояние аналогов оценивалось по логической шкале укрупненных оценок:

Таблица 16 - Шкала укрупненной оценки технического состояния зданий

Характеристика технического состояния

Диапазон коэффициентов физического износа, %

Код технического состояния

Отличное состояние, ремонт не требуется

0 - 20

А

Хорошее состояние, требуется текущий ремонт

20 - 40

B

Удовлетворительное состояние, требуется капитальный ремонт отдельных конструктивных элементов

40 - 60

C

Неудовлетворительное состояние, требуется капитальный ремонт

Более 60

D

При оценке стоимости аналогичных объектов возникла необходимость внесения корректировок, поскольку выбранные аналоги отличаются от объекта оценки по ряду признаков. К стоимостям предложения объектов-аналогов были применены следующие корректировки:

1. Корректировка на цену предложения (корректировка на торг). Данная корректировка отражает тот факт, что при определении цены сделок с объектами, предлагаемыми к продаже, учитывается мнение только одной из заинтересованных сторон - продавца. Поправка на торг учитывает разницу между ценой предложения и ценой сделки, которая образуется в процессе переговоров между продавцом и покупателем. Ее величина зависит от устойчивости рынка.

Информация о ценах сделок с объектами недвижимости в основном является закрытой и не разглашается третьим лицам. Как правило, информация об этих сделках недоступна, поэтому для проведения сравнительного анализа оценщик использует цены предложения на сравниваемые объекты.

Скидка на торг зависит от объемов и активности соответствующего сегмента рынка. Чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка на торг. Согласно коллективным экспертным оценкам, скидка на уторгование на цены торгово-офисных объектов составляет в среднем 12%.

2. Корректировка на дату предложения. Данная поправка вводится в том случае, если между датой предложений о совершении сделок с аналогами и датой оценки существует значительный промежуток времени, за который цены на недвижимость могли измениться в ту или иную сторону, причем эти изменения не связаны с характеристиками конкретного объекта, а отражают общую тенденцию развития рынка. В данном случае информация обо всех объектах-аналогах является актуальной, поэтому поправка на дату предложения не применялась.

3. Корректировка на тип здания. Рассматриваемый объект недвижимости и его аналоги являются однотипными торговыми зданиями, различающимися по размерам. В связи с этим корректировка на тип здания оценщиками не применялась.

4. Корректировка на местоположение. Стоимость зданий и помещений торгового назначения во многом определяется близостью к основным автомагистралям города, удобством подъездных путей, а так же зависит от уровня развития социальной и экономической инфраструктуры населенного пункта, в котором расположен объект оценки и количества потенциальных посетителей, что в свою очередь зависит от наличия и количества в районе расположения торговых площадей жилых домов. Выбранные аналоги расположены в том же районе, что и объект оценки, поэтому данная корректировка не применялась.

5. Корректировка на площадь зданий. Стоимость 1 кв. м. в зданиях большей площади, как правило, меньше, чем в зданиях меньшей площади. Корректировка на площадь рассчитывалась по методике, описанной в п.3.3.

Таблица 17 - Расчет коэффициента торможения (продажа зданий торгового назначения)

Местонахождение

г. Тула, ул. Староникитская

г. Тула, ул. Староникитская, 37

Источник информации

АН "Юлия-Недвижимость"

тел.30-50-95

http://www.ulia-n.ru/realty/commercial/zdaniya_i_pomeweniya/zdanie11/

АН "Твинсервис"

тел.25-55-88

http://www.twinservice.ru/offer/comm/tula/all/otdel_zdan/511342

Наличие коммуникаций

все

все

Уровень отделки

Хор.

Хор.

Техническое состояние

А

А

Стоимость аналога с НДС, руб.

25 000 000

84 240 000

Стоимость аналога без НДС, руб.

21 186 440,68

71 389 830,51

Общая площадь, кв. м.

380

1404

Стоимость 1 кв. м. без НДС, руб.

55 753,79

50 847,46

Соотношение площадей

3,69

Соотношение цен за 1 м2

0,912000063

Логарифм площадей

1,305626458

Логарифм соотношения цен

-0,09211522

Коэффициент торможения

-0,070552507

6. Корректировка на уровень отделки. Данная поправка применяется к стоимостям 1 кв. м площади торговых зданий в зависимости от качества и комфортабельности внутренней отделки и оснащения зданий. Объект оценки и его аналоги имеют сравнительно равный уровень отделки, поэтому данная корректировка не применялась.

7. Корректировка на наличие коммуникаций. Объект оценки и найденные аналоги обладают полным набором коммуникаций, поэтому данная корректировка не применялась.

8. Корректировка на техническое состояние зданий. Данная корректировка вводится в размере стоимости ремонтных работ по доведению аналогов, требующих ремонта или имеющих простую отделку, до состояния оцениваемого объекта. Объект оценки и аналоги имеют одинаковое техническое состояние, в связи с чем данная корректировка не применялась.

После применения всех корректировок получен ряд данных по стоимости объектов-аналогов. Для определения степени однородности полученного ряда используется коэффициент вариации, который рассчитывается по формуле:

,

Где Ci - i-ое значение ряда;

k - количество членов ряда.

Совокупность значений в выборке считается однородной при значении коэффициента вариации не более 0,3, т.е.30% (согласно методике Д. Сепетлиева).

Окончательный расчет средней рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимости произведен как среднеарифметическое между двумя средневзвешенными оценками, одна из которых учитывает количество корректировок (цена, взвешенная по количеству корректировок), а другая - степень отклонения скорректированной от первоначального значения стоимости аналога (цена, взвешенная по степени отклонения).

Расчет весовых коэффициентов проводился по формуле:

,

Где D - весовой коэффициент аналога;

Q - общее количество корректировок по всем аналогам / суммарный процент отклонения скорректированных цен аналогов от первоначальных цен предложений;

q - количество корректировок по данному аналогу / процент отклонения скорректированной цены данного аналога от первоначальной цены предложения;

n - количество аналогов, использованных при расчетах.

Расчет стоимости здания торгового назначения сравнительным подходом представлен в таблице:

Таблица 18 - Расчет стоимости здания торгового назначения сравнительным подходом

Показатели

Объект оценки

Ан. №1

Ан. №2

Ан. №3

Стоимость аналога с НДС, руб.

-

25 000 000

84 240 000

130 000 000

Общая площадь зданий, кв. м.

850,0

380,0

1 404,0

1 748,6

Техническое состояние

А

А

А

А

Стоимость аналога без НДС, руб.

21 186 441

71 389 831

110 169 492

Стоимость 1 кв. м. аналога без НДС, руб.

-

55 754

50 847

63 004

Корректировка на торг

-

0,88

0,88

0,88

Корректировка на дату предложения

-

1

1

1

Корректировка на тип здания

-

1

1

1

Корректировка на местоположение

-

1

1

1

Корректировка на площадь

-

0,94

1,04

1,05

Корректировка на коммуникации

-

1

1

1

Корректировка на уровень отделки

-

1

1

1

Корректировка на техническое состояние

-

1

1

1

Итоговая корректировка

-

0,83

0,92

0,92

Скорректированная цена за 1 кв. м, руб.

-

46 276

46 779

57 964

Коэффициент вариации, %

-

-

-

10%

Количество корректировок

-

2

2

2

Удельный вес по количеству корректировок

-

33,33%

33,33%

33,33%

Средневзвешенная стоимость 1 кв. м. по количеству корректировок, руб.

50 335

Процент отклонения от первоначальной цены предложения

-

17,00%

8,00%

8,00%

Удельный вес по отклонению от первоначальной цены

-

24,24%

37,88%

37,88%

Средневзвешенная стоимость 1 кв. м. по отклонению от первоначальной цены, руб.

50 894

Итоговая стоимость 1 кв. м., руб.

51 000

Рыночная стоимость объекта, руб. без НДС

43 350 000

В результате стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом, по состоянию на 15 февраля 2012 г. составила 43350000 (Сорок три миллиона триста пятьдесят тысяч) рублей, без НДС.

7.6 Определение стоимости объекта доходным подходом

Согласно п.13 ФСО № 1 "доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки". Он представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи. Сущность данного подхода заключается в следующем: средства, вложенные в имущество, должны приносить доход не меньший, чем та же сумма, размещенная в альтернативном, наименее рисковом варианте.

Согласно п.21 ФСО № 1 "при применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки".

Для определения стоимости объекта доходным подходом выбран метод прямой капитализации дохода.

Расчет стоимости объекта данным методом заключается в определении суммы первоначальных инвестиций, которые необходимо вложить в создание (приобретение) объекта, способного приносить определенную величину чистого операционного дохода в год по заданной (желаемой) годовой ставке доходности (ставке капитализации).

Базовая формула для определения стоимости по методу прямой капитализации дохода имеет вид:

,

где V - стоимость объекта оценки; I - ожидаемый годовой доход от использования объекта; R - годовая ставка капитализации дохода.

Метод прямой капитализации основывается на предположении о том, что объект оценки способен приносить стабильный ежегодный доход в течение длительного периода времени, сопоставимого с оставшимся сроком его экономической жизни.

С другой стороны сам период прогнозирования получения дохода составляет 1 календарный год.

Расчет чистого операционного дохода включает определение:

потенциального валового дохода - максимально возможного дохода, который может принести объект оценки, без учета расходов и потерь;

действительного (эффективного) валового дохода - валового дохода скорректированного с учетом потерь, связанных с недозагрузкой коммерческих площадей, недобросовестностью арендаторов и т.п.;

операционных расходов - затрат, связанных с содержанием и владением объектом оценки, осуществляемых арендодателем;

чистого операционного дохода - разницы действительного валового дохода и эксплуатационных расходов, уменьшенной на налог на доходы арендодателя.

Оценщик предположил, собственник объекта будет получать доход от его использования путем сдачи его в аренду в качестве административных площадей. Потенциальный валовый доход определялся оценщиком, как произведение годовой ставки аренды за 1 кв. м площади сдаваемой в аренду и размера этой площади.

Расчет годовой ставки арендной ставки за 1 кв. м помещений сравнимых объектов подразумевает выполнение следующих действий:

1. Анализ регионального рынка недвижимости с целью поиска данных о сравнимых объектах. В настоящем случае речь идет о совершении сделок по аренде административно-торговых помещений.

Как правило, информация о реальных сделках является недоступной и оценщики используют цены предложений, опубликованных в специализированных изданиях.

В результате анализа информации, полученной от крупных Тульских агентств недвижимости, оценщик выявил имеющиеся на дату оценки предложения аренды помещений аналогичных оцениваемым.

Для определения стоимости объекта из многообразия предложений аренды административно-торговой недвижимости, были выбраны пять аналогов объекта оценки, наиболее близких по техническим характеристикам, местоположению, классу качеству помещений.

2. Выбор критериев сравнения аналогов рассматриваемого помещения с точки зрения влияния на размер арендной платы.

3. Расчет и применение корректировок к арендным ставкам аналогов, учитывающих влияние на размер искомой стоимости различий между рассматриваемым и аналогичными ему помещениями.

4. Расчет искомой стоимости на основе определения средневзвешенного размера арендной ставки по скорректированным данным аналогов.

Таблица 19 - Информация об аналогах объекта оценки

Показатели

Ан. №1

Ан. №2

Ан. №3

Ан. №4

Местонахождение

г. Тула, Центральный пер.

г. Тула, пр. Ленина/ул.Л. Толстого

г. Тула, Красноармейский пр. /ул. Халтурина

г. Тула, пр. Ленина, 31

Источник информации

АН "Твинсервис" тел.25-55-88 http://www.twinservice.ru/offer/comm/tula/all/trade_fields/509196

АН "Твинсервис" тел.25-55-88 http://www.twinservice.ru/offer/comm/tula/all/trade_fields/509383

АН "Твинсервис" тел.25-55-88 http://www.twinservice.ru/offer/comm/tula/all/trade_fields/509416

АН "Юлия-Недвижимость" тел.30-50-95 http://www.ulia-n.ru/realty/commercial/zdaniya_i_pomeweniya/pomewenie66/

Наличие коммуникаций

Все

Все

Все

Все

Ставка аренды аналога, руб. с НДС/ 1 кв. м в месяц

800

1200

1 000

800

Ставка аренды аналога, руб. без НДС/ кв. м в месяц

678

1 017

847

678

Общая площадь, кв. м.

460,0

181

486,5

50,0

Тип площади

полезная

полезная

полезная

полезная

Техническое состояние здания, в котором находится аналог

А

А

А

А

Техническое состояние аналога

А

А

А

А

Техническое состояние объектов-аналогов определялось с помощью шкалы укрупненных оценок технического состояния зданий и помещений.

Обычаи делового оборота, сложившиеся на рынке коммерческой недвижимости, определили, что в качестве основной единицы сравнения зданий и помещений выступает 1 квадратный метр площади по внутреннему обмеру. Для всех выбранных аналогов объекта оценки арендная ставка установлена за полезную площадь. В связи с этим единственно возможной единицей сравнения для расчета арендной ставки за пользование объектом оценки, исходя из имеющейся информации об аналогах, является 1 квадратный метр полезной площади.

Расчет средней скорректированной ставки аренды за пользование 1 кв. м аналогичных объектов недвижимости производилось как среднеарифметическое между двумя средневзвешенными оценками, одна из которых учитывает количество корректировок (D1), а другая степень отклонения скорректированной от первоначального значения ставки аренды аналога (D2).

Расчет ставки аренды, взвешенной по количеству корректировок. Веса придаются в зависимости от схожести объекта оценки с аналогами. Формула для расчета удельного веса аналога имеет вид:

где D1 - удельный вес, %; Q1 - всего корректировок; q1 - количество корректировок по данному аналогу; n - количество аналогов.


Подобные документы

  • Рынок недвижимости и его характеристика. Виды стоимости, принципы и процесс оценки недвижимости. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости в Российской Федерации. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещений.

    дипломная работа [197,1 K], добавлен 14.12.2010

  • Идентификация и описание объекта оценки. Использование сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости. Сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.

    курсовая работа [121,8 K], добавлен 14.11.2013

  • Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы и принципы оценки жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в г.Самара. Характеристика объекта оценки. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

    дипломная работа [112,5 K], добавлен 09.08.2010

  • Описание месторасположения объекта оценки. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости тремя подходами: доходный, сравнительный и затратный. Границы права собственности. Сущность рыночной стоимости. Поведение и динамика рынка недвижимости.

    отчет по практике [1,4 M], добавлен 06.06.2016

  • Характеристика основных стандартов оценочной деятельности. Краткий анализ экономической ситуации в Красноярском крае. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным и доходным методом. Расчет ликвидационной стоимости объекта недвижимости.

    дипломная работа [364,3 K], добавлен 30.01.2015

  • Недвижимость и правовые основы ее оценки. Необходимость оценки недвижимости при оформлении прав аренды. Использование общепринятых подходов при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости. Затратный и доходный подходы к оценке стоимости объекта.

    курсовая работа [32,6 K], добавлен 25.11.2014

  • Оценка и определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Анализ местоположения и описание объекта оценки. Определение стоимости объекта методами: затратным, прямого сравнительного анализа продаж, капитализации дохода. Сертификат рыночной стоимости.

    отчет по практике [31,5 K], добавлен 05.05.2012

  • Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость. Расчет величины рыночной стоимости квартиры доходным, сравнительным и затратным подходом. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Описание и характеристика объекта оценки.

    курсовая работа [48,9 K], добавлен 10.02.2010

  • Критерии определения обоснованной рыночной стоимости объекта недвижимости. Теоретико-правовые основы, принципы сравнительного, доходного и затратного подходов для расчета стоимости недвижимости. Пример определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

    дипломная работа [2,6 M], добавлен 12.02.2023

  • Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта методами доходного, сравнительного, затратного подходов. Краткая информация о районе расположения объекта оценки. Расчет итоговой величины стоимости объектов.

    курсовая работа [894,2 K], добавлен 24.09.2013

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.