07.11.2014 г. - 10.11.2014 г.

Дата составления отчета об оценке.

10.11.2014 г.

Допущения и ограничительные условия.

Настоящий Отчет предназначен только для указанной в нем цели предполагаемого использования результатов оценки. Отчет действителен только в полном объеме, так как использование отдельных его частей без их взаимосвязи, может привести к непониманию и/или неверным выводам. Ни Заказчик, ни Оценщик, ни любой иной пользователь Отчета не могут использовать Отчет иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

Рыночная стоимость, определяемая в данном отчете, может использоваться только для, оговоренных данным отчетом задач. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых внешних и внутренних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. Оценщик не несет ответственности в случае их обнаружения.

Копия настоящего отчета, не заверенная надлежащим образом, считается недействительной.

Оценка рыночной стоимости объекта оценки производится исходя из правоустанавливающей и технической документации, предоставленной Заказчиком. Оценщик не проводил никаких инструментальных экспертиз и измерений физических параметров оцениваемого объекта и не несет ответственности за вопросы соответствующего характера. Сведения, указанные в документах предоставленных Заказчиком, считаются достоверными. Хотя исходные данные, использованные при составлении настоящего Отчета, были получены из источников, представляющихся надежными и считающиеся достоверными, тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность.

Юридическая экспертиза чистоты прав собственности не производится. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемого объекта или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности на Объект оценки.

Оценщик, без его предварительного согласия не может привлекаться к участию в судебных разбирательствах в связи с использованием Отчета, за исключением случаев, когда обязанность участия в судебном процессе является обязательной в силу обстоятельств, прямо предусмотренных процессуальными нормами законодательства Российской Федерации.

Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной Оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки. Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика без установления определенной им обязательной величины стоимости объекта оценки, то оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер.

2.2 Сведения о заказчике оценки и об оценщике

Сведения о заказчике оценки

Новиков Андрей Петрович, дата рождения: 18.05.1960 г. Место рождения: Россия, г. Челябинск, Металлургический район. Паспорт серия 75 13 № 331403, выдан Отделом УФМС России по Челябинской области в Металлургическом районе г. Челябинска, код подразделения 740-055, дата выдачи 23.08.2013 г. Адрес постоянного места жительства: Россия, г. Челябинск ул. Дегтярёва, д.102 А, кв.71.

Сведения об оценщике

Оценщик - Власовец Галина Андреевна, с 11 марта 2008 года являющаяся членом Коммерческого партнёрства "Саморегулируемая организация оценщиков "Объективный взгляд" г. Челябинска за регистрационным № 845845, имеющая диплом о профессиональной переподготовки "Южно-Уральского Государственного Университета" по программе "Оценка стоимости предприятия" ПП № 252523 от 20.03.2007 г. Профессиональная ответственность оценщика застрахована ОАО "Поддержка" Челябинский филиал, страховой полис № 8754210У865320 выдан "24" марта 2007 г. Стаж работы в оценочной деятельности 7 лет.

Данные об оценочной организации

ООО "ОК Цена", в лице директора Попова Александра Александровича, действующего на основании Устава.

Реквизиты организации:

Почтовый адрес: 454008, г. Челябинск, ул. Автодорожная, д.5.

Юридический адрес: 454008, г. Челябинск, ул. Автодорожная, д.5.

Тел.: 8 (351) 211-53-10, e-mail: ok-cena@mail.ru

ИНН 745055033

КПП 745055001

ОГРН 1097440000005

р/с 4505200000000008 в ОАО "ЧелябИнвестБанк" г. Челябинска

к/с 30115783200000000231, БИК 047825528

Оценщик - Власовец Галина Андреевна, работает в ООО "ОК Цена" на основании трудового договора № 12 от 14.04.2008 г.

2.3 Применяемые стандарты оценочной деятельности

Применение международных и европейских стандартов связано с тем, что данные стандарты определяют основополагающие принципы оценки, применяемые при проведении работ по оценке.

Отчеты по оценки составляются в соответствии с Законодательными актами Российской Федерации: Федерального Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации " № 135 - Ф3 от 29 июля 1998 года (в ред. федеральных законов от 21.12.2001 N 178-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N 143-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 27.02.2003 N 29-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 05.01.2006 N 7-ФЗ, от 27.07.2006 N 157-ФЗ, от 05.02.2007 N 13-ФЗ, от 13.07.2007 N 129-ФЗ, от 24.07.2007 N 220-ФЗ, от 30.06.2008 N 108-ФЗ, от 07.05.2009 N 91-ФЗ, от 17.07.2009 N 145-ФЗ, от 27.12.2009 N 343-ФЗ, от 27.12.2009 N 374-ФЗ, от 22.07.2010 N 167-ФЗ, от 28.12.2010 N 431-ФЗ, с изм., внесенными Федеральным законом от 18.07.2009 N 181-ФЗ); Стандартов Международного Комитета Оценки в редакции от 31.01.2007 г. (МСО - 2007).

Законность и целесообразность применения Международных Стандартов Оценки в редакции от 31.01.2007 года вызывается необходимостью их практического использования. Применение Международных Стандартов Оценки в редакции 2007 года не противоречит положениям статьи 15 Конституции РФ и статьи 7 Гражданского Кодекса РФ, где говорится о том, что общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры РФ являются в соответствии с Конституцией РФ составной частью правовой системы РФ. Международные Стандарты Оценки (МСО - 2007) безусловно относятся к общепризнанным принципам и нормам международного права. Применение вышеназванных Международных Стандартов Оценки осуществляется в полном соответствии с требованиями действующего законодательства РФ, в том числе требований Федеральных стандартов оценки (ФСО№1, ФСО№2, ФСО№3).

Непосредственно, в процессе оценки и при составлении отчета об оценке используются:

Федеральные стандарты оценки:

ФСО 1. Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки;

ФСО 2. Цель оценки и виды стоимости;

ФСО 3. Требования к отчету об оценке.

Международных Стандартов Оценки в редакции от 31.01.2007 г. (МСО - 2007):

Общие понятия и принципы оценки (ОППО);

Кодекс поведения;

Типы имущества (недвижимое имущество, движимое имущество, бизнес, финансовые интересы);

Международные Стандарты Оценки (МСО):

МСО 1. Рыночная стоимость как база оценки;

МСО 2. Базы оценки, отличные от рыночной стоимости;

МСО 3. Составление отчета об оценке;

Международные применения оценки (МПО):

МПО 2. Оценка для целей кредитования.

Международные руководства (МР):

МР 1. Оценка стоимости недвижимого имущества;

МР 2. Оценка стоимости интересов (прав аренды);

МР 9. Анализ фиксированного денежного потока для сделок на рыночной и нерыночной основах.

Использование Международных Стандартов Оценки крайне важно и необходимо, поскольку аналогичных российских Стандартов оценки по направлениям оценочной деятельности, разработанных и утвержденных Правительством РФ нет, а поэтому отсутствие национальных Стандартов оценки дает объективную возможность применения для целей настоящей экспертизы Международные Стандарты Оценки в качестве эталона оценки качества проведенных оценочных исследований различных видов имущества по конкретным видам имущества и имущественных прав. Официального перевода новых Международных Стандартов Оценки, в редакции 2007 года, на период оценки не существовало.

Целесообразность и правомерность использования Международных Стандартов оценки полностью согласуется с требованиями ст.15 Конституции Российской Федерации и ст.7 Гражданского кодекса РФ.

2.4 Описание объекта оценки

Местонахождение и местоположение

Таблица 1. Местонахождение и месторасположение объекта оценки.

Местоположение	Россия, г. Челябинск, Металлургический район, ГСК № 506, ул. Автоматики, 8/245
Градостроительная зона и соответствие зонированию	Общественно - некоммерческая
Развитость инженерной инфраструктуры	Электроснабжение
Подъезд, транспортная доступность	Транспортная доступность отличная (субъективная оценка)
Экономическое местоположение	Объект находится в жилой зоне Металлургического района г. Челябинска
Типичное использование окружающей недвижимости	Жилое / Коммерческие помещения
Рельеф и почвы	Рельеф спокойный
Состояние окружающей среды (локальное)	Загрязненность воздуха в пределах нормативных показателей по Центральному району, уровень шума низкий, территория освещается, систематически убирается.
Социальная инфраструктура	Жилое / Коммерческие помещения
Внешнее благоустройство	Территория характеризуется средним озеленением, подъездные пути - асфальтированная дорога в удовлетворительном состоянии

Техническое описание объекта оценки

Техническое описание объекта оценки представлено в таблице 2.

Таблица 2. Техническое описание объекта оценки.

Характеристика объекта	Описание
Год постройки (ориентировочно)	2008
Проект	Индивидуальный
Текущее назначение здания	Гараж
Площадь	22,56 м. кв.
Высота помещений	2,2 м
Объем помещения	48,05 м. куб.
Строительные характеристики
Фундамент	Бетонный
Стены	Кирпичные
Перекрытия	Железобетонные плиты
Перегородки	-
Кровля	Рулонная, рубероидная, совмещенная по железобетонным плитам с армированной стяжкой и с организованным водостоком по всей площади крыши
Полы	Бетонные
Проемы оконные	-
Проемы дверные	Гаражные распашные ворота
Внутренняя отделка	Штукатурка
Группа капитальности	1
Системы инженерного обеспечения
Водопровод	Нет
Электросеть	Да
Канализационная сеть	Нет
Отопление	Нет
Телефон	Нет
Сигнализация	Нет
Внешнее окружение
Транспортная доступность	Отличная
Рельеф	Спокойный
Затопляемость	Нет
Опасность окружающей среды	Нет

Качественные и количественные характеристики установлены на основании технического паспорта на здание и личного осмотра.

2.5 Анализ рынка объекта оценки

Рынок недвижимости постоянно развивается, меняется, поэтому очень важно на каждом этапе развития рынка недвижимости проводить его анализ, причем не, только в целом, но и по отдельным секторам рынка.

Результаты мониторинга рынка гаражей Металлургического района г. Челябинска свидетельствуют о том, что по состоянию на ноябрь 2014 года к продаже предлагаются гаражи в ГСК № 3, №4, №5, №6, № 501, №502, № 503, №504, № 506, № 507, № 509, № 515, № 517 и др.

Анализ рынка недвижимости Челябинской области показал, что предложение подобных зданий значительно. Спрос на объекты аналогичного качества и назначения весьма высок.

Объект расположен в непосредственной близости маршрутов городского транспорта (автобусы 42, 43 маршрута; маршрутные такси 95, 72А, 79, 172). Объект выполняется по индивидуальному проекту и может быть использован только по непосредственному назначению, в качестве помещения для стоянки, заправки и ремонта автомобиля.

К достоинствам объекта оценки, увеличивающим его коммерческую привлекательность, можно отнести:

выгодное местоположение;

объект находится в хорошем состоянии ввиду его сравнительно недавней постройки;

удобные подъездные пути.

Таким образом, анализируя степень влияния вышеперечисленных факторов на стоимость объекта оценки, можно сказать, что качественная характеристика коммерческой привлекательности объекта находится на высоком уровне.

2.6 Описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке

Определение наилучшего и наиболее эффективного использования

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки является основополагающей предпосылкой стоимости и подразумевает реализацию следующих принципов:

- законодательной разрешенности;

- физической осуществимости;

- экономическая целесообразности;

- максимальной продуктивности.

Документы, устанавливающие права собственности на рассматриваемый объект, расположение, строительные характеристики объекта позволяют определить наиболее эффективный вариант применения оцениваемых объектов как производственной базы. Наилучшим и наиболее эффективным использованием для данного объекта является продолжение текущего использования. Это объясняется месторасположением и состоянием объекта.

На основании исследования рынка оцениваемых объектов можно определить, что текущее использование гаража в качестве помещения для стоянки, заправки и ремонта автомобиля является его наилучшим и наиболее эффективным использованием.

Процедура оценки

Процедура оценки включает в себя следующие этапы:

v Осмотр объекта оценки;

v Интервью с собственником объекта оценки;

v Анализ рынка, к которому относится объект оценки;

v Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов: обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

v Составление и передача Заказчику отчета об оценке.

Выбор и обоснование подходов и методов оценки

Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных метода:

затратный метод:

метод прямого сравнительного анализа продаж;

доходный метод.

Использование трёх методов приводит к получению трёх различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными методами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается исходя из того, какой метод (методы) наиболее соответствует оцениваемому объекту.

2.7 Определение рыночной стоимости объекта оценки с помощью затратного подхода

Теоретические и методологические основы затратного подхода

Затратный метод основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительской свойствам оцениваемой недвижимости.

Использование затратного подхода начинают с определения полной стоимости замещения или воспроизводства. Полной стоимостью замещения улучшений называется стоимость строительства (в текущих ценах) здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.

Определение стоимости земельного участка

Нормативный метод заключается в определении нормативной цены земли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государственных или общественных нужд.

Земли городов оцениваются с учетом плотности застройки, престижности района, характера окружающего землепользования, экологического состояния, инженерно-транспортного обустройства и др. Земли разделяют на зоны, дифференцированные по базовым ставкам земельного налога и нормативной цене земли (Закон РФ "О плате за землю"). Нормативная цена земли фиксируется в Земельном кадастре.

Основа определения нормативной цены земли: ставки земельного налога и повышающие коэффициенты, льготы по земельному налогу не учитываются.

Часто необходимо оценить объект, состоящий из здания и земельного участка, когда на последний имеются только права аренды. В этом случае в качестве стоимости земли можно учесть затраты на отвод земельного участка под строительство.

Кадастровая стоимость конкретного земельного участка устанавливается путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденной для данного вида разрешенного использования земельных участков применительно к кадастровому кварталу, в котором расположен участок, на его площадь.

При этом, если земельному участку установлено несколько видов разрешенного использования, то для определения его кадастровой стоимости выбирается тот удельный показатель, значение которого больше.

Основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость конкретного земельного участка, являются:

§ его вид разрешенного использования, определенный в установленном законом порядке;

§ размер удельного показателя кадастровой стоимости, определенного для конкретного вида разрешенного использования применительно к кадастровому кварталу.

Вид разрешенного использования земельного участка устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления (распоряжения о предоставлении земельё договоры аренды и купли-продажи, акты выбора земельного участка и др.). Вместе с тем, отнесение земельного участка указанными актами к конкретному виду разрешенного использования подчинено следующим правилам.

В случае если на земельном участке существуют возведенные в установленном порядке объекты недвижимости, то разрешенное использование Земельного участка должно соответствовать функциональному назначению данного объекта.

Функциональное назначение объекта в свою очередь определяется записью в документах технической инвентаризации и должно соответствовать назначению, которое указывалось при вводе объекта в эксплуатацию.

Стоимость земельного участка данного гаража составляет 4 432,62 руб. /м².

Определение стоимости воспроизводства улучшений

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость - стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту.

Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д.

Полной стоимостью воспроизводства улучшений называется стоимость строительства (в текущих ценах) точной копии здания с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, что и у объекта оценки.

Оценка совокупного износа

Физический износ здания определяется по формуле:

, (9)

где Ф_З - физический износ здания, %;

Ф_{К, I} - физический износ конструктивного элемента, конструкции или системы здания, %;

I_I - удельный вес конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

n - число отдельных элементов, конструкций или систем в здании.

Для определения накопленного износа объекта оценки применим метод разбивки на компоненты. Для этого определяется процент физического износа здания по каждому конструктивному элементу, результаты заносятся в таблицу (см. табл.3).

Таблица 3. Определение физического износа объекта оценки.

№ п/п	Наименование конструктивных элементов	Удельный вес конструктивного элемента	Износ, %	Процент износа к строению
1	Фундамент	7	4	0,28
2	Стены и перегородки	25	5	1,25
3	Крыша	16	7	1,12
4	Перекрытия	6	3	0,18
5	Полы	7	3	0,18
6	Наружная и внутренняя отделка	13	6	0,78
7	Двери	14	2	0,28
8	Электрическое освещение и прочие инженерные коммуникации	12	1	0,12
	ИТОГО	100		4, 19

Таким образом, процент физического износа гаража составляет 4,19 %.

Корректировка стоимости замещения на величину прибыли предпринимателя

Прибыль предпринимателя (ПП) - предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.

Прибыль предпринимателя в данном случае формируется, как и ставка капитализации, методом кумулятивного построения, формула расчета ПП представлена ниже: http://www.proocenka.ru/p_disk. htm - _ftn1

ПП=У (R) + R безриск, (10)

где ПП - прибыль предпринимателя (инвестора) строительного проекта;

У (R) - суммарный уровень рисков, возникающих в процессе реализации строительного проекта;

R безрисковая - очищенная от риска норма дохода (безрисковая ставка).

Безрисковая ставка дохода на капитал отражает гарантированный доход, который может быть получен от инвестиций с низким уровнем риска.

Таблица 4. Ставки рисков.

Составляющие	Размер рисковой премии, %
Безрисковая ставка	7
Риск, связанный с маркетингом (предвидение изменений в спросе, соответствие потребностям рынка)	1
Риск, связанный с управлением инвестициями	0
Риск потери потребительских качеств объекта	0
Риск за низкую ликвидность	0
Ставка возврата капитала	5

Таким образом, прибыль предпринимателя составляет 13 %.

Определение итоговой величины рыночной стоимости, затратным подходом

Рассчитаем восстановительную стоимость объекта оценки с помощью ресурсного метода. Этот метод основывается на расчете стоимости основных строительных материалов в текущих ценах с последующим добавлением стоимости строительно-монтажных работ.

Результаты расчета стоимости материалов и строительно-монтажных работ приводятся в Таблице 5.

Таблица 5. Расчет восстановительной стоимости гаража.

№ п/п	Материалы	Ед. изм.	Количество	Цена единицы, руб.	Общая сумма, руб.
1	Фундаментный блок	куб. м	9	800	7 200
2	Щебень	куб. м	18	600	10 800
3	Рубероид	кв. м	40	35	1 400
4	Бетон	куб. м	50	510	25 500
5	Кирпич красный	шт.	3 500	7,8	27 300
6	Цемент	кг	400	195	78 000
7	Песок сухой франкционированный	кг	2 300	2,2	5 060
8	Гаражные ворота	кв. м	5,28	2 000	10 560
9	Битум	кг	90	5,25	473
10	Штукатурка	куб. м	23,7	200	4 740
11	Арматура	кг	250	70	17 500
12	Пена монтажная	кг	1	180	180
19	Комплект проводки электрооборудования	шт.	1	4 500	4 500
20	Стоимость всех СМР по объекту		1	26 400	26 400
	ИТОГО				219 613

Восстановительная стоимость гаража, определенная затратным методом, составляет 219 613 рублей.

ВСм² = 219613/22,56 = 9734,62 руб.

Информация о типе элементов конструкций, материале, фактическом их объеме получена на основе анализа проектно-сметной документации.

Расчет стоимости материалов выполнялся в ценах на дату оценки, полученных на основе анализа рынка строительных материалов.

Стоимость гаража, определяемая с помощью затратного подхода, определяется по формуле:

С_зат = С_в * (1 - И_физ) * (1 - И_фун) * (1 - И_внеш), (11)

где С_в - восстановительная стоимость

И_физ - величина физического износа объекта оценки в долях,

И_фун - величина функционального (морального) износа в долях;

И_внеш - величина внешнего (экономического) износа в долях.

Исходя из того, что оцениваемый объект имеет определенный процент физического износа, его остаточная стоимость составит:

С_зат = 219 613 * (1 - 0,0419) = 210 411,22 рубль.

Таблица 6. Рыночная стоимость объекта оценки, затратный подход.

Показатель	Значение
Стоимость 1 кв. м общей площади нежилого помещения по фактическим данным предприятий, руб/кв. м.	9734,62
Площадь помещения, м2	22,56
Стоимость объекта оценки без учета износа, руб.	219 613
Год постройки (ориентировочно)	2008
Фактический возраст	6
Нормативный срок службы	100
Физический износ, %	4, 19
Функциональный износ, %	-
Внешний износ, %	-
Совокупный износ, %; руб.	4, 19
Стоимость объекта оценки с учетом износа, руб.	210 411,22
Дополнительные затраты на ремонт за 1 м2, руб/кв. м.	-
Год проведения последнего ремонта	-
Износ внутренней отделки, %; руб.	6
Дополнительные затраты на ремонт, руб.	-
Стоимость участка земли	100 000
Рыночная стоимость объекта оценки с использованием затратного подхода, руб.	311 000

2.8 Определение рыночной стоимости объекта оценки с доходным подходом

Данный метод основан на том, что оценщик измеряет текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Потоки дохода в период владения и выручка от последующей перепродажи недвижимости (реверсия) капитализируются (конвертируются) в текущую стоимость.

Стоимостную оценку в рамках доходного подхода применительно к оценке недвижимого имущества можно представить в виде следующей формулы:

PV = NOI/R, (12)

где PV - текущая стоимость объекта оценки;

NOI - чистый операционный доход;

R - коэффициент капитализации.

Определение чистого операционного дохода

Чистый операционный доход - доход, получаемый от коммерческого использования недвижимости, после вычета всех потерь и расходов, необходимых в процессе эксплуатации объекта.

Потенциальный валовой доход - это общий валовой доход от недвижимости при 100% загрузке.

Эффективный (действительный) валовой доход - представляет собой разницу между потенциальным валовым доходом и поправкой на недоиспользование объекта на полную мощность.

Анализ ставок аренды

Ставка арендной платы - объем выплат на период, указанный в договоре аренды. Ставка арендной платы должна обеспечивать арендодателю получение прибыли не ниже средней нормы на вложенный капитал, а для арендатора стоимость должна быть ниже стоимости банковского кредита на приобретение машин и оборудования.

Данные об отобранных для сравнения объектах по арендам аналогичных объектов сводятся в таблицу (см. Таблицу 7).

Таблица 7. Аналогичные объекты.

Данные	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Источник информации	74.ru (1)	Avito.ru	74.ru (2)
Адрес	Г. Челябинск, ул. Автоматики, ГСК № 506, 8/115	Г. Челябинск, ул. Хлебозаводская, ГСК № 501, 350	Г. Челябинск, Хлебозаводская, ГСК № 501, 274
Совершенная сделка или предложение	предложение	предложение	предложение
Переданные имущественные права	аренда	аренда	аренда
Рыночные условия = время	Ноябрь 2014	Ноябрь 2014	Ноябрь 2014
Физические характеристики	20	18	16
Дополнительные улучшения	-	-	-

Поправки к величине арендной платы на различия, которые имеются между оцениваемым и сравниваемыми объектами, приведены в таблице (см. Таблица 8).

Таблица 8. Обоснование корректировок.

Корректировка по элементу сравнения	Объект сравнения	Обоснование корректировки
1. Совершенная сделка или предложение	Аналог 1 Аналог2 Аналог 3	Подразумевается разница между сделкой и предложением. Обычно составляет 0-20%. Коректировка 10%
2. Переданные имущественные права	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Подразумевается поправка на разницу в стоимости между полными правами частной собственности и не полными, составляет 5-10%. Корректировка не вводилась.
3. Условия рынка (время предложения)	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Подразумевается изменение стоимости на рынке недвижимости по истечении определенного срока времени между объектом оценки и аналогами. Все аналоги предлагаются к продажи на дату оценки. Корректировка не вводилась.
4. Поправка на площадь	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Поправка на площадь обусловлена тем, что при прочих равных условиях, большие площади помещения имеют более низкую удельную цену. Корректировка не вводилась.
5. Местоположение объекта	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Поправка на местоположение определена в процентах, исходя из разницы в ценах объекта оценки и аналогов в зависимости от района. Корректировка не вводилась.
6. Состояние объекта	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Поправка на состояние объекта определяется в процентах исходя из разницы в ценах аренды на аналогичные объекты с различным состоянием объектов. Корректировка не вводилась.
7. Дополнительные улучшения	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Поправка на дополнительные улучшения определена в процентах, исходя из разницы в ценах аренды на аналогичные объекты с наличием данных улучшений или их отсутствием. Корректировка не вводилась.

Расчет арендной ставки приведен в Таблице 9.

Таблица 9. Расчет арендной ставки.

Элемент сравнения	Ед. изм	Оцениваемый объект	Объекты сравнения
			Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Арендная ставка	руб. /м2		100	100	100
Общая площадь	м2	22,56	20	18	16
Совершенная сделка или предложение			Предложение	Предложение	Предложение
Корректировка	%		-10	-10	-10
Скорректированная цена	руб. /м2		90	90	90
Переданные имущественные права		полное	полное	полное	полное
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб. /м2		90	90	90
Условия рынка (время предложения)		Ноябрь 2014	Ноябрь 2014	Ноябрь 2014	Ноябрь 2014
Корректировка	%		0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена	руб. /м2		90	90	90
Расположение объекта		Встроенное	Встроенное	Встроенное	Встроенное
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб. /м2		90	90	90
Местоположение		г. Челябинск, ул. Автоматики, ГСК № 506, 8/245	г. Челябинск, ул. Автоматики, ГСК № 506, 8/115	г. Челябинск, ул. Хлебозаводская, ГСК № 501, 350	г. Челябинск, ул. Хлебозаводская, ГСК № 501, 274
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб. /м2		90	90	90
Состояние объекта		хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб. /м2		90	90	90
Дополнительные улучшения		-	-	-	-
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб. /м2		90	90	90
Выводы:			Коррекция незначительная
Общая валовая коррекция			-10	-10	-10
Весовой коэффициент			0,37	0,32	0,31
Арендная ставка	руб. /м2	100

Анализ арендной ставки показал, что стоимость арендной платы гаражей пропорционален метражу объекта оценки, аналогичных предложений на рынке большое количество. Спрос на данные предложения также велик.

Определение коэффициента капитализации

Ставка возвратной капитализации показывает, во сколько раз стоимость имущества превышает приносимый годовой доход. Для гаражей, представленных на рынке, эта ставка равна 5-10%. Принимаем ее равной 5%.

Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода

Предполагается, что данный объект оценки будет сдан в аренду на условиях рыночной арендной платы сроком на 5 лет. Для аналогичных объектов на рынке установилась месячная арендная плата в 90-100 руб. за квадратный метр площади. Для расчетов принимаем среднюю величину в 100 руб. за 1 кв. м. в месяц. В связи с инфляцией принимаем, что арендная плате будет увеличиваться на 10% в год в течение второго и третьего года и на 5% в течение четвертого и пятого годов.

Текущую стоимость потока доходов можно определить как сумму доходов каждого года, приведенных к текущему моменту:

ТС= П1+П2+П3+П4+П5 (13)

Приведение доходов к текущему моменту производится по следующей формуле:

Пi = (Сарi - Сзсi) * ТСЕi,

где Capi - арендная плата в году i;

Сзсi - затраты содержания в году i.

TCEi - текущая стоимость единицы для года i, рассчитывается по следующей формуле:

(14)

где СД - ставка дисконтирования за год;

i - количество лет.

Величина ставки дисконтирования СД отражает возможность альтернативного вложения капитала. Неопределенность будущего развития рынка недвижимости и связанные с этим риски инвестиций в недвижимости в текущей ситуации не компенсируются в условиях кризиса доходностью, которая наблюдалась в докризисный период. Ставка дисконтирования, поскольку в такое время покупка такой недвижимости является невыгодной инвестицией и находится в пределах 12-14%.

Учитывая вышеуказанные обстоятельства, принимаем СД равной 12%.

Вторым источником дохода является продажа этого гаража по истечении 5 лет (реверсия). Для определения возможной стоимости реверсии, воспользуемся следующей формулой:

. (15)

Доход от аренды берется по шестому году.

Ставка возвратной капитализации в данном случае равна 5%.

После получения стоимости реверсии ее необходимо так же, как и доходы от аренды, привести к текущему моменту. Для этого воспользуемся следующей формулой:

ТСрев = Срев*ТСЕ5, (16)

где Срев - стоимость реверсии,

ТСЕ5 - текущая стоимость единицы для пятого года.

ТСрев = 37920,46/0,05 * 0,57

Затраты на содержание гаража составляют 6 262,66 рублей, в том числе налог на имущество - 4 367,62 рублей, что составляет 2,85 % от восстановительной стоимости и 23,13 % от потенциального дохода. Принимаем, что затраты на содержание гаража будут расти, как и арендная плата: на 10% в течение второго и третьего годов и на 5% в течение четвертого и пятого годов. Необходимо отметить, что для использования оцениваемого помещения как недвижимости, приносящей доход, ни ремонта, ни реконструкции производить не требуется. Исходя из принятых выше условий, проведем анализ потока дохода за 5 лет аренды. Этот анализ целесообразно представить в табличной форме (см. Таблица 10). Общая стоимость объекта определяется как сумма текущей стоимости потока доходов от аренды и дохода от продажи гаража (реверсии).

Таблица 10. Анализ потока дохода за 5 лет аренды.

№ п/п	Наименование показателя	Ед. изм.		Изменение по годам
				1	2	3	4	5	6
1	Арендуемая площадь	м2	22,56
2	Арендная плата за месяц	руб. / м2	100
3	Арендная плата за год	руб. / м2	1200	27072	29779,2	32757,12	34394,98	36114,72	37920,46
4	Увеличение арендной платы в год	%/год		0,00	0,10	0,10	0,05	0,05	0,05
5	Эксплуатационные расходы	руб. /год		1 895,04	2 084,54	2 293,00	2 407,65	2 528,03
6	Изменение эксплуатационных расходов	%/год		0,00	10,00	10,00	5,00	5,00
7	Налог на имущество	руб. /год		4 367,62	4 804,38	5 284,82	5 549,06	5 826,51
8	Чистый операционный доход	руб. /год		20809,34	22890,28	25179,3	26438,27	27760,18
9	Процент по депозиту			12,00	12,00	12,00	12,00	12,00
10	Стоимость единицы, ТСЕ			0,89	0,80	0,71	0,64	0,57
11	Текущая стоимость денежных потоков	руб.		18520,31	18312,22	17877,3	16920,49	15823,3
12	Текущая стоимость будущих доходов	руб.							87453,62
13	Стоимость реверсии	руб.							432293,24
14	Рыночная стоимость объекта, приносящего доход	руб.							519746,86

Таким образом, стоимость гаража, как объекта приносящего доход, составляет 519 746,86 рублей или округленно 520 000 рублей.

Рыночная стоимость, полученная доходным подходом, представлена в Таблице 11.

Таблица 11. Рыночная стоимость, доходный подход.

Показатель	Значение
Ставка аренды (руб. /месяц)	100
Сдаваемая площадь, кв. м.	22,56
Потенциальный валовой доход, руб.	2256
Коэффициент недоиспользования	0,73
Потери арендной платы	73 %
Действительный валовой доход	27 %
Операционные расходы %	23,13 %
Чистый операционный доход	3,87 % = 519746,86 /100 * 3,87 = 20 114,2
Ставка капитализации	5 %
Рыночная стоимость объекта	20 114,2/0,05 = 402 284

Таким образом рыночная стоимость, рассчитанная с помощью доходного подхода оценки недвижимости составляет 402 284 руб. или округленно 402 000 руб.

2.8 Определение рыночной стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

Цены на объекты аналогии корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. Считается, что стоимость земельного участка автоматически включается в стоимость объекта рассчитанного данным подходом.

Подбор объектов аналогов

При применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

1) права собственности на недвижимость;

2) условия финансирования;

3) условия и время продажи;

4) местоположение;

5) физические характеристики.

Все корректировки определяются от цены продажи сопоставимого объекта с целью исключения различий между ним и объектом анализа; таким образом, сопоставимый объект делается настолько похожим на оцениваемый, насколько это возможно. Все корректировки производятся в соответствии с экспертной шкалой, разработанной оценщиком и основывающейся на долговременной статистике.

Расчет рыночной стоимости с помощью сравнительного подхода

Информация о сопоставимых объектах-аналогах, полученная в результате исследования рынка г. Челябинска, изложена в таблице.

Таблица 12. Обоснование корректировок.

Корректировка по элементу сравнения	Объект сравнения	Обоснование корректировки
1. Совершенная сделка или предложение	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4	Корректировка отражает нетипичные для рынка отношения между покупателем и продавцом. Следует отметить, что мы анализировали рынок предложений на продажу. Среднестатистически считается, что предложения таких объектов от стоимости в продаже отличаются от 0 до 30%. Корректировка 10 %.
2. Переданные имущественные права	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4	Подразумевается поправка на разницу в стоимости между полными правами частной собственности и не полными. Корректировка не применялась.
3. Условия рынка (время предложения)	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4	Подразумевается изменение стоимости на рынке недвижимости по истечении определенного срока времени между объектом оценки и аналогами. Все аналоги предлагаются к продаже на дату оценки. Корректировка не применялась.
4. Поправка на площадь	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4	Объекты аналогичного назначения имеют схожую площадь, что несущественно влияет на цену объекта. Корректировка не применялась.
5. Местоположение объекта	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4	Поправка на местоположения определена в процентах, исходя из разницы в ценах продажи на объекты недвижимости с местоположением вблизи объекта оценки и вблизи на цену объекта. Корректировка не применялась.
6. Состояние объекта	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4	Поправка на состояние объекта определяется в процентах исходя из разницы в ценах аренды на аналогичные объекты с различным состоянием объектов. Объекты находятся в одинаковом состоянии. Корректировка не применялась.
7. Назначение помещения	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4	Поправка на назначение помещения определена в процентах исходя из разницы в ценах продаж на аналогичные объекты с различным назначением помещения. Все аналоги схожего назначения. Корректировка не применялась.
8. Расположение объекта	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4	Определяется в процентах исходя из разницы в ценах продажи на аналогичные объекты с различным расположением объектов недвижимости. Корректировка не применялась.

Таблица 13. Анализ объектов-аналогов.

Элемент сравнения	Ед. изм.	Оцениваемый объект	Объекты сравнения
			Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Цена продажи	руб. /м2		276 000	330 000	372 300	420 000
Общая площадь	м2	22,56	23	22	21,9	21
Цена 1 м2 площади			12 000	15 000	17 000	20 000
Совершенная сделка или предложение			предложение	предложение	предложение	предложение
Корректировка	%		-10	-10	-10	- 10
Скорректированная цена	руб. /м2		10 800	13 500	15 300	18 000
Переданные имущественные права		полное	полное	полное	полное	полное
Корректировка	%		0	0	0	0
Скорректированная цена	руб. /м2		10 800	13 500	15 300	18 000
Условия рынка (время предложения)		Ноябрь 2014	Ноябрь 2014	Ноябрь 2014	Ноябрь 2014	Ноябрь 2014
Корректировка	%		0	0	0	0
Скорректированная цена	руб. /м2		10 800	13 500	15 300	18 000
Поправка на площадь объектов оценки	м2	22,56	23	22	21,9	21
Корректировка	%		0	0	0	0
Скорректированная цена	руб. /м2		10 800	13 500	15 300	18 000
Местоположение		г. Челябинск, ул. Автоматики, ГСК № 506, 8/245	г. Челябинск, ул. Автоматики, ГСК № 515, 109	г. Челябинск, ул. Автоматики, ГСК № 506, 3/152	г. Челябинск, ул. Автоматики, ГСК № 506, 1/70	г. Челябинск, ул. Автоматики, ГСК № 515, 125
Корректировка	%		0	0	0	0
Скорректированная цена	руб. /м2		10 800	13 500	15 300	18 000
Состояние объекта		хорошее	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
корректировка	%		0	0	0	0
Скорректированная цена	руб. /м2		10 800	13 500	15 300	18 000
Назначение помещения		нежилое	нежилое	нежилое	нежилое	нежилое
корректировка	%		0	0	0	0
Скорректированная цена	руб. /м2		10 800	13 500	15 300	18 000
Расположение объекта		встроенное	встроенное	встроенное	встроенное	встроенное
корректировка	%		0	0	0	0
Скорректированная цена	руб. /м2		10 800	13 500	15 300	18 000
Выводы:			Коррекция незначительная
Общая валовая коррекция			-10,00	-10,00	-10,00	-10,00
Весовой коэффициент			0,27	0,26	0,24	0,23
Стоимость объекта	руб. /м2	14 400
Стоимость объекта	руб	324 864

Таким образом, рыночная стоимость гаража, определенная с помощью сравнительного подхода к оценке недвижимости, составляет 324 864 руб. или округленно 325 000 руб.

2.9 Согласование результатов

Результаты расчетов, произведенных с помощью затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке недвижимости, сводятся в таблицу.

Таблица 14.

Результаты расчетов.

Идентификация объекта оценки	Гараж, расположенный по адресу: г. Челябинск, Металлургический район, ул. Автоматики, ГСК № 506, 8/245. Площадь: 22,56 м2
Рыночная стоимость объекта оценки рассчитанная:
- сравнительным подходом	325 000
- доходным подходом	402 000
- затратным подходом	311 000

Преимущества каждого метода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости определяется по следующим критериям:

1. Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.

2. Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ.

3. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания.

4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как местоположение, размер, потенциальная доходность.

На основе анализа применимости каждого метода для оценки объекта рассчитываются весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов к определению итоговой стоимости.

Таблица 15. Анализ применимости каждого метода.

Показатели	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Достоверность информации, %	30	35	35
Полнота информации, %	30	35	35
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца, %	30	35	35
Способность учитывать конъюнктуру рынка, %	30	35	35
Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта, %	30	35	35
Весовые показатели достоверности подхода оценки, %	30	35	35

Итоговая стоимость объекта оценки определяется по формуле:

V=V₁*Q₁+V₂* Q₂+V₃*Q_3, (17)

где V - рыночная стоимость объекта оценки, руб.,

V_1, V_2, V_{3 -} стоимость объекта, определенная затратным, сравнительным и доходным подходом соответственно, руб.

Q_1, Q_2, Q_3, - удельные весовые показатели затратного, сравнительного и доходного подхода соответственно.

Согласование результатов производится в табличной форме.

Таблица 16. Согласование результатов.

Подход	Рыночная стоимость, полученная одним из подходов, руб	Весовой коэффициент	Скорректированная величина рыночной стоимости, руб.
Сравнительный	325 000	0,5	162 500
Доходный	402 000	0,2	80 400
Затратный	311 000	0,3	93 300
ИТОГО		1	336 200

Итоговая рыночная стоимость гаража составила 336 200 руб.

Заключение

В данной работе были рассмотрены понятия недвижимости, виды стоимости недвижимости, основные подходы, методы оценки недвижимости, а также проблемы, связанные с обоснованием стоимости недвижимого имущества.

Оценку недвижимости осуществляют с позиции трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта.

Наиболее реальную картину о стоимости объекта дает метод аналогичных продаж. Основополагающим фактором при купле-продаже недвижимости является соотношение уровня спроса и предложения. Несмотря на отсутствие информации по абсолютно аналогичным объектам, усредненные данные о сопоставимых продажах отражают объективный уровень цен.

Реальную картину о рыночной стоимости объекта оценки дает затратный метод. Этот метод позволяет учесть сложившийся на момент оценки уровень рыночных цен на возведение аналогичных объектов, причем скорректированный на фактическое состояние объекта.

Наименее достоверную картину о рыночной стоимости объекта оценки дает доходный метод. Связано это с тем, что сдача в аренду гаражей имеет ограниченный характер. Минусом этого метода является и прогнозный характер расчетов.

На основе имеющихся данных, проведенного анализа и выполненных расчетов, приведенных в данной работе можно сделать следующее заключение: рыночная стоимость представленного к оценке гаража, расположенного по адресу: г. Челябинск, Металлургический район, ул. Автоматики, ГСК № 506, 8/245 на дату оценки 07 ноября 2014г. составляет: 336 200 руб.

Список использованных источников

1. Закон РФ №135-Ф3 от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

2. Приказ от 20 июля 2007 г. № 254 "Об утверждении Федерального Стандарта Оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)".

3. Приказ от 20 июля 2007г № 255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)".

4. Приказ от 20 июля 2007г № 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

5. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утверждённые Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации № 254 от 20 июля 2007 г., Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации № 255 от 20 июля 2007 г., Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации № 256 от 20 июля 2007 г.

6. Международные стандарты оценки. Общие понятия и принципы оценки - М, 1995.

7. Федеральные стандарты оценки ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3.

Учебники:

1. Асаул А.Н. "Экономика недвижимости". - СПб.: Питер, 2004.

2. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия "Оценочная деятельность". Учебное и практическое пособие. Под ред.В.Н. Зарубина и В.М. Рутгайзера. - М.: Дело, 2005. - 364с.

3. Соловьев М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости). М.: Финансы и статистика, 2002. - 354с.

4. Учебное пособие "Теория и методы оценки недвижимости". - Под ред.В.Е. Есипова. - СПб.: Питер, 2007.

5. Финансовая академия при правительстве РФ. Оценка бизнеса: уч. для вузов / А.Г. Грязнова [и др.]; под ред.А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой; Фин. акад. при Правительстве РФ; Институт проф. оценки. М.: Финансы и статистика, 2007. - 736с.

6. Шевчук Д.А. Оффшоры: инструменты налоговой оптимизации. - М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2007.

Журналы:

1. Грибовский С. В, Федотова М. А, Стерник Г.М., Житков Д.Б. "Экономико-математические модели оценки недвижимости". - Финансы и кредит, № 3 (171), 2005.

2. Грибовский С.В. "Еще раз о ставках капитализации и дисконтирования". - М.: Оценочная деятельность, № 3, 2007.

Приложения

Приложение А. Договор на оказание услуг оценочной деятельности

Договор № 10-06/14

на оказание услуг по оценке

г. Челябинск 28.10.2014 г.

ООО "ОК Цена", в дальнейшем именуемое "Оценщик", в лице директора Попова Александра Александровича, действующего на основании Устава, с одной стороны и Новиков Андрей Петрович, в дальнейшем именуемый "Заказчик", с другой стороны, именуемые в дальнейшем "Стороны", заключили настоящий Договор о нижеследующем.

1. Предмет договора

1.1 Заказчик поручает, а Оценщик предоставляет комплекс услуг, связанных с оценкой рыночной стоимости объекта, расположенного по адресу: Г. Челябинск, ГСК № 506, ул. Автоматики, 8/245.

1.2 Оценщик предоставляет Заказчику экспертное заключение в форме письменного отчета (далее - Отчет), составленный в соответствии регламентирующими нормативными правовыми актами, на русском языке в трех экземплярах.

2. Стоимость работ и порядок расчетов

2.1 Стоимость работ по настоящему Договору, в соответствии с достигнутой договоренностью, составляет одна тысяча рублей, в том числе НДС.

2.2 Оплата производится авансовым платежом в размере 50% (пятьдесят процентов) от общей стоимости работ, перечисляемым Заказчиком на расчетный счет Оценщика в течение десяти банковских дней со дня подписания настоящего Договора.

2.3 Оплата выполненной работы производится перечислением оставшейся после уплаты аванса суммы (50% (пятьдесят процентов) от общей стоимости работ) на расчетный счет Оценщика в течение десяти банковских дней с момента завершения работ по настоящему Договору.

2.4 Допускается стопроцентная предоплата услуг, предоставляемых Оценщиком по настоящему Договору.

3. Порядок и сроки сдачи и приемки работ

3.1 Датой начала выполнения работ считается дата поступления всей суммы авансового платежа, предусмотренной в п.2.2 настоящего Договора, на расчетный счет Оценщика.

3.2 Датой завершения работ по настоящему Договору считается дата передачи Заказчику Отчета, выполненного в соответствии с п. п.1.1 - 1.3 настоящего Договора и подписание Сторонами Акта сдачи-приемки работ:

3.3 Работы, предусмотренные настоящим договором подлежат исполнению в течение сорока дней с момента, определённого в п.3.1 Договора.

3.4 В случае, если составленный Отчёт подлежит утверждению компетентным Государственным органом датой завершения работ по настоящему Договору считается утверждение Отчета соответствующим государственным органом.

3.5 В случае необоснованного отказа от подписания или уклонения от подписания Акта сдачи-приемки работ со стороны Заказчика более пяти календарных дней с даты предоставления Заказчику Отчета, работы считаются принятыми и предоставленные услуги подлежат оплате в установленном настоящим Договором порядке.

3.6 В случае мотивированного отказа Заказчика от подписания Акта сдачи-приемки работ Стороны составляют двусторонний акт с исчерпывающим перечнем необходимых доработок, в котором указывают сроки устранения выявленных недостатков.

4. Права и обязанности Сторон

4.1 Оценщик обязуется:

4.1.1 В согласованные Сторонами и определенные в настоящем Договоре сроки произвести оценку имущества, указанного в п.1.1 настоящего Договора;