Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества

К - сумма ипотечного кредита, руб.

Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле:

, (8)

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:

, (9)

где М - коэффициент ипотечной задолженности.

Из всего вышепредставленного стоит отметить, что, не рассчитав ставку капитализации на объект недвижимости, попросту не представляется возможным получить данные об эффективности инвестированного капитала в него. Получив все необходимые данные, можно без проблем сделать расчет ставки капитализации.

Следующий показатель необходимый для рассчета стоимость объекта недвижимости доходным подходом это коэффициента дисконтирования.

Ставка дисконтирования - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, полученной и выплаченной в будущем.

, (10)

где i -- процентная ставка;

n -- количество периодов.

Существует несколько методов определения коэффициента дисконтирования:

- Метод кумулятивного построения;

- Метод сравнения альтернативных инвестиций;

- Метод выделения;

- Метод мониторинга.

Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

, (11)

Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости.

Метод выделения - ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Этот метод доста точно трудоемок. Механизм расчета заключается в реконструкции пред положений о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покупки). При этом расчет будет варьироваться в зависимости от объема исходной информации и размера оцениваемых прав.

Ставка дисконтирования (в отличие от коэффициента капитализа ции) прямо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков.

Наилучший вариант расчета ставки дисконтирования методом выделения - интервьюирование покупателя (инвестора) и выяснение, какая ставка была использована при определении цены продажи, как строился прогноз будущих денежных потоков. Если оценщиком полностью полу чена интересующая его информация, то он может рассчитать внутреннюю норму прибыли (конечную отдачу) аналогичного объекта. На полученную величину он будет ориентироваться при определении ставки дисконтирования.

Хотя каждый объект недвижимости и уникален, но при опреде ленных допущениях можно получить значения ставки дисконтирования методом выделения, которые будут соответствовать общей точности прогноза будущих периодов. Однако необходимо учитывать, что в качестве аналогичных должны подбираться сделки купли-продажи таких со поставимых объектов, существующее использование которых является наилучшим и наиболее эффективным.

Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделения следующий:

- моделирование для каждого объектааналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов;

- расчет ставки доходности инвестиций по объекту;

- полученные результаты обработать любым приемлемым стати стическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений[9].

Российские оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения (формула). Это объясняется наибольшей простотой расчета ставки дисконта по методу кумулятивного построения в текущих условиях рынка недвижимости.

Любые, даже самые сложные, операции дисконтирования сводятся к формуле дисконтирования:

, (12)

где PV - будущая стоимость,руб.;

FV - текущая стоимость, руб.;

i - ставка дисконтирования;

n - срок (число периодов);

Когда становится известна ставка дисконтирования, то можно получить стоимость коммерческой недвижимости методом дисконтирования денежных потоков. Метод дисконтированных денежных потоков - наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод дисконтирования денежных потоков позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Метод дисконтирования денежных потоков имеет свой алгоритм расчета:

Определение прогнозного периода. Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный прогноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на более долгий срок.

В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 35 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

Прогнозирование величин денежных потоков от объекта не движимости для каждого прогнозного года.

Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:

- тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;

- изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;

- прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

При оценке недвижимости методом дисконтирования денежных потоков рассчитывается несколько видов дохода от объекта:

- потенциальный валовой доход;

- действительный валовой доход;

- чистый операционный доход;

- денежный поток до уплаты налогов;

- денежный поток после уплаты налогов.

Денежный поток после уплаты налогов - это денежный поток до уплаты налогов минус платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы:

- ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами);

- чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию;

- облагаемую налогом прибыль.

Особенности расчета денежного потока при использовании метода.

- поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

- экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.

- капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии.

- платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вы читать платежи по обслуживанию кредита не надо.

- предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового. дохода, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.

Таким образом:

(13)

ЧОД = ДВД - ОР - Предпринимательские расходы владельца недвижимости, связанные с недвижимостью, (14)

Денежный поток до уплаты налогов = ЧОД - Капиталовложения - Обслуживание кредита +Прирост кредитов, (15)

Денежный поток для недвижимости после уплаты налогов = Денежный поток до уплаты налогов - Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости (16)

Далее рассчитаем стоимость реверсии. Реверсия - это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов.

Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

- назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;

- принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

- капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости остаточной стоимости (реверсии).

оценка реорганизация дисконтирование затратный



2. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ООО «СВОЯ КВАРТИРА» ДЛЯ ФОРМИРОВАНИЯ УСТАВНОГО КАПИТАЛА

2.1 Описание ООО «Своя квартира» с определением износа

Для подробного описания объекта оценки нам необходимо определить состав объекта оценки, который представлен в таблицах 1-4.

Таблица 1 - Местоположение, окружение объекта оценки

Строительный адрес объекта оценки	Челябинская область, Магнитогорск, ул. К.Маркса, дом 194
Экологическая обстановка	Хорошая
Интенсивность движения транспорта мимо дома	Отличная
Прилегающая транспортная автомагистраль	Улица Карла Маркса, улица Труда
Эстетичность окружающей застройки	Хорошая
Престижность района	Хорошая
Зонирование района (преобладающий тип застройки)	Многоквартирные девятиэтажные дома

Таблица 2 - Описание улучшений

Назначение	Не жилое
Год постройки	1975
Общая площадь , м2	66,8
Основная площадь помещения, м2	48,3
Вспомогательная площадь, м2	18,5
Объем, м3	187
Инвентарный номер	74-74-33/396/2011-336
Высота помещения, м	2,80
Количество этажей	9
Состояние дома	Хорошее
Наружные стены ( материал)	Термозитобетонные панели
Перегородки (материал)	Термозитобетонные панели
Наличие подвала	Имеется
Наличие чердака/ мансарды	имеется
Перекрытия ( материал)	Железобетонные плиты
Техническое обустройство	Электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление, горячее водоснабжение.
Окна	Пластиковые
Сантехника (состояние)	Хорошее
Пол	Керамическая литка
Стены	Оштукатурено, окрашено
Потолок	Подвесной
Кондиционирование	Нет
Кухонная плита	Электрическая
Наличие следов протечек на потолке	Отсутствуют
Текущее использование ОО	Коммерческая недвижимость

Таблица 3 - Общая характеристика здания

Показатель	Характеристика объекта оценки
Тип здания	Жилой дом
Назначение (текущее использование)	Коммерческая недвижимость
Передаваемые права	Аренда
Год постройки	1975г.
Год ввода в эксплуатацию	1975г.
Год последнего ремонта	2009
Количество этажей здания	9
Состояние здания	хорошее
Износ, %	25%
Стоянка личного автотранспорта	Стихийная (парковочные места возле дома)
Конструктивные элементы:
Фундаменты	Бетонный
- Стены	Термозитобетонные панели
- Перегородки	Термозитобетонные панели
- Перекрытия	Железобетонные плиты
- Кровля	Азбестоцементная
- Полы	Керамическая плитка
- Дверные проемы	Пластиковые
- Оконные проемы	Пластиковые, двойной стеклопакет
- Отделка	Стены оштукатурены и окрашены.
Системы инженерного обеспечения:
- электричество	Центральное
- система отопления	Центральное
- водопровод	Центральный
- канализационная сеть	Центральная
- газоснабжение	Центральное
- телефон	Имеется
- телевидение	Имеется
- лифт	Имеется
- мусоропровод	Имеется
Дополнительные постройки	Отсутствуют
Источник получения информации	Визуальный осмотр, собеседование с заказчиком
Дата получения информации	25.05.2014 г.

Таблица 4 - Первичные данные по дому

Показатели	Характеристики объекта оценки
Назначение (текущее использование)	Коммерческая недвижимость
Общая площадь, кв. м.	66,8
Сан/узел	Имеется
Этаж расположения	1
Состояние квартиры	Хорошее
Лоджия/балкон	Отсутствует
Данные о перепланировке	Перепланировка имеется и зарегестрирована
Источник получения информации	Данные Заказчика, осмотр, документация

Для определения стоимости затратным подходом нам необходимо узнать какой процент износа у объекта оценки. Для это необходимо воспользоваться справочником ВСН 53-86 «Ведомственные строительные нормы. Правила оценки физического износа жилых зданий» [12].

Таблица 5 - Техническое состояние объекта оценки

Конструктивный элемент	Описание дефекта	Процент износа	Номер таблиц ВСН
1 Фундаменты	Трещины в швах между блоками, высоты и следы увлажнения стен подвала	30	4
2 Стены	Трещины в наружной обшивке стен или штукатурке, нарушение конопатки, растрескивание древесины венцов	30	8
3 Кровля	Ослабление крепления отдельных листов к обрешетке, отдельные протечки	30	43
4 Перегородки	Мелкие трещины и отслоение штукатурки местами. Повреждения на площади до 10 %	20	23
5 Перекрытия	Усадочные трещины, отпадение и отслоение штукатурки, глухой звук при простукивании	30	25
6 Полы	Единичные мелкие сколы, щели между досками и провисание досок	20	30
Проемы: а) оконные б) дверные	Уплотнительные прокладки изношены или отсутствуют, трещины в стеклах или отсутствие остекления местами, незначительные трещины в местах сопряжения коробок со стенами Мелкие поверхностные трещины в местах сопряжения коробок (колод) со стенами и перегородками, стертость дверных полотен или щели в притворах	20	55
Отделка	Глубокие трещины, мелкие пробоины, отслоение накрывочного слоя местами	25	63
Внутренние системы инженерного оборудования а) Центральное отопление б) Электрооборудование	Ослабление прокладок и набивки запорной арматуры, нарушения окраски отопительных приборов и стояков. Неисправность, ослабление закреплений и отсутствие отдельных приборов (розеток, штепселей, патронов и т.д.); следы коррозии на поверхности металлических шкафов и частичное повреждение деревянных крышек.	20	66 69
Итого	25%

Таким образом, объектом исследования является трехкомнатная квартира, оборудованная под офис для агентства недвижимости «Своя квартира». Введен в эксплуатацию в 1975 году и на сегодняшний день его физический износ составляет 25%,а это значит, что техническое состояние можно считать хорошим. На данный момент инфраструктура развита отлично, т.к. вблизи находятся большое количество магазинов, кафе, расположен ТЦ «Паллада», трамвайная и автобусная остановка. Так же для полного описания объекта оценки представлены его план и экспликация.



Таблица 6 - Экспликация трехкомнатной квартиры

Этажи	Назначение помещения	Формулы подсчета площади, м2	S по внутреннему обмеру, м2	Высота помещений по внешнему обмеру, м.
			Общая, м2	В том числе
				Основная, м2	Вспомогательная, м2	Лоджия, балкон, Веранда, м2
1	Тамбур	(1,38*2,59)=3,6	3,6		3,6		2,80
1	Торговое	(12,0+7,1+12,4++16,8)=48,3	48,3	48,3			2,80
1	Помещение персонала	(2,47*3,09)=7,6	7,6		7,6		2,80
1	Коридор	(4,19*1,36)+(1,00*0,8)=6,5	6,5		6,5		2,80
1	Туалет	0,7*1,14=0,8	0,8		0,8		2,80

2.2 Расчет рыночной стоимости ООО «Своя квартира» затратным подходом

Расчёт полной восстановительной стоимости ОО. Для данного объекта оценки расчет стоимости затратным подходом производиться методом определения полной восстановительной стоимости так, как объект был введен в эксплуатацию в 1981 году, поэтому мы применяем справочник «Укрупненные показатели восстановительной стоимости»(УПВС)№28- 1969 года[13].

Таблица 7 - Определение стоимости 1 м 3 в ценах 1969/70гг

План анализа	Данные по ОО	Источник информации
Название ОО	Трехкомнатная квартира, 1-эт., Челябинская область, г. Магнитогорск	Свидетельство о регистрации прав серия 74АА №4747844 от 12.02.2008г.
Капитальность	ОО	II	УПВС Общая часть к сборникам
	По УПВС	II
Территориальный пояс	2	УПВС Общая часть
Климатический район	I	1,07	УПВС Общая часть, УПВС № 28 стр 6, таблица 1
Восстановительная стоимость 1м3, руб.	31	УПВС №28, Таблица 60, стр. 49
Повышающие коэффициенты	Фасад (1,5)	1,5*2,2=3,3=1,033	УПВС №28,Примечание к таблице 4
	Высота (2,5 м)	1,02
Скорректированная восстановительная стоимость 1м3, руб.	31*1,07*1,033*1,02= 35
Продолжение таблицы 7
Строительный объем(V), м3	187	Технический паспорт на объект
ПВС, руб.	6 545

Таблица 8 - Определение ПВС в текущих ценах

1. Наименование ОО	Трехкомнатная квартира
2. Единица измерения	1м3
3. Количество единиц	187
4. Стоимость единицы измерения, руб.	35
5. ПВС в ценах 1969/70 гг. ,руб.	6 545
6. Индекс перехода к 1984 г.	1,2
7. Территориальный коэффициент удельной сметной стоимости по Челябинской области	1,01
8. Индекс перехода к текущим ценам	115
9. ПВС в текущих ценах, руб.	6 545*1,2*1,01*115= 912 242
10. Прибыль предпринимателя	30%- 1,3
11. НДС	18%- 1,18
12. ПВС с учетом НДС и прибыли предпринимателя, руб.	1 399 379

Таблица 9 - Расчет остаточной стоимости объекта оценки

Наименование конструктивного элемента	Удельный вес конструктивного элемента, %	Полная восстановительная стоимость, руб.	Физическ. износ конструктивного элемента, %	Физичес износ конструктивного элемента, руб.	Остаточная стоимость конструктивного элемента, руб.
Фундаменты	4	55 975,2	30	16 792,6	39 182,6
Стены	35	489 782,7	30	146 934,8	342 847,9
Перекрытия	12	167 925,5	30	50 377,6	117 547,9
Кровля	4	55 975,2	20	11 195	44 780,2
Полы	11	153 931,7	30	46 179,5	107 752,2
Проемы	6	83 962,7	20	16 792,5	67 170,2
Отделка	5	69 968,9	20	13 993,8	55 975,1
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	17	237 894,4	25	59 473,6	178420,8
Прочие работы	6	83 962,7	20	16 792,5	67 170
Итого:	100	1 399 379	25%	378 532	1020847

Стоимость объекта, определенная затратным подходом с помощью сборника Укрупненных показателей восстановительной стоимость №28, с учетом износа, составляет 1 020 847 рублей.

2.3 Расчет рыночной стоимости предприятия «Своя квартира» затратным подходом

Таблица 10 - Описание объектов-аналогов

Адрес	Описание	Площадь, м2
1	2	3
К. Маркса, дом 194	3-х комнатная квартира,1/3, рядом ТЦ Паллада.	60 м2
Ленина, дом146	Продам готовое, нежилое, помещение с отличным ремонтом. На пересечение крупной, транспортной развязке пр.Ленина и ул.Б.Ручьева. Подходит под любой вид деятельности. На окнах и входной группе роллеты. Пол керамогранит. Широкая входная лестница.	70 м2
Советская, дом 168	Два этажа, вблизи ТЦ «Тройка».	65 м2
пр.Карла Маркса, дом 101/2	Коммерческая недвижимость, район Другое измерение. Назначение под офис	65 м2
Комсомольская, дом 18	Продам помещение с арендаторами, Комсомольская, дом 18,	67 м2
Завенягина, дом5	Продам помещение, ул.Завенягина, дом5.	70,00 м2
Труда, дом57	Продам помещение, офис, Труда 57, под "Ключ" S 68,8 с мебелью есть всё	68,8 м2
Адрес	Стоимость, руб.	Стоимость за1м2,руб.
К. Маркса, дом 194	2 100 000	27 632
Ленина, дом146	2 500 000	35 714
Советская, дом 168	2 500 000	38 461
пр.Карла Маркса, дом 101/2	2 300 000	35 385
Комсомольская, дом 18	2 250 000	33 582
Завенягина, дом5	2 300 000	32 857
Труда, дом57	2 500 000	36 337

Таблица 11- Стоимость объектов-аналогов. Стоимость объектов оценки по сравнительному подходу (корректировочная таблица)

Элементы сравнения	ОО	Объекты аналоги
		№1	№2	№3	№4	№5	№6	№7
Наличие пластиковых окон	+	+	+	+	+	+	+	+
Корректировка
Выгодное месторасположение	+	+	-	+	-	-	-	-
Корректировка			+10000		+10000	+10000	+10000	+10000
Количество этажей	1	1	1	2	1	1	1	1
Корректировка				- 5 000
Развитость бизнеса	+	+	-	+	-	-	-	+
Корректировка			+ 1 500		+15 000	+15 000	+15 000
Наличие косметического ремонта	+	-	+	-	-	+	+	+
Корректировка		+ 10000		+10 000	+10 000
Площадь, м2	68,8	60	70	65	65	67	70	68,8
Итоговая корректировка, руб.			+25000	-5 000	+25000	+25000	+25000	+10000
Скорректированная стоимость объекта, руб.		2100000	2525000	2495000	2325000	2275000	2325000	2510000

Согласование полученных результатов.

Упорядочение ряда (расположить по возрастающей):

33 214 - 33 955 - 35 000 - 35 769 - 36 071 - 36 483 - 38 384

1. Медианное значение (серединное значение): 35 769 руб.

2. Среднее значение (среднее арифметическое):

(33 214 + 33 955 + 35 000 + 35 769 + 36 071 + 36 483 + 38 384)/7= 35 554 руб.

3. Модальное значение (модное, повторяющееся): 33 955 руб.

4. Стоимость 1 м2 ОА1, близкого к характеристикам ОО, составляет 35 000 руб.

Стоимость 1 м2 рублей

Вывод: при сложившейся ситуации наиболее вероятной стоимостью 1 м2 коммерческой недвижимости является 35 069 рублей.

Итого стоимость трехкомнатной квартиры, преобразованной под офис агентства недвижимости «Своя квартира» расположенная по адресу г. Магнитогорск, ул. Карла Маркса 194-

Соо = 35 069руб * 66,8 м2 = 2 279 485 руб.

Достоверность выборки объектов-аналогов

Для определения значения рыночной стоимости (Ср) жилого дома на основании рыночного подхода, сформирована выборка значений рыночных цен Срi в границах рынка жилых домов - аналогов в г. Магнитогорске:

, (15)

руб.

где n - число значений (объем) выборки рыночных цен квартир - аналогов (n);

С р1…

Срn - рыночная стоимость квартир - аналогов на дату оценки, руб.

Рыночная стоимость объектов аналогов взятых из таблицы :

№1- 2 100 000руб.

№2- 2 500 000 руб.

№3- 2 500 000 руб.

№4- 2 300 000 руб.

№5- 2 250 000 руб.

№6- 2 300 000 руб.

№7- 2 500 000 руб.

При этом необходимым условием достоверности расчетных данных является соблюдением однородности выборки аналогов объекта оценки, которое контролируется расчетом коэффициента вариации. Коэффициент вариации - это отношение стандартного отклонения к среднему арифметическому, выраженному в процентах или в математическом коэффициенте, который для малой выборки (n30) рассчитывается по формуле:

(15)

где V - Коэффициент вариации, полученный расчетным путем.

Выборка считается однородной, если коэффициент вариации не превышает 0,33. В нашем случае коэффициент вариации равен 0,074, это означает, что объекты-аналоги подобраны верно.

2.4 Расчет рыночной стоимости АН «Своя квартира» с применением доходного подхода

Таблица 12 - Исходные данные для расчета стоимости доходным подходом

Наименование показателей	Показатель
Площадь, м2	66,8
Коэффициент загрузки -В первые два года, % -В последующие годы, %	69 90
Арендная плата за пользование
-Помещением (месяц), руб.	30 000
-Увеличение арендной платы в год, %	3
Амортизация (год), %	2
Налог на имущество, %	1,0
Земельный налог, %	0,6
- увеличение земельного налога в год, %	3
Налог на прибыль, %	20
Ставка дисконтирования, %	20
Холдинговый период, лет.	10
Стоимость ОО в конце холдингового периода, руб.	4 000 000
Расходы на продажу, руб.	80 000
Ставка реверсии, %	13
Продолжительность реконструкции, месяц	3
Затраты на реконструкцию, руб/м2	200
Операционные расходы (месяц), руб/м2	40
- увеличение операционных расходов в год, %	6

Таблица 13 - Расчет рыночной стоимости ООО «Своя квартира» доходным подходом

Год	ПВД	ДВД	Операционные расходы	ЧОД
1	360 000	248 400	32064	216336
2	370 080	255 355,2	33987,8	221367,4
3	381 924	343 731,6	36027,1	307704,5
4	393 381,7	354043,5	38188,7	315854,8
5	405 183,1	364664,8	40480	324184,8
6	417338,6	8375604,7	42908,8	332695,9
7	429 858,8	386872,9	44196,1	342676,8
8	442 754,6	398479,1	46847,8	351631,3
9	456 037,2	410433,5	49658,7	360774,8
10	469 718	422746,2	52638,2	370108
Год	Затраты на реконструкцию	Остаточная стоимость	Амортизация	Налог на имущество
1	6	7	8	9
1	40080	176256	3525,1	1762,6
2		221367,4	4427,4	2213,7
3		307704,5	6154,1	3077,1
4		315854,8	6317,1	3158,5
5		324184,8	6483,7	3241,9
6		332695,9	6653,9	3327
7		342678,8	6853,3	3427
8		351631,3	7032,6	3516,3
9		360774,8	7215,5	3607,7
10		370108	7402,2	3701,1
Год	Налог на землю	Прибыль налогооблагаемая	Налог на прибыль	Прибыль чистая
1	40,08	170928,3	34185,7	136742,6
2	41,3	214685,1	42937	171742,1
3	42,5	298430,9	59686,2	238774,7
4	43,8	306335,6	61267,2	245068,3
5	45,1	314414,1	62882,8	251513,4
6	46,5	322668,5	64533,7	258134,8
7	47,9	332348,6	66469,7	265878,8
8	49,3	341033,1	68206,1	272826,5
9	50,8	349900,8	69980,1	279920,6
10	52,3	358952,5	71790,5	287162
Год	Ставка дисконтирования	PV
1	14	15
1	0,833333	13952,1
2	0,833333	143123,4
3	0,833333	198953,8
4	0,833333	204223,5
5	0,833333	209609,3
6	0,833333	215112,3
7	0,833333	221565,6
8	0,833333	227355,3
9	0,833333	233267,1
10	0,833333	239301,5
Итого	20064463,9

Реверсия объекта находится как стоимостю объекта в конце холдингового периода за вычетом затрат на продажу объекта оценки и умножается на ставку дисконтирования.

Реверсия = (4 000 000 руб. - 80 000 рублей) * 0,294588 (13%) = 1 154 785 рублей.

Соо = 1 154 785 + 2 006 463,9 = 3 161 250 рублей

Рыночная стоимость общества с ограниченной ответственностью «Своя квартира», найденная с применением доходного подхода, метода дисконтирования денежных подходов, равна 3 161 250 рублей.

2.5 Согласование результатов итоговой стоимости АН «Своя квартира»

При оценке рыночной стоимость АН «Своя квартира» оценщиком был применен затратный сравнительный и доходный подходы к оценке рыночной стоимости. Использованные в отчете методы расчета дали следующие результаты:

- затратный подход - 1 020 847 рублей;

- сравнительный подход: 2 279 485 рублей;

- доходный подход - 3 161 250 рублей.

Целью согласования результатов использования методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Затратный подход учитывает затраты, издержки на возведение строений, но не учитывает конъюнктуру рынка. Учитывая вышесказанное, а также характеристику технического состояния объекта оценки, затратному подходу Оценщики присвоили удельный вес в окончательной рыночной стоимости - 0,1. Обоснование выбора удельного веса приводиться в таблице 13.

Сравнительный подход показывает равновесную рыночную ситуацию на дату оценки. Рыночной стоимости, определенной в рамках метода прямого сравнения, по мнению Оценщиков, присваивается весовой коэффициент - 0,3. Обоснование выбора удельного веса приводиться в таблице 13. Доходный подход рассматривает недвижимость как бизнес и учитывает будущие доходы предприятия. По мнению оценщика, данный метод является наиболее корректным и правдивым. Учитывая вышесказанное, а также характеристику технического состояния объекта оценки, затратному подходу Оценщики присвоили удельный вес в окончательной рыночной стоимости - 0,1. Обоснование выбора удельного веса приводиться в таблице 13.

Таблица 13 - Определение весовых коэффициентов

Показатели (критерии)	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Достоверность информации	10	30	40
Полнота информации	10	30	40
Допущения принятые в расчетах	10	30	50
Способность учитывать действительные намерения продаваемости и покупаемости.	10	40	80
Способность учитывать конъектуру рынка	10	30	70
Способность учитывать размер, местоположение, доходность	10	30	70
Весовые показатели достоверности подхода, %	10	30	60

Таблица 14 - Согласование результатов стоимости ООО «Своя квартира»

Подходы	Стоимость, руб.	Вероятность	Результаты, руб.
Затратный	1 020 847	0,1	102084,7
Сравнительный	2 279 485	0,3	683 845
Доходный	3 161 250	0,6	1 896 750
ИТОГО	2 682 680

По состоянию на 6.05.2014 г. рыночная стоимость общества с ограниченной ответственностью «Своя квартира», расположенного в переоборудованной трехкомнатной квартире, по адресу: Челябинская область, Магнитогорск, ул. Карла Маркса, дом 194 составляет: 2 666 150 рублей (с учетом округления)



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Оценка бизнеса - это один из случаев, когда определение стоимости является обязательным. Основными заказчиками работ по оценке недвижимости являются инвестиционные фонды, банки, предприятия, фирмы и компании. Бизнес ,как правило, это какой-либо род деятельности, приносящий доход, а доход можно получать как от деятельности так и от имущества в целом. Основной вид имущества, от которого можно получить доход это недвижимость, а именно коммерческая. Именно об этом сегмента рынка недвижимости говориться в данной дипломной работе. А основанием для этого послужило определение предмета исследования - оценка общества с ограниченной ответственностью «Своя квартира», для определения уставного капитала. Основанием для проведения этой оценки стала реорганизация предприятия. Произошла смена организационно правовой формы, преобразование с индивидуального предпринимателя в общество с ограниченной ответственностью. Реорганизация юридического лица - это преобразование юридического лица в другое (другие) юридические лица. В гражданском законодательстве отсутствует определения понятия реорганизации, но по своей сути реорганизация представляет собой специфический способ прекращения существующих и образования новых юридических лиц, основанный на универсальном правопреемстве (т.е. передаются не отдельные права и обязанности, а весь их комплекс; кроме того, юридическое лицо-правопреемник не вправе отказаться от принятия обязательств реорганизуемой организации)[5]. Реорганизуя предприятия в общество с ограниченной ответственностью появляется необходимость оценки уставного капитала, т.к. уставный капитал в обществе носит одну из главных образующих ролей. Общество с ограниченной ответственностью -учрежденное одним или несколькими юридическими и/или физическими лицами хозяйственное общество, уставный капитал которого разделён на доли; участники общества отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью общества, в пределах стоимости принадлежащих им долей в уставном капитале общества. Уставный капитал общества определяет минимальный размер его имущества, гарантирующего интересы его кредиторов. В данном случае участником общества был внесен вклад не в денежной форме , что привело к необходимости оценки вклада в уставный капитал компании.

В дипломной работе были выполнены поставленные цели - рассмотрение формирования уставного капитала при реорганизации агентства недвижимости «Своя квартира», а также оценка рыночной стоимости общества с ограниченной ответственностью «Своя квартира», расположенного в преобразованной под коммерческую недвижимость, трехкомнатной квартире, с помощью указанных методов исследования: анализ рынка коммерческой недвижимости, анализ и подбор объектов аналогов, анализ оцениваемого объекта, формирование уставного капитала, синтез при согласовании.

Так же были решены основные задачи, а именно были собраны необходимые документы и сведения для проведения оценки, рассмотрели теоретические аспекты необходимости оценки при реорганизации предприятия, осветили основные проблемы связанные с определением стоимости коммерческой недвижимости; раскрыли два основных метода расчета доходным подходом- ставка дисконтирования и ставка капитализации, рассчитали рыночную стоимость оцениваемого объекта в целях его реорганизации.

Была выдержанна структура дипломной работы. В введении была раскрыта актуальность дипломной работы, представлены предмет и объект исследования, указаны цели и задачи, описана структура дипломной работы, обозначены методы исследования и прописан список использованных источников.

В первой главе дипломной работы «Оценка АН «Своя квартира» для формирования уставного капитала ООО» были раскрыты основные проблемы в оценке недвижимости, необходимость независимой оценки, реорганизация предприятия и факторы, влияющие на стоимость объекта оценки.

Во второй главе были представлены расчеты оценки ООО «Своя квартира», расположенного в преобразованной под коммерческую недвижимость трехкомнатной квартире, в городе Магнитогорске, Орджоникидзевском районе, по улице Карла Маркса, дом 194. Затратным подходом мы получили стоимость в 1 020 847 рублей, после чего в согласовании результатов присвоили наименьший коэффициент - 0,1. В данном случае присвоение такого коэффициента связанно с тем, что стоимость полученная затратным подходом является не совсем корректной и вызвало затруднения в получении результатов. Вся сложность состояла в том, что оценивалось помещение, а не здание целиком и мы не имеем возможность рассчитать стоимость земельного участка, а это условие как раз является недопустимым в применении данного подхода согласно 2.2. Сравнительным подходом была получена стоимость в 2 279 485 рублей и был присвоен коэффициент - 0,3, т.к. подход, в данном случае, имеет недостатки. Эти недостатки выраженны тем, что подбирая и сравнивая объекты-аналоги мы не имеем представления о финансовой стороне данных предприятий, т.е. мы не можем учитывать доходы от этих объектов. Стоимость полученная доходным подходом составила 3 161 250 рублей. Данному подходу был присвоен весовой коэффициент - 0,6, т.к. данный подход является наиболее действительным и уместным в расчете коммерческой стоимости недвижимости. Но и этот подход имеет погрешности в нахождении итоговой стоимости. Из-за недостатка информации, мы не можем получить полную и достоверную информацию, поэтому величина ставки дисконтирования и ставки реверсии были приняты приблизительными, опираясь на поверхностную информацию подобных объектов.

Далее, согласовав все результаты, была получена итоговая стоимость предприятия «Своя квартира» - 2 666 148 рублей.

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методики оценки, можно сделать вывод, что рыночная стоимость объекта оценки, расположенного по адресу: Челябинская область, Магнитогорск, ул. Карла Маркса, дом 194, составляет 2 666 148 рублей (с учетом округления) и полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве размера уставного капитала при образовании новой организационно-правовой формы.



СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Федеральный закон «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08.02.1998 N14-ФЗ.

2. Тепман Л.Н. Оценка недвижимости, М.: изд-во «Юнити», 2007г. - 464с.Грибовский С.В.

3. Федеральный закон от 08.08.01 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»

4. Марина Филиппова, Елена Варламова, Оксана Бойкова «Реорганизация предприятия.

Управление персоналом в период реорганизации»Издательство: Альфа-Пресс (2006 г.) 200 стр.

5. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 30.11.1994 N 51-ФЗ - Часть 1, Статья 57.

6. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. - М.: изд-во «ЭКМОС», 2002г. - 352 с.

7. Зимин А.И. «Оценка имущества: вопросы и ответы». - М.: изд-во «Юриспруденция», 2007г. - 240с.

8. ВСН 53-86 Ведомственные строительные нормы. Правила оценки физического износа жилых зданий.

9. «Укрупненные показатели восстановительной стоимости» (УПВС)№28- 1969 года.

Размещено на Allbest.ur