Финансовые методы социальной защиты населения в экономике Республики Беларусь

- при рождении тройни - на одного ребенка из тройни в размере 20 бюджетов прожиточного минимума, на другого - 40 бюджетов прожиточного минимума, на третьего - 50 бюджетов прожиточного минимума.

Если в семье до рождения тройни был один ребенок, то на одного ребенка из тройни финансовая поддержка предоставляется в размере 40 бюджетов прожиточного минимума, на другого и третьего - по 50 бюджетов прожиточного минимума; если было двое и более детей, то на каждого ребенка из тройни - по 50 бюджетов прожиточного минимума;

Финансовая поддержка предоставляется равными долями в течение срока погашения основного долга по кредиту, установленного кредитным договором, и направляется на погашение суммы основного долга по кредиту, а в случае ее полного погашения - на погашение процентов за пользование кредитом.

При этом размер финансовой поддержки не должен превышать суммы остатка основного долга по кредиту и (или) процентов за пользование им на дату подачи кредитополучателем заявления об оказании финансовой поддержки.

В случае, если сумма рассчитанной в установленном порядке финансовой поддержки или ее остатка, подлежащего направлению на погашение задолженности по кредиту, равна либо превышает сумму остатка основного долга по кредиту и (или) процентов за пользование им, финансовая поддержка предоставляется единовременно на сумму остатка задолженности по основному долгу по кредиту и (или) процентов за пользование им.

При рождении в семье, получившей финансовую поддержку, ребенка (детей) в период погашения задолженности по кредиту, выданному банком на строительство (реконструкцию) или приобретение жилого помещения, такая семья вправе снова обратиться за получением финансовой поддержки.

Финансовая поддержка не предоставляется молодым и многодетным семьям, которые вместе с получением кредитов на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений реализовали свое право на получение льготных кредитов, одноразовых безвозмездных субсидий, в том числе безвозмездной финансовой помощи военнослужащим, лицам рядового и начальствующего состава органов внутренних дел, финансовых расследований, органов и подразделений по чрезвычайным ситуациям, на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений [43].

Особо важной задачей при реализации государственной жилищной политики является совершенствование механизма финансирования строительства (реконструкции) и ремонта жилых помещений. Прежде всего, речь идет о более широком использовании внебюджетных источников финансирования, введении в практику новых финансово-кредитных механизмов. Условия и порядок предоставления гражданам льготных кредитов на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений утверждены постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 24.07.2002 г. № 992.

Согласно данному Постановлению льготные кредиты предоставляются ОАО «АСБ «Беларусбанк» гражданам Республики Беларусь, а также постоянно проживающим на территории Республики Беларусь иностранным гражданам и лицам без гражданства (далее - граждане), имеющим в соответствии с законодательными актами право на получение государственной поддержки для строительства (реконструкции) или приобретения жилых помещений.

Льготные кредиты предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (за исключением граждан, поставленных на учет по льготным основаниям согласно коллективным договорам) и включенным в списки граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющих право на получение льготных кредитов, с соблюдением очередности граждан исходя из времени постановки их на учет и утверждаемые соответственно районными, городскими, районными в городах исполнительными и распорядительными органами, Министерством обороны, Министерством внутренних дел, Министерством труда и социальной защиты, Министерством по чрезвычайным ситуациям, Комитетом государственной безопасности, Государственным пограничным комитетом, Службой безопасности Президента Республики Беларусь, Комитетом государственного контроля.

Названные списки предоставляются в ОАО «АСБ «Беларусбанк» по полностью сформированным организациям граждан-застройщиков не позднее чем за месяц до начала кредитования.

Граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту их проживания, включаются в списки на получение льготных кредитов районными, городскими, районными в городах исполнительными и распорядительными органами для строительства (реконструкции) или приобретения жилого помещения по месту их проживания.

Максимальный размер предоставляемого гражданам льготного кредита на строительство (реконструкцию) жилых помещений не должен превышать 90 %, а предоставляемого гражданам, постоянно проживающим, работающим и осуществляющим строительство (реконструкцию) жилых помещений в населенных пунктах с численностью населения до 20 тыс. человек, и для многодетных семей, - 95 % стоимости строительства норматива льготно кредитуемой площади жилого помещения типовых потребительских качеств.

Льготный кредит на приобретение жилого помещения предоставляется в размере наименьшей стоимости приобретаемого жилого помещения, определяемой согласно договору купли-продажи или заключению об оценке (по определению оценочной стоимости) жилых помещений (для жилых помещений в сельских населенных пунктах - с учетом хозяйственных построек), выданному в установленном законодательством порядке организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее - организация по государственной регистрации), но не должен превышать 70 % (для многодетных семей - 90 %) рассчитанного в установленном порядке максимального размера кредита, предоставляемого на строительство жилья.

Льготные кредиты на приобретение жилых помещений, построенных организациями и индивидуальными предпринимателями специально для продажи, предоставляются в порядке, применяемом при кредитовании строительства жилых помещений.

Срок пользования льготным кредитом исчисляется со дня его предоставления до полного выполнения кредитополучателем своих обязательств по погашению кредита и не должен превышать 20 лет, а для граждан, постоянно проживающих, работающих и осуществляющих строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений в населенных пунктах с численностью населения до 20 тыс. человек, и для многодетных семей, - 40 лет.

Плата за пользование льготными кредитами в течение срока их погашения устанавливается в размере 5 процентов годовых, а для граждан, постоянно проживающих, работающих и осуществляющих строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений в населенных пунктах с численностью населения до 20 тыс. человек, и для многодетных семей, - 3 процентов годовых.

Семьям, приобретшим статус многодетной семьи после ввода жилого дома в эксплуатацию (приобретения жилого помещения), срок, на который предоставляются льготные кредиты, увеличивается до 40 лет.

Плата за пользование этими кредитами в течение срока их погашения устанавливается в размере 3 % годовых исходя из суммы задолженности на дату представления документов в ОАО «АСБ «Беларусбанк» для заключения дополнительного соглашения к кредитному договору.

Погашение задолженности по льготным кредитам и выплата процентов за пользование ими осуществляются гражданами равными долями в течение всего периода погашения кредитов.

В случае приобретения жилого помещения размер льготного кредита рассчитывается с использованием показателя стоимости строительства 1 кв.метра общей площади жилого помещения типовых потребительских качеств, утвержденного местными исполнительными и распорядительными органами в текущих ценах на дату открытия кредитной линии.

Льготный кредит предоставляется гражданам в размере, не превышающем фактическую стоимость строительства (реконструкции) или приобретения жилого помещения в конкретном доме.

При заключении кредитного договора с гражданином-кредитополучателем конкретный размер льготного кредита определяется исходя из платежеспособности этого кредитополучателя и стоимости строительства (реконструкции) жилого помещения в текущих ценах, рассчитанной по утвержденной проектно-сметной документации, а при завершении строительства жилых домов (квартир) и при переоборудовании под жилые помещения неэффективно используемых зданий и сооружений, переданных из государственной собственности, - из стоимости, определенной договором купли-продажи с организацией граждан-застройщиков (гражданином), и остаточной стоимости строительства (реконструкции) этих домов (квартир), помещений [29].

Условия и порядок отнесения граждан к категории малообеспеченных трудоспособных для получения льготных кредитов, субсидий и иных форм государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилого помещения утверждены Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.12.2000 № 1955.

Согласно данному Постановлению, к малообеспеченным трудоспособным гражданам, имеющим право на получение льготных кредитов, субсидий и иных форм государственной поддержки для строительства (реконструкции) или приобретения жилого помещения, относятся состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и обладающие способностью к осуществлению трудовой деятельности граждане, у которых среднемесячный совокупный доход на каждого члена семьи не превосходит двукратного среднемесячного среднедушевого минимального потребительского бюджета семьи из 4 человек, исчисленного за 12 месяцев, предшествующих месяцу подачи документов для включения в списки на получение льготного кредита и (или) подачи документов на получение субсидии, и располагающие заявленным имуществом, общая стоимость которого не превышает:

- для получения льготного кредита - двукратного предельного размера льготного кредита для данной семьи;

- для получения субсидии - стоимости квартиры типовых потребительских качеств исходя из максимальной нормы предоставления общей площади жилого помещения социального пользования для данной семьи.

Для отнесения гражданина к категории малообеспеченных им представляются сведения о совокупном доходе и имущественном положении семьи [28].

В целях установления единого порядка учета доходов и расчета среднедушевого и совокупного дохода семьи (гражданина) для предоставления государственной адресной социальной помощи и безналичных жилищных субсидий издано Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 11.03.2008 г. № 374 «О некоторых вопросах государственной поддержки населения», в соответствии с которым безналичные жилищные субсидии предоставляются семьям (гражданам) при условии, если сумма платы за коммунальные услуги (горячее и холодное водоснабжение, канализация, газ, электрическая и тепловая энергия, пользование лифтами, вывоз и обезвреживание твердых бытовых отходов), определенная исходя из установленных

Правительством Республики Беларусь для расчета этих субсидий норм (нормативов) их потребления, и за пользование жилым помещением, его техническое обслуживание, отчислений на капитальный ремонт в пределах 20 кв. метров общей площади на каждого проживающего в жилом помещении члена семьи превышает: 20% совокупного дохода семьи (гражданина), проживающей (проживающего) в городе, поселке городского типа; 15% совокупного дохода семьи (гражданина), проживающей (проживающего) в сельском населенном пункте. Размер ежемесячной безналичной субсидии семье (гражданину) определяется как разность между суммой указанной платы и суммой, составляющей соответственно 20% и 15% совокупного дохода семьи (гражданина) [30].

Особое внимание в Республике Беларусь уделено социальной защите в области жилищного строительства в сельской местности, для чего издан Указ Президента Республики Беларусь от 02.09.1996 г. № 346 «О некоторых мерах по развитию жилищного строительства на селе», согласно которому сельскохозяйственным организациям рекомендовано продавать либо безвозмездно передавать работникам жилые дома (квартиры), не завершенные строительством, финансирование которого осуществлялось за счет средств этих организаций и кредитов банков.

Данным Указом предложено открытому акционерному обществу «Белагропромбанк» предоставлять кредиты на строительство (реконструкцию) жилых помещений, реконструкцию объектов под жилые помещения, оплату услуг по государственной регистрации недвижимого имущества:

- сельскохозяйственным организациям, иным юридическим лицам, осуществляющим строительство жилья на селе для граждан, проживающих и работающих в сельской местности, в том числе в организациях агропромышленного комплекса;

- сельскохозяйственным организациям, находящимся в населенных пунктах с численностью населения до 20 тыс. человек, для их работников в этих населенных пунктах.

Указом определено, что кредиты предоставляются под залог строящихся (реконструируемых) с их привлечением жилых помещений, реконструируемых под жилые помещения объектов в размере до 95 % стоимости строительства (реконструкции) жилого помещения (реконструкции объекта под жилое помещение) типовых потребительских качеств с учетом стоимости возведения хозяйственных построек (в размере до 20 % общей стоимости строительства (реконструкции) индивидуальных жилых домов, квартир, реконструкции объектов под жилое помещение. Максимальный срок предоставления льготных кредитов - 40 лет. Плата за пользование этими кредитами - 3 процента годовых. Погашение задолженности по льготным кредитам начинается через 3 года после начала кредитования и осуществляется равными долями по годам в течение всего периода погашения кредита с установлением промежуточных сроков в течение года в соответствии с графиком погашения. При этом:

- право залога возникает с момента заключения соответствующего кредитного договора и прекращается в случаях прекращения кредитного обязательства, гибели заложенного жилого помещения (реконструируемого под жилое помещение объекта) или обращения на него взыскания залогодателем в порядке, установленном законодательством;

- залог осуществляется без залога земельного участка, на котором находится жилое помещение (реконструируемый под жилое помещение объект).

Данным Указом также предложено открытому акционерному обществу «Белагропромбанк» предоставлять сельскохозяйственным организациям льготные кредиты на приобретение у физических и юридических лиц пустующих и не завершенных строительством индивидуальных жилых домов (квартир) в сельской местности в объеме оценочной стоимости приобретаемого недвижимого имущества с учетом стоимости хозяйственных построек. Величина этого кредита не должна превышать 95 % стоимости строительства жилого помещения типовых потребительских качеств, аналогичного приобретаемому жилому дому (квартире) по площади и конструктивным решениям.

Максимальный срок предоставления льготных кредитов установлен в размере 40 лет. Плата за пользование этими кредитами - 3 % годовых. Погашение задолженности по льготным кредитам начинается через 3 года после начала кредитования и осуществляется равными долями по годам в течение всего периода погашения кредита с установлением промежуточных сроков в течение года в соответствии с графиком погашения [38].

Порядок строительства жилых домов для последующей продажи установлен постановлением Совета Министров от 9 декабря 1992 г. № 741 «О строительстве жилых домов и других объектов социального назначения для продажи». Этим документом предоставлено право государственным строительным, промышленным, другим организациям, предприятиям и рекомендовано организациям, предприятиям негосударственных форм собственности осуществлять за счет собственных, заемных и привлеченных средств строительство жилых домов с последующей их продажей. Данное постановление принято в целях увеличения объемов жилищного строительства за счет более полного использования инвестиционных возможностей предприятий, а также мощностей подрядных организаций. Приоритетным направлением в строительстве объектов для продажи является жилищное строительство. Предметом реализации могут быть возведенные для этих целей, а также приобретенные в установленном порядке не завершенные строительством и достроенные объекты.

Согласно данному постановлению, строительство объектов для продажи могут осуществлять зарегистрированные в Республике Беларусь предприятия и организации, независимо от форм собственности, за счет собственных, заемных и привлеченных средств. Оно может вестись предприятиями и организациями - застройщиками собственными силами (хозяйственным способом) и подрядным способом. Жилые дома и другие объекты социального назначения для продажи могут возводиться предприятиями и организациями совместно путем объединения средств в порядке долевого участия [27].

Кроме того, продажа находящихся в собственности Республики Беларусь квартир, не завершенных строительством жилых домов (квартир) может осуществляться объединениями, предприятиями, учреждениями и организациями только с разрешения республиканских органов государственного управления, в ведении которых они находятся, или с разрешения объединений, подчиненных Правительству Республики Беларусь, в состав которых входят предприятия, учреждения и организации, по согласованию с соответствующими исполнительными и распорядительными органами. Для предприятий и организаций негосударственных форм собственности такие разрешения не требуются.

Граждане, желающие приобрести в собственность не завершенные строительством жилые дома (квартиры), а также квартиры в домах, подлежащих реконструкции, могут создавать жилищно-строительные кооперативы, товарищества (коллективы) индивидуальных застройщиков при содействии местных исполнительных и распорядительных органов, государственных объединений, предприятий, учреждений и организаций.

Вопросы долевого участия граждан в жилищном строительстве в связи с принятием новых Гражданского и Жилищного кодексов регулируются уточненной редакцией Типового договора о долевом строительстве жилья (утвержден приказом Минстройархитектуры от 24 мая 1999 г. № 136 «О внесении изменений и дополнений в Типовой договор о долевом строительстве жилья»), а порядок оформления построенного жилья в частную собственность - «Методическими указаниями о порядке оформления в собственность жилых домов (квартир), построенных при долевом участии в жилищном строительстве» (утверждены приказами Минжилкомхоза от 01.02.1994 г. № 4 и от 9 октября 1995 г. № 108)

В соответствии с денежно-кредитной политикой государства на нынешнем этапе социально-экономического развития страны осуществляется дальнейшее совершенствование нормативных документов по кредитованию жилищного строительства. Предусматривается, в частности, что местные исполнительные и распорядительные органы, государственные организации имеют право продавать незаселенные жилые помещения коммунального жилищного фонда гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, исходя из времени принятия на учет, а жилые помещения, построенные для продажи, дома, подлежащие реконструкции, а также жилые помещения, не завершенные строительством, которые не являются объектами приватизации, - также и юридическим лицам. При отсутствии покупателей, состоящих на квартирном учете, жилые помещения, находящиеся в государственной собственности, могут быть проданы на аукционе.

Информация о строительстве жилых домов в 2007 г. для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий приведена в Приложении Б. Как видно из имеющихся данных, реализация программы жилищного строительства в различных регионах Республики Беларусь существенно различается, что в первую очередь обусловлено такими факторами, как демографическая ситуация в регионе, уровень доходов населения и состоянием дел в области реализации действующего законодательства.

Таким образом, работа по совершенствованию нормативно-правовой базы социальной защиты населения в области жилищного строительства с каждым годом углубляется с учетом всех заслуживающих внимания факторов, присущих нынешней экономической и социальной ситуации в Республике Беларусь как при разработке актов законодательства, так и подзаконных нормативных документов.

2.3 Зарубежный опыт социальной защиты в области жилищного строительства

Жилищная проблема в настоящее время является актуальной для большинства развитых государств мира. Соответственно правительствами предпринимается ряд мер, направленных на обеспечение социальной защищенности граждан своей страны и обеспечения доступности жилья. Большое распространение получила за рубежом система социальной защиты в области жилищного строительства, основанная на системе ипотечного кредитования.

Ипотека (от греч. hypoteke - залог) - залог недвижимости (земли, строений) с целью получения долгосрочной ссуды. Система ипотечного жилищного кредитования весьма эффективна в западных странах, но не применялась в бывшем Советском Союзе и не получила достойного применения в постсоветских странах, в том числе и в Республике Беларусь.

Под ипотечным кредитованием в мировой практике понимается система, включающая в себя кредиты, выданные под обеспечение залогом недвижимости (ипотека), зарегистрированной в государственном реестре прав на недвижимость, а также элементы рефинансирования кредиторов, выдавших ипотечные кредиты. В результате массового применения механизма ипотечного кредитования в экономически развитых странах возникает рынок ипотечных кредитов [15, с.49].

Одной из основных проблем долгосрочного ипотечного жилищного кредитования является привлечение кредитов. В настоящее время в мировой практике известны четыре основные модели привлечения средств:

- через универсальные коммерческие банки;

- специальные ссудосберегательные учреждения;

- ипотечные банки;

- посредством вторичного рынка ипотечных кредитов.

Кредитные ресурсы в первых двух моделях формируются за счет депозитов, а в двух последних - путем выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг [5, с.102].

На современном этапе условно выделяют две основные схемы организации ипотечного рынка: одноуровневую и американскую (двухуровневую) схемы с вторичным рынком ипотечного кредита, различающиеся по следующим основным признакам:

- по степени участия кредитных учреждений в процессе кредитования и инвестирования;

- участию или неучастию заемщика в образовании организационно-правовой формы кредитного института и его финансовых активов.

Представление об основных классических схемах организации мировых ипотечных рынков, их плюсах и минусах, факторах, обусловивших их становление, позволит в дальнейшем понять и определить национальную специфику белорусского ипотечного рынка, условия и факторы, влияющие на его работу и систему организации.

Одноуровневая схема ипотечного кредитования (рис. 2.1.) характерна для стран Западной Европы (Дании, Германии, Франции и др.) и включает в себя такие модели, как классическая, континентальная модель и модель организации рынка ипотечных кредитов ссудосберегательных учреждений.

Рис. 2.1. Одноуровневая схема ипотечного кредитования.

Примечание. Источник: [15, с.50].

Суть одноуровневой схемы, включающей множество инвестиционных технологий, состоит в том, что выдавший ипотечный кредит банк (кредитное учреждение) самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты путем выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов.

Характерной чертой одноуровневой классической континентальной модели является ее закрытость - источниками для кредитования являются собственные средства банка (кредитного учреждения) и средства, получаемые по банковским операциям (депозитные вклады, средства на счетах, краткосрочные и долгосрочные займы, эмиссия ценных бумаг). Надежность и стабильность банка, аккумулирование в одних руках всего процесса кредитования позволяют существенно снизить уровень процентной ставки, а большие риски долгосрочных операций снижаются путем различных ограничений, предусматриваемых кредитным договором.

Двухуровневая (американская) схема ипотечного кредитования преимущественно применяется в странах англо-американской системы права. Суть двухуровневой схемы ипотечного кредитования состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном рынке, переуступаются специально созданным агентствам (операторам). Роль агентств заключается в перераспределении ресурсов и достижении единообразия ипотечных сделок, повышении ликвидности ипотечных кредитов, перераспределении рисков.

Зарождение двухуровневой модели в США основано на особенностях англо-американского права, которое предполагает установление на одно и то же недвижимое имущество нескольких титулов собственности, разделение содержания права собственности между несколькими лицами. Существенная роль в становлении национальной ипотечной системы США принадлежала государству.

В основу организации ипотечной системы США легли следующие принципы:

- перераспределение ресурсов между регионами, отраслями и секторами экономики посредством продаж долговых ценных бумаг, обеспеченных неделимым пулом ипотек;

- помощь кредиторам и строителям при падении процентных ставок в будущем через выпуск обязательств по участию в покупках ипотек с фиксированной процентной ставкой или доходностью;

- выравнивание потоков ипотечных средств.

В настоящее время в США существует большое количество ипотечных структур. Это как разного уровня агентства, так и частные участники рынка [15, с.54].

Далее рассмотрим, каким образом механизм ипотечного кредитования реализован в экономически развитых государствах.

История и современность зарубежного ипотечного кредитования. Германия. Гораздо ближе белорусскому законодательству одноуровневая модель ипотечного кредитования. Такая модель уже долгое время действует в ряде западноевропейских стран - Дании, Германии, Франции и др. В Польше, Чехии, Словакии, Венгрии также приняты законы, направленные на организацию в этих странах одноуровневой системы ипотечного кредитования.

Суть европейской одноуровневой системы ипотечного кредитования состоит в том, что банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска специальных ценных бумаг - закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируются специальным законодательством. Деятельность ипотечных банков ограничивается, как правило, операциями, характеризующимися невысокой степенью риска и строго контролируются государством и органами банковского надзора.

В настоящее время в Германии успешно функционируют 27 ипотечных банков. Деятельность частных ипотечных банков (Hypothekenbanken) как кредитных учреждений регулируется законом о кредите и законом об ипотечном банке. Согласно закону об ипотечном банке ипотечные банки могут организовываться только в юридической форме закрытого акционерного общества или товарищества. Практически все существующие в настоящее время учреждения в области ипотечного кредитования в Германии являются акционерными обществами.

Основу германского ипотечного кредитования составляет правовой механизм выпуска и обращения закладных листов. Поэтому одна из важнейших проблем ипотечных банков - проблема надежности закладных листов. Ценные бумаги банка, в том числе и ипотечные ценные бумаги, надежны настолько, насколько надежен сам банк. С конца XIX в. деньги по ипотечным облигациям использовались только на выдачу ипотечных кредитов. Сегодня большинство национальных европейских законодательств ограничивает круг операций банков, которым дано право выпускать закладные листы [47, с.69].

Надежность обеспечения закладных листов достигается следующим образом. Все ипотечные кредиты заносятся в специальную книгу банка - реестр ипотечных кредитов. Но кредит заносится туда не в полном объеме, а в размере 60 % от размера обеспечения. Необходимо учитывать, что оценка обеспечения (стоимость недвижимости) производится не по рыночной стоимости, как в США, а по долгосрочной стоимости недвижимости, определенной на перспективу. Это позволяет в случае банкротства ипотечного банка выполнить требования кредиторов по закладным листам в полном объеме.

К гарантиям надежности ипотечного банка и закладных листов относится также то, что в каждом ипотечном банке имеются управляющий и его заместитель, назначаемые органом надзора за банками. Основной их задачей является надзор за надлежащим обеспечением закладных листов, правильностью и своевременностью внесения используемой для обеспечения суммы в особый ипотечный реестр. Закладные листы выдаются только после того, как управляющий подтверждает наличие соответствующего их обеспечения и записи их в ипотечном реестре. Аннулирование занесенной в ипотечный реестр записи об имуществе возможно только с полученного в письменной форме согласия управляющего. Кроме этого, все ипотечные банки проверяются один раз в два года, а также регулярно направляют копии своих реестров в надзорный орган.

Характерной чертой ипотечного кредитования в Германии является его долгосрочность. До конца 60-х гг. XX в. закладные листы выпускались на срок, превышающий 30 лет, и заемщикам соответственно предлагалась ипотека с фиксированной процентной ставкой на такой же срок. Но в последующем ипотечные банки перешли на кредитование, осуществляемое на 5-10 лет, и, соответственно, закладные листы стали выпускаться с более короткими сроками обращения.

Таким образом, основу германской модели ипотечного кредитования составляют правовые механизмы выпуска и обращения закладных листов и управления недвижимой собственностью. Эта система в отличие от американской в меньшей степени характеризуется прямой поддержкой государства, которое только формирует благоприятный экономический климат для развития ипотеки - систему налоговых льгот для банков, граждан и компаний, связанных с ипотечными процессами.

Можно констатировать, что ипотечные банки в Германии за свою длительную историю доказали свою жизнедеятельность, приспосабливаемость к экономическим условиям, способность к привлечению капиталов на рынок недвижимости, к положительному влиянию на экономику страны.

Франция. Во Франции ипотека регулируется Гражданским кодексом 1804 г. (титул 17) и рассматривается в качестве самостоятельного способа вещного обеспечения обязательств, наряду с залогом, правом удержания и привилегиями. По общему правилу «ипотека может быть установлена только на недвижимое имущество». Законодательством, однако, допускается ипотечный кредит под залог морских, речных и воздушных судов, которые относятся к категории движимых вещей. Французским законодательством предусмотрено пять основных видов общей ипотеки, возникающей непосредственно в силу закона, и специальная, которая обременяет все принадлежащее должнику наличное индивидуально-определенное недвижимое имущество.

Ипотека может быть основана на договоре, указании закона или решении суда. Основные виды законных и судебных ипотек бывают, как правило, общими, причем все они подлежат записи в бюро хранения ипотек, находящемся в ведении Министерства финансов.

Во Франции особо выделяются такие права ипотечного кредитора, как право преимущества и право следования. Первое из них означает право ипотечного кредитора преимущественно перед другими кредиторами получить удовлетворение его требований за счет цены обремененной ипотекой недвижимости. Второе состоит в возможности для кредитора осуществить основанные на ипотеке права не только против должника, но и против третьего лица, являющегося держателем обремененного недвижимого имущества. Необходимо отметить, что до момента осуществления кредитором основанных на ипотеке прав за должником сохраняются все правомочия собственника по управлению имуществом, извлечению из него плодов, доходов и даже его отчуждению [47, с.76].

Порядок удовлетворения требований ипотечного кредитора за счет заложенного имущества следующий. Ипотечный кредитор, чье требование не удовлетворено в установленный срок, вправе обратить взыскание на обремененную ипотекой недвижимость. Для этого должнику через судебного пристава предъявляется требование о платеже, которое подлежит записи в бюро хранения ипотек. С момента записи права должника на его недвижимость существенно ограничены.

Прежде всего, запись лишает его права управления и пользования имуществом. Должник, на недвижимость которого обращено взыскание, утрачивает и право распоряжаться ею. Он не может более ни установить на нее вещных обременений, ни осуществить ее отчуждение. При невыполнении обеспеченных ипотекой требований недвижимость, на которую обращено взыскание, подлежит продаже с публичных торгов.

Основное применение физическими лицами залога недвижимости во Франции - использование ипотечных кредитов для строительства жилья. Система жилищного финансирования Франции характеризуется сочетанием различных форм участия государственного и частного капиталов. Государственная политика нацелена, во-первых, на поддержание активности сферы жилищного строительства, во-вторых, на обеспечение доступа всех слоев населения к качественному жилью.

Здесь, в частности, применяются следующие льготы: прямые субсидии, предоставляемые семье на приобретение квартиры; уменьшение налогооблагаемого дохода на сумму процентов, уплачиваемых по кредиту; участие государства в выплате процентов по кредиту, т.е. долевое участие заемщика и государства в погашении процентов.

Одной из наиболее распространенных форм финансирования жилья в рыночном секторе является система сбережений на жилищное строительство, которая функционирует во Франции с 1965 г. Эта система предполагает накопление определенной суммы на счете в сберегательных кассах в течение определенного срока в целях получения впоследствии выгодного целевого кредита на покупку, строительство или ремонт жилья.

В зависимости от типа сберегательной системы минимальные сроки накопления устанавливаются от 1,5 до 5 лет. По счетам начисляются проценты, которые несколько ниже процентов по обычным депозитным вкладам. Следует отметить, что размеры и сроки кредита устанавливаются в зависимости от суммы накоплений и длительности сберегательного периода. Сберегательные счета предполагают накопление суммы в размере до 40 % от цены недвижимости в течение определенного срока. Проценты, получаемые клиентами по сберегательным счетам, освобождены от налога на доходы с физических лиц, что еще в большей степени расширяет возможности населения финансировать жилье за счет собственных и заемных средств.

Великобритания. В Великобритании законодательством предусмотрен институт ипотечного залога (mortgage), который регулируется рядом нормативных актов, в частности Законом о собственности 1925 г. и Законом о потребительском кредите 1974 г. Заметная роль в регулировании ипотечных отношений принадлежит судебной практике.

Ипотечным залогом в английском праве называется предоставление земли или движимого имущества (включая имущественные права) для обеспечения денежного обязательства. К ипотечному залогу относят также обременение любого интереса в движимом и недвижимом имуществе или соглашение создать такое обременение для обеспечения денежных обязательств или обязательств, подлежащих денежной оценке.

Главное отличие ипотечного залога от других способов вещного обеспечения по британскому праву заключается в том, что титул на заложенное имущество переходит к залогодержателю, который становится, таким образом, его собственником, хотя и не в полном объеме. Его право собственности становится абсолютным в случае неуплаты долга в установленный срок. При надлежащем исполнении обязательства или освобождении должника от долга титул на имущество возвращается к должнику.

Ипотечный залог может быть основан на общем праве и на праве справедливости. По праву справедливости залогодержателю принадлежит право владения заложенным имуществом при наличии специального соглашения об этом или по приказу суда.

Ипотечный залог по британскому праву возникает на основании договора. Ипотека земли подлежит регистрации в Реестре земельных обременении. По договору ипотечного залога залогодержателю принадлежит право владения ипотечным имуществом, и если ипотечным договором не предусмотрено иное, то и право немедленно вступить во владение этим имуществом или получать с него арендные платежи и доходы. Однако до тех пор, пока залогодержатель не потребует предоставления ему имущества во владение или не начнет получать с него арендные платежи и доходы, оно может оставаться в законном владении залогодателя.

Если ипотечное имущество с разрешения залогодержателя остается во владении залогодателя, то по отношению к залогодержателю он занимает положение арендатора. Но складывающиеся при этом отношения несколько отличаются от обычных арендных отношений: залогодатель не обладает правами бессрочного арендатора, он может быть лишен владения недвижимостью без предварительного уведомления.

Право залогодателя осуществлять все правомочия собственника в отношении ипотечного имущества, находящегося в его владении, подвержено одному существенному ограничению, а именно: он не может уменьшать его стоимость до такого предела, когда этого имущества станет недостаточно для обеспечения долга. Поскольку конструкция ипотечного залога по британскому праву основана на условной передаче ипотечному кредитору титула собственности, залогодатель (должник) лишается права распоряжения вещью, обремененной залогом. Даже если обремененное имущество остается во владении залогодателя, он оказывается в положении арендатора. Соответственно залогодатель не имеет возможности осуществлять отчуждение этого имущества до тех пор, пока с него не будет снято обременение.

Порядок удовлетворения требований ипотечного кредитора за счет заложенного имущества следующий. По английскому общему праву залогодатель, не выполнивший своих обязательств относительно места, времени и способа платежа, теряет право на заложенное имущество, которое становится собственностью ипотечного кредитора. Однако издревле суды справедливости признавали за залогодателем право выкупа (возврата) ипотечного имущества путем подачи им «в разумные сроки» заявления о готовности уплатить долг вместе с процентами, если только судом не был вынесен приказ о лишении залогодателя права выкупа закладной. Поскольку такое право залогодателя могло быть осуществлено только через суды справедливости, оно получило наименование «возврата по праву справедливости».

Право возврата действует до момента вынесения судом приказа о лишении залогодателя права выкупа закладной, а в случае ипотеки, когда ипотечный кредитор владеет ею, -до истечения срока, установленного для подачи иска о возврате ипотечного имущества; права залогодателя на заложенную землю прекращаются в результате ее продажи по решению суда или по условиям ипотечного договора.

В случае неуплаты долга заложенное имущество продается с аукциона либо по частному договору [47, с.82].

Швеция. В Швеции ипотека регулируется Земельным кодексом Швеции 1970 г., законами о формировании недвижимости 1970 г. и об автоматизированном регистре прав на недвижимость 1973 г., а также постановлением о регистре прав на недвижимость 1974 г. с поправками, внесенными в эти правовые акты. В ст. 1 гл. 1 Земельного кодекса закреплено, что «недвижимым имуществом является земля, которая делится на единицы недвижимости. К недвижимости относятся здания, коммуникации, ограды и другие сооружения, расположенные под либо над землей, и находящиеся в постоянном использовании; растущие деревья и иная растительность; естественные удобрения».

Следует подчеркнуть, что залог недвижимости является по существу самым надежным способом обеспечения исполнения обязательств в Швеции. Относительная стабильность цен на недвижимость с достаточно устойчивой тенденцией к их повышению, а также высокий уровень правового регулирования отношений, связанных с залогом не движимости, обеспечивают широкое распространение таких сделок и их привлекательность для кредиторов и собственников недвижимого имущества.

Свидетельство о предоставлении ипотеки называется закладным правовым актом. Этот акт составляется либо в письменной форме (свидетельство об ипотеке), либо посредством регистрации ипотеки в регистре закладных правовых актов согласно закону о регистре закладных правовых актов 1994 г.

Право залога предоставляется собственником единицы недвижимости, отдающим закладной правовой акт в качестве гарантии за возврат требуемого имущества. В залог могут быть переданы несколько единиц недвижимости (общая ипотека). Общая ипотека может также возникнуть в результате раздела единицы недвижимости, переданной в залог. На один и тот же объект недвижимости может быть выдано несколько свидетельств об ипотеке в пределах суммы оценки, либо произведен обмен одного на два и более новых свидетельства об ипотеке. В таком случае ранее вы данное свидетельство имеет приоритет перед выданным позднее. Закладной правовой акт в компьютерном варианте считается переданным кредитору, если тот (либо его представитель) был зарегистрирован в качестве залогодержателя в регистре закладных правовых актов.

Право ипотеки может быть аннулировано по ходатайству собственника единицы недвижимости и с согласия держателя свидетельства об ипотеке. Если в качестве держателя права ранее в земельный регистр было внесено другое лицо, земельный регистрационный орган после внесения записи о вступлении в новое пользование должен аннулировать ранее существовавшую запись и письменно уведомить об этом лицо, записанное ранее в качестве держателя соответствующего права. Если сторона, записанная в качестве держателя права, уведомляет, что пользование указанным имуществом завершилось, такая запись должна быть аннулирована [47, с.85].

В заключение вопроса следует повторить, что за рубежом большое распространение получила система социальной защиты в области жилищного строительства, основанная на системе ипотечного кредитования, суть которого состоит в предоставлении в залог недвижимости (земли, строений) с целью получения долгосрочной ссуды.

3. НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ МЕХАНИЗМА ФИНАНСИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ

3.1 Ипотечное кредитование как инструмент финансирования жилищного строительства в Республике Беларусь

Подводя итоги проведенного анализа условно жилищное финансирование можно разделить на следующие виды:

- финансирование жилищного строительства строительными фирмами за счет собственных источников и краткосрочного кредитования;

- финансирование индивидуального строительства жилья гражданами с привлечением ипотечного кредита или за счет накоплений и сбережений;

- покупка готового жилья с помощью схем сбережения и накопления, а также ипотеки;

- финансирование арендного сектора жилья, частного и государственного;

- финансирование различных видов капитального ремонта жилищной недвижимости, а также модернизации инженерных систем и коммуникаций, в том числе с помощью ипотечного кредитования;

- финансирование инфраструктуры (преимущественно государственное);

- финансирование земли с предоставлением залоговых кредитов на покупку или аренду земельных участков под жилищное строительство либо на их улучшение.

При этом жилищное финансирование может осуществляться в трех основных формах:

- финансирование из источников собственного капитала;

- финансирование из заемных средств;

- смешанная форма финансирования с использованием собственных и заемных средств в различных сочетаниях.

Как было установлено в результате исследования, странах с развитой финансово-кредитной системой финансирование преимущественно осуществляется в смешанной форме. Рассматривая формы жилищного финансирования, можно выделить следующие аспекты.

Финансирование жилья инвесторами за счет собственных источников предполагает высокий уровень накопления и сбережения денежных средств (населением и организациями), но обеспечивает высокую степень доходности от вложений в жилищную недвижимость.

Использование полностью заемного капитала также предполагает определенные ограничения. К ним, в частности, могут быть отнесены высокие требования к уровню платежеспособности заемщика, уровень процентной ставки ссудного капитала, требования к доходности и эффективности вложений, высокие риски, развитая система управления. Заемный источник финансирования преимущественно характерен для государственного финансирования жилищного сектора и выполнения государственных программ. Учитывая ограниченность государственного финансирования жилья, в современных условиях эта форма не может быть определяющей.

Смешанный тип жилищного финансирования, предполагает сочетание определенной доли собственного капитала и предоставленного кредита. Эта форма жилищного финансирования существенно расширяет возможности для жилищных инвестиций в первую очередь для населения.

Таким образом, наиболее востребованным в условиях переходной к рынку экономики Республики Беларусь представляется смешанный тип жилищного финансирования, так как расширение возможностей для жилищных инвестиций населения, направленное на решение жилищной проблемы позволит повысить уровень социальной защиты населения и будет являться дополнительным фактором социальной стабильности в государстве. При этом представляется целесообразным рассмотрение вопроса о формировании в республике системы ипотечного жилищного кредитования.

Актуальность создания системы ипотечного жилищного кредитования обусловливается необходимостью совершенствования действующих механизмов внебюджетного финансирования жилищного строительства, что в итоге должно обеспечить расширение возможностей приобретения гражданами жилья в частную собственность. При этом в кредитную сферу вовлекаются дополнительные финансовые ресурсы, получает дальнейшее развитие рынок недвижимости.

Следует сказать, что Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 7 августа 2001 г. № 1173 утверждена Концепция создания системы ипотечного жилищного кредитования, которое в перспективе должно заменить льготное кредитование жилищного строительства. Реализацию концепции намечено осуществить в два этапа: первый - подготовка основополагающих макроэкономических и правовых условий, второй - разработка комплексной правовой базы для реализации системы ипотечного кредитования и дальнейшее ее совершенствование с учетом углубления процесса реформирования экономических институтов в республике.

Концепцией заложены следующие основные принципы:

- доступность ипотечных кредитов для граждан не только с высоким, но и средним уровнем доходов;

- прозрачность системы кредитования, как рыночного механизма, обеспечивающего целевое использование средств инвесторов, а также возможность их выхода без потерь из системы;

- саморазвитие системы ипотечного кредитования жилищного строительства за счет постоянного вовлечения в свою сферу различных финансовых ресурсов;

- государственная поддержка системы путем установления нормативно-правой базы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников ипотечного жилищного кредитования, а также стимулирования привлечения дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу.

Концепция предусматривает создание одноуровневой системы, состоящей из первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов. Первичный рынок представлен банками-кредиторами и кредитополучателями (выдача и обслуживание ипотечных кредитов). Вторичный рынок составляют банки-кредиторы и институциональные инвесторы, приобретающие у банков ипотечные облигации (рефинансирование банков).

Реализация изложенных принципов должна базироваться на использовании эффективного зарубежного опыта с учетом макроэкономических условий и законодательства Республики Беларусь. В частности, разработчиками новой системы жилищного кредитования предлагаются такие условия:

- кредиты предоставляются на срок от 1 до 10 и более лет;

- размер кредита может составлять до 60 % стоимости закладываемой в залог недвижимости;

- жилье, передаваемое в залог, должно быть свободным от других обременении, в т. ч. ипотек;

- погашение кредита и процентов за пользование им осуществляется ежемесячно равными частями в течение всего срока пользования кредитом;

- ипотечный кредит не может быть выдан до государственной регистрации договора строительства или купли-продажи жилья, а также оформления в установленном порядке прав на земельный участок.

Реализацию указанных задач предлагалось осуществить в два этапа (2001-2004 гг.):

- подготовка основополагающих макроэкономических и правовых условий;

- разработка комплексной правовой базы для реализации системы и дальнейшее ее совершенствование с учетом углубления процесса реформирования экономических институтов в Республике Беларусь.

Тем не менее, к настоящему моменту (2 квартал 2008 г.) далее, чем утверждение «Концепции» состояние дел в формировании ипотечной системы жилищного кредитования не изменилось.

В связи с вышеизложенным с целью исправления сложившейся ситуации в первую очередь предлагается проведение проработки и принятие нормативного документа, который содержал бы в себе комплекс мероприятий, направленных на реализацию Концепции создания системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Беларусь. При этом система мер должна быть сформирована:

- исходя из сложившихся в настоящее время макроэкономических условий;

- исходя из фактического состояния действующей в настоящее время нормативно-правовой базы по вопросам жилищного строительства и его кредитования, а также системы социальной защиты в Республике Беларусь;

- с учетом действующего законодательства в области бюджетного планирования;

- с учетом основных направлений денежно-кредитной политики государства;

- с учетом «Основных направлений социально-экономического развития Республики Беларусь на 2006-2010 гг. и «Национальной стратегии устойчивого развития Республики Беларусь на период до 2020 г.»

Программа мероприятий по реализации Концепции создания системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Беларусь должна предусматривать формирование и развитие обеспечивающей инфраструктуры, так как функционирование системы ипотечного кредитования невозможно также без создания сети ипотечных банков (на первом этапе их функции могут выполнять существующие уполномоченные коммерческие банки). Необходима широкая сеть органов регистрации прав на недвижимое имущество (как единый объект недвижимости на землю и все, что прочно связано с ней), организаций оценщиков (для определения стоимости закладываемого недвижимого имущества), страховых организаций (страхование предмета ипотеки, страхование жизни кредитополучателей), нотариальных учреждений (нотариальное оформление сделок купли-продажи земельных участков, удостоверения договоров об ипотеке).

С учетом самой природы жилищной ипотеки одну из главных ролей на рынке ипотечного жилищного кредитования должны играть банковские структуры. Основными функциями банков как кредиторов в системе ипотечного кредитования должны быть: