3.Элемент юолигополии юв юрынок ювносят ювысокие ювходные юбарьеры: юдля ювхождения юв юотрасль юнеобходимо юрасполагать юзначительным юкапиталом, ютак юкак юстроительство юи юнеобходимое юоборудование юдля югостиницы юстоят юдостаточно юдорого. юВ юто юже ювремя ювыход юиз юотрасли юне юограничен юпрактически юникакими юбарьерами: юздание югостиницы юотносительно юнесложно юпереоборудовать, юномера юможно юсдавать юв юаренду юпод юофисы юи ют.д. юПодобное юсоотношение ювходных юи ювыходных юбарьеров юпорождает юнекоторую юзастрахованность юбизнеса.

Предприятие юпредполагает юпредоставлять юследующие ювиды юуслуг югостям юг. юЧелябинска юи юеё южителям:

1. Услуги югостиничного юкомплекса ю- юпредприятие юрасполагает югостиницей юна ю120 юдвухместных юномеров, юоборудованных юсоответствующим юобразом. юИз юних:

-70 юномеров юс юбольшой юдвуспальной юкроватью;

ю-50 юномеров юс юдвумя юраздельными юкроватями.

2. Услуги юобщественного юпитания ю- юна юкаждом юиз юшести юэтажей югостиницы юимеются юкафе юна ю16 юпосадочных юмест; юкроме ютого, юпри югостинице юимеется юресторан юна ю80 юпосадочных юмест. юИтого ю176 юпосадочных юмест.

3. На ютерритории югостиницы юимеется юплатная юавтомобильная юстоянка юна ю120 юавтомобилей, юуслугами юкоторой юмогут юпользоваться юкак юлица, юпроживающие юв югостинице ю(по ювыгодным юценам, юкоторые юна ю25% юниже), ютак юи юпосторонние юлица.

Помимо юэтого, югостиницей юпредоставляется юцелый юкомплекс юсопутствующих юуслуг юв юсоответствии юс юпожеланиями юклиентов: юзаказ юбилетов юв ютеатры юи юкинотеатры, юна юстадионы, юконцерты юи ют.д., юпредоставление юинформации юсправочного юхарактера, юпредоставление югида, юпереводчика юи ют.п. ю- юодним юсловом, юстандартный юнабор юуслуг.

Рисунок ю3.1 ю- юОрганизационная юструктура югостиницы

Как юуже юотмечалось, юпредприятие ювходит юв юрынок юмонополистической юконкуренции, юдоля юна юодного юиз юконкурентов юне юпревышает ю7,5%-10% юрынка. юТем юне юменее, юнеобходимо юотметить юследующее:

1. Предприятие юиспытывает юугрозу юсо юстороны ювнутриотраслевых юконкурентов, юимеющих юдостаточно ютвёрдые юпозиции юна юдействующем юрынке;

2. Возможно ювхождение юв юрынок юновых юконкурентов, юпривлечённых юполучаемыми юдоходами;

3. Поставщики, юс юкоторыми юбудет юработать югостиница, юнеизбежно юзаймут юактивную юпозицию ювследствие юнедостаточных юфинансовых ювозможностей югостиницы юи юбудут юстремиться юк ювертикальной юинтеграции.

Возможно юстремление юк югоризонтальной юинтеграции юи юконкурентов. юВ юлюбом юслучае юпри юреализации юэтого юстремления югостиница юпотеряет юзначительную юдолю юсамостоятельности.

Организационная юструктура юуправления югостиницей юпредставлена юна юрисунке 3.1.

Оценим юконкурентоспособность юпо юсравнению юс юближайшими югостиницами юв югороде??, представим это в таблице ю3.1.

Таблица ю3.1 ю- юОценка юконкурентоспособности

Можно юсказать юо ювысокой юконкурентоспособности юпо юсравнению юс юрядом юрасположенными югостиницами, ювместимостью юболее ю100 юномеров.

3.2 юПроизводственный юплан

инвестиционный проект прибыль

В юценообразовании югостиница юиспользует юметод юустановления юцены юна юоснове юуровня ютекущих юцен юна юрынке. юВ юсреднем юцена юодного юномера юсоставляет ю170 юруб. юв юсутки для эконом- класса. Таким образом, строительство новой гостиницы восполнит недостаток на рынке гостиниц эконом-класса, но в то же время с высоким уровнем сервиса, который в настоящее время играет важную роль при выборе гостиниц.

Выбор юметода юценообразования юобусловлен ютем, ючто юэластичность юспроса юв юданном юслучае юс ютрудом юподдаётся юзамеру, юпридерживаться юуровня ютекущих юцен ю- юзначит, юсохранить юнормальное юравновесие юв юрамках юотрасли.

Таблица ю3.2 ю- юОценка юсильных юи юслабых юсторон юпредприятия

Основная ючасть ютуристов ювыбирают юотель юименно юв юинтернете. юСуществует ютри юосновных юнаправления юпоиска:

- юкрупные юсистемы юбронирования;

- ютуристические юфорумы;

- юпоиск юпо ютерриториальному юпризнаку юи юпереход юна юсайт юотеля ю(например, юнабрав юв юпоисковой юсистеме ю«гостиницы юПерми», ютурист юперейдет юна юпервые юсайты юотелей).

Лишний юраз юнапоминать юо ютом, ючто юу юкаждого юотеля юдолжен юбыть юсобственный юсайт ю- юне юстоит. юОднако юдалеко юне ювсе юпонимают, ючто юинформация юна юсайте юдолжна юобновляться юрегулярно ю- ютуристы юдолжны ювидеть, ючто юсайт ю«живой». юТуристические юфорумы юможно юотнести юк юскрытой юрекламе, юкоторой юзанимаются юспециалисты юпо юSMM. юСкрытая юреклама юна юфорумах юполезна ютем, ючто юона ювоспринимается юкак ю«сарафанное юрадио», юа, юзначит, ютуристы юотнесутся юк юней юс юособым юдоверием. юИ, юконечно, ювряд юли ютурист юбудет юбронировать юномер юна юсомнительном юсайте. юМногие юпутешественники юсразу юнабирают юв юадресной юстроке юBookingили юTrivago, югде юуже юищут юподходящий юотель.

По юподсчетам юLondon юConsulting ю& юManagement юCompany, ю5-звездный юотель юокупается юза ю10 юлет юпри юсредней юдоходности ю10-12%, ю4-звездный ю-- юза ю8-10 юлет юс юдоходностью ю11-13%, ю3-звездный ю-- юза ю7-8 юлет юпри юдоходности ю15-17% ю[].

Именно юпоэтому ю3-звездный юсегмент юявляется юв юнаибольшей юстепени юпривлекательным юдля юинвесторов юи юбизнесменов.

Согласно юстатистике, юдоход юот юдополнительных юуслуг, ютаких юкак юсауна, юбильярд, юресторан юсоставляет ю30% юот юсуммы юобщего юдохода югостиничного юкомплекса.

Ниже юприведен юряд юканалов юпродвижения югостиницы юсреднего юсегмента.

* юСоздание юсобственного юинформационного юсайта, юраскрутка юсайта юв юинтернете. юНа юсайте юдолжны юбыть юуказаны ювсе ювозможные юсредства юсвязи: юкруглосуточный ютелефон, юicq, юSkype, юe-mail. юДолжна юбыть ювозможность юавтоматического юбронирования юномеров юна юсайте югостиницы. юКроме юподробной юинформации юо югостинице, юна юсайте юнеобходимо юразместить юи юобновлять юинформацию юо юпогоде юв югороде, юафише юкультурных юмероприятий, юдостопримечательностях югорода юи юреспублики. юСайт юдолжен юиметь ювозможность юпереключиться юдля юпрочтения юна юанглийском юязыке юи юсодержать юкарту юпроезда. юРаздел ю«отзывы юо югостинице» юнеобходимо юзаполнить юконтентом ювосторженных юотзывов юпосетителей.

* юРазмещение юинформации юо югостинице юна юсайтах, юпредоставляющих юинформацию юо югостиницах югорода, юрегиона, юо юбронировании югостиниц, юо юдостопримечательностях югорода.

* юНа юсайтах, юсодержащих юинформацию юо югостинице, юнеобходимо юрегулярно юоставлять юположительные юотзывы юо югостинице юс юразных, южелательно юиногородних, юip-адресов.

* юРазместить юинформацию юоб юотеле юна юкартах юgoogle юи юyandex юдирект.

* юЗарегистрировать юсайт югостиницы юв юпоисковых юсистемах юgoogle, юyandex, юrambler.

* юРазработать юи юразместить юна юсобственном юсайте юагентский юдоговор, юсогласно юкоторого юагент, юпривлекший юклиентов юна юразмещение юв юотеле, юможет юрассчитывать юна ювознаграждение юв юразмере ю10% юот юстоимости юпроплаты юза юномера.

* юЗаключить юс ютуристическими юагентствами ювышеуказанный юагентский юдоговор.

* юПровести юпереговоры юс юотделом юкадров юблизлежащих юзаводов юна юпредмет юразмещения юв югостинице юкомандировочных, юприезжающих юк юним юна юзавод. юМатериально юзаинтересовать юответственных юза юразмещение юлюдей.

* юМаркетинг юв югостиничном юбизнесе юподразумевает юобязательную юразработку юлоготипа югостиницы, юпри юразмещении юинформации юо югостинице юна юсайте юнеобходимо юиспользовать юлоготип, ючтобы юбренд юстал юузнаваемым.

* юРазработать юбуклеты, ювизитки юи юразложить юих юв юпосещаемых юобщественных юместах ю(кафе, юрестораны, юклубы, юмагазины, юторгово-развлекательные юкомплексы). юВ юбуклетах юи ювизитках, юраспространяемых юв югороде, юсделать юакцент юна ювозможность юпочасовой юаренды юномеров, юна юто, ючто юотель юрасположен юв юстороне юот юоживленных ютрасс, юв юстороне юот юпосторонних юглаз, юс юогороженной юстоянкой.

* юВ юрамках юрекламной юкомпании юнеобходимо юразмещение юплатной юрекламы юв юЯндекс юДирект, юGoogle юadsense, юmail.ru.

Маркетинг юв югостиничном юбизнесе юявляется юсерьезным юнаправлением, юни юв юкоем юслучае юне юстоит юпренебрегать юуслугами юпрофессиональных юмаркетологов юдля юдостижения юскорейших юрезультатов.

3.3 Финансовый юплан

3.3.1 юРасчёт юстоимости юземельного юучастка

В ююст.8 юФедерального ююзакона юю«Об ююоценочной юдеятельности ювю юРоссийской юФедерации» юзакреплена юобязательная юоценка юрыночной юстоимости юземельных юучастков юпри юсовершении юсделок юс юобъектами юоценки, юпринадлежащих юполностью юили ючастично юРоссийской ююФедерации, юеё юсубъектам ююили юмуниципальным юобразованиям, юКроме ютого, юесли юв юнормативном юправовом юакте, юсодержащем ютребование юобязательного юпроведения юоценки юопределенного юобъекта, юлибо юв юдоговоре юоб юоценке юне юуказан юконкретный ювид юстоимости, юнеобходимо юпроводить юрыночную юоценку юданного юобъекта ю(ст. ю7).

В юнастоящей юоценке юоценщиком юиспользовалась юрыночная юбаза юоценки ю(вид юстоимости).

Понятие юрыночной юстоимости юопределяется юв юсоответствии юс юФедеральным юЗаконом юРоссийской юФедерации юот ю29 юиюля ю1998 ю№135 юФЗ ю«Об юоценочной юдеятельности юв юРоссийской юФедерации» юи юфедеральными юстандартами юоценки, юутвержденными юПриказом юМинистерства юэкономического юразвития юи юторговли юРоссийской юФедерации юот ю20 юиюля ю2007 югода.

Оценка юстоимости юземельных юучастков юпроводится юна юоснове юМетодических юрекомендаций юпо юопределению юрыночной юстоимости юземельных юучастков, юутвержденных юраспоряжением юМинимущества юРоссии юот ю06.03.2002 ю№ ю568р. ю

Единичная юи юкадастровая юоценка юстоимости юземельных юучастков юпредполагает юкомплексное юприменение ютрех юподходов: юдоходного, юсравнительного юи юзатратного ю(рисунок ю3.2). юМетоды юв юрамках юкаждого юиз юподходов юк юоценке юземельных юучастков юв юсоответствие юс юМетодическими юрекомендациями юпо юопределению юрыночной юстоимости юземельных юучастков юпредставлены юна юрисунке ю3.2. юНа юсравнительном юподходе юоснованы юметод юсравнения юпродаж, юметод ювыделения, юметод юраспределения. юНа юдоходном юподходе юоснованы юметод юкапитализации юземельной юренты, юметод юостатка, юметод юпредполагаемого юиспользования. юЭлементы юзатратного юподхода юв ючасти юрасчета юстоимости ювоспроизводства юили юзамещения юулучшений юземельного юучастка юиспользуются юв юметоде юостатка юи юметоде ювыделения. ю

Рисунокю ю3.2. ю- юМетоды юоценки юземли

юМетодические юрекомендации юпо юопределению юрыночной юстоимости юземельных юучастков юносят юрекомендательный юхарактер. ю

Итоговая ювеличина юоценочной юстоимости юземельного юучастка ювыводится юисходя юиз юрезультатов, юполученных юразличными юметодами. юПри юсравнении юэтих юданных юпредпочтение юцелесообразно юотдавать юоценкам, юбазирующимся юна юоснове юболее юполной юи юдостоверной юинформации. юСущественные юрасхождения юстоимости юземли, юрассчитанной юразными юметодами, юуказывают юлибо юна юошибки юв юоценках, юлибо юна юнесбалансированность юземельного юрынка. ю

Доходный юподход юк юоценке юземельных юучастков юпозволяет юполучить юоценку юстоимости юземли, юисходя юиз юожидаемых юпотенциальным юпокупателем юдоходов, юи юприменим ютолько юк юземельным юучасткам, юприносящим юдоход. ю

Целью юнастоящей юоценки юявляется юопределение юрыночной юстоимости юземельного юучастка, юнаходящегося юв юпоселке юГрадский юПрииск. юПлощадь юземельного юучастка ю1200 юкв.м.

Оценим юстоимость юземельного юучастка юс юпомощью юдвух юметодов:

- юметодом юкапитализации юдохода;

-- юметодом юрыночной юстоимости.

Процедура юоценки юрыночной юстоимости юземельного юучастка юметодом юкапитализации юдохода ювключает юследующие юэтапы:

определение ювеличины юкапитализируемого юдохода;

определение юкоэффициента юкапитализации;

определение юрыночной юстоимости юземельного юучастка. ю

Этап ю1. юОпределение ювеличины юкапитализируемого юдохода.

Доход юот юземельного юучастка юрекомендуется юопределять юза юпервый югод юпосле юдаты юпроведения юоценки. юВ юзависимости юот юцелевого юназначения юземельного юучастка юв юкачестве юдохода юмогут ювыступать:

а) земельная юрента юпри юоценке юсельскохозяйственных юи юлесных юземель;

б) земельная юарендная юплата юпри юоценке юземель юпоселений;

в) часть юдохода юот юединого юобъекта юнедвижимости, юприходящаяся юна юзастроенный юземельный юучасток, юрассчитанная юметодом юостатка;

г) доход юот юприроста юстоимости юземельного юучастка, юполучаемый юпри юего юпродаже юв юбудущем.

Этап ю2. юОпределение юкоэффициента юкапитализации. юВ юотличие юот юоценки юзданий юи юсооружений юпри юопределении юстоимости юземли юкоэффициент юкапитализации ювключает ютолько юодин юэлемент, юа юименно юставку юдохода, юнорма ювозмещения юне юприменяется, ютак юкак юсрок юэксплуатации юземельного юучастка юне юограничен.

Всероссийский юНИИ юэкономики, ютруда юи юуправления юв юкачестве юставки юкапитализации юрекомендует юиспользовать юставку юСбербанка юРоссии юпо юдолгосрочным ювалютным юдепозитам [26; с. 88].

Используем юданный юметод юопределения юставки юкоэффициента юкапитализации, юкоторый ютаким юобразом юравен ю7,76% ю[27].

Этап ю3. юОпределение юрыночной юстоимости юземельного юучастка. юДля юрасчета юстоимости юземельного юучастка ювеличина юдохода, юполученная юна юпервом юэтапе, юделится юна юкоэффициент юкапитализации, юрассчитанный юна ювтором юэтапе.

Одной юиз юразновидностей юметода юкапитализации юявляется юкапитализация юземельной юарендной юплаты. юМетод юкапитализации юземельной юарендной юплаты юможет юиспользоваться юдля юоценки юрыночной юстоимости юземель юпредприятий юи юобъектов юкоммерческой юнедвижимости, юрасположенных юв югородах юи юнаселенных юпунктах.

Земельная юарендная юплата ю-- юэто юпериодическая юденежная юсумма, ювыплачиваемая юза юправо юпользования ю(распоряжения) юземельным юучастком юв юсоответствии юс юарендным юдоговором, юзаключаемым юмежду юарендодателем юи юарендатором.

Исходные юданные юдля юкапитализации юможно юполучить юиз юанализа юрыночной юинформации юоб юарендных юставках юпри юсдаче юв юаренду юсвободных юземельных юучастков.

Расчеты юстоимости юземли юметодом юкапитализации юдохода юоснованы юна юиспользовании юследующей юформулы.

ю

Стоимость юземельного юучастка юрассчитывается юпосредством юкапитализации югодовой юарендной юплаты.

Для юоценки юрыночной юземельной юренты юиспользованы юданные юпо юаренде юземли, юрасположенных юна юсеверо-западе, юрядом юс юнашим юземельным юучастком. юОтобранные юобъекты юпредставлены юниже юв ютаблице ю2.

Таблица ю2 ю- юЗемельные юучастки, юсдающиеся юв юаренду юв юг. юЧелябинске

Определим юстоимость юземельного юучастка юплощадью ю12 юсоток.

Определяем ювеличину югодовой юарендной юплаты юза юучасток: ю

Рыночная стоимость за всю площадь равна 1714Ч12=20568 руб.

За год стоимость равна 20568Ч12=246816 руб.

Стоимость юрассматриваемого юучастка юсоставит:

Стоимость участка=246816ч0,076=3247579 руб.

С юпомощью юметода юкапитализации юдохода юнайдем юстоимость юземельного юучастка, юона юравна 3 247 579 юруб.

Рассчитаем юстоимость юземельного юучастка юс юпомощью юметода юсравнения юпродаж.

Процедура юрасчета юстоимости юметодом юсравнения юпродаж. ю

Сравнительный юподход юшироко юиспользуется юв юстранах юс юразвитым юземельным юрынком. юВ юРоссии юон юполучил юраспространение юпри юоценке юсвободных юземельных юучастков, юземель югородских юи юсельских юпоселений, юсадоводческих, юогороднических юи юдачных юобъединений юграждан. юПодход юоснован юна юсистематизации юи юсопоставлении юинформации юо юценах юпродажи юаналогичных юземельных юучастков.

Метод юпредполагает юследующую юпоследовательность юдействий: ю

- юопределение юэлементов, юпо юкоторым юосуществляется юсравнение юобъекта юоценки юс юобъектами ю- юаналогами ю(далее ю- юэлементов юсравнения); ю

- юопределение юпо юкаждому юиз юэлементов юсравнения юхарактера юи юстепени юотличий юкаждого юаналога юот юоцениваемого юземельного юучастка; ю

- юопределение юпо юкаждому юиз юэлементов юсравнения юкорректировок юцен юаналогов, юсоответствующих юхарактеру юи юстепени юотличий юкаждого юаналога юот юоцениваемого юземельного юучастка; ю

- юкорректировка юпо юкаждому юиз юэлементов юсравнения юцен юкаждого юаналога, юсглаживающая юих юотличия юот юоцениваемого юземельного юучастка; ю

- юрасчет юрыночной юстоимости юземельного юучастка юпутем юобоснованного юобобщения юскорректированных юцен юаналогов.

Метод юсравнения юпродаж юприменяется юдля юоценки юземельных юучастков, юкак юзанятых юзданиями, юстроениями юи ю(или) юсооружениями ю(далее ю- юзастроенных юземельных юучастков), ютак юи юземельных юучастков, юне юзанятых юзданиями, юстроениями юи ю(или) юсооружениями ю(далее ю- юнезастроенных юземельных юучастков). юУсловие юприменения юметода ю- юналичие юинформации юо юценах юсделок юс юземельными юучастками, юявляющимися юаналогами юоцениваемого. юПри юотсутствии юинформации юо юценах юсделок юс юземельными юучастками юдопускается юиспользование юцен юпредложения ю(спроса).

Информацию юпо юценам юпродажи юземельных юучастков ювозьмем юс юсайта юпродажи югорода юЧелябинска юhttp://domchel.ru/.

Таблица ю2 ю- юПродаваемые юземельные юучастки юв юг. юЧелябинске

Корректировки рассчитывались, что самый наилучший «выгодный вариант оценивался как 1,0 - база, а 1,1 - это вариант, близкий к базе, 1,2 - это вариант наиболее далекий от базы сравнения.

Стоимость юземельного юучастка юза ю1 юквадратный юметр юоценивается юпо юсреднему:

(154+240+200)/3=198 тыс. руб./сотку

Стоимость юоцениваемого юземельного юучастка юравна ю198Ч100Ч12=2376 ютыс.руб.

Целью юсведения юрезультатов ювсех юиспользуемых юподходов юявляется юопределение юпреимуществ юи юнедостатков юкаждого юиз юних юи ювыработки юединой юстоимости юоценки. юПоскольку юдля юопределения юрыночной юстоимости юучастка юможно юиспользовать юнесколько юподходов юоценки, юбыли юиспользованы юнаиболее юцелесообразные юдля ю юданного юконкретного юслучая юс юучетом юмаксимального юприближения юк юреальным юусловиям.

Таблица ю- юИтоговый юрезультат юоценки

Таким юобразом, юрыночная юстоимость юданного юземельного юучастка юоценки юсоставит 2724,6 тыс. юрублей.

3.3.2 юРасчет юденежных юпотоков юпроекта

Проект юрассчитан юна юпять юлет. юПри юэтом:

1. Коэффициент юзагрузки юмест юсоставляет ю0,75 юв юпервый югод юреализации юпроекта. юОбъем юпродаж юежегодно ювозрастает юна ю5%;

2. Выручка юот юпрочих юуслуг юпринята юукрупнено, юв юразмере ю10% юот ювыручки юот юосновной юдеятельности;

3. Ежегодный юрост юцен юсоставляет ю10%

В гостинице нужно построить номера не только эконом-класса, но и необходимы номера бизнес-класса повышенной комфортности. Эконом-класса номер примерно оценивается в 1700 руб. в сутки, повышенной комфортности 4700 руб. в сутки, поэтому для расчета возьмем среднюю стоимость (1700+4700)/2=3200 руб.

Таблица ю6 ю- юВыручка юот юпродаж ю(прогноз) юпри юреализации юпроекта