Инвстиционный проект строительства жилого дома ОАО "Стройком"

Общество вправе осуществлять иные виды деятельности, не запрещенные законодательством Российской Федерации.

За период своего существования построены и сданы в эксплуатацию жилые дома общей площадью более 150 тысяч квадратных метров, объекты здравоохранения, магазины, офисные здания, объекты инженерной инфраструктуры, помещения административного назначения. Дома, привлекающие оригинальным архитектурным решением, затребованы на рынке недвижимости и конкурентоспособны не только в Челябинске, но и во всем Урало-Сибирском регионе.

Предприятие проектирует и строит здания высотой до 16 этажей в различном конструктивном исполнении.

Особенности фирмы замкнутый цикл строительства: все, от архитектурного замысла объекта, до эксплуатации сданных объектов выполняется работниками «Стройкома». В компании работает более 750 высококвалифицированных рабочих и специалистов. «Стройком» имеет мощную производственную базу: архитектурный и проектные отделы, автотранспортный цех, участок башенных кранов, участок оконных конструкций и фасадов, металлообрабатывающий цех, сантехнический участок, участок наружных сетей и наружного благоустройства. После окончания строительства, дома передаются на обслуживание собственным ЖЭКам.

Строительная компания «Стройком» включена в реестр федерального лицензионного центра Госстроя России как «Лучшее предприятие инвестиционно-строительного комплекса России», работающее в Челябинской области.

За время своего существования компания «Стройком» была отмечена следующими наградами за успешную работу:

1. В 2004 г. компания «Стройком» в лице директора Крикуна Алексея Александровича награждена главным призом «Модулор» за I место в номинации «Развитие новых строительных технологий» в конкурсе на звание «Лучший застройщик 2004 года».

2. Свидетельство 2002 г. ФЛЦ №74-2 лицензионного центра Госстроя России как «Лучшее предприятие инвестиционно-строительного комплекса России», работающее в Челябинской области.

3. Диплом лауреата конкурса 2002 г. инвесторов-застройщиков за I место в номинации за особый вклад в развитие стройиндустрии. 4. Почетная грамота за многолетний добросовестный труд, большой вклад в развитие строительной отрасли и в связи с профессиональным праздником Днем строителя (распоряжение губернатора области то 31.07.2000 года).

5. Благодарственное письмо Администрации Калининского района г. Челябинск за активное участие в реализации программы «Двор-2002».

6. Грамота Администрации Калининского района за подготовку двора дома №5 «б» по ул. Калинина, занявшего I место в районном смотре-конкурсе «Лучший двор-2000» среди инвесторов-застройщиков.

7. Благодарственное письмо за добросовестный труд и активное участие в реализации районной программы «Двор-99».

8. Почетная грамота за активное участие в жизни микрорайона (Реализация программы «Двор-2001» и «Снежная сказка двора») (2002 г.).

ОАО «Стройком» осуществляет поддержку:

- администрации Центрального района;

- администрации Тракторозаводского района;

- Союза архитекторов России;

- Благотворительного фонда инвалидов и ветеранов милиции;

- Союза предприятий строительной отрасли Челябинской области;

- филиала Фонда пожарной безопасности;

- общества попечителей приборостроительного факультета ЮУрГУ;

- всероссийских кинофестивалей «Новое кино России» в г. Челябинске: II кинофестиваля в 2002 г. и IV кинофестиваля в 2004.

Гарантией своевременного и качественного строительства является более чем десятилетний опыт работы компании на строительном рынке жилья.

Основной отличительной чертой компании является то, что «Стройком» выступает одновременно в качестве инвестора, заказчика генерального подрядчика и эксплуатирующей организации.

Такой комплексный подход позволяет профессионально осуществлять реализацию строительных проектов любой сложности. Компания несет полную ответственность за построенный дом.

«Стройком» - это прежде всего сплоченная команда квалифицированных специалистов, которыми управляют люди, имеющие большой опыт управленческой работы и высокий профессиональный уровень.

Собственный риэлтерский отдел размещается в здании «Стройкома» по адресу г. Челябинск, ул. Каслинская, 5 на первом этаже в кабинете 103. На предприятии действует пропускная система.

Предприятия, входящие в состав строительной компании «Стройком», в лице агента ООО «ЭмБиЭм Маркетинг», предлагают к реализации сторонним организациям следующее имущество и продукцию, принадлежащее предприятиям на правах собственности:

-профиль;

-ЖБИ;

-бетон; 

-металл;

-запчасти;

-продукция карьера «Кременкуль»;

-строительный инструмент;

-фурнитура.

В первую очередь это связано с повышением потребительских требований к интерьеру и экстерьеру зданий. Использование монолитного бетона в жилищном строительстве позволяет сделать более гибкими архитектурно-планировочные решения здания: освободить фантазию будущих жильцов от создавшихся планировочных стереотипов, создать свою неповторимую домашнюю среду. Немаловажным является и внешний облик здания, в монолитном бетоне могут реализовываться самые смелые решения архитекторов, построенные здания становятся архитектурными достопримечательностями. Одним из дополнительных преимуществ домов с монолитными железобетонными каркасами также является их более высокая жесткость и вследствие этого сейсмоустойчивость. К недостаткам монолитного домостроения прошлого века можно отнести более медленный темп возведения данных зданий. Однако с появлением на российском рынке технологичных опалубочных систем «Агрисовгаз», «Контур», «Doka», «PERI» и других скорость монолитного домостроения вплотную приблизилась к сборному.

С учетом требований потребителей компанией «Стройком» начато строительство жилого дома №15 по ул. Академика Королева в 33-м микрорайоне Северо-запада. Перекрытия этого дома выполняются в монолитном исполнении. Применение современного опалубочного материала финской фанеры позволяет получить высокое качество потолочных поверхностей. Использование затирочных машин европейского производства для заглаживания бетона решает вопрос качества поверхности пола, исключаются процессы устройства стяжек, что увеличивает высоту помещений.

В связи с реализацией программы по монолитному строительству компанией «Стройком» приобретен и запущен в работу бетонный узел, поскольку свой бетон и дешевле и надежней.

В настоящий момент проектируется 16-ти этажное здание по ул. Комарова, с монолитным железобетонным каркасом. При проектировании учитываются требования гибкости внутренних планировочных решений квартир, архитектурной выразительности фасада и эргономичности здания в целом.

Чтобы меньше зависеть от подрядчиков строительная компания СК Стройком открыла свой цех по производству пластиковых окон в Челябинске. Это позволяет, с одной стороны, быть абсолютно уверенными в качестве окон и в сроках их поставки, а во-вторых - снизить стоимость жилья для покупателей.

Компания СК Стройком в настоящее время производит окна двери и перегородки из ПВХ-профилей «EXPROF». Система профилей уникальна прежде всего тем, что изначально разрабатывалась и создавалась на сибирском оконном предприятии специально для климатических условий Сибири. А это означает, что она наилучшим образом адаптирована к требованиям российского рынка.

Она также привлекательна для потребителя благодаря повышенной морозостойкости, долговечности, теплоизоляции и комфорту, а также большому разнообразию конструктивных возможностей.

Систему отличают:

- высокое качество материалов;

- высокая морозостойкость;

- высокие энергосберегающие характеристики;

- технологичность сборки и монтажа;

- универсальность;

- экономичность.

Все профили системы «EXPROF» имеют по три внутренние камеры (за исключением четырехкамерной широкой коробки). При такой конструкции и расположении камер профиль не промерзает. Перетекание тепла по металлу исключено, так как металлический армирующий профиль находится в средней камере, расположенной между двумя малыми камерами, и нигде не соприкасается с внешними стенками профиля.

Трехкамерная конструкция и двухконтурное уплотнение притвора при максимальной толщине устанавливаемого стеклопакета 36 мм являются оптимальными для наших условий, обеспечивая показатели по теплозащите и шумоизоляции, превышающие нормативные требования для большинства регионов России.

ПВХ-профиль «EXPROF» не меняет цвета, не желтеет в течение очень долгого времени. Даже через 40 лет изменения цвета, произошедшие на поверхности профиля, можно увидеть только при помощи специальной оптической аппаратуры. Это подтверждают результаты испытаний, проведенных на аппаратах Ксенотест. Качество профиля, его санитарно-гигиеническая и пожарная безопасность подтверждены соответствующими сертификатами.

Компания «Стройком» одновременно со строительством панельных и кирпичных жилых домов, ведет строительство коммерческой недвижимости (офисных помещений, площадей под магазины). Ведется строительство зданий, предназначенных полностью под офисы, а также жилых домов, на первых и вторых этажах которых, располагаются торговые площади.

Поставщики и конкуренты

Миссия компании «СтройКом» - способствовать совершенствованию рынка строительных услуг, формированию условий максимально благоприятных для заказчиков. Кроме того, миссией компании является возведение зданий, отвечающих эстетике XXI века.

Так как «Стройком» постоянно растет и укрупняется, растут и его потребности в строительных и отделочных материалах. У компании есть надежные партнеры по поставкам, но также компания ищет и новых поставщиков.

В компании особое внимание уделяется вопросам качества используемых материалов, в особенности современным и технологичным, позволяющим уменьшить сроки возведения зданий и сооружений, перенести акцент на качественные улучшения и соответствовать современными требованиями, которые предъявляют к жилью потребители.

В первую очередь компания «Стройком» сотрудничает с такими организациями, которые имеют опыт в областях:

1. Строительные материалы и технологии их производства;

2. Новейшие технологии строительства;

2. Технологии энергосбережения;

3. Специальные материалы и материалы с уникальными свойствами;

4. Технологии комфорта.

Партнерами ОАО «СтройКом» являются банк «УралСиб», «ВТБ 24», «Снеженский», ООО «Строительные технологии XXI века».

Банк «УралСиб». На сегодняшний день банк входит в пятерку лидеров отечественного банковского сектора по основным финансовым показателям. Интегрированная региональная сеть продаж финансовых продуктов и услуг ФК «УралСиб» насчитывает 1087 офисов в 81 регионе Российской Федерации.

Банк «Снежинский» работает на финансовом рынке с 1991 года. Центральным Банком Российской Федерации он зарегистрирован 14 февраля 1991 года, и в результате государственной регистрации ему присвоен регистрационный номер (номер лицензии на банковскую деятельность) 1376.

Банк ВТБ 24 - один из крупнейших участников российского рынка банковских услуг. Входит в международную банковскую группу ВТБ и специализируемся на обслуживании физических лиц, индивидуальных предпринимателей и предприятий малого бизнеса.

ООО» Строительные технологии XXI века»

Завод занимается производством полистирольных блоков. Пенополистирольная опалубка из мелкоштучных теплоизолирующих элементов - образец новейших энергосберегающих технологий возведения стен. Эта технология позволяет возводить монолитные бетонные стены одновременно с двойной тепло- и звукоизоляцией из блоков-модулей, которые легко собираются на строительной площадке.

На рынке недвижимости достаточно много строитенльных компаний, оказывающих однородные услуги. Основными конкурентами ООО СК «СтройКом» являются:

1. Компания Артель-С (454091 г. Челябинск ул. Ворошилова д. 57 «В»). Строительная компания «Артель-С» основана в октябре 1997 года. С самого начала компания зарекомендовала себя как стабильную, динамично развивающуюся компанию, осуществляющую весь спектр строительных работ.

Накопленный опыт позволяет решать практически любые задачи в области организационно-технологического обеспечения, строительства на протяжении всего цикла работ.

Компания охватывает весь спектр рынка: занимается строительством как малоэтажных, так и многоэтажных домов. Кроме того, одним из направлений является строительство «таун-хаусов».

Принцип «Артель-С» - максимальное качество. Оно достигается благодаря квалифицированным сотрудникам компании, современным технологиям и проверенным материалам.

Стратегия ООО «Артель-С» - предложение наиболее оптимальных решений поставленных задач, в четком соответствии с требованиями заказчиков, не только за счет повышения эффективности уже существующих видов деятельности, но и путем развития новых направлений, охватывающих все более широкий спектр деловых интересов постоянных и потенциальных заказчиков. Компания стремится всегда идти в ногу со временем, демонстрируя высокотехнологичный подход к строительному бизнесу.

2. Компания «Мечелстрой» занимает прочную позицию на рынке строительства г. Челябинска в течение 12 лет своего существования. По итогам 2006 года «Мечелстрой» занял четвертое место по объему возводимого жилья в г. Челябинске и является основным застройщиком в Металлургическом районе.

«Мечелстрой» предоставляет широкий спектр предложений и услуг клиентам. В первую очередь организация предлагает выбор покупки жилья в готовых или строящихся домах. Также «Мечелстрой» предлагает риэлтерские услуги на вторичном рынке жилья: а именно, в отличие от других строительных компаний, «Мечелстрой» успешно совмещает деятельность застройщика, генподрядчика и риэлтерской фирмы. Кроме того, «Мечелстрой» предлагает различные виды договоров - покупка жилья в г. Челябинске по ипотечным схемам или по целевому займу, продажа квартир в г. Челябинске. Также существует уникальное предложение расширения жилплощади, когда собственник при покупке нового жилья платит только разницу между старой и новой квартирой.

Отличительная черта компании «Мечелстрой» - комплексное освоение земельных участков, на которых расположены ветхие многоквартирные дома. Первоначально разрабатывается градостроительная документация на целые кварталы жилой застройки, подводятся все инженерные коммуникации, расселяются жители первых ветхо-аварийных домов. Затем на освободившемся месте строится новый жилой дом. Далее процесс повторяется до полного освоения квартала застройки.

Основной принцип «Мечелстрой» - индивидуальная работа с каждым клиентом, коллектив компании старается удовлетворять самые разные требования и пожелания клиентов.

ЗАО «Мечелстрой» придерживается следующих принципов в своей работе:

- комплексный подход. Отличительная черта компании «Мечелстрой» комплексное освоение земельных участков, на которых расположены ветхие многоквартирные дома. Первоначально разрабатывается градостроительная документация на целые кварталы жилой застройки. Подводятся все инженерные коммуникации. Расселяются жители первых ветхо-аварийных домов. На освободившемся месте строится новый жилой дом. Далее процесс повторяется до полного освоения квартала застройки.

- четкая структура организации позволяет «Мечелстрой» успешно совмещать деятельность застройщика, генподрядчика и риэлтерской фирмы, что исключает лишнее звено между застройщиком и клиентами.

Для реализации поставленных целей ЗАО «Мечелстрой» имеет команду профессионалов, компетентных в строительной и риэлтерской деятельности.

- безупречная репутация ЗАО «Мечелстрой» гарантирует надежность инвестиций.

- качество результатов - приоритетная цель деятельности ЗАО «Мечелстрой». Все материалы, применяемые на объектах ЗАО «Мечелстрой», заводского изготовления, сертифицированы, имеют паспорта качества. Все объекты ЗАО «Мечелстрой» обеспечены инженерными сетями, выполненные при применении самых современных материалов и технологий.

Основной принцип «Мечелстрой» - индивидуальная работа с каждым клиентом, коллектив компании старается удовлетворять самые разные требования и пожелания клиентов.

ЗАО «Мечелстрой» предлагает покупку квартир по ипотечным схемам. После заключения договора долевого участия, «Мечелстрой» направляет клиента от своего имени в один из сотрудничающих банков г. Челябинска с целью получения кредита.

«Мечелстрой» сотрудничает со следующими банками: СберБанк, Уральский Банк, Банк Снежинский, ИнвестБанк, ТюменьЭнерго Банк.

Юридическая служба «Мечелстрой» берет на себя все обязанности по сопровождению сделок купли-продажи - от заключения договора на приобретение недвижимости до регистрации прав собственности.

ЗАО «Мечелстрой» оказывает полный спектр риэлтерских услуг от приватизации до подбора вариантов обмена.

3. СК «Полистром». Строительная компания «Полистром» день своего рождения отметила в апреле 2004 года. Событие стало возможным благодаря ресурсам Потанинского завода строительных материалов «ПОЛИСТРОМ», на базе которого появилась новая компания с одноименным названием. Два предприятия объединились в единый холдинг.

Преимущество Строительной компании «СК ПОЛИСТРОМ» - в воплощении оригинальных проектов, в проектировании не отдельно стоящих зданий, а целых микрорайонов и кварталов. Такой целостный подход позволяет выдержать единый архитектурный стиль, а также на этапе разработки предусмотреть возможность размещения магазинов, объектов соцкультбыта, зон отдыха, зеленых насаждений, пешеходных дорог и проезжей части так, чтобы все это было сбалансировано. Сегодня, когда покупатель все более взыскателен, именно такая позиция определяет жизнеспособность предприятия и его будущее.

СК «ПОЛИСТРОМ» при возведении зданий использует потанинский керамический кирпич, который называют теплым за отличные теплосберегающие свойства. В квартирах, построенных из потанинского кирпича, сохраняется оптимальный микроклимат, температурный и влажностный режим. Использование собственного стройматериала позволяет нам не зависеть от ценовых колебаний рынка.

СК «ПОЛИСТРОМ» свою деятельность начала в Копейске. Цены на квартиры пока в 1,5 - 2 раза дешевле, чем в Челябинске.

3.4 Технология строительства жилого дома

Во всем мире проблему доступного жилья решают строительством панельных домов.

Основой технологии панельного строительства является поэтапный монтаж рамочных конструкций, которые включают все необходимые наполнители: утеплитель в межбалочных пространствах, дополнительный утеплитель, внутренняя влагоизоляция и наружная ветрозащита.

В панельный блок встраиваются окна и двери, а также все необходимые коммуникации. В завершение устанавливается сантехническое и тепловое оборудование, производится окраска стен или оклеивание их обоями.

В России строительство панельных домов стало активно появляться в начале 60-х годов, так называемые «хрущевки» возводились ускоренными темпами и обходились сравнительно недорого, помогая снять остроту жилищного вопроса, панельные дома того времени обнаружили при эксплуатации целый ряд изъянов - постоянные сквозняки, как результат неустойчивой герметизации и полное отсутствие шумоизоляции.

Качество панельного дома.

Холодные и тонкие наружные стены сводили на нет попытки жителей панельного дома утеплиться. «Брежневки», «корабли» и дома 504-й серии, которые появились позднее, строились с учетом недоработок предыдущих конструкций, но из-за тотальной экономии и отсутствия качественных материалов также оставляли желать лучшего.

В 90-е гг. прошлого века научный прогресс привнес новый импульс в строительство панельных домов. Появилась теплые многослойные технологии, на их основе были созданы так называемый сэндвич-панели, конструкция которых выполнена из двух слоев тяжелого армированного бетона и утепляющего слоя полистирола либо минеральной ваты. Толщина такой панели 350-400 мм, что вполне можно сравнить с добротной кирпичной стеной. И сравнение будет в пользу панельного дома, потому как такие стеновые конструкции позволяют экономить до 40% теплоэнергии.

Те же многослойные технологии применяются для изготовления межэтажных перекрытий панельного дома, благодаря чему квартира приобретает тепло-звукоизоляцию не только по вертикали, но и по горизонтали. Уровень звукоизоляции в таких квартирах составляет 80-90 децибел, что почти в два раза больше чем в старых панельных домах. Дополнительным плюсом стеновых сэндвич-панелей является их огнестойкость и повышенная устойчивость к воздействию агрессивных сред.

Технология изготовления наружного контура с применением полистиролбетона позволяет без особых затрат менять размеры помещений, конфигурацию наружных стен и привязку оконных проемов, использовать различные виды отделки.

Учитывая недостатки предыдущих серий, строительная компания увеличила количество типоразмеров панелей, качество утеплителя, наружной и внутренней отделки, усложнив архитектурно-планировочные решения панельных домов.

В стремлении довести панельные дома до уровня кирпично-монолитных применяются самые современные технологии производства, разрабатываются новые типы стеновых соединений, где для герметизации монтажных наружных стыков и швов используются фасадные герметики на основе акрила и силикона, а также специальные утеплители стыков, полиуретановые монтажные пены, герметизирующие ленты и еще целый спектр специализированных материалов. Находит свое применение технология «бесшовных фасадов». Это позволяет эффективно решить вопрос энергосбережения и водостойкости стен панельного дома.

На сегодняшний день появилась возможность использовать цельные потолочные панели, что ликвидирует целый букет проблем, с которым сталкивался новосел панельного дома. В большинстве новых серий домов предусмотрено остекление балконов и лоджий. Новосел получает повышенную комфортность за счет улучшенной звукоизоляции и теплозащиты (например, трехслойные наружные стеновые панели с изоляцией из пенополистирола в изделиях серии «Оптима»), а также возможность вносить изменения в планировку квартир. Фасады изготавливаются в разных вариантах отделки, имеют привлекательный фактурный слой с использованием гранитной или мраморной крошки, а также керамики.

Сегодня российские ГОСТы и СНиПы, которых придерживаются отечественные строительные компании, не уступают мировым стандартам. Панельные новостройки в полной мере отвечают санитарно-гигиеническим нормам, а по качеству и долговечности приближаются к кирпично-монолитным, при сохранении преимущества в цене.

Светлая квартира с высокими трёхметровыми потолками, большой кухней, отделенными от всякого постороннего шума спальней и детской, и правда, мало походит на морально устаревшую квартиру-коробку.

Панельный дом строится по принципу конструктора: на стройплощадку подводятся уже готовые детали будущего дома, из которых «составляют» жилой дом. Детали будущего дома (панели) делают на заводах, называющихся, чаще всего домостроительными комбинатами.

Такая технология строительства обуславливает главное отличие панельного домостроения от монолитного: стандартную планировку. Стандартная планировка предполагает строго определенное количество и площадь помещений в квартире. Один удачный вариант панельного дома, как правило копируется тысячами, отсюда так называемые «серии» домов, дома одной серии как две капли воды похожи на друг друга. Эта особенность панельного домостроения может быть как достоинством, так и недостатком: с одной стороны, покупатель в панельном доме твердо знает, какую квартиру он приобретает, с другой стороны, такое строительство предполагает отсутствие свободной планировки.

Домостроительные комбинаты зачастую сами осуществляют строительство домов, разрабатывая новые собственные серии и совершенствуя технологии. В панельных домах последних лет постройки зачастую встречаются весьма удачные технологические и инженерные решения, что позволяет им успешно конкурировать с «монолитом».

Типовые панельные дома строятся быстрее, так как инвестору не требуется время для разработки и согласования нового проекта. По этой причине квартиры в панельных домах, как правило, дешевле.

Чаще всего, панельная застройка преобладает в районах, где больше свободной территории и там, где с экономической точки зрения на реализацию жилья в монолите потребуется гораздо больше времени.

Основой для панельного строительства, как и для щитового, являются рамочная конструкция и обшивка, прослойка стен и поэтажный монтаж. В то же время планирование, создание предварительных заготовок и технология сборки несколько отличаются.

Современные панельные конструкции пользуются большой популярностью. Как правило, их составляющие комплектуются уже на предприятии, включая все необходимые наполнители: утеплитель в межбалочных пространствах, дополнительный утеплитель, внутренняя влагоизоляция и наружная ветрозащита. Внутренняя отделка и наружная обшивка из дерева, основа для оштукатуривания или отделка клинкером производятся на месте. В завершение в панели встраиваются все коммуникационные соединения для бытовой техники, окна и наружные двери.

После сборки составных частей на месте устанавливаются крыша, бытовые агрегаты и другое необходимое оборудование. Затем производится внутренняя отделка: окраска стен или оклеивание их обоями, установка внутренних дверей. В результате сокращается срок от начала сборки до готовности «под ключ» примерно до пяти недель.

Наряду с оштукатуренными или обложенными клинкером наружными стенами многие застройщики все чаще выбирают деревянную обшивку. Что же касается архитектуры дома и его планировки, то, как правило, застройщику предлагается достаточно много вариантов. Но в то же время он вправе внести поправки во внутреннюю и внешнюю планировку дома в соответствии с собственными представлениями. Однако заказывая индивидуальный архитектурный проект, имейте в виду, что это нарушит цикл автоматизированного производства, что приведет к увеличению срока выполнения строительства дома.

Панельное строительство не случайно стало таким популярным. Главное преимущество заключается в том, что создаются дома экологически чистые и с минимальным расходом энергии, пригодные для современной техники.

Панельный дом, как и другие деревянные дома, годится не только для коттеджа на одну или две семьи. Опыт показывает, что из панелей также успешно можно возводить административные здания, школы или детские сады. Это дополнительный аргумент в пользу панельного строительства.

3.5 Капитальные вложения

На строительстве жилого дома задействовано 2 бригады -30 человек.

Таблица 7 - Необходимые специальности для строительства жилого дома

Должность, квалификация	Кол-во(чел.)	Возможные категории работников	Источник пополнения	Оклад в месяц, руб.	Занятость (мес)	Затраты на проект руб.
	имеется	дополнительно
Бригадир	1				30000	8	240000
Прораб	1				35000	8	280000
Каменщик	20				25000	8	4000000
Стропальщик	2				14000	8	224000
Бетонщик	4				12000	8	384000
Сварщик	2				25000	8	400000
ВСЕГО	30		Всего затрат	5928000

Таблица 8 - Себестоимость строительства панельного дома, тыс. руб.

Статьи затрат	2008
	год
Материалы и комплектующие	223747
Электроэнергия	14278
Оплата труда	5928
Транспортные расходы	49
Амортизация	689
Ремонт	314
Себестоимость	250000

Таким образом, строительство дома обойдется строительной компании в 318696,3 тыс. руб.

Проведем анализ затрат по всему инвестиционному плану. Из таблицы 9 видно, что сначала затраты проводятся по каждому месяцу строительства жилого дома, а затем поквартально до 2010 года.

Сначала банк предоставляет строительной компании 30% от общей стоимости строительства дома, а затем также выплачивает кредит частично, 20%, 15%, 10%.

Таблица 9 - Инвестиционный план

Показатель		фев. 08	мар. 08	апр. 08	май. 08	июн. 08	июл. 08	авг. 08	сен. 08
Затраты на строительство		31869,1	67143,1	67143,1	57365,3	22946,1	20651,5	27879,5	23697,7
жилого дома	тыс. руб.
в т.ч. НДС	тыс. руб.	3983,7	8392,89	8392,89	7170,6	2868,2	2581,4	3484,9	2962,19

Далее рассмотрим состав и структуру основных средств ОАО «СтройКом».

Таблица 10 - Структура основных средств

Показатель	Ед. изм	сен. 08	4 кв. 2008	1 кв. 2009	2 кв. 2009	3 кв. 2009
Балансовая стоимость	тыс. руб.	318696	318164,8	310197,44	302230,04	294262,6
Нормативный срок службы	лет	40
Планируемый срок службы	лет	25
Амортизация	Тыс. руб.	531,2	7967,4	7967,4	7967,4	7967,4
Фактический износ	тыс. руб.
накопленным итогом		0,267	4,267	8,2666667	12,266667	16,267
Остаточная балансовая	Тыс. руб.
стоимость		318164,8	310197,4	302230,04	294262,6	286295,2

Таблица 11 - Стоимость жилого дома, руб.

Количество комнат	Этаж	Площадь свободная, кв. м.	Ст-ть кв. м., с учетом S балкона (лоджии), руб.	Общая стоимость за квартиру, с учетом балкона (лоджии)
Трехкомнатная	2 Этаж	91,43	44300	4050349
Двухкомнатная	2 Этаж	60,51	44800	2710848
Четырехкомнатная	2 Этаж	125,38	44300	5554334
Однокомнатная	2 Этаж	46,81	45300	2120493
Однокомнатная	2 Этаж	37,29	45300	1689237
Четырехкомнатная	3 Этаж	125,38	44300	5554334
Трехкомнатная	3 Этаж	93,43	44300	4138949
Двухкомнатная	3 Этаж	63,82	44800	2859136
Однокомнатная	3 Этаж	46,81	45300	2120493
Однокомнатная	3 Этаж	37,29	45300	1689237
Четырехкомнатная	4 Этаж	125,38	44300	5554334
Трехкомнатная	4 Этаж	93,59	44300	4146037
Двухкомнатная	4 Этаж	63,82	44800	2859136
Однокомнатная	4 Этаж	46,81	45300	2120493
Однокомнатная	4 Этаж	37,29	45300	1689237
Четырехкомнатная	5 Этаж	125,38	44300	5554334
Трехкомнатная	5 Этаж	92,4	44300	4093320
Двухкомнатная	5 Этаж	63,82	44800	2859136
Однокомнатная	5 Этаж	48,06	45300	2177118
Однокомнатная	5 Этаж	37,29	45300	1689237
Четырехкомнатная	6 Этаж	125,38	44300	5554334
Трехкомнатная	6 Этаж	92	44300	4075600

Общая площадь квартир составила 10992,86 кв. м., а общая стоимость квартир составила 490869443 руб. Как видно из таблицы 11, стоимость кв. м однокомнатной квартиры стоит 45300 руб., двухкомнатной-44800 руб., трехкомнатной-44300 руб. Но это цена не окончательная, так как квартиры не будут проданы в срок, а стоимость жилья с каждым годом уваливается, для этого есть процент удорожания, равный 1,5%.

Таблица 12 - График продажи квартир

Наименование	4 кв. 2008	1 кв. 2009	2 кв. 2009	3 кв. 2009	4 кв. 2009	1 кв. 2010	2 кв. 2010	3 кв. 2010
Площадь, кв. м	728,15	951,22	1335,05	1309,68	1448,98	1291,41	1974,29	1936,55
Стоимость, тыс. руб.	32487,4	42372,3	57715,5	60475,1	67627,8	57597,8	88148,5	86780,4

Как видно из таблицы 12, наибольшее количество площадей происходит на летний период. В это время потребители наиболее активны, также на объем реализации площадей влияет то, что после сдачи жилого дома на заселение, близлежайшая территория не достаточно благоустроена, люди сталкиваются с проблемой отсутствия городского транспорта, магазинов, поликлиники и детских садов. Больше всего, реализовано квартир во 2 и 3 квартале 2010 года - 1974,29 кв. м и 1936. 55 кв. м. Выручка от реализации квартир с каждым кварталом увеличивается, с 32487,4 тыс. руб. в 4 квартале 2008 до 86780, 4 тыс. рублей в 2010 г. На это повлияла работа маркетингового отдела. Реклама на телевидении, в печати и на радио, способствует реализации.

Таблица 13 - Прогнозный отчет о движении денежных средств

Показатели	Сумма
Выручка от реализации	490869,4
Себестоимость	318696,6
Амортизация	64270,4
Валовая прибыль	107902,4
Налог на прибыль	25896,576
Нераспределенная прибыль / убыток	82005,824
Поток от операционной деятельности	146276,22
Капиталовложения	39837
Поток от инвестиционной деятельности	-39837
Сальдо суммарного потока	106439,22
Прибыль	172173,4
Рентабельность	154,2

Как видно из таблицы 13, выручка от реализации квартир составит 490869,4 тыс. руб., себестоимость 318696,6 тыс. руб., поток от операционной деятельности составит 146276,2 тыс. руб., а рентабельность составит 154,2%. Налог на прибыль составляет 24% от валовой прибыли. Рентабельность горит о том что на каждый вложенный рубль ОАО «СтройКом» получит 154 рубля.

А теперь рассчитаем срок окупаемости инвестиционного проекта

Со = Ип / Дг * К, (8)

где Со - срок окупаемости проекта, лет;

Ип - инвестиции, руб.;

Дг - ежегодный доход, руб.;

К - коэффициент дисконтирования.

Со= 250.000.000 / 490.869.400= 0,5 (без учета дисконтирования)

Инвестиционный проект окупится за 7 месяцев.

Для того чтобы окупить затраты, необходимо продавать квартиры на сумму 250000000 руб./7 мес = 35.714.286 руб. в месяц.

Определим срок окупаемости с учётом дисконтирования.

Коэффициент дисконтирования определяется по формуле:

(9)

где Кдt - коэффициент дисконтирования для t-года;

k - темп изменения ценности денег (обычно принимается на уровне среднего процента по банковским кредитам: 0,21);

t - номер года с момента начала инвестиций.

Kд = 1: (1+0,21) =0,8264;

Зная, что доход будет составлять 490.869.400 руб., то с учетом коэффициента дисконтирования - 490.869.400*0,8264 = 405.654.472.

За первый год сумма дисконтирования составит 405654472 руб., этого будет достаточно, чтобы покрыть все расходы, связанные со строительством панельного дома на сумму 250000000 руб. ОАО СК «СтройКом» получит прибыль за вычетом инвестиций.

3.6 Риски

Возможные финансовые и прочие риски при осуществлении проекта строительства - квартиры в возводимом застройщиком доме пользуются устойчивым спросом, все полученные от реализации средства направляются на выполнение работ по строительству жилого дома, финансовые риски сведены к минимуму.

Прочие риски (связанные с местом, способом строительства и т.п.) не превышают средние показатели по новостройкам города.

Меры по добровольному страхованию застройщиком рисков - не предпринимались в связи с незначительностью рисков.

3.7 Схема финансирования

Строительная компания для строительства панельного дома берет кредит в банке «ВТБ 24» на сумму 250.000.000 руб., сроком на 5 лет под 16% годовых. Погашение кредита происходит равными долями, с одновременной выплатой процентов в размере 8.000.000.

Таблица 14 - Расчет по кредиту с банком

Год	Кредит	Погашение задолженности	Остаток	Процент
	250.000.00
2009		50.000.000	200.000.000	32.000.000
2010		50.000.000	150.00.000	24.000.000
2011		50.000.000	100.000.000	16.000.000
2012		50.000.000	50.000.000	8.000.000
2013		50.000.000	0	0

Таким образом, строительство жилого дома экономически целесообразно и принесет строительной компании дополнительный доход в размере 172173,4 тыс. руб.

Заключение

Таким образом, проведенное исследование показало, что в настоящее время в России постепенно к предпринимателям приходит осознание того, что только лишь планируя свою деятельность, просчитывая каждый свой шаг, предприятия смогут удержать свои позиции на рынке товаров и услуг, обеспечить себе прибыльное существование. Инвестиционное планирование является резервом повышения рентабельности предприятия, инструментом, помощью которого пользуются практически все иностранные фирмы, но, к сожалению, не все российские. Несомненно, непредсказуемость современной экономической ситуации России не позволяет предприятиям планировать свою деятельность на долгосрочную перспективу, однако применение современных форм и методов финансового планирования для краткосрочных планов также является эффективным средством для успешной деятельности.

В дипломном проекте рассмотрены теоретические вопросы инвестиционного проектирования, т.е. процесса принятия решений, обеспечивающего эффективное функционирование и развитие предприятия в будущем. Экономическая природа инвестиций обусловлена закономерностями процесса расширенного воспроизводства и заключается в использовании части дополнительного общественного продукта для увеличения количества и качества всех элементов системы производительных сил общества. Источником инвестиций является фонд накопления, или сберегаемая часть национального дохода, направляемая на увеличение и развитие факторов производства, и фонд возмещения, используемый для обновления изношенных средств производства в виде амортизационных отчислений.

Таким образом, валюта баланса ОАО СК «СтройКом» в 2007 году составила 155155 тыс. руб. Основные средства составили 156256 тыс. рублей в 2007 году. Чистые активы в 2006 году увеличились по сравнению с 2006 годом. Резервный капитал сформирован согласно установленного законодательства в сумме 16569 тыс. рублей и составляет 5,2% от размера уставного капитала строительной компании. Чистая прибыль в 2007 году составила 835 млн. 959 тыс. рублей. Недоимок по платежам у компании нет. Платежеспособность и устойчивость компании в 2007 году характеризуют положительные финансовые показатели.

В целом финансовое состояние строительной компании в 2007 году позволило не допускать задержек выплат заработной платы и производить своевременную оплату текущих налоговых платежей и платежей во внебюджетные фонды.

Учитывая резкие скачки цен на материальные ресурсы, ОАО СК «СтройКом» осуществлял поиск путей снижения общей себестоимости работ и услуг, уменьшению расходов по содержанию основных средств, часть из которых не используется в производственном процессе.

Проводился анализ и поиск возможности повышения отдачи от долгосрочных финансовых вложений.

Общая площадь квартир составила 10992,86 кв. м., а общая стоимость квартир составила 490869443 руб. Как видно из таблицы 18, стоимость кв. м однокомнатной квартиры стоит 45300 руб., двухкомнатной-44800 руб., трехкомнатной-44300 руб. Но это цена не окончательная, так как квартиры не будут проданы в срок, а стоимость жилья с каждым годом уваливается, для этого есть процент удорожания, равный 1,5%.

За первый год сумма дисконтирования составит 405654472 руб., этого будет достаточно, чтобы покрыть все расходы, связанные со строительством панельного дома на сумму 250000000 руб. ОАО СК «СтройКом» получит прибыль за вычетом инвестиций. Строительная компания для строительства панельного дома берет кредит в банке «ВТБ 24» на сумму 250.000.000 руб., сроком на 5 лет под 16% годовых. Погашение кредита происходит равными долями, с одновременной выплатой процентов в размере 8.000.000.

Таким образом, строительство жилого дома экономически целесообразно и принесет строительной компании дополнительный доход в размере 172173,4 тыс. руб.

Библиографический список

1. Алексеева М.М. Планирование деятельности фирмы: Учеб.-метод. пособие. - М.: Финансы и статистика, 2007. - с. 400.

2. Бизнес-план инвестиционного проекта: Отечественный и зарубежный опыт. Современная практика и документация: Учеб. пособие/ Под ред. В.М. Попова. - 4-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 1997. - 560 с.

3. Бизнес-план. Методика составления. Реальный пример/ В.П. Буров, О.К. Морошкин и др. - М.: ЦИПККАП, 2005. - 359 с.

4. Бизнес-план. Методические материалы. - 2-е изд., доп./ Под ред. Р.Г. Маниловского. - М.: Финансы и статистика, 2000. - 680 с.

5. Приболев Н.П., Игнатьева И.П. Бизнес-план. Практическое руководство по составлению. - СПб.: Белл, 2004. - 700 с.

6. Грибов В.Д. Основы бизнеса: Учеб. пособие. - М.: Финансы и статистика, 2000. -360 с.

7. Деловое планирование: Учеб. пособие / Под ред. В.М. Попова. - М.: Финансы и статистика, 1997. -240 с.

8. Ковалев А.П. Финансовый анализ и диагностика банкротства: Учеб. пособие/ Экон. академия. - М., 2004. - 520 с.

9. Ковбасюк М.Р. Анализ финансовой деятельности предприятия с использованием ПЭВМ. - М.: Финансы и статистика, 2000. - 280 с.

10. Кондраков Н.П. Бухгалтерский учет, анализ хозяйственной деятельности и аудит. - 2-е изд. - М.: Перспектива, 2004. -680 с.

11. Кравченко Л.И. Анализ финансового состояния предприятия. - Минск: ПКФ «Экаунт», 2004. - 300 с.

12. Крейнина М.Н. Финансовое состояние предприятия. Методы оценки - М.: ИКЦ «Дис», 2002. - 224 с.

13. Кураков Л.П., Ляпунов С.И., Мингазов X.X., Попов В.М. Бизнес-план: Дайджест и консалтинг. Зарубежный и отечественный опыт: В 2-х ч. Ч. 2. - М.: Финансы и статистика, 2005.-300 с.

14. Литовский М.А. Методы оценки коммерческих идей, предложений, проектов. - М.: Дело ЛТД, 2005. -0520 с.

15. Лунев Н., Макарович Л. Бизнес-план для получения инвестиций. Методические рекомендации. - М.: Внешсигма, 2005. 360 с.

16. Маркова В.Д. Маркетинг услуг. - М.: Финансы и статистика, 2006. - 520 с.

17. Маркова В.Д., Кравченко Н.А. Бизнес-планирование. - Новосибирск: ЭКОР, 2004. - 180 с.

18. Плешков Б. Бизнес-план, или как повысить доходность вашего предприятия. - М.: СО Анкил, 2003. - 350 с.

19. Попов Е.В. Продвижение товаров и услуг: Учеб. пособие. - М.: Финансы и статистика, 1999.-280 с.

20. Сухова Л.Ф., Чернова Н.А. Практикум по разработке бизнес-плана и финансовому анализу предприятия: Учеб. пособие. - М.: Финансы и статистика, 1999. - 380 с.

21. Савицкая Г.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятий. М., 2000.-680 с.

22. Стоянов Е.А., Стоянова Е.С. Экспертная диагностика и аудит финансово-хозяйственного положения предприятия. - М.: Перспектива, 2003. - 350 с.

23. Успенский Ю.И. «Технология и безопасность в строительстве». - М.2000. - 520 с.

24. Финансовый менеджмент: теория и практика / Под ред. Е.С. Стояновой - М.: Перспектива, 2002. - 358 с.

25. Финансовый бизнес-план: Учеб. пособие / Под ред. В.М. Попова. - М.: Финансы и статистика, 2000.-680 с.

26. Чернов В.П., Энснер Ю.Н. Бизнес-план: Рабочая книга. - СПб.: ЭиС, 1992.

27. Шапиро В.Д. Управление проектами. - СПб.: Два Три, 2005.-680 с.

28. Шеремет А.Д. Сайфулин Р.С. Методика финансового анализа. - М., 2001. - 286 с.

29. Шим Дж., Сигел Дж. Методы управления стоимостью и анализа затрат. - М.: Филинъ, 1996.