Количественный рост гостиничных цепей, их слияние и объединение создают ошибочное мнение о снижении многообразия предложения и отдыха. Однако на практике наблюдается обратная тенденция: распространение цепей (из-за некоторой обезличенности, стандартизированности обслуживания) не может удовлетворить всех разнообразных требований туристов, что и готовит почву для развития малых независимых гостиниц, делающих ставку на уникальность и неповторимость. Именно такие гостиницы специалисты считали прототипами гостиниц XXI века: комфортабельные и предлагающие услуги за умеренную цену, имеющие все необходимое для работы и отдыха, без ресторана (предусматривается, что ресторан находится рядом), где клиенты могут получить изысканное персонифицированное обслуживание. Именно уникальность малой гостиницы является основным инструментом рыночной политики.

Как показывает практика, малые гостиницы в своем большинстве - это независимые гостиницы, находящиеся в свободном владении, распоряжении и пользовании обладателя, получающего прибыль от такой собственности. Наличие договорных обязательств с другими компаниями в вопросах управления и использовании чужого знака обслуживания не влечет за собой изменения статуса предприятия как независимого по отношению к другим субъектам рыночных отношений Менеджмент в туризме и гостиничном хозяйстве: учебное пособие/ А.Д. Чудновский, М.А.Жукова//Москва, КНОРУС, 2009, с. 75..

За последние несколько лет малые гостиницы стали лидером специализированных программ и маркетинговых исследований. Что же это за категория отелей и с чем связана их популярность? На сегодняшний день не существует строго определенных международных или национальных норм, классифицирующих средства размещения по их объему. На практике принято деление гостиниц на четыре большие категории: малые гостиницы (до 150 номеров), средние (от 151 до 300 номеров), крупные (от 301 до 600 номеров) и гостиницы-гиганты (свыше 600 номеров).

Надо заметить, что в зависимости от страны цифры в скобках могут существенно различаться. Европа с ее тесными границами и скромными размерами являет разительный контраст с гигантоманией США, где никого не удивят гостиницы на несколько тысяч номеров, теснящиеся на побережье Майами, во Флориде или в Лас-Вегасе.

Европейская малая гостиница имеет, как правило, не более 50 номеров, в то время как ее американский аналог на 150 номеров тоже считается совсем небольшим заведением. В этом отношении Россия находится ближе к Европе, хотя и наша страна переболела гигантоманией в ярко выраженной форме. Сейчас в России малой считается гостиница вместимостью от 10 до 100 номеров (средство размещения, не имеющее 10 номеров, гостиницей у нас не считается). В общей массе функционирующих на сегодняшний день отелей малые занимают очень скромное место: в Москве на их долю приходится чуть более 4%. Массовый туризм, диктовавший правила игры в сфере гостинично-туристских услуг, оставил множество «родимых пятен», и однотипность гостиничного продукта - одно из них.

Но интерес к малым формам организации гостиничного бизнеса проявляется не только в России. Определяется он изменениями в поведении основных потребителей гостиничных услуг, которыми, как известно, являются туристы. Малые гостиницы легче адаптируются к каждому клиенту, создают атмосферу «дома вдали от дома», что не исключает привнесения в быт гостей национального колорита. Кроме того, малые отели, как правило, применяют более гибкую систему скидок и обходятся клиенту дешевле, чем большие гостиницы аналогичного класса. Все это позволяет этим формам гостиничного бизнеса занять прочное положение на рынке разных стран, в том числе и в России. Таким образом, появление малых гостиниц - ответ на возникший у туристов спрос на малые формы и домашний уют.

Основные клиенты малых гостиниц - бизнесмены среднего класса, пребывание которых не требует обстановки престижных международных цепей. Как правило, эти клиенты нуждаются в умеренном комфорте, хорошей еде, чистоте и безопасности, и все это они находят в малых отелях. К этому добавляются приемлемые цены и особая обстановка уюта, которую трудно создать в гостиничных гигантах. Малые гостиницы имеют еще одно преимущество перед крупными отелями: они максимально приближают туристов к объектам показа, поскольку их легче внедрить в историческую среду города.

Однако, имея небольшую вместимость, гостинца, соответственно, имеет невысокие объемы продаж. Кроме того, в структуре оборота такой гостиницы существенно возрастает доля переменных издержек, поскольку при существующем объеме закупок ей трудно добиваться оптимальных цен на моющие средства, на услуги прачечной и т.д.

Большие трудности возникают у малых гостиниц в кадровой сфере, работающий здесь персонал должен быть «многопрофильным», чтобы отель оставался рентабельным. Таким образом, малой гостинице трудно увеличивать эффективность, применяя метод сокращения расходов. С другой стороны под давлением конкуренции она не может увеличивать цену на проживание. Для сокращения переменных расходов малая гостиница имеет только один путь - объединение с себе подобными с тем, чтобы осуществлять оптовые закупки по приемлемым ценам, проводить совместные рекламные компании, маркетинговые исследования и использовать другие пути по сокращению расходной части бюджета. В Москве малые гостиницы уже сделали первые шаги на этой дороге, создав собственную ассоциацию.

Таким образом, сегмент рынка малых отелей не очень устойчив, несмотря на то, что определенная часть турпотока предпочитает его всем остальным. В таких условиях развитие малых форм предпринимательства, к которым смело можно отнести малые гостиницы, требует направленной поддержки со стороны органов центрального или местного управления.

В качестве примера российских малых гостиниц можно упомянуть туристский комплекс, расположенный в одном из красивейших мест вблизи города Иваново, в центре «Золотого кольца». В комплексе предусмотрены двух- и трехэтажные коттеджи для размещения гостей, выполненные в национальном русском стиле; ресторан с русской кухней; русская парная; конноспортивный комплекс, позволяющий туристам получить навыки верховой езды, а зимой прокатиться на тройках в санях.

Чистый воздух, удивительная природа средне русской полосы создают неповторимый ансамбль гармонии человека и природы. Возврат к деревянным, экологически чистым домам для гостей, близость к природе, возрождение национальной кухни, здорового образа жизни, занятие конным спортом и туризмом на свежем воздухе - все это можно считать «симптомом» начинающегося выздоровления нации и возрождения духовности россиян!

Горный отель «Пик-отель», расположенный в поселке Красная Поляна, около Сочи, также может служить подтверждением оригинальности малых гостиниц. Гости «Пик-отеля» сравнивают его с большой ухоженной избой зажиточного русского крестьянина - настолько интересно и комфортно, в чисто русском архитектурном стиле он исполнен.

На близлежащих к Красной Поляне горных хребтах почти круглый год лежит снег, поэтому окрестности этого поселка стали настоящей туристской «Меккой» для тех, кто любит спуски на горных лыжах с заоблачных высот, сплавы по своенравным горным рекам, или жаждет испытать острые ощущения полета на параплане.

Интересным представляется опыт по возведению мини-гостиниц для отдыха и лечения, например таких, как пансионат «Подмосковье» - очень уютный и тихий (туристы часто называют его виллой), рассчитанный на отдых небольшой, хорошо подобранной компании - создает теплую домашнюю обстановку.

Пансионат «Подмосковье» рассчитан на одновременный отдых 43 гостей, построен в виде четырех этажного корпуса и напоминает архитектуру подмосковных усадеб. В пансионате комфортабельные номера со всеми необходимыми удобствами.

Следует отметить, что туристские фирмы в России стали ориентироваться на индивидуальный подход в организации отдыха небольших групп клиентов, с сохранением местного колорита, вкусов, привязанности к историческим, культурным и архитектурным традициям мест отдыха.

Привлекает внимание и малая гостиница в Рязани «Русская тройка» с пятью однокомнатными и пятью двухкомнатными номерами «люкс», президентским номером и апартаментами.

Здесь есть все для плодотворной работы и полноценного отдыха. Есть зал-бильярд, ресторан, где клиент может заказать все, что он пожелает, так как повара учились мастерству у очень авторитетных европейских мастеров-кулинаров. Все блюда в «Русской тройке» только их натуральных, экологически чистых продуктов. Также здесь можно попробовать элитные, коллекционные сорта вин и коньяков.

На Черноморском побережье Краснодарского края в последние годы также наблюдается бум строительства малых гостиниц. И это именно отели со всеми соответствующими атрибутами, а не дома на приусадебных участках, которые специально строят для сдачи отдыхающим, но в качестве гостиниц, конечно, не регистрируют. Малые гостиницы обычно строят на 10-30 номеров, плюс в них предусмотрена ресепция, служебные помещения, кафе или ресторан и т. д. Эти базы составляют серьезную конкуренцию "старым" объектам размещения, поскольку они новые, оснащены современным оборудованием, у них соответствующая отделка интерьеров, комфортные санузлы и т. д. К тому же, малые отели, как правило, частные, поэтому имеют возможность гибко реагировать на спрос, вовремя меняя ценовую политику Ткачева Т.Н. Рынок туристских услуг России // Международный бизнес России. - 2010 - №11, с. 19..

По экспертным оценкам, для организации отеля на 20 номеров потребуется помещение от 1000 кв. м. Объем первоначальных инвестиций составит 500 тыс. долл. Две трети суммы уйдет на приобретение недвижимости, остальное - на переоборудование помещения.

Персонал частной гостиницы на 20 номеров составит 10-15 человек. Важна не столько квалификация, сколько универсальность сотрудников - способность выполнять смежные функции (принять гостей, приготовить еду, убрать номер, сделать мелкий ремонт и др.), что позволит существенно сократить расходы).

Разновидностью малых и семейных гостиниц в черте города являются сервисные квартиры и доходные дома, стоимость размещения в которых может быть вдвое ниже, чем в крупных гостиницах. В Европе сервисные квартиры могут находиться в одном доме, тем самым они формируют мини-гостиницу. В России это редкость, хотя сервисные квартиры популярны в крупных городах-миллионниках, например, в Москве и Санкт-Петербурге.

Региональные власти поддерживают создание малых и семейных гостиниц на своей территории, о чем свидетельствуют многочисленные публикации в СМИ. Таким образом, развитие малого и семейного гостиничного бизнеса в России представляется делом нужным и перспективным.

1.2 Особенности инвестирования в малый бизнес индустрии гостеприимства в г. Новосибирске

Бум строительства отелей, предрекаемый Новосибирску как минимум с конца 90-х, так и остается в неопределенном будущем. Все анонсированные проекты крупных, трех- и четырехзвездочных отелей пребывают либо в стадии обсуждения с инвесторами, либо в проектной проработке. Но спрос на гостиничные услуги велик и постоянно подогревается спецификой Новосибирска - города, где анемичность классического, «созерцательного» туризма компенсируется бурным ростом туризма делового. И пока «большие» отельеры думают о глобальных проектах, малые гостиничные операторы формируют новую нишу бизнеса буквально взрывными темпами -- каждый месяц в городе открывается по одному мини-отелю.

Мини-отель -- формат, привычно ассоциирующийся с курортами Кубани, Кавказа и городами Золотого Кольца. Новосибирск в канон мини-отельного города абсолютно не укладывается. Тем не менее, пробуксовка больших гостиничных проектов позволила стать мини-гостиничному ажиотажу не просто парадоксом, но серьезной, долгосрочной и интересной инвесторам тенденцией.

Единственная более или менее внятная характеристика этого постоянно растущего сектора -- число номеров, позволяющее считать гостиницу малой. В остальном эти объекты весьма разнообразны. Сами новосибирские отельеры к малым гостиницам относят объекты с числом номеров не более 10-15. Гостиницы, в которых 20-50 номеров, квалифицируются уже как средние. Например, гостиница «Набережная», открывшаяся в феврале 2010 года, этой осенью переместится в группу средних (в первой ее очереди -- 16 номеров на 32 места, к сентябрю, с пуском второй очереди, вместимость отеля составит 52 места -- 26 номеров). Сейчас в Новосибирске действует более двух десятков отелей в 10-20 номеров. Общий номерной фонд мини-отелей оценивается в 200-250 номеров. Как подчеркивают все эксперты, эту статистику можно считать приблизительной, поскольку ряд гостиниц действует, так сказать, полуофициально, под расплывчатыми категориальными определениями вроде «центр отдыха», «рекреационный клуб» и так далее.

Уровень сервиса, стоимость услуг, архитектурные параметры номеров и самого здания -- все это вариативно и с трудом поддается категориальному обобщению. Малой гостиницей могут называться и наспех обставленная пристройка к двусмысленной сауне, и принаряженные комнаты в ведомственном общежитии, и исторический памятник (например, в здании, считающемся памятником сибирской архитектуры, расположился отель De Luxe), и модернистское здание с авторским дизайном (гостиница «Сосновый бор», открытая НЗХК в декабре 2009 года). Словом, амплитуда предложения в «миниатюрном» секторе гостиничного рынка обширна -- от откровенно маргинальных вариантов до «премиумных».

«Если вынести за скобки всякие сомнительные «отели при банях», малый гостиничный бизнес в Новосибирске зависит от тех же факторов, что и большой, и технологические приоритеты у таких отельеров должны быть те же самые, -- убеждена маркетолог Ирина Грушецкая. -- Да, в нашем городе миниатюрные гостиницы востребованы, но не надо жестко отождествлять их с форматными собратьями в классических туристических центрах. Малый отель в Новосибирске -- это проект изначально более техносложный и затратный, нежели такой же по числу мест отель где-нибудь в Суздале, Ярославле или Сочи. Гостинице-малютке в классическом туристическом городе не нужны ни комната переговоров, ни конференц-зал. Даже интернет-линия по большому счету необязательна. Ведь в ее номерах будет жить сугубо праздная публика, прибывшая в город за развлечениями и впечатлениями. Все эти бизнес-опции для нее излишни. Напротив, в Новосибирске все перечисленное не может быть статьей экономии: в нашем городе бизнес-туризм безоговорочно преобладает над туризмом рекреационным, соответственно, и конференц-зал, и переговорная, и информационные каналы должны быть обязательно. Без этих сервисных элементов мини-отель в Новосибирске -- неликвид. Хотя, как мне известно, многие мини-отели обустраиваются как раз по самому нерациональному для нашего города «суздальскому» варианту Континент Сибирь, 25.07.2010 г.».

«Есть еще одно принципиальное отличие, -- продолжает тему независимый консультант Лариса Москалева. -- Поскольку малые гостиницы туристических столиц имеют упрощенный сервисный пакет (к примеру, отсутствие ресторана вполне эффективно и обаятельно восполняет кухня по-домашнему), они могут брать гостя ценой -- если и не демпинговать жестко, то предлагать цену существенно более «уютную», нежели в большом отеле со звездами. В Новосибирске же мини-отели, желающие быть рентабельными, вынуждены предлагать цены «взрослые». Например, в рамках 3000-4900 рублей за сутки -- как за «люкс» большого отеля. Такой масштаб ценообразования обусловлен именно сервисной спецификой, новосибирским контекстом. Можно сказать, любой серьезный мини-отель у нас вынужден быть именно бизнес-отелем».

В архитектурном плане подавляющая часть маленьких гостиниц -- плоды реконструкции разной степени сложности (впрочем, по эстетической актуальности такие здания могут не уступать новым -- пример отеля «Сосновый бор» это доказывает). Доля абсолютных новостроек минимальна. В Новосибирске в этой группе находятся гостиницы «Барракуда» и «Набережная».

«Большинство малоформатных проектов так или иначе связано со вторичным рынком недвижимости, -- говорит Ирина Грушецкая. -- И хотя «приспособительная» концепция может оказаться даже дороже, чем строительство «с нуля», у этого варианта тоже есть свои плюсы. Главный плюс -- это расположение объекта, превращаемого в гостиницу, в уже сформировавшемся районе, с инфраструктурой, с хорошей транспортной доступностью и удобной формулировкой адреса. Тогда как потенциальные создатели больших отелей у нас оказываются в гораздо более неудобной ситуации -- например, на пустыре, который выделили под строительство и который еще долго потом придется «вращивать» в город. Да, срок окупаемости малых отелей в среднем дольше, чем у гигантов, - от трех до пяти лет. Но большая гостиница, по-моему, гораздо более зависима от внеэкономического контекста, зачастую еще на стадии выделения участка Там же.».

Исполнительный директор отеля De Luxe Ольга Отмахова убеждена, что для успеха гостиницы важно не столько, где она расположена (в историческом центре города, в одном из локальных центров, в районе средней удаленности или на окраине), сколько то, насколько она близка к потоку потенциальных постояльцев. «Специфика Новосибирска такова, что в него въезжают со всех сторон, с нескольких направлений, соответственно, востребованными могут быть гостиницы с любым расположением, -- говорит госпожа Отмахова. -- И значение тут имеет не столько статус района, сколько близость к конкретному транспортному вектору».

По мнению консультанта по маркетингу Маргариты Сойновой, коммерческий потенциал некоторых малых гостиниц мог бы быть еще выше, если бы не их противоречивая локализация: «Например, гостиница «Набережная» расположена в месте, которое набережной может считаться условно -- от реки она и зрительно, и физически отделена довольно большой зоной частного сектора со всеми причитающимися «экзотизмами» в виде ветхих заборов, шлаковых куч, водонапорных колонок и лопухов. Не факт, что это можно конвертировать в couler local для пресыщенных урбанистическим лоском туристов». Конечно, судьба пасторального уголка уже решена, и в ближайшие годы на его месте возникнет вполне городской пейзаж. Но пока отель «Набережная» живет в очень странном окружении.

В гостиницах, расположенных в центре, вблизи ядер деловой активности и в рекреационных зонах, основу контингента составляют менеджеры высшего звена, гастролирующие «звезды», желающие сохранить свое privacy, а также… молодожены. «Молодожены приезжают довольно часто, -- комментирует Ольга Отмахова. -- Западная традиция проводить первую брачную ночь в престижной гостинице и у нас постепенно входит в моду».

Отелям, которые расположены вдали от сервисных ядер города (бизнес-центров, ресторанов, торгово-развлекательных комплексов), необходимы вложения в собственную инфраструктуру -- нужно создавать по крайней мере собственный ресторанчик. «Без гастрономической составляющей это будет не отель, а пункт ночлега, не более того, -- рассуждает Ольга Отмахова. -- Пожалуй, только наш отель оказался исключением из этого правила, поскольку нас выручает соседство с рестораном «У Николая» (в цокольном этаже того же здания), но это не значит, что другим мини-отелям ресторан не нужен. Пусть миниатюрный, но свой». «Загородные отели, желающие поддерживать достаточно высокий статус, вынуждены вкладывать дополнительные (и весьма немаленькие) средства в инфраструктуру, -- продолжает один из руководителей новосибирской мини-гостиницы, пожелавший сохранить инкогнито. -- А состояние наших дорог существенно ограничивает возможности для удаленного размещения отелей. Все же идеальное расположение для новосибирской гостиницы -- в центре города. Вне зависимости от ее размеров Континент Сибирь, 25.07.2010 г.».

Интересно, что при сопоставимых ценах «гигантов» и «малышей» заполняемость малых отелей существенно выше -- в среднем в пределах 65-80% против 40-45% в крупноформатных гостиницах.

Ирина Грушецкая объясняет такую стабильность спецификой потребительского восприятия этого формата: «У малого отеля изначально выше коэффициент лояльности постояльцев в силу его врожденного сходства с домом. Причем эту лояльность достаточно просто поддерживать. Можно сказать, кустарными методами -- культивируя, акцентируя эту камерность. Постояльцы малого отеля более склонны возвращаться на то же место, если им тут понравилось в первый раз, тогда как постояльцы крупных гостиниц не привязаны к выбору места проживания. Атмосфера большого отеля, каким бы замечательным он ни был, дает человеку меньше долгосрочных привязок, нежели уютная гостиница-особнячок. Дело даже не в конкретных марках и сервисных пакетах, просто человеческое сознание так устроено -- малое проще осознать своим, родным, эмоционально его воспринять».

Возможность такой эмоциональной фиксации служит и компенсирующим фактором. Ведь у малых гостиниц меньше возможностей себя рекламировать, «бесперебойную поставку» постояльцев через туристические агентства тоже наладить трудно, поскольку турфирмы вообще неохотно идут на какие-либо контакты с «малышами».

«В этом нет какой-либо неприязни к формату, -- объясняет Лариса Москалева. -- Просто если в гостинице 10 номеров, а в группах по 20-25 человек, то какой смысл турагенту связываться с такой гостиницей?»

Рациональный максимум и минимум количества номеров не установлен -- все зависит от конкретного проекта, от сервисного контекста в данном районе и от точности формулировки сервисного предложения. «Есть отельеры, которые и три номера считают достаточным числом, -- говорит Ольга Отмахова. -- Все очень индивидуально. Мини-отель вообще очень «штучный« формат».

Специфика менеджмента мини-гостиниц состоит еще и в том, что всем постояльцам нужно предоставить равный высокий уровень сервиса. «В больших отелях классовая иерархия, разделение сервиса по уровням может быть скрыто, смазано самой архитектурой здания, -- объясняет Маргарита Сойнова. -- Например, дорогие номера на верхних этажах, попроще -- внизу. И постояльцы разных «сортов» пересекаются друг с другом минимально. В маленькой же гостинице соседство плотнее -- постояльцы могут даже успеть перезнакомиться, почти как в старинном пансионе. Соответственно, явное разделение сервиса по уровням может быть для них более травматичным. Потому даже обслуживание самого экономного номера такого отеля, как правило, более щепетильно, нежели сервис аналогичного номера в отеле «большом».

По мнению самих отельеров, их коллеги, работающие в мини-формате, вынуждены подходить к категориальному позиционированию отеля более жестко. «Здесь не сработает вариант: «В этой половине у нас «люксы», здесь евроремонт был, а в этой, что попроще, мы командировочных селим», -- рассуждает Лариса Москалева. -- При создании мини-отеля вам придется решать «на берегу», ориентирован ваш проект на дальнобойщиков, на клерков-командировочных или же на «богатых и знаменитых«, желающих уюта и уединения. Угодить же всем не получится по определению».

малый бизнес гостеприимство инвестирование

1.3 Алгоритм разработки инвестиционного проекта строительства малой гостиницы