Юридическая ответственность по жилищному законодательству Российской Федерации

По заявлению органа местного самоуправления, бесхозяйные недвижимые вещи должны приниматься на государственный учет, на территории где находятся. В том случаи, если никто не заявит о своих правах на бесхозяйную недвижимую вещь, то в течение года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет, комитет по управлению муниципальным имуществом может потребовать в судебном порядке признания муниципальной собственности на такую вещь.

Возможно и не удовлетворение судом такого требования, в случае, если есть фактические владельцы, которые должным образом пользуются таким имуществом. Согласно п.3 ст.225 ГК РФ бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

К производным способам приобретения права собственности на жилые помещения относятся:

- договор или иная сделка об отчуждении вещи;

- наследование после смерти гражданина;

- правопреемство при реорганизации юридического лица;

- приватизация жилых помещений, согласно Закону РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ.» ЗАКОН РФ "О ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 04.07.1991 N 1541-1 (действующая редакция от 16.10.2012) //СПС Гарант.

Практическое значение приобретения права собственности на вещь при производных способах, есть и практическое разграничение в том, что, помимо согласия собственника, необходимо также учитывать вероятность наличия на эту же вещь прав других лиц - несобственников. Обременяя имущество, обычно эти права не утрачиваются, даже при смене собственника.

«В данном отношении действует прямо не выраженное, но подразумеваемое законодательством старое, но еще эффективное правило, которое берет начало еще в римском частном праве: никто не может передать другому больше прав на вещь, чем имеет сам. На первоначального приобретателя вещи, никакие ограничения подобного рода распространяться не могут.» Е.А. СУХАНОВ учебник ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО В 4-Х ТОМАХ ТОМ II 3-е изд., перераб. и доп. - М.: 2008 С 403.

Следовательно, различие между первоначальными и производными способами приобретения права собственности сводится к отсутствию или наличию правопреемства, то есть, преемства прав и обязанностей владельцев вещи. В свою очередь, это самое обстоятельство, возможным различие понятий как "основания возникновения права собственности" и "способы приобретения права собственности".

законодательство квартирный наниматель ответственность

Глава II. Права и обязанности сторон по договору жилищного найма

2.1 Понятие и содержание договора жилищного найма

Договоры жилищного найма (социального, коммерческого) являются наиболее значимыми основаниями возникновения права пользования жилыми помещениями. Регламентация отношений по социальному найму жилых помещений осуществляется в основном жилищным законодательством, Ст. 672 ГК РФ предусматривает применение к договору социального найма правил ряда статей Гражданского кодекса РФ. а по найму жилых помещений (определяемому в юридической литературе как коммерческий наем) - нормами гл. 35 Гражданского кодекса РФ. Решение ряда вопросов в отношении коммерческого найма возможно лишь с привлечением положений жилищного законодательства (см. статьи 673, 682, 687 ГК РФ).

По своей юридической природе договор жилищного найма (как коммерческого, так и социального) является двусторонним (взаимным); возмездным (за плату); консенсуальным (содержание договора - "обязуется предоставить").

В юридической литературе некоторыми авторами высказывается мнение, что договоры социального и коммерческого найма - два самостоятельных типа договоров. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. вторая. М.: Статут, 2005. С. 662.

Я все-таки позволю не согласиться с этим утверждением и сейчас попробую аргументировать свое мнение. Прежде всего, позвольте обратить внимание на следующие позиции на договорах коммерческого и социального найма. Очень много существенных условий в договорах, являются характерными как для одного, так и другого (социального, коммерческого) - оплата, наниматель, объект договора. Как для коммерческого и социального договора жилищного найма определение жилищного обязательства дано как общая норма - это обязанность наймодателя - передать нанимателю жилое помещение для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ, ст. 60 ЖК РФ); обязанность нанимателя - нести расходы по оплате жилья (ст. 678 ГК РФ, ст. 67 ЖК РФ).

По-моему, столь показательные условия позволяют определить договоры социального и коммерческого найма жилого помещения как «разновидности одной и той же природы найма.» Литовкин В.Н. Жилищное законодательство: кризис доктрины, смена принципов, от прошлого к настоящему // Сб. "Проблемы современного гражданского права". М., 2000. С. 271, 272; Седугин П.И. Жилищное право. Учебник для вузов. М., 1997. С. 82, 83; Толстой Ю.К. Гражданское право. Учебник / Под ред. Н.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2005. Глава 34. С. 279

По договору социального найма предоставление жилья из государственного и муниципального жилищного фонда, на сегодняшний день увы уже не является основным способом удовлетворения жилищных потребностей. Однако, исходя из этого, не следует понимать социальный наем как пережиток советского периода. Ведь, всем нам известно, что получение жилого помещения от государства на льготных условиях, для определенных категорий населения зачастую является единственно возможным способом реализации конституционного права граждан на жилище, который установлен с. 40. Конституцией РФ.

Договору социального найма жилого помещения отводится значительное место в сфере жилищных отношений. По-моему мнению данный договор является наиболее значимым основанием возникновения права пользования жилым помещением в числе иных отношений, которые регулируются жилищным законодательством РФ. Собою договор социального найма характеризует ряд значительно существенных признаков. По договору жилые помещения предоставляются в жилищных фондах публичных форм собственности (государственной, муниципальной), что основано на положениях статей 19, 49 ЖК РФ, и статьи 672 ГК РФ; а также без установления срока действия заключается договор. (статья 60 ЖК РФ). Рассматривая предыдущее жилищное законодательство положение о бессрочном предоставлении жилого помещения содержалось также и в статье 10 ЖК РСФСР ."Жилищный кодекс РСФСР" (утв. ВС РСФСР 24.06.1983) (ред. от 20.07.2004) .(Утратил силу.) //СПС Консультант плюс.. По- моему мнению, достойно внимания и ранее действовавшее законодательство. Так, статьей 156 ГК РСФСР 1922 г. ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 11 ноября 1922 года «О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА Р.С.Ф.С.Р».

(утратил силу.) //СПС Консультант плюс. предусматривалось автоматическое возобновление договора жилищного найма «Срок не является существенным условием договора, поскольку жилые помещения предоставляются гражданам в бессрочное пользование», - утверждает Е.С. Гетман Гетман, Е.С. Жилищный кодекс РФ / Е.С. Гетман; под ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Статут, 2005. - С. 305. Однако В.Н. Литовкин обращает внимание на то, что договор без срока его действия не идентичен бессрочному. «В этом аспекте уже нельзя рассматривать как досрочное расторжение договора, если договор социального найма был бы заключен, допустим, на определенный срок или бессрочно. Другой особенностью предшествующего закона (ст. 10 ЖК РСФСР) была бессрочность. Она выражала гарантию постоянного пользования жилым помещением». Литовкин, В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный) / В.Н. Литовкин. - М.: Проспект, 2005. - С. 124. Из чего следует, что положение жилищного законодательства о предоставлении жилого помещения в бессрочное пользование, являющееся неизменным практически на всех этапах действия российского законодательства, осталось практически неизменным и в действующем законодательстве.

Основанием заключения договора социального найма является решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, которое принимается с соблюдением всех требований и предписаний ЖК РФ, а также в срок, установленный данным решением. На основании выписки из решения на право заключения договора социального найма, который и является основным документом и заключается договор найма жилого помещения. Ордер является основанием для заселения жилплощади по договору социального найма в доме государственного или общественного жилищного фонда. Он выдается во исполнение решения местной администрации (города, района, поселка, села) о предоставлении жилья. Независимо от того, кому принадлежит жилой фонд, если он предназначен для социального использования, то заселяется на основе этого документа, который выдается администрацией. По высказываниям С.М. Корнеева и П.И. Седугина, «...ордер является порождением жилищной нужды и он будет использоваться лишь при предоставлении жилья отдельным категориям граждан. Однако, пока потребность в ордере как средстве распределения жилья сохраняется, и закон рассматривает ордер в качестве основания для вселения в жилое помещение; недооценка ордера как юридического факта возникновения жилищного правоотношения ведет к искажению истинного положения дел» Корнеев С.М. Предоставление гражданам жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов // Гражданское право. Т. 2. -- М.: Изд-во БЕК, 1994. С. 163; Седугин П'И. Жилищное право. С. 118--119.

В соответствии со ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона-собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо обязуется передать другой стороне-гражданину жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ. Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики Российской Федерации", который действовал раньше определял по-иному понятие договора социального найма, согласно которому, договором социального найма жилого помещения признается соглашение, по которому собственник государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо предоставляет во владение и пользование гражданину благоустроенное жилое помещение, как правило, это в виде квартиры в пределах нормы площади жилого помещения, а наниматель обязуется использовать его для проживания и своевременно вносить плату за жилое помещение.

Рассматривая понятие договора найма жилого помещения, можно прийти к выводу, что в юридической литературе указывается: в отношении жилого помещения наниматель может обладать как правомочием пользования, то есть возможностью эксплуатации и использования имущества путем извлечения полезных свойств, так и правомочием владения, который основан на законе возможностью иметь у себя это самое имущество. Правомочие владения и его содержание, по мнению русского юриста, цивилиста Г.Ф. Шершеневича, предполагает фактическое господство лица над вещью, соединенное с намерением присвоить ее себе., Шершеневич Г.Ф.. Учебник русского гражданского права, Юрайт. -2002 г. С 85 Анализ фактических отношений по поводу жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, позволяет утверждать, что наниматель, кроме пользования, владеет жилым помещением. Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилое помещение предоставляется во владение и пользование. Гражданское законодательство регулирует договор социального найма субсидиарно, т.е. если иное не предусмотрено жилищным законодательством. В данном случае жилищным законодательством иное и не предусмотрено.

Сторонами по договору социального найма являются наймодатель и наниматель. Наймодателем по договору социального найма жилого помещения может быть собственник либо орган, уполномоченный собственником или законом сдавать жилое помещение в наем. Наймодателем является уполномоченный орган государственной власти Российской Федерации, орган государственной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления либо иное управомоченное собственником лицо, действующее от имени собственника жилого помещения: Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования. Полномочия на заключение должностными лицами от имени наймодателя договоров социального найма основываются на доверенности, выданной руководителем соответствующего органа власти, или на акте, принятом им в соответствии с его компетенцией. Например, на территории г. Казани право заключать договоры найма на жилые помещения, находящиеся в государственной и муниципальной собственности г. Казани, предоставляется дирекциям единого заказчика на основании выписки из решения органа исполнительной власти. Исполнительный комитет г. Казани ставит нуждающихся в социальном жилье на учет и предоставляет жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности, гражданину по договору социального найма, согласно закону РТ «О реализации прав граждан на предоставление им жилых помещений государственного жилищного фонда Республики Татарстан и муниципального жилищного фонда по договорам социального найма». Закон РТ» О реализации прав граждан на предоставление им жилых помещений государственного жилищного фонда рт татарстан и муниципального жилищного фонда по договорам социального найма » от 13.07.2007 n 31-зрт (ред. От 24.07.2014).//СПС Гарант.

Нанимателем жилого помещения по договору социального найма может быть дееспособное физическое лицо, относящееся к категории граждан, нуждающихся в предоставлении жилого помещения из жилищного фонда социального использования, в соответствии с перечнем, определяемым законом города. Согласно ЖК РФ, признание гражданина малоимущим осуществляется органами местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ. «Безусловно, - отмечает С.Н. Александрова, - критерии оценки и нормативы в разных субъектах Федерации не будут совпадать» Александрова, С.Н. Основание и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма / С.Н. Александрова // Жилищное право. - 2005. - №7. - С. 9-13.. Иностранным гражданам и лицам без гражданства жилое помещение по договору социального найма не предоставляется, если иное не предусмотрено международным договором.

Члены семьи нанимателя обязательно должны быть указаны в договоре. По обязательствам, которая вытекает из договора социального найма жилого помещения, солидарную ответственность несут дееспособные и ограниченно дееспособные члены семьи нанимателя. В соответствии со ст.68 ЖК, в число членов семьи, входят: проживающий совместно с ним супруг, дети и родители, а другие родственники или нетрудоспособны е иждивенцы признаются членами семьи нанимателя, если только они вселены нанимателем в качестве членов семьи, а также ведут с ним общее хозяйство. Иные лица, только в исключительных случаях в судебном порядке могут быть признаны членами семьи нанимателя.

Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Это право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя ( п2, ст.82 ЖК РФ).

В случае отказа наймодателя изменить договор социального найма путем признания нанимателем по договору социального найма одного из членов семьи умершего нанимателя, необходимо обращаться в суд с заявлением о признании такого отказа незаконным и обязать внести изменения в договор социального найма. При наличии достаточных оснований суд может признать отказ незаконным и удовлетворить исковые требования.

Вот случай из судебной практики, наглядно это показывающий:

Крапивникова Л.М обратилась в Администрацию с просьбой признать ее нанимателем квартиры по договору социального найма после смерти Крапивникова А.К,, с которым она находилась в фактических брачных отношениях, была зарегистрирована и проживала в его квартире более 10 лет. Администрация отказала ей в этом, ссылаясь на то, что Крапивникова Л.М. не состояла в браке с Крапивниковым А.К. и не может являться членом его семьи. Крапивникова обратилась в суд с иском к Администрации района о признании права пользования жилым помещением, заключении договора социального найма. Суд с учетом всех обстоятельств дела иск Крапивниковой Л.М. удовлетворил.

В случаях, когда отсутствует согласие всех членов семьи нанимателя о заключении договора социального найма с одним из них, даже суд не сможет помочь в решении этого вопроса.

Как показывает судебная практика, член семьи нанимателя без согласия остальных членов своей семьи и наймодателя не вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. И вот этому наглядное подтверждение:

Суханова Л.Р.обратились в суд с иском к Суханову П.К. в лице его законного представителя, Ивановой Г.Н, Администрации сельского поселения Гурьево о признании нанимателем жилого помещения и заключении договора социального найма жилого помещения. Истица в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала, пояснила, что проживает с сыном Кошкиным Е.Ф в жилом помещении по адресу: <адрес>, где ранее проживал и был зарегистрирован ее муж. Также в указанном помещении зарегистрирован, но не проживает, Суханов П.К сын мужа от предыдущего брака. Муж умер. Истица обратилась в Администрацию сельского поселения Гурьево с заявлением о заключении с ней договора социального найма на занимаемое жилое помещение. В заключение договора ей было отказано, так как необходимо согласие всех членов семьи, в том числе Суханова П.К . Законный представитель несовершеннолетнего Суханова П.К. с иском не согласен. Суду пояснил, что после расторжения брака сын Суханова остался проживать с ней. Сыну 17 лет, он не работает, получал от Суханова алименты Судом установлено, что истица Суханова Л.Р. и ее сын Кошкин Е.Ф. с ДД.ММ.ГГГГ года зарегистрированы в жилом помещении по адресу: <адрес> Нанимателем жилого помещения был Суханов А.Т. Также в вышеназванном жилом помещении с ДД.ММ.ГГГГ года, то есть с рождения зарегистрирован Суханов П.К., ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Наниматель жилого помещения. Суханов А.Т. умер, что подтверждено свидетельством о смерти (л.д.22). Истица Суханова Л.Р. постоянно проживает в спорной квартире, поддерживает ее в надлежащем состоянии, оплачивает коммунальные платеж. Несовершеннолетний Суханов П.К зарегистрирован в спорной квартире, однако, после развода родителей остался проживать с матерью, где и проживает до настоящего времени. Все расходы по содержанию квартиры несет истица, ранее проживающая с умершим нанимателем Суханов А.Т. одной семьей. На момент вынесения судом решения Суханов П.К. является несовершеннолетним и не является дееспособным, поэтому он не может быть нанимателем жилого помещения. Руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ, суд решил иск Суханова Л.Р. удовлетворить и признать нанимателем двухкомнатной квартиры. Обязать администрацию сельского поселения Гурьево заключить договор социального найма. Решение Видновского городского суда Московской области Дело №90-163. http://www.nekrasoff.ru/acts/90164/

Если по каким-то обстоятельствам гражданин перестал быть членом семьи нанимателя (развод супругов), но как и прежде продолжает жить в этом самом жилом помещении, то за ним остается сохранными права, какие есть и у нанимателя и членов его семьи, также он сам отвечает по своим обязательствам, которые вытекают из соответствующего договора социального найма.

Своим разъяснением, приведенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2005 года (вопрос 18), Верховный Суд РФ установил исключение из указанной нормы, касающееся выселения несовершеннолетних детей вместе с одним из родителей из квартиры собственника в случае развода Обзоре судебной практики за третий квартал 2005 года (вопрос 18)// СПС Гарант, а в 2007 году дал новое разъяснение, согласно которому право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, должно сохраняться за ребенком и после расторжения брака между его родителями. Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за третий квартал 2007 г., вопрос 4.// СПС Гарант

Предмет любого договора является одним из его существенных условий, без согласования которого договор не будет считаться заключенным. Согласно ч. 6 ст. 57, ст. 62 ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение, представляющее собой жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры (статья 62 ЖК РФ). Жилой дом понимается в данном случае как одноквартирный. Когда под понятием "жилой дом" понимается многоквартирный, на это специально указывается ( см. пункт 2 статьи 673 ГК РФ, главу 6 ЖК РФ). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме. Комнаты по договорам социального найма могут предоставляться только в случае, предусмотренном ч. 4 ст. 59 ЖК РФ, т.е. когда в коммунальной квартире освобождается комната и в квартире нет лиц, которые нуждаются в жилых помещениях и не имеют иных оснований для ее предоставления. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом, подсобные помещения.

Указывается принадлежность жилого помещения к виду жилищного фонда - государственная или муниципальная собственность. При этом, если жилое помещение находится в государственной собственности, указывается на принадлежность к федеральной собственности, т.е. Российской Федерации, или собственности конкретного субъекта Российской Федерации.

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования и Типового договора социального найма жилого помещения, который утверждается Правительством Российской Федерации. Типовой договор социального найма утвержден постановлением Правительства Российской Федерации "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения" от 21 мая 2005 г. N 315 //СПС Гарант Указанным постановлением установлено, что договоры социального найма жилого помещения, заключенные до вступления его в силу, переоформлению не подлежат. Следует обратить внимание на то обстоятельство, что это касается уже заключенных договоров. Если же, как часто имеет место на практике, договоры социального найма ранее не заключались с лицами, пользующимися жилыми помещениями фонда социального использования, то с ними будут заключаться договоры по новой типовой форме.

В Типовой форме договора социального найма дается подробное описание технических характеристик жилого помещения: количество комнат в квартире, общая и жилая площадь, адрес жилого помещения. Более подробная характеристика предоставляемого жилого помещения, его технического состояния, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, указана в техническом паспорте жилого помещения. Паспорт на жилое помещение - информационно-технический документ, содержащий сведения о состоянии, потребительских свойствах и технических характеристиках жилого помещения. Требования к паспорту установлены Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации. ПРИКАЗ Минземстроя РФ от 04.08.98 N 37 (ред. от 04.09.2000) "ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ИНСТРУКЦИИ О ПРОВЕДЕНИИ УЧЕТА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ //СПС Консультант плюс.

Общего мнения нет в юридической литературы по вопросу о правовой природе отношений по обеспечению граждан, которые проживают в жилых помещениях, коммунальными услугами (центральное отопление, водоснабжение, газ и др.) По данному вопросу есть много мнений авторов ,одни к примеру - А. Ю. Кабалкин считает их самостоятельным видом договорных обязательств и тем самым исключает коммунальные отношения из жилищных правоотношений. Кабалкин,А.Ю. Гражданско-правовые договоры в России. Общие положения: Курс лекций/ А.Ю.Кабалкин. - М.: Юридическая литература, 2007. - 224 с Есть и ученые( Ю. Г. Васин, И. Б. Марткович, В. Ф. Чигир) которые утверждают, что коммунальные отношения неотделимы от жилищных отношений по использованию жилого помещения, ведь отношения между жилищно-эксплуатационными организациями и гражданами по оказанию последним коммунальных услуг являются составной частью жилищного правоотношения. Ю. Г. Васин, И. Б. Марткович, В. Ф. Чигир.. Седугин.Жилищное право: Учебник для вузов. -- С28 2-е изд., перераб. и доп. -- М.: Издательство НОРМА, 2003 Последнее мнение представляется мне более правильным. Современное жилое помещение (жилой дом) имеет в качестве неотъемлемых составных элементов инженерное оборудование (электро-, сантехническое, газовое, лифтовое и др.), водоснабжение, мусоропровод и др. Гражданин при получении ордера на вселение в жилое помещение, еще одновременно приобретает право на использование санитарно-технического и иного инженерного оборудования, других машин и приборов в жилом помещении (жилом доме) ,которые являются имуществом этого жилого дома. Жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно быть юридически и фактически свободным. Оно не должно иметь пользователей этим помещением на законных основаниях (временное отсутствие нанимателя и членов его семьи); жилое помещение не должно быть занято лицами, не имеющими права пользования этим помещением (например, самовольное занятие жилого помещения; проживание в помещении поднанимателей, тогда как договор жилищного найма расторгнут и наниматель выехал из этого помещения).

Решение соответствующего органа о предоставлении жилого помещения, право пользования которым принадлежит на законных основаниях иным лицам, является недействительным. Лицо, фактически занимающее жилое помещение без законных на то оснований, подлежит выселению. Споры подлежат разрешению в судебном порядке. Представляю вашему обзору пример из судебной практики. Администрация г. Ульяновска обратилась в суд с иском к Галиевой В.Е. о выселении из комнаты без предоставления другого жилого помещения, ссылаясь на то, что данное жилое помещение является муниципальной собственностью, отнесено к маневренному фонду. В данную комнату самовольно вселилась Галиева В.Е. и проживает в ней без регистрации, правоустанавливающих документов и разрешения компетентных органов, в добровольном порядке его не освобождает. Поэтому суд пришел к правильному выводу об обоснованности исковых требований МО г. Ульяновск о выселении Галиева В.Е. из самовольно занятой комнаты без предоставления другого жилого помещения. Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила решение Ленинского районного суда города Ульяновска от 25 декабря 2013 года оставить без изменения, а именно, выселить Галиева В.Е. без предоставления другого жилого помещения. Апелляционное определение Ульяновского областного суда Дело № 33-900/2014 25 марта 2014 года. Архив Ульяновского областного суда.

Жилищный кодекс РФ не содержит положения, предусматривающего основания, порядок и последствия признания решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным.

В период своего действия договор коммерческого найма может быть изменен и расторгнут по общим основаниям, предусмотренным гл. 29 ГК "Изменение и расторжение договора». Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении. Договор коммерческого найма может быть изменен, расторгнут и в связи с существенным изменением обстоятельств, если иное не предусмотрено самим договором или не вытекает из его существа (ст. 45ГК). Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и сам договор, если из закона, иных правовых актов, самого договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. По мнению В.Д.Рузановой, расторжение договора найма жилого помещения - это волевой акт, являющийся по свой юридической природе односторонней или двухсторонней сделкой. Рузанова В.Д. Расторжение договора найма жилого помещения/В.Д.Рузанова//Жилищное право .-2005-№-С .14-16. При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законно, либо самим договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок (ст. 452 ГК).

2.2 Обязанности нанимателя по договору найма жилого помещения

Основными условиями договора социального найма, являются- права и обязанности нанимателя и наймодателя. Существенный перечень этих обязанностей содержатся в ЖК РФ, кроме Жилищного кодекса существует и Типовой договор социального найма, который уточняет условия, расширяет перечень прав и обязанностей, но при этом, не противоречит ЖК РФ.

В своей работе я коснусь только обязанностей нанимателя жилого помещения. Согласно ч. 3 ст. 67 ЖК РФ, к обязанностям нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены Жилищным кодексом РФ;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) в установленные договором сроки информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Перечисленные в ч. 3 ст. 67 ЖК РФ обязанности подлежат непрекословному выполнению нанимателем, и соответственно, их выполнение призвано обеспечивать возможность использования занимаемого им помещения в соответствии с функциональным назначением этого помещения и не допускать ущемления интересов третьих лиц, а именно, прежде всего соседей. Соблюдение прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, является существенной обязанностью пользователя жилым помещением (нанимателя, членов его семьи т.п.), которые установлены в ч. 4 статьи 17 ЖК РФ. Также статья 83 ЖК РФ содержит в числе оснований расторжения договора социального найма по требованию наймодателя систематическое нарушение прав и законных интересов соседей.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ (ст. 17 ЖК РФ).

Не только проживание, но и осуществление определенной профессиональной или предпринимательской деятельности разрешено отдельным категориям лиц в жилом помещении. К этой категории относятся: надомные работники, писатели, научные работники и др. Запрещении такой деятельности было бы неоправданным ограничением прав граждан.

Жилищным кодексом и другими правовыми актами РФ допускается использование жилого помещения в выше указанных целях, только если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым жилое помещение должно отвечать.

Одним из основных обязанностей нанимателя жилого помещения, как по договору социального, как и коммерческого найма является внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги, которая возникает с момента заключения такого договора (ч. 2 ст. 153 ЖК РФ). В соответствии с ч. 1 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, только если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. Надо помнить то, что в соответствии с ч. 9 ст. 156 ЖК РФ малоимущие граждане, которые занимают жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением - платы за наем.

В соответствии с п.6 ч. 3 статьи 67 ЖК РФ предусматривается информирование наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма, нанимателем жилого помещения. Следует обратиться к ч.3 ст. 60 ЖК РФ, при рассмотрении этого положения. Согласно этой статье, изменение оснований и условий, которые дают право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения. К существенным условиям, для решения этого вопроса следует отнести значительное изменение материального положения семьи в результате чего она не может быть отнесена к числу малоимущих, и установление платы за наем жилого помещения в соответствии со ст. 154 ЖК РФ, должно явиться следствием этого случая.

В ст. 67 ЖК РФ перечень прав и обязанностей нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма сформулированы и определены как «открытые»: другие обязанности, а также и права нанимателя определяются в соответствии с ЖК РФ, другими законами и самим договором социального найма, где более подробно указываются обязанности, которые лежат на нанимателе. Обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма (как и права) содержатся также в Типовом договоре социального найма жилого помещения, а также в Постановлении правительства РФ «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями», Постановлении правительства РФ от 21 января 2006 г.№ 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями», //СПС Консультант плюс.

Что касается обязанностей нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма, то в отличии от социального найма там меньше обязанностей нанимателя, и он как и сам договор регулируется гражданским законодательством.

Согласно ст.678 ГК РФ наниматель по договору коммерческого найма обязан: ."Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 31.12.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 22.01.2015) //СПС Консультант плюс.

1. использовать жилое помещения только для проживания, также обеспечить сохранность жилого помещения и поддерживание его в надлежащем состоянии.

2. наниматель без согласия наймодателя не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения .

3. важнейшая обязанность нанимателя - своевременное внесение платы за жилое помещение (ч. 3 ст. 678 ГК РФ).Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, установленная в договоре плата не должна превышать этот размер (п. 1 ст. 682 ГК РФ). Одностороннее изменение размера платы возможно только в случаях, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 682 ГК РФ).Срок внесения платы устанавливается договором. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ.

4. проведение текущего ремонта занимаемого жилого помещения, если иное не установлено договором. В отношении капитального ремонта жилого помещения, то она является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором коммерческого найма жилого помещения.

Согласно, ст.17 ЖК РФ, и п. 6 Правил, пользование жилыми помещениями должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов граждан и соседей, которые проживают в этом жилом помещении.

Глава III. Ответственность нанимателя и других лиц за нарушение обязательств по договору

3.1 Понятие, виды юридической ответственности

Юридическая ответственность - является составной частью правовой системы и выполняет в ней важную роль. Она как определенное юридическое средство, которое с помощью локализации, блокировки противоправного поведения дает стимул общественно полезных действий людей в правовой сфере.

На сегодняшний день в отечественной науке нет единой обобщенной трактовки понятия юридической ответственности. Следовательно, каждый из авторов, кто пишет научные труды о юридической ответственности, старается по-своему дать ему определение и подчеркивает те стороны, которые он считает основными, определяющими. Юридическая ответственность большинством ученых понимается, как мера государственного принуждения либо отождествляется с наказанием за правонарушение. Иной группой ученых юридическая ответственность рассматривается в рамках правовых категорий, которые существуют. Юридическая ответственность трактуется ими как охранительное правоотношение, как специфическая юридическая обязанность, как реализация санкций правовых норм и др. Будучи одним из юридических средств, нейтрализующих последствия ненадлежащего поведения субъекта, нарушающего права и охраняемые законом интересы других лиц, юридическая ответственность выступает как реакция государства на совершенное правонарушение. Кстати, эта реакция, проявляемая государством в рамках исполнения последним охранительной функции, имеет властный, принудительный характер, понуждающий правонарушителя претерпеть неблагоприятные для него последствия в виде лишения определенных материальных или нематериальных благ. В теории господствует точка зрения, в согласно которому, государственное принуждение применяется только в случаях реализации негативной (ретроспективной) ответственности как вспомогательного средства, которого нельзя распространять на все разновидности ответственности, и делается вывод, что правовая ответственность в ее позитивном и ретроспективном проявлениях находится в ведении государства. И если позитивная ответственность расширяется и укрепляется, то вторая в дальнейшем будет сужаться. ' Черных Е.В. Юридическая ответственность и государственное принуждение // Отметим, что теория государства и права / Под ред. Н.И. Матузова и А.В. Малько. С. 550--551. Как утверждает Сенякин И,Н - Юридическая ответственность тесно связана с санкцией правовой нормы и в этом качестве предстает как принудительно исполняемая обязанность, возникшая в связи с правонарушением и реализуемая в конкретном правоотношении. Сенякин И,Н - академик РАЕН И.Н. Сеняккн - темы 4 (§ 2 3 и соавторстве), 18, 27 (§ 1-4);

Правонарушитель отвечает за совершенное неправомерное поведение, которое влечет для него неблагоприятные последствия личного или имущественного характера. Следовательно, со стороны законодательства юридическая ответственность рассматривается, как разновидность мер государственного принуждения, которые применяются правонарушителю и влекут для него неблагоприятные последствия личного, имущественного или другого характера.

Юридическая ответственность - это возможность наступления неблагоприятных последствий личного, имущественного и специального характера (санкций), которые возлагаются уполномоченными государственными органами с соблюдением процессуального законодательства на правонарушителя - так утверждает А.В. Афронина. Афонина А.В Жилищное право.. М.: Дашков и К, 2008. - С-307.

Законодатель возлагает на юридическую ответственность следующие функции: 1) карательную, функцию возмездия; 2) правовосстановительную, компенсационную; 3) превентивную (предупреждение других членов общества о наказуемости противоправного поведения).

Определенной спецификой обладает ответственность в жилищных правоотношениях. Об этом писала в своих трудах и Филлипова.С.Е. По ее мнению и в законодательстве, в теории и на практике принято больше внимания обращать не на ответственность, а на защиту жилищных прав граждан, что лишний раз подтверждает вещный характер прав пользователей жилых помещений. Филиппова Е.С Жилищное право.. М.: Юстицинформ, 2007. -- С .148 В ЖК РСФСР ответственности за нарушение жилищного законодательства был посвящен целый раздел. Он содержал ряд оснований для наступления уголовной, административной или иной ответственности, но в новым Жилищным кодексе РФ не содержатся статьи об ответственности за нарушение жилищного законодательства ,они лишь отсылают к другим нормативно- правовым актам.(УК, КОАП, ..) Виды ответственности за нарушение жилищного законодательства.

1.Гражданско-правовая ответственность. Наступлению гражданско-правовой ответственности способствуют: использование жилья не по назначению, порча и разрушение жилищного фонда, несвоевременное внесение квартирной платы и платы за коммунальные услуги и др.

В этих случаях, гражданско-правовая ответственность наступает по правилам, которые предусмотрены гражданским законодательством, но только при одновременном наличии четырех условий.

Во-первых, в случаях, когда жилищному фонду причинен вред ненадлежащим отношением. Имущественный вред выражается в расходах, которые произведены потерпевшим, при утрате или повреждении его имущества и в случаях когда потерпевший недополучил доходы, которые мог бы получить, если бы отношение к жилищному фонду было надлежащим. В нанесении ущерба деловой репутации, причинении физических или нравственных страданий и др. выражается причинение морального вреда.

Во-вторых, при причинении вреда противоправными действиями.

Противоправность отражается в том, что субъект не выполнил (нарушил) нормы которые установило законодательство. Следовательно, каждый раз нужно устанавливать, именно какое правило нарушено (статья закона, пункт инструкции и др.).

В-третьих, при существовании причинно-следственной связи между противоправными действиями и вредом который наступил.

В-четвертых, при виновности субъекта, который причинил вред.

2. Административная ответственность применяется за те нарушения жилищного законодательства, за которые предусматриваются как нормами законодательства об административных правонарушениях, так и самими жилищно-правовыми нормами. Этот вид ответственности обладает публичным характером, определяющееся тем обстоятельством, что субъектом будет государство, которое и будет привлекать нарушителя к ответственности. В случаях наложения административного взыскания учитываются характер совершенного правонарушения, степень его вины, имущественное положение, обстоятельства которые смягчают или отягчают ответственность. Этот вид ответственности предусмотрена КоАП РФ и я перечислю некоторые:

1. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей. (ст. 7.21 КоАП РФ),

2. Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей (ст. 7.22 КоАП РФ). "Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях" от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 03.02.2015) //СПС Консультант плюс.

3. Уголовная ответственность. Принцип неприкосновенности жилища содержится в ст.3 ЖК РФ. Согласно, ст. 25 Конституции РФ никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных ЖК РФ целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения. За его нарушение предусмотрена уголовная ответственность ст. 139 УК РФ и согласно ему:

1. Незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, -наказывается штрафом в размере до сорока тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех месяцев, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до трех месяцев.

2. То же деяние, совершенное с применением насилия или с угрозой его применения, -наказывается штрафом в размере до двухсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до восемнадцати месяцев, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо лишением свободы на тот же срок. Уголовный кодекс Российской Федерации" от 13.06.1996 N 63-ФЗ (ред. от 03.02.2015) //СПС Консультант плюс.

По-моему, исходя из всего что было сказано выше, можно сделать вывод, что не каждое государственное принуждение следует считать ответственностью. Например, принудительное (судебное) воздействие в форме требования устранить нарушения, которые были допущены нанимателем жилого помещения и стали основанием для расторжения договора найма (ст. 687 ГК), не является мерой ответственности, так как в этом случае отсутствует элемент дополнительных неблагоприятных последствий для нарушителя, то есть, тех самых лишений, которые выходят за рамки принудительного исполнения обязанности.

3.2 Неуплата квартирной платы, как основание ответственности нанимателя

Согласно договору социального найма жилого помещения, наниматель, который не исполняет обязанности, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством. В основных случаях это - расторжение договора социального найма, и как следствие о выселении с предоставлением, а также без предоставления другого жилого помещения. Действующее на сегодняшний день российское законодательство предусматривает выселение в качестве санкции за ненадлежащее исполнение жилищных обязанностей и иное виновное поведение нанимателя. «Анализируя жилищное законодательство, можно сказать , что в ст. 68 ЖК РФ говорится только об общей ответственности нанимателя жилого помещения.» Кириченко О.В.: Статья» Права, обязанности и ответственность нанимателя по договор» (Кириченко О. В.) ("Нотариус", 2007, N 1).

Ответственность нанимателя по коммерческому найму жилого помещения, как и сам договор не указаны в Жилищном кодексе РФ, но их можно найти в Гражданском кодексе РФ .В гл.35 отсутствуют отдельные статьи, которые устанавливают ответственность нанимателя жилого помещения. Наниматель несет гражданско-правовую ответственность и она предусмотрена гл. 25 ГК РФ как «Ответственность за нарушение обязательств».

В своей работе я коснусь таких видов ответственности, как невнесение платы за жилое помещение, разрушение и порча жилого помещения нанимателем.

Согласно ст. 67 Жилищного кодекса Российской Федерации, как по договору социального найма, так и по договору коммерческого найма жилого помещения одной из основных обязанностей нанимателя является своевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Рассуждение о том, что плата за помещение и коммунальные может вноситься только нанимателем лично будет ошибочным. Также члены семьи та нанимателя и другие лица, е совместно с проживающие с нанимателем в этом жилом помещении, могут самостоятельно выполнять обязанность по внесению платы.

До принятия нового Жилищного кодекса Российской Федерации эта обязанность была указана в нормах Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики»,

Итак, в соответствии со ст. 90 ЖК РФ, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, то они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, который установлен для вселения граждан в общежитие.

Однако, законодателем анализируемая норма ЖК РФ изложена, по-моему, не вполне корректно и в дальнейшем, следовательно, будет изменена в связи со следующим.:

Согласно ст.15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, который отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, другим требованиям законодательства.

Таким образом, при выселении не могут быть предоставлены в качестве другого жилья помещения, которые, не отвечают санитарным и техническим правилам и нормам или которые не относятся к жилищному фонду.

Следовательно, в соответствии с нормами ЖК РФ, вновь предоставляемое помещение должно соответствовать основным критериям жилого помещения, а именно быть предназначенным для проживания граждан, но, еще в то же время, оно может и не отвечать критериям благоустроенности.

Ю.К. Толстой в своих научных трудах выдвигает мнение, согласно которому, «указание на то, что жилое помещение должно быть благоустроенным, законом опущено. Таким образом, предоставляемое помещение по уровню благоустройства может не дотягивать до того общего уровня, который достигнут в данном населенном пункте» Толстой Ю.К. Жилищное право. М.: Проспект, 2007. С. 166.. Из вышеуказанной нормы ЖК РФ установлено, что согласно нормам, установленным для вселения граждан в общежитие определяется размер вновь предоставляемого на условиях социального найма жилого помещения выселяемым гражданам.

Ст. 105 ЖК РФ устанавливает площадь жилого помещения, согласно ему, жилые помещения в общежитиях предоставляются по договору найма специализированного жилищного фонда из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека. Но, высока вероятность того, что жилое помещение которое будет предоставляться вновь, будет по размерам значительно меньше предыдущего, и следовательно, будет сокращен количество комнат. Законодатель в этом случаи не учел все условия вселения гражданина и членов его семьи во вновь предоставляемое жилое помещение, которое состоит только из одной комнаты.

Жилые помещения, предоставляемые по нормам специализированного фонда не должны превышать тот размер жилого помещения, который был предоставлен раньше в целях сохранения санкционированного характера рассматриваемой нормы права.

Но, нужно также отметить, что в данной статье ЖК РФ не совсем подробно раскрывается, какие именно периоды включает шестимесячный срок: это шесть месяцев подряд или любые шесть месяцев в период которых действует договор социального найма.

Этому вопросу специалисты в области жилищного права подходят по- разному: одни утверждают то что, наиболее оптимальным решением указанного вопроса являлось бы исчисление срока в период действия договора социального найма путем суммарного сложения любых шести месяцев, за которые уплата коммунальных платежей и платы за жилое помещение нанимателями не осуществлялась. Тихомиров М.Ю. Договоры жилищного найма: практическое пособие. М.: изд. М.Ю. Тихомирова,2007. С. 48.