Договор коммерческого найма жилого помещения
Общие положения о договоре коммерческого найма жилого помещения, его содержание, условия заключения, основания, порядок и последствия расторжения. Невнесение нанимателем платы за жилое помещение. Разрушение или порча жилого помещения нанимателем.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 04.04.2018 |
| Размер файла | 106,6 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
39
Размещено на http://www.allbest.ru/
Оглавление
- Введение
- Глава 1. Общие положения о договоре коммерческого найма жилого помещения
- 1.1 Понятие договора коммерческого найма жилого помещения
- 1.2 Содержание договора коммерческого найма жилого помещения
- 1.3 Порядок заключения договора коммерческого найма жилого помещения
- Глава 2. Основания, порядок и последствия расторжения договора коммерческого найма жилого помещения
- 2.1 Общая характеристика оснований и последствий расторжения договора коммерческого найма жилого помещения
- 2.2 Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение
- 2.3 Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения в случае разрушения или порчи жилого помещения нанимателем
- Заключение
- Список использованных источников информации
Введение
Несмотря на распространенность отношений коммерческого найма в постсоветской России, востребованность этого института в современных социально-экономических условиях, специальных комплексных работ, посвященных исследованиям проблем правового регулирования договора коммерческого найма жилья, сравнительно немного.
В условиях активного развития в последнее десятилетие жилищного права в целом, принятия Жилищного кодекса РФ, появления новых субинститутов найма жилья усовершенствование правового регулирования расторжения договора коммерческого найма также осталось за рамками внимания отечественного законодателя.
В связи со значимыми новеллами жилищного законодательства нормы, регулирующие коммерческий наем жилья, требуют актуализации, оптимизации, обстоятельного реформирования.
Цель исследования - рассмотреть вопросы расторжения договора коммерческого найма жилого помещения.
Поставленная цель определила основные задачи исследования:
исследовать понятие договора коммерческого найма жилого помещения;
определить содержание договора коммерческого найма жилого помещения
рассмотреть порядок заключения договора коммерческого найма жилого помещения
дать общую характеристику оснований и последствий расторжения договора коммерческого найма жилого помещения.
Объектом исследования выступают общественные отношения, опосредуемые договором коммерческого найма жилого помещения.
Предметом курсовой работы являются нормы гражданского и жилищного законодательства, регулирующие расторжение договора коммерческого найма жилых помещений, а также практика их применения.
В процессе написания работы использовались общенаучные методы - дедукция, индукция, анализ, синтез, абстрагирование, метод комплексного анализа.
Теоретическую базу курсовой работы составили труды ученых-цивилистов, рассматривавших и изучавших особенности юридической природы гражданско-правовых договоров имущественного найма, обязательственных отношений: М.И. Брагинского, В.Н. Васина, В.В. Витрянского, А.Ю. Кабалкина, О.С. Кириченко, Б.К. Комарова, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, М.И. Кулагина, Е.С. Селивановой, Ю.К. Толстого, В.Ф. Чигир и др.
Курсовая работа состоит из введения, 2 глав, включающих 6 параграфов, заключения, списка использованных источников.
Глава 1. Общие положения о договоре коммерческого найма жилого помещения
1.1 Понятие договора коммерческого найма жилого помещения
Договор коммерческого найма жилого помещения получил свою правовую основу сравнительно недавно - с введением в действие части второй Гражданского кодекс РФ (далее - ГК РФ) Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26. 01.1996 № 14-ФЗ (в ред. ФЗ от 28. 03.2017 № 39-ФЗ) //СЗ РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410. - и по существу заменил предусмотренный ранее Законом "Об основах федеральной жилищной политики" "Об основах федеральной жилищной политики": Закон РФ от 24. 12.1992 № 4218-1 // Ведомости СНД и ВС РФ. - 21. 01.1993 - № 3. - Ст. 99. (далее - Закон № 4218-1) договор аренды гражданами жилых помещений, под которым фактически и подразумевался рассматриваемый договор. В соответствии со ст. ст.1, 17 Закона № 4218-1 граждане могли арендовать жилье без ограничения его размеров за договорную плату. Закон № 4218-1 в отношении найма жилого помещения выделял договор социального найма и договор, заключаемый по воле сторон (свободно), - договор аренды. После принятия части второй ГК РФ и внесения изменений в Закон № 4218-1 договор аренды стал представлять собой, по существу, два различных договора: договор аренды, в котором наниматель - гражданин - использует жилое помещение для личного проживания (т.е. договор коммерческого найма); и собственно договор аренды, в котором арендатор - юридическое лицо - арендует жилое помещение с целью его передачи по договору гражданину для проживания.
С момента вступления в силу ГК РФ возможность аренды жилых помещений предусматривается лишь для юридических лиц, а договор аренды гражданами жилых помещений утратил свое право на существование.
Договор коммерческого найма регулируется нормами гл.35 ГК РФ.
Жилищный кодекс Жилищный кодекс Российской Федерации от 29. 12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 29. 07.2017) // СЗ РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 14. (далее - ЖК РФ) лишь упоминает в некоторых статьях о возможности заключения такого договора.
Нормы действующего ГК РФ не содержат такого термина, как "коммерческий наем жилого помещения". В Гражданском кодексе такой договор называется наймом жилого помещения. Как указывает Б.М. Гонгало, термин "коммерческий наем" введен в научный оборот П.В. Крашенинниковым Гражданское право: Учебник: В 2 т. / под ред. Б.М. Гонгало. - М., 2016. - С. 224. . Следует признать, что такая терминология полностью отвечает природе этого договора, прочно вошла в обиход и должна быть закреплена в нормах ГК РФ.
Договор коммерческого найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двухсторонне обязывающим, срочным.
Наймодателем может выступать собственник жилого помещения фонда коммерческого использования, уполномоченный собственником орган власти или иное уполномоченное собственником лицо.
Недостатком определения найма, содержащегося в ст.671 ГК РФ, является отсутствие указания на возможность передачи жилого помещения внаем иными лицами, помимо собственника и уполномоченных им лиц. Ведь, например, в соответствии со ст.128 ЖК РФ член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса, с согласия проживающих совместно с ним членов своей семьи и правления жилищного кооператива вправе сдать часть занимаемого им жилого помещения в доме жилищного кооператива, а в случае временного выбытия - все жилое помещение в доме жилищного кооператива внаем за плату. К этим отношениям применяются правила ЖК РФ о поднайме жилья, находящегося на праве социального найма, но это следует считать приемом юридической техники, не влияющей на характер складывающихся правоотношений. Рассматриваемая категория в любом случае является обычным договором коммерческого найма жилого помещения. Поэтому при конструировании определения коммерческого найма и норм, регулирующих соответствующие отношения, необходимо учитывать указанную специфику наймодателя. Предпочтительнее, пожалуй, исключить из дефиниции указание на личность наймодателя и раскрыть эту категорию в отдельной норме.
Нанимателем может выступать только гражданин (физическое лицо). Юридическим лицам жилые помещения по договорам найма не предоставляются.
В литературе предпринимались попытки формулирования авторских предложений определения договора коммерческого найма жилого помещения. Однако они, как правило, не учитывают отмеченную нами специфику. Так, А.В. Мыскин предлагает под договором коммерческого найма понимать договор, по которому "одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне - гражданину (нанимателю) пригодное для постоянного проживания жилое помещение за плату во владение и пользование на определенный договором срок для проживания в нем, а другая сторона - гражданин (наниматель) - обязуется использовать жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за жилое помещение, выполнять иные условия договора коммерческого найма и требования законодательства" Мыскин А.В. Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса. - М.: Статут, 2017. - С. 165. .
Более оправданным, хоть и не лишенным недостатков, представляется предложение Н.В. Василенко: "Договор коммерческого найма жилого помещения - это соглашение, по которому наймодатель обязуется передать нанимателю жилое помещение без ограничения размеров его площади на определенный срок, за договорную плату во владение и пользование для проживания в нем, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением, своевременно выполнять возложенные на него договором обязанности" Василенко Н.В. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования как один из вариантов решения жилищной проблемы в России // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2017. - № 1. - С. 25. .
Изложенное позволяет сформулировать следующую дефиницию рассматриваемого договора: "По договору коммерческого найма жилого помещения наймодатель обязуется передать гражданину - нанимателю жилое помещение за плату во временное владение и пользование для проживания в нем".
1.2 Содержание договора коммерческого найма жилого помещения
Содержание любого договора составляют его условия, и прежде всего существенные условия. Согласно п.1 ст.432 ГК Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30. 11.1994 № 51-ФЗ (в ред. ФЗ от 29. 07.2017 № 199-ФЗ) // СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301. существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Единственным существенным условием договора коммерческого найма является его предмет - действия наймодателя по предоставлению нанимателю жилого помещения. Соответственно, объектом этого договора выступают жилые помещения государственного, муниципального или частного жилищного фонда коммерческого использования, включая помещения в наемных домах Суханов Е.А. Вещное право: научно-познавательный очерк. - М.: Статут, 2017. - С. 376. .
Помещение должно быть жилым, изолированным, пригодным для постоянного проживания, являться недвижимым имуществом, быть благоустроенным (уровень благоустроенности указывается в договоре), находиться в пределах границ муниципального образования, быть свободным от прав третьих лиц, может быть укомплектовано мебелью, бытовой техникой, предметами домашнего обихода.
В многоквартирном доме наниматель жилого помещения по договору найма наряду с пользованием жилым помещением имеет право также пользоваться общими помещениями дома и оборудованием за пределами квартиры (п.2 ст.673 ГК РФ). Неизолированное жилое помещение не может быть объектом договора найма.
По мнению некоторых авторов, определение, закрепленное в ст.673 ГК РФ имеет ряд существенных недостатков, например, остается открытым вопрос о том, что представляет собой помещение как таковое. Так, А.А. Иванов полагает необходимым сначала "определить, что является помещением, а затем выделять признаки, присущие жилым помещениям" Иванов А.А. Вопросы недвижимости в Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. - 2014. - № 6. - С. 88. . Кроме того, для приобретения помещением статуса жилого к указанным в ЖК РФ требованиям можно добавить формальный критерий - регистрацию в качестве такового в специализированной государственной или муниципальной организации, осуществляющей техническую инвентаризацию (БТИ).
Специфика жилого помещения как предмета договора социального найма проявляется в его целевой направленности. В соответствии с п.2 ст.288, статьями 671, 673 ГК РФ, ч.2 ст.15, ст.17 ЖК РФ жилые помещения предназначены для проживания в них граждан. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, предприятий, учреждений и организаций (п.3 ст.288 ГК РФ, ч.3 ст.17 ЖК РФ).
Закрепляя целевое назначение жилых помещений, ГК РФ подробно не регламентирует порядок пользования такими помещениями. ЖК РФ введена новелла - разрешено использовать жилое помещение для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности при соблюдении двух условий:
1) если такую деятельность осуществляют лица, проживающие в жилых помещениях на законных основаниях (право собственности на жилое помещение, договор коммерческого или социального найма);
2) если подобное использование жилого помещения не нарушает прав и законных интересов соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических требований, а также санитарно-технических правил и норм (части 2, 4 ст.17 ЖК РФ). В частности, проживание совместимо с профессиональной деятельностью в домашних условиях лиц творческих профессий (писателей, художников, музыкантов и т.д.) без изменения функционального назначения жилого помещения См. подробнее: Шалыгин Б.И., Викторов И.С. Жилищный кодекс и некоторые проблемы его применения // Жилищное право. - 2015. - № 8. - С. 17. .
Кроме того, следует признать, что договор коммерческого найма может заключаться и в индивидуальном жилищном фонде при определенных условиях. Например, гражданин проживает в принадлежащей ему на праве собственности квартире и передает ее часть - изолированную комнату - внаем третьему лицу. В качестве еще одного примера можно назвать передачу жилого помещения пайщиком жилищного кооператива внаем третьему лицу.
А.И. Бычков делает попытку обосновать необходимость законодательного установления минимальной нормы площади предоставления жилого помещения по договору коммерческого найма Бычков А.И. Квартирный вопрос. Приобретение, реализация и защита права собственности на квартиру. - М.: Инфотропик Медиа, 2016. - С. 45. , что, конечно, является несостоятельным и противоречит принципу свободы договора и основам построения жилищного законодательства в части регулирования отношений по коммерческому найму.
Срок не является существенным условием рассматриваемого договора. При этом такой договор может быть лишь срочным. Закон определяет, что срок договора коммерческого найма не может превышать пяти лет. Если же срок не определен соглашением сторон, то договор считается заключенным на пять лет. Кроме того, законодательство выделяет две разновидности этого договора: краткосрочный (заключенный на срок до одного года) и долгосрочный (заключенный на срок от одного года до пяти лет), установив для этих разновидностей разное правовое регулирование в части объема прав нанимателя и членов его семьи.
А.И. Бычков предлагает не ограничивать стороны коммерческого найма пятилетним сроком, а предусмотреть его диспозитивно Василенко Н.В. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования как один из вариантов решения жилищной проблемы в России // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2017. - № 1. - С. 25, что является неоправданным. Дело в том, что установление максимального срока действия договора коммерческого найма направлено в первую очередь на защиту прав собственника жилого помещения, залогодержателя, возможного приобретателя такого помещения. В случае если в течение пяти лет действия договора коммерческого найма изменится имущественное или семейное положение наймодателя, он сможет начать использовать данное помещение для личного проживания или проживания членов своей семьи. Наследник, получивший обремененное правами нанимателя жилое помещение и нуждающийся в жилье, также сможет приступить к его использованию по истечении этого относительно небольшого, разумного срока найма. Законодательное установление данного срока было обусловлено спецификой жилищных отношений, их отличием от договора аренды особым объектом - жилым помещением.
Н.В. Василенко, комментируя ст.671 ГК РФ, в качестве существенных условий рассматриваемого договора помимо предмета выделяет личность нанимателя и цену договора Никитина В.А. Основания прекращения договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя по праву Российской Федерации и Федеративной Республики Германия // Семейное и жилищное право. - 2016. - № 2. - С. 35. . В части признания условия о цене существенным его поддерживает В.А. Никитина. В действительности же действующий ГК РФ не относит цену договора коммерческого найма (плату за наем) к числу существенных условий. Отсутствие согласованной воли сторон в этом вопросе восполнимо правилами ч.3 ст.424 ГК РФ.
В.В. Гущиным предложено наряду с предметом признать существенным условием этого договора его цену Гущин В.В. Договор найма жилого помещения // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2016. - № 3. - С. 93 - 97. . С данным предложением сложно согласиться. Тенденции развития частного права в России последних лет позволяют заключить, что на первое место выходят такие принципы гражданско-правового регулирования общественных отношений, как свобода договора и стабильность гражданского оборота. Необдуманное, беспочвенное увеличение числа существенных условий договора ставит под удар правовое положение его сторон, в том числе добросовестных, незнакомых с тонкостями гражданского законодательства.
1.3 Порядок заключения договора коммерческого найма жилого помещения
Договор коммерческого найма жилого помещения заключается в простой письменной форме. Требований о заключении этого договора путем составления единого документа, подписанного сторонами, нет. Не предусмотрены законом и правовые последствия несоблюдения письменной формы этой сделки, отличные от ст.162 ГК РФ.
Такой законодательный подход представляется совершенно обоснованным с позиций нормообразующих признаков этого договора, его функциональной специфики. Этот договор заключается зачастую в условиях юридической безграмотности его сторон, сложной или особой жизненной ситуации, как в городской, так и в сельской местности, и, как правило, на незначительный срок. Иногда стороны просто лишены физической возможности согласовать его условия в письменной форме, тем более составить юридически грамотный документ. Нередко заключение этого договора сопровождается немедленным вселением. Поэтому ставить возникновение прав и обязанностей сторон в зависимость от соблюдения письменной формы этого договора, тем более придавать ей особый вид - единый документ - было бы неправильно Формакидов Д.А. Актуальные вопросы правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения // Журнал российского права. - 2017. - № 5. - С. 55. .
Иначе обстоит дело с долгосрочными договорами найма, заключенными на срок от одного года.
В настоящее время ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора коммерческого найма, заключенного на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном ст.51 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" "О государственной регистрации недвижимости": Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (ред. от 29. 07.2017) //СЗ РФ. - 2015. - № 29 (часть I). - Ст. 4344. . Государственная регистрация обременения жилого помещения, возникающего на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее одного года, осуществляется на основании заявления сторон договора. При найме жилого помещения государственного или муниципального жилищных фондов регистрация может осуществляться на основании заявления нанимателя. Заявление о государственной регистрации подается в орган регистрации прав не позднее чем через один месяц со дня заключения договора. На государственную регистрацию найма жилого помещения наряду с другими представляются документы, подтверждающие права наймодателя на заключение указанного договора, если наймодателем не является собственник такого жилого помещения. Регистрация найма жилого помещения и прекращения найма жилого помещения осуществляется в срок не позднее чем через пять рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.
Таким образом, стороны долгосрочных договоров найма в отличие от сторон найма краткосрочного вынуждены будут заключить этот договор в письменной форме.
Ранее в литературе высказывались многочисленные предложения о введении обязательной нотариальной формы договоров найма жилых помещений, а также об их обязательной государственной регистрации Договорное право России: реформирование, проблемы и тенденции развития: монография / под общ. ред. Л.Ю. Василевской. - М.: НОРМА, ИНФРА-М, 2016. - С. 76.. Однако тенденции правового регулирования форм гражданско-правовых сделок в последние годы, напротив, свидетельствуют о сокращении количества регистрируемых сделок. Происходит переход от регистрации сделок к регистрации обременений права собственности в ЕГРН. Это видно на примере как ипотеки, так и договоров найма.
Договоры коммерческого найма не нуждаются и в нотариальной форме. Рассмотренное выше законодательное ограничение максимального срока договора коммерческого найма жилья в полной мере защищает права заключающих договор сторон.
Полагаем необходимым законодательное закрепление нормы об утверждении Правительством РФ Типовой формы договора коммерческого найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования. Речь идет именно о тех договорах, которые заключаются в государственном и муниципальном жилищных фондах коммерческого использования. Унификация данных отношений в первую очередь будет направлена на поддержание равноправия нанимателей жилья и ограничение возможных злоупотреблений должностными лицами - представителями наймодателя.
Очень часто на практике, преимущественно в сельской местности, вообще не заключаются письменные договоры найма. При этом особенно высоки риски нанимателей, так как при отсутствии заключенного в письменной форме договора коммерческого найма наймодатели зачастую безнаказанно злоупотребляют своими правами: предоставляют жилое помещение, несвободное от прав иных лиц, в том числе уже сданное внаем; препятствуют пользованию жильем; произвольно повышают плату за наем; без предварительного предупреждения, разрешения нанимателя и даже в его отсутствие вторгаются в жилое помещение в целях проверки, чем нарушают право нанимателя на неприкосновенность жилища; обвиняют нанимателей в порче находящегося в жилом помещении имущества; требуют проведения как капитального, так и текущего ремонта и т. д Защита гражданских прав: избранные аспекты: сборник статей / отв. ред. М.А. Рожкова. - М.: Статут, 2017. - С. 158. . Проблемы возникают и у наймодателей. Так, они часто сталкиваются с неоплаченными счетами за международные телефонные переговоры, неоплатой жилого помещения (либо плата вносится в сумме, гораздо меньшей, чем оговоренная, с задержками), недобросовестным отношением нанимателя и проживающих с ним граждан к жилью, нецелевым его использованием, порчей имущества и т.д.
Согласно общему правилу, закрепленному в п.1 ст.425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, а таковым в силу п.1 ст.433 ГК РФ признается момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Глава 35 ГК РФ не содержит указания о том, что договор коммерческого найма считается заключенным с момента передачи жилого помещения, как и не содержит требования о его обязательной государственной регистрации (пункты 2, 3 ст.433 ГК РФ). Поэтому, если данный договор составляется в виде одного документа, он вступает в силу с момента его подписания сторонами.
договор коммерческий наем жилое помещение
Глава 2. Основания, порядок и последствия расторжения договора коммерческого найма жилого помещения
2.1 Общая характеристика оснований и последствий расторжения договора коммерческого найма жилого помещения
Ст.687 ГК РФ предусматривает возможность расторжения договора коммерческого найма по требованию нанимателя с согласия других граждан, постоянно с ним проживающих, в любое время, независимо от истечения срока договора, для чего необходимо письменное предупреждение о расторжении, направленное наймодателю за три месяца.
По инициативе нанимателя договор расторгается в одностороннем порядке без обращения в суд, а перечень оснований, по которым наниматель может потребовать расторжения договора коммерческого найма жилого помещения, законом не ограничен.
Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
2) разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. Здесь необходимо обязательное соблюдение досудебного порядка урегулирования спора - направление нанимателю соответствующего предупреждения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма. При этом суд может назначить нанимателю срок в пределах одного года для устранения нарушений.
Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.
Выселение гражданина "в большинстве случаев является следствием расторжения договора жилищного найма, т.е. следствием прекращения действия основания пользования жилым помещением", однако обязанность освободить жилое помещение по прекращении жилищного правоотношения может быть исполнена и в добровольном порядке Трофимова В. Выселение из служебного жилья // Жилищное право. - 2016. - № 4. - С. 93. .
Кроме того, проблема выселения не стоит и при расторжении договора по соглашению сторон либо по инициативе нанимателя, поскольку "предполагается, что наниматель, изъявивший желание отказаться от дальнейшего исполнения договора, и члены его семьи сами освободят жилое помещение, в котором они перестали нуждаться Фомина Н. Судебные споры, касающиеся жилых помещений лиц, освободившихся из мест лишения свободы // Жилищное право. - 2017. - № 7. - С. 37. .
Иное - расторжение договора по инициативе наймодателя. Именно эти случаи из всех приведенных представляют наибольшую сложность и важность, поскольку, как правило, речь идет о принудительном прекращении жилищных прав граждан, об их выселении из занимаемых жилых помещений.
Спорную трактовку соотношения понятий выселения и расторжения выдвигает Е.Ю. Цуканова: по ее мнению, "выселением именуют одну из разновидностей расторжения договора - расторжение договора по инициативе наймодателя" Цуканова Е.Ю. Соотношение договоров найма и аренды жилых помещений: нормативно-правовые и доктринальные аспекты // Семейное и жилищное право. - 2015. - № 2. - С. 43. .
Представляется, что автор необоснованно ставит знак равенства между данными понятиями, поскольку выселение как фактические действия по принудительному выдворению из жилого помещения есть только следствие прекращения действия основания пользования жилым помещением. Кроме того, как уже указывалось выше, выселение как следствие расторжения договора по инициативе наймодателя не является неизбежным, поскольку такое расторжение может происходить путем добровольного выполнения нанимателем требований наймодателя, к примеру, имеющем место при сносе старого дома, когда многие наниматели соглашаются расторгнуть договор и переехать в предоставляемое благоустроенное жилое помещение, поскольку оно их устраивает.
Таким образом, расторжение договора найма жилого помещения не всегда связано с выселением из жилого помещения.
Выселение граждан вследствие расторжения договоров социального и коммерческого найма по инициативе наймодателя составляет наиболее острые и проблемные случаи прекращения жилищных правоотношений, затрагивающие право граждан на жилище, поскольку речь идет о принудительном прекращении жилищных прав граждан, об их выселении из занимаемых жилых помещений.
Сущность выселения из жилых помещений по требованию наймодателя заключается в том, что оно служит крайним, но при существующих обстоятельствах необходимым средством удовлетворения общественных и частных интересов путем освобождения жилых помещений от проживающих в нем лиц.
Выселение всегда относится к принудительным мерам государственного воздействия гражданско-правового характера. Принудительный характер данной меры правового воздействия состоит в том, что субъект вынужден против своей воли осуществлять навязанный правовой нормой вариант поведения. Правовой характер государственного принуждения в форме выселения заключается в том, что оно реализуется в определенных законом формах и на законных основаниях Куцина С. Вопрос квартирного учета // ЭЖ-Юрист. - 2016. - № 36. - С. 2. .
Государственно-принудительное воздействие в зависимости от целей, которое оно преследует (наказание правонарушителей, восстановление нарушенного правового положения, предупреждение правонарушений, пресечение неправомерных действий и т.п.), может осуществляться в различных формах. У значительного числа ученых-правоведов в общей теории права и отраслевых науках получила признание классификация санкции на меры ответственности и меры защиты Жилищное право: учебник / И.В. Балтутите, В.Р. Витвицкая, А.И. Гончаров и др. - М.: Юриспруденция, 2016. - С. 144. .
Разнообразие форм выселений требует, как известно, определенной классификации, которая создавала бы возможность в каждом отдельном случае правильно подходить к уяснению их юридической природы. В основу можно положить различные признаки исходя из преследуемых при систематизации целей и задач.
По признаку последствий прекращения жилищного правоотношения социального найма и выселения различаются два вида выселения: с предоставлением выселяемому другого жилого помещения и без предоставления такового.
Первый вид выселений по качественным и количественным характеристикам предоставляемого взамен изымаемого жилого помещения распадается, в свою очередь, на выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения и выселение с предоставлением другого жилого помещения.
Аналогична по содержанию группировка выселений в рамках:
а) лишения права на имущество без компенсации (в случае выселения нанимателя без предоставления другого жилого помещения);
б) лишения права на имущество с полной или частичной компенсацией.
По целевому назначению предоставляемого жилья различаются выселение с предоставлением жилья, предназначенного для постоянного проживания, и выселение с предоставлением жилья, предназначенного для временного проживания.
Последнее имеет место при выселении граждан в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции. На период их осуществления ЖК РФ (ст.88) обязывает наймодателя предоставить нанимателю и членам его семьи без расторжения договора социального найма другое жилое помещение из маневренного жилищного фонда. В этом случае имеет место так называемая сложная структура выселения с предоставлением жилья с промежуточными звеньями. Выселение в этом случае временно и предполагает возвращение в прежнее жилое помещение.
Та же ситуация через другую призму - права нанимателя на помещение, которое подлежит освобождению в связи с выселением, - предполагает:
а) переселение, не сохраняющее право на прежнее жилое помещение;
б) временное переселение с сохранением права вселения в ранее занимаемое помещение (так называемое "временное выселение").
Явное законодательное и практическое значение имеет классификация по признаку имущественных последствий для выселяемых на выселение с предоставлением жилого помещения и выселение без предоставления жилого помещения. Эта классификация выявляет, в какой мере при выселении учитываются интересы выселяемых граждан. На текущий момент эта классификация единодушно признана исследователями главной классификацией, наиболее полно учитывающей характерные черты и сущность классифицируемого предмета Крашенинников П.В. Жилищное право. - М.: Статут, 2016. - С. 244. .
Исходя из классификации, построенной на основе имущественных последствий для выселяемых, правда, уже трехчленной, сконструировано и действующее правовое регулирование соответствующих отношений. ЖК РФ выделяет три группы выселений:
1) выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения;
2) выселение с предоставлением другого жилого помещения;
3) выселение без предоставления другого жилого помещения.
Можно обнаружить следующую зависимость между классификацией случаев прекращения жилищных правоотношений по основаниям и классификацией по последствиям: выселение в качестве санкции имеет место только без предоставления другого жилого помещения либо с предоставлением другого жилого помещения. Выселение по мотивам невозможности дальнейшего использования помещения для проживания производится только с предоставлением другой жилой площади Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Утв. Президиумом ВС РФ 29. 04.2014 [Электрон. ресурс] // СПС Консультант-Плюс. Версия F1. Обновлен на 21. 11.2017. .
В следующем параграфе рассмотрим более подробно судебную практику расторжения договора коммерческого найма жилого помещения.
2.2 Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение
Случаи невнесения нанимателем платы является нарушением, влекущим расторжение договора, если такое нарушение было допущено не за отдельные шесть месяцев, а непрерывно более чем шесть месяцев подряд. По данному вопросу необходимо обратиться к Обзору судебной практики. Проанализировав судебную практику в Республики Бурятия, нами было установлено, что дела о выселении по договору коммерческого найма при невнесении оплаты за жилое помещение рассматриваются редко. Как правило, такие дела заканчиваются тем, что исковые требования о выселении наймодателей не удовлетворяются. Так, например, по иску ЗАО Улан-Удэстальмост" к Пинаевой С.Г. о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения и выселении суд установил, требования являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению. Принимая во внимание, что срок действия договора коммерческого найма не определялся сторонами, ответчиком погашена имевшая место задолженность по плате за жилое помещение, поэтому оснований для расторжения договора коммерческого найма в судебном порядке не имеется Решение Железнодорожного районного суда г. Улан-Удэ Республики Бурятия от 23. 03.2016 по делу № 2-82/2016 [Электронный ресурс] // URL: http: //sudact.ru/regular/doc/=1511494967772.html. (дата обращения 20. 11.2017). .
Рассмотрим еще одно дело.
Трянзина Е.В. обратилась в суд с иском к Кандабаевой Л.А., Кандабаеву М.Е., Кандабаеву Е.М., Шаповаловой Н.М. о расторжении договора коммерческого найма, признании прекратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении без предоставления другого жилого помещения, взыскании судебных расходов.
В обоснование своих требований истец указала на то, что является собственником квартиры, расположенной по адресу: <. >, - которая была приобретена ею на основании договора купли-продажи от 2 декабря 2013 года. В данной квартире на момент заключения договора на регистрационном учете состояли Кандабаева Л.А., <. > года рождения, Кандабаев М.Е., <. > года рождения, Кандабаев Е.М., <. > года рождения.
По договоренности между истцом и Кандабаевой Л.А. после перехода права собственности на спорную квартиру к Трянзиной Е.В. Кандабаевы остались проживать в спорной квартире, в связи с чем, между Кандабаевой Л.А. и Трянзиной Е.В. 24 января 2014 года был заключен договор коммерческого найма жилого помещения, в соответствии с которым ответчик принимает за плату во временное владение и пользование для проживания с правом последующего выкупа спорное жилое помещение на срок найма 11 месяцев (с 24 января 2014 года по 24 декабря 2014 года), размер платы составляет 50 000 рублей в месяц.
Согласно акту приема-передачи к договору коммерческого найма жилого помещения от 24 января 2014 года, спорное жилое помещение передано Трянзиной Е.В. и принято Кандабаевой Л.А. 24 января 2014 года.
Поскольку своих обязательств по договору коммерческого найма ответчик Кандабаева Л.А. не исполняет, оплату по договору не вносила и не вносит до настоящего времени, в ее адрес Трянзиной Е.В. была направлена претензия о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения от 24 января 2014 года, снятии с регистрационного учета и выселении, однако эта претензия была оставлена без ответа.
Трянзина Е.В. ссылалась на то, что в настоящее время ответчики также зарегистрированы и проживают в спорной квартире, членами ее семьи они не являются и препятствуют ей осуществлять права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ей на праве собственности имуществом, в связи с чем обратилась в суд с указанным иском.
Решением Хабаровского районного суда Хабаровского края от 5 февраля 2015 года исковые требования Трянзиной Е.В. удовлетворены. Судом решено расторгнуть договор коммерческого найма от 24 января 2014 года, заключенный между Кандабаевой Л.А. и Трянзиной Е. В.; признать Кандабаева М.Е., Кандабаева Е.М., Шаповалову Н.М. прекратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <. >; снять с регистрационного учета и выселить из данного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения Кандабаеву Л.А., Кандабаева М.Е., Кандабаева Е.М. и Шаповалову Н.М.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 20 мая 2015 года решение суда в части удовлетворения иска Трянзиной Е.В. к Кандабаеву Е.М. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении без предоставления другого жилого помещения отменено, в указанной части принято новое решение об отказе в удовлетворении иска. В остальной части решение суда было оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Трянзиной Е.В. ставился вопрос о ее передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 20 мая 2015 года, как вынесенного с существенным нарушением норм материального права.
По запросу судьи Верховного Суда Российской Федерации Горохова Б.А. от 10 декабря 2015 года дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации для проверки в кассационном порядке и определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Горохова Б.А. от 10 февраля 2016 года кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит ее подлежащей удовлетворению, а апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 20 мая 2015 года подлежащим частичной отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, Трянзина Е.В. является собственником квартиры, расположенной по адресу: <. >, - приобретенной на основании договора купли-продажи от 2 декабря 2013 года, заключенного с Масаловым А.В.
На момент заключения указанного договора на регистрационном учете в спорной квартире состояли Кандабаева Л.А., Кандабаев М.Е., Кандабаев Е.М., 24 мая 2014 г. в квартире зарегистрирована мать Кандабаевой Л.А. - Шаповалова Н.М.
По договоренности между истцом и Кандабаевой Л.А., после перехода права собственности на спорную квартиру к Трянзиной Е.В., Кандабаева Л.А. с членами ее семьи осталась проживать в спорной квартире, в связи с чем, между Кандабаевой Л.А. и Трянзиной Е. В.24 января 2014 года был заключен договор коммерческого найма жилого помещения, в соответствии с которым ответчик принимает за плату во временное владение и пользование для проживания с правом последующего выкупа спорное жилое помещение, срок найма 11 месяцев (с 24 января 2014 года по 24 декабря 2014 года), размер платы составляет 50 000 рублей в месяц.
Согласно акту приема-передачи к договору коммерческого найма жилого помещения от 24 января 2014 года, спорное жилое помещение передано Трянзиной Е.В. и принято Кандабаевой Л.А. 24 января 2014 года.
В связи с тем, что Кандабаева Л.А. обязанности по внесению платы за жилое помещение не исполняет, Трянзиной Е.В. в адрес ответчиков были направлены требования о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения от 24 января 2014 года, добровольном снятии с регистрационного учета и выселении, которые оставлены без ответа.
Разрешая спор, суд первой инстанции, с учетом установленных по делу обстоятельств и правоотношений сторон, а также закона, который подлежит применению по данному делу, пришел к выводу о том, что допущенные Кандабаевой Л.А. существенные нарушения условий договора коммерческого найма жилого помещения от 24 января 2014 года, а именно - невнесение платы за наем спорной квартиры, являются основанием для расторжения указанного договора. Также суд указал на то, что ответчики членами семьи собственника Трянзиной Е.В. не являются, каких-либо соглашений о продолжении проживания в спорной квартире, кроме договора коммерческого найма, между сторонами не заключалось, в связи с чем оснований для сохранения за ними права пользования спорным жилым помещением не имеется и они подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда согласилась с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для сохранения за Кандабаевой Л.А., Кандабаевым М.Е., Шаповаловой Н.М. права пользования спорным жилым помещением и о наличии законных оснований для их выселения.
Вместе с тем, отменяя решение суда в части удовлетворения иска Трянзиной Е.В. к Кандабаеву Е.М. о признании прекратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении и, принимая в указанной части новое решение об отказе в иске, суд апелляционной инстанции исходил из непроверенных данных о наличии оснований для сохранения за Кандабаевым Е.М. права пользования принадлежащей истцу квартирой.
При рассмотрении дела судебная коллегия сослалась на положения статьи 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189 "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предусматривающей, что действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
Суд апелляционной инстанции указал в определении на то, что до июля 1996 года Кандабаева Л.А., Кандабаев М.Е., Кандабаева А.Е., Кандабаев Е.М. проживали по адресу: <. >. Данное жилое помещение Кандабаева Л.А. приватизировала на себя и несовершеннолетних детей Кандабаева М.Е. и Кандабаеву А.Е., по 1/3 доли соответственно. Кандабаев Е.М. от приватизации указанного жилого помещения отказался.
Впоследствии на основании договора мены от 16 августа 1996 года жилое помещение, расположенное по адресу: <. >, - было обменено Кандабаевой Л.А., Кандабаевым М.Е., Кандабаевой А.Е. на трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <. >. В данном жилом помещении зарегистрировались по месту проживания Кандабаева Л.А., Кандабаев М.Е., Кандабаева А.Е., Кандабаев Е.М.
19 июля 2013 года Кандабаева Л.А., Кандабаев М.Е., Кандабаева А.Е. продали спорное жилое помещение Масалову А.В., который в последующем, на основании договора купли-продажи от 2 декабря 2013 года продал данное жилое помещение Трянзиной Е.В.
При таких обстоятельствах, учитывая, что на момент приватизации жилого помещения, расположенного по адресу: <. >, - Кандабаев Е.М. имел равное право пользования квартирой, в приватизации данного жилого помещения не участвовал, дал свое согласие на приватизацию, от права пользования спорной квартирой не отказывался, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что он не может быть признан утратившим право пользования спорным жилым помещением и выселен из него.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации полагает выводы суда апелляционной инстанции в части сохранения за Кандабаевым Е.М. права бессрочного пользования спорным жилым помещением основанными на неправильном применении и толковании норм материального права, регулирующих возникшие правоотношения.
Судебная коллегия находит, что допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 20 мая 2015 года в части отмены решения Хабаровского районного суда Хабаровского края от 5 февраля 2015 года об удовлетворении иска Трянзиной Е.В. к Кандабаеву Е.М. о признании прекратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении без предоставления другого жилого помещения, и принятии в указанной части нового решения об отказе в удовлетворении иска, подлежит отмене.
Для устранения допущенных судом апелляционной инстанции нарушений дело подлежит направлению на новое апелляционное рассмотрение.
Исходя из буквального толкования положений действующего законодательства, бессрочное право пользования относится к жилому помещению, являющемуся предметом приватизации. Именно право пользования данным жилым помещением носит бессрочный характер и учитывается при переходе права собственности на указанное жилое помещение.
Как установлено судебной коллегией, Кандабаев Е.М. не участвовал в приватизации жилого помещения, расположенного по адресу: <. >, - в котором его жена и двое детей проживали до заключения договора мены от 16 августа 1996 года. При этом вывод суда апелляционной инстанции о том, что Кандабаев Е.М. имел право на участие в приватизации квартиры <. >, но отказался от своего права, никакими доказательствами не подтвержден и противоречит имеющимся в деле материалам.
Из объяснений Кандабаевой Л.А. в судебном заседании следует, что в приватизации квартиры № <. > Кандабаев Е.М. не участвовал, поскольку в этой квартире зарегистрирован не был (л. д.56).
В материалах дела правоустанавливающие документы на данную квартиру, а также документы о лицах, зарегистрированных в ней на момент приватизации, отсутствуют, сведений об оформлении отказа Кандабаева Е.М. от приватизации в деле также не имеется.
Из договора обмена указанной квартиры, заключенного 16 августа 1996 года, усматривается, что Кандабаев Е.М. в нем не участвовал (л. д.71), а в полученную по обмену квартиру № <. > Кандабаев Е.М. был прописан только 10 августа 2006 года (л. д.16).
Учитывая изложенное, вывод суда апелляционной инстанции о сохранении за Кандабаевым Е.М. права бессрочного пользования спорным жилым помещением, нельзя признать основанным на положениях действующего законодательства и соответствующим установленным по делу обстоятельствам Определение Верховного суда РФ от 22 марта 2016 г. № 58-КГ15-34 [Электрон. ресурс] // СПС Консультант-Плюс. Версия F1. Обновлен на 21. 11.2017. .
Согласно п.2 ст.687 ГК РФ, если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора социального найма жилого помещения. Судебная практика показывает, что случаи повторного обращения наймодателя с требованием о расторжении договора найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем необходимых платежей в срок, установленный судом при первичном обращении наймодателя с аналогичным требованием, крайне редки.
Вместе с тем при отсутствии уважительных причин (не считаются уважительными такие причины, как злоупотребление спиртными напитками или наркотическими веществами, забывчивость, отсутствие работы у трудоспособного гражданина) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальных платежей непрерывно более чем шесть месяцев подряд суды с учетом обстоятельств конкретных дел удовлетворяют иски о выселении.
В научной литературе высказывается мнение о том, что целесообразно по аналогии со ст.90 ЖК РФ предоставить наймодателю право требовать в судебном порядке расторжения договора коммерческого найма в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение без уважительных причин Кулаков В.В. Обязательственное право: учебное пособие. - М.: РГУП, 2016. - С. 33. . Исходя из положения третьего абзаца п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ" "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ": Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02. 07.2009 № 14//Бюллетень Верховного Суда РФ. - 2009. - № 9. (далее - Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 14) к таким уважительным причинам могут быть, например, отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.
Подобные документы
История развития законодательства о договоре найма жилого помещения, его общие положения и особенности видов. Жилищная проблема граждан России и договор некоммерческого найма жилого помещения как альтернатива договору социального найма жилого помещения.
дипломная работа [193,4 K], добавлен 10.03.2015Правоотношение сторон по договору социального найма жилого помещения, отношения между сопользователями. Особенности социального, коммерческого и найма помещения специализированного жилищного фонда. Порядок и основания расторжения договора найма.
курсовая работа [27,1 K], добавлен 06.04.2010Характеристика договора найма жилого помещения, его основные виды и формы. Стороны и содержание, порядок заключения договора найма. Отношения по договору найма. Особенности договора социального найма жилого помещения. Коммерческий наем жилого помещения.
курсовая работа [736,2 K], добавлен 26.06.2013Формы договора найма жилого помещения. Сравнительно-правовая характеристика видов договоров найма жилого помещения. Сфера действия договора коммерческого найма жилого помещения и особенности субъектного состава. Источники правового регулирования.
курсовая работа [115,8 K], добавлен 20.12.2015Понятие договора найма жилого помещения, его виды, содержание и порядок заключения, изменения и расторжения. Договор социального и коммерческого найма. Условия пользования помещением. Отношения между сопользователями. Права и обязанности нанимателя.
курсовая работа [51,9 K], добавлен 30.04.2014Понятие и элементы договора найма жилого помещения, содержание договора найма жилого помещения, договор найма жилого помещения с участием военнослужащего, порядок учёта и предоставления военнослужащим жилого помещения по договору социального найма.
дипломная работа [130,3 K], добавлен 01.04.2003Правоотношение сторон по договору социального найма жилого помещения, отношения между сопользователями, установление платы за жилое помещение. Понятие и характеристика видов договора найма жилого помещения, порядок и основание расторжения договора.
курсовая работа [26,1 K], добавлен 03.02.2010Развитие правовой регламентации найма жилых помещений. Понятие, значение, сущность жилищного найма. Содержание, форма, порядок и условия заключения договора найма жилого помещения. Права и обязанности сторон в договоре. Виды жилищного найма и поднайма.
дипломная работа [72,6 K], добавлен 17.11.2014Общие положения и особенности договора найма жилого помещения. Форма договора коммерческого найма и договора социального найма жилого помещения. Порядок и условия заключения, изменение договора социального найма, общий и судебный порядок его расторжения.
курсовая работа [45,2 K], добавлен 18.04.2010Основания, порядок и последствия прекращения жилищных правоотношений социального найма жилого помещения. Расторжение договора социального найма жилого помещения в судебном порядке. Выселение граждан с предоставлением другого жилого помещения.
дипломная работа [102,9 K], добавлен 09.12.2002
