В случае, указанном в п.2 ст.687 ГК РФ, противозаконные действия нанимателя или других граждан, за действия которых он отвечает, влекущие за собой разрушение или порчу жилого помещения, должны быть подтверждены соответствующим актом, в частности, органа государственной жилищной инспекции или постановлением о применении мер административной ответственности.

Все помещения, находящиеся в жилищном фонде, независимо от формы собственности должны использоваться их собственниками или нанимателями по прямому назначению, о чем есть прямое указание в ст.17 ЖК РФ. Законодатель сегодня разрешает использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности. При этом подобное использование не должно нарушать прав и интересов других граждан, а также требований, которым должно отвечать жилое помещение. Эта деятельность допускается, если гражданин проживает в нем на законных основаниях, то есть является его собственником (нанимателем) или членом семьи собственника (нанимателя). Именно потому, что жесткое разделение правовых статусов жилых и нежилых помещений по-разному урегулировано, законодатель допускает использование жилых помещений не по назначению, т.е. не только для проживания.

Возникает закономерный вопрос: что следует понимать под формулировкой "нецелевое использование жилого помещения" в настоящее время? Вероятно, это может означать только то, что помещение используется для целей, несовместимых с постоянным проживанием граждан, в частности, для размещения любого производства, торгового или складского помещения и т.д. Так, закон запрещает размещать в жилом помещении любое промышленное производство (ч.3 ст.288 ГК РФ, ч.3 ст.17 ЖК РФ).

Использование жилого помещения не по назначению может расцениваться также в том случае, когда оно используется для разведения животных, как притон для алкоголиков и наркоманов, для содержания игорных заведений и т.д. Крашенинников П.В. Взаимосвязь частноправовых отраслей законодательства (гражданское, семейное, жилищное и земельное) // Закон. - 2017. - № 2. - С. 90.

Как отмечено в п.39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 14, к систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи с учетом положений ч.2 ст.1 и ч.4 с.17 ЖК РФ следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и правовых интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также правил пользования жилыми помещениями (например, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей (хулиганских действий и др.).

Следующим обстоятельством позволяющим расторгнуть договор с нанимателем является причинение им вреда. Во многих научных работах отмечается факт того, что вред, в первую очередь, должен быть овеществленным, то есть материальным и затрагивать жилое помещение. Тем не менее, не стоит забывать о моральной составляющей таких споров. Громкая музыка соседей, шумные компании, ночной строительный шум не может быть расценен как материальный вред Воронецкий П.М. Договор коммерческого найма жилого помещения: проблемы правового регулирования // Российская юстиция. - 2015. - № 2. - С. 11. .

Из сказанного следует, что: во-первых, имущественный ущерб, причиненный жилищному фонду в результате противоправного поведения - действий (в полной мере относится и противоправному бездействию), подлежит удовлетворению наряду с компенсацией морального вреда при нарушении норм морали, нравственности; во-вторых, в судебном решении о выселении должна быть четкая формулировка нарушения прав и интересов соседей при невозможности совместного проживания; в-третьих, причинная связь между наличием вреда и противоправным действием; в-четвертых, установленная умышленная вина правонарушителя (неумышленное нарушение покоя, хотя бы оно и было неоднократным, не является основанием для выселения).

Резюмируя, укажем, что к систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи, возможно отнести неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов, проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, а также без соблюдения пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями.

Положения ст.91 ЖК РФ могут быть применимы только в отношении нанимателей (членов его семьи) по договору социального найма. Поэтому в случае совершения противоправного поведения по отношению к жилому помещению или правам и правовым интересам других граждан собственником жилого помещения или пользователя по договору коммерческого найма, правила указанной статьи применимы быть не могут Савельев Д.Б. Соглашения в семейной сфере: учебное пособие. - М.: Проспект, 2017. - С. 33. .

Так, П. обратилась в суд к С. о выселении из комнаты в коммунальной квартире и взыскании морального вреда. Истица пояснила, что С. ведет аморальный образ жизни, мешает ей проживать в квартире, оскорбляет ее. Она занимает одну комнату из трех на основании договора социального найма.

Ответчик проживает в другой комнате на основании договора коммерческого найма, собственником которой является К. В удовлетворении требований Дзержинским районным судом г. Санкт-Петербурга отказано, с пояснением, что ст.91 ЖК РФ не может применятся в отношении лиц, пользующихся жильем на основании договора безвозмездного пользования, аренды, коммерческого найма. Определением Санкт-Петербургского городского суда данное решение было оставлено без изменений, а апелляционная жалоба П. - без удовлетворения Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 30 июня 2015 г. по делу № 33-10507/2015 [Электронный ресурс] // URL: http: //sudact.ru/regular/doc/=1511494790989.html. (дата обращения 20. 11.2017). .

В заключение отметим, что законность расторжения конкретного договора найма жилого помещения в целях предупреждения возможных правонарушений проверяется судами общей юрисдикции. Суды при этом определяют, в частности, отсутствие уважительных причин в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги, степень вины нанимателя и проживающих с ним граждан при разрушении, порче жилого помещения, нарушении прав и законных интересов соседей и т.д. Без установления и исследования указанных и иных необходимых фактических обстоятельств суды не постановляют решений, подтверждающих расторжение договора найма жилого помещения Частное право. Преодолевая испытания. К 60-летию Б.М. Гонгало / М.В. Бандо, Р.Б. Брюхов, Н.Г. Валеева и др. - М.: Статут, 2016. - С. 44. . Принятие же судом решения означает, что договор найма расторгнут в рамках принципа свободы договора и в условиях отсутствия произвола со стороны наймодателя. Таким образом, решение суда выступает одним из правопрекращающих юридических фактов при расторжении договора коммерческого найма жилого помещения в судебном порядке.

Заключение